Lonjakan Pasokan Bisa Menekan Harga Multikeluarga Tahun Ini

Real estate komersial menghadapi tekanan dari beberapa arah. Tekanan utama adalah kenaikan suku bunga, yang memberikan tekanan ke atas tarif topi (yang menurunkan nilai aset), membuat biaya refinancing semakin sulit dan mahal. Namun ada risiko lain yang muncul, khususnya pada ceruk multikeluarga real estat komersial: kelebihan pasokan. Data terbaru menunjukkan bahwa mungkin ada kelebihan unit multi-keluarga dalam jangka pendek yang memasuki pasar pada waktu yang tidak tepat. 

Untuk menjelaskan permasalahan ini secara menyeluruh, mari kita lihat kembali tren konstruksi properti multikeluarga (didefinisikan sebagai properti dengan lima unit atau lebih) selama beberapa dekade terakhir. Seperti yang dapat Anda lihat pada grafik di bawah, setelah terjadi penurunan drastis dalam jumlah unit multikeluarga dari tahun 2008-2014, konstruksi multikeluarga dan jumlah total unit multikeluarga telah meningkat secara signifikan. 

Sejak awal pandemi, tren peningkatan bangunan multi-keluarga semakin meningkat, dan pada Q4 2022, untuk pertama kalinya melampaui satu juta unit yang sedang dibangun (setidaknya menurut data CoStar).

Tentu saja, dibutuhkan waktu beberapa bulan, bahkan bertahun-tahun, untuk membangun unit multi-keluarga, bahkan di saat-saat yang baik. Namun beberapa tahun terakhir bukanlah tahun yang mudah bagi para pembangun—setidaknya dalam hal jadwal pengiriman. Karena masalah rantai pasokan dan kendala tenaga kerja, konstruksi memakan waktu lebih lama. Tren ini mengakibatkan melimpahnya persediaan yang belum masuk ke pasar. Melihat grafik di bawah, Anda dapat melihat perkiraan CoStar untuk unit yang dikirimkan menunjukkan tahun 2023 sebagai tahun tertinggi yang pernah tercatat, dengan tahun 2024 sedikit turun tetapi masih tinggi. Ya, peramalan itu sulit, tetapi memperkirakan pelaksanaan konstruksi sedikit lebih mudah dibandingkan kumpulan data lainnya. Karena pembangun dan pengembang perlu mendapatkan izin pembangunan, terdapat data yang kuat tentang proyek yang direncanakan dan sedang dalam proses. Secara pribadi, saya menganggap ramalan ini sedikit lebih serius dibandingkan ramalan lainnya. 

Peningkatan pasokan tidak menjadi masalah jika terdapat permintaan yang proporsional untuk “menyerap” unit-unit baru—tetapi kenyataannya tidak demikian. Permintaan menurun. 

Bagan di bawah menceritakan kisah yang sangat menarik. Pertama, lihat bilah biru. Hal ini sama dengan apa yang kita lihat di atas—pengiriman unit yang tinggi selama dua tahun ke depan. Namun lihatlah batang oranye yang menunjukkan “Penyerapan” (metrik real estat komersial yang mengukur permintaan). Itu tidak mengikuti. 

Setelah tahun permintaan yang tinggi pada tahun 2021, “penyerapan bersih” (penyerapan – permintaan) berubah menjadi negatif, yang berarti lebih banyak pasokan yang masuk ke pasar daripada permintaan. Itu terjadi pada tahun 2022! Pada tahun 2023, diperkirakan akan ada lebih banyak unit yang mulai online, dan seperti yang ditunjukkan grafik ini, permintaan diperkirakan tidak akan bisa mengimbanginya. Tentu saja, beberapa pembangun dapat membatalkan atau menghentikan sementara proyek mereka, tapi ini adalah sebuah hal yang sulit proposisi mahal yang cenderung dihindari oleh para pembangun jika memungkinkan. 

Apa yang terjadi jika pasokan melebihi permintaan? Kekosongan meningkat, seperti yang Anda lihat dalam proyeksi CoStar ini. Hal ini harus menjadi perhatian bagi siapa pun di dunia multikeluarga dan investor real estat mana pun. Peningkatan pasokan dan peningkatan kekosongan yang sepadan dapat menurunkan pendapatan dan menurunkan harga sewa. Data yang saya tunjukkan, dan analisis saya, berkaitan dengan properti komersial, namun tekanan terhadap harga sewa dan meningkatnya kekosongan di banyak keluarga berpotensi meluas ke pasar perumahan di wilayah tertentu. 

Tentu saja, data tingkat nasional ini tidak menjelaskan keseluruhan cerita. Saya melihat beberapa pasar individual untuk melihat bagaimana hal ini terjadi di tingkat regional. Apa yang saya temukan adalah bahwa pasar-pasar tertentu mempunyai risiko yang signifikan terhadap pembangunan yang berlebihan. Saya mengambil contoh dari lima pasar yang menurut saya berisiko tinggi terhadap meningkatnya kekosongan dan penurunan harga sewa untuk banyak keluarga: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Pantai Myrtle, Carolina Selatan; Mata Air Colorado, Colorado; dan Austin, Texas.

Semua pasar ini memiliki jalur konstruksi yang signifikan, dengan jumlah unit yang dijadwalkan untuk memasuki pasar relatif terhadap pasokan saat ini dan relatif terhadap permintaan yang diharapkan. 

Di sisi lain, banyak kota, yang menurut saya merupakan kota-kota kecil, masih mempunyai kinerja yang relatif baik. 

Missoula, Montana; Athena, Georgia; Midland, Texas; Provo, Utah; dan Topeka, Kansas, semuanya memiliki penyerapan bersih yang kuat, dan jalur konstruksinya sangat masuk akal dibandingkan dengan tingkat persediaan saat ini. Bagi saya, kota-kota ini memiliki risiko kekosongan dan penurunan harga sewa yang jauh lebih kecil. 

Setiap pasar itu unik, dan saya hanya menunjukkan beberapa contoh pasar yang berisiko dan tidak berisiko. Namun saya mendorong Anda untuk melakukan riset sendiri dan mengidentifikasi bagaimana kinerja pasar Anda dalam hal konstruksi. Anda dapat menemukan banyak data bagus secara gratis di Situs web Federal Reserve St. Louis atau hanya dengan mencari data serapan di wilayah Anda di Google. 

Kesimpulan

Properti multi-keluarga mengalami kelebihan pasokan di pasar pada saat yang tidak tepat, karena kenaikan suku bunga telah memberikan tekanan pada harga dan tekanan arus kas pada operator. Oleh karena itu, tahun 2023 dan 2024 dapat menjadi tahun yang sulit bagi operator saat ini dalam bidang multi-keluarga. 

Hal penting yang perlu diperhatikan di sini adalah kelebihan pasokan dan kekurangan permintaan kemungkinan besar hanya bersifat jangka pendek. Tren pembangunan dan demografi jangka panjang mendukung permintaan yang kuat untuk unit sewa multikeluarga di masa depan, yang menjadi pertanda baik bagi investor. Misalnya, sebuah penelitian terbaru menunjukkan bahwa AS membutuhkan 4.3 juta lebih unit multikeluarga dalam 12 tahun mendatang untuk memenuhi permintaan. Pembentukan rumah tangga saat ini kemungkinan besar menurun karena kondisi perekonomian jangka pendek. Inflasi berdampak negatif terhadap daya beli para penyewa, dan ketidakpastian ekonomi menghentikan generasi muda Amerika untuk membentuk rumah tangga sendiri. Tidak jelas kapan kesulitan ekonomi ini akan berakhir, namun jika hal ini terjadi, permintaan akan kemungkinan akan kembali meningkat. 

Mengingat hal ini, investor dapat melakukannya peluang pembelian yang bagus dalam beberapa bulan dan tahun mendatang. Dengan kemungkinan kenaikan tarif batas atas, harga untuk multi-keluarga harusnya turun. Jika NOI juga turun karena masalah kelebihan pasokan, hal itu akan semakin mendorong harga turun. Hal ini memungkinkan para penemu yang mempunyai tenaga listrik kering untuk masuk ke dalam multi-keluarga dengan harga yang menarik, namun ingat—ini adalah saat yang berisiko. Berhati-hatilah untuk tidak membeli apa pun dan pahami dinamika pasar di wilayah lokal Anda secara mendetail.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.