Riduzione della leva finanziaria è un termine che probabilmente non hai sentito. E non essere sorpreso; la maggior parte delle reti di notizie non coprirà mai cosa sia il deleveraging o cosa significa per il mercato immobiliare. Ma questa restrizione di capitale potrebbe implodere il mercato immobiliare, provocando il fallimento di numerosi investitori e fondi, lasciando gli altri a raccogliere gli scarti. Questo enorme cambiamento sta per avvenire, ma non spaventarti troppo; se hai acquistato bene, potresti essere uno dei pochi fortunati con a buffet di flusso di cassa offerte tra cui scegliere.
Quindi, chi è meglio chiedere informazioni su questa crisi imminente se non? Ben mugnaio, Co-fondatore e CEO di raccolta fondi? È stato su entrambi i fronti del prestito, non solo acquistando beni significativi con credito, ma anche fornendo finanziamenti ad altri che ne avevano bisogno. Ben prevede un enorme cambiamento nel mercato immobiliare quella volontà scioccare gli investitori nel profondo e potrebbe lasciare l’economia in condizioni peggiori per l’usura. La crisi di deleveraging di cui parla Ben non è un concetto semplice, ma una volta che capisci come e perché sta accadendo, capirai sbloccare un pezzo di conoscenza che manca al 99% degli altri investitori.
Ben spiega come prestiti ponte ed finanziamento fluttuante hanno messo migliaia di investitori (e finanziatori) in difficoltà, perché le banche saranno a corto di contanti nel 2023e gli scenari che potrebbero verificarsi nel prossimo anno se tutto andasse storto. Non commettere errori, questa NON è una previsione apocalittica o un'ipotetica campagna pubblicitaria intesa a preoccupare gli investitori. Il deleveraging è uno scenario reale che potrebbe verificarsi effetti a cascata per decenni. Se stai investendo, questo è un episodio CRUCIALE su cui sintonizzarti.
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Dave:
Ciao a tutti. Benvenuti a Sul mercato. Sono Dave Meyer, il tuo ospite si è unito a James Dainard a Seattle oggi. James, pronto per la partita?
James:
Sono pronto. Ho preso le mie gocce per la tosse. Sono pronto a urlare perché... Il 12° Uomo è una cosa reale, quindi urlerò con lui.
Dave:
Ho sempre desiderato andare a vedere una partita lì. È davvero qualcosa di diverso?
James:
Oh, quando tornerai qui ti porterò. Sì, sono titolare di biglietti da molto tempo. È rumoroso. Quando Beast Mode ha fatto tremare la bestia, è stata la cosa più intensa che abbia mai sentito in vita mia, è stato assolutamente pazzesco.
Dave:
Sì, sembra divertente. Beh, sarò a Seattle tra due settimane, ma sfortunatamente tu non ci sarai. Ma l'anno prossimo lo faremo.
James:
Se c'è una partita posso darti i biglietti, lasciami controllare il programma.
Dave:
Sono decisamente d'accordo. Bene, arriviamo al settore immobiliare. Quindi oggi abbiamo Ben Miller, amministratore delegato di Fundrise, che per la piena divulgazione è lo sponsor del nostro spettacolo. Ma Ben è la persona più esperta in materia immobiliare che abbia mai incontrato in vita mia. E questo è un episodio e un'intervista fantastici che abbiamo appena avuto. Puoi fornire un breve riassunto a tutti coloro che ascoltano su ciò che possono aspettarsi di sentire qui?
James:
Penso che questo sia un episodio davvero fantastico. Questo è in realtà uno dei miei preferiti che abbiamo fatto e il motivo è che tutti stanno cercando questa opportunità e sono congelati in questo momento. Dicono: non comprerò nulla finché non avrò capito cosa comprare. Ben parla di ciò che sta accadendo nel nostro gasdotto e come investitore di prepararsi a individuare le principali opportunità. E gli indizi che lascia sono... tutti vogliono sapere dove creare ricchezza, è ciò di cui parleremo in questo episodio.
Dave:
E voglio solo dare un po' di chiarezza qui perché parte di ciò di cui parla Ben è un po' più avanzato. Entriamo nei dettagli del sistema bancario e di come vengono generati i prestiti nel settore immobiliare, in particolare nel settore immobiliare commerciale. Ma è di fondamentale importanza per quali siano i pensieri di Ben riguardo a ciò che sta accadendo nel settore immobiliare in questo momento. E fornisce ottimi esempi concreti di come alcune delle dinamiche mutevoli nei mercati del debito e questa grande riduzione dell'indebitamento, come la chiama lui, che vedremo nei prossimi due anni potrebbero avere un impatto sugli asset immobiliari commerciali. Quindi è un episodio affascinante, personalmente ho imparato un sacco, ma basta essere avvisati prima che c'è qualche stravaganza da nerd qui. Ma so che persone come me e James ci sono piaciute molto.
James:
Adoro girare queste cose con Ben, penso di averti inviato un'e-mail prima dello spettacolo, pensavo, ho dovuto ascoltare questo podcast due volte per digerirlo, ma è affascinante e probabilmente ha cambiato tutta la mia strategia per quello che Lo farò nel 2023.
Dave:
Oh. Va bene. Beh, quelle sono parole audaci, quindi se James l'ha preso sul serio, vorrai sicuramente ascoltarlo. Quindi faremo una breve pausa, ma poi torneremo subito con il CEO di Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, amministratore delegato di Fundrise. Bentornati a Sul mercato. Grazie mille per essere qui.
Ben:
Grazie per avermi ospitato, ragazzi.
Dave:
Beh, siamo emozionati perché l'ultima volta abbiamo avuto una bella conversazione parlando molto di Build to Rent, ma sia io che James abbiamo ascoltato un podcast su cui hai guardato di recente. James ha ammesso di averlo ascoltato due volte perché gli piaceva così tanto. Si parlava di deleveraging, penso che fosse chiamato il Grande De-Leveraging in quell'episodio del podcast ed era affascinante. Quindi speravamo di iniziare da lì e imparare qualcosa sui tuoi pensieri su questo argomento. Quindi puoi iniziare raccontandoci qualcosa su cosa sia il deleveraging?
Ben:
Sì. Quindi significa ridurre la quantità di debito che hai, meno leva finanziaria, ridurre l'indebitamento e questo è fondamentalmente penso che sarà un freno all'economia e a tutte le attività nel prossimo anno o due.
Dave:
E quindi quando parli di riduzione della leva finanziaria in termini di settore immobiliare, stai dicendo che i proprietari di immobili esistenti ridurranno la quantità di leva finanziaria che hanno sulle proprietà o che gli acquisti su base progressiva utilizzeranno meno debito? Oppure come descriveresti il fenomeno del deleveraging per quanto riguarda gli investimenti immobiliari?
Ben:
Quindi la tesi che ho ragione è che virtualmente l’intero sistema finanziario, non solo il settore immobiliare, deve ridurre l’ammontare del debito che ha, deve ridurre l’indebitamento. E questo perché siamo stati in un ambiente di tassi di interesse bassi, sostanzialmente un ambiente di tassi di interesse pari a zero, per 15 anni e prima ancora eravamo in un ambiente di tassi di interesse in calo per 40 anni. Quindi è molto tempo. E ci spostiamo verso un contesto di tassi di interesse elevati e in aumento, quindi in pratica sei come se fossi un pesce e ora sei nell'aria. È un cambiamento epocale, un ambiente completamente diverso. E in un contesto di tassi di interesse in aumento o di tassi di interesse elevati, l’importo del debito che un asset può sostenere è inferiore. Quindi, per dirla piuttosto, hai un'attività, hai un condominio e ne ricavi una certa quantità di reddito, diciamo solo un milione di dollari all'anno. Quando il servizio del debito raddoppia, ovvero il servizio del debito di tutti nel nuovo contesto di tassi di interesse è aumentato di almeno 2 volte, forse 3 volte, non è possibile sostenere la stessa quantità di servizio del debito di prima. Quindi devi avere meno debito sul bene.
Dave:
E vedi che questo sta già iniziando ad accadere nel tuo portafoglio o come noti che si manifesta?
Ben:
Beh, posso parlare di noi e poi posso parlare di quello che vedo in prima persona. Quindi siamo un po' diversi dalla maggior parte dei mutuatari. Abbiamo essenzialmente quello che è come un REIT pubblico, ci sono REIT registrati pubblicamente e quindi la nostra leva finanziaria è molto più bassa. La nostra leva media nei nostri fondi è del 45%, 43%. Quindi è molto inferiore a quello che la maggior parte delle aziende o delle aziende sfruttano le proprie risorse. Un tipico mutuatario privato probabilmente vorrà sfruttare il 75%, 65%, forse l’80%. Quindi per noi, fondamentalmente non abbiamo questo problema di leva finanziaria più elevata, ma abbiamo un paio di asset in cui ce l'ho, perché è la leva finanziaria media, quindi alcuni sono più alti. E quando guardo un... ti darò un esempio di risorsa, come sta andando e cosa significa e potrai quindi estrapolarlo a molti altri mutuatari. Quindi abbiamo una linea di magazzino da 300 milioni di dollari che contiene molti immobili residenziali in affitto con una grande banca di investimento e abbiamo quella linea di credito o linea di magazzino, è una rivoltella quindi puoi comprare, puoi ripagarla, puoi prendere in prestito nuovamente. Circa 18 mesi fa.
E così, quando l'abbiamo ottenuto, abbiamo acquistato un limite sul tasso di interesse e penso che parlare di derivati sui tassi di interesse sia un sottoinsieme davvero interessante sotto questo argomento. E fondamentalmente quello che piace fare alle banche d'investimento è prestarti il loro bilancio e poi tu lo prendi e compri immobili o qualsiasi cosa e poi vanno a cartolarizzarli. Fondamentalmente la loro attività consiste nel generare commissioni e utilizzano il loro bilancio per permettersi sostanzialmente di ottenere più commissioni di gestione del capitale e commissioni sul mercato dei capitali. Quindi è davvero quello che stanno facendo. Quindi non ti stanno veramente prestando, ti stanno solo collegando ai mercati della cartolarizzazione. E nei mercati della cartolarizzazione, l’anno scorso, 12 mesi fa potevi prendere in prestito… quel portafoglio che abbiamo costruito, potevi prendere in prestito un tasso fisso del 2.25% per cinque anni e ora quel mercato della cartolarizzazione è del 6%.
Quindi dobbiamo ripagare quella linea con quella banca di investimento, dobbiamo ripagarla, lo faremo e dobbiamo ridurla da quella che probabilmente era una leva del 73% a una leva del 55%. E questo è fondamentalmente un anticipo di circa il 15, 20%. Ma è esemplificativo di quando i tassi di interesse sono saliti così tanto che in pratica devi pagare. E non dobbiamo pagare fino alla scadenza del limite, il limite del tasso di interesse, in pratica l'entità del prestito che abbiamo ottenuto è troppo grande per un tasso di interesse del 6, 7, 8%. Quindi abbiamo la liquidità, abbiamo molta liquidità, quindi non sarà un problema per noi. Ma per molti mutuatari, se il tuo prestatore si volta e dice che ho bisogno che tu firmi un assegno per il 20% del prestito e ne ho bisogno in ogni singolo prestito in scadenza o in qualsiasi prestito che sostanzialmente otterrai una nuova proprietà, questo è fondamentalmente il problema per molti mutuatari.
James:
Sì, questo è davvero interessante perché con l'improvviso aumento dei tassi, questo è il più veloce che abbiamo mai visto aumentare così rapidamente, lo stiamo vedendo in tutti i segmenti e penso che tutti stiano vedendo questi tassi di interesse aumentare e sono tutti pensando che il mercato immobiliare stia per crollare e che sia in arrivo una sorta di crollo. E per un po' ho pensato che ci sarà questo cimitero degli investimenti proprio a causa di ciò di cui stai parlando, dove i valori dei prestiti non funzionano con il denaro attuale e ci sarà questa massiccia richiesta di liquidità da ripagare questi prestiti in questo momento. E conosco molti proprietari di appartamenti negli ultimi quattro o cinque anni o negli ultimi due anni, so che abbiamo scaglionato il nostro portafoglio per essere a 5, 7 e 9 anni a tasso fisso perché... O in 10 anni, perché non lo abbiamo fatto non voglio entrare in quella crisi di liquidità. Ma mi sembra di vederlo ora ovunque su qualsiasi tipo di leva finanziaria in cui si tratta di denaro forte, potrebbe essere bancario, potrebbe essere prestiti commerciali in cui l'asset ora non può più ripagarsi da solo e ci sarà questo enorme deficit di soldi. E penso che sia qui che vedremo arrivare la più grande opportunità, è questa domanda di liquidità.
Dave:
Quindi sembra che in generale... intendo in tutto lo spettro degli immobili commerciali, stiamo vedendo persone che hanno tassi variabili o prestiti commerciali stanno raggiungendo la maturità. Fondamentalmente si trovano di fronte alla prospettiva di aumentare il loro prestito attuale o di dover saldare il prestito o rifinanziarsi a un tasso molto più alto. E questo causerà molti problemi di liquidità nel settore immobiliare commerciale. Quindi, innanzitutto, si tratta principalmente di immobili commerciali residenziali o lo vedete in tutte le classi di attività?
Ben:
Il residenziale è probabilmente il migliore.
Dave:
Oh veramente? Cavolo.
Ben:
E l'ufficio è probabilmente il peggiore. Non lo so, nel mio podcast avevo Larry Silverstein, lo sviluppatore proprietario del World Trade Center e lui e io... Era solo un'intervista folle e lui parla di, è come, sono stato... Ha 91 anni e sta parlando di un edificio che sta costruendo da 5 miliardi di dollari.
Dave:
Te ne serve solo uno se sono 5 miliardi, allora sei abbastanza bravo.
James:
Funziona in modo intelligente.
Dave:
Ecco qua.
Ben:
Sono un piker in confronto a lui. Ma comunque, ci sono edifici per uffici in tutti questi grandi centri che sono proprio come, oh mio Dio, sono semplicemente... sono infinanziabili. Letteralmente, non potresti convincere una banca del paese a concederti un prestito a qualsiasi prezzo, punto. Fatto. È liquidità zero. Liquidità significa capacità di ottenere denaro. Niente soldi, quindi l'ufficio è la cosa peggiore. Ma se hai una piccola impresa, lascia perdere, è tutto. Quindi ho parlato con un altro gruppo di banche questa settimana, questa settimana? Questa settimana, sì, ieri e l'altro ieri, una delle banche di cui siamo mutuatari, ottimi rapporti con loro. E mi dicevano, quindi questa è una delle 15 banche più grandi del paese, centinaia di miliardi di dollari di asset, centinaia di miliardi di dollari. E mi hanno detto, quindi... dove prendono i soldi le banche, giusto? Questa è una domanda, giusto? Amo capire come lavorano le mie controparti. Perché se capisci come funzionano, capisci come si comporteranno. Quindi le banche, circa il 90% del loro denaro proviene dal deflusso.
Dave:
Non ho mai sentito quel termine.
Ben:
Nel settore bancario, assicurativo o di gestione patrimoniale, hai accordi che danno frutti e man mano che pagano hai soldi da ridistribuire o reinvestire. Quindi si chiama deflusso.
Dave:
Oh ok.
Ben:
Quindi sì, in realtà è lì che la maggior parte dei prestiti... Quando vai in banca e prendi in prestito denaro, in realtà è da qualcun altro che ha saldato il suo prestito ed è per questo che possono prestarti più soldi perché di solito sono piuttosto indebitati, le banche lo sono fatto leva nove volte o qualcosa del genere. Di tutte le persone con indebitamento, le banche sono le più indebitate. E quindi nove volte equivale a una leva del 90% e penso che in realtà abbiano una leva del 92-3% tecnicamente. Ad ogni modo, questa banca probabilmente ha prestato 30 miliardi di dollari nel 2022. Ho detto loro, cosa vi sta succedendo e come va con questa crisi di liquidità? E lui mi dice che per il 2023 la nostra previsione sull'ammontare dei prestiti che possiamo fare in base alla quantità di deflussi che avremo è che entro il prossimo dicembre saremo in grado di prestare cento milioni di dollari.
Dave:
Questa è una banca con centinaia di milioni di dollari di asset.
Ben:
Centinaia di miliardi.
Dave:
Miliardi.
Ben:
Normalmente avrebbero prestato, non so, 30, 40, 50 miliardi in un solo anno. E hanno solo cento milioni da prestare l’anno prossimo.
Dave:
Che cosa! È solo...
Ben:
Sì.
Dave:
Va bene. Quindi stai dicendo che nessuno di questi accordi darà i suoi frutti perché pensano che andranno in default o semplicemente nessuno venderà o da dove viene la mancanza di ballottaggio?
Ben:
La sostanza è che, affinché un accordo venga ripagato, è necessario vendere e nessuno venderà oppure il mutuatario deve firmarti un assegno che probabilmente ha ottenuto dal rifinanziamento con qualcun altro. Ma poiché nessuno ti finanzierà, nessuno ripagherà i suoi prestiti. E' quello che sta succedendo, è un dato di fatto. In vista dell'ultimo podcast delle ultime due settimane, ho incontrato probabilmente 7 delle 15 principali banche del paese. 7 su 15, tutti uguali.
Dave:
Davvero?
Ben:
Sono tutti esattamente nella stessa situazione, sì.
James:
Questo è il motivo per cui ho ascoltato quell'episodio due volte.
Ben:
La gente non mi credeva. Ero su Reddit e loro dicevano, assolutamente no, non può essere vero.
James:
Stavi parlando delle tartarughe, vero? Esaminerai i concetti della tartaruga? Perché questo è un argomento molto complesso e lo ha reso molto tangibile ed è come se non finisse mai…. Vai avanti Ben, vai avanti e spiegalo.
Ben:
Va bene. Se posso rendergli giustizia qui, perché normalmente non sono bravo a essere conciso. Quindi il punto della storia delle banche è che non si pensa spesso a dove le banche prendono i loro soldi. E in politica c'è un detto che dice: "Segui sempre il denaro". Devi seguire i soldi, quindi prenderai un prestito dalla banca, ma dove ha preso i soldi la banca? La banca l'ha ottenuto dai depositanti, l'ha ottenuto da un rimborso e poi la banca ha sfruttato la leva finanziaria, le banche sono indebitate, prendono in prestito, chiunque nel mercato ti concede un prestito ha preso in prestito contro il proprio asset. Giusto per cercare di renderlo più semplice, se vai in una banca e dai loro la tua casa come garanzia, ricevi soldi da loro e loro hanno la tua garanzia. Una garanzia è un asset e loro prendono tali asset e li prendono in prestito a fronte di essi.
Quindi ora il tuo prestatore è un mutuatario da qualcun altro, anche il tuo prestatore è un mutuatario e da chi prende in prestito quei soldi? Un'altra istituzione che ha anche preso in prestito denaro. Quindi c'è questa catena infinita in cui tutti sono mutuatari e prestatori nel sistema e si accumula. In un mondo di denaro forte, hai una proprietà con un prestatore di denaro forte, il prestatore di denaro forte potrebbe aver preso in prestito contro quel portafoglio di prestiti di denaro forte da una banca. E la banca ha quella garanzia e ha preso in prestito a fronte di quel portafoglio di prestiti. Quindi la banca è indebitata e da dove hanno preso in prestito i soldi? Prendono in prestito denaro da diverse parti del mercato della cartolarizzazione. Ad esempio, chi lo ha sfruttato con i prestiti pronti contro termine. E quindi nel sistema c'è molto più debito di quanto si possa vedere. E poiché fondamentalmente siamo passati da un ambiente di bassi tassi di interesse a un ambiente di tassi di interesse elevati, tutti in quella catena che va dal prestito al prestatore, dal prestatore al mutuatario, tutti sono eccessivamente indebitati. Il 90% del mercato, una parte enorme del mercato, è eccessivamente indebitata.
E così, quando si verificano le inadempienze o quando si verificano i pagamenti, è solo un effetto a cascata. E ti faccio un esempio. Conosco un grande, grande fondo di private equity, probabilmente tutti ne hanno sentito parlare, diciamo, non lo so, i primi tre o quattro e paese, ogni fondo di private equity ha avviato fondi di credito negli ultimi 10 anni, fondi di debito. Ed essi uscirono e divennero prestatori. Quindi, se hai un condominio o un edificio per uffici e hai preso in prestito da loro, diciamo il 75% del denaro, loro si sono voltati e hanno preso in prestito quei soldi da una banca. E così hanno una proprietà di cento milioni di dollari, ti prestano 75 milioni, poi si voltano e prendono in prestito 55 milioni da Wells Fargo che in realtà è piuttosto attivo in questa parte del mercato, la chiamano una nota A. E poi il fondo di private equity, lo teniamo come nota B e poi il mutuatario fondamentalmente pensa solo che il denaro sia stato preso in prestito da questo fondo, ma in realtà è molto più complicato di così.
Quindi quello che succede è, diciamo che hai un prestito con questo fondo di credito e il tuo prestito scade il 1 dicembre e vai al fondo di credito e dici, ehi, ho bisogno di una proroga, il mercato è orribile, non lo farò vendiamolo oggi e prolunghiamo questo prestito di 12 mesi. Bene, quel fondo di credito dirà di no perché hanno un prestito da una banca e si rivolgono alla banca e dicono ehi banca, dobbiamo estendere questo prestito. E la banca dice no, pagami. Perché alcune banche dicono: F-mi paghi. E così il fondo crediti si volta e dice: no, pagami. E tu sei con il mutuatario che dice no, no, guarda, va bene, la proprietà sta andando bene, dammi solo una proroga. Voglio dire, di cosa stiamo parlando? Dammi solo una proroga.
Quante volte ti sei recato in una banca e ti aspettavano solo la proroga del prestito. È come se niente, va bene, pagherò una piccola tassa, estendiamo questa cosa. No, non puoi estenderlo, pagami. Ebbene, quanto vuoi? Il 10%, il 20%, hanno bisogno di ripagare il loro prestatore perché devono ridurre l'indebitamento del prestito, in realtà hanno utilizzato questa garanzia per ottenere i soldi per pagarti. Quindi c'è questa catena in cui nessuno può ripagare perché tutti hanno preso in prestito da qualcun altro. E quindi se hai un prestito, pensi di estenderlo nei prossimi 12 mesi solo perché la proprietà sta andando bene e vai in banca, potresti essere sorpreso se ti dicono di no.
Dave:
Quindi cosa succede allora? Penso solo che l'intero sistema dipenda ovviamente dal fatto che questa catena continui a funzionare, cosa succede quando... Come hai detto tu, in qualsiasi momento uno qualsiasi dei finanziatori potrebbe semplicemente dire, non pagarmi. Allora cosa succede, diciamo, a un gestore di un immobile plurifamiliare, cosa succede quando non riescono a ottenere liquidità o non possono rifinanziarsi? Come si svolge tutto questo?
Ben:
Quindi ci sono alcune possibilità, quindi facciamo dal facile al difficile. Quindi il modo più semplice è che l'operatore multifamiliare dica bene, andrò a vendere tutte le mie maledette azioni e obbligazioni che possiedo, probabilmente hanno soldi fuori e venderanno tutto e pagheranno, non perderanno il loro condomini. Così possono tornare indietro e vendere tutti i loro beni e ripagare il creditore. È una situazione di lusso. Voglio solo sottolineare le conseguenze di secondo ordine di ciò: molte persone dovranno vendere le loro attività liquide come azioni e obbligazioni per ripagare i loro prestiti. E sto parlando del fatto che anche le istituzioni più grandi dovranno farlo. Dovranno ripagare i loro prestiti e quindi la quantità di liquidità scomparirà.
E quando hai forzato i venditori, i prezzi scendono. Quindi questo è esattamente quello che è successo in Inghilterra. Se vi ricordate del Regno Unito, due mesi fa, i gilt o il Ministero del Tesoro britannico hanno registrato un picco e tutti questi fondi pensione hanno dovuto tornare indietro e vendere altri asset per coprire sostanzialmente il margine sui loro titoli del Tesoro, sui loro gilt. Quindi la crisi di liquidità non si è verificata nei gilt ma in realtà nei CLO. Ecco perché gli effetti a cascata sono molto più subdoli perché colpiranno i mercati liquidi perché è lì che ottieni denaro, è lì che ottieni liquidità. Qualcuno lungo il percorso dovrà ottenere liquidità. Quindi diciamo solo che il mutuatario dice che posso ripagare.
Scenario due: non possono ripagare, vanno dal prestatore e il prestatore dice... Dipende dal prestatore, quindi ora se parli di fondo di credito, pignoreranno, devono, non lo fanno hanno una scelta, estendere e fingere che è stato il programma di tutte le banche negli ultimi 15 anni, non possono farlo, non possono estendere e fingere perché il prestito non copre più. Chi pagherà il tasso di interesse che non copre, semplicemente fallisce letteralmente i regolamenti FDIC che dicono che devi avere coefficienti patrimoniali, quindi semplicemente fallisce, quindi non hanno scelta. Il regolatore li renderà inadempienti per quel prestito. Quindi i fondi di credito verranno pignorati.
Il fondo di private equity a cui stavo pensando ha pignorato il mese scorso due operazioni di grandi mutuatari famosi. E tutto questo sta accadendo, nessuno ne parla, non fa notizia. Ma avresti sentito parlare del mutuatario e del fondo di private equity. L'affare residenziale che hanno pignorato, sono felici di possederlo. Ma anche se sono i finanziatori, devono comunque ripagare il senior. Perché se pignorano, hanno un grande condominio e diranno l'80%... E so di un accordo in cui questo è accaduto in una grande città, l'accordo sostanzialmente... Anche all'80% quel fondo di credito deve ripagare i loro debiti senior prestatore, non è sufficiente. Anche se pignorassero, il prestatore senior che possiede quel bene su cui ora hanno pignorato, è ancora eccessivamente indebitato con il loro prestatore senior. Segui?
James:
Sì, è semplicemente sfruttato fino alla cassa, è un disastro completo.
Ben:
Sì, quindi è confuso. Quindi quasi vorrei poter dire dei nomi, ma mi metterebbe troppo nei guai. Quindi dirò semplicemente, sei andato al prestatore ABC e hai preso in prestito l'80%, prestatore ABC, ora pignorato sul tuo condominio di 200 unità, fantastico, hanno un condominio di 200 unità, ma hanno preso in prestito dal prestatore XYZ e Il prestatore XYZ sta ancora dicendo di ripagarmi, ripagarmi, ripagarmi. Quindi anche il prestatore della ABC deve venderne un po’… Devono fare una richiesta di capitale, devono ottenere liquidità, pagare. E quindi c'è ancora una volta liquidità che viene risucchiata dal sistema. Man mano che la liquidità viene risucchiata dal sistema, i prezzi crollano. È l’opposto dell’allentamento quantitativo, l’opposto di quello che è successo nel 2021, quando c’era tutto questo denaro ovunque e i prezzi sono saliti ovunque, il denaro viene ritirato dal sistema.
Se hai familiarità con l’offerta di moneta, la M2 crollerà a causa di questa dinamica di deleveraging e anche della stretta quantitativa. Quindi in realtà vedrete uno shock di liquidità l’anno prossimo, poiché tutto questo denaro lascerà il sistema. Quindi questo è un secondo scenario. Hanno anche pignorato un edificio per uffici e dicono: F questo, cosa farò con questo edificio per uffici? L'edificio per uffici probabilmente vale meno del loro prestito, molto meno, forse addirittura meno del prestito dei prestatori senior. Potrebbero dare l'intero edificio per uffici alla banca XYZ, alla Bank of America o qualcosa del genere. Gli uffici sono semplicemente impostati a destra e a sinistra. Sarà un bagno di sangue e tutti parlano di riconversione da ufficio a residenziale, non sanno di cosa parlano.
Dave:
Sì, abbiamo avuto alcune persone in questo show che si sono avvicinate e hanno detto, sì, non funziona.
Ben:
È solo qualche accademico o qualcuno che ne parla, la politica del governo, è come se stessi sognando.
Dave:
Sembra che forse il 5% degli uffici potrebbe realisticamente essere convertito, se così fosse.
Ben:
Un punto ovvio: quanto spesso un edificio per uffici è vuoto al cento per cento?
Dave:
Si, come no.
Ben:
Mai, ci sono sempre circa cinque inquilini lì dentro e questo edificio è affittato al 20%, come si fa a ristrutturare un edificio quando c'è un affitto al 20% con cinque inquilini, non è possibile.
Dave:
Già, non ha senso.
Ben:
Ad ogni modo, la domanda [non udibile 00:26:43] interessante è che fondamentalmente fa il regolatore... In questo momento il regolatore ha il danno sulle banche che in realtà... Per loro è semplicemente assoluto [non udibile 00:26:50]. Quindi la domanda è: il regolatore inizia a guardare dall'altra parte e a dire: okay, so che avete tutte queste risorse che sono sostanzialmente in default e non coprono, guarderò dall'altra parte. Questa è una domanda che è... non lo so, sospetto che il regolatore non lo farà, per una serie di ragioni. Lo dico spesso nel mio piccolo mondo, ma questo è più il 1992 che qualsiasi altro periodo della nostra vita.
James:
Nel 1992 le società di investimento hanno… Tutti pensano al crollo come al 2008. Ma nel periodo 1988-1992 le banche di investimento sono state scosse e si è trattato dello stesso tipo di crisi di liquidità perché la Fed non è intervenuta affatto. Non si sono voltati dall'altra parte in questi investimenti... Mi stavo documentando e non è stato come se il 90% delle società di investimento fossero state semplicemente martellate in quel periodo? Si trattava di una quantità astronomica che mi ha scioccato e non sono riusciti a riprendersi per due, tre anni buoni, voglio dire.
Ben:
Sì. Quindi dico che quella è stata la peggiore crisi immobiliare nella storia americana, molto peggiore di quella del 2008. La maggior parte delle persone della nostra età, è molto prima di noi... Quindi sostanzialmente l'approccio politico di allora era di lasciarli bruciare tutti e pignorare penso 8,000 banche e a ogni sviluppatore è stato richiesto il prestito, quindi ogni sviluppatore che puoi nominare ha perso tutti i suoi beni o fondamentalmente stava quasi per perdere tutti i suoi beni, nessuno è stato risparmiato. E così molte volte si vede con la politica e in generale con il comportamento umano che, se è successo qualcosa di brutto, le persone non ripetono quell'errore finché non sono trascorse abbastanza volte da dimenticarlo e poi lo fanno di nuovo.
Dave:
Sembra che fosse giunto il momento. Sì, sono passati 30 anni.
James:
Siamo in ritardo, davvero.
Ben:
Sì, quindi siamo come se il cerchio si chiudesse. Se non accade in questo ciclo, accadrà sicuramente la prossima volta che avremo un ciclo negativo. Perché sembra proprio che tutti questi finanziatori che hanno avuto un indebitamento eccessivo, tutti questi mutuatari che hanno avuto un indebitamento eccessivo, sembrano i cattivi e dovremmo lasciarli bruciare tutti. E politicamente è molto soddisfacente, quindi potremmo ritrovarci anche questa volta.
Dave:
Non crede che ci sia una volontà politica di salvare nuovamente le banche dopo quello che è successo 15 anni fa?
Ben:
E salvare i fondi di private equity e salvare i ricchi, questo non... Penso che probabilmente non ci saranno ulteriori stimoli in questo decennio. Salvataggi e stimoli, dimenticatelo.
James:
Sì, ferma lo stimolo. Ma a volte bisogna lasciare che le cose brucino un po', giusto? Voglio dire, questo è il capitalismo.
Dave:
Questo è il capitalismo. Sì, questa è la base...
Ben:
Va bene.
James:
E ciò di cui Ben parla è un grosso problema, è in tutti i diversi ambiti di questo... Le persone sono state semplicemente intermediari di denaro ovunque negli ultimi due anni e hanno ottenuto buoni rendimenti. E non è solo nello spazio plurifamiliare e in questi edifici per uffici, anche lo spazio del denaro duro era davvero pessimo. Questi finanziatori sarebbero arrivati, avrebbero venduto le banconote al 7%, 8% e ora questi finanziatori stanno pagando alla loro banca senior, stanno pagando il 10, 11% e quello che sta succedendo è che questi aggiustano e ribaltano o bruciano gli investitori, loro arrivano e se ne vanno, ehi, i miei progetti stanno impiegando troppo tempo, ho superato il budget, il valore è crollato, ho bisogno di quell'estensione e le loro tariffe stanno aumentando di cinque, sei punti o stanno avendo per entrare con i soldi o semplicemente non verranno affatto prorogati. In realtà siamo un forte prestatore di denaro a Washington e abbiamo ricevuto così tante richieste di rifinanziamento da altri istituti di credito perché non hanno scelta, l'istituto di credito non estenderà il prestito in questo momento e sta causando un grosso, grosso problema. E poi stiamo esaminando il prestito ai valori e questa è la nostra risposta, sì, possiamo fare questo prestito ma è necessario ridurre un altro 15% e queste persone non ce l'hanno.
Ed è questo che è così terrificante: nel 2008 abbiamo visto molte REO e proprietà bancarie nello spazio residenziale. Ma è come se non hai i soldi, non puoi pagare le bollette. E queste banche di investimento e istituti di credito, dovranno accettare questo... Ci saranno molti REO e azioni sostitutive che torneranno a queste banche e le banche diventeranno... siamo tutti fuori di testa che la copertura i fondi sarebbero stati i più grandi proprietari residenziali con tutta questa acquisizione di alloggi e avrebbero potuto basarsi solo sul ritorno di crediti inesigibili.
Ben:
E quindi, ancora una volta, tutte le cose interessanti sono le conseguenze del secondo/terzo ordine. Quindi la conseguenza di secondo ordine è tutto ciò che hai appena detto James, è che le valutazioni inizieranno a scendere perché avrai tutti questi cattivi voti REO e le persone saranno costrette a vendere e questo danneggerà davvero i tuoi LTV . Quindi andrai a prendere in prestito denaro o a rifinanziarti e poi i LTV saranno ancora peggiori e quindi ci saranno più pignoramenti. Quindi stiamo entrando in questo ciclo che inizia a rompersi... è questo circolo vizioso e questa è una delle altre conseguenze su tutta la linea. E in ogni [00:32:19 impercettibile] siamo una FinTech, compra ora paga dopo. Indovina un po? Super levato.
Dave:
Sì. Hai detto che le valutazioni diminuiranno, quindi presumo che pensi che ci sarà un calo significativo dei valori immobiliari tra gli asset immobiliari commerciali? Deve, giusto?
Ben:
Sì, non c'è dubbio. È una grande opportunità essenzialmente perché non stiamo parlando di prezzi organici, il prezzo a cui le banche vendono le cose, non c'è alcuna relazione con ciò che pensi valga effettivamente dopo i prossimi, penso, probabilmente 24 mesi di vera recessione e difficoltà. E quindi c'è un'opportunità di acquistare o un'opportunità di prestare e se hai un basso debito, questo è letteralmente ciò che diceva Larry Silverstein, attraversi crisi orribili, ne esci, possiedi ancora l'edificio e ora è lui vale 10 miliardi di dollari o qualcosa del genere. Fa parte del gioco, non lasciarti prendere dalla parte del gioco in cui praticamente perdi la tua risorsa.
Dave:
Quindi hai menzionato Ben, che ci sono molte opportunità, per le persone che ascoltano questo, come consiglieresti loro di sfruttare alcune delle prossime opportunità che vedi?
Ben:
Puoi andare a parlare con le banche, avvicinarti alle banche, le banche avranno... Non ce l'hanno ancora e sono davvero lente. I broker che stavano facendo tutti i prestiti si sposteranno per diventare i broker di questo capitale intermedio, questo capitale ponte, io lo chiamo gap funding, finanziamento di salvataggio. Tutti i broker che in precedenza svolgevano il lavoro per trovarti prestiti senior ora faranno questo lavoro. Quindi i broker sono probabilmente la principale fonte di flusso. È divertente, il mercato azionario, penso ancora che sia un altro passo indietro, e poi, nel complesso, i mercati, la recessione colpisce gli utili. Quindi vuoi essere in credito, vuoi essere in credito in questa parte del ciclo perché il valore reale, il vero valore opportunistico, penso che sia ancora lontano. Ma gli istituti di credito sono davvero le sorgenti. Ma il flusso di affari si diffonderà ovunque.
James:
So che ci siamo contattati e stiamo sicuramente ricevendo molte risposte. I diversi tipi di finanziatori sono un po', penso di vederli per primi. Questi ragazzi locali del denaro forte lo stanno sicuramente vedendo per primi in questo momento perché le banconote sono a breve termine, di solito sono banconote da 6 a 12 mesi mentre alcune di queste altre sono di 2, 3, 5 anni. E c'è molto inventario che inizia a comparire. Ho ricevuto parecchie chiamate da istituti di credito che dicevano: ehi, abbiamo appena ritirato questo atto in sostituzione o lo pigneremo, cosa puoi pagare per questo? E di solito a loro non piace il mio numero, ma il numero è il numero. Ma puoi farlo adesso con i piccoli istituti di credito locali, non sono grandi affari ma c'è volume in arrivo per gli investitori più piccoli o per gli investitori di medio livello in questo momento. E sta arrivando sul mercato proprio mentre parliamo.
Dave:
E sembra che Ben, tu stia creando un fondo di credito presso Fundrise per trarne vantaggio.
Ben:
Sì, abbiamo una strategia creditizia da molto tempo, ma negli ultimi due anni l'abbiamo in qualche modo ridimensionata perché era semplicemente... Ci stavamo implementando principalmente altrove perché non era attraente. E ora all'improvviso è come... sento che quello che sta succedendo adesso o nei prossimi due anni accadrà a noi o a noi cinque volte nella nostra vita, il tipo di accordi che vedremo, il tipo di prestito che possiamo concedere . Ho attraversato il 2008, ho tutte queste cicatrici del 2008 e quindi l'85% delle volte è tutto come al solito. E poi ci sono alcune volte in cui l'intera partita è fatta o persa. E quindi sì, faremo prima il credito e poi l'equità. Poiché potresti quasi vedere l'altro lato di tutto ciò, potresti sentirti sicuro che non è permanente. Si tratta di un paio d'anni di transizione verso essenzialmente un nuovo ambiente di prestito.
E alcune persone sono sfortunate, hanno avuto scadenze nel bel mezzo di questo, fondamentalmente questo periodo in cui ci sono tassi alti e nessuna liquidità e questo fa schifo. È un peccato per loro ma è un'opportunità per qualcun altro, il problema è un'opportunità. Vi faccio un altro esempio, questo è al di fuori del settore immobiliare, ma abbiamo lanciato un fondo tecnologico e ne stiamo discutendo, non so se lo faremo perché è molto controverso, ma ho copertura delle vendite, stavo comprando tutto questo... sono entrato e ho iniziato a concedere prestiti a tutte queste grandi... banche di investimento, ottengono questi accordi e li cartolarizzano e il problema è che tutti questi accordi che intendevano licenziare o sindacare, dicono, hanno ottenuto bloccato, si chiama prestito sospeso. Quindi hanno decine di miliardi di tutti questi prestiti sospesi. E un esempio ben noto è che hanno 12 miliardi di dollari di debito con Twitter. E so esattamente chi ce l'ha e sto parlando con loro e penso che, ad un certo punto, scaricheranno questo debito per niente. Faranno semplicemente come allontanarmi da questa cosa. E stiamo discutendo internamente, è una buona opportunità o è semplicemente troppo complicato?
Dave:
Wow.
Ben:
È così disordinato.
Dave:
È il debito nuovo di zecca.
Ben:
Sì, sì, il nuovo debito. Quindi non so se sia una buona idea oppure no. Questa è una domanda interessante, ma questo genere di cose è folle. Twitter valeva 44 miliardi un anno fa e tu mi chiedi, mi piace che valga 5 miliardi? Non lo so, forse.
Dave:
Dev'essere un dibattito divertente da tenere.
Ben:
Beh, è anche come se non volessi davvero fare rumore. Questo è il problema, non è solo una questione di valutazione, qui sto prendendo solo una decisione economica, ma non sono sicuro che sia consentito. Ma è solo illustrativo, è del tutto illustrativo del fatto che è un momento speciale per avere quel tipo di opportunità di investimento.
Dave:
Va bene. Bene, Ben, grazie mille. È stato molto, molto approfondito, ho imparato moltissimo. E onestamente è davvero sorprendente che la gente non ne parli. Quindi immagino che forse questa sia la mia ultima domanda per te: perché non se ne parla in modo più ampio?
Ben:
Sì, è stato così divertente essere qui. Tutti ne parlano, ma all'inizio di febbraio ero ossessionato dalla pandemia, febbraio 2020. E saremmo andati in California, i miei figli, io e mia moglie, saremmo stati in California per San Valentino. E io ho pensato, non possiamo andare a far indossare ai bambini delle maschere sull'aereo e mia moglie ha detto, stai perdendo la pazienza, era così arrabbiata con me e ad un certo punto tutti se ne sono accorti. C'è qualcosa per cui le informazioni devono trapelare al pubblico e, sommando, è necessaria una preponderanza di dati prima che le persone cambino. E poi succede tutto in una volta.
Dave:
Le persone non vogliono credere alle notizie scomode.
Ben:
Ed è proprio come se le persone fossero occupate, non è quello su cui si concentrano. E quindi bastano abbastanza ping prima che le persone inizino a prestare attenzione. Ecco perché... almeno penso che sia come... E ovviamente tutti, in questo caso tutti i partecipanti al sistema finanziario, non ne parlano, questa è l'ultima cosa di cui vogliono parlare. Vogliono dire che va tutto alla grande. E la stessa cosa con la Cina, dicono, è tutto fantastico, non prestare attenzione alle porte che stiamo chiudendo a Wuhan. Quindi, ancora una volta, ci sono partecipanti attivi che cercano di impedire che questa diventi una storia e questo crea confusione per i media e ci vuole un po' prima che si sviluppi.
Dave:
Va bene, dovremo ricontattarti non appena la situazione si svolgerà, ci piacerebbe avere la tua opinione perché ovviamente sei un po' un canarino nella miniera di carbone in questo momento, avvertendoci in anticipo. Quindi apprezziamo davvero il tuo tempo, Ben, è sempre molto divertente quando vieni, quindi grazie mille per esserti unito a noi.
Ben:
Sì, grazie per avermi ospitato.
James:
Grazie Ben.
Dave:
Non so se dovrei essere emozionato o spaventato in questo momento.
James:
In realtà sono estremamente emozionato perché sento che stiamo tutti cercando questa enorme opportunità e questo sarà un grosso problema. Per un po' ho sempre pensato a questo cimitero degli investitori e penso che potrebbe essere il cimitero dei banchieri, non il cimitero degli investitori.
Dave:
Sì. Lo dici da un po' che, nello specifico, e affinché tutti lo capiscano, stiamo parlando principalmente di attività commerciali, questo potrebbe sconfinare nel residenziale come diceva Ben, ci sono tutti questi impatti secondari e terziari, ma potrebbe essere davvero interessante per le persone che hanno... Sindacati, persone che possono raccogliere fondi per iniziare a cercare di acquistare questi asset a un prezzo davvero basso adesso o nei prossimi sei mesi, qualunque cosa.
James:
E soprattutto perché le banche non vogliono possedere asset. Molte volte non li vogliono, vogliono liberarsene. E se hai liquidità, farà una grande, grande differenza in... Lo dico da un po' perché la cosa strana è che ho visto persone guadagnare un sacco di soldi in due anni e poi sei mesi fa direi, oh, sono a corto di soldi. E io dico, beh, hai guadagnato così tanti soldi negli ultimi due anni, perché sei a corto di soldi? E questo potrebbe concretizzarsi nel 2023, ci sarà una richiesta di liquidità e potrebbe essere tutto in strada.
Dave:
Sei una persona perfetta per rispondere a questa domanda perché fai un po' di tutto, presti, capovolgi, compri distressed asset. Se tutto ciò che Ben pensa si realizzerà, e cominciassimo a vedere crisi di liquidità, prezzi in calo nel settore immobiliare commerciale, come cercheresti di trarne vantaggio?
James:
Per noi, penso che stiamo cercando di attrezzarci con più partner di private equity e di capitale proprio dove stiamo cercando di ottenere maggiori dollari su questo. Un buon esempio è che negli ultimi 120-150 giorni abbiamo concluso più accordi di sindacazione rispetto ai due anni precedenti perché la liquidità è in crisi. Ma collaborare con investitori che dispongono di liquidità in questo momento è la chiave di tutto. E che si tratti di appartamenti fissi e ribaltabili, potrebbero essere proprietà di sbavatura o proprietà di flusso di cassa, per noi, vuoi attaccarti a dove si trova la liquidità. Per quanto ci riguarda, stiamo raccogliendo dei soldi proprio adesso perché vediamo l'opportunità di acquistare queste banconote, comprando edifici in default, e poi iniziamo davvero a costruire il rapporto con queste persone con la carta.
E come ha detto Ben, è difficile entrare in contatto con le grandi banche. Non riesci a contattarli, non conosco nessuno lì. Ma questi piccoli istituti di credito locali, potresti contattarli e dire: ehi, ho liquidità, sto cercando progetti, fammi sapere cosa hai. E posso dirti che di recente abbiamo fatto degli acquisti abbastanza buoni in cui mi sono detto, ho semplicemente lanciato un numero basso e loro fanno l'affare. Dicono: puoi chiuderlo in cinque giorni? E siamo in grado di selezionarlo. Quindi, semplicemente parlando con le persone che sono state in quello spazio, tutti questi ragazzi ricchi di soldi che ti hanno molestato per due anni per prestarti soldi, parla con loro, vedi quali sono le opportunità e poi tieni la tua liquidità a portata di mano, non farlo affrettati a concludere quell'affare, assicurati che sia quello giusto.
Dave:
E' un ottimo consiglio. Va bene, grazie James, è stato molto divertente. Mi piace davvero conversare con te e Ben. È sempre una conversazione di alto livello, roba piuttosto nerd e traballante, ma penso che per quelli di noi che amano davvero l'economia e i dettagli di come funziona, questo è un episodio davvero divertente.
James:
Oh, adoro avere Ben addosso. Comincio a impazzire e scendiamo nelle tane del coniglio, è tutto divertente andarci.
Dave:
Oh sì, assolutamente. Quando le telecamere si sono spente, stavamo cercando di convincere Ben a lasciarci venire a Washington e uscire con lui di persona, quindi forse lo faremo la prossima volta.
James:
Oh, sono d'accordo al cento per cento.
Dave:
Va bene, grazie mille James, divertiti con il gioco.
James:
Sì, vai Hawks.
Dave:
Non ho davvero nessun peso in questa lotta, ma tiferò per gli Hawks per te, quindi spero che tu non debba... immagino, posso dirlo in diretta?
James:
Sì, ho una grossa scommessa in gioco proprio adesso.
Dave:
Vuoi dire a tutti qual è la tua scommessa su questa partita dei Seahawks?
James:
Sì, penso che la mia bocca mi abbia messo nei guai perché affrontiamo i 49ers, loro hanno una squadra con più talento. E ho scommesso con uno dei miei cari amici, anche lui tifoso dei 49er, che il perdente dovrà indossare il logo Speedo dell'altra squadra in piscina per un giorno intero. Quindi spero davvero che non sia colpa mia.
Dave:
Sì. Beh, tiferò per i Seahawks per il tuo bene, ma è una scommessa piuttosto divertente, e spero che tu non l'abbia detto a troppe persone, questa è la fine dell'episodio, quindi forse nessuno ti ascolterà più.
James:
Sì, tutti dovrebbero fare il tifo per la vittoria dei Seahawks, nessuno vuole vedermi con uno Speedo.
Dave:
Va bene. Beh, grazie mille amico, è stato molto divertente. Grazie a tutti per l'ascolto, questo è il nostro ultimo episodio dell'anno, quindi buon anno nuovo a tutti, apprezziamo davvero che ci abbiate aiutato e supportato durante il nostro primo anno per On The Market, ci vediamo nel 2023.
On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kaylin Bennett. Prodotto da Kaylin Bennett, montaggio di Joel Esparza e Onyx Media, ricerche di Pooja Jinda e un grande ringraziamento a tutto il team di BiggerPockets.
I contenuti dello spettacolo On The Market sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente punti dati, opinioni e strategie di investimento.
Guarda il podcast qui
In questo episodio copriamo
- Spiegazione del deleveraging e perché così tanti investitori sono in gioco per milioni di dollari
- Quale industrie immobiliari sarà colpito più duramente quando si manifesta la crisi del deleveraging
- Perché anche il le banche sono sovraindebitate e la effetto domino che potrebbe causare caos finanziario
- Gli scenari che potrebbero verificarsi quando le banche inizieranno a restringere l’offerta di moneta e gli investitori diventano disperati
- I enorme opportunità per gli investitori man mano che i prestiti sovraindebitati giungono a scadenza e le attività iniziano a essere vendute per una frazione del costo
- Chi vincerà e uscirne vivi dopo che avrà avuto luogo la riduzione dell’indebitamento di massa
- E altre ancora… So Molto di piu!
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