Data Sensus Baru Menunjukkan Ke Mana Orang Amerika Bergerak—Dan Ke Mana Anda Harus Berinvestasi

Masyarakat Amerika terdampak oleh inflasi dan kenaikan harga rumah di kota-kota besar. Mereka mencari perlindungan di negara-negara dengan iklim hangat, biaya hidup lebih rendah, dan banyak kesempatan kerja—negara-negara seperti Florida, Texas, dan Carolina. Sebuah analisis data sensus dari National Association of Realtors (NAR) mengungkapkan negara bagian mana yang kehilangan penduduknya dan negara bagian mana yang mengalami peningkatan populasi pada tahun 2022. Tren tersebut dengan jelas menunjukkan bahwa banyak orang Amerika yang pindah sebagai respons terhadap kekhawatiran keterjangkauan. 

Pola Migrasi Sedang Bergeser

Keputusan untuk pindah bukanlah keputusan yang mudah, bahkan ketika biaya untuk tetap tinggal di sana menjadi tidak terjangkau. Meskipun pandemi ini memberi lebih banyak orang Amerika kesempatan untuk melakukan hal tersebut bekerja dari jarak jauh Selain meningkatkan permintaan akan ruang yang lebih luas, kondisi ini hanya menyebabkan sedikit peningkatan dalam migrasi domestik, yang telah menurun selama beberapa dekade. Pada tahun 2022, migrasi lokal turun ke titik terendah dalam sejarah, menurut Institut Brookings. 

Era pasca-Perang Dunia II menyaksikan sekitar 20% orang Amerika berpindah setiap tahunnya. Hal ini karena AS memiliki populasi generasi muda dengan lebih banyak penyewa dan lebih banyak rumah tangga yang berpenghasilan tunggal, sehingga memudahkan keluarga untuk mengambil dan pindah untuk mendapatkan pekerjaan baru. Pada awal tahun 2000-an, tingkat migrasi telah menurun menjadi antara 13% dan 14%, dan Resesi Hebat semakin mengurangi migrasi. 

Meningkatnya suku bunga hipotek pada paruh kedua tahun 2022 membuat migrasi menjadi semakin tidak menarik. Pemilik rumah yang dapat memperoleh hipotek dengan suku bunga rendah selama pandemi booming pembelian rumah tidak memiliki insentif untuk bermigrasi. Dan Pew Research mencatat bahwa lebih sedikit orang yang pindah ke daerah perkotaan dimana harga sewa meningkat pesat, sehingga membalikkan tren urbanisasi. 

Namun meski migrasi secara keseluruhan menurun, migrasi jarak jauh semakin meningkat. Pergerakan antar negara meningkat pada tahun 2021-2022, begitu pula migrasi antar negara bagian. Pergerakan jarak jauh mungkin sebagian mencerminkan hal tersebut tren sepak bola dalam tren pensiun dini yang dipaksakan dan berhenti secara sukarela dari pekerjaan yang semakin lazim selama masa ini, ketika masyarakat memanfaatkan transisi ini untuk mencari pekerjaan yang lebih baik atau perumahan yang lebih terjangkau di negara bagian lain. 

Ke Mana Orang Bergerak?

Enam negara bagian yang mengalami pertumbuhan populasi terbanyak pada tahun 2022 adalah Florida (+1.9%), Texas (+1.6%), North Carolina (+1.3%), South Carolina (+1.7%), Tennessee (+1.2%), dan Georgia (+1.2%). Arizona, Idaho, Alabama, Oklahoma, dan Nevada juga termasuk dalam daftar migrasi masuk teratas. 

Menurut Tax Foundation, mungkin saja ada bagian dari pengundian tersebut pajak rendah. Namun penghematan tersebut kemungkinan besar dibayangi oleh penurunan biaya hipotek atau sewa yang dinikmati oleh para pindahan ke negara-negara bagian ini, terutama yang berasal dari daerah perkotaan besar seperti New York. Institut Kebijakan Fiskal laporan bahwa rata-rata keluarga yang meninggalkan New York menghemat biaya perumahan 15 kali lebih banyak daripada biaya pajak. 

NAR juga menggunakan data USPS untuk mengidentifikasi tren migrasi antar wilayah metro. Kota-kota dengan tingkat perpindahan masuk terbesar juga terjadi di wilayah Selatan dan Barat. Beberapa wilayah yang mengalami pertumbuhan penduduk terbanyak meliputi:

• Ocala, Florida
• Tallahassee, Florida
• Charlotte, North Carolina
• Savannah, Georgia
• Houston, Texas
• Delta, Florida
• Pantai Myrtle, Carolina Selatan
• Huntsville, Alabama
• Miami, Florida
• McAllen, Texas

NAR mencatat bahwa wilayah Sun Belt mengalami pemulihan pekerjaan yang cepat setelah pandemi. Di wilayah-wilayah ini, terdapat rata-rata peningkatan pekerjaan sekitar 5% dibandingkan bulan Maret 2020. 

Kemana Orang Pergi?

Ketika masyarakat Amerika menemukan rumah baru di Selatan dan Barat, mereka meninggalkan negara bagian yang memiliki biaya perumahan tinggi, pajak tinggi, dan/atau pertumbuhan lapangan kerja yang lambat. Negara bagian yang kehilangan penduduk terbanyak pada tahun 2022 adalah California (-0.3%), New York (-0.9%), Illinois (-0.8%), New Jersey (-0.1%), dan Massachusetts (-0.1%). 

Beberapa negara bagian ini memiliki pusat kota dengan harga real estate yang mengejutkan—harga jual rata-rata rumah di San Francisco adalah $ 1.275 juta—sementara negara lain lambat pulih setelah pandemi. Misalnya, hanya satu wilayah metro di Illinois yang telah sepenuhnya menutup kehilangan pekerjaan akibat COVID-19, dan hanya 86% pekerjaan dipulihkan di seluruh negara bagian pada Juli 2022.

Relokasi Terkait Perumahan Menjadi Lebih Umum

Perumahan selalu menjadi alasan utama orang berpindah. Mereka mencari lingkungan yang lebih baik, lebih banyak ruang, dan harga yang lebih terjangkau. Tapi data Sensus menunjukkan bahwa perpindahan yang berhubungan dengan perumahan menjadi semakin umum selama pandemi ini, sementara jumlah orang yang pindah karena alasan keluarga atau pekerjaan telah sedikit menurun. 46% orang Amerika pindah karena alasan terkait perumahan pada tahun 2021, naik enam poin persentase dari tahun sebelumnya. 

Kini lebih sedikit orang yang bermigrasi dibandingkan sebelumnya. Namun mereka yang melakukan relokasi menempuh jarak yang lebih jauh. Ketika masyarakat berjuang untuk mendapatkan perumahan yang terjangkau di kota-kota besar yang secara historis merupakan tempat paling diinginkan untuk tinggal, kita melihat lebih banyak pertumbuhan populasi di wilayah Selatan dan Barat. Permintaan perumahan di daerah-daerah tersebut pada akhirnya akan mendorong kenaikan harga rumah, sehingga investor dapat menganalisis tren migrasi untuk menemukan daerah-daerah dengan potensi pertumbuhan di masa depan.

Temukan Agen dalam Hitungan Menit

Cocokkan dengan agen real estat ramah investor yang dapat membantu Anda menemukan, menganalisis, dan menutup kesepakatan Anda berikutnya.

• Sederhanakan pencarian Anda.
• Masuk ke jaringan tepercaya.
• Memanfaatkan keahlian pasar dan strategi.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.