Ekuitas Pribadi: Investasi Pasif dan Menguntungkan yang Mungkin Belum Pernah Anda Dengar

pikiran:
Selamat datang di BiggerPockets Money Podcast tempat kami mewawancarai Sachin Khajuria dan berbicara tentang ekuitas swasta.
Halo, halo, halo, nama saya Mindy Jensen dan bersama saya seperti biasa ekuitas pribadi saya didukung co-host Scott Trench.

Scott:
Terima kasih, Mindy. Senang berada di sini. Dan hari ini kami bukan kantong yang lebih besar, kami kantong pribadi.

pikiran:
Saya rasa itu lebih baik pribadi yang lebih besar.

Scott:
Betul.

pikiran:
Ekuitas yang lebih besar. Haruskah kita tidak mengatakan itu?

Scott:
Itu hebat. Mindy dan saya di sini untuk membuat kemandirian finansial tidak terlalu menakutkan, hanya untuk orang lain, untuk memperkenalkan Anda pada setiap cerita uang karena kami benar-benar percaya bahwa kebebasan finansial dapat dicapai oleh semua orang, tidak peduli kapan atau di mana Anda memulai.

pikiran:
Apakah Anda ingin pensiun dini dan berkeliling dunia, terus melakukan investasi besar-besaran dalam aset seperti real estat atau memulai bisnis Anda sendiri, kami akan membantu Anda mencapai tujuan keuangan Anda dan mengeluarkan uang sehingga Anda dapat meluncurkan diri Anda sendiri menuju mimpimu.

Scott:
Suka sekali. Nah, sebelum kita membahasnya, kita akan berbicara tentang ekuitas swasta. Dan saya tahu bahwa ekuitas swasta memiliki, saya akan menggunakan dua kata tergantung pada sudut pandang Anda, baik stigma atau mistik yang melekat padanya untuk banyak orang. Kami ingin mengungkapnya hari ini dan membuatnya lebih mudah diakses. Sekadar memperkenalkan pokok bahasan, intinya begini, orang-orang akan mengumpulkan modal, sebut saja satu miliar dolar atau tiga ratus juta dolar. Dan mereka akan menggunakan modal itu untuk berinvestasi dalam bisnis. Mereka akan membeli mungkin 10, 15, 20 bisnis dan tujuan mereka adalah mengembangkan bisnis tersebut untuk menghasilkan arus kas dan kemudian menjualnya untuk menghasilkan keuntungan dan dilakukan dengan baik selama periode lima hingga tujuh tahun, mereka dapat menggandakan keuntungan. miliar dolar atau 300 juta dolar atau ratusan juta dolar dan menghasilkan banyak keuntungan bagi orang-orang yang berinvestasi dengan mereka dan kemudian mendapatkan persentase dari keuntungan itu.
Jadi mereka mungkin mendapat 2 dan 20. 2% dari 1 miliar dolar mungkin digunakan untuk biaya yang mereka tetapkan setiap tahun untuk membayar staf mereka untuk membayar gaji mereka, hal-hal semacam itu. Dan sekali lagi, 20, 20% dari keuntungan dari tambahan miliar yang mereka peroleh. Jadi ini cara yang sangat menguntungkan untuk menghasilkan uang dan cara yang sangat ampuh untuk membangun kekayaan. Ini juga baik untuk mitra terbatas atau investor yang berinvestasi dalam dana karena mereka memiliki kesempatan untuk mendapatkan hasil yang lebih baik daripada yang bisa mereka dapatkan di pasar publik. Sangat sesuai dengan konsep investasi di sindikasi apartemen. Misalnya, seseorang mungkin, sindikat besar mungkin mengumpulkan dana dan membeli beberapa sindikasi apartemen. Itu konsep yang sama dengan investasi ekuitas swasta. Kumpulkan dana besar, beli banyak bisnis, tumbuhkan atau coba dorong keuntungan, lalu kembalikan modal ke pemegang saham setelah tiga, lima, tujuh tahun.

pikiran:
Sebelum kita membawa Sachin, mari kita istirahat sejenak.
Dan kami kembali. Sachin Khajuria. Selamat datang di Podcast Uang BiggerPockets. Saya sangat senang berbicara dengan Anda hari ini.

Sachin:
Terima kasih banyak. Saya juga sangat bersemangat. Saya suka apa yang kalian lakukan dan saya senang berada di sana.

pikiran:
Sachin Khajuria adalah mantan mitra di Apollo, salah satu firma manajemen aset alternatif terbesar di dunia dan juga investor dalam dana yang dikelola oleh Blackstone dan Carlyle di antara firma investasi lainnya, dan dia memiliki pengalaman selama 25 tahun dalam investasi dan keuangan. Jadi saya sangat senang berbicara dengan Anda tentang ekuitas swasta. Apa model ekuitas swasta dan mengapa saya harus peduli?

Sachin:
Itu pertanyaan yang bagus untuk memulai. Jadi ekuitas swasta pada dasarnya adalah sarana investasi, tidak likuid, swasta, bukan pasar publik. Dan apa yang dilakukan ambang investasi ekuitas swasta adalah mereka meminjamkan ke bisnis atau mereka berinvestasi dalam bisnis itu baik mengambil kendali atau saham yang signifikan. Mereka kemudian berusaha untuk meningkatkan bisnis itu selama, katakanlah, lima sampai tujuh tahun. Dan kemudian mereka menjual investasi mereka. Jadi mereka masuk, mereka berusaha untuk meningkatkan dan kemudian mereka keluar. Jadi begini, kedengarannya sangat sederhana, seperti membeli rumah atau apartemen, mengerjakannya lalu menjualnya. Tapi tentu saja di sini kami melakukannya terutama dengan menjalankan bisnis daripada hanya aset, aset tetap.
Jadi alasan mengapa ini penting bagi Anda, mengapa Anda harus peduli adalah bahwa ekuitas swasta nomor satu bukanlah bagian esoteris dari Wall Street. Itu ada di mana-mana. Itu ada di perusahaan kimia, perusahaan energi. Bisa jadi pemilik taman kanak-kanak anak Anda. Bisa jadi pemilik rumah sakit yang Anda tuju. Ini bisa berupa pinjaman ke sejumlah bisnis tempat Anda menggunakan atau mengonsumsi produk dan layanan. Majikan Anda dapat dimiliki oleh ekuitas swasta.

Scott:
BiggerPockets adalah bisnis yang didukung ekuitas swasta.

Sachin:
Ini dia. Jadi, itu mungkin alasan nomor satu Anda harus peduli sebenarnya adalah karena BiggerPockets didukung oleh ekuitas swasta. Tapi, selain lelucon, sangat penting bagi Anda untuk menyadari bahwa ini bukan Wall Street, ini adalah Main Street. Dan begitu Anda menyadari bahwa perusahaan ekuitas swasta diinvestasikan di seluruh perekonomian dengan cara yang sama seperti yang menurut Anda perusahaan publik besar itu penting, semua nama teknologi besar, Apple, Amazon, Microsoft, dan lain-lain, Anda mungkin tahu karena COVID, semuanya nama-nama farmasi besar sekarang, Pfizer dan AstraZeneca atau seterusnya dan seterusnya, Anda benar-benar perlu mengetahui nama-nama keuangan besar. Nama-nama keuangan besar, terutama sejak krisis keuangan di mana banyak bank mundur dari aktivitas pinjaman dan aktivitas lain yang dilakukan oleh ekuitas swasta, nama-nama keuangan besar seperti Blackstone, Carlyle, dan sebagainya.
Jadi jika Anda tahu tentang Apple dan Amazon di dunia publik dan Anda tidak benar-benar tahu tentang beberapa perusahaan ekuitas swasta besar di dunia swasta, itu adalah sesuatu yang perlu diubah. Dan di mana itu benar-benar menyentuh rumah adalah ketika Anda melihat portofolio Anda sendiri. Jika Anda melihat apa yang terjadi pada portofolio Anda sendiri di tahun '22, bisa jadi sulit seperti yang dialami banyak orang. Jika Anda melihat prospek tahun '23, prospeknya tidak bagus. Jika Anda melihat portofolio Anda sendiri dan Anda bertanya pada diri sendiri, apa pun yang saya investasikan, apakah saya berinvestasi di real estat? Apakah saya memiliki saham publik? Apakah saya 60-40? Seperti banyak orang dulu di saham dan obligasi. Apakah saya mendapat kompensasi yang memadai untuk risiko yang telah saya ambil? Dan apakah saya benar-benar memahami risiko tersebut? Atau, haruskah saya mempertimbangkan untuk belajar lebih banyak tentang pasar swasta, pasar tidak likuid di mana mungkin saya dapat mengunci sejumlah modal untuk sementara waktu, tetapi pada saat yang sama saya tidak akan mendapatkan volatilitas yang saat ini kita lihat di pasar publik dan saya dapat memperoleh, jika saya membuat keputusan yang tepat, pengembalian per unit risiko yang lebih tinggi.
Apakah itu masuk akal? Saya tahu itu jawaban yang panjang untuk pertanyaan Anda, tetapi apakah itu masuk akal? Ada dua bagian, apa itu dan mengapa Anda harus peduli.

Scott:
Sangat. Maksudku, itu meresap. Ini adalah bagian utama dari ekonomi. Setiap hari kita berinteraksi dengan bisnis yang didukung oleh ekuitas swasta, entah kita mengetahuinya atau tidak.
Bisakah Anda menjelaskan mengapa itu menjadi begitu menyebar? Bagaimana perusahaan-perusahaan ini menghasilkan uang? Bagaimana mereka mengumpulkan modal? Bagaimana mereka menginvestasikannya? Mengapa ekuitas swasta memiliki ini, saya akan menggunakan dua kata tergantung pada siapa orang yang berbicara, itu memiliki stigma atau mistik yang terkait dengannya di dunia keuangan besar? Mengapa ini sangat menguntungkan?

Sachin:
Jadi mari kita hancurkan itu. Jadi nomor satu, apa pun hanya bisa benar-benar berhasil dalam jangka waktu yang lama jika berhasil. Ini bukan gelembung satu tahun, ini bukan tren terbaru, ini bukan didorong oleh crypto yang mungkin atau mungkin tidak berhasil atau tren lain yang muncul di masa lalu. Ini adalah sesuatu yang tumbuh perlahan, tetapi orang belum benar-benar menyadarinya. Alasan keberhasilannya adalah pada dasarnya orang-orang yang melakukan aktivitas ini, investor profesional yang menjalankan firma ekuitas swasta dan membuat kesepakatan atas nama investor, dana pensiun, dana kekayaan negara, dan semakin banyak individu, mereka umumnya berhasil meningkatkan jumlah modal yang masuk, jadi jumlah yang keluar yang mereka kembalikan lebih banyak daripada yang mereka bawa. Dan itu benar-benar didorong. Keberhasilan itulah yang mendorong industri ini.
Sekarang, saya akan membuang nomor. Industri ini berukuran sekitar $12 triliun, jadi tidak sebesar pasar publik, tetapi sudah sampai di sana. Dan saya pikir dalam dekade berikutnya mungkin akan melebihi 20 triliun. Jadi dalam masa hidup anak-anak kita, Anda dapat melihat uang puluhan triliun dolar yang dikelola oleh perusahaan pasar swasta, yang jumlahnya sangat besar. Dan ketika Anda berpikir bahwa banyak dari dana ini menggunakan leverage di atas uang tunai yang diberikan kepada mereka, ketika mereka melakukan investasi, daya beli sebenarnya adalah kelipatan atau akan menjadi kelipatan dari itu, puluhan triliun dolar. Jadi itu sebabnya sangat besar. Alasannya umumnya bekerja, rata-rata. Ini umumnya berfungsi karena mengirimkan. Ini bukan bayar per keuntungan. Ini bukan dana lindung nilai di mana mark naik, mark turun, ini adalah uang tunai keluar. Sekolah tua. Pada akhir hari. Jika Anda tidak mendapatkan uang tunai, ada masalah. Anda harus mendapatkan uang tunai dan lebih banyak uang tunai yang Anda masukkan. Dan kemudian Anda dapat menghitung kelipatan uang tunai yang Anda masukkan dan tingkat pengembalian internal, IRR, pada seberapa banyak Anda tahu menghasilkan secara tahunan untuk mendapatkan di sana.
Jadi alasan menguntungkan, seperti yang Anda katakan, menuju ke bagian kedua dari poin Anda adalah bahwa insentif bagi para profesional investasi sangat berbeda dengan investasi pasif. Ini adalah investasi yang sangat aktif dalam skala multi-triliun dolar. Jadi dalam investasi pasif, Anda berinvestasi dalam ETF yang bagus, katakanlah. Mereka mungkin menagih 10 basis poin, 50 basis poin, atau mungkin reksa dana sedikit lebih banyak, tergantung strateginya, tergantung perusahaannya, tetapi mereka umumnya tidak mengambil bagian dari keuntungan. Di sini, mereka mengambil bagian dari keuntungan yang Anda hasilkan, dan itulah mengapa mereka melakukannya. Mereka akan memiliki biaya manajemen yang biasanya 2% atau variasi dari 2% aset yang dikelola adalah biaya manajemen, tetapi mereka tidak benar-benar melakukannya untuk itu. Meskipun itu bisa menjadi angka yang besar dengan jenis angka yang telah kita bicarakan. Mereka benar-benar melakukannya karena mereka akan mengambil sebagian dari keuntungan.
Mari kita ambil sesuatu seperti tolok ukur industri, yaitu 20% dari keuntungan. Jika Anda memberi mereka satu miliar dolar, Anda adalah dana pensiun yang besar, dan mereka menggandakannya untuk Anda. Mereka telah menghasilkan satu miliar dolar tanpa Anda melakukan terlalu banyak pekerjaan atau pekerjaan apa pun selama masa investasi. Tentu saja, Anda telah memantaunya, Anda telah menjaga hubungan, Anda telah melakukan semua hal fidusia yang penting, tetapi Anda belum mengerjakan kesepakatan. Mereka telah mengambil miliaran Anda, yang dapat disumbangkan oleh jutaan guru di seluruh negeri, dan mereka telah menghasilkan 2 miliar. Apa yang akan mereka lakukan adalah mereka akan mengambil 20%.
Jadi dengan kata lain, menyisihkan biaya manajemen sebentar, miliaran keuntungan yang telah dihasilkan, mereka akan menyimpan 200 juta dan mereka akan memberi Anda 800 juta. Anda mungkin berkata, ya, itu 200 juta. Ya, tetapi mereka telah menghasilkan 800 juta yang tidak akan Anda hasilkan jika Anda melakukannya sendiri. 200 juta itu, tentu saja, para profesional tidak mengambil semuanya sendiri, itu diberikan kepada orang-orang yang berinvestasi dalam dana yang mereka siapkan. Sehingga 20% yang masuk kemudian didistribusikan ke semua investor dan tentu saja para profesional investasi.
Jadi pergi ke stigma, lihat, ini adalah angka besar, pertama-tama, dan apa pun yang memiliki angka sangat besar yang terkait dengannya akan menarik perhatian. Apakah itu miliarder di Silicon Valley atau industrialis miliarder, atau kembali ke masa lalu, saya kira ketika kita dulu memiliki konglomerat, orang-orang itu biasa menjalankan konglomerat besar di negara ini sebelum mereka bubar. Setiap angka besar ini, kompensasi besar ini akan menarik perhatian. Dan menurut saya itu bisa memiringkan pembahasan persepsi di beberapa kalangan. Saya pikir itu bagian dari stigma mistik [tidak terdengar 00:11:55].
Bagian lainnya adalah hingga saat ini, sebagian besar perusahaan ini adalah kemitraan swasta. Bagian mistik muncul karena tidak banyak dibicarakan, diketahui, tidak ada situs web nyata. Ini umumnya adalah kemitraan swasta bahkan jika mereka membayangkan uang dalam jumlah besar. Apa yang benar-benar bagus adalah yang terbesar telah go public. Jadi sekarang mereka pada dasarnya adalah perusahaan publik, ada banyak pengungkapan tentang siapa yang bekerja di dalamnya, apa latar belakang mereka. Anda bisa membaca 10K, antrian, Anda bisa menjadi investor saham. Anda mungkin dapat membeli sebagian dari utang jika mereka mengeluarkan sejumlah utang. Jadi itulah mengapa menurut saya ada stigma di masa lalu yang mengarah ke beberapa angka yang terlibat, beberapa hal mistis di sekitarnya, dan menurut saya mistik itu turun saat kita mempelajari lebih banyak tentang kesepakatan yang terlibat dalam ekuitas swasta, saat kita mempelajari lebih lanjut. tentang orang-orang yang terlibat dalam ekuitas swasta.
Karena pada akhirnya ini adalah bisnis orang, Scott, tidak ada yang otomatis tentangnya. Ini tentang penilaian segelintir individu yang mengelola miliaran dolar atau dalam beberapa kasus ratusan miliar dolar. Sebagai bisnis manusia, semakin banyak yang kita ketahui tentang orang-orang yang melakukannya, semakin kita melihat ke belakang, semakin kita akan memahaminya dan mudah-mudahan merasa nyaman dengan orang-orang yang melakukannya dengan baik dan mencari tahu di mana kita harus melakukannya menempatkan uang kita untuk mengelola masa depan keuangan kita sendiri.

Scott:
Luar biasa. Mari kita pergi ke beberapa orang. Pandu kami melalui seperti apa tim kesepakatan yang khas dan apa yang dilakukan para profesional ekuitas swasta ini sehari-hari.

Sachin:
Nah, mari kita ambil pengalaman saya tentu saja, perusahaan yang lebih besar cenderung cukup ketat dalam cara mereka mengelola sumber daya. Jadi biasanya Anda tidak akan memiliki lusinan orang yang mengerjakan transaksi. Anda akan memiliki tim inti profesional investasi. Para profesional itu akan, sebut saja, tiga, empat, mungkin lima, tetapi menurut pengalaman saya biasanya seperti tiga, empat orang. Seseorang yang paling senior, seseorang yang datang ke pabrik dan seseorang yang menjalankan nomor. Dan mungkin ada sedikit duplikasi jika kesepakatannya sangat rumit atau memiliki sudut tertentu, ada lebih banyak geografi yang terlibat atau ada produk berbeda yang terlibat, atau mungkin perlu beberapa orang untuk menganalisisnya, tetapi umumnya dalam satu digit, dapatkah kita katakanlah, dalam hal tim kesepakatan. Dan mereka benar-benar terikat, mereka bekerja bersama siang dan malam, dan mereka berusaha keras untuk memahami suatu sektor dan industri dan kemudian mempresentasikan ide investasi kepada komite investasi agar disetujui.
Di sebagian besar perusahaan, saya pikir terutama dalam pengalaman saya, pendapat saya, perusahaan terbaik, orang-orang yang melakukan kesepakatan kemudian bertahan dengan kesepakatan itu selama masa kesepakatan. Jadi mereka tidak pergi begitu saja, mereka tidak hanya berkonsultasi tentang proyek dan kemudian menghilang. Mereka tetap dengan kesepakatan itu. Jadi sebenarnya, jika Anda memikirkannya, Scott, itu menjadi bagian utama dari hidup mereka. Jika Anda memiliki aset ini selama lima, tujuh tahun, itu adalah lima, tujuh tahun dari hidup Anda, Anda harus mengerjakan kesepakatan ini dan memastikannya sukses. Anda memulai kesepakatan saat Anda berusia 25 tahun, Anda berusia 30, 32 tahun, bahkan mungkin lebih tua pada saat Anda keluar. Jadi Anda memiliki minat yang sangat besar agar hal ini berjalan dengan baik karena ini bukan hanya bagian besar dari pekerjaan Anda, ini adalah bagian besar dari hidup Anda.
Itu umumnya bagaimana menangani tills dibangun. Selain itu, Anda akan sering memiliki banyak pakar operasi, pria yang sedikit lebih tua, dan pria dan wanita ini berusia 50-an atau lebih, mungkin ada mantan CEO industri yang relevan dengan bisnis ini, dan ini penasihat operasi akan menjadi bagian dari bangku cadangan untuk membantu masukan tertentu. Dan tentu saja Anda memiliki semua penasihat pihak ketiga, bankir, pengacara, dan seterusnya. Tapi kita berbicara di awal tentang siapa yang ada di tim inti, siapa yang ada di dalam perusahaan.

Scott:
Berapa banyak kesepakatan yang akan dilakukan atau dikerjakan oleh tim kesepakatan?

Sachin:
Itu pertanyaan yang sangat bagus. Dalam aliran penuh untuk melakukan modal, sulit untuk melakukan lebih dari dua, meskipun saya telah melihat beberapa orang meregangkan tiga. Namun kenyataannya, ketika Anda baru saja akan berkomitmen, sulit untuk melakukan lebih dari dua dan dalam banyak kasus hanya satu. Tapi tentu saja saat Anda mencari prospek, Anda bisa melihat banyak proyek sekaligus. Jadi Anda seperti semua proyek juggling pada tahap yang berbeda.
Maksud saya, cara saya menggambarkannya adalah jika Anda seorang dokter atau ahli bedah dan Anda menganalisis suatu kondisi, saat Anda melakukan analisis penyelidikan, Anda dapat melihat banyak pasien, tetapi Anda hanya pernah akan melakukan satu operasi pada waktu yang sama, saya berharap setidaknya. Jadi itu menyaring ke apa yang benar-benar akan Anda lakukan dan kemudian akan berkembang lagi, setelah Anda melakukannya. Setelah Anda menyelesaikan kesepakatan dan menginvestasikan uangnya, tentu saja, Anda tidak hanya merasa pekerjaan sudah selesai. Kerja keras benar-benar dimulai. Anda memasukkan uang, Anda belum menghasilkan siapa pun sampai uang itu keluar dan tentu saja Anda membuat ini untuk para investor. Jadi, setelah Anda berkomitmen pada suatu transaksi, Anda mungkin mengerjakan beberapa transaksi pada waktu yang sama lagi sampai Anda keluar, ketika lagi, itu akan menjadi lebih intens. Tapi itu bisa bertahun-tahun.

Scott:
Jadi hanya untuk merangkum beberapa poin sejauh ini, beri tahu saya jika saya benar di sini. Kami memiliki firma ekuitas swasta fiktif yang mengumpulkan satu miliar dolar dari dana pensiun, ada komite investasi dari orang-orang yang menyetujui keputusan investasi untuk membeli atau menjual properti, dan ada tim kesepakatan yang mengerjakan kesepakatan individu atau membawa kesepakatan ke komite investasi ini. Tim kesepakatan itu mungkin hanya terdiri dari tiga atau empat orang, dan mereka dapat mengerjakan dua hingga tiga investasi sekaligus, mungkin hanya dua, di penghujung hari. Apakah itu ringkasan yang bagus tentang di mana kita berada?

Sachin:
Ya, maksud saya mungkin dua jika mereka sangat live atau jika mereka akan berkomitmen, bahkan mungkin hanya satu. Tetapi jika Anda mencari calon pelanggan, Anda dapat melihat empat, lima, enam transaksi sekaligus. Tapi tentu saja Anda ingin menyeimbangkan kemampuan melakukan kedalaman pada proyek transaksional dengan luasnya menjadi anggota tim yang dimanfaatkan sepenuhnya. Jadi kami berada di stadion baseball yang tepat tergantung pada tahap proyek apa. Benar.

Scott:
Oke, bagus. Dan perusahaan ekuitas swasta ini akan membeli berapa banyak bisnis dan seberapa berhargakah bisnis itu nantinya?

Sachin:
Jadi di sinilah jawabannya, itu sepenuhnya tergantung pada jenis perusahaan apa. Maksud saya, jika Anda mengumpulkan satu miliar dolar, Anda tidak akan memasukkan 1 miliar seluruh dana ke dalam satu transaksi. Jadi Anda mungkin menyebarkannya ke setidaknya 10, mungkin 15, bahkan mungkin 20 investasi berbeda. Meskipun beberapa perusahaan memiliki strategi yang sangat terkonsentrasi dan mereka dapat mengatakan, kami ingin paling banyak 10 di satu sektor tertentu, atau setidaknya 100 juta per transaksi, jadi mereka melakukan kurang dari 10 ekuitas. Tapi itu tergantung.
Saya akan mengatakan semakin besar dana, tentu saja, katakanlah Anda memiliki dana 20 miliar, Anda ingin mencari yang efektif. Anda tidak ingin menulis cek senilai $50 juta dan menggunakan semua sumber daya itu karena mungkin dibutuhkan sumber daya atau jam kerja yang hampir sama banyaknya untuk menangani masalah kecil seperti halnya masalah besar. Jadi jika Anda memiliki dana yang sangat besar, Anda ingin memastikan cek tersebut masuk akal dalam konteks sumber daya yang Anda miliki. Tapi saya pikir sebagai aturan praktis yang sangat kasar, saya akan terkejut jika Anda menempatkan lebih dari 5 sampai 10% dalam satu kesepakatan individu. Anda mungkin memulai lebih tinggi dari itu dan kemudian bersindikasi, dengan kata lain, menjual sebagian ekuitas Anda kepada investor yang menginginkan eksposur ekstra di luar dana. Tetapi Anda ingin mengelola dengan hati-hati bagaimana Anda membangun portofolio Anda karena tidak peduli seberapa benar Anda pikir Anda, jika Anda salah dan Anda telah menempatkan 20% dari dana Anda di satu sektor, itu akan musnah. Maka maksud saya itu adalah bencana bagi kinerja dana, mungkin.

Scott:
Jadi, apakah adil untuk mengatakan bahwa perusahaan ekuitas swasta dengan aset satu miliar dolar dapat membeli total nilai perusahaan sebesar $1.5 hingga 2 miliar menggunakan leverage, dan itu akan tersebar di 10 hingga 15 kesepakatan? Di dunia tipikal, jelas akan bervariasi di seluruh bisnis ini.

Sachin:
Saya akan mengatakan Anda mungkin akan memiliki pengaruh yang lebih besar. Jadi menurut saya jika Anda memiliki 1 miliar ekuitas, Anda mungkin memiliki lebih dari 2 miliar daya beli, bahkan mungkin 3 miliar. Tapi menurut saya antara 2 hingga 2.5 miliar daya beli.

Scott:
Luar biasa. Dan berapa banyak orang yang dipekerjakan oleh bisnis ini? Ini adalah ribuan karyawan, kemungkinan besar, yang dipekerjakan oleh bisnis yang dibeli dengan dana ini?

Sachin:
Bisa jadi puluhan karyawan jika itu adalah bisnis orang-orang seperti, tetapi jika itu adalah bisnis berat orang, tentu saja bisa ratusan atau ribuan karyawan per perusahaan. Sekarang, tentu saja, mereka adalah karyawan perusahaan portofolio, bukan perusahaan ekuitas swasta. Jadi mereka dipekerjakan oleh perusahaan investasi tempat dana perusahaan ekuitas swasta akan diinvestasikan.

Scott:
Luar biasa. Jadi inilah mekanisme di mana ekuitas swasta mampu mengendalikan begitu banyak kekayaan Amerika dan bisnis Amerika dengan begitu sedikit orang. Mungkin banyak orang yang mendengarkan podcast ini tidak mengenal siapa pun yang bekerja di ekuitas swasta, namun banyak bisnis, mungkin setengah dari bisnis yang berinteraksi dengan mereka tahun ini… Sudah dua, tiga hari dalam setahun sejak rekaman ini , setengah dari bisnis yang berinteraksi dengan mereka setiap hari dapat dimiliki atau didukung oleh ekuitas swasta dalam banyak kasus.

Sachin:
Ini akan menjadi porsi yang bagus, Scott. Tapi daripada kontrol, saya akan mengatakan pengaruh. Karena ingat, orang-orang ekuitas swasta tidak membingungkan diri mereka sendiri sebagai manajemen. Mereka tidak membuat keputusan CEO. Mereka membantu dan membimbing atau berinteraksi dengan, bekerja dengan, bermitra dengan, tim manajemen dari perusahaan-perusahaan ini. Jadi pengaruhnya di seluruh ekonomi dalam skala besar, dalam skala besar.

Scott:
Jadi mari kita telusuri itu. Apa pengaruhnya, apa keputusan yang dibuat oleh para profesional ekuitas swasta ini? Kami mengerti, ya, melakukan investasi di perusahaan sejak awal. Tapi apa keputusan yang akan mereka buat di tahap operasi, di masa penahanan lima sampai tujuh tahun, dan kemudian kapan waktunya untuk menjual? Bagaimana mereka memengaruhi keputusan dalam fase-fase itu?

Sachin:
Nah, cara pengaruh biasanya melalui dewan. Jadi Anda memiliki perwakilan dewan, Anda dapat mengontrol dewan jika Anda telah membeli perusahaan secara langsung dan Anda memiliki kehadiran non-eksekutif di dewan, Anda bukan seorang eksekutif. Sangat penting untuk memahami itu. Anda harus memiliki manajemen yang sangat baik. Dan mungkin pekerjaan tersulit dalam kesepakatan ini dilakukan di lantai pabrik oleh tim manajemen, bukan oleh profesional ekuitas swasta. Kombinasinya, simbiosis kerja antara profesional investasi ekuitas swasta dan tim manajemen itulah yang memunculkan nilai yang semoga tercipta dari waktu ke waktu.
Sekarang masuk ke kesepakatan, Anda akan memiliki tesis investasi. Anda akan berkata, saya pikir hal-hal ini akan terjadi pada bisnis ini dengan cara ini atau dengan cara ini, dan jika kita dapat mengelola hal-hal ini terjadi dan juga membuat hal-hal ini terjadi, bisa jadi peningkatan lini produk, bisa jadi biaya memotong, bisa jadi akuisisi, bisa jadi pembiayaan yang lebih baik, lalu saya pikir ketika kita keluar, kita akan memiliki kumpulan hasil ini untuk laba saat keluar. Jadi apa yang mereka lakukan selama ini adalah mengkalibrasi tesis investasi itu, membantu melaksanakannya, bertindak sebagai papan suara untuk manajemen, menyediakan jaringan, menyediakan kontak. Ini hal yang cukup detail. Maksud saya, banyak pekerjaan yang terjadi di antara rapat dewan, Anda tidak hanya datang ke rapat dewan setiap dua bulan sekali, bersosialisasi dengan mereka, mendiskusikan hal-hal di dewan dan kemudian menghilang begitu saja. Banyak pekerjaan dilakukan dalam sesi kerja di antara rapat dewan.
Jadi Anda seperti sumber daya tambahan, apakah itu masuk akal, untuk tim manajemen perusahaan itu? Dan Anda adalah sumber daya yang hebat karena sebagai perusahaan, Anda akan memiliki banyak data yang masuk dari seluruh dunia. Itu salah satu bab yang saya masukkan ke dalam buku berjudul The Library. Ada perpustakaan besar informasi yang dimiliki perusahaan-perusahaan ini di sektor-sektor ekonomi, dan Anda akan memberikan informasi itu dengan cara yang benar, dalam kondisi yang tepat, dalam bentuk yang tepat, bekerja dengan tim manajemen untuk membantu mereka membuat keputusan. Begitulah cara kerjanya. Anda membantu tim manajemen membuat keputusan.
Terkadang, tentu saja, Anda mungkin harus turun tangan, Anda mungkin harus mengubah manajemen. Itu akan menjadi keputusan Anda jika Anda melakukannya sebagai profesional investasi ekuitas swasta, sebagai sebuah tim. Tetapi pada dasarnya Anda bekerja dengan mereka untuk membuat keputusan dan kemudian pada akhirnya Anda akan bekerja dengan mereka untuk mencari tahu kepada siapa orang yang tepat untuk menjual, apakah Anda harus go public karena tentu saja selama ini Anda bersifat pribadi, atau haruskah Anda menjual kepada seseorang baik perusahaan ekuitas swasta lain atau perusahaan strategis pada akhir periode?

Scott:
Luar biasa. Bisakah Anda memberikan satu atau dua contoh transaksi sukses dalam ekuitas swasta?

Sachin:
Tentu. Penting bahkan jika mereka berhasil bahwa saya tidak melalui studi kasus transaksi nyata, tetapi saya dapat memberikan sejumlah contoh yang saya semacam fiksi-

Scott:
Bagaimana dengan contoh dari buku Anda yang-

Sachin:
Ya, tentu.

Scott:
Bagaimana dengan salah satu contoh fiksi dari buku Anda yang menurut saya sangat bagus?

Sachin:
Saya pikir salah satu contoh terbaik sebenarnya sangat relevan saat ini. Jadi hari ini leverage mahal. Suku bunga sudah naik. Saat ini tidak mudah untuk meningkatkan hutang seperti, katakanlah, beberapa tahun yang lalu atau bahkan setahun yang lalu. Jadi apa yang dilakukan perusahaan ekuitas swasta terakhir kali ini terjadi, yaitu dalam krisis keuangan, apakah mereka benar-benar mengubah kebijaksanaan hampir seluruhnya. Dan beberapa dari mereka melihat sektor-sektor yang biasanya tidak diinvestasikan oleh ekuitas swasta. Jadi mereka benar-benar memulai sektor-sektor baru untuk investasi. Salah satu contoh terbaiknya adalah asuransi.
Jadi jika Anda memikirkan asuransi, Anda seperti asuransi, mungkin agak membosankan, apakah masuk akal untuk membeli dan menjual ekuitas swasta? Itu cukup teknis, cukup terspesialisasi. Tetapi yang terjadi dalam krisis keuangan adalah sejumlah perusahaan, setelah krisis keuangan, 2008, 2009 ditambah kondisi yang serupa dengan hari ini, meskipun lebih akut, mereka mulai melihat sektor ini dan menyadari, bagaimana jika saya tidak melakukannya taruh utang sebanyak itu dalam kesepakatan ini dan saya dapat menggunakan lebih banyak uang untuk bekerja dengan berinvestasi di semua ekuitas atau terutama di ekuitas, dan saya membeli bisnis yang tidak berkorelasi langsung dengan ekonomi makro? Jadi sejak awal, Anda tidak menebak kapan ada resesi atau seberapa dalam atau kapan Anda keluar. Anda mengatakan, mari kita menjauh dari itu. Mari kita pisahkan sampai batas tertentu dari itu dan lihat bisnis yang memiliki siklus berbeda dari siklus bisnis.
Menurut saya, saya membutuhkan lebih dari satu tahun untuk belajar, pendidikan, penelitian tentang industri asuransi. Lalu mereka mulai membeli bisnis ini dan menyadari ada banyak pekerjaan yang harus dilakukan di sisi aset. Dengan kata lain, float, uang yang kita semua bayarkan dalam premi dan kemudian hanya duduk di perusahaan-perusahaan ini dan bagaimana mereka mengelola uang itu karena terkadang uang itu tidak dikelola dengan baik di perusahaan asuransi. Ada banyak hal yang harus dilakukan di sisi liabilitas, kadang-kadang penjamin asuransi menulis bisnis untuk memiliki buku bisnis terbesar karena itulah cara mereka diberi kompensasi. Siapa yang punya buku terbesar? Siapa yang paling banyak menulis asuransi? Berbeda dengan, kejutan, kejutan, siapa yang mendapat untung paling banyak dari asuransi yang mereka tulis?
Jadi Anda dapat mulai memikirkan banyak cara yang cukup mudah untuk melihat bisnis ini, yang katakanlah tidak disukai atau tidak diperhatikan, dan mereka mulai membalikkan keadaan. Berkata, mari kita pangkas apa yang terjadi di sisi aset. Mari kita pangkas apa yang terjadi di sisi tanggung jawab. Mari tingkatkan biaya. Mungkin TI tidak begitu canggih, mari kita lepas pantai beberapa hal. Dan kemudian mereka mulai melakukan akuisisi. Dan sebelum Anda menyadarinya, ketika kita mulai menghadapi krisis keuangan dan pasar publik kembali dan aktivitas transaksi umumnya kembali, mereka dapat keluar dari perusahaan asuransi yang sebelumnya, katakanlah, orang yang belum ditemukan, tidak dipoles atau apa yang saya suka sebut penawaran cerdas yang mereka beli pada atau sekitar atau bahkan di bawah nilai buku. Dengan kata lain, mereka tidak membayar premi goodwill nyata di atas nilai buku neraca. Dan mereka dapat menjualnya sebagai waralaba yang berharga beberapa tahun ke depan. Mereka melakukan ini dalam skala yang sangat besar, miliaran dolar plus cek per transaksi.
Itu menurut saya adalah contoh yang sangat menarik dan mungkin contoh yang sebelumnya tidak saya miliki, dan mungkin banyak pendengar Anda, tidak akan memikirkannya. Wow, apakah perusahaan asuransi saya dimiliki oleh private equity? Oh, itu menarik. Maksudnya itu apa? Bagaimana pengaruhnya terhadap saya? Apakah ini berarti saya mendapatkan layanan yang lebih baik, layanan yang lebih buruk? Apa yang sedang terjadi? Itu menurut saya adalah salah satu perubahan generasi besar, perubahan besar yang telah kita lihat. Dan sekarang tentu saja begitu banyak perusahaan ekuitas swasta berada di industri asuransi yang belum pernah mereka masuki sebelumnya.

Scott:
Seperti apa pengembalian dari ekuitas swasta? Itulah alasan mendasar mengapa kita di sini membahas ini karena menghasilkan keuntungan dan mungkin lebih dari alternatif atau secara historis. Apa yang telah mereka lakukan dan bagaimana pandangan Anda terhadap mereka, untuk pengembalian ekuitas swasta dalam beberapa tahun mendatang? Anda terdengar cukup bearish.

Sachin:
Ya, jadi saya pikir di sinilah rasanya seperti mengatakan bagaimana prospek semua ekuitas di pasar publik atau bagaimana prospek semua saham atau seberapa bagus film yang akan dirilis tahun depan? Anda tidak bisa memberikan jawaban umum. Anda harus jauh lebih spesifik. Dan jika kita melihat jenis perusahaan yang kita bicarakan dalam buku saya, kita berbicara tentang pemenang, orang-orang yang terus melakukannya dengan baik. Mereka mungkin mengalami pasang surut, mereka mungkin membuat kesalahan tentu saja, tetapi secara umum, arah perjalanan naik, naik. Secara umum, mereka menjadi lebih besar dan mereka mengembalikan lebih banyak modal daripada yang mereka tarik karena per dana mereka melakukannya dengan baik. Kesepakatan ekuitas swasta cenderung memiliki dua pegangan pada pengembalian dalam hal IRR, setidaknya.
Jadi jika misalnya, Anda memiliki dana ekuitas swasta yang memberi Anda 12% setahun, Anda mungkin tidak begitu senang dengannya, terutama ketika suku bunga, The Fed mencapai suku bunga di mana mereka berada. Jika Anda tahu bisa memasukkan uang ke dalam perbendaharaan dan menghasilkan 5%, Anda mungkin khawatir mengapa Anda mengunci uang selama 5, 7 tahun lebih dan Anda hanya menghasilkan 12. Saya pikir Anda benar-benar terlihat di usia 20-an. dari IRR. Di situlah saya mulai berpikir bahwa-

Scott:
Setelah biaya.

Sachin:
Setelah net-net, net-net semuanya. Itulah yang mulai terlihat seperti investasi ekuitas swasta bagi saya, bagus. Itu filter yang sangat kuat karena sama seperti ketika Anda melihat semua dana lindung nilai atau semua saham atau semua obligasi, ada pemenang dan orang-orang di tengah dan ada orang-orang yang tidak melakukannya dengan baik. Jadi saya pikir ekuitas swasta yang sukses harus memiliki rekam jejak dengan pegangan semacam ini.
Sekarang, mereka peringatan yang sangat penting untuk itu, salah satunya adalah vintage. Anda dapat memiliki vintages di mana semua orang tertangkap dan sehingga 12% yang Anda dapatkan bertentangan dengan 5% untuk orang lain. Anda harus melihat itu dan menerimanya saja dan tidak menaruh dendam pada perusahaan, katakanlah mengapa hanya 12? Dan Anda harus melihat apa yang dilakukan orang lain juga. Dan saya pribadi juga melihat apa yang dilakukan pasar likuid, karena ingat, uang Anda terkunci. Jadi dalam satu tahun ketika S&P menghasilkan 20%, Anda dapat melihat perusahaan ekuitas swasta Anda dan berkata, mengapa investasi tidak likuid saya hanya menghasilkan 22? Tetapi bagaimana jika tahun depan S&P kehilangan 20% dan investasi ekuitas swasta Anda masih bertambah 5, 10 lebih? Tiba-tiba Anda akan jatuh cinta padanya. Anda akan menjadi, oh, ini luar biasa.
Jadi itu sebabnya kami melakukan percakapan ini, yaitu melihat portofolio Anda dan bertanya pada diri sendiri, bisakah saya mengunci sebagian dari modal saya? Dan jika saya benar-benar dapat menguncinya dan saya tahu itu cukup terkunci, di mana saya mengerjakan pekerjaan rumah saya untuk mencari tahu strategi mana yang masuk akal bagi saya, untuk kasus saya sendiri, keadaan pribadi saya, dan haruskah saya terpapar pasar swasta? Dan Anda mungkin akhirnya berpikir saya harus memasukkan 10, 20, berapa pun, persen dari portofolio saya di sini saat saya belajar lebih banyak tentangnya dan mengubah jenis eksposur yang saya miliki.

pikiran:
Oke, jadi saya orang biasa. Bagaimana saya dapat berinvestasi dalam ekuitas swasta dan pasar swasta atau apakah saya harus menjadi investor terakreditasi atau bahkan pembeli yang memenuhi syarat?

Sachin:
Itu pertanyaan yang bagus. Jadi pertama-tama, jika Anda adalah pegawai publik, Anda mungkin sudah berinvestasi dalam ekuitas swasta atau ada kemungkinan besar Anda demikian, tetapi Anda mungkin tidak mengikutinya dengan cermat atau bahkan mengetahuinya. Jadi guru, petugas pemadam kebakaran, polwan dan laki-laki, banyak dana pensiun yang mengelola sistem pensiun publik ini, sering mereka alokasikan ke ekuitas swasta. Itu tidak berarti Anda membuat keputusan, tentu saja, tetapi itu berarti bahwa orang-orang yang menjalankan dana pensiun tempat uang Anda masuk dan jutaan seperti Anda sudah berada dalam ekuitas swasta. Banyak dari mereka.
Cara termudah untuk mengetahuinya adalah dengan mencarinya. Anda mencari situs web. Cari tahu apakah mereka memiliki alokasi untuk apa yang disebut ekuitas swasta atau alternatif. Dengan kata lain, alternatif untuk saham dan obligasi. Itu saja artinya sebenarnya. Ada banyak jargon di industri ini. Anda mungkin sudah menjadi investor. Saya pikir apa yang Anda maksud adalah bagaimana saya membuat keputusan sendiri apakah akan masuk atau tidak masuk ke ekuitas swasta.
Sekarang secara historis hanya untuk investor institusional. Kemudian Anda mulai mendapatkan dana pengumpan ini dari manajer kekayaan besar yang akan mengumpulkan cek yang relatif masih besar, menurut saya, 500,000 cek, 250,000 cek, dan kemudian mengumpulkan banyak dari ini dan kemudian memberikan sekumpulan cek ini ke perusahaan ekuitas swasta. dan katakanlah, lihat, kami telah mengumpulkan 300, 400, 500 juta dari semua orang yang cukup kaya ini, dan kemudian mereka akan mendapatkan alokasi. Apa yang terjadi sekarang adalah bahwa ekuitas swasta, tidak cukup sampai di sana, tetapi sedang berjalan, ritel sebagai peraturan perlahan-lahan berubah karena perusahaan ekuitas swasta sedang belajar tentang cara menyediakan produk ke pasar ritel. Jadi saya tidak akan mengatakan itu ada di sana dulu. Saya pikir dana pengumpan dan orang-orang yang mengumpulkan cek sekarang menurunkan ambang batas. Jadi tidak seperti ratusan ribu dolar, sekarang sudah puluhan ribu dolar. Tapi mereka masih membuat keputusan untuk Anda, Anda membayar mereka dan kemudian mereka pergi dan membuat keputusan investasi.
Tetapi tidak lama kemudian, dalam beberapa tahun ke depan, kita akan mengalami situasi di mana saya tidak yakin Anda dapat mengunduhnya di ponsel cerdas Anda, tetapi Anda akan dapat masuk dan memilih ini atau itu atau dana ekuitas swasta itu untuk diinvestasikan. seperti yang Anda bisa hari ini dengan dana publik. Itulah mengapa menurut saya ini adalah tren yang harus Anda hadapi dan pelajari lebih lanjut sebelum pilihan ada pada Anda dan Anda tidak tahu harus berbuat apa.

Scott:
Luar biasa. Dua pertanyaan lanjutan di sana. Dalam arti praktis, jika saya ingin berinvestasi dalam enam bulan ke depan dan saya adalah investor terakreditasi dan saya ingin memasukkan 50 ribu, bagaimana mekanisme yang secara harfiah dapat saya lakukan? Apa pilihan saya?

Sachin:
Jika Anda memiliki uang sebanyak itu, Anda mungkin bekerja dengan seseorang dalam arti tertentu untuk mungkin belum tentu mengelola uang Anda, tetapi setidaknya berbicara tentang uang atau memberi nasihat tentang uang. Jika itu bank, katakanlah, Anda bekerja dengan-

Scott:
Yang saya lakukan hanyalah mendengarkan uang BiggerPocket.

Sachin:
Jadi dalam hal ini, ada sejumlah perusahaan yang mengumpulkan cek ini untuk Anda dan cukup mudah ditemukan. Saya tidak ingin memasang salah satu dari mereka. Tetapi Anda dapat dengan mudah menemukan perusahaan-perusahaan ini yang melakukan pemeriksaan agregat. Sekarang, tergantung di mana Anda tinggal dan semua peraturan dan seterusnya, mungkin atau mungkin belum memungkinkan bagi Anda pada tingkat itu untuk memasukkan uang ke dalamnya. Tetapi Anda tentu harus melakukan penelitian untuk melihat apakah Anda berada pada level di mana sebagai investor profesional terakreditasi, Anda dapat melakukannya.
Anda mungkin juga akan menemukan bahwa beberapa manajer aset besar telah memiliki dana yang dapat Anda investasikan yang memiliki beberapa elemen ekuitas swasta di dalamnya. Tapi saya pikir jika itu adalah jangka pendek seperti dalam enam bulan ke depan, bagaimana saya melakukannya? Anda benar-benar perlu berbicara dengan penasihat kekayaan profesional dan melihat apa yang ada di menu yang relevan bagi saya di yurisdiksi saya, mengingat portofolio saya, dan Anda perlu benar-benar mendapatkan saran yang tepat tentang menunya. Dan sejujurnya, jika itu saya, Anda meluangkan waktu untuk mempelajari dengan tepat apa yang Anda tuju. Jangan hanya memilih nama merek, jangan hanya memilih apa yang ada di menu dan cari tahu apa pengembalian historisnya, pelajari lebih lanjut tentang produk tersebut. Hanya berinvestasi dalam sesuatu yang baru. Anda tidak akan tiba-tiba masuk ke blok apartemen di sisi lain negara tanpa mengerjakan pekerjaan rumah Anda. Dengan cara yang sama, Anda tidak boleh hanya mengatakan, saya memenuhi syarat untuk itu, biarkan saya melakukannya.
Jadi menurut saya berbicaralah dengan penasihat profesional, manajer kekayaan, dan sebagainya. Ada banyak orang yang saya sebut kelompok orang kaya yang sudah mulai berbicara lebih banyak tentang ini dan Anda akan melihat apa yang ada di menu untuk Anda. Itu mungkin langkah terbaik selanjutnya dalam jangka waktu tersebut karena industri terus mengembangkan produk yang disesuaikan untuk orang seperti Anda secara langsung.

Scott:
Satu pemikiran terakhir di sini. Kembali ke, misalnya, dana satu miliar dolar dan 2 dan 20. Satu miliar dolar, saya akan menghasilkan 20 juta setahun, itu adalah 2%, dari biaya manajemen. Mungkin banyak dari itu akan membayar staf, tim kesepakatan, misalnya, yang menjalankan banyak kesepakatan ini. Dan mereka akan mendapatkan 20% dari keuntungan ini. Apakah ada risiko insentif di sana? Dalam arti yang jelas memberi insentif kepada tim ekuitas swasta untuk mengumpulkan modal sebanyak mungkin dan mendorong keuntungan sebanyak mungkin. Dan ada elemen putaran bebas, jika Anda mau, bukan? Saya mengumpulkan modal dan saya mendapat 2% terlepas dari apa yang terjadi, dan saya mendapat 20% dari keuntungan, jika ada. Bukankah masuk akal untuk meningkatkan sebanyak yang saya bisa dan lakukan? Dan jika saya kehilangannya, oke, saya keluar. Dan jika saya menang, maka saya menghasilkan ratusan juta dolar dalam skenario itu.
Apakah ada sedikit risiko insentif di sana atau apakah itu mendorong industri untuk mengambil lebih banyak risiko atau berperilaku terlalu agresif dalam beberapa hal menurut pendapat Anda?

Sachin:
Menurut pendapat saya, tidak. Karena Anda akan gulung tikar dengan satu dana dan Anda mungkin tidak akan pernah bekerja lagi. Itu bukan cara untuk bersikap. Jadi harus diingat bahwa ada banyak peraturan, ujian, perizinan, pengawasan. Jika Anda telah mengumpulkan uang dari orang lain dan Anda menghabiskannya hanya untuk mendapatkan bayaran manajer, saya pikir Anda sedang melihat semua jenis masalah dan jelas itu adalah hal yang salah untuk dilakukan.
Saya pikir apa yang dapat Anda temukan adalah, tentu saja, Anda dapat membuat kesalahan dan apa yang dimiliki oleh banyak istilah ini, atau apa yang disebut tingkat rintangan. Jadi, Anda harus menghasilkan setidaknya pengembalian tertentu untuk bisa mendapatkan 20% itu. Jadi tidak seperti Anda dapat menghasilkan 1% pengembalian dan Anda mendapatkan 20% dari 1%, Anda sering harus menghasilkan, mereka sering mengatakan 8% adalah rintangan minimum yang harus Anda buat. Anda akan mendapatkan 20% di atas 8, dan jika Anda mencapai 8%, maka akan ada pengejaran. Jadi Anda mendapatkan 20% dari semuanya. Tapi tentu saja istilahnya bervariasi dari satu dana ke dana lainnya. Tapi saya belum melihat itu sebagai masalah dalam 25 tahun terakhir.
Apa yang saya lihat sebagai masalah tentu saja tidak semua perusahaan melakukannya dengan benar. Dan apa yang saya coba lakukan dalam buku saya adalah menyaring pelajaran tentang bagaimana mengidentifikasi dengan akal sehat, bukan cara yang tidak masuk akal, apa ciri-ciri kunci DNA? Prinsip-prinsip apa yang saya lihat umum bagi perusahaan yang terus sukses melalui lingkungan pasar? Dan mereka memiliki semuanya, jika tidak sebagian besar, di perusahaan tersebut.
Jadi apa yang saya lihat tidak berhasil adalah ketika beberapa perusahaan baru saja… Mereka semua mempekerjakan orang pintar yang sama. Mari kita asumsikan, berpendidikan baik, berniat baik, orang pintar, orang jujur, semua itu, dan mereka semua melakukan ini untuk alasan yang tepat. Dan beberapa perusahaan dapat mengalahkan pasar saham dari tahun ke tahun, mungkin lebih mudah ketika pasar saham turun, tetapi beberapa orang melalui lingkungan pasar dapat terus melakukannya. Dan beberapa, jika Anda melihat rekam jejak 10 tahun, bahkan 20 tahun, mereka tidak bisa. Apa bedanya? Apa yang terjadi? Apa pendapat saya tentang faktor pembeda? Yang saya pikir adalah di mana jawabannya terletak pada pertanyaan Anda. Artinya, ada ciri-ciri tertentu di perusahaan terbaik yang memungkinkan mereka, menurut saya, untuk terus berkembang, terus meningkat, dan mereka memiliki DNA tertentu. Itulah mengapa saya pikir mereka akan terus menang seperti yang telah mereka lakukan dalam 25 tahun terakhir plus.

Scott:
Saya tahu saya mengatakan hal terakhir, tapi saya punya ide lain, hal lain yang baru saja muncul di kepala saya, yaitu kenaikan suku bunga. Suku bunga naik. Itu berarti bahwa Anda perlu melakukan yang lebih baik dalam kesepakatan Anda, memiliki hasil yang lebih baik yang diproyeksikan untuk kesepakatan ekuitas swasta agar masuk akal. Karena jika suku bunga lebih tinggi, itu akan mengurangi arus kas saya selama masa kesepakatan. Jika saya menggunakan utang, itu akan merusak kemampuan saya untuk menjual pada fase berikutnya.
Di pasar publik, itu segera dihargai karena semua informasi publik, saham diperdagangkan setiap hari. Perusahaan ekuitas swasta dapat bertahan selama bertahun-tahun, misalnya. Jadi apa yang telah kita lihat pada paruh terakhir tahun 2022 dan mungkin menuju tahun 2023 adalah volume kesepakatan yang runtuh. Belum banyak kesepakatan yang dilakukan. Apakah itu berarti bahwa valuasi telah turun di ruang ekuitas swasta menurut pendapat Anda, dan belum disadari oleh perusahaan karena kurang likuid, tidak diperdagangkan dengan cara yang sama seperti pasar saham publik? Apakah Anda melihatnya sebagai angin sakal menuju tahun depan?

Sachin:
Jadi ada beberapa hal di sana. Jadi mari kita coba membongkar masing-masing poin tersebut. Jadi tidak diragukan lagi bahwa lingkungan suku bunga tinggi akan merugikan banyak kesepakatan jika kesepakatan itu, jika kesepakatan itu, didasarkan pada tarif yang tetap sangat rendah selama durasi kesepakatan. Lebih banyak arus kas diperlukan apakah Anda menggulungnya dalam beberapa jenis bunga pilihan, membayar dalam bentuk barang atau bunga majemuk atau apakah Anda membayar tunai. Tentu saja, jika biaya bunga Anda lebih tinggi maka itu adalah penggunaan lain dari uang tunai yang dapat digunakan untuk mengembangkan bisnis atau membayar kembali dividen kepada investor atau kombinasi keduanya atau tujuan perusahaan lainnya.
Namun, saya pikir kembali ke apa yang saya katakan di poin sebelumnya, perusahaan yang lebih baik tidak membeli perusahaan di mana mereka berasumsi bahwa kelipatan tetap tinggi selamanya dan suku bunga tetap rendah selamanya. Mereka tidak melakukan itu. Mereka berkata, mari kita asumsikan kontrak berlipat ganda karena kita berada dalam gelembung atau kita berada di lingkungan ekuitas yang kuat, mari kita asumsikan bahwa suku bunga hanya rendah secara artifisial karena pertama-tama krisis keuangan dan kemudian sayangnya COVID. Jadi menurut saya itu sangat tergantung pada transaksinya, tetapi secara umum, ya, akan lebih sulit bagi semua orang ketika suku bunga tinggi jika mereka menaikkan utang pada investasi tersebut.
Bagaimana harganya? Yah, tentu saja sebagian besar penilaian dilakukan dari kuartal ke kuartal, terutama di perusahaan besar, dan setidaknya yang saya lihat tanpa memberikan apa pun mencerminkan perbedaan lingkungan dengan cukup akurat. Tapi tentu saja, secara teoritis karena, ya, turun kuartal ini, mungkin naik kuartal berikutnya, tapi sampai terjual Anda tidak tahu. Saya telah melihat banyak kesepakatan, beberapa kesepakatan yang paling menarik, menarik dalam banyak hal, di mana investasi ditulis karena keadaan tidak berjalan dengan baik, tetapi justru karena mereka dapat mempertahankan transaksi selama 7 tahun. , bahkan mungkin 10 tahun, mereka memutarnya dan bahkan mungkin mereka membuat dua kali lipat pada akhirnya. Itu sangat sulit dilakukan di pasar publik, terutama jika Anda memiliki tim manajemen yang mungkin telah diganti dalam jangka waktu tersebut. Di sini tim kesepakatan, ini kesepakatan mereka, ini masalah, tapi ini masalah Anda, ini masalah kita. Jadi Anda tetap menggunakannya mungkin hingga 10 tahun.
Jadi saya pikir salah satu keuntungan dari model ini, sekali lagi, untuk sebagian dari modal Anda yang masuk akal bagi Anda, salah satu keuntungan dari model ini adalah Anda memiliki para profesional investasi yang sangat selaras ini dalam artian Anda pernah berbicara tentang Dua dan Dua Puluh, adalah mekanisme penyelarasan yang sangat besar karena Anda benar-benar menghasilkan uang ketika dan hanya jika investor menghasilkan uang. Jadi Anda tidak ingin menghabiskan 10 tahun hidup Anda dan tidak menghasilkan apa-apa. Anda ingin semuanya sukses, tentu saja, dan Anda tidak diubah sebagai tim manajemen, sebagai investor profesional setiap beberapa bulan atau tahun. Jadi akibatnya, ini bukan Wall Street, ini bukan perbankan investasi, tidak ada mentalitas perekrutan atau pemecatan yang nyata seperti yang Anda lihat di Wall Street selama beberapa dekade. Biasanya, tim-tim ini cukup stabil. Jadi, Anda akan melihat valuasi naik dan turun. Tapi menurut saya keuntungan menahannya lebih lama, menurut saya itu menguntungkan investor lagi untuk porsi modalnya yang nyaman mereka kunci.
Saya pikir satu hal positif tentang suku bunga yang lebih tinggi, tentu saja karena perusahaan ekuitas swasta sangat pandai melakukan pivot. Jika Anda menemukan bahwa ada sektor yang lebih baik untuk diinvestasikan ketika suku bunga lebih tinggi, bisa jadi bisnis pinjaman, bisnis kredit, bisa jadi bank, bisa jadi hal lain, yang mendapat manfaat dari lingkungan suku bunga yang lebih tinggi, mereka akan berporos padanya. Dan mereka akan berkata, bagus, sama seperti kita berubah pikiran dan kita melakukan asuransi atau kita melihat-lihat dan sekarang kita melakukan farmasi, mari kita lihat melakukan lebih banyak kredit. Dan salah satu bidang yang paling menarik untuk berinvestasi saat ini sebenarnya adalah kredit swasta di mana tidak seperti kebanyakan perusahaan kredit publik, Anda melihat apa yang terjadi pada obligasi hasil tinggi dan pinjaman leverage. Maksud saya, pasar-pasar itu dihancurkan pada tahun '22. Kredit pribadi sebenarnya cukup menarik bagi firma ekuitas swasta ini, bagi firma manajemen aset alternatif ini karena mereka dapat berputar dan menempatkan lebih banyak sumber daya di bagian bisnis yang dapat memanfaatkan tarif tinggi tersebut. Apakah itu masuk akal?

Scott:
Sangat. Semakin sulit untuk mendapatkan pengembalian yang baik atas investasi ekuitas, tetapi alasannya adalah suku bunga naik. Jelas, langkah yang jelas kemudian adalah menempatkan lebih banyak eksposur ke dalam utang. Jenis pinjaman pribadi ini dapat menawarkan hasil yang sangat bagus, 10 persen lebih dalam beberapa kasus ketika Anda memperhitungkan poin-poin pada originasi dan suku bunga 8, 9, 10% dalam banyak hutang. Sangat menyukainya. Saya yakin Anda akan melihat banyak ekuitas swasta terus bergeser ke ruang itu.
Jadi Sachin, saya mengerti bahwa jawaban yang tepat adalah berbicara dengan penasihat kekayaan Anda tentang masuk ke ekuitas swasta, tetapi terus terang rasanya setidaknya harus ada tempat untuk mengetik ini ke Google untuk mempelajari tentang ini atau untuk mengetahui investasi ekuitas swasta . Apa yang ada di luar sana yang bisa saya mulai tanpa harus sepenuhnya melalui penasihat pribadi yang disewa? Apakah ada sesuatu yang tersedia di internet?

Sachin:
Jadi, begini, ini pertanyaan yang sangat bagus, dan menurut saya salah satu kekurangan industri ini adalah pendidikan yang bagus untuk semua orang dengan cara yang tidak masuk akal tentang pasar swasta, bukan hanya ekuitas swasta, tapi semua pasar swasta termasuk berinvestasi dalam infrastruktur real estat, kredit swasta, dan sebagainya. Sekarang ada sumber daya yang bagus di sana-sini. Anda akan belajar sesuatu dari kebanyakan hal yang ada di luar sana, apakah itu teks akademis atau teks praktisi, tetapi seringkali itu tidak ditujukan untuk orang kaya, katakanlah, audiens. Jika itu ditulis oleh seorang praktisi tentang diri mereka sendiri dan kisah hidup mereka sendiri, itulah yang Anda dapatkan. Jika itu adalah teks akademis, itu mungkin lebih teoretis atau mungkin menyelami transaksi tertentu secara mendalam. Itu tidak benar-benar ada untuk semua orang, dan itulah salah satu alasan di balik penulisan 2 dan 20 adalah untuk mencoba membuat semua orang memahami seperti apa yang baik itu? Apa kriteria sukses yang saya lihat? Apa yang harus Anda cari ketika Anda mulai meneliti industri ini secara mendalam untuk Anda?
Saya pikir kami memberikan, melalui beberapa sponsor, orang-orang yang membeli buku dalam jumlah besar, ribuan eksemplar ke semua community college yang dapat kami temukan di seluruh Amerika. Saya pikir kami telah memberikan sekitar 1500 eksemplar buku ke perpustakaan dalam kota, perguruan tinggi komunitas kecil, tempat di mana kami benar-benar ingin semua orang membaca buku ini, meminjamnya, mengembalikannya ke perpustakaan, meminjamnya, meminjamnya, dan benar-benar mencobanya. untuk memahami ini untuk semua alasan yang kita bicarakan. Tapi itu benar-benar harus menjadi sesuatu yang dapat dipelajari lebih banyak orang dengan cara yang sangat mudah dan mudah dicerna di mana orang tidak mencoba menjual sesuatu kepada Anda, mereka hanya mencoba untuk mendidik Anda tentang perjalanan Anda untuk memutuskan sendiri apakah itu masuk akal. untukmu. Jadi saya pikir industri melakukan itu dengan buruk.
Karena itu, ada banyak kursus yang bisa Anda lakukan di perguruan tinggi. Ada situs web, badan industri, Dewan Investasi Amerika sebenarnya memiliki situs web yang layak, tetapi saya pikir itu kembali sedikit ke apa yang Anda katakan tentang mistik dan mungkin di beberapa kalangan ada skeptisisme tertentu tentang industri ini dan tidak semua orang akan percaya. semua yang mereka baca atau dengarkan karena mereka bertanya-tanya apakah seseorang mencoba menjual sesuatu kepada mereka. Jadi saya pikir ada ruang untuk itu dan saya yakin itu akan datang karena salah satu bagian kunci, apa yang akan membuat investasi ritel dalam ekuitas swasta sangat sukses adalah jika semua orang mengetahuinya dan mereka merasa nyaman dengan apa yang mereka lakukan. dididik tentang sebelum mereka diminta untuk membelinya.

Scott:
Suka sekali. Kedengarannya seperti kita membutuhkan kantong pribadi, BiggerPockets untuk ekuitas swasta untuk memecahnya dan membantu orang mendidik. Tapi tempat yang bagus untuk memulai, saya akan menyambungkannya untuk Anda, sekali lagi adalah buku Anda Dua Dua Puluh: Bagaimana Master of Private Equity Selalu Menang. Sekali lagi, saya benar-benar menikmatinya dan berpikir itu adalah primer yang sangat baik dalam ekuitas swasta dan benar-benar memvalidasi pembelajaran yang saya miliki selama empat tahun terakhir bekerja dengan mitra kami di McCarthy Capital.

Sachin:
Terima kasih.

Scott:
Bagi mereka yang mendengarkan, Anda dapat menemukan tautan ke buku Sachin, beberapa sumber yang baru saja Anda sebutkan, dan catatan pertunjukan di bigpockets.com/moneyshow374

Sachin:
Terima kasih. Benar-benar menyenangkan. Saya sangat senang. Terima kasih.

pikiran:
Baiklah, itu adalah Sachin Khajuria dan itu adalah penyelaman yang cukup dalam ke ekuitas swasta. Scott, apa pendapatmu tentang episode itu?

Scott:
Saya sangat menghormati Sachin. Saya pikir, sekali lagi, bukunya, Two and Twenty, menurut saya adalah bacaan yang sangat menyenangkan dan pengantar yang sangat bagus tentang ekuitas swasta. Dia jelas sangat bullish dan sudah lama menjadi peserta industri dan dia berhak untuk itu. Saya pikir ada hal baik dan buruk tentang ekuitas swasta, tetapi menurut saya ini adalah pilihan yang sangat bagus untuk orang-orang yang memiliki sarana dan bersedia melakukan pekerjaan rumah untuk mempelajari tentang dana tertentu dan strategi tertentu yang dapat mereka investasikan. cara yang bagus untuk berpotensi mendapatkan pengembalian yang lebih baik yang bisa Anda dapatkan di pasar saham atau bahkan real estat dalam beberapa kasus. Jika Anda bersedia menerima lebih banyak risiko, dan memiliki lebih sedikit likuiditas, Anda tidak dapat menjual atau memanen uang itu sampai perusahaan ekuitas swasta menyadari pengembaliannya dengan menjual bisnis atau mengalirkan uang bisnis.

pikiran:
Scott Anda baru saja mengatakan sesuatu yang ingin saya garis bawahi, tetapi saya tidak bisa karena ini adalah format audio, jadi saya akan membahasnya lagi. Anda mengatakan ini adalah kesempatan besar bagi orang-orang yang bersedia mengerjakan pekerjaan rumah mereka. Saya memparafrasekan karena saya tidak ingat persis kata-kata yang digunakan. Kerjakan pekerjaan rumah Anda tentang ini. Jangan hanya mengatakan, oh, Mindy dan Scott menampilkan orang ini di acara itu, oleh karena itu, ekuitas swasta harus menjadi tempat berikutnya yang saya perlukan untuk memasukkan uang saya.
A, Anda tidak harus berinvestasi dalam segala hal. Dan B, jika Anda berinvestasi pada sesuatu, Anda perlu memahami apa yang Anda lakukan. Jadi, jika episode ini membuat Anda penasaran dan ingin mempelajari lebih lanjut tentang ekuitas swasta, lakukan pekerjaan rumah Anda sepenuhnya. Pergi beli buku ini, lakukan penelitian dan pelajari tentang ini sebelum Anda membuang uang ke angin dan temukan, oh, saya tidak tahu apa yang saya lakukan dan saya kehilangan semuanya.

Scott:
Sangat. Ya. Ini bukan sesuatu untuk membuang uang begitu saja. Dan saya akan mengatakan hal yang sama untuk jenis investasi lain di mana. Salah satu penerapan praktisnya adalah jika Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi dalam sindikasi atau dana sindikasi, mereka akan menggunakan konsep yang sangat mirip dengan apa yang baru saja dijelaskan Sachin di sini. Sebenarnya, sindikator memiliki model yang lebih baik daripada kebanyakan perusahaan ekuitas swasta karena mereka akan membebankan beberapa variasi 2 dan 20, biaya pengelolaan. Katakanlah ada peningkatan $100 juta untuk berinvestasi di kompleks apartemen. Mereka akan mengenakan biaya 2% atau $2 juta setahun untuk mengelola uang. Mereka akan mendapatkan beberapa variasi dari dua 20% dari keuntungan mungkin dengan ambang batas yang diinginkan. Dan dalam ruang sindikasi tersebut, sindikator akan mendapatkan fee akuisisi. Ketika mereka membeli aset, mereka biasanya mendapatkan sekitar 1% dari kesepakatan dalam biaya akuisisi seperti yang dilakukan broker real estat, yang masuk ke kantong mereka dalam banyak kasus. Jadi modelnya sangat mirip. Model ini konsisten dalam banyak hal, dan menurut saya penting untuk memahaminya jika Anda ingin terjun ke dunia investasi alternatif. Penting untuk memahami struktur kompensasi dan apa insentifnya bagi pengelola uang Anda dan kemudian mencari tahu strategi spesifik apa yang mereka gunakan untuk menghasilkan uang.

pikiran:
Sangat. Sangat penting untuk memahami apa yang Anda investasikan sebelum Anda memasukkan uang Anda ke sana.
Baiklah, Scott, saya ingin mengatakan bahwa lelucon yang tidak pantas di awal pertunjukan dibawakan kepada Anda hari ini oleh produser kami, Caitlin Bennett. Terima kasih banyak, Caitlin, untuk inspirasi itu.

Scott:
Pribadi yang lebih besar.

pikiran:
Itu mengakhiri episode BiggerPockets Money Podcast ini. Dia adalah Scott Trench dan saya Mindy Jensen berkata, jaga beruang kutub.

Scott:
Jika Anda menikmati episode hari ini, beri kami ulasan bintang lima di Spotify atau Apple. Dan jika Anda mencari lebih banyak konten uang, silakan kunjungi saluran YouTube kami di youtube.com/BiggerPocketsMoney.

pikiran:
BiggerPockets Money dibuat oleh Mindy Jensen dan Scott Trench, diproduksi oleh Caitlin Bennett. Diedit oleh Media Keluaran. Copywriting oleh Nate Weintraub. Terakhir, terima kasih banyak kepada tim BiggerPockets yang telah memungkinkan acara ini.