Pengurangan leverage adalah istilah yang mungkin belum pernah Anda dengar. Dan jangan kaget; sebagian besar jaringan berita tidak akan pernah meliput apa itu deleveraging atau apa artinya bagi pasar real estat. Tapi, pembatasan modal ini bisa meledakkan itu pasar perumahan, menyebabkan banyak investor dan dana bangkrut, meninggalkan sisanya untuk mengambil sisa. Perubahan besar-besaran ini akan segera terjadi, tapi jangan terlalu takut; jika Anda membeli dengan benar, Anda bisa menjadi salah satu dari sedikit yang beruntung dengan a prasmanan dari mengalir tunai penawaran untuk memilih dari.
Jadi, siapa yang lebih baik untuk bertanya tentang krisis yang akan datang ini selain Ben miller, salah satu pendiri dan CEO dari penggalangan dana? Dia telah melakukan kedua hal dalam memberikan pinjaman, tidak hanya membeli aset-aset penting dengan kredit namun juga menyediakan dana kepada pihak lain yang membutuhkannya. Ben memperkirakan akan terjadi perubahan besar di pasar real estate itu akan sangat mengejutkan investor dan dapat memperburuk perekonomian. Krisis deleveraging yang dibicarakan Ben bukanlah sebuah konsep yang sederhana, namun begitu Anda memahami bagaimana dan mengapa hal itu terjadi, Anda akan memahaminya membuka pengetahuan yang terlewatkan oleh 99% investor lain.
Ben berbicara tentang caranya pinjaman jembatan dan pembiayaan mengambang telah membuat ribuan investor (dan pemberi pinjaman) terikat, mengapa bank akan kekurangan uang tunai pada tahun 2023, dan skenario yang mungkin terjadi tahun depan jika semuanya berjalan salah. Jangan salah, ini BUKAN ramalan hari kiamat atau hipotetis yang dimaksudkan untuk membuat investor khawatir. Deleveraging adalah skenario nyata yang bisa saja terjadi efek berjenjang selama beberapa dekade. Jika Anda berinvestasi, ini adalah episode PENTING yang harus disaksikan.
Klik di sini untuk mendengarkan Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
Dave:
Hai semuanya. Selamat datang di Pasar. Saya Dave Meyer, tuan rumah Anda bergabung dengan James Dainard di Seattle hari ini. James, siap untuk pertandingannya?
James:
Aku siap. Aku mendapat obat batukku. Saya siap berteriak karena… Orang ke-12 itu nyata jadi saya akan berteriak bersamanya.
Dave:
Saya selalu ingin pergi menonton pertandingan di sana. Apakah ini benar-benar sesuatu yang berbeda?
James:
Oh, kalau kamu kembali ke sini, aku akan mengantarmu. Ya, saya sudah lama menjadi pemegang tiket berpengalaman. Itu keras. Ketika Beast Mode melakukan gempa monster, itu adalah hal paling intens yang pernah saya dengar dalam hidup saya, itu benar-benar gila.
Dave:
Ya, kedengarannya menyenangkan. Saya akan berada di Seattle dalam dua minggu tetapi sayangnya Anda tidak akan berada di sana. Tapi tahun depan kami akan melakukannya.
James:
Jika ada pertandingan saya mungkin bisa memberi Anda tiket, izinkan saya memeriksa jadwalnya.
Dave:
Saya pasti ikut. Baiklah, mari kita beralih ke real estate. Jadi hari ini kami memiliki Ben Miller yang merupakan CEO Fundrise yang pengungkapan penuhnya adalah sponsor acara kami. Tapi Ben adalah satu-satunya orang paling berpengetahuan tentang real estat yang pernah saya temui dalam hidup saya. Dan ini adalah episode dan wawancara fantastis yang baru saja kami lakukan. Bisakah Anda memberikan ringkasan singkat kepada semua orang yang mendengarkan tentang apa yang dapat mereka dengar di sini?
James:
Saya pikir ini adalah episode yang hebat. Ini sebenarnya salah satu favorit saya yang pernah kami lakukan dan alasannya adalah semua orang mencari peluang ini dan mereka terhenti saat ini. Mereka seperti, saya tidak akan membeli apa pun sampai saya menemukan apa yang harus dibeli. Ben berbicara tentang apa yang akan terjadi pada proyek kami dan sebagai investor, kami harus bersiap menghadapi peluang besar yang ada. Dan petunjuk yang dia berikan adalah… semua orang ingin tahu di mana mendapatkan kekayaan, itulah yang akan kita bicarakan di episode ini.
Dave:
Dan saya hanya ingin memberikan sedikit pengungkapan di sini karena beberapa hal yang Ben bicarakan sedikit lebih maju. Kami membahas detail sistem perbankan dan bagaimana pinjaman dihasilkan di bidang real estat, khususnya real estat komersial. Namun hal ini sangat penting untuk mengetahui pendapat Ben tentang apa yang terjadi di bidang real estat saat ini. Dan dia memberikan contoh konkrit yang sangat bagus tentang bagaimana beberapa dinamika yang berubah di pasar utang dan deleveraging yang besar ini, sebagaimana dia menyebutnya, yang akan kita lihat dalam beberapa tahun ke depan dapat berdampak pada aset real estat komersial. Jadi ini adalah episode yang menarik, saya pribadi belajar banyak, tetapi perlu diingat bahwa ada beberapa keajaiban kutu buku di sini. Tapi saya tahu untuk orang-orang seperti James dan saya, kami menyukainya.
James:
Saya suka memotret hal ini dengan Ben, saya rasa saya mengirimi Anda email sebelum pertunjukan, saya seperti, saya harus mendengarkan podcast ini dua kali untuk mencernanya, tapi ini menarik dan mungkin mengubah keseluruhan strategi saya untuk apa Saya akan melakukannya pada tahun 2023.
Dave:
Wow. Baiklah. Itu adalah kata-kata yang berani jadi jika James menganggapnya serius, Anda pasti ingin mendengarkannya. Jadi kita akan istirahat sejenak, lalu kita akan segera kembali bersama CEO Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, CEO Fundrise. Selamat datang kembali di Pasar. Terima kasih banyak telah berada di sini.
Ben:
Terima kasih telah menerimaku kawan.
Dave:
Kami sangat gembira karena terakhir kali kami berbincang-bincang dan membicarakan banyak hal tentang Build to Rent, namun James dan saya sama-sama mendengarkan podcast yang Anda ikuti baru-baru ini. James mengaku mendengarkannya dua kali karena sangat menyukainya. Itu berbicara tentang de-leveraging, menurut saya itu disebut Great De-Leveraging di episode podcast itu dan itu sangat menarik. Jadi kami berharap untuk memulai dari sana dan mempelajari sedikit pendapat Anda tentang topik ini. Jadi bisakah Anda mulai dengan memberi tahu kami sedikit tentang apa itu de-leveraging?
Ben:
Ya. Jadi ini berarti mengurangi jumlah utang yang Anda miliki, mengurangi leverage, mengurangi leverage, dan pada dasarnya menurut saya hal itu akan berdampak buruk pada perekonomian dan seluruh aset dalam satu atau dua tahun ke depan.
Dave:
Jadi ketika Anda berbicara tentang pengurangan leverage dalam hal real estat, apakah Anda mengatakan bahwa pemilik properti yang ada akan mengurangi jumlah leverage yang mereka miliki pada properti atau apakah pembelian dalam jangka waktu ke depan akan menggunakan lebih sedikit utang? atau bagaimana Anda menggambarkan fenomena penurunan leverage dalam kaitannya dengan investasi real estat?
Ben:
Jadi argumen yang saya benarkan adalah bahwa sebenarnya seluruh sistem keuangan, bukan hanya real estat, harus mengurangi jumlah utangnya, dan harus mengurangi utangnya. Hal ini karena kita berada dalam lingkungan suku bunga rendah, pada dasarnya lingkungan suku bunga nol, selama 15 tahun dan sebelumnya kita berada dalam lingkungan suku bunga turun selama 40 tahun. Jadi itu waktu yang lama. Dan kita beralih ke lingkungan dengan tingkat suku bunga yang tinggi dan terus meningkat, jadi pada dasarnya Anda seperti seekor ikan dan sekarang Anda berada di udara. Ini adalah perubahan besar, lingkungan yang benar-benar berbeda. Dan dalam lingkungan suku bunga yang meningkat atau suku bunga yang tinggi, jumlah utang yang dapat didukung oleh suatu aset menjadi lebih sedikit. Jadi secara hitung-hitungan, Anda punya bisnis, Anda punya gedung apartemen, dan Anda punya penghasilan tertentu darinya, anggap saja satu juta dolar setahun. Ketika pembayaran utang Anda berlipat ganda, yang mana pembayaran utang semua orang di lingkungan suku bunga baru telah naik setidaknya 2x, mungkin 3x, Anda tidak dapat mendukung jumlah pembayaran utang yang sama seperti sebelumnya. Jadi, Anda harus memiliki lebih sedikit hutang pada aset tersebut.
Dave:
Dan apakah Anda melihat hal ini sudah mulai terjadi dalam portofolio Anda atau bagaimana Anda memperhatikan hal ini terwujud?
Ben:
Saya bisa berbicara tentang kita dan kemudian saya bisa berbicara tentang apa yang saya lihat secara langsung. Jadi kami sedikit berbeda dari kebanyakan peminjam. Pada dasarnya kami memiliki REIT publik, ada REIT yang terdaftar secara publik sehingga leverage kami jauh lebih rendah. Leverage rata-rata dalam dana kami adalah 45%, 43%. Jadi itu jauh lebih rendah dibandingkan kebanyakan perusahaan atau bisnis yang memanfaatkan asetnya. Peminjam swasta pada umumnya mungkin ingin memanfaatkan 75%, 65%, mungkin 80%. Jadi bagi kami, pada dasarnya kami tidak memiliki masalah leverage yang lebih tinggi, namun kami memiliki beberapa aset yang saya miliki, karena ini adalah leverage rata-rata, jadi ada pula yang lebih tinggi. Dan saat saya melihat… Saya akan memberi Anda contoh aset dan cara kerjanya serta apa artinya dan Anda kemudian dapat mengekstrapolasinya ke banyak peminjam lainnya. Jadi kita punya jalur gudang senilai $300 juta yang menampung banyak tempat tinggal sewaan dengan bank investasi besar dan kita punya jalur kredit atau jalur gudang, itu adalah pistol sehingga Anda bisa membeli, Anda bisa membayarnya, Anda bisa meminjam itu lagi. Sekitar 18 bulan yang lalu.
Jadi ketika kami mendapatkannya, kami membeli batasan suku bunga dan menurut saya pembicaraan tentang derivatif suku bunga adalah bagian yang sangat menarik di bawah topik ini. Dan pada dasarnya apa yang dilakukan bank investasi adalah meminjamkan neraca mereka kepada Anda dan kemudian Anda mengambilnya dan membeli real estat atau apa pun dan kemudian mereka pergi dan mengamankannya. Pada dasarnya bisnis mereka benar-benar menghasilkan biaya dan mereka menggunakan neraca mereka untuk memungkinkan mereka mendapatkan lebih banyak biaya pengelolaan modal, biaya pasar modal. Jadi itulah yang sebenarnya mereka lakukan. Jadi mereka tidak benar-benar memberikan pinjaman kepada Anda, mereka hanya menjembatani Anda ke pasar sekuritisasi. Dan pasar sekuritisasi, tahun lalu, 12 bulan yang lalu Anda dapat meminjam… portofolio yang kami bangun, Anda dapat meminjam 2.25% tetap selama lima tahun dan sekarang pasar sekuritisasi menjadi 6%.
Jadi kita harus membayarnya ke bank investasi itu, kita harus membayarnya, kita akan melakukan itu dan kita harus menurunkannya dari leverage yang mungkin 73% menjadi leverage 55%. Dan itu pada dasarnya adalah bayaran sekitar 15, 20%. Namun hal ini menggambarkan ketika suku bunga naik begitu tinggi, pada dasarnya Anda harus membayar uang muka. Dan kita tidak perlu membayar uang muka sampai batasnya habis, batas suku bunga, pada dasarnya besaran pinjaman yang kita dapat terlalu besar untuk tingkat bunga 6, 7, 8%. Jadi kami punya likuiditas, kami punya banyak likuiditas jadi itu tidak akan menjadi masalah bagi kami. Tetapi bagi banyak peminjam, jika pemberi pinjaman Anda berbalik dan mengatakan saya ingin Anda menulis cek sebesar 20% dari pinjaman dan saya memerlukannya di setiap pinjaman yang jatuh tempo atau pinjaman apa pun yang pada dasarnya akan Anda dapatkan. properti baru, pada dasarnya itulah masalah bagi banyak peminjam.
James:
Ya, ini sangat menarik karena dengan kenaikan suku bunga yang tiba-tiba, ini adalah kenaikan suku bunga tercepat yang pernah kita lihat secepat ini, kita melihat hal ini di semua segmen dan saya pikir semua orang melihat kenaikan suku bunga ini dan semuanya berpikir bahwa pasar perumahan akan ambruk dan akan ada semacam kehancuran yang akan terjadi. Dan untuk sementara waktu saya berpikir bahwa akan ada kuburan investasi karena apa yang sedang Anda bicarakan di mana nilai pinjaman tidak sesuai dengan uang saat ini dan akan ada permintaan likuiditas yang sangat besar untuk membayar uang muka. pinjaman ini sekarang. Dan saya mengenal banyak pemilik apartemen selama empat atau lima tahun terakhir atau dua tahun terakhir, saya tahu kami mengubah portofolio kami menjadi 5, 7 dan 9 tahun dengan harga tetap karena… Atau dalam 10 tahun, karena kami tidak melakukannya. Saya tidak ingin terlibat dalam krisis likuiditas itu. Tapi saya merasa seperti saya melihat hal ini sekarang di mana-mana pada leverage apa pun, baik berupa uang keras, bisa perbankan, bisa juga pinjaman komersial di mana asetnya sekarang tidak bisa lagi membayar sendiri dan akan terjadi kekurangan dana yang sangat besar. uang. Dan saya pikir di sinilah kita akan melihat peluang terbesar yang muncul, yaitu permintaan akan likuiditas.
Dave:
Jadi sepertinya secara umum… Maksud saya di seluruh spektrum real estat komersial, kita melihat orang-orang yang memiliki suku bunga yang dapat disesuaikan atau pinjaman komersial sedang mencapai jatuh tempo. Mereka pada dasarnya menghadapi prospek kenaikan pinjaman mereka saat ini atau mereka harus melunasi pinjaman atau pembiayaan kembali dengan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi. Dan hal ini akan menyebabkan banyak masalah likuiditas di seluruh real estate komersial. Jadi yang pertama dan terpenting, apakah ini sebagian besar terjadi pada komersial perumahan atau Anda melihatnya di seluruh kelas aset?
Ben:
Perumahan mungkin yang terbaik.
Dave:
Ah, benarkah? Astaga.
Ben:
Dan kantor mungkin yang terburuk. Saya tidak tahu, di podcast saya ada Larry Silverstein, pemilik pengembang World Trade Center dan dia dan saya… Itu hanya wawancara gila dan dia berbicara tentang, dia seperti, saya telah… Dia berusia 91 tahun dan dia berbicara tentang satu bangunan yang dia kembangkan senilai 5 miliar dolar.
Dave:
Cuma butuh satu, kalau 5 Miliar, berarti cukup bagus.
James:
Itu bekerja dengan cerdas.
Dave:
Ini dia.
Ben:
Saya seorang piker dibandingkan dengan dia. Namun, bagaimanapun juga, Anda memiliki gedung-gedung perkantoran di seluruh pusat kota besar yang seperti, ya Tuhan, hanya saja… tidak dapat dibiayai. Secara harfiah, Anda tidak bisa mendapatkan bank di negara tersebut untuk memberi Anda pinjaman dengan harga berapa pun, titik. Selesai. Likuiditasnya nol. Likuiditas berarti kemampuan untuk mendapatkan uang. Tidak ada uang, jadi kantor adalah yang terburuk. Namun jika bisnis Anda kecil, lupakan saja, itu adalah segalanya. Jadi saya berbicara dengan sekelompok bank lain minggu ini, minggu ini? Minggu ini ya, kemarin dan lusa, salah satu bank tempat kita menjadi peminjam, hubungan baik dengan mereka. Dan mereka memberi tahu saya, jadi ini adalah 15 bank terbesar di negara ini, asetnya ratusan miliar dolar, ratusan miliar dolar. Dan mereka berkata kepada saya, jadi… dari mana bank mendapatkan uang, bukan? Itu pertanyaan, bukan? Saya senang memahami cara kerja rekanan saya. Karena jika Anda memahami cara kerjanya, Anda memahami bagaimana mereka akan berperilaku. Jadi bank, 90 persen uangnya berasal dari limpasan.
Dave:
Pernah mendengar istilah itu.
Ben:
Perbankan dan asuransi atau manajemen aset, Anda memiliki kesepakatan yang membuahkan hasil dan ketika kesepakatan tersebut terbayar, Anda memiliki uang untuk dipindahkan atau dipinjamkan kembali. Jadi disebut limpasan.
Dave:
Oh baiklah.
Ben:
Jadi ya, sebenarnya di situlah sebagian besar pinjaman… Saat Anda pergi ke bank dan meminjam uang, sebenarnya pinjaman tersebut telah dilunasi oleh orang lain dan itulah sebabnya mereka dapat meminjamkan Anda lebih banyak uang karena biasanya dana mereka cukup besar, bank juga diungkit sembilan kali atau lebih. Dari semua orang, bank dengan leverage adalah yang paling mempunyai leverage. Jadi sembilan kali itu seperti 90% leverage dan menurut saya sebenarnya leveragenya 92-3% secara teknis. Jadi, bank ini pada dasarnya mungkin meminjamkan 30 miliar dolar pada tahun 2022. Saya bertanya kepada mereka, apa yang terjadi dengan Anda dan bagaimana dengan krisis likuiditas ini? Dan dia berkata kepada saya, untuk tahun 2023, perkiraan kami mengenai jumlah pinjaman yang dapat kami berikan berdasarkan jumlah limpasan air yang kami miliki adalah pada bulan Desember mendatang kami akan dapat memberikan pinjaman sebesar seratus juta dolar.
Dave:
Ini adalah bank dengan aset ratusan juta dolar.
Ben:
Ratusan miliar.
Dave:
Miliaran.
Ben:
Biasanya mereka meminjamkan, entahlah, 30, 40, 50 miliar dalam satu tahun. Dan mereka hanya punya seratus juta untuk dipinjamkan tahun depan.
Dave:
Apa! Apakah hanya…
Ben:
Ya.
Dave:
Oke. Jadi, maksud Anda, tidak ada kesepakatan yang akan membuahkan hasil karena mereka berpikir akan gagal bayar atau tidak ada yang akan menjual atau dari mana datangnya kurangnya limpasan?
Ben:
Intinya adalah, agar suatu kesepakatan dapat terbayar, maka kesepakatan tersebut harus dijual dan tidak ada yang akan menjualnya atau peminjam harus menulis kepada Anda cek yang mungkin mereka peroleh dari pembiayaan kembali dengan orang lain. Tapi karena tidak ada yang mau membiayai Anda, tidak ada yang akan melunasi pinjamannya. Itulah yang terjadi, itulah faktanya. Menjelang podcast terakhir dalam dua minggu terakhir, saya mungkin telah bertemu dengan 7 dari 15 bank teratas di negara ini. 7 dari 15, semuanya sama persis.
Dave:
Benarkah?
Ben:
Situasinya persis sama, ya.
James:
Inilah mengapa saya mendengarkan episode itu dua kali.
Ben:
Orang-orang tidak mempercayai saya. Saya berada di Reddit dan mereka berkata, tidak mungkin, ini tidak benar.
James:
Anda sedang berbicara tentang penyu, bukan? Maukah Anda membahas konsep penyu? Karena ini adalah topik yang sangat kompleks dan membuatnya sangat nyata dan seperti tidak pernah berakhir…. Silakan Ben, silakan jelaskan.
Ben:
Oke. Jika saya bisa melakukannya dengan adil di sini, karena saya biasanya tidak pandai bersikap ringkas. Jadi inti dari cerita tentang bank adalah Anda tidak sering memikirkan dari mana bank mendapatkan uangnya. Dan ada pepatah dalam politik, yaitu selalu ikuti uang. Anda harus mengikuti uangnya, jadi Anda akan meminjam dari bank, tapi dari mana bank mendapatkan uangnya? Bank mendapatkannya dari para deposan, mereka mendapatkannya dari pembayaran dan kemudian bank memanfaatkannya, bank-bank tersebut memiliki leverage, mereka meminjam, siapa pun di pasar yang meminjamkan kepada Anda meminjam aset mereka. Sederhananya, jika Anda pergi ke bank dan memberikan rumah Anda sebagai jaminan, Anda mendapat uang dari mereka dan mereka memiliki jaminan Anda. Agunan adalah aset dan mereka mengambil aset tersebut dan meminjamnya.
Jadi sekarang pemberi pinjaman Anda adalah peminjam dari orang lain, pemberi pinjaman Anda juga peminjam dan dari siapa mereka meminjam uang itu? Lembaga lain yang juga meminjam uang. Jadi ada rantai tak terbatas di mana setiap orang adalah peminjam dan pemberi pinjaman dalam sistem dan hal ini menumpuk. Di dunia uang keras, Anda memiliki properti dengan pemberi pinjaman uang keras, pemberi pinjaman uang keras mungkin meminjam portofolio pinjaman uang keras dari bank. Dan bank mempunyai jaminan tersebut dan bank tersebut telah meminjam berdasarkan portofolio pinjaman tersebut. Jadi banknya punya leverage dan dari mana mereka meminjam uangnya? Mereka meminjam uang dari berbagai bagian pasar sekuritisasi. Misalnya, siapa yang memanfaatkannya dengan pinjaman repo. Jadi, terdapat lebih banyak utang dalam sistem daripada yang dapat Anda lihat. Dan karena pada dasarnya kita beralih dari lingkungan dengan suku bunga rendah ke lingkungan dengan suku bunga tinggi, semua orang dalam rantai peminjaman ke pemberi pinjaman, pemberi pinjaman ke peminjam, semua orang memiliki leverage yang berlebihan. 90 persen dari pasar, sebagian besar dari pasar sudah over leverage.
Dan ketika terjadi gagal bayar atau pembayaran turun, itu hanyalah efek berjenjang. Dan saya akan memberi Anda sebuah contoh. Saya tahu dana ekuitas swasta yang sangat besar, semua orang mungkin pernah mendengarnya, katakanlah, saya tidak tahu, tiga atau empat teratas dan negara, setiap dana ekuitas swasta memulai dana kredit selama 10 tahun terakhir, dana utang. Dan mereka keluar dan menjadi pemberi pinjaman. Jadi jika Anda mempunyai gedung apartemen atau gedung perkantoran dan Anda meminjam dari mereka, katakanlah 75% dari uang tersebut, mereka berbalik dan meminjam uang itu dari bank. Jadi mereka punya properti senilai seratus juta dolar, mereka meminjamkan Anda 75 juta, mereka berbalik dan meminjam 55 juta dari Wells Fargo yang sebenarnya cukup aktif di bagian pasar ini, mereka menyebutnya uang kertas A. Dan kemudian dana ekuitas swasta, kami menyimpannya sebagai catatan B dan kemudian peminjam pada dasarnya hanya berpikir bahwa uangnya dipinjam dari dana ini, namun sebenarnya lebih rumit dari itu.
Jadi apa yang terjadi adalah, katakanlah Anda memiliki pinjaman dengan dana kredit ini dan pinjaman Anda akan jatuh tempo pada tanggal 1 Desember dan Anda pergi ke dana kredit tersebut dan berkata, hei saya perlu perpanjangan, pasar sedang buruk, saya tidak akan melakukannya. jual ini hari ini, mari kita perpanjang pinjaman ini selama 12 bulan. Dana kredit itu akan menolak karena mereka mempunyai pinjaman dari bank dan mereka berbalik ke bank dan berkata hai bank, kita perlu memperpanjang pinjaman ini. Dan banknya seperti tidak, bayar aku. Karena bank-bank tertentu berkata, B-Anda bayar saya. Maka dana kredit berbalik dan berkata, tidak, bayar saya. Dan Anda bersama peminjam mengatakan tidak, tidak, lihat baik-baik saja, propertinya baik-baik saja, beri saya perpanjangan saja. Maksudku, apa yang sedang kita bicarakan? Beri saya perpanjangan waktu saja.
Berapa kali Anda pergi ke bank dan hanya diharapkan untuk memberikan pinjaman. Tak ada apa-apanya, baiklah aku akan membayar sedikit biaya, mari kita perpanjang saja. Tidak, kamu tidak bisa memperpanjangnya, bayar aku. Berapa banyak yang kamu inginkan? 10%, 20%, mereka perlu membalikkan pembayaran kepada pemberi pinjaman karena mereka harus mengurangi pinjaman, mereka sebenarnya menggunakan jaminan ini untuk mendapatkan uang guna membayar Anda. Jadi ada rantai dimana tidak ada seorang pun yang tidak dapat membayar karena semua orang meminjam dari orang lain. Jadi, jika Anda mempunyai pinjaman, dan Anda berpikir akan memperpanjangnya dalam 12 bulan ke depan hanya karena propertinya baik-baik saja dan Anda pergi ke bank, Anda mungkin akan terkejut jika mereka berkata, tidak.
Dave:
Lalu apa yang terjadi? Saya hanya berpikir keseluruhan sistem jelas sangat bergantung pada rantai ini yang terus beroperasi, apa yang terjadi ketika… Seperti yang Anda katakan, pada titik mana pun, salah satu pemberi pinjaman bisa saja berkata, tidak bayar saya. Jadi apa yang terjadi pada, katakanlah saja seorang operator properti multi-keluarga, apa yang terjadi jika mereka tidak dapat memperoleh likuiditas atau tidak dapat melakukan pembiayaan kembali? Bagaimana semua ini terjadi?
Ben:
Jadi ada beberapa kemungkinan, jadi mari kita lakukan yang mudah ke yang sulit. Jadi cara mudahnya adalah operator multikeluarga berkata baiklah, saya akan menjual semua saham dan obligasi yang saya miliki, mereka mungkin punya uang di luar dan mereka menjual semuanya dan membayarnya, mereka tidak akan kehilangan uang mereka. bangunan apartemen. Jadi mereka bisa berbalik dan menjual seluruh asetnya dan membayar hutangnya kepada pemberi pinjaman. Itu adalah situasi yang mewah. Saya hanya ingin menunjukkan konsekuensi kedua dari hal ini adalah banyak orang harus menjual aset likuid mereka seperti saham dan obligasi untuk membayar pinjaman mereka. Dan yang saya bicarakan adalah institusi besar pun harus melakukan hal ini. Mereka harus membayar kembali pinjaman mereka sehingga jumlah likuiditas akan hilang.
Dan ketika Anda memaksa penjual, harga turun. Jadi itulah yang terjadi di Inggris. Jika kalian ingat Inggris dua bulan lalu, emas atau perbendaharaan Inggris melonjak dan semua dana pensiun ini harus berbalik dan menjual aset lain untuk menutupi margin pada perbendaharaan mereka, pada emas mereka. Jadi krisis likuiditas terjadi bukan di gilt tapi sebenarnya di CLO. Jadi itu sebabnya efek cascading jauh lebih licik karena akan menghantam pasar yang likuid karena di sanalah Anda mendapatkan uang, di sanalah Anda mendapatkan likuiditas. Seseorang harus mendapatkan likuiditas. Jadi anggap saja peminjam mengatakan saya bisa membayar uang mukanya.
Skenario dua mereka tidak bisa membayar, mereka pergi ke pemberi pinjaman dan pemberi pinjaman mengatakan… Tergantung pada pemberi pinjaman, jadi sekarang jika Anda berbicara tentang dana kredit, mereka akan menyita, mereka harus melakukannya, mereka tidak melakukannya punya pilihan, memperpanjang dan berpura-pura yang merupakan pedoman bagi semua perbankan selama 15 tahun terakhir, mereka tidak bisa melakukannya, mereka tidak bisa memperpanjang dan berpura-pura karena pinjamannya tidak lagi mencakup. Siapa yang akan membayar tingkat bunga yang tidak ditanggungnya, itu benar-benar melanggar peraturan FDIC mereka yang mengatakan Anda harus memiliki rasio modal, jadi mereka gagal, jadi mereka tidak punya pilihan. Regulator akan membuat mereka gagal membayar pinjaman itu. Jadi dana kredit akan disita.
Dana ekuitas swasta yang saya pikirkan akan diambil alih pada dua kesepakatan bulan lalu dari peminjam besar yang terkenal. Dan semua ini terjadi, tidak ada yang membicarakannya, tidak menjadi berita. Tapi Anda pasti pernah mendengar tentang peminjam dan Anda pasti pernah mendengar tentang dana ekuitas swasta. Kesepakatan perumahan yang mereka sita, mereka dengan senang hati memilikinya. Namun meski mereka pemberi pinjaman, mereka tetap harus membayar seniornya. Karena kalau mereka menyita, mereka punya gedung apartemen besar dan mereka akan bilang 80%… Dan saya tahu ada kesepakatan yang terjadi di kota besar, kesepakatannya pada dasarnya… Bahkan pada 80% dana kredit itu harus membayar uang muka senior mereka. pemberi pinjaman, itu tidak cukup. Bahkan jika mereka mengambil alih, pemberi pinjaman senior yang memiliki aset itu sekarang mereka mengambil alih, itu masih terlalu banyak ditanggung oleh pemberi pinjaman senior mereka. Apakah kamu mengikuti?
James:
Ya, itu hanya dimanfaatkan ke kasir, itu benar-benar berantakan.
Ben:
Ya, jadi itu membingungkan. Jadi aku hampir berharap bisa menyebutkan nama tapi itu akan membuatku mendapat banyak masalah. Jadi saya hanya akan menyebutkan seperti, Anda pergi ke pemberi pinjaman ABC dan Anda meminjam 80%, pemberi pinjaman ABC, sekarang menyita gedung apartemen 200 unit Anda, bagus, mereka memiliki gedung apartemen 200 unit, tetapi mereka meminjam dari pemberi pinjaman XYZ dan Pemberi pinjaman XYZ masih mengatakan bayar saya, bayar saya, bayar saya. Jadi bahkan pemberi pinjaman ABC harus menjual sebagian… Mereka harus melakukan penarikan modal, mereka harus mendapatkan likuiditas, membayar uang muka. Dan lagi-lagi likuiditas tersedot keluar dari sistem. Ketika likuiditas tersedot keluar dari sistem, harga-harga jatuh. Ini kebalikan dari pelonggaran kuantitatif, kebalikan dari apa yang terjadi pada tahun 2021 di mana uang ada dimana-mana dan harga naik dimana-mana, uang ditarik dari sistem.
Jika Anda familiar dengan jumlah uang beredar, M2 akan turun karena dinamika deleveraging dan pengetatan kuantitatif. Jadi, Anda sebenarnya akan melihat, menurut saya, akan terjadi guncangan likuiditas tahun depan karena semua uang ini keluar dari sistem. Jadi itu skenario kedua. Mereka juga menyita gedung perkantoran dan mereka seperti F ini, apa yang akan saya lakukan dengan gedung perkantoran ini? Gedung perkantoran itu mungkin nilainya lebih rendah dari pinjaman mereka, jauh lebih kecil, mungkin sebenarnya lebih kecil dari pinjaman pemberi pinjaman senior. Mereka mungkin memberikan seluruh gedung kantor itu kepada bank XYZ, bank Amerika, atau semacamnya. Kantor hanya default kiri dan kanan. Ini akan menjadi pertumpahan darah dan semua orang berbicara tentang konversi kantor menjadi perumahan, mereka tidak tahu apa yang mereka bicarakan.
Dave:
Ya, ada beberapa orang di acara ini yang datang dan berkata, ya, itu tidak berhasil.
Ben:
Itu hanya sekedar akademisi atau seseorang yang membicarakannya, kebijakan pemerintah, itu seperti, Anda sedang bermimpi.
Dave:
Sepertinya 5% kantor dapat diubah secara realistis, jika itu yang terjadi.
Ben:
Satu hal yang jelas, seberapa sering gedung perkantoran seratus persen kosong?
Dave:
Ya benar.
Ben:
Tidak pernah, di sana selalu ada lima penyewa dan gedung ini 20% disewakan, bagaimana cara merenovasi gedung jika ada 20% yang disewakan dengan lima penyewa, tidak bisa.
Dave:
Ya, itu tidak masuk akal.
Ben:
Bagaimanapun, pertanyaannya [tidak terdengar 00:26:43] yang menarik pada dasarnya adalah apakah regulator… Saat ini regulator telah merugikan bank-bank yang benar-benar… Benar-benar [tidak terdengar 00:26:50] bagi mereka. Jadi pertanyaannya adalah, apakah regulator mulai melihat ke arah lain dan berkata, oke, saya tahu bahwa Anda memiliki semua aset yang pada dasarnya dalam keadaan gagal bayar dan tidak mencakup, saya akan melihat ke arah lain. Itu pertanyaannya… Entahlah, saya kira regulator tidak akan melakukan itu, karena berbagai alasan. Saya sering mengatakan hal ini di dunia kecil saya, tetapi ini lebih terjadi pada tahun 1992 dibandingkan periode lain mana pun dalam hidup kita.
James:
Pada tahun 1992, perusahaan-perusahaan investasi mengalami… Semua orang berpikir bahwa kehancuran tersebut terjadi pada tahun 2008. Namun pada tahun 1988 hingga 1992, bank-bank investasi mengalami guncangan dan krisis likuiditas ini merupakan jenis krisis yang sama karena The Fed tidak melakukan intervensi sama sekali. Mereka tidak melihat ke arah lain dalam investasi ini… Saya membaca tentang hal itu dan bukankah 90% perusahaan investasi terpukul pada saat itu? Jumlahnya sangat besar sehingga mengejutkan saya dan mereka tidak dapat pulih selama dua, tiga tahun, menurut saya.
Ben:
Ya. Jadi saya katakan bahwa ini adalah krisis real estat terburuk dalam sejarah Amerika, jauh lebih buruk daripada tahun 2008. Kebanyakan orang seusia kita, jauh sebelum kita… Jadi pada dasarnya pendekatan kebijakan saat itu adalah membiarkan mereka semua terbakar dan menyita, menurut saya, 8,000 bank. dan setiap pengembang telah meminta pinjamannya, jadi setiap pengembang yang bisa Anda sebutkan kehilangan semua asetnya atau pada dasarnya hampir kehilangan semua asetnya, tidak ada yang selamat. Dan seringkali yang Anda lihat dalam kebijakan dan secara umum dalam perilaku manusia adalah, jika terjadi sesuatu yang buruk, orang tidak akan mengulangi kesalahan tersebut sampai sudah cukup banyak waktu berlalu sehingga orang akan lupa dan kemudian mereka melakukannya lagi.
Dave:
Sepertinya sudah waktunya. Ya, sudah 30 tahun.
James:
Kami benar-benar terlambat.
Ben:
Ya, jadi kita seperti lingkaran penuh. Jika hal ini tidak terjadi pada siklus ini, pasti akan terjadi pada siklus berikutnya. Karena sepertinya semua pemberi pinjaman yang telah melampaui batas, semua peminjam yang telah melampaui batas, mereka tampak seperti orang jahat dan kita harus membiarkan mereka semua terbakar. Dan ini terasa sangat memuaskan secara politis, jadi kali ini kita mungkin akan membahasnya lagi.
Dave:
Anda hanya berpikir tidak ada keinginan politik untuk memberikan dana talangan (bailout) kepada bank lagi setelah apa yang terjadi 15 tahun lalu?
Ben:
Dan menyelamatkan dana ekuitas swasta dan menyelamatkan orang kaya, itu tidak… Saya pikir mungkin tidak akan ada lagi stimulus pada dekade ini. Dana talangan dan stimulus, lupakan saja.
James:
Ya, hentikan stimulusnya. Namun terkadang Anda harus membiarkan segalanya sedikit membara, bukan? Maksud saya, itulah kapitalisme.
Dave:
Itu kapitalisme. Ya, itulah dasarnya…
Ben:
Baik.
James:
Dan apa yang Ben bicarakan adalah masalah besar, hal ini terjadi di semua tempat yang berbeda… Orang-orang hanya menjadi perantara uang di mana saja selama dua tahun terakhir dan menghasilkan keuntungan yang besar. Dan bukan hanya di ruang multi-keluarga dan gedung perkantoran, ruang hard money juga sangat buruk. Pemberi pinjaman ini akan datang, mereka akan menjual surat utangnya dengan harga 7%, 8% dan sekarang pemberi pinjaman ini membayar ke bank senior mereka, mereka membayar 10, 11% dan apa yang terjadi adalah investor yang memperbaiki dan membalik atau membakar, mereka datang dan mereka berangkat, hei, proyek saya memakan waktu terlalu lama, anggaran saya melebihi anggaran, nilainya turun, saya perlu perpanjangan dan tarifnya naik lima, enam poin, atau mereka mengalami untuk datang dengan uang atau mereka tidak mendapat perpanjangan sama sekali. Kami sebenarnya adalah pemberi pinjaman uang keras di Washington dan kami memiliki begitu banyak permintaan untuk membiayai kembali pemberi pinjaman lain karena mereka tidak punya pilihan, pemberi pinjaman tidak akan memberikan perpanjangan saat ini dan ini menyebabkan masalah yang sangat besar. Dan kemudian kami melihat pinjaman terhadap nilai-nilai dan itulah jawaban kami, ya, kami dapat melakukan pinjaman ini tetapi Anda perlu menambah 15% uang muka dan orang-orang ini tidak memilikinya.
Dan itulah yang sangat menakutkan, pada tahun 2008 kami melihat banyak REO dan pemilik bank memasuki kawasan perumahan. Tapi ini seperti, jika Anda tidak punya uang, Anda tidak bisa membayar tagihan Anda. Dan bank-bank investasi dan pemberi pinjaman ini, mereka harus mengambil tindakan ini… Akan ada banyak REO dan akta pengganti yang dikembalikan ke bank-bank ini dan bank-bank tersebut akan menjadi… kita semua ketakutan karena adanya lindung nilai. dana akan menjadi pemilik tempat tinggal terbesar dengan semua perolehan perumahan ini dan mungkin hanya didasarkan pada pinjaman macet yang kembali kepada mereka.
Ben:
Dan sekali lagi, yang menarik adalah konsekuensi urutan kedua/ketiga. Jadi konsekuensi urutan kedua adalah semua yang baru saja Anda katakan James, adalah bahwa penilaian akan mulai turun karena Anda akan mendapatkan semua nilai REO yang buruk ini dan orang-orang akan terpaksa menjualnya dan itu akan sangat merugikan LTV Anda. . Jadi Anda akan meminjam uang atau membiayai kembali dan kemudian LTV akan menjadi lebih buruk dan kemudian akan ada lebih banyak penyitaan. Jadi kita sedang memasuki siklus yang mulai terpecah… lingkaran setan ini menurun dan itulah salah satu konsekuensi lainnya. Dan setiap [tidak terdengar 00:32:19] kami adalah FinTech, beli sekarang bayar nanti. Tebak apa? Sangat tuas.
Dave:
Ya. Anda bilang penilaian akan turun, jadi menurut Anda akan ada penurunan nilai properti yang signifikan di seluruh aset real estat komersial? Itu harus, bukan?
Ben:
Ya, tidak ada pertanyaan. Ini pada dasarnya adalah peluang besar karena kita tidak berbicara tentang harga organik, harga yang dijual oleh bank, tidak ada hubungannya dengan apa yang menurut Anda benar-benar bernilai setelah berikutnya, menurut saya, mungkin 24 bulan penurunan dan tekanan yang nyata. Jadi ada peluang untuk membeli atau peluang untuk meminjamkan dan jika Anda memiliki jumlah utang yang rendah, inilah yang dikatakan Larry Silverstein, Anda mengalami krisis yang mengerikan, Anda keluar dari krisis tersebut, Anda masih memiliki gedung tersebut dan sekarang dia bernilai 10 miliar dolar atau sesuatu. Ini adalah bagian dari permainan, jangan terjebak dalam bagian permainan yang pada dasarnya Anda kehilangan aset.
Dave:
Jadi Anda menyebutkan Ben, bahwa ada banyak peluang, bagi orang-orang yang mendengarkan ini, bagaimana Anda menyarankan mereka memanfaatkan peluang mendatang yang Anda lihat?
Ben:
Anda dapat berbicara dengan bank, mendekati bank, bank tersebut akan memilikinya… Mereka belum memilikinya dan mereka sangat lambat. Para pialang yang melakukan semua pinjaman akan bergerak menjadi pialang bagi modal menengah ini, modal jembatan ini, saya menyebutnya gap pendanaan, pendanaan penyelamatan. Semua broker yang sebelumnya bekerja untuk mencarikan Anda pinjaman senior sekarang akan melakukan pekerjaan ini. Jadi broker mungkin adalah sumber arus terbesar. Lucunya, pasar saham, menurut saya masih mengalami penurunan, dan pasar secara keseluruhan, resesi memukul pendapatan. Jadi Anda ingin mendapat kredit, Anda ingin mendapat kredit pada bagian siklus ini karena nilai sebenarnya, nilai oportunistik sebenarnya menurut saya masih jauh. Namun para pemberi pinjaman merekalah yang berada di hulu sungai. Namun aliran kesepakatan akan menyebar ke tempat lain.
James:
Saya tahu kami telah menghubungi kami dan kami pasti mendapat banyak tanggapan. Macam-macam pemberi pinjaman itu sedikit, saya kira lihat dulu. Orang-orang kaya lokal ini pasti melihatnya pertama kali sekarang karena jangka waktunya lebih pendek, biasanya jangka waktu 6 hingga 12 bulan, sedangkan beberapa lainnya, berjangka waktu 2, 3, 5 tahun. Dan ada banyak inventaris mulai muncul. Saya mendapat cukup banyak telepon dari pemberi pinjaman yang mengatakan, hei, kami hanya mengambil kembali akta ini sebagai pengganti atau kami akan menyita ini, berapa yang dapat Anda bayar untuk ini? Dan mereka biasanya tidak menyukai nomor saya, tapi nomor tetaplah nomor. Namun Anda dapat melakukannya sekarang juga dengan pemberi pinjaman lokal yang lebih kecil, hal ini bukanlah hal yang besar namun ada volume yang akan datang bagi investor kecil atau investor kelas menengah saat ini. Dan itu akan memasuki pasar saat ini.
Dave:
Dan sepertinya Ben, Anda sedang mengumpulkan dana kredit di Fundrise untuk memanfaatkan sebagian dari hal ini.
Ben:
Ya, kami sudah mempunyai strategi kredit sejak lama, tapi kami telah mengukurnya kembali selama dua beberapa tahun terakhir karena memang demikian… Kami sebagian besar menerapkannya di tempat lain karena tidak menarik. Dan sekarang tiba-tiba itu seperti… Saya merasa apa yang terjadi sekarang atau beberapa tahun mendatang akan terjadi pada kita atau pada kita lima kali dalam hidup kita, jenis kesepakatan yang akan kita lihat, jenis pinjaman yang dapat kita buat. . Saya melewati tahun 2008, saya memiliki semua bekas luka ini dari tahun 2008 dan 85% dari waktu berjalan seperti biasa. Dan ada kalanya seluruh permainan bola berhasil atau hilang. Jadi ya, kami akan melakukan kredit terlebih dahulu dan kemudian kami akan melakukan ekuitas kedua. Karena Anda hampir dapat melihat sisi lain dari hal ini, Anda dapat merasa yakin bahwa hal ini tidak permanen. Ini adalah transisi beberapa tahun menuju lingkungan peminjaman yang baru.
Dan beberapa orang kurang beruntung, mereka mempunyai jatuh tempo di tengah-tengah masa ini, pada dasarnya ini adalah periode di mana suku bunga tinggi dan tidak ada likuiditas dan itu menyebalkan. Sangat disayangkan bagi mereka tetapi ini adalah peluang bagi orang lain, masalah adalah peluang. Saya akan memberikan contoh lain, ini di luar real estat, tetapi kami memiliki dana teknologi yang kami luncurkan dan kami sedang memperdebatkannya, saya tidak tahu apakah kami akan melakukan ini karena ini sangat kontroversial, tetapi saya punya cakupan penjualan, saya membeli semua ini… Saya datang dan mulai memberikan pinjaman kepada semua bank besar ini… Bank investasi, mereka mendapatkan kesepakatan ini dan mereka mengamankannya dan masalahnya adalah semua kesepakatan yang ingin mereka PHK atau sindikasikan, kata mereka, mereka dapatkan terjebak, itu disebut pinjaman gantung. Jadi mereka punya puluhan miliar dari semua pinjaman yang digantung ini. Dan salah satu contoh yang terkenal adalah mereka mempunyai utang Twitter sebesar 12 miliar dolar. Dan saya tahu persis siapa yang memilikinya dan saya berbicara dengan mereka dan saya berpikir, suatu saat mereka akan membuang hutang ini dengan sia-sia. Mereka hanya akan menjauhkanku dari hal ini. Dan kami berdebat secara internal, apakah ini peluang bagus atau justru terlalu berantakan?
Dave:
Wow.
Ben:
Ini sangat berantakan.
Dave:
Itu adalah utang baru.
Ben:
Ya, ya, utang baru. Jadi saya tidak tahu apakah itu ide yang bagus atau tidak. Ini adalah pertanyaan yang menarik, tapi hal semacam itu gila. Twitter bernilai 44 miliar setahun yang lalu dan Anda berpikir, apakah saya menyukainya jika bernilai 5 miliar? Saya tidak tahu, mungkin.
Dave:
Itu pasti menjadi perdebatan yang menyenangkan.
Ben:
Yah, itu juga seperti, aku tidak begitu menginginkan kebisingan itu. Itu masalahnya, bukan sekedar soal evaluasi, saya di sini hanya mengambil keputusan ekonomi, tapi saya tidak yakin itu boleh. Namun ini hanyalah ilustrasi, ini hanya ilustrasi bahwa ini adalah waktu yang istimewa untuk memiliki peluang investasi semacam itu.
Dave:
Baiklah. Baiklah Ben, terima kasih banyak. Ini sangat, sangat mendalam, saya telah belajar banyak sekali. Dan sejujurnya, sungguh mengejutkan bahwa orang-orang tidak membicarakan hal ini. Jadi saya rasa mungkin itu pertanyaan terakhir saya kepada Anda, mengapa hal ini tidak dibicarakan lebih luas?
Ben:
Ya, sangat menyenangkan berada di sini. Semua orang membicarakan hal ini, tapi di awal bulan Februari, saya terobsesi dengan pandemi ini, Februari 2020. Dan kami akan pergi ke California, anak-anak saya, saya dan istri saya, kami akan berada di California untuk Hari Valentine. Dan saya seperti, kita tidak bisa pergi dan menyuruh anak-anak memakai masker di pesawat dan istri saya seperti, Anda akan kehilangan itu, dia sangat kesal dengan saya dan pada titik tertentu semua orang menyadarinya. Ada sesuatu yang mengharuskan informasi dibocorkan ke publik dan hal ini memerlukan jumlah data yang lebih besar sebelum masyarakat dapat beralih. Dan itu terjadi sekaligus.
Dave:
Masyarakat tidak mau mempercayai berita yang tidak menyenangkan.
Ben:
Dan sepertinya orang-orang sibuk, bukan itu yang menjadi fokus mereka. Jadi hanya dibutuhkan ping yang cukup sebelum orang mulai memperhatikan. Jadi itu sebabnya… setidaknya menurut saya itu seperti… Dan tentu saja semua orang, dalam hal ini semua partisipan dalam sistem keuangan, mereka tidak membicarakannya, ini adalah hal terakhir yang ingin mereka bicarakan. Mereka ingin mengatakan semuanya baik-baik saja. Hal yang sama juga terjadi di Tiongkok, mereka seperti, semuanya baik-baik saja, tidak peduli dengan pintu-pintu yang sedang kami las di Wuhan. Jadi sekali lagi, ada partisipan aktif yang berusaha menghentikan hal ini agar tidak menjadi sebuah berita dan hal ini membingungkan media dan memerlukan waktu untuk menyelesaikannya.
Dave:
Baiklah, kami harus menindaklanjuti dengan Anda segera setelah hal ini terungkap, kami ingin mengetahui pendapat Anda karena saat ini Anda jelas-jelas seperti burung kenari di tambang batu bara, dan memperingatkan kami sebelumnya. Jadi kami sangat menghargai waktu Anda Ben, selalu menyenangkan ketika Anda datang, jadi terima kasih banyak telah bergabung dengan kami.
Ben:
Ya, terima kasih telah memilikiku.
James:
Terima kasih Ben.
Dave:
Aku tidak tahu apakah aku harus senang atau takut saat ini.
James:
Saya sebenarnya sangat gembira karena saya merasa kita semua mencari peluang besar itu dan ini akan menjadi masalah besar. Untuk sementara saya selalu memikirkan tentang kuburan investor ini dan menurut saya ini bisa jadi kuburan bankir, bukan kuburan investor.
Dave:
Ya. Anda telah mengatakan hal ini selama beberapa waktu bahwa, secara khusus, dan agar semua orang memahaminya, yang kita bicarakan sebagian besar bersifat komersial, hal ini dapat merambah ke pemukiman seperti yang dikatakan Ben, ada semua dampak sekunder dan tersier, tetapi bisa jadi sangat menarik bagi orang-orang yang memiliki… Sindikator, orang-orang yang dapat mengumpulkan uang untuk mulai pergi dan mencoba membeli aset-aset ini dengan harga yang sangat murah saat ini atau dalam enam bulan ke depan, apa pun.
James:
Dan terutama karena bank tidak mau memiliki aset. Seringkali mereka tidak menginginkannya, mereka ingin menyingkirkannya. Dan jika Anda memiliki likuiditas, itu akan membuat perbedaan yang sangat besar… Saya sudah mengatakannya sejak lama karena anehnya saya melihat orang-orang menghasilkan banyak uang selama dua tahun dan kemudian enam bulan yang lalu mereka akan seperti, oh, saya kekurangan uang tunai. Dan saya pikir, Anda baru saja menghasilkan uang sebanyak ini selama dua tahun terakhir, mengapa Anda kekurangan uang? Dan hal ini bisa terwujud pada tahun 2023, akan ada kebutuhan akan likuiditas dan semuanya mungkin akan terlaksana.
Dave:
Anda adalah orang yang tepat untuk menjawab pertanyaan ini karena Anda melakukan segalanya, Anda meminjamkan, Anda membalik, Anda membeli aset yang bermasalah. Jika semua yang dipikirkan Ben akan membuahkan hasil, dan kita mulai melihat krisis likuiditas, penurunan harga real estat komersial, bagaimana cara terbaik Anda memanfaatkannya?
James:
Bagi kami, saya pikir kami sedang mencoba untuk bekerja sama dengan lebih banyak mitra ekuitas swasta dan ekuitas di mana kami mencoba untuk menghasilkan lebih banyak dana dalam hal ini. Contoh yang baik adalah kami melakukan lebih banyak kesepakatan sindikasi dalam 120 hingga 150 hari terakhir dibandingkan dua tahun sebelumnya karena likuiditas sedang krisis. Namun bermitra dengan investor yang memiliki uang tunai saat ini adalah kunci dari segalanya. Dan apakah itu memperbaiki dan membalik apartemen, bisa berupa properti duri atau properti arus kas, bagi kami, Anda ingin melampirkan di mana likuiditasnya. Bagi kami, kami menggalang dana saat ini karena kami melihat peluang dengan surat pembelian ini, membeli bangunan yang gagal bayar, dan kemudian mulai membangun hubungan dengan orang-orang ini melalui kertas.
Dan seperti apa yang Ben bicarakan, sulit untuk menguasai bank-bank besar. Anda tidak dapat menghubungi mereka, saya tidak kenal siapa pun di sana. Tapi pemberi pinjaman lokal kecil ini, Anda bisa menghubungi mereka dan berkata, hei, saya punya likuiditas, saya sedang mencari proyek, beri tahu saya apa yang Anda punya. Dan saya dapat memberi tahu Anda bahwa kami mendapatkan beberapa pembelian yang cukup bagus baru-baru ini, menurut saya, saya hanya mengeluarkan sejumlah kecil dan mereka melakukan kesepakatan. Mereka bertanya, bisakah Anda menutupnya dalam lima hari? Dan kami dapat mengkliknya. Jadi bicara saja dengan orang-orang yang pernah berkecimpung di bidang itu, semua orang yang punya uang keras yang telah mengganggu Anda selama dua tahun untuk meminjamkan uang kepada Anda, bicaralah dengan mereka, lihat peluang apa yang ada, lalu pertahankan likuiditas Anda, jangan terburu-buru melakukan kesepakatan itu, pastikan itu kesepakatan yang benar.
Dave:
Itu nasihat yang sangat bagus. Baiklah, terima kasih James, ini sangat menyenangkan. Saya sangat menikmati percakapan dengan Anda dan Ben. Itu selalu merupakan percakapan tingkat tinggi, hal-hal yang cukup aneh dan aneh, tapi menurut saya bagi kita yang sangat menyukai perekonomian dan seluk-beluk cara kerjanya, ini adalah episode yang sangat menyenangkan.
James:
Oh, aku senang jika Ben hadir. Saya mulai mencoba-coba dan kami masuk ke lubang kelinci, semuanya menyenangkan untuk dilakukan.
Dave:
Oh ya, tentu saja. Saat kamera dimatikan, kami mencoba meyakinkan Ben untuk mengizinkan kami datang ke DC dan bertemu langsung dengannya, jadi mungkin kami akan melakukannya lain kali.
James:
Oh, aku seratus persen ikut.
Dave:
Baiklah, terima kasih banyak James, selamat bersenang-senang dalam permainan ini.
James:
Ya, ayo Hawks.
Dave:
Saya sebenarnya tidak punya anjing dalam pertarungan ini, tapi saya akan mendukung Hawks untuk Anda, jadi mudah-mudahan Anda tidak perlu melakukannya… Saya rasa, bolehkah saya mengatakannya saat siaran?
James:
Ya, aku sedang bertaruh besar sekarang.
Dave:
Apakah Anda ingin memberi tahu semua orang apa taruhan Anda pada permainan Seahawks ini?
James:
Ya, saya pikir mulut saya membuat saya mendapat masalah karena kami bermain melawan 49ers, mereka memiliki tim yang lebih bertalenta. Dan saya bertaruh dengan salah satu teman baik saya yang juga merupakan penggemar 49er bahwa yang kalah harus memakai logo tim lain Speedo ke kolam renang sepanjang hari. Jadi aku sangat berharap itu bukan aku.
Dave:
Ya. Baiklah, saya akan mendukung Seahawks demi Anda, tapi itu taruhan yang cukup lucu, dan mudah-mudahan Anda tidak memberi tahu terlalu banyak orang, ini adalah akhir dari episode ini, jadi mungkin tidak ada yang mendengarkan lagi.
James:
Ya, semua orang harus mendukung kemenangan Seahawks, tidak ada yang mau melihat saya di Speedo.
Dave:
Baiklah. Terima kasih banyak kawan, ini sangat menyenangkan. Terima kasih semua telah mendengarkan, ini adalah episode terakhir kami tahun ini, selamat Tahun Baru untuk semuanya, kami sangat menghargai Anda membantu kami dan mendukung kami melalui tahun pertama kami untuk On The Market, sampai jumpa di tahun 2023.
On The Market Dibuat oleh saya, Dave Meyer dan Kaylin Bennett. Diproduksi oleh Kaylin Bennett, penyuntingan oleh Joel Esparza dan Onyx Media, diteliti oleh Pooja Jinda, dan terima kasih sebesar-besarnya kepada seluruh tim BiggerPockets.
Konten di acara On The Market hanyalah opini. Semua pendengar harus memverifikasi poin data, opini, dan strategi investasi secara independen.
Tonton Podcastnya Disini
Di Episode Ini Kami Meliput
- Deleveraging menjelaskan dan mengapa begitu banyak investor yang mempertaruhkan jutaan dolar
- Yang industri real estate akan terkena dampak paling parah ketika krisis deleveraging terwujud
- Mengapa bahkan bank mempunyai leverage yang berlebihan dan efek domino itu bisa menyebabkan kekacauan keuangan
- Skenario yang mungkin terjadi ketika bank mulai membatasi jumlah uang beredar dan investor menjadi putus asa
- Grafik peluang besar bagi investor saat pinjaman dengan leverage berlebih jatuh tempo dan aset mulai dijual dengan harga yang lebih murah
- Siapa yang akan menang dan bertahan hidup setelah deleveraging massal terjadi
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Terhubung dengan Ben:
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Lihat kami halaman sponsor!
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Platoblockchain. Intelijen Metaverse Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 bulan lagi
- 15 tahun
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- kemampuan
- Sanggup
- Tentang Kami
- tentang itu
- Mutlak
- benar
- akademik
- perolehan
- di seluruh
- aktif
- sebenarnya
- Menambahkan
- disesuaikan
- mengaku
- maju
- Keuntungan
- nasihat
- Setelah
- terhadap
- di depan
- UDARA
- Semua
- sudah
- selalu
- Amerika
- Amerika
- jumlah
- dan
- Lain
- menjawab
- Apartemen
- apartemen
- nafsu makan
- Apple
- menghargai
- pendekatan
- argumen
- sekitar
- aset
- manajemen aset
- Aktiva
- melampirkan
- perhatian
- menarik
- penulis
- rata-rata
- kembali
- Buruk
- jaminan
- dana talangan
- Saldo
- Neraca keuangan
- Bank
- Bank of America
- bankir
- Perbankan
- sistem perbankan
- Bank
- berdasarkan
- Pada dasarnya
- dasar
- karena
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- makhluk
- Percaya
- TERBAIK
- Bertaruh
- Lebih baik
- Besar
- lebih besar
- Terbesar
- Milyar
- miliaran
- Uang kertas
- Bit
- darah
- papan
- pin
- Obligasi
- batas
- meminjam
- dipinjam
- peminjam
- Peminjaman
- membeli
- merek
- Merek Baru
- Istirahat
- JEMBATAN
- menjembatani
- membawa
- secara luas
- broker
- anggaran belanja
- membangun
- Bangunan
- dibangun di
- ikat
- membakar
- bisnis
- bisnis
- membeli
- beli sekarang bayar nanti
- Pembelian
- Beli
- california
- panggilan
- bernama
- Panggilan
- kamera
- tidak bisa
- topi
- modal
- kapitalisme
- kasus
- Uang tunai
- arus kas
- tertangkap
- Menyebabkan
- menyebabkan
- pusat
- ceo
- tertentu
- rantai
- perubahan
- murah
- memeriksa
- Tiongkok
- pilihan
- Pilih
- Lingkaran
- Kota
- kelas-kelas
- Penyelesaian
- Co-founder
- Batu bara
- Jaminan
- bagaimana
- kedatangan
- komersial
- perumahan komersial
- Perusahaan
- dibandingkan
- lengkap
- sama sekali
- kompleks
- rumit
- konsep
- konsep
- yakin
- membingungkan
- Konsekuensi
- Konten
- terus-menerus
- kontroversial
- Percakapan
- Konversi
- dikonversi
- meyakinkan
- Core
- bisa
- negara
- sepasang
- Tentu saja
- menutupi
- liputan
- penutup
- meliputi
- Crash
- dibuat
- kredit
- dana kredit
- krisis
- sangat penting
- krusial
- kegentingan
- terbaru
- data
- titik data
- Dave
- hari
- Hari
- dc
- transaksi
- Penawaran
- perdebatan
- berdebat
- Hutang
- dasawarsa
- Desember
- keputusan
- Tolak
- Menolak
- Default
- default
- pastinya
- Permintaan
- tergantung
- tergantung
- penggelaran
- deposan
- menggambarkan
- rincian
- Pengembang
- berkembang
- MELAKUKAN
- perbedaan
- berbeda
- intisari
- penyingkapan
- Display
- penderitaan
- tertekan
- Tidak
- Anjing
- melakukan
- Dolar
- dolar
- Dont
- kiamat
- pintu
- turun
- KECENDERUNGAN UNTUK MENURUN
- Tetes
- membuang
- selama
- dinamis
- dinamika
- Awal
- Pendapatan
- mengurangi
- Ekonomis
- ekonomi
- efek
- efek
- antara
- di tempat lain
- aktif
- berakhir
- Inggris
- menikmati
- cukup
- Seluruh
- Lingkungan Hidup
- keadilan
- terutama
- esensi
- dasarnya
- perkebunan
- Eter (ETH)
- evaluasi
- Bahkan
- pERNAH
- semua orang
- semua orang
- segala sesuatu
- persis
- contoh
- contoh
- gembira
- ada
- mengharapkan
- diharapkan
- Menjelaskan
- menjelaskan
- memperpanjang
- perpanjangan
- sangat
- menghadapi
- gagal
- hampir
- Jatuh
- Jatuh
- akrab
- terkenal
- kipas
- fantastis
- sangat menarik
- tercepat
- Favorit
- fdic
- Fed
- biaya
- Biaya
- beberapa
- pertarungan
- Angka
- keuangan
- keuangan
- sistem keuangan
- pembiayaan
- Menemukan
- akhir
- fintech
- Pertama
- Ikan
- Memperbaiki
- tetap
- Penerjunan
- aliran
- terfokus
- mengikuti
- Ramalan
- terutama
- Depan
- pecahan
- dari
- beku
- membuahkan hasil
- penuh
- kesenangan
- dana
- pendanaan
- dana-dana
- lucu
- permainan
- celah
- gigi
- umumnya
- dihasilkan
- menghasilkan
- mendapatkan
- mendapatkan
- Memberikan
- Go
- Tuhan
- Pergi
- akan
- baik
- Pemerintah
- Kebijakan pemerintah
- kelas
- lulus
- besar
- Cowok
- dipalu
- Menggantung
- terjadi
- terjadi
- Terjadi
- senang
- Sulit
- memiliki
- mendengar
- berat
- pagar
- Dana Hedge
- membantu
- di sini
- Tersembunyi
- High
- lebih tinggi
- petunjuk
- sejarah
- Memukul
- Hits
- memukul
- pemegang
- memegang
- Lubang
- Mudah-mudahan
- berharap
- tuan rumah
- Rumah
- perumahan
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- HTTPS
- besar
- manusia
- Ratusan
- ratusan juta
- Menyakiti
- Hype
- SAYA AKAN
- ide
- Dampak
- dampak
- mendatang
- penting
- in
- Pendapatan
- Meningkatkan
- secara mandiri
- informasi
- GILA
- Lembaga
- lembaga
- asuransi
- bunga
- SUKU BUNGA
- Suku Bunga
- menarik
- Wawancara
- inventaris
- investasi
- investasi
- bank investasi
- investor
- Investor
- masalah
- IT
- Diri
- bergabung
- bergabung
- bergabung dengan kami
- Keadilan
- Menjaga
- kunci
- anak
- Jenis
- Tahu
- pengetahuan
- dikenal
- Kekurangan
- terbesar
- Terakhir
- Tahun lalu
- diluncurkan
- terkemuka
- bocor
- BELAJAR
- belajar
- pengetahuan
- Meninggalkan
- meninggalkan
- LEND
- pemberi pinjaman
- pemberi pinjaman
- pinjaman
- Tingkat
- Leverage
- LG
- Hidup
- baris
- Cair
- Likuiditas
- krisis likuiditas
- Listening
- sedikit
- pinjaman
- Pinjaman
- lokal
- logo
- Panjang
- lama
- lagi
- melihat
- mencari
- kehilangan
- kehilangan
- Lot
- cinta
- dicintai
- Rendah
- Kemewahan
- M2
- terbuat
- utama
- membuat
- Membuat
- pria
- pengelolaan
- banyak
- banyak orang
- Margin
- Pasar
- pasar
- masker
- Massa
- besar-besaran
- matematika
- kematangan
- cara
- Media
- tersebut
- Meyer
- Menengah
- Tengah
- mungkin
- Penggiling
- juta
- Jutaan dolar
- juta dolar
- jutaan
- kesalahan
- mode
- uang
- suplai uang
- Bulan
- bulan
- lebih
- paling
- mulut
- pindah
- banyak keluarga
- nama
- nama
- hampir
- perlu
- Perlu
- jaringan
- New
- Tahun Baru
- berita
- berikutnya
- Kebisingan
- biasanya
- Catatan
- jumlah
- banyak sekali
- Jelas
- Office
- kantor
- Oke
- Tua
- ONE
- Onyx
- beroperasi
- operator
- Pendapat
- Pendapat
- Peluang
- Kesempatan
- seberang
- urutan
- organik
- Lainnya
- Lainnya
- di luar
- secara keseluruhan
- dilebih-lebihkan
- sendiri
- pemilik
- pemilik
- memiliki
- dibayar
- pandemi
- kertas
- bagian
- peserta
- pasangan
- Bermitra
- rekan
- bagian
- Lulus
- Membayar
- pembayaran
- pensiun
- Konsultan Ahli
- persen
- sempurna
- periode
- permanen
- orang
- Sendiri
- gejala
- memilih
- bagian
- pipa saluran
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- Bermain
- pemain
- bermain
- podcast
- Podcast
- Titik
- poin
- kebijaksanaan
- politik
- secara politis
- politik
- kolam
- portofolio
- kemungkinan
- memprediksi
- Mempersiapkan
- cukup
- sebelumnya
- sebelumnya
- harga pompa cor beton mini
- harga
- di harga
- swasta
- Ekuitas Pribadi
- mungkin
- Masalah
- Diproduksi
- memprojeksikan
- properties
- milik
- prospek
- menyediakan
- publik
- di depan umum
- pembelian
- menempatkan
- Puting
- gempa
- kuantitatif
- Pelonggaran kuantitatif
- pengetatan kuantitatif
- pertanyaan
- Cepat
- segera
- menaikkan
- pemeliharaan
- Penilaian
- Tarif
- tercapai
- Bacaan
- siap
- nyata
- real estate
- nilai sesungguhnya
- alasan
- alasan
- baru-baru ini
- resesi
- sarankan
- Memulihkan
- menurunkan
- terdaftar
- peraturan
- pengatur
- hubungan
- ingat
- Menyewa
- ulangi
- mewakili
- permintaan
- membutuhkan
- menyelamatkan
- tanggapan
- ISTIRAHAT
- Pengembalian
- Kaya
- Membersihkan
- Naik
- kenaikan
- tergoyang
- akar
- rooting
- bulat
- buru-buru
- Tersebut
- sake
- penjualan
- sama
- takut
- skenario
- menjadwalkan
- rongsokan
- teriakan
- SEA
- berpengalaman
- Seattle
- Kedua
- sekunder
- sekuritisasi
- melihat
- tampaknya
- segmen
- menjual
- Penjual
- Penjualan
- rasa
- layanan
- bergeser
- PERGESERAN
- kaget
- penembakan
- kekurangan
- harus
- Menunjukkan
- penting
- Sederhana
- sejak
- tunggal
- situasi
- ENAM
- Enam bulan
- Ukuran
- lambat
- kecil
- bisnis kecil
- lebih kecil
- pintar
- Sneaky
- So
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- Segera
- sumber
- Space
- spasi
- berbicara
- Bicara
- khusus
- Secara khusus
- Spektrum
- mensponsori
- Sponsor
- Tumpukan
- awal
- mulai
- Mulai
- dimulai
- Langkah
- Masih
- rangsangan
- saham
- pasar saham
- Saham
- Saham dan Obligasi
- berhenti
- Cerita
- strategi
- Penyelarasan
- jalan
- seperti itu
- tiba-tiba
- RINGKASAN
- besar
- menyediakan
- memasok
- mendukung
- pendukung
- tercengang
- mengherankan
- sindikat
- sistem
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- berbakat
- Berbicara
- pembicaraan
- Pembicaraan
- tim
- tech
- istilah
- tersier
- Grafik
- The Fed
- Inggris
- Dunia
- mereka
- diri
- Sana.
- hal
- hal
- Pikir
- berpikir
- minggu ini
- pikir
- ribuan
- tiga
- Melalui
- di seluruh
- tiket
- tiket
- pengetatan
- waktu
- kali
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- ton
- terlalu
- puncak
- tema
- SAMA SEKALI
- perdagangan
- Salinan
- transisi
- Perbendaharaan
- Perbendaharaan
- dahsyat
- kesulitan
- benar
- MENGHIDUPKAN
- Berbalik
- Putar
- jenis
- khas
- khas
- Uk
- TREASURY Inggris
- bawah
- memahami
- malang
- satuan
- mendatang
- us
- menggunakan
- biasanya
- nilai
- Nilai - Nilai
- memeriksa
- Video
- sebenarnya
- volume
- ingin
- Gudang
- peringatan
- Washington
- cara
- Kekayaan
- minggu
- minggu
- selamat datang
- Wells
- Wells Fargo
- Apa
- whats
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- istri
- akan
- menang
- kata
- Kerja
- kerja
- bekerja
- dunia
- terburuk
- bernilai
- akan
- menulis
- tertulis
- Salah
- tahun
- tahun
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll
- nol