L'America sta gridando per alloggi a prezzi accessibili, ma nessuno vuole costruire

Dave:
Ciao a tutti. Benvenuti a Sul mercato. Sono il tuo ospite, Dave Meyer, e oggi sarò affiancato da due stimati economisti di Moody's Analytics per parlare di affitto, convenienza abitativa e multifamiliare.
Avremo una conversazione davvero affascinante e penso che, se sei un investitore immobiliare in affitto, un investitore commerciale, vorrai sicuramente ascoltarlo perché Lu e Tom, che sono i nostri due ospiti oggi, sono davvero esperti nella crescita degli affitti e nei cali e nelle recessioni degli affitti, e hanno un'opinione davvero affascinante ed esperta su cosa potrebbe accadere con la crescita degli affitti nei prossimi due anni.
Non ne parlerò molto di più perché è una conversazione affascinante e voglio entrarci. Ti dirò subito chi sono queste persone.
Il primo ospite è Tom LaSalvia, economista senior in immobili commerciali, tendenze emergenti, settore immobiliare specializzato presso Moody's Analytics. È specializzato in ogni genere di cose, ma mi ha detto prima dello spettacolo che la multifamiliare è il suo amore, e quindi offre quell'opinione esperta.
Abbiamo anche Lu Chen. Lu è un economista senior presso la divisione immobiliare commerciale di Moody's Analytics. Ha una profonda conoscenza dell'economia urbana e del rischio di credito con particolare interesse per gli alloggi per anziani e la migrazione urbana.
Faremo una breve pausa e poi porteremo Tom e Lu per parlare del mercato multifamiliare, della crescita degli affitti e di ogni sorta di altri argomenti affascinanti che hanno a che fare con gli immobili commerciali.
Lu Chen e Tom LaSalvia, benvenuti a On The Market. Grazie mille per essere qui.

Lou:
Grazie per averci.

Tommaso:
Un vero piacere.

Dave:
Va bene. Lu, hai recentemente pubblicato un articolo intitolato Key Takeaways from the 4th Quarter Housing Affordability Update, e questa è stata almeno per persone come me, una lettura affascinante. Penso che anche ai nostri ascoltatori piacerebbe molto.
Puoi dirci qualcosa in più sulla tua ricerca sull'accessibilità economica degli alloggi e su cosa ha dimostrato di recente?

Lou:
Assolutamente, Dave. Quindi questo è davvero caro e vicino al nostro cuore. In qualità di ricercatore CRE presso Moody's Analytics, ci preoccupiamo profondamente dell'accessibilità economica degli alloggi, che è nella mente di molti residenti americani. Abbiamo davvero iniziato a seguirlo da oltre un anno fa, quando abbiamo visto un rapido aumento dell'affitto di mercato su tutta la linea.
E mentre guardiamo indietro alle serie temporali, mentre guardiamo indietro ai punti dati, l'aggiornamento più recente ha davvero mostrato un problema scottante su tutta la linea. Come abbiamo scoperto, gli Stati Uniti sono ora gravati dall'affitto per la prima volta a livello nazionale da oltre 20 anni fa, iniziamo a monitorarlo.
Di solito quando, diciamo, ho dato loro le metropolitane o gli Stati Uniti sono gravati dagli affitti e quella misura che usiamo è il rapporto sul reddito da locazione. Quindi, in sostanza, misuriamo l'affitto che ogni singola famiglia di affittuari sta pagando per un anno, rispetto al loro reddito familiare medio. Quindi, se il rapporto del reddito da locazione raggiunge il 30% o più, chiamiamo la famiglia dell'affittuario, gravata dall'affitto.
E gli Stati Uniti nel loro insieme nel quarto trimestre del 2022 per la prima volta hanno raggiunto quella soglia del 30%, che era più di un punto percentuale rispetto a un anno fa ed è aumentata nell'ultimo anno o giù di lì, e solo di recente è stato moderatore, ma è ancora una tendenza superiore e quel 30% è davvero quella soglia simbolica a cui teniamo e che è anche innamorata di molte delle decisioni politiche che hanno cercato di affrontare con questo problema di accessibilità.

Dave:
Oh grande. Grazie. Ho così tante domande al riguardo, ma in una di quelle che hai appena accennato, che era, perché il 30%? Hai appena detto che è simbolico. È tutto qui o c'è qualche motivo economico per cui avere un rapporto affitto/reddito superiore al 30% è particolarmente importante?

Lou:
Assolutamente. Pensa solo a quel 30% come singola persona. Se affitto una casa e devo pagare il 30% del mio reddito annuo per il mio affitto è piuttosto gravoso, ma ci sono, intendo prove accademiche e sociali a sostegno di quel 30%. Quindi Tom, correggimi se sbaglio.
Penso che HUD stia usando quel 30% di circa mezzo secolo fa. E anche Harvard, l'Università ha fatto il backup, e quindi citando un 30%, ovviamente abbiamo un 50%, che è anche una soglia molto gravosa, ma quel 30% è alto per la famiglia media in generale. Tom?

Tommaso:
In definitiva, questo 30% è stato deciso guardando in particolare alle famiglie a reddito medio-basso e, in ultima analisi, cosa potrebbero dover sacrificare se dovessero pagare quel 30% o 35% o 40%. Quindi non è che passi dal 29.9% al 30% e all'improvviso tutto cambi.
Quindi, tornando a ciò che Lu stava dicendo su una pietra miliare o di natura simbolica, ma quel 30% o circa quel 30% è importante, specialmente in un ambiente inflazionistico perché il prezzo di tutto è aumentato, comprese le necessità. Quindi le scelte devono essere fatte dalla famiglia.
E le famiglie hanno bisogno del loro riparo. Hanno bisogno di un posto dove vivere e spesso diciamo: "Prima l'affitto mangia". E ciò significa che cercheremo di tenere i nostri figli nel nostro appartamento il più a lungo possibile senza dover sconvolgere le loro vite e trasferirci in un altro distretto scolastico o in una casa più piccola, eccetera. E sfortunatamente, potremmo dover sacrificare in altre aree. E penso che questo sia il significato di essere intorno a quel livello.

Lou:
E Dave, non sono sicuro che tu abbia sentito un recente dibattito sulla Federal Reserve che riporta l'inflazione all'obiettivo del 2%, e la gente si è chiesta: “Perché è del 2%? Perché non possiamo aumentarlo al 4%? Perché quanto è diverso dalla crescita annualizzata da due a quattro punti percentuali? Probabilmente non senti un'ammaccatura se sei un po' più della media.
Ma alla fine, come è emerso dai due precedenti, dobbiamo attenerci a una sorta di soglia, anche se ciò non significa troppa differenza se stai guardando a 29 punti percentuali contro 31. Devi solo avere qualcosa da attenersi a. E si è appena scoperto che il 30% è un consenso in cui il mondo accademico, i politici e la società concordano su quel 30%, è quella linea a cui vogliamo attenerci.

Dave:
Va bene. Bene, fantastico. È super utile. E giusto per ricapitolare per tutti, stiamo parlando del rapporto affitto/reddito, che mette a confronto quanto una famiglia deve pagare in affitto rispetto al proprio reddito familiare. Ed ora, per la prima volta negli Stati Uniti, ha superato questa soglia del 30%, il che significa che gli Stati Uniti su scala nazionale sono ora una, cito, non cito, "nazione gravata da rendite".
Lu, prima avevi detto che questa è la prima volta che succede. Ci sono stati altri periodi negli Stati Uniti in cui l'affitto è stato quasi insostenibile o si tratta di un fenomeno relativamente recente?

Lou:
Siamo stati molto vicini alla soglia del 30% per un po' di tempo, ma devo sottolineare che non siamo arrivati ​​a questo punto dieci o vent'anni fa. Quindi abbiamo iniziato a monitorare il rapporto del reddito da locazione medio nazionale. Abbiamo iniziato al 22.5% ed era nel 1999.
Quindi, se ci pensi, quello era meno di un quarto, un quarto della media, il budget delle famiglie del reddito dei media, e ora siamo vicini a un terzo del budget. E ci sono periodi in cui puoi vedere che il tasso è stato moderato e ci sono periodi in cui hai visto che il tasso è aumentato. E devo dire che la seconda metà del 2021 fino ad ora è dove vediamo quel rapido aumento dell'affitto gravato nella famiglia americana media.

Tommaso:
Sì. E aggiungerò a questo, in quanto negli ultimi due decenni, la traiettoria generale è stata verso l'alto, come ha detto Lu. E ciò che ci sta dicendo è che c'è una sorta di discrepanza tra il lato dello sviluppo del settore e il lato della domanda.
La popolazione continua a crescere, il reddito continua a crescere, ma in modo diseguale. E quando ciò accade, utilizziamo risorse scarse per costruire determinati tipi di alloggi o altri tipi di immobili all'interno del paese o infrastrutture all'interno del paese. E sfortunatamente, a poco a poco negli ultimi due decenni, è diventato sempre più costoso permettersi più alloggi.
Ora, ovviamente, c'è una sfumatura, e non credo che vogliamo perderla in questa discussione perché tu come famiglia hai ancora un po' di scelta su dove vivere. In quale metropolitana vivi o all'interno di quella metropolitana, quale quartiere scegli, o all'interno di quel quartiere, quale edificio e quale metratura scegli.
Quindi non stiamo dicendo che ogni singola famiglia stia affrontando questo fardello, ma quello che stiamo dicendo è che il livello di reddito generalmente speso per l'alloggio continua a salire. E questo è vero per il lato multifamiliare delle cose. Questo è vero per il lato unifamiliare delle cose. E a poco a poco lì, ancora una volta, ci devono essere dei compromessi, in particolare in quel lato del reddito medio-basso dello spettro del reddito.

Dave:
È molto utile saperlo e sembra proprio che lo stiamo vedendo su tutta la linea, più classi di attività, molti mercati diversi, in cui voglio entrare. Ma sono curioso solo un po 'di più, per parlare un po' di più del perché questo è successo più di recente?
Ne hai parlato un po' Tom. Sembra uno squilibrio tra domanda e offerta in alcuni mercati o in alcuni luoghi dell'edilizia abitativa. Non necessariamente in alloggi in affitto. Abbiamo parlato di quel tipo di risultato derivante dalla mancanza di costruzione durante la post-Grande Recessione.
È un po' quello che è successo anche nel mercato degli affitti? E anche curioso, come hai detto tu, è stato vicino al 30% per un po', ma l'abbiamo raggiunto solo di recente. Perché ora? Cosa è successo durante la pandemia che ha portato a raggiungere davvero questo punto di rottura?

Tommaso:
Inizierò con la prima domanda di-

Dave:
Scusa, era tipo una domanda in sei parti.

Tommaso:
No, no, no, no. Tutto correlato.
La storia dell'offerta è piuttosto interessante perché negli ultimi due decenni c'è stata una buona dose di costruzioni multifamiliari. È andato su e giù date le diverse parti dei cicli economici in cui ci troviamo. Ma il punto è dove sono stati spesi i soldi, che penso sia davvero interessante e mette davvero in evidenza perché i livelli degli affitti stanno aumentando al ritmo che hanno stato in relazione ai salari.
Se guardi agli ultimi due decenni di cui continuiamo a parlare, da qualche parte tra l'80 e il 90% dello sviluppo all'interno di multifamiliari, è stato in proprietà di tipo A. Non B, C. Non il, cito, senza virgolette, "alloggi per la forza lavoro" che sta suscitando molto scalpore di recente. Quindi lascio fuori l'intero lato LIHTC delle cose dal lato pubblico, quando dico quel numero dall'80 al 90%. Ma è ancora molto significativo, giusto?
Ancora una volta, queste sono risorse scarse. Sappiamo che la manodopera è scarsa, sappiamo che i materiali sono scarsi, e quando così tanto di questo capitale viene dedicato a quel tipo di alloggio, e giustamente dal punto di vista del mercato, perché possono ancora affittarlo, giusto?

Dave:
Questo è tutto.

Tommaso:
Ma quelli saranno posti di affitto più alti e alla fine causerà un mercato più stretto dal punto di vista della forza lavoro. E lo vediamo molto chiaramente nei nostri dati. Classe A, una tendenza dei tassi di sfitto intorno al 6%. I tassi di posti vacanti di classe B, C tendono intorno al tre, tre e mezzo percento. E questo ti mostra solo la differenza di ciò che sta accadendo qui.
E quindi stai davvero ottenendo questo effetto ecosistema delle abitazioni, dove gran parte della costruzione e dell'offerta è stata in una particolare area e questo di per sé sta causando un aumento degli affitti in quella zona, ma poi sta causando un aumento degli affitti per B e C pure. Ed è di nuovo, tornando a chi sta soffrendo di più? Sta danneggiando di più le famiglie a reddito medio-basso.
Quindi penso di aver risposto almeno ad alcune delle tue prime domande sul perché la storia della fornitura è così com'è. Ma Lu, se vuoi aggiungere altro e magari saltare alla seconda parte della domanda.

Lou:
Non ho molto da aggiungere sul lato dell'offerta, ma continuerò anche sul lato della domanda della storia. Quindi, se posso rappresentare i millennial, devo dire che la domanda è rimasta davvero forte, poiché i millennial si stanno formando e hanno avuto nuove famiglie in particolare negli ultimi anni.
Quindi, se pensi a quando la domanda è in aumento, se ci sono più famiglie che entrano nel nuovo mercato degli affitti e nel mercato immobiliare in generale, e poi abbiamo questo periodo COVID che ha quello shock, che consente alle persone di spostarsi dalle metropolitane a metropolitane.
Voglio portare alcune sfumature a livello metropolitano, perché quando diciamo che la media nazionale degli Stati Uniti sta raggiungendo quella soglia del 30%, non sto cercando di dire che ovunque sta raggiungendo quel 30%. Quindi ci sono posti che sono ben al di sopra del canone del 30%, ma ci sono anche posti in cui, sebbene sia al di sotto di quella soglia del 30%, si vede questa tendenza in aumento per alcune aree metropolitane. E le metropolitane, e se chiamo solo poche metropolitane, Las Vegas, metropolitane in Texas e Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach in Florida.
Quindi tutti questi posti nella Sun Belt hanno visto il positivo nella migrazione proveniente da persone che amano davvero il sole, si godono la spiaggia, si godono spazi più ampi. E quando è successo il COVID, quando il lavoro da remoto diventa di moda, diventa una possibilità, diventa una necessità. E vedi persone che si trasferiscono volontariamente dalla California in luoghi dove hanno meno restrizioni COVID, tasse più basse, case più economiche. Quindi quel flusso migratorio sta portando molte metropolitane a un binario più veloce sul loro onere per l'affitto.
Quindi quel lato della domanda sta davvero aggiungendo quella pressione a questo mercato già molto stretto. Quindi, se ricordiamo quello che ha detto Tom su B e C, tutti quei posti per la popolazione della forza lavoro, e abbiamo già un mercato molto ristretto e avere questo shock dal lato della domanda non sta aiutando molto bene la situazione.
Ecco perché stiamo assistendo a questo onere crescente e in rapido aumento, che è iniziato davvero entro la fine del 2021, continua per la maggior parte del 2022, e solo di recente abbiamo iniziato a vederlo moderarsi un po'.

Dave:
Questo ha perfettamente senso. Sono curioso di vedere l'effetto opposto in alcune metropolitane che stanno perdendo popolazione. Stiamo assistendo a un aumento dell'offerta e quindi a una successiva pressione al ribasso sulla crescita degli affitti?

Lou:
Tom, posso iniziare con San Francisco?

Tommaso:
Ehi, tu vivi lì, quindi fallo.

Lou:
Assolutamente. Quindi San Francisco era una delle metropolitane che stiamo ancora vedendo, il suo canone di mercato era inferiore dell'1.6%, quasi il 2% rispetto al livello pre-COVID. Quindi è dopo che abbiamo lottato per tre anni e cercato di recuperare proprio come tutti gli altri, e abbiamo ancora quel piccolo divario. Credici o no.
Il motivo era che tutti quelli che stavano a San Francisco erano un mercato molto ristretto. Hai solo questo piccolo spazio da costruire e il motivo per cui stiamo riscontrando questo problema è davvero guidato dalla domanda. Quindi lo spostamento della domanda, le persone che vengono espulse e le persone sono così stufe dell'incendio e delle persone che hanno il lusso di lavorare ovunque. Quindi hanno lasciato San Francisco, hanno lasciato la Bay Area, hanno portato via la domanda, e questo sta creando quel buco molto più grande per fallire.
Quindi, d'altra parte, non solo stiamo assistendo al calo dell'affitto, anche se per molti altri posti ci piace dire che la crescita dell'affitto è stata moderata, ma per San Francisco, è stato davvero solo che non siamo stati in grado di recuperare. Questo è un lato della storia. E dall'altra parte, se segui il reddito familiare medio è aumentato e aumenta rapidamente da parte di persone che guadagnano davvero molto dal boom tecnologico, specialmente nei primi due anni del periodo COVID.
Quindi il calo dell'affitto combinato con l'aumento del reddito è davvero alleviante, almeno sulla carta. L'onere dell'affitto per i San Francisco. Così eravamo, se segui la storia delle 10 metropolitane più gravate dagli affitti negli ultimi due decenni. Quindi San Francisco è entrata e uscita dalla scena per un bel po'. Quindi ci sono state molte variazioni perché metropolitane come San Francisco, come Washington, DC. Quindi tutte queste metropolitane tecnologiche molto ben consolidate sono molto cicliche.
Quindi qualunque cosa ci sia una recessione e il settore tecnologico è molto più volatile di molti altri settori tradizionali. E vedi che sta guidando quella domanda, guidando la crescita del reddito per le metropolitane. Ed è per questo che San Francisco è stata di circa il 30% per un po' di tempo e poi, quando è scoppiata la bolla delle dot-com, è uscita dalla lista, e poi è salita di nuovo raggiungendo oltre il 30% e tornando al di sotto.
Quindi ci sono state variazioni, ma è interessante vedere come una metropolitana come San Francisco possa essere influenzata sia dalla domanda che dall'offerta, e in alcuni casi possa essere guidata in modo significativo dalla famiglia dell'affittuario e dalla sua decisione.

Tommaso:
Sì. Salterò qui e in qualche modo non controbatterò ciò che sta dicendo Lu, ma voglio sollevare il fatto che se questo sta accadendo a San Francisco, perché non dovrebbe accadere a Boston, a New York? Alcune delle altre città che sono note per essere città con affitti molto alti. E quindi è una situazione molto interessante qui in cui abbiamo visto tutta questa migrazione all'inizio della pandemia verso la Sun Belt e abbiamo avuto tutti questi cari Sun Belt di Phoenix, Austin, Miami, Jacksonville e Tampa, eccetera, eccetera.
A poco a poco negli ultimi, direi 18 mesi, stiamo vedendo forse alcune di quelle persone tornare in alcune di queste costose città del nord-est, forse mentre l'ufficio torna un po '. Ma c'è un'altra parte di questa storia della domanda per città del genere, e penso ancora che San Francisco ne avrà un po'. E queste sono città lifestyle uniche nel loro genere.
E così, mentre ci si potrebbe aspettare una pressione dal lato della domanda molto inferiore per New York o Boston, ciò che abbiamo realmente visto è che la formazione delle famiglie è aumentata notevolmente in queste aree e l'attività di leasing è aumentata notevolmente in queste aree nell'ultimo anno dopo anno e un metà. E quello che ci dice è che c'è questa qualità.
Se le persone stanno davvero scegliendo le mosse dello stile di vita, non significa che sia tutto per la Sun Belt e non significa che tutti i problemi di accessibilità siano la Sun Belt, perché stiamo assistendo a rapporti incredibilmente alti tra affitto e reddito in alcune delle città tradizionalmente costose. E Lu, penso che tu possa sostenermi con alcuni dei dati secondo cui queste aree sono tornate e non ci sono sconti sugli affitti nemmeno per queste tradizionali città del nord con il freddo.

Dave:
Stavi dicendo, stai dicendo che c'è formazione familiare, è possibile che queste persone rimanessero in una situazione di coinquilino o vivessero insieme perché le cose erano così costose e ora che forse c'è un po' meno concorrenza.
So che gli affitti a Manhattan sono esplosi, ma pensi che ci sia qualche motivo per cui la formazione delle famiglie sta aumentando in questo momento?

Tommaso:
C'è una linea temporale qui che penso sia appropriata. All'inizio della pandemia, non volevamo stare con altre persone. Avevamo paura e inoltre non dovevamo andare in ufficio. Quindi molte delle giovani generazioni che spesso sono quelle che popolano New York City.
Molti di loro sono tornati con mamma e papà e hanno dormito nella loro vecchia stanza o sul divano o qualunque cosa sia diventata quella stanza degli hobby o qualunque cosa sia. E così abbiamo visto questo tipo di ritiro e attività ed è stato allora che si parlava di tutti quegli enormi sconti a Manhattan e di come se qualcuno volesse tornare in città, c'è una grande opportunità per ottenere uno sconto enorme.
E poi un anno dopo, quando tutti hanno dovuto rinnovare, beh, tutti quei bambini, tutte quelle persone che erano sul divano di mamma e papà sono tornate subito. Non sono loro che hanno scelto la Florida, soprattutto quel gruppo giovane e affamato. C'è ancora valore a New York, c'è ancora valore a Boston, c'è ancora valore anche a San Francisco, penso alla fine, per quel tipo di popolazione.
E così, una volta che le cose si sono un po' aperte, una volta un po' tornato in ufficio, è stato allora che hai visto un'enorme quantità di attività. E molte di quelle persone a quel punto erano ancora almeno un po' riluttanti ad avere coinquilini.

Dave:
Questo è tutto.

Tommaso:
E quindi pensaci. Ora ci sono famiglie in più che cercano più monolocali o una camera da letto o almeno non si fa la cuccetta, forse anche illegalmente, cosa che non sto dicendo che accada, ma può succedere in posti come New York. Dove in realtà hai troppi residenti in quel particolare appartamento e vivi in ​​un ripostiglio, dico sempre.
Quindi penso che ci sia questa sequenza temporale di un ritiro e poi questo tipo di ritorno alla mentalità della città, ma all'inizio forse senza un compagno di stanza. Ho la sensazione che cambierà, sta cambiando proprio ora. Continuerà a cambiare nel 2023 mentre l'economia si ammorbidisce un po'.

Dave:
Ok, fantastico. Voglio parlare di cosa succede da qui e dove pensi che andrà a finire l'affitto. Ma Tom, hai menzionato qualcosa su cui voglio tornare, ovvero nel mercato, nel mercato multifamiliare, dal lato dell'offerta. Stiamo vedendo che negli ultimi due anni lo sviluppo si è concentrato sulle proprietà di classe A.
Questo non è un podcast per il settore immobiliare e principalmente per gli investitori immobiliari. Quando ci penso, questo mi dice che il profilo di rendimento del rischio per la costruzione e lo sviluppo di classe B, classe C non è proprio lì perché questi mercati tendono ad essere efficienti. Hai idea del perché? Perché non è attraente o perché gli sviluppatori non costruiscono proprietà di classe C e di classe B allo stesso ritmo?

Tommaso:
È una domanda favolosa e ne ho parlato con un buon numero di sviluppatori. E costantemente mi viene detto che B e C non sono stati in grado di disegnare a matita negli ultimi 10, 20 anni, il che significa che la matematica non funziona così bene come la matematica funziona per la classe A.
La terra costa la stessa quantità di denaro indipendentemente da ciò che hai intenzione di mettere su quella terra. Gran parte dello sviluppo strutturale costa la stessa quantità di denaro. Gran parte della burocrazia è esattamente la stessa che devi affrontare. Quindi do uno schiaffo su qualche comodità in più, magari aggiungo un po' di spazio in più e un'illuminazione un po' migliore e posso aumentare considerevolmente l'affitto.
E così gli sviluppatori continuano a dire: “Bene, se i tassi di posti vacanti di classe A rimarranno intorno al 6%, se posso affittare quelle proprietà in modo abbastanza rapido ed efficiente, allora seguirò quella strada. Non ho bisogno di costruire alloggi per la forza lavoro perché la redditività è più all'interno della classe A. " Almeno lo è stato, direi negli ultimi 10, 20 anni.

Lou:
O sull'altro spettro, se gli sviluppatori non stanno costruendo multifamiliari di classe B e C, probabilmente è meglio iniziare a pensare o addirittura investire in alloggi a prezzi accessibili. Quindi c'è un termine che ho iniziato a sentire molto, si chiama Missing Middle perché se inizi a costruire alloggi a prezzi accessibili, c'è una maggiore collaborazione tra il settore pubblico e quello privato.
Quindi abbiamo agevolazioni fiscali, abbiamo il patrocinio del governo e abbiamo politiche designate per sostenere la costruzione di alloggi a prezzi accessibili. E poi abbiamo questo incentivo economico per costruire la classe A, che ha lasciato la maggior parte della famiglia media degli affittuari perdere le opportunità di mercato, perché non possono qualificarsi per alloggi a prezzi accessibili e non possono permettersi la classe A.
Cosa faranno? Quindi Tom, di recente ho fatto un esercizio molto interessante. Quindi c'è una sorta di soglia, se diciamo il 50% del reddito familiare dei media, il reddito è considerato il reddito basso. Ma se metti il ​​70, l'80% di quel reddito mediatico come reddito moderato ma ancora basso, e se inserisci quel numero nel nostro calcolo del reddito da locazione e molte altre metropolitane mi salteranno addosso, perché all'improvviso diventano ancora più affitto - appesantito.
Perché è lì che stiamo vedendo molti dei medi mancanti e non potevano permettersi l'appartamento a prezzo di mercato sul mercato. E penso che risalga a dove vivo in California e abbiamo molte politiche non solo per alloggi a prezzi accessibili, ma anche per costruire unità aggiuntive come ADU. Non sono sicuro Dave, se hai familiarità con questo termine, si tratta di unità abitative accessorie, che possono essere attaccate o staccate da un'unità abitativa unifamiliare per aumentare, si spera, l'offerta per i mezzi mancanti.
E ci sono state molte conversioni da proprietà commerciali vacanti esistenti e lavorano con il dipartimento di pianificazione per cambiare un po 'la zona e convertirla in una multifamiliare e, si spera, allocare alcune unità in prezzi accessibili. Quindi ci sono stati molti modi innovativi, modi creativi per risolvere e almeno cercare di affrontare questa carenza di offerta.

Dave:
Sì. Parliamo di ADU e di upzoning un po' nello show perché è una buona idea. Sono solo curioso di sapere se è abbastanza? Giusto? Perché conosco molti sviluppatori immobiliari, se fosse redditizio costruire la classe B o la classe C, lo farebbero. E non so quanti proprietari di case vogliano costruire un ADU. Chi è disposto a mettere i soldi.

Lou:
Costruirò un ADU.

Dave:
Carino! È fantastico. Ecco qua. Buon per te. È un ottimo affare, ma sono solo curioso, sono abbastanza acquirenti di case, mi sembra solo più efficiente trovare un modo per incentivare le persone che sono costruttori di appartamenti professionisti a costruire le unità abitative giuste piuttosto che affidarsi solo ai proprietari di case diventare investitori immobiliari.

Tommaso:
E Dave, penso che sia lì che siamo diretti. Penso che i partenariati pubblico-privato incentivino gli sviluppatori privati ​​a trovare un modo per costruire questo mezzo mancante.
Se ne sta già discutendo a livello federale, statale, comunale e penso che ne sentiremo parlare costantemente, se si tratta di un'espansione di LIHTC in termini di-

Dave:
Cos'è LHTC? Scusa.

Tommaso:
OH. No scusa. Quindi credito d'imposta per gli alloggi a basso reddito.

Dave:
Va bene.

Tommaso:
LIHTC. Credito d'imposta per alloggi a basso reddito. E sostanzialmente incentiva gli sviluppatori se mettono una certa quantità di unità che sono a una certa soglia del reddito medio dell'area, in quell'edificio possono ottenere un certo sollievo. E abbiamo sentito l'amministrazione Biden parlare di espanderlo. Abbiamo persino sentito la parola MIHTC lanciata in giro, che sarebbe credito d'imposta per l'edilizia abitativa a reddito medio. E quindi penso che sia parte della soluzione.
Penso che un'altra parte della soluzione sarà che siamo finalmente in un'era in cui le leggi sulla zonizzazione saranno un po' allentate. E penso che sarà enorme per lo sviluppo non solo nel settore immobiliare, ma penso in tutto il settore immobiliare commerciale.
L'unico aspetto positivo di questo rapido aumento dei problemi di accessibilità è che alla fine ha detto ai leader locali che devono pensare a cosa ha funzionato e cosa non ha funzionato e avere una suddivisione in zone molto segmentata mentre sarà forse difficile rilassare quelli in aree particolari, dato il nimbyismo, sarà necessario in molte aree e penso che sarà concesso in molte aree andando avanti.

Dave:
Sì. Voglio dire, alla fine ci sono così tante soluzioni proposte. Forse questa è solo la mia opinione è che fino a quando il problema dell'offerta non sarà adeguatamente risolto, saranno tutti cerotti e forse aiuteranno a breve termine, ma sembra solo che gli sviluppatori costruiscano di più o consentire agli sviluppatori di costruire più di questa classe abitativa media mancante potrebbe essere davvero utile.
Voglio chiederti però, sono sicuro che tutti nello show che ascoltano, vogliono sapere cosa ne pensate entrambi su dove sta andando l'affitto adesso. Quindi Lu, hai fatto un ottimo lavoro spiegando come e perché l'affitto è salito alle stelle. Stiamo vedendo gravato questo grosso affitto. Cosa succede da qui?

Lou:
C'è luce alla fine del tunnel. Quindi voglio iniziare con una nota positiva e, si spera, anche finire con una nota positiva. Quindi, nel 2023, prevediamo che ci sarà una quantità storica di nuove costruzioni in arrivo sul fronte multifamiliare. E ci sono un paio di ragioni.
Gran parte della costruzione, che richiede mesi e fino a oltre un anno per essere completata. E hanno iniziato già nel 2021. Quindi è qui che abbiamo ancora un po 'di contro, il lato dell'offerta del problema, il collo di bottiglia sulla catena di approvvigionamento, ma è stato davvero disegnato per gli sviluppatori.
Quindi l'affitto stava crescendo rapidamente, il tasso di interesse pensava a quando le riserve federali iniziarono ad aumentare il tasso di interesse all'inizio del 2022. Quindi a quel punto, pochi mesi prima, il tasso di interesse era ancora relativamente basso, il margine era alto, il costo era relativamente gestibile e che ha ispirato quella costruzione a iniziare o la costruzione esistente a continuare.
E dal lato dell'offerta, guardiamo positivamente, vedremo un aumento del volume e, d'altra parte, la domanda si stabilizzerà perché stiamo già assistendo all'indebolimento, alla stabilizzazione verso la fine del 2022. Quindi questo problema di accessibilità , questa paura della recessione, questa esitazione a rientrare nel mercato delle abitazioni unifamiliari tratterrà gran parte della famiglia in affitto a rimanere nel mercato plurifamiliare per qualche tempo. Incrociamo le dita, niente va a sud da lì. E questo aiuterà a stabilizzare la crescita degli affitti.
Quindi potremmo già vedere il picco dell'onere dell'affitto in tutta la nazione. Quindi il 30% potrebbe essere intorno al picco che stiamo vedendo. E ho avuto un'anteprima della proiezione del file 2023 sul rapporto reddito da locazione. So che Tom riderà di me perché ci aggiorniamo su base trimestrale, ma a questo punto, sulla base degli ultimi dati vantaggiosi che stiamo vedendo entro la fine del 2023, il rapporto sul reddito da locazione a livello nazionale dovrebbe scendere da quel 30 % di picco, non di molto. Ancora una volta, questo è un numero simbolico, ma dovremmo vedere un po' la moderazione di questo fardello.

Dave:
Va bene. È davvero interessante perché penso che come investitori spesso, ho detto alle persone: "Non credo che l'affitto crescerà per molto tempo". Non, non so molto tempo, ma almeno per un altro anno o due durante questa incertezza economica in cui ci troviamo.
Stai dicendo che il rapporto tra affitto e reddito diminuirà perché gli affitti diminuiranno o si stabilizzeranno e il reddito continuerà a salire?

Lou:
Solo per la cronaca, non stiamo proiettando in un modo o nell'altro. Quindi stiamo assistendo alla moderazione della velocità perché scende davvero alle sfumature del livello metropolitano. Quindi, a livello nazionale, stiamo assistendo alla crescita dell'affitto, tornando a dove probabilmente vedremo la media di lungo periodo. Quindi sarà moderato a un intervallo del tre percento, ma a livello metropolitano ci sono posti in cui potremmo vedere, iniziare a vedere un calo dell'affitto, ma ci sono anche posti in cui potremmo ancora vedere che l'affitto è relativamente più stabile rispetto a molti altri posti .
Quindi dobbiamo renderci conto che non si tratta solo della domanda e dell'offerta, ma anche del mercato degli affitti, l'affitto è una figura piuttosto chiave. Tante famiglie affittuarie, rinnovano l'affitto solo dopo almeno un anno. Quindi questo è il loro termine più importante. Ecco perché quando guardi l'inflazione al riparo nel rapporto CPI, e anche sulla base dell'ultima lettura, è ancora alta da qualche parte nell'intervallo delle sette percentuali. E d'altra parte, Dave, probabilmente hai già visto che in certi posti c'è stato un calo dei nuovi visti.
Quindi è qui che vedi quella disparità di divergenza, dove i dati CPI stanno monitorando una combinazione dell'affitto esistente e anche del nuovo affitto e che sta mostrando quella viscosità. Ma d'altra parte, alcuni dei nuovi contratti di locazione mostrano lo sconto. Quindi Tom, so che vuoi dire qualcosa.

Tommaso:
Penso che tu l'abbia detto magnificamente. Aggiungerò non solo nuovi contratti di locazione, ma in particolare in alcune delle costruzioni più recenti quando quei proprietari di immobili stanno cercando di affittare quelle proprietà, stiamo vedendo crescere un po 'le concessioni. Ma vorrei dire ancora una volta che non stiamo prevedendo un livello diffuso di calo degli affitti sulla base di ciò che Lu aveva già detto sulla viscosità.
Ma ci butto dentro dal punto di vista di Moody, in questo momento non ci aspettiamo una recessione. Prevediamo un indebolimento del mercato del lavoro, ma storicamente per ottenere un calo dell'affitto o almeno una quantità consistente di calo dell'affitto in un arco di tempo da uno a due trimestri, è necessario un certo stress in quel mercato del lavoro. Richiede un aumento della disoccupazione. E in questo momento, voglio dire bontà, guarda il rapporto sulla situazione occupazionale di non molto tempo fa, 500,000 posti di lavoro. Quindi siamo a un rapporto di due a uno tra le opportunità di lavoro e il monte che è disoccupato.
Quindi, a meno che non vediamo cambiamenti drammatici nel mercato del lavoro e, tra l'altro, ci aspettiamo un indebolimento, ma a meno che non vediamo cambiamenti drammatici, non possiamo prevedere un calo diffuso degli affitti perché le persone hanno ancora un lavoro e si sentono ancora relativamente fiduciose che avranno quelli. Penso che parte di questo vada ancora con la storia delle aspettative, ma è una storia sull'occupazione. Quindi, se vuoi sapere cosa succederà con l'affitto, osserva attentamente quel mercato del lavoro.

Dave:
È super utile. E voglio disimballare un paio di cose lì prima di uscire di qui. Giusto per riassumere per tutti quelli che ascoltano, uno dei motivi per cui l'affitto è così appiccicoso come ha detto Lu, è perché quando guardi gli affitti, ci sono diverse cose che devi considerare.
C'è quanto pagano le persone che stanno nello stesso appartamento e quanto pagano le persone che si trasferiscono o firmano un nuovo contratto di locazione. E quelli a volte vengono monitorati in modo diverso e diverse società di dati sugli affitti hanno metodologie diverse. Il CPI ha una specie di questa famosa metodologia in ritardo, e quindi ci sono diversi modi di pensarci.
E quindi voglio solo assicurarmi di aver sentito bene, è che tu pensi che potrebbe esserci, o finora ci sono prove che le persone che stanno rinnovando o stanno cercando nuovi contratti di locazione, ci sono alcuni segnali che gli affitti si stanno attenuando lì, ma nel complesso, gli affitti rimangono piuttosto stabili in questo momento. È giusto?

Lou:
Questa è una dichiarazione giusta.

Dave:
Ok, fantastico. E poi ero solo curioso, Tom, hai appena detto storicamente quanto ci vuole perché l'affitto diminuisca. Voglio dire, non riesco a ricordare in cima alla mia testa, ma penso che abbiamo visto alcuni diminuzioni dell'affitto nell'era del 2008, non tanto quanto il calo dei prezzi delle case. Intendo una frazione di esso. Ma puoi dirci la profondità e la portata di ciò che è accaduto con i prezzi degli affitti durante la crisi finanziaria?

Tommaso:
Sì. Abbiamo visto un po' di calo. Lu, se puoi aiutarmi con i numeri esatti, voglio dire che è solo dall'2 al XNUMX% in un paio d'anni. Ma pensate a quella situazione da un punto di vista economico.
La disoccupazione era intorno al 10% ed è rimasta lì per un po' e questa situazione è radicalmente diversa. Abbiamo visto aumentare i tassi di posti vacanti, ben al di sopra del cinque, sei, 7%. Penso che abbiamo ottenuto circa l'8% nella prospettiva multifamiliare. E quindi devi allentare di nuovo il mercato prima di subire un drastico calo degli affitti.
Quindi spero che tu come investitore o prestatore non abbia messo una crescita dell'affitto del 7, 8, 9, 10% sulla tua proforma quando stavi concludendo quell'affare un anno o due fa, quando gli affitti stavano crescendo lì. Ma se hai messo le medie di lungo periodo, quest'anno potrebbe esserci un piccolo singhiozzo qui o là. Ma penso che nel complesso sia lì che stiamo tornando indietro, andando avanti. E Lu, hai quei numeri esatti?

Lou:
Grazie per aver concesso quel tempo per me per esaminare i numeri esatti. Lo apprezzo davvero.
L'estate scorsa, l'estate del 2022, è quando io e Tom eravamo davvero interessati. È stato allora che tutti erano completamente storditi in una recessione e hanno visto due quarti del PIL, una crescita negativa del PIL, e hanno detto: "Siamo già arrivati?" Quindi, quando tutti parlavano, e ovviamente io e Tom eravamo interessati e confrontiamo e contrastiamo ogni singola recessione dalla fine degli anni '1970, all'inizio degli anni '1980, quando lo chiamiamo periodo Volcker fino alla recessione COVID del 2020.
Così interessante, se guardi ai mercati degli alloggi unifamiliari e multifamiliari, suonano molto bene quel ritmo. Quindi di solito inizi a vedere la stampa immobiliare unifamiliare che riceve uno schiaffo all'inizio della recessione. In realtà sta solo segnalando che siamo nella recessione e allo stesso tempo, multifamiliare, se guardi ogni singola recessione, è quasi costantemente che non viene colpita subito.
Quando avranno successo gli alloggi plurifamiliari, l'affitto plurifamiliare? È dove siamo quasi fuori dalla recessione. Perché? Perché è allora che le persone cercano l'opportunità nel mercato delle abitazioni unifamiliari. Quindi hanno aumentato il prezzo delle case unifamiliari e allo stesso tempo, poiché hanno suonato quel ritmo molto bene e multifamiliare, quella domanda è stata spostata e inizi a vedere, l'affitto cambia, con un impatto maggiore.
Quindi guardando la Grande Recessione, solo per inserire il numero lì dentro, così abbiamo un'idea di dove siamo. Quindi durante la Grande Recessione dal 2007 al 2009, il prezzo delle case unifamiliari, se si confronta il picco con il minimo, è diminuito del 15% a livello nazionale. E questo è l'IPC aggiustato, tra l'altro. E allo stesso tempo, la crescita degli affitti plurifamiliari, che era diminuita dopo il 2009, è diminuita solo dell'1.6%. Meno del 2% se si confrontano il picco e il minimo. Quindi ci ha dato l'idea dei tempi e delle dimensioni.

Dave:
È così interessante. Quindi stai dicendo che fondamentalmente le persone aspettano o il calo dei prezzi delle case risucchia la domanda dal mercato multifamiliare perché le persone vogliono comprare case mentre sono a buon mercato. È così, ho capito bene?

Lou:
Quindi, quando inizi a vedere lo slancio del mercato delle abitazioni unifamiliari in ripresa, è lì che inizierai a vedere la domanda che si sposta leggermente dalle unità abitative multifamiliari al mercato delle abitazioni unifamiliari. E anche questo, spero che possa essere un indicatore anticipatore quando iniziamo a vedere un massiccio calo degli affitti su tutta la linea, forse è un segnale che siamo fuori da questo destino.

Dave:
Quindi il declino multifamiliare è in realtà un segnale che una recessione potrebbe finire.

Lou:
Spero. Quindi dobbiamo ancora eseguire test statistici se questo è un segnale al cento per cento, ma di solito ciò accade lungo quella linea temporale.

Dave:
Va bene. È fantastico.

Lou:
E se guardi alla recessione passata, a volte il NBER definirà la fine della recessione anche prima di vedere il declino degli alloggi multifamiliari.

Dave:
Va bene. Interessante.

Lou:
Quindi la tempistica segue la linea temporale della recessione, ma non sarebbe necessariamente precedente, se l'avessi fatto...

Dave:
No, no, ma ha perfettamente senso. Questo è davvero interessante. È un po' in ritardo rispetto al resto dell'economia e ai prezzi delle case.

Lou:
E anche a causa della viscosità.

Dave:
Sì. Interessante. Va bene.
Bene, grazie mille a entrambi per essere qui. Questo è stato affascinante. Ho imparato un sacco oggi. Mi è davvero piaciuto imparare da entrambi. Se le persone vogliono entrare in contatto con te, Lu, dove dovrebbero farlo?

Lou:
Sono felice di condividere la mia email.

Dave:
Grande.

Lou:
Così è [email protected]

Dave:
Va bene. Grande. E Tom, e tu?

Tommaso:
Analogamente a ciò, [email protected], oppure potresti dare un'occhiata alla nostra pagina web di Moody's CRE, che contiene molte delle nostre intuizioni, e saremo in grado di forse Dave, potremmo allegarlo in qualche modo.

Dave:
Certo, sì, ci collegheremo sicuramente a quello nella descrizione dello spettacolo.

Tommaso:
Grande.

Dave:
Va bene. Grande.
Bene, Lu Chen e Tom LaSalvia, grazie mille per esserti unito a noi On The Market.

Lou:
Grazie per averci ospitato Dave.

Tommaso:
Una vera gioia, grazie.

Dave:
Grazie mille a Tom e Lu, ancora una volta per essersi uniti a noi per questo episodio di On The Market. Sono entrambi di Moody's Analytics. Se vuoi dare un'occhiata al loro lavoro, puoi farlo. Hanno un ottimo sito web, tutti i tipi di informazioni sul mercato immobiliare, immobili commerciali e tutto il resto.
Ho davvero imparato molto su questo. Penso che i punti salienti qui per me, i grandi alla fine siano stati che, lo diciamo molto nello show, ma sono contento di avere due economisti che mi sostengono, che l'affitto è particolarmente appiccicoso. E sebbene potremmo vedere alcuni titoli che l'affitto sta diminuendo, è molto probabile che si tratti di un calo molto modesto degli affitti in questo momento.
Ma volevo solo rafforzare quello che ho detto per un po' qui, che se fossi in te e acquistassi proprietà immobiliari e sottoscrivessi proprietà immobiliari, presumerei una crescita dell'affitto molto modesta per i prossimi 12-24 mesi. Come indica la ricerca di Lu e Tom, abbiamo in qualche modo raggiunto questa soglia in cui le persone potrebbero non essere disposte a pagare più di quanto hanno in questo momento, e abbiamo visto questo rapido aumento dell'affitto e per me ha senso che il mercato si raffredderà.
Penso che l'altra cosa che ho trovato super interessante personalmente riguardasse quel mezzo mancante e come ci sia solo una mancanza di costruzione in classe B, in classe C, multifamiliare. Sarà interessante vedere se ci sono più partenariati pubblico-privato o migliori opportunità di zonizzazione perché sembra proprio qualcosa di cui il mercato ha bisogno, che ci sarà domanda per questo tipo di alloggi e che ne manchi.
Quindi è qualcosa che terrò sicuramente d'occhio. Mi piacerebbe sapere cosa avete imparato da questo episodio. Puoi trovarmi sui forum di BiggerPockets. C'è un podcast On The Market se vuoi parlare di qualcosa che hai imparato o fare domande, puoi trovarmi lì o puoi trovarmi su Instagram dove sono @thedatadeli. Grazie a tutti per l'ascolto. Ci vediamo la prossima volta.
On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Prodotto da Kailyn Bennett, montaggio di Joel Esparza e Onyx Media, ricerca di Puja Gendal, e un grande grazie a tutto il team di BiggerPockets.
I contenuti dello spettacolo On The Market sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente punti dati, opinioni e strategie di investimento.