Harga Perumahan Nyata Amsterdam Tertinggi dalam 400 Tahun. Analisis Gelembung

Harga rumah di Amsterdam, yang terkoreksi karena inflasi, belum pernah setinggi ini sejak sejarah mencatat. Selain suku bunga rendah, penyebab kenaikan harga yang cepat adalah siklus umpan balik antara bank dan konsumen yang kecanduan pinjaman hipotek dan harga yang terus meningkat.

Ketika Krisis Finansial Besar—yang disebabkan oleh gelembung real estat—masih segar dalam ingatan kita, di banyak negara maju, harga rumah saat ini sedang naik pada tingkat yang sangat tinggi. rekor kecepatan. Di Belanda harga rumah naik 19% pada triwulan III tahun 2021 dibandingkan tahun sebelumnya.

Beberapa ekonom menganggap harga rumah di Amsterdam—yang indeksnya paling lama saya peroleh—dinilai terlalu tinggi sejak tahun 2020, berdasarkan model harga sewa dan suku bunga. Yang lain menunjuk pada kebijakan yang diterapkan di Barat selama beberapa dekade yang telah menciptakan “siklus umpan balik pembiayaan perumahan,” dimana bank menjadi kecanduan pinjaman hipotek, sehingga mendorong harga rumah, dan konsumsi semakin bergantung pada “kekayaan” yang dihasilkan oleh kenaikan harga. Karena tren ini membuat bank memberikan lebih sedikit kredit kepada usaha-usaha produktif, maka inti perekonomian menjadi melemah.

Indeks Real Estat dengan Durasi Terlama  

Beberapa landasan kapitalisme telah ditemukan di Amsterdam, ibu kota Belanda (Holland). Pada akhir abad ke-16, Belanda memulai ekspedisi perdagangan melalui laut ke Asia. Pada tahun 1600, terdapat enam perusahaan “India Timur” yang baru berlayar dari pelabuhan Belanda. Untuk memerangi persaingan Spanyol dan Portugis, dan tidak bersaing satu sama lain, enam perusahaan yang ada digabung menjadi satu: United East India Company (Perusahaan Verenigde Oost-Indische, atau disingkat VOC). VOC secara resmi didirikan pada tahun 1602, dan menjadi perusahaan saham gabungan pertama, yang sahamnya berpindah tangan di bursa efek pertama. Uang dari seluruh Eropa mengalir ke Belanda. Karena keberhasilan VOC yang luar biasa, Amsterdam perlu melakukan perluasan, dan melakukan hal tersebut dengan menggali tiga kanal di sekitar pusat kota abad pertengahan: hereengracht, Keizersgracht, dan Pangeran.

Harga transaksi real estate di Herengracht, yang terbaik dari semuanya, telah dicatat dengan cermat. Pada tahun 1997 ekonom Belanda Piet Eichholtz membangun indeks harga rumah di Herengracht dengan kualitas konstan dari tahun 1628 hingga 1973. Inilah lahirnya Indeks Herengracht. Penelitian awal Eichholtz menunjukkan bahwa harga perumahan riil (dikoreksi terhadap inflasi harga konsumen) berangsur-angsur berubah seiring berjalannya waktu, namun pada tahun 1973 harganya cukup setara dibandingkan dengan harga pada tahun 1628.

Eichholtz dkk menerbitkan pembaruan tentang harga rumah bersejarah di Amsterdam pada tahun 2020. Untuk publikasi ini Eichholtz dkk mengumpulkan kumpulan data yang lebih mendalam, yang dimulai pada tahun 1620 dan mencakup rumah-rumah dari wilayah yang lebih luas. Meskipun angka-angka tersebut menunjukkan bahwa harga-harga mulai meningkat secara signifikan sejak tahun 1990-an dan seterusnya, kesimpulan mereka adalah bahwa pasar perumahan tidak berada dalam kondisi bubble, berdasarkan harga sewa dan tingkat suku bunga.

Salah satu kolega Eichholtz, Mathijs Korevaar, dengan baik hati memberi saya data mereka hingga September 2021. Dalam email, dia menulis kepada saya bahwa setelah tahun 2019, harga telah meningkat sedemikian rupa sehingga model mereka menunjukkan bahwa real estat di Amsterdam kini dinilai terlalu tinggi. Di bawah ini adalah grafik harga rumah riil Amsterdam dari tahun 1620 hingga September 2021.  

Apa yang terjadi pada tahun 1990an yang mendorong harga rumah jauh diatas harga pada masa Belanda Zaman keemasan pada abad ke-17 dan Zaman Keemasan kedua pada akhir abad ke-19? Untuk memperoleh pemahaman yang lebih luas tentang pasar perumahan—di luar model yang didasarkan pada harga sewa dan suku bunga—saya membaca karya seorang ekonom yang berspesialisasi dalam bidang tanah, perumahan, dan perbankan: Josh Ryan-Collins.

Revolusi Hipotek

Menurut Ryan-Collins ada dua perkembangan besar di pasar perumahan sejak awal abad ke-19: perubahan pajak tanah dan deregulasi keuangan. Meskipun ia kebanyakan meneliti perekonomian Anglo-Saxon, saya memeriksa ulang temuannya di Belanda.  

Ekonom klasik, seperti Adam Smith dan John Stuart Mill, memandang tanah sebagai aset yang tidak dapat dibandingkan dengan aset lainnya, terutama karena persediaannya tetap dan tidak bergerak. Jika permintaan terhadap tanah meningkat, maka harga akan naik tanpa memicu peningkatan pasokan. Sebagai konsekuensinya, jika terjadi pertumbuhan ekonomi, nilai tanah—yang menjadi tempat dibangunnya rumah—meningkat secara tidak proporsional terhadap barang dan jasa (walaupun pemilik tanah tidak berperan dalam penciptaan nilai tersebut). Solusi Smith dan Mill adalah mengenakan pajak atas tanah, lebih dari pajak tenaga kerja atau keuntungan. Memang benar, pada abad ke-18 dan ke-19, pajak tanah merupakan sumber pendapatan utama di AS dan Eropa.

Kemudian muncullah para ekonom neoklasik yang menghapuskan teori-teori mengenai pertanahan yang disebutkan di atas. Pada abad ke-20 terjadi pergeseran dari pajak tanah ke pajak penghasilan. Menjadi semakin menarik untuk memiliki rumah sebagai aset finansial. Yang hilang hanyalah cara untuk membiayai real estate. 

Dari tahun 1930an hingga 1970an, pemerintah di sebagian besar negara maju memberlakukan “panduan kredit” pada bank, yang membatasi pinjaman hipotek. Berdasarkan preferensi, bank memberikan kredit hipotek dibandingkan kredit korporasi, karena kredit korporasi lebih kecil risikonya. Umumnya, rumah yang dibeli dengan hipotek berfungsi sebagai jaminan yang aman atas pinjaman tersebut. Jika peminjam bangkrut, bank dapat memperoleh jaminan dan kerugiannya terbatas. Dalam hal pemberian pinjaman kepada suatu usaha, tidak boleh ada agunan atau agunan yang berkualitas rendah. Namun, bagi masyarakat, pemberian pinjaman kepada usaha-usaha produktif sangatlah penting, karena hal ini akan menciptakan pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan pendapatan untuk membayar utang. Namun pedoman kredit perlahan-lahan mulai dihilangkan, dan akibatnya kredit hipotek bank mengambil alih kredit non-hipotek pada tahun 1995. Revolusi hipotek adalah sebuah fakta.

Bank menciptakan uang begitu saja ketika memberikan kredit. Jadi, jika bank meminjamkan kredit hipotek, jumlah uang beredar bertambah, namun uang tersebut dibelanjakan pada jumlah rumah yang terbatas. Jumlah uang beredar adalah elastis, sedangkan pasokan rumah adalah tidak elastis. Tak heran jika pada tahun 1990-an harga rumah naik. Selanjutnya, siklus umpan balik pembiayaan perumahan dipicu: harga rumah yang lebih tinggi menciptakan lebih banyak permintaan terhadap hipotek, yang selanjutnya menaikkan harga, sehingga mengakibatkan lebih banyak permintaan terhadap hipotek, dan seterusnya.

Sekuritisasi hipotek, yang dimulai pada tahun 1990an, juga berkontribusi terhadap “siklus tersebut.” Sekuritisasi memungkinkan bank untuk menggabungkan dan mengemas hipotek menjadi Mortgage Backed Security (MBS). Aset tidak likuid (hipotek) diubah menjadi aset likuid (MBS) yang bisa dijual, misalnya ke dana pensiun. Bank mendapat bayaran dari penjualan MBS, dan ketika surat berharga tersebut tidak lagi berada dalam neraca keuangannya, maka akan ada lebih banyak ruang untuk pinjaman hipotek baru.

Yang terakhir, pengendalian modal yang dicabut setelah runtuhnya Bretton Woods pada tahun 1971, berarti bahwa bank tidak lagi bergantung pada simpanan domestik untuk pendanaan mereka. Bank memperoleh akses ke pasar uang internasional, di mana mereka dapat menarik dana tambahan untuk kredit perumahan.

Meningkatnya harga properti mengakibatkan rasio harga rumah terhadap pendapatan menjadi lebih tinggi sehingga mengurangi belanja konsumen. Hilangnya belanja dalam perekonomian umpan balik pembiayaan perumahan dikompensasi oleh “kekayaan” yang dihasilkan dari kenaikan harga rumah. Orang-orang yang mempunyai keuntungan yang belum direalisasi atas properti mereka, misalnya, akan membelanjakan lebih banyak karena mereka merasa lebih kaya (efek kekayaan), atau mengambil hipotek kedua untuk membeli perahu (penarikan ekuitas). Keuntungan orang lain meningkat melalui spekulasi mengenai real estate. Namun konsumsi hanya dapat bertahan selama siklus tersebut terus berlanjut.

Kesimpulan

Siklus ini membutuhkan lebih banyak hutang dan kenaikan harga rumah. Spiral utang yang tidak berkelanjutan ini bertahan karena bank sentral menurunkan suku bunga. Menurut saya, hal di atas menyerupai skema ponzi dan pasar perumahan berada dalam gelembung. Meskipun saya tidak yakin berapa lama situasi ini akan berlangsung dan bagaimana gelembung tersebut akan muncul. Mungkin harga rumah nominal akan menurun, mungkin inflasi akan meningkat sehingga harga rumah riil akan kembali ke rata-rata jangka panjangnya. Masalah dengan penurunan harga nominal adalah bahwa hal ini dapat menghancurkan sistem perbankan, hal yang ingin dicegah oleh bank sentral, karena bank mempunyai eksposur yang besar terhadap hipotek.  

Saya ingin menekankan bahwa tidak semua negara (maju) memiliki pasar perumahan yang sama. Tingkat utang hipotek juga tidak meningkat secara linier. Setelah Krisis Keuangan Besar pada tahun 2008, harga rumah dan tingkat utang hipotek turun di banyak negara. Sebagai respons terhadap krisis ini, pemerintah mengambil tindakan untuk menyelamatkan bank-bank dan mendukung perekonomian—yang kemudian meningkatkan utang pemerintah. Gelembung perumahan tidak dibiarkan mengempis sepenuhnya. Suku bunga mencapai nol, suku bunga riil menjadi negatif, dan siklus tersebut kembali aktif. Harga rumah kembali naik.  

Selanjutnya, makalah akademis (“Lebih Banyak Hipotek, Pertumbuhan Lebih Rendah?”) dari tahun 2016 oleh Dirk Bezemer dkk menyatakan:

Dalam data terbaru yang dikumpulkan di 46 negara selama periode 1990-2011, kami menunjukkan bahwa perkembangan keuangan sejak tahun 1990 sebagian besar disebabkan oleh pertumbuhan kredit pada pasar real estate dan aset lainnya, yang memiliki koefisien pertumbuhan negatif. … Kami menemukan dampak pertumbuhan positif pada aliran kredit ke bisnis non-keuangan namun tidak pada aliran kredit hipotek dan pasar aset lainnya. …

Revolusi hipotek tidak hanya “menghilangkan” kredit bagi usaha-usaha produktif, aliran kredit ke hipotek mempunyai dampak pertumbuhan yang negatif.

Mungkinkah revolusi hipotek, yang telah menghambat pertumbuhan, dikombinasikan dengan sistem moneter internasional yang memungkinkan tingkat utang tidak terbatas, telah melahirkan jebakan utang terbesar dalam sejarah dunia?

Terakhir, di Belanda, dan saya kira di tempat lain, solusi yang paling banyak disebutkan untuk perumahan yang tidak terjangkau adalah dengan membangun lebih banyak rumah. Pendekatan ini gagal, karena bank selalu dapat mencetak uang lebih cepat daripada kemampuan siapa pun untuk membangun rumah. Solusinya terletak pada sisi permintaan, bukan pada sisi penawaran.

Jika Anda menikmati membaca artikel ini, mohon pertimbangkan untuk mendukung Pengamat Emas dan berlangganan buletin.

sumber

• Museum Beasting & Douane. Digitale reis door de geschiedenis van beratingen di Nederland

• Bezemer, D.2014. Schumpeter Mungkin Benar Lagi: Diferensiasi Fungsional Kredit.

• Bezemer, D., Grydaki, M., dan Zhang, L. 2016. Lebih Banyak Hipotek, Pertumbuhan Lebih Rendah?

• Bezemer, D., Samarina, A., dan Zhang, L. 2017. Pergeseran Alokasi Kredit Bank: Data Baru dan Temuan Baru.

• Eichholtz, P.1997. Indeks Harga Rumah Jangka Panjang: Indeks Herengracht, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B, dan Lindenthal, T. 2012. Harga dan Pokok Rumah: Bukti 355 Tahun.

• Ferguson, N.2008. Pendakian Uang.

• Harari, YN 2018. Uang.

• Jordà, Ò., Schularick, M., dan Taylor, A.M. 2014. Hipotek Hebat: Pembiayaan Perumahan, Krisis, dan Siklus Bisnis.

• Korevaar, M., Eichholtz, P., dan Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel di Amsterdam. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Apakah Ingrijpende Herziening van het Gemeentelijke Belastinggebied Opportuun?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. Dampak Sekuritisasi Hipotek terhadap Gelembung Perumahan dan Krisis Hipotek Subprime: Perspektif Pengorganisasian Mandiri.

• Riel, A.van. 2016. Het Financieel Stelsel dalam Perspektif Historisch.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A., dan Greenham, T. 2012. Darimana kah uang berasal?

• Ryan-Collins, J.2019. Mengapa Anda Tidak Mampu Membeli Rumah?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ