Promesse, promesse: cosa succede se un inquilino commerciale non funziona?

Promesse, promesse: cosa succede se un inquilino commerciale non funziona?

Timestamp: 11 gennaio 2023 10:00
Nodo di origine: 1898388

I contratti di locazione commerciale prevedono che gli inquilini paghino l’affitto. Tale requisito, tuttavia, è solo l’inizio. Gli inquilini accettano inoltre di contribuire alle tasse sugli immobili. Accettano di mantenere l'assicurazione. Accettano di mantenere lo spazio pulito e in condizioni decenti. Accettano di riferire determinate informazioni al proprietario dell'immobile. Si impegnano a non mettere spazzatura sul marciapiede o brutti cartelli alle finestre. In breve, promettono di fare ogni genere di cose oltre al semplice pagamento dell’affitto. Molti inquilini mantengono ciò che promettono, ma altri no. In tal caso cosa può fare il proprietario di un immobile?

Se leggi qualsiasi contratto di locazione commerciale, vedrai che il proprietario dell’immobile può recedere dal contratto di locazione se l’inquilino non mantiene le sue promesse. Il contratto di locazione dice anche che se l'inquilino è inadempiente, il proprietario può entrare nello spazio e rimuovere l'inquilino e i suoi averi. Il proprietario ha inoltre il diritto di cambiare le serrature o di spegnere le utenze. Il proprietario potrebbe aver bisogno di dare all'inquilino un avvertimento e un periodo di grazia per ripulire il suo atto, ma alla fine un inadempimento dell'inquilino dà diritto al proprietario di esercitare tutti i tipi di rimedi draconiani. Molti contratti di locazione commerciale prevedono inoltre che, in caso di inadempienza, il proprietario dell'immobile può prelevare il deposito cauzionale dell'inquilino e chiedere a quest'ultimo di ripristinarlo, recuperare l'affitto gratuito consentito durante la costruzione iniziale dell'inquilino e accelerare l'affitto attraverso il fine del contratto di locazione. Sì, se leggi un contratto di locazione commerciale espone molte cose spaventose che possono accadere a un inquilino.

Non così in fretta! I tribunali spesso ostacolano il proprietario di un immobile che vuole rescindere un contratto di locazione o intraprendere altre azioni draconiane. I tribunali concluderanno che i peccati dell’inquilino non erano abbastanza gravi da giustificare il licenziamento o azioni simili. L'inquilino spesso prometterà di fare meglio. Il tribunale spesso crederà all'inquilino e gli darà un'altra possibilità, una terza e una quarta. Per finire, questo processo avverrà spesso a un ritmo terribilmente lento, almeno nella città di New York, perché i tribunali sono così sopraffatti dalle controversie tra proprietario e inquilino e da altre controversie.

Il risultato netto è che i proprietari di immobili non dovrebbero credere di avere effettivamente il diritto di rescindere un contratto di locazione o di esercitare altri diritti estremi per l’inadempimento di un inquilino, soprattutto se si tratta di un inadempimento che l’inquilino può sostenere sia irrilevante. Un po’ di affitto non pagato potrebbe essere irrilevante. Molti mesi di affitto non pagato probabilmente non lo sarebbero, ma il tribunale probabilmente concederebbe comunque più tempo all'inquilino. Ci vorrà ancora parecchio tempo per arrivare a quella decisione. Una tenda strappata potrebbe rappresentare una violazione immateriale dell’impegno dell’inquilino di mantenere lo spazio come ristorante di classe “A”, ma il mancato mantenimento dell’assicurazione come richiesto dal contratto di locazione potrebbe non esserlo. Questo spetta al giudice. Molti giudici sembrano pensare che i proprietari di immobili semplicemente possiedano proprietà e guadagnino denaro, abbiano accumulato enormi riserve di liquidità nel corso degli anni e dovrebbero essere in grado di risucchiarle, cosa che normalmente non è vera.

In risposta, i proprietari di immobili dovrebbero pensare a incorporare nei loro contratti di locazione la capacità di rispondere alle inadempienze degli inquilini in modi meno drammatici rispetto alla risoluzione del contratto di locazione o alla rimozione dell’inquilino dallo spazio affittato.

Gli interessi e le penalità per l'affitto non pagato sono le prime e più ovvie armi che ogni proprietario dovrebbe incorporare nel suo contratto di locazione. È sorprendente vedere quanti contratti di locazione, in particolare quelli più vecchi, non prevedono tali pagamenti. Di solito i tribunali li applicano, anche se potrebbe volerci del tempo. Se un inquilino si rende conto che alla fine sarà in difficoltà per interessi di mora ad un tasso elevato e penali per il ritardo, ciò potrebbe creare un incentivo sufficiente per pagare in tempo. Se l'inquilino è a corto di soldi, il proprietario vorrà che l'inquilino abbia un incentivo a pagare l'affitto prima di altri obblighi.

Gli inquilini si assumono anche molti obblighi significativi oltre all’obbligo di pagare l’affitto. Un proprietario preoccupato potrebbe provare a inserire misure monetarie nel contratto di locazione per rispondere a determinate inadempienze. Ad esempio, se un inquilino promette di rimanere aperto per determinate ore, allora un tribunale probabilmente non consentirà al proprietario di rescindere il contratto di locazione se l'inquilino viola la sua promessa, ma un tribunale potrebbe benissimo imporre un pagamento formidabile per ogni ora in cui l'inquilino è rimasto aperto. chiuso quando hanno accettato di rimanere aperti. È utile per il proprietario includere una frase che spieghi perché il pagamento è ragionevole e perché è importante che l'inquilino rimanga aperto.

Anche molte altre questioni legate al contratto di locazione potrebbero essere convertite in obblighi di pagamento. Come altro esempio, invece di vietare all’inquilino di vendere il contratto di locazione o di subaffittare lo spazio a qualcun altro, forse il contratto di locazione potrebbe consentire automaticamente determinate transazioni di questo tipo ma richiedere anche un adeguamento dell’affitto se si verificano. Non è necessario che sia una situazione binaria o “sì/no”.

Se il contratto di locazione ha un garante e il proprietario dell'immobile si preoccupa che il garante mantenga una certa solidità finanziaria, un tribunale probabilmente non consentirebbe al proprietario dell'immobile di risolvere il contratto di locazione se il garante scende al di sotto dello standard finanziario richiesto. Il contratto di locazione potrebbe, tuttavia, richiedere un aumento dell’affitto per compensare il proprietario che si è assunto un rischio maggiore del previsto.

Se l’affittuario permette che la spazzatura si accumuli nei posti sbagliati o nei momenti sbagliati, qualsiasi contratto di locazione spesso consentirà al proprietario dell’immobile di ripulire il disordine a spese dell’affittuario. Potrebbe avere più senso imporre semplicemente una tassa per aver creato il pasticcio, sempre con una spiegazione del perché è importante che tali pasticci non accadano e perché la tariffa è ragionevole.

In breve, qualsiasi proprietario di un immobile dovrebbe cercare di dotarsi di un arsenale di armi grandi e piccole da usare contro un inquilino inadempiente. Queste armi possono includere la risoluzione del contratto di locazione, ma dovrebbero anche includere misure minori che diano al proprietario un rimedio pratico per qualsiasi inadempienza, dato che i tribunali non risolveranno facilmente i contratti di locazione.

La chiave qui è creare conseguenze più piccole e più immediate per comportamenti scorretti. Le conseguenze piccole e immediate potrebbero essere più dolorose di quelle più grandi, che difficilmente sopravviveranno al controllo di un tribunale. Se il proprietario può e accelera tutto l'affitto dovuto negli ultimi sette anni di contratto di locazione e l'inquilino improvvisamente deve pagare sei o sette cifre di affitto accelerato, allora molti inquilini semplicemente si arrenderanno. Ciò di solito significa accamparsi nello spazio senza pagare l'affitto e gestire l'attività dell'inquilino fino all'arrivo dello sceriffo o dello sceriffo.

I diritti draconiani del proprietario possono lasciare l'affittuario senza speranza. Pertanto, l'inquilino spesso smette di provare. Conseguenze minori potrebbero essere sufficienti, almeno a volte, per insegnare a un inquilino che il proprietario dell’immobile non dovrebbe essere sempre l’ultimo a essere pagato dopo le buste paga, i fornitori e le distribuzioni ai proprietari dell’inquilino. Il proprietario dell’immobile non è il partner dell’affittuario! D’altra parte, se l’inquilino è il partner di fatto del proprietario dell’immobile, allora il proprietario vuole essere in grado di intraprendere azioni piccole ma serie per ispirare l’inquilino a prendere sul serio tale partnership.

Timestamp:

Di più da Forbes RE