Un picco nell'offerta potrebbe far crollare i prezzi delle multifamiliari quest'anno

Gli immobili commerciali stanno affrontando stress da diverse direzioni. Lo stress principale è l'aumento dei tassi di interesse, che sta esercitando una pressione al rialzo tassi massimi (che spinge verso il basso i valori delle attività), rendendo i costi di rifinanziamento sempre più difficili e costosi da ottenere. Ma c'è un altro rischio che si presenta, in particolare per la nicchia multifamiliare degli immobili commerciali: l'eccesso di offerta. Dati recenti suggeriscono che potrebbe esserci un eccesso a breve termine di unità plurifamiliari che arrivano sul mercato in un momento inopportuno. 

Per spiegare completamente questo problema, diamo uno sguardo indietro alle tendenze costruttive per le proprietà multifamiliari (definite come proprietà con cinque o più unità) negli ultimi decenni. Come si può vedere nel grafico sottostante, dopo il forte calo del numero di unità plurifamiliari dal 2008 al 2014, la costruzione plurifamiliare e il numero totale di unità plurifamiliari sono aumentati considerevolmente. 

Dall'inizio della pandemia, la tendenza al rialzo dell'aumento degli edifici plurifamiliari è esplosa ulteriormente e, a partire dal quarto trimestre del 4, ha superato per la prima volta il milione di unità in costruzione (almeno secondo i dati di CoStar).

Certo, ci vogliono diversi mesi, se non anni, per costruire unità plurifamiliari, anche in periodi favorevoli. Ma gli ultimi anni non sono stati facili per i costruttori, almeno in termini di tempi di consegna. Con problemi di catena di approvvigionamento e vincoli di manodopera, la costruzione ha richiesto più tempo. Questa tendenza si traduce in un enorme eccesso di inventario che deve ancora arrivare sul mercato. Guardando il grafico qui sotto, puoi vedere che le previsioni di CoStar per le unità consegnate mostrano che il 2023 è il più alto dei record, con il 2024 che scende leggermente ma rimane alto. Sì, la previsione è difficile, ma la previsione delle consegne di costruzione è un po' più semplice rispetto ad altri set di dati. A causa del fatto che i costruttori e gli sviluppatori devono ottenere i permessi per la costruzione, ci sono dati solidi sui progetti pianificati e in cantiere. Personalmente, prendo questa previsione un po' più seriamente rispetto ad altre previsioni. 

Un aumento dell'offerta non è un problema se c'è una domanda proporzionata per “assorbire” le nuove unità, ma non c'è. La domanda sta diminuendo. 

La tabella qui sotto racconta una storia molto avvincente. Innanzitutto, guarda le barre blu. È lo stesso di quello che abbiamo visto sopra: consegne di unità elevate nei prossimi due anni. Ma poi guarda le barre arancioni che mostrano "Assorbimento" (una metrica immobiliare commerciale che misura la domanda). Non sta al passo. 

Dopo un anno eccezionale per la domanda nel 2021, l'"assorbimento netto" (assorbimento - domanda) è diventato negativo, il che significa che sul mercato arriva più offerta di quanta domanda. Era il 2022! Nel 2023, si prevede che saranno online ancora più unità e, come mostra questo grafico, non si prevede che la domanda tenga il passo. Certo, alcuni costruttori potrebbero annullare o mettere in pausa i loro progetti, ma è un problema proposta costosa che i costruttori tendono ad evitare se possibile. 

Cosa succede quando l'offerta supera la domanda? I posti vacanti aumentano, come puoi vedere previsto in questa proiezione CoStar. Questa dovrebbe essere una preoccupazione per chiunque nello spazio multifamiliare e per qualsiasi investitore immobiliare. Un aumento dell'offerta e un aumento proporzionale degli spazi sfitti possono ridurre il reddito e abbassare i canoni di locazione. I dati che sto mostrando, e la mia analisi, riguardano gli immobili commerciali, ma la pressione al ribasso sugli affitti e l'aumento degli spazi sfitti nei multifamiliari ha il potenziale per riversarsi nel mercato residenziale in alcune aree. 

Naturalmente, questi dati a livello nazionale non raccontano tutta la storia. Ho dato un'occhiata a diversi singoli mercati per vedere come sta andando a livello regionale. Quello che ho scoperto è che alcuni mercati corrono un rischio significativo di costruzione eccessiva. Ho selezionato un campione di cinque mercati che ritengo siano ad alto rischio di aumento dei posti vacanti e calo degli affitti per i multifamiliari: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Carolina del Sud; Colorado Springs, Colorado; e Austin, Texas.

Tutti questi mercati hanno pipeline di costruzione significative, con un numero elevato di unità programmate per raggiungere il mercato rispetto all'offerta attuale e rispetto alla domanda prevista. 

D'altra parte, molte città, che ho scoperto essere città più piccole, stanno ancora andando relativamente bene. 

Missoula, Montana; Atene, Georgia; Midland, Texas; Provo, Utah; e Topeka, Kansas, hanno tutti un solido assorbimento netto e le loro pipeline di costruzione sono molto ragionevoli rispetto agli attuali livelli di inventario. Per me, queste città hanno un rischio molto minore di posti vacanti e calo degli affitti. 

Ogni mercato è unico e sto solo mostrando alcuni esempi di mercati a rischio e non a rischio. Ma ti incoraggio a fare qualche ricerca tu stesso e identificare come sta andando il tuo mercato in termini di costruzione. Puoi trovare molti buoni dati gratuitamente su Sito web della Federal Reserve di St. Louis o semplicemente cercando su Google i dati di assorbimento per la tua area locale. 

Conclusione

Le proprietà plurifamiliari stanno vedendo un eccesso di offerta colpire il mercato in un momento inopportuno, in cui l'aumento dei tassi di interesse sta già esercitando una pressione al ribasso sui prezzi e una pressione sul flusso di cassa sugli operatori. Pertanto, il 2023 e il 2024 potrebbero configurarsi come anni difficili nello spazio multifamiliare per gli attuali operatori. 

La cosa importante da notare qui è che l'eccesso di offerta e la carenza di domanda saranno probabilmente a breve termine. L'edilizia a lungo termine e le tendenze demografiche supportano una forte domanda di unità abitative multifamiliari anche in futuro, il che è di buon auspicio per gli investitori. Per esempio, uno studio recente mostra che gli Stati Uniti hanno bisogno di 4.3 milioni di unità plurifamiliari in più nei prossimi 12 anni per soddisfare la domanda. La formazione delle famiglie è probabilmente in calo in questo momento a causa delle condizioni economiche a breve termine. L'inflazione ha un impatto negativo sul potere di spesa degli affittuari e l'incertezza economica sta impedendo ai giovani americani di formare una propria famiglia. Non è chiaro quando finirà questa difficoltà economica, ma quando lo farà, la domanda probabilmente riprenderà. 

Detto questo, gli investitori avrebbero potuto buone opportunità di acquisto nei prossimi mesi e anni. Con i tassi massimi che potrebbero aumentare, i prezzi per i multifamiliari dovrebbero diminuire. Se anche il NOI diminuisce a causa di problemi di eccesso di offerta, ciò farà scendere ulteriormente i prezzi. Ciò potrebbe consentire agli inventori con un po 'di energia secca di entrare in multifamiliari a prezzi interessanti, ma ricorda: questo è un momento rischioso. Fai attenzione a non comprare qualsiasi cosa e a comprendere nel dettaglio le dinamiche di mercato nella tua zona.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.