La combinazione di tassi di interesse (relativamente) elevati e volatilità economica con il fatto che la maggior parte dei proprietari di case ha un debito fisso e a basso tasso di interesse ha indotto ciò che l’economista immobiliare Bill McBride si riferisce come il “sciopero dei venditori”. Come ci si poteva aspettare sulla scia di tanta testardaggine, gli sviluppatori stanno iniziando uno “sciopero dei costruttori” per seguire l’esempio.
As CNBC segnalati a fine ottobre, “Secondo il censimento degli Stati Uniti, a settembre la costruzione di case unifamiliari è diminuita di quasi il 19% su base annua. I permessi di costruire, che sono un indicatore della futura costruzione, sono diminuiti del 17%. PulteGroup, uno dei maggiori costruttori edili della nazione, ha riferito che il suo tasso di cancellazione è salito dal 15% nel secondo trimestre di quest’anno al 24% nel terzo”.
Rick Palacios Jr., il direttore della ricerca presso John Burns Real Estate Consulting, lo ha fatto un filo interessante sui sentimenti dei costruttori di tutta la contea. Non è esattamente buono.
I commenti dei costruttori di case dal nostro sondaggio di questo mese sono stati tanto negativi quanto ho visto fino ad oggi. Ecco alcuni dei colori del mercato che sono saltati fuori...
— Rick Palacios Jr. (@RickPalaciosJr) 9 Novembre 2022
Alcuni esempi includono un costruttore di Boston che dice: “Ottobre è stato eccezionalmente debole”, a Baltimora, “Il mercato è terribile”, e a Wilmington, “Il mercato sta cadendo a picco”, ecc.
Hai un'idea.
Nel complesso, i nuovi progetti di costruzione di case unifamiliari stanno diminuendo rapidamente. Tuttavia, la creazione di alloggi multifamiliari è, in qualche modo sorprendentemente, rimanendo relativamente stabile. È probabile che l’edilizia multifamiliare sia sostenuta in una certa misura dai sussidi governativi Progetti LIHTC, ma nonostante ciò, probabilmente diminuiranno presto.
Naturalmente c’è da aspettarsi un forte rallentamento dell’attività edilizia. Le nuove costruzioni dipendono sempre fortemente dai tassi di interesse e la Federal Reserve ha introdotto il tasso di sconto che è alla base del mercato dei mutui dal 0.25% al 4.5% in meno di un anno.
Il motivo è improbabile che il mercato immobiliare crolli Questo perché, a differenza del 2008, i proprietari di case hanno debiti a tasso fisso a basso interesse, gli standard di prestito sono relativamente forti e la maggior parte ha una discreta quantità di capitale proprio nelle loro case. Assolutamente nulla di tutto ciò ha a che fare con il calcolo utilizzato dagli sviluppatori quando decidono se costruire una proprietà. In altre parole, i fondamentali che sostengono il mercato immobiliare non si applicano al mercato delle nuove costruzioni. Pertanto, le nuove costruzioni diminuiscono drasticamente e potrebbero crollare.
In altre parole, i costruttori sono frustrati e stanno scioperando.
Tuttavia, non possono farlo prima di portare a termine e liquidare quello che potrebbe diventare un piccolo spreco per l’economia americana: un nuovo eccesso di costruzioni.
L'imminente eccesso di nuove costruzioni
Già, un record del 29% delle case in vendita negli Stati Uniti sono di nuova costruzione. Cancellazioni dell'acquirente aumentato 7.5% per le nuove costruzioni da settembre a ottobre e non ha mostrato segnali di cedimento. I mesi di inventario per le nuove costruzioni sono aumentati di oltre il 50% da gennaio 2022 a ottobre, da 5.7 mesi a 8.9 mesi. (In genere, sei mesi di inventario sono considerati un mercato equilibrato).
E mentre la quantità di tempo necessaria per vendere nuove case ha generalmente superato l’inventario esistente, il divario tra i due è diventato piuttosto pronunciato. A ottobre c’erano solo 3.3 mesi di inventario per l’inventario esistente (ancora un mercato del venditore), solo un terzo di quello per le nuove costruzioni.
Sfortunatamente, non c’è motivo reale di credere che la situazione migliorerà prima che peggiori. Mentre l'inflazione si è raffreddato un po', la Fed ha indicato che intende mantenere i tassi elevati (relativamente parlando) almeno fino al 2023.
Ma forse ancora più importante, come sottolinea Bill McBride, ci sono più unità abitative in costruzione ora di quante ce ne siano mai state prima!
“Il rosso indica le unità unifamiliari. Attualmente ci sono 794mila unità unifamiliari (rosse) in costruzione…Il blu indica 2+ unità. Attualmente sono 928mila le unità plurifamiliari in costruzione. Questo è il livello più alto dal dicembre 1973!”
“Complessivamente ci sono 1.722 milioni di unità in costruzione. Questo è il numero record di unità in costruzione”.
L'aumento delle costruzioni è dovuto in gran parte a la carenza di alloggi a livello nazionale, che è prevalentemente cosa alimentato l’impennata dei prezzi delle case negli anni precedenti. In aggiunta a ciò, i problemi legati alla catena di fornitura hanno ritardato molte proiezioni, facendo sì che un arretrato di immobili rimanga in costruzione più a lungo del previsto.
Sfortunatamente, a differenza dei proprietari di case che raramente sono costretti a vendere, i costruttori hanno poca scelta. Certo, molti si rivolgeranno per affittare queste nuove costruzioni, ma il mercato degli affitti esiste già cominciando a saturarsi. Per la maggior parte, non avranno altra scelta che vendere in quello che è il mercato di un acquirente e che probabilmente diventerà sostanzialmente più di tale.
Conclusione
Con notevoli eccezioni (in particolare quelle sovvenzionate dal governo, come LIHTC), probabilmente non è il momento migliore per avviare nuovi progetti di sviluppo. Se sei un costruttore nel bel mezzo di una nuova costruzione, varrebbe almeno la pena considerare se sia economicamente fattibile affittare la proprietà (o alcune delle proprietà se si sviluppa una suddivisione).
Se la vendita è l’unica opzione, sarebbe saggio anticipare la curva. Mentre i prezzi delle case esistenti probabilmente scenderanno solo in misura moderata nel corso del prossimo anno, i prezzi delle nuove case probabilmente scenderanno in modo sostanzialmente maggiore. Non vuoi essere sorpreso a inseguire il mercato al ribasso mentre tieni le scorte. Consiglierei di guidare il mercato e di ridurre il prezzo in anticipo. Offrendo incentivi interessanti, come ad esempio tasso d'interesse Anche i buy-down (dove il costruttore paga il creditore per abbassare il tasso di interesse per l'acquirente nel primo anno o più) dovrebbero essere qualcosa da considerare.
Ogni investitore e sviluppatore subirà dei successi in questo business prima o poi. È meglio venire a patti con questo adesso piuttosto che cercare di mantenere la speranza di poter vendere allo stesso prezzo che avresti potuto avere quando il tipico proprietario di casa acquistava con tassi di interesse nell’ordine del 3%. Sperare che il mercato torni a quello che era sei mesi fa probabilmente ti lascerà con la borsa in mano poiché i costi di mantenimento erodono qualsiasi profitto che avresti potuto realizzare. E dopo, probabilmente alla fine dovrai vendere anche per meno dello sconto che avresti potuto offrire in anticipo.
D'altra parte, se stai cercando di acquistare una casa, in particolare una in cui vivere, e sei frustrato dal fatto che questo meme sia molto più vicino alla realtà di quanto un acquirente del genere preferirebbe:
Le nuove case sarebbero qualcosa da esaminare. Cerca in particolare le riduzioni del tasso di offerta. In ogni caso, avrai sicuramente il sopravvento nelle trattative.
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