La sentenza NAR-DOJ divide gli agenti su commissioni, regole di quotazione tascabili

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A sentenza del tribunale a favore dell'Associazione nazionale degli agenti immobiliari su un'indagine del Dipartimento di Giustizia ha suscitato una serie di reazioni da parte di agenti, broker e altri operatori del settore, dimostrando divisioni all'interno del settore su due delle regole NAR sulle commissioni acquirente-broker e sugli elenchi tascabili.

Giovedì, un tribunale distrettuale federale di Washington, DC, ha annullato la richiesta del Dipartimento di Giustizia di informazioni da parte della NAR su:

• la regola di partecipazione, che impone agli intermediari di quotazione di offrire un'offerta unilaterale e globale di compenso agli intermediari acquirenti al fine di presentare un'inserzione in un servizio di quotazione multipla affiliato all'agente immobiliare
• la Politica di Cooperazione Chiara, che richiede agli intermediari di quotazione di presentare un annuncio al proprio agente immobiliare affiliato MLS entro un giorno lavorativo dalla commercializzazione di una proprietà al pubblico

Non è chiaro a questo punto cosa significhi la sentenza per l'indagine del Dipartimento di Giustizia sulle politiche della NAR o se l'agenzia farà appello contro la decisione del tribunale distrettuale.

Indipendentemente da ciò, queste regole continueranno a essere dibattute poiché sono anche oggetto di numerose cause antitrust intentate contro NAR intentate da soggetti privati, alcuni dei quali l' Il Dipartimento di Giustizia è intervenuto e sembra pronto a continuare a farsi coinvolgere.

La scorsa settimana, il ha chiesto il Dipartimento di Giustizia di presentare una memoria amicus in uno di questi casi riguardante la Politica di Chiara Cooperazione e una corte d'appello ha accolto la richiesta dell'agenzia. Lunedì la corte ha concesso al Dipartimento di Giustizia fino al 13 marzo per presentare la sua memoria e ha concesso alla NAR fino al 20 aprile per presentare una memoria di risposta sul caso.

Agenti, broker e altri che hanno commentato l'articolo di Inman sulla sentenza NAR-DOJ erano contrastanti per quanto riguarda i loro pensieri sulla sentenza e sulle regole NAR in questione.

Alcuni hanno visto l'indagine del Dipartimento di Giustizia come un classico esempio di “eccessivo intervento del governo” e hanno lodato la decisione della corte.

“La cosa triste in questo caso è quanto ha dovuto spendere la NAR per difendere una decisione così basata sul buon senso?” ha detto il co-fondatore di Keller Williams, Joe Williams.

“Questo è stato pagato da tutti gli agenti immobiliari che lavorano duro attraverso le loro quote? Il superamento del governo classico. Buon lavoro NAR!”

Jeff Stewart, un agente di RE/MAX Homefinders, ha affermato che l'indagine ha rivelato un pregiudizio del governo nei confronti del settore immobiliare e mirava ai dollari delle tasse.

"Al governo non piace il fatto che gli agenti immobiliari siano per lo più tutti imprenditori indipendenti - con i benefici fiscali che ne derivano", ha detto Stewart.

“Ci sono ca. 2 milioni di noi negli Stati Uniti vorrebbero diventare dipendenti W-2. Cambiare la struttura delle commissioni cooperative non rimetterà i soldi nelle mani del venditore. Si tratta di un pool limitato di risorse e se gli acquirenti devono pagare un agente dell'acquirente, quelle sono risorse che andrebbero all'acconto e ai costi di chiusura. Tornerà dalle mani del venditore nelle concessioni di transazione per far funzionare l'accordo. Evidentemente l’attuale amministrazione ha un grosso problema con il modello industriale e sta rincorrendo le entrate fiscali”.

Altri consideravano le regole di cui si occupava l'indagine del Dipartimento di Giustizia come non-problemi.

"Bene; abbiamo molti problemi da risolvere in questo paese”, ha affermato Kevin McGrath, broker dirigente di Long & Foster, in merito alla sentenza della corte. "Questo non è uno di questi."

"La legge dei contratti determina il modo in cui gli agenti vengono pagati, sia dall'acquirente direttamente che tramite il venditore, che utilizza i proventi della vendita della loro proprietà da parte dell'acquirente per pagare gli agenti coinvolti nella transazione", ha affermato Sharon Mulholland, un agente della Mulholland Realty.

Dick Stoner, broker della Reist Corporation, ha sottolineato che le commissioni acquirente-broker non sono diverse dagli altri incentivi per i venditori.

"[Un] venditore può offrire qualunque promozione desideri, che si tratti di pubblicità estrema o post sui social media o commissioni di agenti acquirenti", ha affermato Stoner.

"Alcuni venditori di prodotti offrono la consegna pagata il giorno successivo e altri incentivi per guardare e acquistare i loro prodotti e l'offerta di commissioni dell'agenzia acquirente è la stessa: qualcosa per attirare più acquirenti (quelli con agenti) per una particolare vendita."

Altri hanno chiesto alla NAR di apportare modifiche alle regole attuali, dicendo che era la NAR a “esagerare”.

"Come agente disprezzo assolutamente le linee guida di chiara cooperazione imposte dalla NAR", ha affermato Patrick Harris, un agente di RE/MAX Crossroads. “Sento che è eccessivo e professionalmente infondato. Se un venditore non vuole inserire la propria proprietà nella MLS ma è disponibile a commercializzarla in modo amichevole in modi diversi da NAR e nessuna associazione statale o locale non dovrebbe avere voce in capitolo. È tra l'intermediario di quotazione e il venditore. In definitiva, il venditore dovrebbe essere in grado di fare ciò che è nel suo migliore interesse”.

"[Se] la NAR si preoccupasse davvero di fare ciò che è giusto per acquirenti e venditori, [dovrebbero] dichiarare l'agenzia limitata e la doppia agenzia come pratiche non etiche", ha aggiunto. “Non puoi avere due maestri e svolgere il tuo lavoro in modo efficace. Qualcuno si sente sempre offeso e l’unica che vince veramente è l’intermediazione con la doppia busta paga”.

Per quanto riguarda la regola di partecipazione, Harris ha sostenuto di consentire che la commissione dell'agente acquirente venga incorporata nell'ipoteca dell'acquirente.

"Il motivo principale per cui la commissione dell'agente acquirente è integrata nel contratto di quotazione è che la maggior parte dei finanziatori rifiuta di consentire che la commissione dell'agente acquirente faccia parte del finanziamento dell'acquirente", ha affermato.

“Onestamente la situazione deve cambiare e se deve cambiare con la forza, mi va bene. Detto questo, il venditore ha il suo rappresentante e anche l'acquirente merita di avere un rappresentante per negoziare per suo conto. L’intero processo è contorto”.

Derek Eisenberg, broker aziendale per il discount brokerage Continental Real Estate Group, ha risposto che è un "errore" che gli istituti di credito non consentano il finanziamento delle commissioni degli agenti acquirenti.

"Finché è nella dichiarazione di chiusura, può essere finanziato", ha detto. “Tuttavia, se un creditore partecipasse a una cerimonia, le parti potrebbero semplicemente gonfiare il prezzo e farlo pagare al venditore. C’è sempre più di un modo per scuoiare un gatto”.

Ralph Odierna, un agente della Coldwell Banker Realty, ha spinto la NAR a richiedere ai suoi membri di utilizzare accordi acquirente-intermediario quando ottengono nuovi clienti acquirenti.

"L'accordo di quotazione garantisce una commissione al broker perché ha stipulato un accordo contrattuale e l'agente di quotazione è registrato come rappresentante del venditore", ha affermato. "L'agente dell'acquirente dovrebbe essere tenuto a fare lo stesso, stipulare un accordo di intermediazione dell'acquirente in modo da rappresentare contrattualmente l'acquirente."

Fran Brooks, un agente della Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, ha convenuto che tutti gli agenti acquirenti dovrebbero utilizzare tali accordi.

"[Un] direttore delle vendite, incoraggio fortemente i nostri agenti a usarli, pochi lo fanno, tutti dovrebbero", ha detto.

Altri ancora hanno reagito a un commento di Stephen Brobeck, membro senior della Consumer Federation of America, che ha affermato che la sentenza “limiterà la capacità del Dipartimento di Giustizia di indagare sulle politiche industriali anticoncorrenziali che costano ai consumatori miliardi di dollari ogni anno”.

La CFA ha spinto per a divieto per i venditori di case di offrire commissioni agli agenti acquirenti, sostenendo che la pratica costituisce “un’ingiusta limitazione del commercio”. NAR ha sostenuto che le commissioni sono e sono sempre state negoziabili e che le commissioni sono fissate dal mercato.

"Alla conferenza della NAEBA Steve Brobeck del CFA ha dichiarato di ritenere che gli agenti acquirenti vengano pagati 'troppo' per proprietà di alto valore ed ECCO perché CFA ha i suoi pantaloncini collettivi in ​​un mucchio!" ha affermato Andrew Show, intermediario acquirente presso Buyer's Resource Realty Services. "La loro richiesta di 'divieto' è priva di senso e di merito."

Brobeck ha detto a Inman che Snow ha interpretato male ciò che ha detto e ciò che ha scritto negli ultimi rapporti.

"Quello che ho detto è che penso che la difesa del settore delle commissioni del 5-6% rifletta in una certa misura il loro desiderio di preservare grandi guadagni per la vendita di proprietà ad alto prezzo", ha detto Brobeck in una dichiarazione inviata via email.

“E non ho mai chiesto un 'divieto' su queste tariffe, ma solo il sostegno alle politiche di settore, come le commissioni disaccoppiate, che consentirebbero a un mercato competitivo di fissare le tariffe. La mia ipotesi è che in un mercato veramente competitivo in termini di prezzi, il compenso annuo degli agenti più competenti e di successo aumenterebbe e non diminuirebbe, in parte perché ci sarebbe meno scrematura da parte degli agenti marginali (identificati nei dati del settore) Rapporto PERICOLO 2015). "

Eisenberg, che ha lavorato come consulente per la CFA, ha affermato che molti commentatori non hanno colto il punto sollevato dal watchdog sulla libertà di negoziare gli onorari con il proprio professionista.

"Se due persone entrano in causa, l'attore negozia una tariffa salariale con il suo avvocato e l'imputato negozia una tariffa salariale con il suo", ha detto Eisenberg.

“Quando i 49ers affrontano gli Eagles oggi, perché Philadelphia ospita San Francisco, gli Eagles non possono dire quanto pagano i 49ers al loro staff tecnico o ai giocatori. Quando un investitore vende 1,000 azioni AT&T tramite Morgan Stanley, Morgan Stanley non può dichiarare quanto Merrill Lynch viene pagata per procurarsi un acquirente per quelle azioni.

"Il settore immobiliare è l'unico settore in cui l'acquirente non può negoziare quanto viene pagato il proprio personale professionale (l'intermediario dell'acquirente)."

Brobeck ha sottolineato che i suoi critici non hanno detto perché vietare ai venditori di offrire commissioni agli agenti acquirenti non si tradurrebbe in una maggiore concorrenza per i servizi di intermediazione immobiliare.

"Nessuno dei commentatori spiega perché il disaccoppiamento delle commissioni non porterebbe a un mercato più competitivo nei prezzi, un obiettivo tradizionalmente conservatore sostenuto dal CFA che vorremmo fosse condiviso dagli agenti immobiliari", ha affermato.

In risposta all'affermazione di un commentatore secondo cui avrebbe resistito all'offerta di un dibattito, Brobeck ha affermato che lui e CFA sono sempre pronti a discutere pubblicamente o privatamente le loro critiche alle politiche di intermediazione immobiliare.

"Ho deciso di rispondere a ogni singolo membro del settore che mi ha chiamato o scritto", ha detto.

“Ciò che mi sorprende, anzi mi stupisce, è che durante i circa 30 anni in cui ho pubblicato rapporti, né la NAR né i suoi affiliati (con l’eccezione del Council of MLS di recente) mi hanno invitato a riunioni del consiglio o conferenze di settore dove avrei voluto avere la possibilità di spiegare e discutere le nostre critiche.

“Nei molti anni in cui abbiamo criticato le polizze bancarie e assicurative, mi è stato spesso chiesto di partecipare ai loro incontri di settore per discutere di queste polizze”.

Brobeck ha detto di aver parlato al consiglio di amministrazione della CMLS all'inizio di dicembre.

E-mail Andrea V. Brambila.

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• Fonte: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/