Janji, Janji: Bagaimana Jika Penyewa Komersial Tidak Berkinerja?

Janji, Janji: Bagaimana Jika Penyewa Komersial Tidak Berkinerja?

Stempel Waktu: 11 Januari 2023 10
Node Sumber: 1898388

Sewa komersial mengharuskan penyewa membayar sewa. Namun persyaratan itu hanyalah permulaan. Penyewa juga setuju untuk berkontribusi pada pajak real estat. Mereka setuju untuk mempertahankan asuransi. Mereka sepakat untuk menjaga ruangan tetap bersih dan dalam kondisi yang layak. Mereka setuju untuk melaporkan informasi tertentu kepada pemilik properti. Mereka sepakat untuk tidak menaruh sampah di trotoar atau papan tanda jelek di jendela. Singkatnya, mereka berjanji untuk melakukan segala hal lebih dari sekedar membayar sewa. Banyak penyewa menepati janjinya, tapi ada juga yang tidak. Jika demikian, apa yang dapat dilakukan pemilik properti?

Jika Anda membaca sewa komersial apa pun, Anda akan melihat bahwa pemilik properti dapat mengakhiri sewa jika penyewa tidak menepati janjinya. Sewa tersebut juga menyatakan bahwa jika penyewa wanprestasi, pemilik dapat masuk ke dalam ruangan dan memindahkan penyewa beserta barang-barangnya. Pemilik juga berhak mengganti kunci atau mematikan utilitas. Pemilik mungkin perlu memberi peringatan kepada penyewa dan masa tenggang untuk membereskan tindakannya, namun pada akhirnya jika penyewa gagal memberikan hak kepada pemilik untuk melakukan segala macam upaya hukum yang kejam. Banyak sewa komersial juga menyatakan bahwa, jika terjadi wanprestasi, pemilik properti dapat menarik uang jaminan penyewa dan meminta penyewa mengisinya kembali, mendapatkan kembali sewa gratis yang diizinkan selama pembangunan awal penyewa, dan mempercepat sewa melalui akhir masa sewa. Ya, jika Anda membaca sewa komersial, di dalamnya dijelaskan banyak hal menakutkan yang bisa menimpa penyewa.

Tidak secepat itu! Pengadilan sering kali menghalangi pemilik properti yang ingin mengakhiri sewa atau mengambil tindakan kejam lainnya. Pengadilan akan menyimpulkan bahwa dosa penyewa tidak cukup buruk untuk membenarkan penghentian atau tindakan serupa. Penyewa sering kali berjanji untuk berbuat lebih baik. Pengadilan sering kali mempercayai penyewa dan memberi mereka kesempatan lagi, dan kesempatan ketiga, dan keempat. Terlebih lagi, proses ini sering kali terjadi dengan sangat lambat, setidaknya di New York City, karena pengadilan begitu kewalahan dengan perselisihan antara tuan tanah dan penyewa dan tuntutan lainnya.

Hasil akhirnya adalah pemilik properti tidak boleh percaya bahwa mereka benar-benar memiliki hak untuk mengakhiri sewa atau menggunakan hak ekstrem lainnya atas wanprestasi penyewa, terutama jika wanprestasi yang menurut penyewa tidak material. Sedikit uang sewa yang belum dibayar mungkin tidak penting. Sewa yang belum dibayar selama berbulan-bulan mungkin tidak akan terjadi, tetapi pengadilan mungkin masih memberi penyewa lebih banyak waktu. Masih perlu waktu cukup lama untuk mengambil keputusan itu. Tenda yang robek mungkin merupakan pelanggaran tidak material terhadap perjanjian penyewa untuk mempertahankan ruangan sebagai restoran kelas “A”, namun kegagalan untuk mempertahankan asuransi sebagaimana disyaratkan dalam sewa mungkin tidak merupakan pelanggaran. Itu terserah hakim. Banyak hakim yang beranggapan bahwa pemilik properti hanya memiliki properti dan mendapatkan uang, telah mengumpulkan cadangan uang tunai dalam jumlah besar selama bertahun-tahun, dan seharusnya mampu menyedotnya – tidak ada satupun yang umumnya benar.

Sebagai tanggapan, pemilik properti harus mempertimbangkan untuk membangun kemampuan dalam sewa mereka untuk menanggapi kegagalan penyewa dengan cara yang tidak sedramatis mengakhiri sewa atau mengeluarkan penyewa dari ruang yang disewa.

Bunga dan denda keterlambatan atas sewa yang belum dibayar adalah senjata pertama dan paling jelas yang harus dibangun oleh setiap pemilik properti dalam sewanya. Sungguh menakjubkan melihat betapa banyak sewa, terutama yang sudah lama, tidak menyediakan pembayaran tersebut. Pengadilan biasanya akan menegakkannya, meski mungkin memerlukan waktu cukup lama. Jika penyewa menyadari bahwa pada akhirnya mereka akan terkena bunga gagal bayar dengan tingkat bunga tinggi dan biaya keterlambatan, hal ini mungkin akan menciptakan insentif yang cukup untuk membayar tepat waktu. Jika penyewa kekurangan uang, pemilik ingin penyewa mendapat insentif untuk membayar sewa sebelum kewajiban lainnya.

Penyewa juga memikul banyak kewajiban yang berarti di luar kewajiban membayar sewa. Pemilik properti yang bersangkutan mungkin mencoba memasukkan langkah-langkah moneter ke dalam sewa untuk merespons kegagalan tertentu. Misalnya, jika penyewa berjanji untuk tetap buka pada jam-jam tertentu, maka pengadilan mungkin tidak akan mengizinkan pemilik untuk mengakhiri sewa jika penyewa melanggar janjinya, namun pengadilan mungkin akan menerapkan pembayaran formula untuk setiap jam penyewa berada. ditutup ketika mereka setuju untuk tetap terbuka. Pemilik properti akan terbantu jika menyertakan bahasa yang menjelaskan mengapa pembayaran tersebut wajar dan mengapa penting bagi penyewa untuk tetap buka.

Banyak masalah terkait sewa lainnya juga dapat diubah menjadi kewajiban pembayaran. Contoh lain, alih-alih melarang penyewa menjual sewanya atau menyewakan kembali ruangannya kepada orang lain, mungkin sewa tersebut secara otomatis mengizinkan transaksi tertentu semacam itu namun juga memerlukan penyesuaian sewa jika terjadi. Tidak perlu situasi biner atau “ya/tidak”.

Jika sewa memiliki penjamin dan pemilik properti peduli bahwa penjamin mempertahankan kekuatan finansial tertentu, pengadilan mungkin tidak akan mengizinkan pemilik properti untuk mengakhiri sewa jika penjamin berada di bawah standar keuangan yang disyaratkan. Namun, sewa tersebut mungkin memerlukan kenaikan harga sewa sebagai kompensasi kepada pemilik karena mengambil lebih banyak risiko daripada yang diantisipasi.

Jika penyewa membiarkan sampah menumpuk di tempat atau waktu yang salah, sewa apa pun sering kali mengizinkan pemilik properti untuk membersihkan kekacauan tersebut atas biaya penyewa. Mungkin akan lebih masuk akal jika Anda hanya mengenakan biaya yang membuat kekacauan tersebut, sekali lagi dengan penjelasan mengapa kekacauan seperti itu penting untuk tidak terjadi dan mengapa biaya tersebut masuk akal.

Singkatnya, setiap pemilik properti harus mencoba memberikan dirinya sendiri persenjataan baik besar maupun kecil untuk digunakan melawan penyewa yang gagal bayar. Senjata-senjata tersebut dapat mencakup penghentian sewa, namun juga harus mencakup tindakan-tindakan yang lebih ringan yang akan memberikan pemilik solusi praktis atas segala kelalaian, mengingat bahwa pengadilan tidak akan segera mengakhiri sewa.

Kuncinya di sini adalah menciptakan konsekuensi yang lebih kecil dan langsung atas perilaku buruk. Konsekuensi yang kecil dan langsung mungkin lebih menyakitkan daripada konsekuensi yang lebih besar, yang kemungkinan besar tidak akan lolos dari pengawasan pengadilan. Jika pemilik properti dapat dan memang mempercepat seluruh sewa yang harus dibayar dalam tujuh tahun terakhir masa sewa dan penyewa tiba-tiba berhutang enam atau tujuh angka sewa yang dipercepat, maka banyak penyewa yang akan menyerah begitu saja. Itu biasanya berarti berkemah di luar ruangan tanpa membayar sewa, dan menjalankan bisnis penyewa sampai marshal atau sheriff tiba.

Hak-hak kejam dari pemilik properti dapat meninggalkan penyewa tanpa harapan. Oleh karena itu, penyewa seringkali berhenti berusaha. Konsekuensi yang lebih kecil mungkin cukup, setidaknya kadang-kadang, untuk melatih penyewa bahwa pemilik properti tidak selalu menjadi orang terakhir yang menerima pembayaran setelah pembayaran gaji, pemasok, dan distribusi kepada pemilik penyewa. Pemilik properti bukanlah mitra penyewa! Di sisi lain, jika penyewa adalah mitra de facto dari pemilik properti, maka pemilik ingin dapat mengambil tindakan kecil namun serius untuk menginspirasi penyewa agar menganggap serius kemitraan tersebut.

Stempel Waktu:

Lebih dari Forbes RE