Come costruire un portafoglio immobiliare da zero nel 2023

David:
Questo è il podcast di BiggerPockets, spettacolo 706.

Rapinare:
Secondo me, il settore immobiliare dovrebbe... È divertente fare soldi, ma il settore immobiliare non dovrebbe mai essere divertente perché non dovresti mai fare quei soldi e usarli. Dovresti reinvestirlo. E non è divertente, in realtà è disciplina. È come, "Sì, mi piace fare soldi, ma fa davvero male". Sono tipo "Oh, mi sentivo come se potessi usare quei $ 5,000 che ho guadagnato questo mese in questa piccola casa". Sarebbe davvero divertente, ma devo sforzarmi di dire: “Beh, scusa, Rob. Devo metterlo nella prossima proprietà o reinvestire in quella proprietà. Ed è divertente.

David:
Cosa sta succedendo, gente? Questo è David Greene con il mio co-conduttore, Rob Abasolo, che hai appena visto provare ad abbinarmi al 706, il che è più difficile da fare di quanto pensi. E uno dei motivi per cui sono l'ospite dello spettacolo perché nessuno riusciva a fare bene i gesti delle mani. Giusto. Sei qui al miglior, il più grande, il peggior podcast immobiliare del mondo per uno spettacolo davvero interessante. Oggi io e Rob parleremo da soli di cosa faremmo se perdessimo tutto e dovessimo ricominciare da capo senza soldi e senza casa nel 2023.
Lo spettacolo di oggi è molto divertente, molto perspicace e molto stimolante, se vuoi, e, si spera, molto stimolante per te. Rob, come stai oggi?

Rapinare:
Bene. Mentre dicevi tutto questo, mi è venuta in mente un'idea per uno spettacolo. Sai come fai il Seeing Greene? E se ne facessi la mia versione chiamata mostra personale di Robert Abasolo? Lo spettacolo solista dei BiggerPockets. Solo due.

David:
Quindi stai cercando di sbarazzarti di me, è quello che stai dicendo?

Rapinare:
No, no, sto solo dicendo che fai Seeing Greene. Penso che sia il momento per il solo-solo show, il solo due.

David:
Spettacolo di Abasolo?

Rapinare:
La personale di Abasolo. Ma forse puoi ancora farne parte. Mi piace molto solo il nome.

David:
Sì, voglio solo sentirti parlare da solo che non devo sentirti e andremo bene. Giusto?

Rapinare:
Va bene. Lasciami fare questo.

David:
Assicurati che non mi piaccia...

Rapinare:
Il solo, solo, solo show in cui devo parlare così per tutto il tempo.

David:
Sarebbe davvero bello. Sarebbe solo uno spettacolo di quattro minuti perché la tua voce non potrebbe sopportare niente di più lungo. Va bene.

Rapinare:
Non proprio no.

David:
Va bene. Prima di entrare nello show di oggi, un tuffo veloce. E se dovessi fare un intero spettacolo con la voce di Batman? Sarebbe qualcos'altro. Penseresti davvero molto di più alle tue parole se ci volesse così tanto sforzo per dirle tutte.

Rapinare:
Benvenuto. Benvenuti al BiggerPockets Show 710.

David:
E ho dovuto indossare una maschera per tutto il tempo come se non sapessi chi fosse. Consiglio veloce per oggi, quali sono le tue sfide? Scrivili e pensa a soluzioni per loro. Vedrai rapidamente strade a cui non avevi pensato. Voglio che tutti qui mettano davvero alla prova la propria vita. Cosa farei se perdessi il lavoro? Cosa farei se perdessi il mio coniuge? Cosa farei se perdessi i miei soldi? Cosa farei se gli investimenti andassero male? Cosa farei se non avessimo del cibo che potrei andare a prendere al supermercato? Queste cose fanno paura e causano un po' di ansia, ma va bene perché trovare soluzioni ti aiuterà a costruire la tua fiducia e ti aiuterà a essere preparato per situazioni che non sappiamo potrebbero arrivare.
Siamo stati fortunati e benedetti in questo paese ad avere un'economia molto, molto sana per molto tempo, ma nulla è garantito. Se abbiamo imparato qualcosa da COVID, è stato quello. Quindi prenditi del tempo per mettere alla prova la tua vita, il tuo portafoglio e i tuoi obiettivi e assicurati di sentirti bene con loro se tutto non va alla perfezione. Detto questo, entriamo nello spettacolo.

Rapinare:
Va bene. Bentornati alla seconda parte della scomparsa di Rob e Dave. Episodio uno. Giusto. Ehi, stai facendo la cosa dello specchio sul... Okay. Mi piace. Stai tirando un Rob. Mi piace che. Quindi nell'ultimo episodio, solo per ricapitolare tutti e impostare il livello e mettere tutti sulla stessa pagina ... Non fare le mie mani ...

David:
Tipo di divertimento.

Rapinare:
Non togliermi il tuono qui. Quindi ricapitolando velocemente. Nell'ultimo episodio, abbiamo parlato di come i nostri portafogli potrebbero praticamente sgretolarsi nell'oblio. Abbiamo parlato della capacità di triage, che è una parola molto elegante per dire, potremmo vendere parte del nostro portafoglio se necessario, o quanto siamo liquidi nel nostro portafoglio se avessimo davvero bisogno di uscirne? E poi anche come assemblare effettivamente l'architettura del nostro portafoglio e come trovare un buon equilibrio tra cose come flusso di cassa, debito, scalabilità. Dannazione. Ho già incasinato il tuo-

David:
Facilità di proprietà?

Rapinare:
Facilità di proprietà. E poi c'è qualcos'altro?

David:
E liquidità.

Rapinare:
E liquidità. Vedi, lo sapevo. Volevo solo lanciarti una palla da softball. Quindi oggi riprenderemo quella conversazione e parleremo della seconda parte. E se perdessimo tutto? E se scendessimo a zero? Come potremmo effettivamente ricostruire il nostro intero portafoglio? Stabiliremo alcune regole di base qui. Abbiamo ancora la nostra mente. Abbiamo le nostre attuali conoscenze. Siamo ancora noi stessi, ma se abbiamo perso tutto ed è stato strappato via dai nostri imperi, come potremmo tornare indietro? Come potremmo passare da zero a Rob costruito e all'eroe di David Greene? Quindi sono emozionato, Dave.

David:
Sì. Questa è una delle mie cose preferite da fare. Mi sono posto spesso la domanda... Hai presente quel telefilm Naked and Afraid? Sei caduto nel mezzo di una giungla o qualcosa del genere. Non hai idea di cosa farai. Mi sono chiesto, cosa farei se avessi tutta la conoscenza che ho ora, ma nessuna delle mie risorse e tu mi hai semplicemente lasciato cadere nel mezzo di una città in cui non sono mai stato prima. Sono un senzatetto, non ho amici lì. Sarei in grado di accumulare ricchezza o diventerei semplicemente dipendente dalla droga? Quindi questi esercizi sono piuttosto divertenti. E così ora lo faremo con i nostri portafogli.

Rapinare:
Sì amico. Quindi entriamo solo nel primo aspetto di questo e lo costruiremo. Ma volevo solo iniziare lo spettacolo di oggi chiedendomi solo quali sono le sfide più grandi che stai affrontando in questo momento, sia emotivamente, ma in particolare dal punto di vista immobiliare, e ci sono delle insidie ​​​​che stai attualmente incontrando che potrebbero portare a qualcosa del genere?

David:
Beh, potrebbe facilmente trasformarsi in una seduta di terapia per me se non stiamo attenti, quindi dovrai interrompermi. Ma per quanto riguarda le insidie ​​che sto attraversando, il mercato cambia in modo incredibilmente rapido. Quindi praticamente quasi tutte le fonti di reddito che ho provengono da qualche forma di proprietà immobiliare. Quindi il mio team di vendita immobiliare non ha venduto altrettante case perché il mercato si è invertito. Le tariffe sono super alte. Molti acquirenti vogliono aspettare per acquistare e molti investitori non possono far funzionare gli affari perché i tassi sono alti.
Anche se potessi stipulare un contratto, non puoi fare un flusso di cassa. Poi hai la società di mutui, è la stessa cosa. Puoi qualificarti per acquistare una casa solo dal rapporto debito / reddito. Quindi, man mano che le tariffe aumentano, diventa più difficile convincere le persone ad essere autorizzate ad acquistare il livello di casa che devono convincere un venditore a venderlo. Quindi anche il reddito sarà laggiù. Bene, tutti i miei dipendenti ora guadagnano meno e, come puoi immaginare, le persone non sono molto contente di lavorare di più e guadagnare meno.
Quindi molti dei difetti di carattere che sono presenti e tutti noi tendiamo a non essere esposti fino a quando i tempi non si fanno difficili. Questa è una delle citazioni di Warren Buffett. Quando la marea si ritira, vedi chi ha nuotato nudo. Quindi hai tutti i problemi del personale con cui hai a che fare mentre la marea è scesa, il mercato non sta andando bene. Poi ho parlato del 1031 a cui sono stato costretto in un lasso di tempo molto breve. Così ho comprato quasi 20 proprietà. Forse erano 20.
Alla fine della giornata, quasi tutti i noleggi a breve o medio termine in tutto il paese, enormi problemi con i dipendenti della riabilitazione che ho dovuto lasciare andare a smettere che gestivano queste cose che non lo erano. Ho dovuto cambiare il mio CPA nel mezzo di tutto questo e il mio contabile. Quindi ogni singola settimana devo incontrare i contabili per cercare di capire quali proprietà sono redditizie e quali no. Preparare le mie tasse per il prossimo anno e creare azioni per detenere tutte queste proprietà. Quelle rate del mutuo devono ancora essere pagate ancora e ancora e ancora. Quindi aggiungi i vicini che si lamentano dei lavori in corso o che non vogliono un affitto a breve termine accanto a loro. Quindi continuano a chiamare la città per lamentarsi di nulla, il che significa solo che ora dobbiamo affrontare sempre più grattacapi.
E c'è anche dell'altro che sta succedendo. Ci sono molte cose difficili nella vita in questo momento. Quindi questo è il momento perfetto per noi per capire che fare soldi, soprattutto fare soldi nel settore immobiliare non è sempre divertente. In effetti, spesso non è divertente. Non è sempre affascinante. Ne sentirai il lato glamour quando avrai un esperto di marketing che cerca di convincerti a seguirlo sui social media.
Vogliono la tua attenzione. Vogliono i tuoi abbonamenti. Vogliono i tuoi follower. Ti parleranno della parte del settore immobiliare che è fantastica. E poi le persone entrano in gioco supponendo che sia sempre così che funziona. E poi, quando non funziona in questo modo, pensano che ci sia qualcosa che non va in loro o pensano di non essere destinati a questo e si scoraggiano. Ma non è così. Anche le persone che sono le migliori al mondo affrontano costantemente un problema dopo l'altro per arrivare a quella ciliegia in cima al gelato.

Rapinare:
Sì. Voglio dire, come hai detto tu, secondo me, il settore immobiliare dovrebbe... È divertente fare soldi, ma il settore immobiliare non dovrebbe mai essere divertente perché non dovresti mai fare quei soldi e usarli. Dovresti reinvestirlo. E non è divertente. Questa è in realtà disciplina. È come, "Sì, mi piace fare soldi, ma fa davvero male". Sono tipo "Oh, sentivo di poter usare quei $ 5,000 che ho guadagnato questo mese in questa piccola casa". Sarebbe davvero divertente. Ma devo costringermi a dire: “Beh, scusa Rob. Devo metterlo nella prossima proprietà o reinvestire in quella proprietà. E non è divertente. Non lo è. Ma a 65 anni o quando ne avrò 65, dovrei divertirmi sulla mia moto d'acqua e realizzare il sogno della mia vita di possedere una moto d'acqua sulla spiaggia, David.

David:
Esatto. Parliamo di denaro come energia o davvero una riserva di energia. Energia che hai già accumulato dal lavoro che hai svolto o dai precedenti investimenti che hai fatto. Più di quell'energia puoi tenere nel tuo portafoglio, più velocemente crescerà. Più ne estrai per finanziare il tuo stile di vita, più lentamente si accumulerà la ricchezza. Ora nel tuo mondo, Rob, parlami di alcune delle insidie ​​che stai incontrando con la tua attività immobiliare.

Rapinare:
Sì va bene. Molto. Direi in questo momento, questo è stato risolto per fortuna, ma una grande trappola che ho avuto è semplicemente non avere una contabilità coerente nella contabilità. Ora avevamo Matt Bontrager di TrueBooks. È il mio contabile e ora stanno facendo il mio contabile. Questo è risolto. Stanno andando davvero alla grande. Ma in realtà l'anno scorso per il 2022, ne avevo tre ... Oh, scusa, per il 2021, avevo tre CPA separati che presentavano tutte le mie tasse. In realtà ne avevo quattro tecnicamente perché avevo tutte queste diverse partnership commerciali e tutti i partner erano quelli che gestivano le tasse.
Quindi la mia principale società di contabilità fiscale aveva bisogno delle tasse di tutti e loro avevano bisogno delle tasse. Oh, è stato un gran casino. Ma ora li ho licenziati tutti e Matt è ora il mio unico CPA presso TrueBooks. Ora, stanno facendo tutta la mia contabilità. Quindi questo risolverà molte delle domande che ho giorno per giorno su qual è la vera redditività? Perché il modo in cui alcuni contabili tengono traccia della tua contabilità è semplicemente diverso da altri. Quindi questo è grande. Un altro è che questo è probabilmente il problema più grande che devo affrontare nel mio intero portafoglio ed è che non ho abbastanza persone nella mia squadra.
Sono stato molto, molto, molto prudente e molto lento ad assumere e questo è probabilmente un bene e un male. Ma è stata una brutta cosa per me perché rallenta davvero la velocità con cui acquisisco le cose. Ho un sacco di piani per acquisire proprietà e vedo proprietà che si presentano continuamente sulla mia scrivania, ma onestamente li ho rifiutati quasi automaticamente ogni volta che penso alla logistica coinvolta nella loro effettiva creazione, solo perché sono così impegnato con tutti gli altri imperi in miniatura con cui sto lavorando.
Quindi, dal punto di vista immobiliare, siamo una squadra molto snella. Per quanto riguarda i contenuti, sono una squadra molto, molto, molto frammentaria. Siamo io e il mio editore. Tutto il contenuto che mi hai visto pubblicare è solo di due persone. Siamo io e il mio editore per la maggior parte. Scrivo le mie didascalie. Faccio i miei reel su Instagram. Faccio tutti i miei post. Rispondo a tutti i miei DM. E alcune persone a casa potrebbero dire: "Ehi, come è rilevante per il settore immobiliare?"
Bene, i miei contenuti su YouTube, tutti i miei contenuti alimentano molto del mio patrimonio immobiliare perché quello è il mio imbuto per lavorare con investitori che si rivolgono a me per investire mezzo milione di dollari. Mi trovano fuori da YouTube. Quindi questa è una grande fonte di carburante per la parte di acquisizione. Ma poi mi imbatto in: “Va bene. Bene, chi è la mia squadra? Solo ora mi sto finalmente rendendo conto che la cosa con cui ho davvero bisogno di fare i conti è che devo sforzarmi di fare meno soldi assumendo più persone.
Perché assumere persone mi costerà un sacco di soldi per assumerli, ma con questo mi costa denaro, in realtà mi farà guadagnare molti più soldi perché posso crescere molto, molto, molto più velocemente. E quindi il grosso problema con il mio impero in questo momento è che se ho un giorno di malattia, tutto si spegne. Se dovessi morire, tutto si sgretolerebbe. E questo è in realtà un grande punto di stress per me perché se dovessi non essere in giro, non diventare troppo morboso qui, ma probabilmente dovremmo parlarne un po'. Mia moglie non conosce davvero il funzionamento interno del mio portfolio e non ci sono molte persone che lo gestiscano.
Mia moglie non vuole gestire il mio portafoglio immobiliare dove le cose vanno in quel modo. E quindi ora devo davvero concentrarmi e ristrutturare la mia azienda per collocare più, non so, più generali se vuoi, per gestirla per me in modo che se sono malato posso effettivamente prendermi un giorno di malattia. Perché in questo momento se sto male, non prendo un giorno di malattia. È anche così brutto ora che quando mia moglie è malata e devo prendermi cura dei bambini, per esempio, perché lei li guarda il martedì e il giovedì. Questo è davvero difficile per me nel settore perché poi non c'è nessuno che risponda a tutte le... È solo una cosa intera.
Quindi sto reclutando personale. In realtà sto assumendo un team di contenuti di cinque persone. Avrò due redattori a tempo pieno. Il mio editore a tempo pieno ora lo sto promuovendo a direttore dei contenuti. Sto assumendo un social media manager e uno scrittore di contenuti. Lo sto facendo. E poi avrò persone che si occupano di acquisizioni nel settore immobiliare. Sto lanciando un fondo in cui in pratica avrò da sette a 10 persone che gestiscono l'impero per me. È tutto. Mi sento come se avessi vagato qui per cinque minuti, ma è una vera trappola che sto affrontando in questo momento è solo ridimensionare ed essere in grado di assumere e avere la sicurezza di farlo.

David:
Va bene. Quindi, se questo è il tuo piano, parlami di alcuni dei modi in cui questo potrebbe andare storto e potrebbe crollare tutto intorno a te.

Rapinare:
Beh, penso che per me, il motivo per cui sono stato così nervoso all'idea di assumere è che sono sempre ... ho questo pensiero molto orgoglioso e testardo che non posso assumere qualcuno per fare un lavoro che sarà migliore di me. Giusto? Perché sono davvero bravo nelle cose che faccio. E quindi è difficile per me assumere qualcuno anche se so che ci sono milioni di persone là fuori che sono molto più intelligenti e più capaci di fare il lavoro di me.
Quindi penso che la mia grande paura che qualcosa vada storto sia assumere qualcuno che non sarà in grado di raccogliere il gioco e portare avanti la torcia e quindi ciò causerà effettivamente solo problemi strutturali all'interno dell'azienda, se questo ha senso.

David:
Va bene. E per quanto riguarda le proprietà che acquisteranno per te? Quali sono alcune aree in cui pensi che il tuo team di acquisizione potrebbe commettere degli errori o che il lato operativo potrebbe lasciare che le cose scivolino al punto da farti perdere denaro?

Rapinare:
Va bene. Quindi dirò che per il 2023 acquisterò proprietà in modo più aggressivo. So che molte persone in questo momento vogliono prendere la strada conservatrice su questo e questo va benissimo ed è encomiabile per quelle persone. Vedo le cose in modo un po' diverso in questo momento. Penso che stiamo per vedere degli sconti davvero enormi. Sono stato molto impegnato quest'anno e ho acquistato proprietà, ma non quanto avrei voluto. E ora funziona perché ora sto vedendo tutte queste proprietà scontate e ho intenzione di entrare e scattarle.
Quindi penso che probabilmente le insidie ​​​​di questo saranno che ho bisogno del mio team e del team di acquisizione che lo gestiscono per me. Ho bisogno che siano davvero bravi a comporre in modo conservativo. In realtà sto compilando tutte le mie proprietà in un modo incredibilmente conservativo che lascia sostanzialmente molto spazio all'errore. Non lo facevo. Sono sempre stato molto aggressivo con la mia analisi. La maggior parte delle volte sono stato relativamente corretto, ma ora stiamo cambiando. Quindi sono solo più in questo momento stanco di fidarmi del team di acquisizione per essere conservatore quanto voglio perché penso che in realtà siamo in un momento in cui dobbiamo essere i più conservatori in cui siamo stati probabilmente negli ultimi 10 anni è la mia ipotesi.

David:
Sì, ha senso. Voglio dire, non ero così arrabbiato con le persone che stavano cavalcando offerte aggressive negli ultimi sei o sette anni come lo erano altri perché era abbastanza chiaro che i prezzi e gli affitti avrebbero continuato a salire. Penso che probabilmente hai perso più guadagno di quanto ti sei protetto dalla perdita se stavi cavalcando offerte molto aggressive quando c'era così tanta inflazione. Se torni indietro di cinque o sei anni fa, qualcuno scriverebbe un'offerta che un guru conservatore potrebbe chiamare uno sciocco che ha guadagnato $ 200,000 e 80 all'anno su quella proprietà perché ha scritto in modo aggressivo.
Ma è difficile vedere questa tendenza continuare da questo punto in avanti con quanto il governo sia preoccupato di cercare di rallentare l'inflazione. Quindi, finché i tassi continuano a salire o rimangono alti, stanno cercando di abbassare il costo delle risorse rispetto a dove stavano cercando di creare per stampare più denaro, il che fa aumentare il costo di tali risorse.
Quindi penso che tu debba essere in grado di ruotare. Devi essere in grado di capire che devi mantenere un volume elevato, devi rimanere aggressivo, ma un approccio conservativo ha senso in questo mercato. Non lasci più soldi sul tavolo, essendo conservatore. Quindi penso che sia saggio. Hai qualche preoccupazione nel consegnare le cose ad altre persone nella tua attività per quanto riguarda chi farà le acquisizioni?
Continuerai a esaminare ogni singolo affare prima che venga acquistato e rivedere ciò che hanno messo insieme? Avranno qualche autorità per fare mosse senza gestirlo da te?

Rapinare:
Sì, questa è la parte difficile, onestamente. Penso che probabilmente sarò ancora relativamente coinvolto perché, come ho detto, sto lanciando Robuilt Capital, il mio grande obiettivo, il mio paletto nel terreno o la linea che sto tracciando nella sabbia, voglio alzare un cento milioni di dollari nei prossimi cinque anni. Sono assolutamente convinto di questo. Voglio farlo. Lo farò. E quello che ho intenzione di fare con quei $ 100 milioni è che voglio andare ad acquistare campeggi, resort per camper e fondamentalmente rimodellarli e arricchirli, se vuoi, per essere come siti glamp di fascia alta e soggiorni unici.
Quindi non penso di poterlo ribaltare ancora perché non sono ancora l'assassino glamping del parcheggio per camper che sarò. Sono molto bravo in questo, ma non sono abbastanza bravo da consegnarlo e dirigerlo. Penso di aver ancora bisogno di essere un po' tra le erbacce. Ma detto questo, ora che sto assumendo un addetto alle acquisizioni, possibilmente lanciando una società di gestione immobiliare, avrò l'effettivo, non so, il project manager, l'addetto alle relazioni con gli investitori, il COO del operazione.
Avrò da sette a 10 e la maggior parte di questi sono già occupati, ma avrò da sette a 10 persone che dovrò allenare attivamente. È già difficile assumere una persona e formarla per il ruolo. Ho assunto il mio primo COO due o tre mesi fa per gestire il campo di accoglienza per me e sono coinvolto. Parliamo ogni giorno. Non sono stato tipo "Oh, ecco qua". E non sono scomparso.
Sono in trincea con lui per addestrarlo a farlo. Quindi farlo con cinque, sette o dieci persone contemporaneamente, sarà una vera avventura di cui sono un po' nervoso, ma anche molto entusiasta. Quindi sto cercando di adottare fondamentalmente un approccio tradizionale della vecchia scuola ai fondi in cui vai e distribuirli in parchi multifamiliari o di case mobili e aggiungere il tocco Robuilt su di esso dove è un po 'più un'esperienza glamour e di alto livello.
Sono davvero entusiasta di fare da pioniere in questo. Poiché il mio intento è quello di essere un pioniere ed essere il fondo numero uno che lo fa, allora mi sto assegnando una specie di scavatore di trincee, se vuoi. Sarò tra le erbacce, ma non so se questo sia l'approccio più salutare, ma è l'approccio che adotterò per ora.

David:
Mi piace che tu vada alla grande con qualcosa di unico. Quindi non stai dicendo: "Vado a comprare un mucchio di appartamenti plurifamiliari che tutti gli altri stanno comprando". Stai davvero puntando sull'unicità. Farò qualcosa che gli altri non fanno. Se ho intenzione di ridimensionare, se ho intenzione di essere aggressivo, andrò alla grande. Lo farò in un modo in cui non ho tanta concorrenza quanto una forma di mitigazione del rischio. Penso che sia piuttosto saggio.

Rapinare:
Voglio dire, alla fine questo è il mio sogno. Voglio andare pesante in unico. Penso che ci sia lo strato conservativo che sto ponendo su come modellare tutte queste cose. Ma poi c'è anche il livello estremamente conservatore che ora lavorerò con i soldi degli investitori. Quindi, come fiduciario, non so, intermediario per i miei investitori, devo essere ancora più prudente di quanto sono conservatore adesso.
Quindi molto sta cambiando su come sto investendo e sono curioso, e da parte tua? C'è qualche cambiamento nel tuo rischio rispetto al tuo approccio conservativo per entrare effettivamente nelle proprietà ora che sei un po 'nelle trincee di tutte queste ristrutturazioni e tutti questi affitti a breve termine che stai per lanciare?

David:
Quello che non mi piace del percorso che mi hanno portato le mie scelte è che c'è un periodo di tempo molto lungo dal momento in cui ho comprato la casa al punto in cui recupererò i dati per vedere come ha funzionato l'investimento. Ci vuole molto tempo per fare i rimodellamenti. Le città ei vicini stanno causando molti problemi. Quindi ottieni la proprietà e non sai quando inizierà la prenotazione. Devi modificarlo come le diverse immagini o le diverse idee di design.
Ci vuole un po' di tempo prima che un noleggio a breve termine riprenda rapidamente. Quindi potrebbero facilmente trasformarsi in 12-24 mesi prima di avere dati solidi che posso dire che questa strategia ha funzionato. E ci vuole molto tempo senza avere effettivamente qualche input per poter dire, dove dovrei ruotare? Quindi sto volando alla cieca per un po'.
Non lo amo. Quindi durante il periodo in cui volo alla cieca, mi concentro solo su cose diverse dall'acquisire più proprietà immobiliari. O tornerò a una classe di attività che già capisco molto bene che è molto più prevedibile. Questo potrebbe essere un affitto a lungo termine, un complesso di appartamenti, mettere soldi con qualcun altro, lanciare una casa, qualcosa del genere.
Oppure metto quell'energia negli affari. Quindi è molto difficile quando le cose cambiano così velocemente per le persone che stanno facendo cose nuove per capire se dovrebbero ridimensionarsi o se dovrebbero andare lentamente. E posso sicuramente riconoscere che è una sfida che molte persone stanno affrontando. Cosa stai facendo per ruotare in questo momento?

Rapinare:
Oddio. Molto. Sono un investitore relativamente diversificato nel settore degli affitti a breve termine, ma in realtà voglio fare molte cose nel settore immobiliare. Ho grandi aspirazioni. BiggerPockets è sempre stata la manette d'oro degli investimenti perché sono davvero bravo in questa cosa e voglio raddoppiare e fare nicchia, ma vedo quante persone nel mondo lo stanno schiacciando nel settore immobiliare e io sono proprio come , "Devo provare tutte queste cose diverse". Quindi ero solo io come ascoltatore.
Sono tipo "Voglio provare tutto". E poi intervistiamo così tante persone sul podcast che sono persone incredibilmente talentuose e brillanti che mi ispirano a provare cose nuove. Quindi in realtà farò un bel po' di cose. Probabilmente non farò così tanti affitti a breve termine come sono stato quando stavo acquistando le case una tantum. Ma in realtà farò, come ho detto, il fondo in cui sto acquisendo molti più affitti a breve termine in massa.
Farò molti più noleggi a medio termine. Questa è la mia grande spinta in questo momento. Ho due noleggi a medio termine ora. Ne ho tre e li adoro. Sono super facili. Ho appena bloccato la mia più grande prenotazione di sempre su Airbnb per 33 dollari per un affitto di sei mesi nella mia casa a Los Angeles. Non ho nemmeno sentito gli ospiti da quando si sono registrati. È fantastico. Lo adoro assolutamente.
Quindi mi concentrerò sull'ottenere più affitti a medio termine e mi concentrerò sullo sviluppo di contratti con agenzie mediche e persone diverse del genere. Perché conosco molte persone che lo stanno schiacciando in quello spazio. Oh amico, questo è davvero un grande perno per me, ma in realtà farò un po 'più di arbitraggio a noleggio. Ho alcune ragioni per questo. Non dobbiamo entrarci ora, ma ne farò un po' di più dal punto di vista dell'esplorazione e dell'educazione.
Voglio essere in grado di insegnare alle persone come entrarci come zero soldi. E poi voglio davvero entrare nell'arbitraggio inverso, che è una cosa nuova a cui ho pensato due sere fa. [impercettibile 00:24:10]

David:
Dove compreresti una casa e lasceresti che qualcun altro faccia l'arbitraggio in modo da non dover affrontare tutti i mal di testa.

Rapinare:
Amico, l'hai capito all'istante. Tutti quelli con cui ho parlato di questo, sono tutti "Non capisco".

David:
Sì. Ti stai sbarazzando della parte peggiore dell'essere una persona in affitto a breve termine. Tutti gli alti e bassi emotivi, i picchi, i mal di testa, le recensioni negative e stai per possedere il bene reale, che è da dove proviene la maggior parte del denaro.

Rapinare:
SÌ. E puoi addebitare un markup. Quindi, se compro un posto con un affitto di mercato di 2,500 dollari, posso dire a un aspirante host: "Ehi, te lo lascerò affittare su Airbnb, ma devi pagarmi $ 3,000 al mese". Quindi non solo sto abbandonando i bassi rendimenti degli affitti a lungo termine, ma in realtà sto ottenendo un premio su di esso. Non ho bisogno di un gestore della proprietà. Posso semplicemente affittarlo a un aspirante host e lasciare che gestisca il suo viaggio Airbnb e ottengo tutti i vantaggi fiscali.
Ero a letto così eccitato per questo due sere fa perché ero tipo "Perché non se ne parla più?" Gli investitori a lungo termine dovrebbero affittare i loro posti agli host di Airbnb a un premio e potresti raddoppiare i tuoi guadagni.

David:
Sì. Questo è un modo in cui abbiamo parlato nella prima parte di questo episodio, di come diversificare il rischio e di come l'architettura del portafoglio può aiutare. Avere un paio di proprietà come questa in cui puoi possedere una risorsa molto apprezzata, è il mercato che funzionerà meglio e dovrà avere un sacco di carne con le ossa perché qualcuno ne valga la pena. Non ce la farai a Wichita, Kansas o Toledo, Ohio, dove la roba viene affittata per $ 80 a notte o qualcosa del genere. Dovrà essere una cifra decente.
E l'operatore, deve valere il suo tempo per farlo. Ma amico, se assorbiranno tutte le parti peggiori dell'attività e ti pagheranno più dell'affitto di mercato e potrai possedere la proprietà senza avere il mal di testa, questo è un ottimo modo per aggiungere un po' di sicurezza e un po' di equità alla tua proprietà senza affrontare i problemi di facilità di proprietà di un intero gruppo di affitti a breve termine, che è come cercare di fare da babysitter a 25 bambini tutti allo stesso tempo.

Rapinare:
Sì. Quindi, per riassumere, fondamentalmente farò noleggi a lungo termine, noleggi a medio termine, noleggi a breve termine. Quindi diversificherò lì e poi acquisterò grandi proprietà da 50 a cento porte che alla fine diventeranno un sito colpo d'occhio. Quindi non direi che sono necessariamente... credo che siano tutti perni. Sono tutti piccoli perni, ma sono tutti perni nella mia timoniera. In questo modo posso almeno essere ancora nel mio elemento in qualche modo.

David:
In precedenza ti ho chiesto quali sono le tue preoccupazioni riguardo ad alcuni degli errori che potresti commettere, ma ora hai un po' più di chiarezza sulla direzione verso cui ti dirigerai. Quindi hai più chiarezza sui tipi di errori che vuoi evitare in futuro?

Rapinare:
Sì. Sto cercando di confondere me stesso in questo momento, come faccio con me stesso a prova di recessione. Va bene. Quindi penso che il grande errore sia la sindrome dell'oggetto luccicante di cercare di avvicinarsi a tutto. Penso che diventi un problema ogni volta che provi ad avvicinarti a tutto dalla tua timoneria. Ma tutto ciò di cui ho appena parlato, l'arbitraggio inverso, gli affitti a medio termine, gli affitti a breve termine e il glamping, nella mia mente sono solo forme diverse di affitti a breve termine. Cose in cui sono veramente bravo.
E così mentre mi sto diffondendo sull'esecuzione di come lo sto facendo, è tutto all'interno della mia esperienza e conoscenza. Quindi non sono molto preoccupato per gli errori dell'effettiva esecuzione di quei modelli. Sono solo più nervoso per, come ho detto, non avere la squadra per essere in grado di eseguirli perché ne ho tre... Immagino di essere più nervoso per gli errori su larga scala.
Ho tre affitti a medio termine in questo momento. Non so cosa significhi averne 30. È molto diverso. Ho 35 porte in questo momento che sono effettivamente tutti affitti a breve termine. È molto diverso gestirne 35 rispetto a gestirne due. Quindi in questo momento, gli unici errori che sono nervoso per l'incontro saranno gli errori di ridimensionamento che faccio con il ridimensionamento come l'acquisto di unità di arbitraggio inverso su larga scala o materiale di noleggio a medio termine.
Ma poiché sto già facendo la maggior parte di questo, non sono molto preoccupato se non ... penso: “Oh, sai una cosa? Errore personale, credo. Penso che farò il grande errore di mettere tutto quello che ho in questo e questo sanguinerà nella vita familiare, nella vita del padre e nella vita del marito. Se lo esporrò solo lì, potrei vedere che essere un grosso errore che faccio è non dare la priorità a ciò che conta davvero su questa cosa che chiamiamo proprietà immobiliari.

David:
È molto facile da fare ed è molto saggio da parte tua pianificarlo in anticipo. E anche se qualcuno non ha una famiglia come me, a volte quei problemi si riversano solo nella tua... non voglio dire nella tua vita personale, ma nel tuo benessere emotivo. Quando sei sveglio la notte a preoccuparti di cosa succederà o hai preso in prestito denaro dagli investitori e non sta andando bene come pensavi, può avere un impatto molto alto su come ti senti, sui livelli di fiducia che hai.
La tua mente può facilmente iniziare a cercare una via di fuga e può dirti cose folli e terribili da fare per uscire da quegli scenari. Quindi penso che sia saggio considerare cosa potrebbe andare storto in modo da poterti preparare mentalmente a come gestirai questo tipo di situazioni quando si presenteranno.

Rapinare:
Sì, di sicuro. Bene, quello che vorrei fare ora è presumere che abbiamo commesso tutti gli errori e che tutto è crollato, abbiamo perso tutto e siamo andati a zero. Voglio parlare ora di come passeremmo dall'avere un patrimonio netto di $ 0 a dove siamo oggi. Ti va bene buttarti in quell'idea?

David:
Questa è una grande idea. Facciamolo. La versione rotta e impaurita di BiggerPockets.

Rapinare:
Va bene, Dave, andiamo avanti veloce. Va bene. Diciamo solo che commetti un errore pazzesco. Hai perso tutto. Sei tornato a zero. David Greene non è più verde. Lui è David eed.

David:
Già, il rosso.

Rapinare:
Sei in rosso. Ora devi ricostruire e ricominciare dal punto di partenza. Come hai intenzione di iniziare? Qual è il tuo primo passo?

David:
Primo passo? Va bene. Probabilmente farò qualcosa di più che investire nel settore immobiliare. Cercherò di diversificare il modo in cui il mio reddito sta arrivando perché non sono affatto perso. Probabilmente avevo troppe uova nello stesso paniere. Probabilmente ho lasciato il mio lavoro. Probabilmente mi sono appassionato molto agli investimenti, forse una classe di attività come gli affitti a breve termine o qualcosa di un po' più rischioso. E poi ho avuto un brutto paio di mesi e boom, era tutto finito.
Quindi la prima cosa che volevo fare era stabilire una base molto più solida. Quindi voglio ridimensionare orizzontalmente prima che verticalmente. Quindi cercherò un settore in cui posso fare soldi, dove sono ancora coinvolto nel settore immobiliare, che potrebbe essere essere un agente, essere un agente di prestito, lavorare per una società di costruzioni, essere un appaltatore, consulente, lavorare per una società 1031, essendo un CPA. Tutto ciò che potevo fare dove potevo aiutare altre persone nel settore immobiliare mentre aiutavo me stesso.
In secondo luogo, quando cerco proprietà da acquistare, cercherò queste cose con i giorni più alti sul mercato nelle migliori zone, soprattutto se si tratta di immobili più costosi. Ora, mi rendo conto che questa potrebbe essere un'affermazione controintuitiva. Stai pensando: “Ehi, il mercato sta rallentando. Compra le proprietà più economiche che riesci a trovare. Ma non è quello che vuoi fare. Questo in realtà aumenta la probabilità di perderli. Voglio scegliere la roba che si vendeva per un milione quando il mercato era al suo apice, e ora che le tariffe sono raddoppiate, si venderà forse per 650,000.
E ha il potenziale per tornare al milione quando il mercato si invertirà e le tariffe scenderanno. Quindi giocherò il gioco lungo, non il gioco breve e veloce, che è probabilmente quello che ho fatto che mi ha fatto perdere quei soldi in primo luogo. Ha senso?

Rapinare:
Lo fa. Voglio chiederti come sceglieresti il ​​tuo mercato? Esiste una strategia per il punto di ingresso nel mercato in cui vuoi entrare?

David:
Voglio giorni alti sul mercato e voglio un'area in cui credo che nei prossimi 10-XNUMX anni si trasferiranno più persone con un patrimonio netto più elevato. Va bene? Quindi non voglio andare a investire nella parte della città o della città dove le coppie di sposini che non hanno soldi andranno a comprare la loro casa. Vuoi essere dove, va bene, i ricchi in California, a New York, nel nord-ovest, nel New Jersey, in queste aree che erano tradizionalmente dove si raccoglieva la ricchezza, dove si trasferiranno?
Quando vogliono andarsene da lì per qualsiasi motivo abbiano, alta criminalità, maltempo, qualunque cosa sia, dove andranno? Questo è il posto in cui voglio investire. In questo momento molte persone si stanno trasferendo in Texas. Questo è un mercato che esaminerei. Molte persone si stanno trasferendo in Florida. A loro è piaciuto molto come sono andate le cose dopo il COVID in Florida e il tempo è migliore rispetto a dove si trova nel Maine. È lì che cercherò di indagare.
Io e te abbiamo comprato una proprietà in Arizona, nella città più bella di tutta l'Arizona dove va la ricchezza. Probabilmente non lo schiaccerai subito investendo in un mercato del genere. Sarai come la tartaruga che esce dai cancelli. I capelli ti passeranno sopra. I capelli del flusso di cassa, andranno a comprare a Wichita, Kansas o Birmingham, Alabama. Alcuni di questi mercati in cui i punti di prezzo sono più bassi, i rapporti tra prezzo e affitto sono più solidi.
Ma i ricchi non si trasferiranno in quei posti. Giocherò il gioco lungo perché ci sono opportunità che non ho avuto quando il mercato era caldo. Ora che il mercato si è raffreddato, non sono in competizione con tanti altri investitori per entrare in questi mercati. Stanno tutti facendo il contrario. Stanno tutti cercando la proprietà più economica con il più alto flusso di cassa possibile, senza pensare al futuro.

Rapinare:
Va bene. Quindi, se ho capito bene, stai cercando il giorno più alto sul mercato. Questa sarà una strategia per acquisire buone proprietà con uno sconto. Cercherai aree in cui molte persone si trasferiscono a causa dei risparmi fiscali, ma anche le persone si stanno appena trasferendo dalla California e si recano in determinate aree. In pratica vuoi raccogliere quel traffico in entrata, giusto?

David:
Prima che lo facciano tutti gli altri. Esatto. Non credo che altre persone stiano cercando opportunità lì perché pensano: “Oh, è una proprietà costosa. Voglio comprarne uno economico in questo momento. Vado a guardare il tempo. Penso che sia davvero importante. La maggior parte delle persone vive dove vive perché è lì che si trova il proprio lavoro. Ma poiché il lavoro diventa sempre più remoto, non devi vivere nel North Dakota. Le persone inizieranno a capirlo.
Perché sono a Fargo? Potrei vivere a Miami. Potrei vivere a Tampa. Potrei vivere in un posto come Corpus Christi dove fuori è bellissimo e posso ancora fare soldi. Quindi andrò a investire in quelle località. L'altra cosa che farò è utilizzare tutti gli strumenti a mia disposizione quando si tratta di finanziamenti.
Quindi userò sicuramente i prestiti FHA. Vado a hackerare una casa almeno una volta all'anno. Proverò a farlo di più se potessi farla franca. Se riuscissi a convincere una banca a concedermi un prestito, otterrei una residenza principale, ci vivrò per nove mesi, la affitterò e mi trasferirò in un'altra per qualsiasi motivo. Forse il mio lavoro si è trasferito o avevo un familiare malato, dovevo andare da qualche altra parte. Ma cercherò di farla franca con il 5% di proprietà in meno possibile nelle aree migliori che posso giustificare, così posso tenere più soldi nelle riserve perché ho meno probabilità di perdere di nuovo il mio portafoglio come se ha fatto ipoteticamente l'ultima volta se tengo più soldi in banca. Quindi non voglio abbassare il 20 o il 25% se devo.

Rapinare:
Va bene. Va bene. Tutte le buone risposte. L'ultimo. Come hai intenzione di ricostruire la tua squadra? Perché in teoria, tutta la tua squadra attuale se n'è andata. Sono fuori dalla finestra, sono amareggiati perché hai perso tutto, hanno perso il lavoro. Ora devi creare una nuova squadra. Come hai intenzione di assemblare quegli Avengers?

David:
Cercherò un gestore di proprietà nella zona che voglio prima acquistare le case perché non mi piace gestire la proprietà. E per me, questo è il pezzo più difficile dell'intero puzzle. Questo è il motivo per cui così tante persone gestiscono le proprie proprietà. È molto difficile trovare un buon gestore di proprietà. È più facile trovare un buon appaltatore o un buon tuttofare piuttosto che trovare il tuo gestore di proprietà che sia bravo.
Quindi questo è il pezzo più difficile. Voglio ottenere quello prima. Quando troverò l'amministratore della proprietà, so che avranno dei contatti in città. Conoscono il buon tuttofare. Conoscono i buoni appaltatori. Conoscono i pezzi di cui avrò bisogno perché tutti gli altri loro clienti condividono queste informazioni con loro.
Dicevo spesso: “Ehi, parla con il mio responsabile della proprietà. Non voglio affrontarlo. E poi scoprirei che il gestore della proprietà ora è in combutta con l'agente immobiliare rockstar che stavo usando perché quando li ha incontrati, hanno capito che stanno meglio.
Oppure avevo un gestore della proprietà che non era eccezionale e mi facevano un'offerta e non mi piaceva, quindi ho trovato la mia persona. E io ero tipo, va bene. Parla con il gestore della proprietà. Ti lasceranno entrare in casa. Quindi ora il gestore della proprietà dice: "Oh, questa persona è fantastica". Li stiamo prendendo come nostra persona di riferimento. Quindi, meglio sei, maggiore è l'esposizione che hai con altre persone, maggiore è la qualità dei referral che inizi a sviluppare.
Da lì, chiederò degli agenti più votati in città. Andrò e troverò le persone che possiedono proprietà immobiliari o vendono molte case. Mi aiuteranno a trovare le offerte. Quelle due persone mi aiuteranno a trovare l'addetto ai prestiti, che è uno dei posti più facili da trovare. E poi da lì, ho solo bisogno dell'appaltatore e ho i miei quattro core e posso iniziare ad acquistare in quel mercato.

Rapinare:
Va bene. Ora voglio sparare su cosa faresti con certe somme di denaro.

David:
Va bene. Questo è interessante.

Rapinare:
Sei pronto per questo? Va bene. Quindi cosa faresti con mille dollari? Hai perso tutto. Hai mille dollari a tuo nome.

David:
Con mille dollari, probabilmente organizzerei un meetup il più economico possibile. Lo soddisferei sicuramente con Chipotle perché non c'è niente che possa convincere più persone a presentarsi per un incontro che avere Chipotle. Dimostra anche che sei una persona di classe e di cui ti puoi fidare. Queste sono tutte qualità che piacciono agli amanti del Chipotle. Farò venire quante più persone possibile e stabilirò quanti più contatti possibile e farò la migliore impressione possibile. Probabilmente posso allungare quei mille dollari in molti di questi e avrò e-mail, numeri di telefono e nomi di tutte le persone che sono venute. Questo è il mio nuovo database.
Inizierò semplicemente riversandomi su quelle persone, costruendo relazioni, scoprendo come posso aiutarle e guadagnando la loro fiducia, che poi trasformerò in entrate attraverso qualsiasi attività immobiliare che ho sviluppato. Se diventassi un agente di prestito, un agente, un appaltatore, persino un tuttofare, quelle sono persone che alimenteranno i miei affari dicendo: “Ehi, questo ragazzo David qui è un tuttofare. Il mio amico ha bisogno di una nuova porta appesa a casa sua. Il mio amico ha bisogno di riparare un tubo che perde.
Inizierò a creare entrate da quelle relazioni. E ora ogni volta che incontro qualcuno per sistemare qualcosa nella loro casa, gli farò sapere: “Ehi, sto cercando di acquistare un immobile. Fammi sapere se conosci qualcuno che sta cercando di venderlo? Cercherò di ottenere alcuni accordi finanziari proprietari, alcuni finanziamenti creativi in ​​​​corso perché non ho un sacco di soldi, il che significa che ho bisogno di un sacco di persone nella rete.

Rapinare:
Va bene. Che ne dici di $ 10,000?

David:
$ 10,000 stanno migliorando. Ora, sono in una posizione in cui probabilmente posso ottenere un prestito FHA e cercherò qualcosa di circa $ 300,000 in cui il venditore pagherà i costi di chiusura. Dirò al mio agente che devono scrivere le offerte in questo modo. Cercherò di ottenere la casa più grande e migliore nel miglior quartiere possibile che sia il più brutto possibile.
Se è brutto ed è grande e si trova in un'ottima posizione, lo vorrò e mi limiterò a hackerare in casa quel fesso con una campagna di base. Affitterò le stanze se devo affittare le stanze. Trasformerò le stanze in stanze che possono essere affittate. Avrò una persona che ha una roulotte che non sta usando come parcheggio nella mia proprietà e la affitterò a qualcun altro.
Raschierò e artiglierò per trovare un modo per accumulare un flusso di cassa da quella prima proprietà che manterrà il mio mutuo il più basso possibile o forse mi metterà anche dei soldi in tasca per aiutare a comprare la casa successiva.

Rapinare:
Perfetto. Che ne dici di $ 50,000?

David:
50,000, comincio a sentirmi davvero bene. Continuerò a modificare la casa e farò tutto ciò che ho detto, ma dopo mi rimarranno dai 30 ai 40,000 dollari per poter acquistare un'altra proprietà. Quindi forse prendo un po' di quei 30 o 40 extra e li uso per migliorare la proprietà che ho comprato. Ora posso ospitare una tomaia da vero riparatore. Posso ottenere qualcosa che richiede molto lavoro e posso farlo valere di più, il che aumenta l'equità. E poi 12 mesi dopo posso rifinanziare e, si spera, tirare fuori di più e trasformare quei 50 iniziali in più come 80, 90, forse $ 100,000 dopo il rifinanziamento.
Quindi non potrò comprare qualcosa chiavi in ​​mano. Dovrò essere molto, molto intelligente e impegnarmi molto per trovare la proprietà che ha bisogno di molto lavoro ma che ha il massimo vantaggio. Va bene? È una casa di 2,800 piedi quadrati in un quartiere con altre case anch'esse grandi. Ma questa è quella con il tappeto verde e la brutta carta da parati e ha un cattivo odore. Tutti ci entrano e si voltano e dicono di no, perché vogliono qualcosa chiavi in ​​mano in quel quartiere e possono permetterselo. Questa è la casa che voglio andare a comprare e.
Sto facendo il gioco lungo. Quindi 12 mesi dopo, dopo averlo sistemato e averci messo un po' di soldi, un po' di sudore e qualche lacrima, i suoi valori sono aumentati di più perché i comp erano molto più alti del prezzo che pago. C'è uno spread maggiore tra alti e bassi rispetto ad altri quartieri con case più economiche in cui lo spread non è così significativo. Non hai molta carne con l'osso.
Dopo quel rifinanziamento, potrò ripetere di nuovo la stessa cosa, e allo stesso tempo potrò ospitare un hack. Quindi, se lo fai bene, avrai un hack in casa ogni anno e poi una proprietà superiore del fixer come questa, e li lavori contemporaneamente per diversi anni di fila.

Rapinare:
Nessun'altra domanda, Vostro Onore.

David:
Grazie mille. Va bene. Se non le dispiace, vorrei controinterrogare il testimone.

Rapinare:
Permesso.

David:
Lo permetterò.

Rapinare:
Lo permetterò.

David:
Sostenuto.

Rapinare:
Ecco qua.

David:
Stavi andando con il linguaggio di corte, ma sei andato con Michael Scott di The Office. Questo è ciò che è stato così divertente. Va bene, l'anno è il 2023. Hai perso l'intero portafoglio di affitti a breve termine, ma non hai perso il tuo spirito combattivo. Qual è il primo passo che farai per ricostruire il tuo impero?

Rapinare:
Beh, c'è una cosa in cui sono molto bravo ed è il marketing, le vendite ei contenuti. Quindi ricostruirò il mio sistema di contenuti, l'ecosistema e la piattaforma per rendermi di nuovo un'autorità e parlare davvero della scomparsa e degli errori che ho commesso e di come questi errori mi renderanno sempre più ricco. Quindi uscirò di fronte alla cattiva stampa di tutti gli errori che ho fatto perdendo tutto. Li possederò e realizzerò contenuti davvero stimolanti che mostreranno a chiunque che puoi ricostruire da zero a eroe tutto da capo. Va bene?
Quindi userò i miei contenuti come un'opportunità per raccogliere fondi. Non c'è motivo per me di scalare lentamente e ricostruire da zero se ho già le mie conoscenze. Penso che quando inizi nel settore immobiliare, devi andare molto piano perché non sai niente. Conservo ancora le mie capacità e conoscenze. Giusto? Quindi, in teoria, se mi appoggio agli errori che ho fatto, posso andare a raccogliere fondi da un investitore e usarli per entrare in proprietà che avranno un flusso di cassa.
Ora, voglio fare soldi il più velocemente possibile. Ho bisogno di essere flusso di cassa. In realtà ho bisogno di fare soldi. Quindi voglio capire come entrare in diverse proprietà che mi fanno guadagnare soldi fin dall'inizio. E per di più, voglio dimostrare un po' di credibilità e ristabilire un nuovo track record. Quindi probabilmente avvierei effettivamente una società di gestione immobiliare e gestirei Airbnb per altre persone.
Li aiuterei a fare molti soldi e proverei ad arrivare a 20 il più rapidamente possibile in modo da poter andare da un investitore e dire: “Ehi, guarda queste 20 proprietà che gestisco. Guadagno tutta questa somma di denaro per questi 20 proprietari. Posso farti quella somma di denaro. Farò l'equità del sudore in cambio dell'equità in quella proprietà.
Ora, probabilmente quello che farò è non investire denaro, chiedere all'investitore di finanziarlo, farlo finanziare dall'investitore e farò tutto. Cercherò di procurarmi l'affare. Lavorerò con agenti immobiliari. Arrederò il posto. ci penserò io. Farò di tutto. Farò in modo che l'investitore sappia che sto mettendo tutto quello che ho in questa casa.
Si spera un investitore strategico che reinvestirà con me 2, 3, 4, 5, 6, 7 volte. Questo mi darà un flusso di cassa, ma allo stesso tempo voglio anche lavorare sull'apprezzamento. Quindi, attraverso i miei diversi contenuti, attraverso tutto ciò che sto facendo, farò del mio meglio per unirmi ad altri sindacati e altri fondi come socio accomandatario, come un piccolo ruolo, qualunque cosa devo fare per entrare in un sindacato così che posso avere un piccolo pezzo di torta di qualcosa che alla fine sarà molto più grande.

David:
Che ruolo ti vedi giocare in quel sindacato? Come farai a dare valore a loro se non hai un sacco di soldi?

Rapinare:
Probabilmente le effettive relazioni con gli investitori. Sarò l'unico incontro con gli investitori, guidandoli attraverso tutto. Non necessariamente il numero che scricchiola. Lascerò che lo faccia il modellatore finanziario, ma mi occuperò del marketing. Sono davvero bravo con i funnel. So di poter creare un sistema di canalizzazione che raggiunge efficacemente un vasto pubblico, e quindi da quella canalizzazione, quel pubblico inizia a scendere lungo la canalizzazione e alla fine arriva al fondo.
Quindi, tra la raccolta fondi e il marketing vero e proprio, mi occuperò della lead generation in modo efficace per un fondo e questo si prenderà cura del mio apprezzamento. Quindi voglio provare a recuperare l'apprezzamento e il flusso di cassa il più rapidamente possibile. L'equità e il flusso di cassa alimentano, perché questi sono i due componenti necessari per uno stile di vita relativamente sostenibile nel settore immobiliare.

David:
Sì. Quello che mi piace di questo è che non ti affidi solo agli investimenti, ti affidi alle tue capacità di essere umano che hai sviluppato nel tempo per darti quella piccola spinta, quella spinta per aiutarti a costruire ricchezza. Molte delle persone che ascoltano questo hanno abilità a cui non pensano nemmeno. Sono nel marketing e non si rendono conto che potrebbero aiutare un sindacato raccogliendo fondi o pubblicando contenuti migliori. Giusto?
Analizzano le cose per vivere come forse un perito assicurativo o qualcosa del genere, e non stanno pensando a come possono aiutare ad analizzare le proprietà per un fondo. Quindi è molto, molto intelligente. Ora sembra che tu non stia scegliendo un mercato da ricostruire, giusto? Perché ti collegherai con qualcun altro che lo ha già fatto.

Rapinare:
Sto cercando di unirmi ad altri ecosistemi e costruirlo in questo modo. Voglio dire, se pensi a Elon Musk, per esempio, quando vuole avviare un'azienda, non è lui che lo fa davvero, giusto? Conosce le sue abilità. Il suo set di competenze è trovare la squadra giusta, delegarla, fornire la visione e in qualche modo assemblarla in quel modo. Ma non è mai quello che è nelle trincee che costruisce effettivamente quella compagnia da zero da un lato tattico quotidiano.
Quindi non voglio farlo. Non voglio essere la persona che sta facendo un BRRR live e inizia quel processo. Penso che il marketing possa risolvere molti di questi problemi per me e riportarmi dov'ero entro un anno se ci dedico davvero molto tempo e impegno. Quindi, dal punto di vista del mercato, sono un grande fan dei parchi nazionali. Quindi molto di ciò che proporrò agli investitori nelle persone con cui sto lavorando è quello di appesantire alcune di queste aree più resistenti alla recessione.
I parchi nazionali sono la Disneyland di madre natura, come dico sempre. Quindi, tutto ciò che rientra nel Grand Canyon, nelle Smokey Mountains, nello Yosemite, nello Yellowstone, so che saranno sempre proprietà davvero solide come una roccia e che è lì che probabilmente mi appesantirei se dovessi iniziare da qualche parte.

David:
Va bene. Ora, se hai intenzione di trovare una squadra qui per quanto riguarda le persone con cui ti collegherai, quali sono alcune cose che cercheresti nei sindacati o nei partner o comunque sia strutturato che renderebbe pensi che sia la persona a cui voglio agganciare il mio carro?

Rapinare:
Quindi dipende. Se stiamo solo parlando di me che collaboro con un investitore, voglio che un investitore silenzioso mi lasci fare le mie cose. Voglio un partner silenzioso come, “Ehi, so che sei bravo in questo. Mi hai bevuto e cenato. Non voglio avere niente a che fare con questo. Ho solo bisogno di tempo per lavorare quei soldi, fare le mie cose, abbracciare i miei errori e andare all in. Quindi, dal punto di vista degli investitori, sono sempre alla ricerca di un partner silenzioso. Dal punto di vista della squadra, questa è una buona domanda. Sapevo che sarebbe successo e probabilmente avrei dovuto prepararmi.

David:
Beh, probabilmente non l'hai mai fatto prima, giusto? Non hai trovato un sindacato in cui buttarti?

Rapinare:
No, è solo il mio sindacato. L'ho iniziato. Ho aperto il mio fondo. L'ho fatto oggi. Quindi probabilmente lavorerò. So cosa farò. Troverò una persona tipo project manager. Qualcuno che è molto analitico, qualcuno che è molto guidato dalla logistica e dai dettagli. Probabilmente sarà la prima assunzione della mia squadra perché sono pessimo in questo. Quello non è il mio concerto. Non sono bravo in questo. Sono un visionario. Non sono bravo nelle cose orientate ai dettagli.
Quindi ho bisogno di una controparte che mi tenga impegnato, mi mantenga sulla strada verso dove voglio andare. Quindi probabilmente un po' come un project manager o come un COO che è disposto a partire da zero, dalle fondamenta e costruire. Qualcuno che dice: “Ehi, sono pronto ad essere al verde con te per i prossimi due anni. Facciamo questa cosa. Qualcuno che non si concentra immediatamente sul vantaggio del flusso di cassa.

David:
Meraviglioso. Va bene. Diciamo che hai mille dollari. Cosa ne farai?

Rapinare:
Lo investirò in qualche tipo di corso o qualche tipo di educazione che mi renderà più intelligente, che mi farà guadagnare soldi. Investirò in questo, o cambierò il mio tipo di personalità e investirò in libri del valore di $ 1,000 e li leggerò. Userò quei mille dollari per rendermi più intelligente in qualche modo, perché non puoi fare molto con mille dollari nel settore immobiliare. Questo è sempre il consiglio. "Va bene. Se hai mille dollari…”

David:
Mille dollari ti danno molta conoscenza e saggezza attraverso i libri.

Rapinare:
Si, sono d'accordo.

David:
Brandon Turner aveva ragione su questo. Ha parlato di come qualcuno potrebbe avere 10 o 20 anni di saggezza della vita condensati in un libro da $ 10 e l'abbiamo semplicemente respinto come se non fosse un grosso problema, ma quanto sia prezioso in realtà.

Rapinare:
Sì. Voglio dire, puoi diventare infinitamente più intelligente con un libro, giusto?

David:
Sì.

Rapinare:
Quindi, che si tratti di quello o di una specie di piccolo curriculum, qualcosa che mi insegna. Devo solo capire come farmi sapere qualcosa che già non so.

David:
Devi anche capire come farti passare più di quattro secondi a fare una cosa senza far apparire qualcos'altro che devi fare. Perché sarà difficile leggere questi libri nel tuo stato attuale. Mi piace che.

Rapinare:
Sì. Beh, in teoria non avrò molto da fare.

David:
Bene, questo è un buon punto. Sì. Forse parte del denaro può essere speso assumendo un assistente virtuale per leggerti i libri o acquistarli su Audible. Suppongo che qualcuno l'abbia già preso.

Rapinare:
Udibile. Giusto.

David:
Sì. Va bene. Stessa domanda con $ 10,000.

Rapinare:
$ 10,000. Come ho detto, voglio ottenere un prestito in contanti il ​​prima possibile. Quindi probabilmente farò un accordo di arbitraggio per l'affitto o una sorta di operazione glamping stracciata, entrerò in un appartamento, proporrò un padrone di casa, lo pregherò di lasciarmi pubblicare su Airbnb. Se dicono di no, dirò: “Ehi, che ne dici di questo? Affittiamo il tuo appartamento su Airbnb e divideremo i profitti in modo che anche loro ottengano un po' di rialzo.
Quindi userò $ 10,000 per uscire e sostanzialmente pagare il mio deposito, il mio primo mese di affitto. A proposito, chiamiamolo da sei a $ 8,000 sui mobili e inseriscilo su Airbnb il prima possibile. Guadagna un po' di soldi. Questa è l'opzione uno. L'opzione due sarebbe come comprare una tenda da $ 3,000. Vai a trovare un proprietario di 50 acri, dì: “Ehi, posso mettere la mia tenda nella tua proprietà? Ti do il 25% del flusso di cassa che guadagno, e fondamentalmente elencato su Airbnb del campo alla moda. So che questo è possibile perché la mia tenda da $ 3,000 mi ha incassato $ 142,000 nei tre anni e mezzo di funzionamento. Quindi 10,000 dollari e prendine un paio, spero.

David:
Pacchetto glamour. Mi piace. Ok, ultima domanda. Ora hai $ 50,000. Cosa hai intenzione di fare con quello?

Rapinare:
Questa è davvero una bella domanda. Penso che me ne andrò... Hai detto l'hack della casa. Quindi non lo farò perché sarebbe una risposta sbagliata, ma è stata una buona risposta e sono geloso che tu l'abbia detto per primo. Probabilmente cercherò di ottenere un secondo mutuo per la casa e affittare quella proprietà su Airbnb. Quindi cercherò di ottenere una proprietà da 250K, $ 300,000 in uno di quei parchi nazionali di cui abbiamo parlato. Probabilmente non gli Smokies. Verrò spinto fuori da lì, ma probabilmente da qualche parte come Hawking Hills, Ohio.
Comprerò una proprietà lì e la farò sistemare in modo da poter guadagnare un po' di soldi. Perché ho perso tutto, quindi devo pagare le bollette. Ho una famiglia, hanno fame. Voglio assicurarmi che stiano tutti bene. L'equilibrio può essere raggiunto il prima possibile.

David:
Ecco qua gente. È magnifico. Rob, questo è il nostro piano. Se ci lasciassi cadere nel bel mezzo del nulla, spezzati dalla paura, senza il nostro portafoglio, ma con la consapevolezza che abbiamo ora, cosa faremmo per ricominciare da capo. Rob, qualsiasi cosa a cui hai pensato quando mi stavi parlando a cui non avresti pensato o ti sei sentito dire perché non avevi idea di cosa avresti detto quando ti ho fatto questa domanda che hai pensato, "Ooh , è davvero buono. Voglio martellare quel punto a casa "?

Rapinare:
Sì. Tutto davvero. Ma lo dirò perché il mio pensiero immediato è stato: “Oh, creerò contenuti e raccoglierò fondi in questo modo. Farò la cosa in cui sono bravo e convincerò le persone a credere in me attraverso i social media. Perché l'ho già fatto. Lo faccio tutti i giorni adesso, giusto? Tuttavia, la cosa che non avevo considerato è che stai adottando l'approccio di base e utilizzerai i tuoi mille dollari per organizzare diversi meetup e portare le persone lì, ricevere le loro e-mail, ottenere i loro contatti, connettersi con loro, fare rete con loro, vedi se puoi collaborare con loro, vedi se investiranno nel tuo primo affare. Sono esattamente la stessa cosa. Sono solo versioni diverse l'una dell'altra e questo mi piace.

David:
Beh, non ho il tuo bell'aspetto robusto, quindi è più difficile per me creare tanta attenzione e contenuti sui social media, ma se mi metti di fronte a qualcuno di persona, posso fare la mia magia. Quindi vorrei poter fare quello che stavi facendo tu. Organizzerai un incontro di fronte a circa 90,000 persone perché sono tutte le visualizzazioni che ottieni. Se facessi un video, probabilmente otterrebbe 14 visualizzazioni.

Rapinare:
No, hai appena raggiunto i 10,000 iscritti. Stai andando avanti nel mondo, amico mio.

David:
Quanti ne avete?

Rapinare:
550

David:
È la stessa cosa che fa Brandon. Brandon dice: “Ottimo lavoro. Sei arrivato a centomila follower su Instagram e lui a circa 300,000. Va bene. Quindi, se le persone vogliono vedere, se le persone vogliono diventare uno di quei 200 e qualcosa di migliaia di abbonati che hai su YouTube, dove possono trovarti?

Rapinare:
Guarda, possono trovarmi sul canale YouTube di Robuilt, ROBUILT. Di recente ho anche realizzato due video per il canale YouTube di BiggerPockets. Quindi vai a dare un'occhiata al canale YouTube di BiggerPockets. Ci sono alcuni dei migliori video che abbia mai fatto. Sono davvero entusiasta di loro e voglio fare di più. E tu?

David:
Puoi trovarmi @davidgreene24 ovunque, anche su YouTube. Quindi, se vuoi essere una di quelle 10,000 persone, che in realtà è, se ci pensi, stanno ricevendo una quota maggiore della mia attenzione rispetto alla tua perché sei già così grande.

Rapinare:
È vero, è vero.

David:
Sono solo questo piccoletto nello spazio. Quindi vuoi attirare l'attenzione individuale, guardami su youtube.com, @ davidgreene24 o qualunque sia il tuo social media preferito. Puoi seguirmi lì. Puoi anche controllare il mio sito Web all'indirizzo davidgreene24.com. Questo tipo di mostra tutte le cose che posso offrirti, i modi in cui posso aiutarti. Ci sono molte cose diverse che facciamo, quindi è bello seguirci lì. E poi venerdì sera vado in diretta su YouTube dove le persone possono venire e possono fare domande e possono imparare. Questo è solo il momento migliore al mondo per imparare cose.
Se non ti piace imparare, questo è un periodo schifoso per essere vivo perché non c'è alcun vantaggio. Ma se ti piace imparare, potresti semplicemente imparare quasi tutto il giorno ogni singolo giorno. Riesci a immaginare di vivere 1400 anni fa e di essere solo in mezzo al bosco con te e il tuo vicino più vicino era Dio solo sa quanto lontano e tutto ciò che avevi era forse il tuo coniuge per essere lì con te e dovevi imparare facendo piuttosto che adesso come i filosofi più saggi del mondo, le persone più intelligenti, le persone che hanno dedicato anni a studiare solo un minuscolo elemento della vita come la psicologia e poi un minuscolo elemento all'interno della psicologia, come la psicologia cognitiva, puoi ottenere tutte queste informazioni fondamentalmente per gratis se ci metti il ​​tempo.
È un po' pazzesco a quante informazioni abbiamo accesso. Voglio incoraggiare tutti a trarne vantaggio perché la tua vita cambia davvero man mano che impari più cose.

Rapinare:
Bene, dirò questo, la cosa che mi fa sempre inciampare sulle persone 1,400 anni fa, davvero fino a 100 anni fa, non avevano AC David. Non avevano l'aria condizionata. Erano solo caldi tutto il tempo. No grazie. Mi piace il 2023. E con questo, lasciatemi solo dire se vi piace questo episodio, se è stato un bel colpo di scena, se vi piace l'universo parallelo di me e David che perdiamo tutto e vi abbiamo dimostrato come potremmo ricostruire il nostro stato economico, facci un favore, lasciaci una recensione a cinque stelle sull'app Apple Podcast o ovunque ascolteresti il ​​tuo podcast. Ci aiuta non poco. Ci aiuta a raggiungere la vetta delle classifiche. Quando siamo in cima alle classifiche, questo viene servito a nuove persone che forse vogliono entrare nel settore immobiliare.
E se abbiamo mai detto qualcosa che potrebbe aver cambiato la traiettoria della tua vita in modo positivo, possiamo farlo per altre persone. Se ci aiuti con una piccola piccola recensione a cinque stelle.

David:
Otteniamo anche ospiti migliori per gli spettacoli se siamo in cima alla classifica e quindi possiamo creare contenuti migliori per te. Grazie mille, Roby. Apprezzo che tu condivida tutto ciò che hai fatto. La tua intuizione è geniale come sempre. Ci tirerò fuori di qui. Questo è David Greene per Rob "niente AC8 per me" Abasolo che firma.