Mi az a takaró jelzáloghitel, és van-e értelme annak?

Ebben a cikkben

Az általános jelzáloghitel hasznos lehet a nagy ingatlanportfólióval rendelkező ingatlanbefektetők számára. Átfogó kölcsönnek is nevezik, a jelzáloghitel több különálló kölcsönt egyetlen jelzálogba von össze. Sok tapasztalt befektető számára egy hiteltörlesztés egyszerűbbé teszi több jelzáloghitel-fizetés és kamatláb közötti zsonglőrködést.

Az általános jelzáloghitel feladása azonban nem mindig a legjobb finanszírozási lehetőség. Például a kölcsönöket nehezebb biztosítani. Az egyes jelzáloghitelek egy „takaró” alá helyezése pedig a portfólió összes ingatlanát veszélybe sodorhatja.  

Mikor van pénzügyi értelme külön jelzáloghiteleket egyetlen hitelbe helyezni? Vannak-e olyan helyzetek, amikor az a legjobb, ha az egyes hiteleket külön tartjuk, és nem egy teljes jelzálogba vonjuk össze?

Ez a cikk feltárja az általános hitel-refinanszírozás előnyeit és hátrányait egy ingatlanportfólió több ingatlan kezelésére.

A takaró jelzálog definíciója

Portfólióhitelnek is nevezik, az általános jelzáloghitel egyetlen hitel, amely két vagy több ingatlanra vonatkozik. Az egyszerűsített folyamat lehetővé teszi, hogy havi egyszeri törlesztőrészletet fizessen a teljes hitelre, így több ingatlan kezelése is egyszerűbb. Ezenkívül vásárolhat, birtokolhat vagy eladhat ingatlanokat az esedékes eladási záradék aktiválása nélkül. 

Van néhány árnyalata az általános hiteleknek, amelyek nem kapcsolódnak a hagyományos jelzáloghitelekhez.

Például a jelzáloghitel rendelkezik feloldási záradékkal, amely lehetővé teszi egy ingatlan eladását anélkül, hogy ki kellene fizetnie a kölcsönt. Ezenkívül az általános jelzáloghitelező zálogjogot köt a kölcsön által fedezett minden ingatlanra. Ezért a jelzáloghitel mulasztása a hitellel fedezett összes ingatlan letiltását eredményezheti.  

Takaró jelzálogprofik

Az üres jelzáloghitelek előnyeinek és hátrányainak ismerete segíthet intelligens ingatlanbefektetési döntésekben. Nézzünk meg négy okot, amelyek miatt több jelzáloghitel összevonása miért lehet pénzügyileg ésszerű. 

A fedezeti kölcsönök leegyszerűsítik a papírmunkát

Az általános jelzáloghitelek vonzó tulajdonsága az egyszerűségük. Nincs hosszadalmas hiteligénylési folyamat minden alkalommal, amikor egy befektetési ingatlan vásárlása mellett döntünk. Az általános hiteligénylési folyamat csak egyet érint hitel ellenőrzés és vagyonellenőrzés. És amikor elad egy ingatlant, a feloldási záradék lehetővé teszi a részleges visszafizetést.  

Természetesen egy havi jelzáloghitel törlesztés nyomon követése egyszerűbb, mint több kezelése. 

Jobb kölcsönfeltételek tárgyalása

Az általános kölcsönök pozitív aspektusa, hogy megvan a tőkeáttétel, amellyel jobb kamatokat és feltételeket köthet ki. Tegyük fel például, hogy öt vagy hat hagyományos jelzáloghitelt kell felvennie. Ebben az esetben kevés tárgyalóereje van a hitelezővel. A kombinált összeg azonban vonzóbbnak tűnik a hitelező számára. 

További előnye, hogy csak egyetlen kamattal kell foglalkoznia. Emellett a hitelezők jellemzően kedvezőbb kamatokat kínálnak azoknak a befektetőknek, akik a hagyományos jelzáloghiteleket szeretnék nagyobb hitelekké konszolidálni. 

Szabadítson fel több készpénzt befektetésre

A jobb hitelfeltételek és kamatlábak megtárgyalása egy dolgot jelent: több készpénze van befektetni. Íme néhány módja annak, hogy egy általános jelzáloghitel több pénzt nyújthat a befektetéshez:

• Alacsonyabb kezdeményezési díjak
• Alacsonyabb zárási költségek
• Összesített havi törlesztőrészletei alacsonyabbak az alacsony kamatlábak miatt
• Nem szükséges nagy előleget keresni egy új ingatlanvásárlás finanszírozásához
• Részleges törlesztés befektetési ingatlan eladásakor

Használja ki a saját tőkét az előlegek elkerülése érdekében

Szeretné vásároljon ingatlant pénz nélkül? Ha igen, egy általános hitel lehetővé teszi ezt. Ha jelzáloghitellel vásárol ingatlant, akkor nem kell előleget fizetnie – ingatlanbefektetők esetében jellemzően 20%. Ehelyett a meglévő ingatlanok részvényeit kínálja fel fedezetként. 

Takaró jelzálog hátrányok

Előnyeik ellenére a jelzáloghitel nem mindig a legjobb választás. Íme néhány hátránya annak, ha több hitelt egyetlen hitelbe von össze az ingatlanbefektetések terén. 

Magasabb előleg

Az általános jelzáloghitel biztosításához szükséges kezdeti előleg lényegesen magasabb, mint a normál jelzálog. Ennek az az oka, hogy a hitelezők nagyobb pénzügyi kockázatnak vannak kitéve ezekkel az összevont hitelekkel, és több készpénzre van szükségük a kölcsön finanszírozása előtt. Még ha a százalék is azonos, az előleg akkor is nagyobb lesz. 

Egyes ingatlanbefektetők rövid lejáratú hiteleket vagy swing hiteleket vesznek igénybe a jelzáloghitel biztosítására. Ezért az általános hiteleknél több pénzügyi kötelezettség merül fel.

Minden ingatlan biztosíték

A takaró jellegű jelzáloghitelnél komoly szempont, hogy az összes fedezeti kölcsön ingatlan fedezete legyen. Ezért egyetlen fizetés mulasztása az egész ingatlanportfóliót veszélybe sodorhatja. Másrészt csak egy eszköz elvesztését kockáztatja, ha egyetlen ingatlanra van hagyományos hitele, és elmulaszt egy fizetést.

A hitel futamideje rövidebb

Nem ritka, hogy az általános ingatlanhiteleket 15-30 év alatt amortizálják, ellentétben a hagyományos lakáshiteleknél megszokott XNUMX évnél. Ezenkívül egyes „portfólió-hitelezők” a kölcsönöket ballonfizetéssel strukturálják. Ez megköveteli, hogy a futamidő végén a teljes jelzáloghitelt kifizesse. 

Jó emlékezni arra, hogy az általános jelzáloghitelek mindig rövid lejáratú hitelek. 

Szigorúbb követelmények a minősítéshez

Kevesebb hitelező kínál általános jelzáloghitelt, és nehezebb a jogosultság erre. Kiváló hitelképességgel és nagy készpénztartalékkal kell rendelkeznie ahhoz, hogy előleget tudjon fizetni – néha akár a kölcsön értékének 50%-át is. Magasabb hitel-értékre (LTV) is szükség van ahhoz, hogy több kölcsönt egybe refinanszírozzon. 

Az általános hitelekre vonatkozó irányelvek államonként változnak

Minden államnak megvan a maga általános ingatlanhitel-szabályzata. Ezért, ha ingatlanbefektetései vannak két vagy több államban, akkor mindegyik államhoz külön általános hitelre lesz szüksége. 

Példák a takaró jelzáloghitelre

Íme néhány példa arra, hogy az ingatlanbefektetők hogyan használhatnak általános jelzálogkölcsönt vállalkozásuk bővítésére és portfóliójuk bővítésére.

Teljes portfólió vásárlása: Tegyük fel, hogy egy teljes ingatlanportfóliót szeretne vásárolni. Ezután ahelyett, hogy ingatlanonként különböző jelzáloghiteleket venne fel, találhat olyan hitelezőt, amely „portfólió jelzáloghiteleket” kínál.

Hitelek vásárolni és megtartani befektetőknek: Tegyük fel, hogy egy befektetőnek hagyományos jelzáloghitelje van egy 170,000 70,000 dollár értékű ingatlanra 170,000 20 dolláros jelzáloghitel mellett. A befektető azonban úgy dönt, hogy vesz egy másik befektetési célú ingatlant 34,000 XNUMX dollárért. Ahelyett, hogy XNUMX%-os, XNUMX XNUMX dolláros előleget fizetnének ki, általános kölcsönt vesznek fel, a meglévő ingatlanból származó tőke felhasználásával. 

A házat felforgató befektetők: Egy házfeledő több rehabilitációs ingatlant is vásárolhat egyetlen általános hitel keretében. A ház felhajtása után az egyes ingatlanok eladásakor csak részleges törlesztést kell teljesíteniük. Ezután vehetnek egy másik rögzítő felsőrészt a takaró kölcsön alatt. 

Hogyan szerezzünk jelzálog takarót

Az induló befektetők számára bonyolult lehet egy általános jelzáloghitel megszerzése. Kereskedelmi hitelezők jellemzően általános kölcsönöket kínálnak tapasztalt befektetőknek, bő készpénzzel, jelentős eszközökkel és szilárd befektetési portfólióval.

Íme néhány tény, amelyet érdemes megjegyezni, amikor több jelzálogkölcsönt egyetlen hitelben kíván összevonni:

• Általában 25-50%-os előleg szükséges.
• Készpénztartalékkal kell rendelkeznie a kölcsön kamatainak és törlesztéseinek fedezésére hat hónapig.
• A kölcsönnel fedezett összes ingatlant a lefoglalás veszélye fenyegeti, ha nem teljesít fizetési kötelezettséget

Hogyan keressünk általános jelzáloghitelezőket

hagyományos jelzálogkölcsön-hitelezők ne kínálj általános jelzálogkölcsönt. Ezért keresse fel a kereskedelmi hitelező brókereket és bankárokat a kölcsönért. Keressen ingatlanbefektetésre szakosodott hitelezőket. Egyes helyi közösségi bankok azonban általános jelzáloghiteleket kínálhatnak ingatlanfejlesztőknek és befektetőknek. 

Következtetés

Bár a jelzáloghitel nem minden befektetőnek való, hasznos finanszírozási eszköz azoknak a befektetőknek, akiknek több ingatlanja van a portfóliójukban. Az általános kölcsönök nagyobb hozzáférést biztosítanak a forrásokhoz a készpénzes refinanszírozáson és a részvénykölcsönökön keresztül, és csak egy havi fizetés szükséges. A hiteleket azonban nehezebb biztosítani, és a portfólióban lévő összes ingatlant veszélybe sodorják, ha nem fizeti be a jelzáloghiteleket. 

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.