Pignoramenti, previsioni, fix and flip: cosa possono dirci i dati di Attom sul 2023

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Ci sarà un altro tsunami di pignoramenti nel 2023? Quali opportunità ci sono per gli agenti di aiutare i 250,000 mutuatari inadempienti con i loro mutui? Il fix-and-flip è ancora un modello praticabile o si è evoluto in un approccio diverso? Ecco cosa aspettarci in ciascuna di queste aree nel 2023. 

Ho recentemente intervistato Rick Sharga, vicepresidente esecutivo per le informazioni di mercato di Dati atomici, sulle sue previsioni sulle tendenze generali, sui pignoramenti e su ciò che sta accadendo nel mercato “fix and flip”. 

Ci sarà uno tsunami di pignoramenti nel 2023? 

Atom Data monitora i dati sui pignoramenti dal 1996. Di conseguenza, a Sharga viene spesso chiesto se dovremmo aspettarci un altro tsunami di pignoramenti nel 2023 come quello che abbiamo vissuto durante la Grande Recessione. Secondo Sharga, ci sono buone notizie:  

Non c’è praticamente alcuna possibilità che vedremo di nuovo quel tipo di attività di pignoramento. Prima della pandemia, l’attività di pignoramento era leggermente bassa rispetto ai numeri storici. Ciò è dovuto in gran parte ai cambiamenti nelle pratiche di prestito messe in atto nel 2010 come parte del Dodd Frank Act, comprese le regole sui mutui ipotecari qualificati e la regola sulla capacità di rimborso.

Sharga ha affermato che questi cambiamenti hanno portato i mutuatari ad essere molto più qualificati rispetto al passato. Anche la performance dei prestiti è stata straordinariamente forte, facendo scendere l’attività di pignoramento dal tipico livello dell’1% di circa 550,000 prestiti (sulla base di 55 milioni di mutui statunitensi) a circa 250,000 prestiti. 

Impatto di COVID

Due ulteriori programmi che hanno ridotto drasticamente il numero di pignoramenti sono stati la “moratoria dei pignoramenti” e i programmi di tolleranza. Sharga ha spiegato che durante i quasi due anni moratoria del pignoramento era in vigore: 

Gli unici pignoramenti che abbiamo riscontrato riguardavano prestiti commerciali e proprietà sfitte e abbandonate.

Inoltre, i programmi di tolleranza consentivano ai proprietari di casa di chiamare il proprio gestore di mutui ipotecari e dire che il loro reddito era stato influenzato dal pandemia. Ciò ha consentito ai mutuatari di rinviare la loro ipoteca pagamenti fino a due anni.

Circa 8.3 milioni di mutuatari hanno approfittato di quel programma. Ne restano solo circa 300,000 nel programma. Ce ne sarebbero ancora meno, se non fosse che alcune persone dalla Florida hanno alzato la mano dopo l'uragano del mese scorso. La conclusione è che è stato un programma di incredibile successo e probabilmente ha evitato che si verificassero dai 3 ai 4 milioni di pignoramenti non necessari. 

Quando usciamo da questi programmi governativi, vediamo che l’attività di pignoramento funziona ora a circa il 50% rispetto a quella del 2019. Potremmo raddoppiare (quel numero) e non tornare comunque ai normali livelli di pignoramenti. Quindi, non si sta davvero accumulando un grande tsunami di pignoramenti. 

Cosa c’è di diverso nel mercato dei pignoramenti di oggi rispetto alla Grande Recessione? 

Sharga afferma inoltre che esiste un’altra importante differenza nel mercato dei pignoramenti odierno rispetto alla Grande Recessione:

Il 2008% dei mutuatari pignorati oggi hanno un patrimonio netto positivo nelle loro case. Questo è completamente l’opposto di dove eravamo nel XNUMX, quando un terzo di tutti i mutuatari erano sott’acqua. Anche se gli inizi dei pignoramenti sono in aumento, non vediamo molti pignoramenti bancari. (Invece), questi mutuatari in difficoltà stanno eseguendo un atterraggio morbido. Stanno trovando un modo per vendere la loro casa prima dell'asta di pignoramento con profitto e ricominciando da capo.

Quelli che arrivano all'asta vendono a un tasso di circa il 70%, che è circa il doppio del livello normale. Gli investitori andranno a quelle aste e divoreranno queste proprietà. Quindi, tra un minor numero di proprietà messe all'asta e un minor numero di proprietà che superano l'asta, ci sono semplicemente molte meno proprietà che i finanziatori possono rientrare in possesso.

Se sei un agente alla ricerca di inventario REO, se sei un investitore che desidera acquistare case di proprietà di una banca, non ce n'è altrettanto di quell'inventario. Penso che sarà vero per tutto il resto di questo ciclo di pignoramento.

A mio parere, c'è un'enorme opportunità per gli agenti di cercare RealtyTrac.com o Foreclosure.com per trovare proprietà che attualmente hanno un avviso di inadempienza e per assistere i proprietari di case a vendere le loro case prima che le perdano. preclusione.

Quali sono le tue previsioni per il 2023?

Sharga ha affermato che i dati di Attom sono praticamente in linea con quanto riportato da NAR e altri organi di informazione. Secondo Freddie Mac, non abbiamo mai sperimentato prima d'ora il raddoppio dei tassi dei mutui in un solo anno solare. Il risultato è stato che l’accessibilità economica ha subito un duro colpo e si è verificato un calo significativo nel numero di transazioni.

I prezzi sono diminuiti negli ultimi quattro mesi su base mensile, anche se sono ancora in aumento su base annua. Nel 2021 abbiamo registrato tra 6.1 e 6.2 milioni di vendite. Per il 2022, probabilmente prevediamo tra 5.0 e 5.1 milioni di vendite. Per il 2023, prevediamo vendite comprese tra 4.8 e 4.9 milioni. Molto dipende da cosa accadrà con i prezzi delle case.

Tuttavia, Sharga era ottimista: 

I tassi ipotecari potrebbero aver già raggiunto il picco poiché in alcuni casi si sono stabilizzati o addirittura sono diminuiti. Sembra che la Fed stia iniziando a tenere l’inflazione sotto controllo e ad agire in modo meno aggressivo sull’aumento del tasso dei fondi Fed. Prevedo che i tassi ipotecari torneranno a scendere fino a raggiungere i cinque nel 2023 e che potremmo vedere una ripresa del mercato immobiliare già a metà del 2023. 

Le scorte basse creeranno un mercato di venditori nel 2023? 

Sharga sostiene che vedremo un mercato dei venditori, ma niente di simile a quello che abbiamo vissuto negli ultimi anni. 

La mancanza di scorte, unita alla domanda guidata dalla demografia, contribuirà a evitare che i prezzi delle case crollino, quindi in realtà è una buona cosa. I costruttori hanno rallentato significativamente la costruzione di nuove costruzioni da quando il mercato ha girato. In realtà anche questo non è una cosa negativa, perché uno dei problemi durante la Grande Recessione è stato l’eccessivo sviluppo edilizio. Durante il crollo dal 2005 al 2007, avevamo una fornitura di case per 13 mesi. 

Ha continuato dicendo che i costruttori non torneranno sul mercato finché non torneranno gli acquirenti. Inoltre: 

Dato che il 70% dei proprietari di casa ha tassi ipotecari al 2022% o meno, probabilmente saranno riluttanti a vendere per un po' e ad accettare un tasso di interesse più alto. Penso che man mano che il mercato si riprenderà, si sposterà leggermente indietro verso il mercato del venditore, ma non così completamente come lo era nella prima parte del 2021 o nel 30. Non avrai XNUMX persone che fanno offerte per il tuo prezzo. casa quando la metti sul mercato. Devi essere realistico sul prezzo.

Cosa dicono i dati sul “fix and flip”? 

Atom Data pubblica da tempo un rapporto trimestrale "Fix and Flip" perché crede investitori sono una parte importante dell’ecosistema immobiliare: 

Questi investitori fix-and-flip sono quelli che stanno portando sul mercato un inventario che in precedenza non era disponibile per il tuo acquirente di casa tradizionale. Il nostro report “Fix and Flip” del terzo trimestre è un classico report sulle buone notizie e sulle cattive notizie. La buona notizia dal punto di vista del ribaltamento è che, in termini di numero di proprietà ribaltate, è stato il terzo trimestre più alto negli ultimi 22 anni in cui abbiamo monitorato tali dati. Durante quel trimestre sono state ristrutturate circa 92,000 proprietà. 

La cattiva notizia è che i numeri hanno registrato una tendenza al ribasso. Questo trimestre è il secondo trimestre consecutivo in cui sono scesi. E, cosa ancor più significativa, abbiamo visto soffrire un po’ sia i profitti lordi dei flipper, sia i margini di profitto. 

Sharga ha continuato avvertendo coloro che guardano gli spettacoli di lancio e decidono che faranno una fortuna lanciando proprietà, che il mercato attuale può essere brutale. I profitti possono essere rapidamente divorati dal calo dell’apprezzamento e/o dal calo dei prezzi, dagli elevati costi dei materiali e della manodopera, dai problemi della catena di approvvigionamento e dall’aumento dei giorni sul mercato.

Inoltre, la maggior parte dei flipper ottiene prestiti ponte da 12 a 18 mesi. All’inizio del 2022 tali prestiti erano compresi tra il 7% e il 9%. Oggi vanno dal 10% al 12% in più. Si tratta di una differenza piuttosto significativa in termini di costi di finanziamento. 

Devi davvero affilare la matita e fare i conti eccezionalmente bene per assicurarti di non entrare in un accordo che non si cancella e potrebbe farti perdere denaro nella transazione. 

Penso che i flipper esperti non siano (necessariamente) in una brutta situazione perché c’è ancora domanda da parte di persone che vorrebbero comprare una casa. In effetti, una delle tendenze che vediamo in alcuni rapporti e di cui sentiamo parlare aneddoticamente è che circa il 20-25% dei potenziali acquirenti di case oggi ha optato per l'affitto a causa di problemi di accessibilità economica. È ovvio che se qualcuno fosse interessato ad acquistare una casa, potrebbe essere interessato ad affittarne una piuttosto che ad affittare un appartamento. 

Quindi, penso che ci saranno alcune opportunità per gli investitori immobiliari di acquistare proprietà, sistemarle e convertirle in affitti. Inoltre, quest’anno i prezzi degli affitti per le unità unifamiliari hanno retto un po’ meglio rispetto a quelli degli appartamenti. 

L’opinione finale di Sharga sul mercato del 2023 è che sarà un altro anno difficile per l’edilizia abitativa, ma non così terribile come alcune delle previsioni che stiamo vedendo.

Che tu sia un agente immobiliare o un proprietario di casa, le condizioni di mercato nel 2023 varieranno notevolmente in tutto il paese. Di conseguenza, quest’anno un approccio unico al settore immobiliare o agli investimenti non funzionerà. Pianifica di adattare il tuo marketing per adattarlo alle condizioni uniche che si stanno verificando nel tuo mercato locale. 

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• Fonte: https://www.inman.com/2023/01/13/foreclosures-forecasts-fix-and-flip-what-attoms-data-can-tell-us-about-2023/