Ci sono alcuni bandiere rosse di investimento immobiliare che un investitore dovrebbe SEMPRE cercare. Se non lo fai, potresti finire nella stessa situazione di Davide Pere, che ha appena concluso a processo quadriennale dopo che un venditore ha cercato di sbarazzarsi di un affare che non valeva nemmeno la pena. Ma David non era un novellino quando è successo. Questo è stato il terzo affare di David dopo aver avuto più unità al suo attivo. E anche se è stato in grado di abbandonare la causa, i lati negativi, anni di stress e opportunità sprecate sono ciò che vuole assicurarsi che tu NON ripeta.
Questo affare non sembrava strano all'inizio, ma non appena è arrivata la chiusura, le difficoltà hanno iniziato a strisciare fuori da ogni angolo e fessura di questa proprietà. Locazioni truccate? David li ha! Relazioni stranamente intrecciate tra venditori e gestori di immobili? C'è anche lì! Riparazioni che non sono mai state fatte? Scommetti! E questo non è nemmeno il peggio dell'affare andato storto. La storia diventa ancora di più incredibile, fraudolento e decisamente confuso mentre David versa il tè.
Ma questa non è una festa della pietà. Tutto mentre questa causa era in corso, David ha ridimensionato il suo portafoglio di proprietà in affitto, raggiungendo libertà finanziaria, e continuando a fare del suo meglio per accumulare ricchezza. Questa storia NON ha lo scopo di spaventarti dall'investire, ma di mostrarti che qualsiasi affare, non importa quanto brutto possa essere, può essere un lezione di apprendimento che ti permette di raggiungere i tuoi obiettivi ancora più velocemente!
CLICCA QUI da ascoltare su Apple Podcast.
Ascolta il podcast qui
Leggi la trascrizione qui
David:
Questo è il podcast show 734 di BiggerPockets.
David:
Chiedi sempre al tuo avvocato di esaminare tutto ciò che è insolito o direi la maggior parte delle cose, ma soprattutto tutti i contratti insoliti con cui hai a che fare. Se non è qualcosa con cui hai a che fare regolarmente, chiedi al tuo avvocato di esaminarlo. Il numero di volte in cui il mio avvocato mi ha detto che se gli avessi fatto vedere qualcosa prima, mi avrebbe fatto risparmiare denaro è... Già. Ho imparato quella lezione più volte di quanto avrei dovuto imparare quella lezione, ma questo è stato sicuramente il più grande apprendimento di quella lezione.
David:
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è David Greene, il tuo ospite del podcast BiggerPockets Real Estate, il più grande, il migliore, il peggior podcast di investimenti immobiliari del mondo, qui oggi con il mio stellare co-conduttore, aiutante e partner nella lotta al crimine, Rob Abasolo. Rob, come stai oggi?
Rapinare:
Sai cosa? Mi sento più allegro perché penso che dopo essere stato malato per 16 giorni, David, penso di averlo battuto. Penso di averlo battuto. Penso di essere tornato al mio solito io.
David:
Parliamo delle cose che ti ho visto superare nel breve periodo di tempo in cui ti ho conosciuto e abbiamo ospitato un podcast. Sei entrato in forma fisica e poi hai distrutto la parte bassa della schiena e hai passato mesi praticamente come un invalido. Hai avuto 75 cc di micio pompato fuori dalla tua gola in quella che è stata probabilmente la condizione della gola più dolorosa di sempre. Abbiamo registrato un podcast in cui non potevi davvero parlare e usi uno di quei sintetizzatori vocali che le persone si tengono al collo solo per poter dire qualcosa. La gente non ne aveva idea.
Rapinare:
Il livido delle scale?
David:
Sì, il peggior livido che abbia mai visto in vita mia, il che la dice lunga sulla mia esperienza sportiva e nelle forze dell'ordine. Il tuo sedere sembrava una versione di una galassia diversa con tutte le complessità in essa contenute. Non ho mai visto un livido del genere e in qualche modo sopravvivi anche a quello.
Rapinare:
Sai che amo Interstellar. Sony, Galaxy, posso andare. Sono sempre un fan di. Ma sì, amico, quello è stato probabilmente il peggiore. Lezione appresa qui per tutti. Non scendere le scale di legno quando piove indossando Crocs, perché l'ho fatto e sono scivolato ed ero arrabbiato con me stesso perché ero tipo, mi faceva male. Lascerà il segno. Poi il giorno dopo, tutti dicevano: "Oh, cielo, devi andare dal dottore". Ero tipo “Va bene. Probabilmente starò bene. Un mese dopo, finalmente si è chiarito. Quindi non possiamo nemmeno dimenticare, David, quando sono diventato il co-conduttore del podcast BiggerPockets, ho avuto COVID. Alla prima audizione, al primo spettacolo che abbia mai fatto, penso sia stato con Kendra Hall, ho avuto il COVID e tutti mi hanno detto: "Puoi farlo?" Ero tipo "Oh, sì, mi sento benissimo" e poi dentro stavo morendo.
David:
Quindi non abbiamo ancora mai visto Abasolo al completo. Mondo, sei messo in guardia. Sta arrivando. Quindi le scale di legno, la pioggia e le Crocs sono diventate l'intersezione di una tempesta perfetta che ti ha portato a ricevere il peggior livido sul sedere nella storia dell'umanità. Questo è un buon seguito nello spettacolo di oggi perché nello spettacolo di oggi, intervistiamo David Pere che tira indietro le tende e mostra le verruche di un affare andato male che raramente riesci a sentire, ma questo è BiggerPockets e ti offriamo più valore di tutti gli altri. David condivide alcuni degli esempi di come una tempesta perfetta ha colpito un accordo che aveva che era un'opzione di locazione, che imparerai di più su cosa c'è nello show, tutte le cose che sono andate storte, ma soprattutto, come ha li ha contrastati, si è ripreso e ha costruito un portafoglio molto più grande di quello che aveva prima che accadesse.
Questa è un'opportunità rara e unica per vedere cosa succede nel settore immobiliare che non è la buona notizia che tutti condividono. Parte di ciò è dovuto al fatto che negli ultimi otto anni non ci sono state altro che buone notizie poiché l'intero mercato è appena esploso. Anche se hai commesso un milione di errori, gli affitti in aumento e il costo in aumento del bene potrebbero coprirli. Ma molto sta iniziando a cambiare e sentirete sempre più storie come questa di affari andati male e soldi persi, perché si possono perdere soldi investendo proprio come si possono fare soldi, e è ancora più importante non perdere denaro che guadagnare denaro nel settore immobiliare. Quindi lo otterrai oggi. Rob, quali erano alcune delle tue parti preferite dello show di oggi?
Rapinare:
Beh, direi che questo è un affare davvero interessante proprio perché ha spuntato tutte le caselle. Sembrava che avesse eseguito la sua due diligence. L'accordo sembrava e davvero disegnato per essere un buon affare, ma c'erano solo altre circostanze che hanno portato le ruote a cadere dall'autobus, se vuoi. Penso di restare fino alla fine perché entriamo in alcune delle lezioni che David ha imparato che avrebbero potuto aiutarlo a evitare questo. Apprezzo davvero solo l'onestà. È una rockstar, quindi è davvero bello sentire che le rockstar sono vulnerabili e poi mettono tutto là fuori. Per chiunque di voi abbia mai commesso un errore nel settore immobiliare, penso che questo episodio vi farà sentire meglio e pensare, ehi, va bene. A volte commetteremo degli errori, ma ne trarremo vantaggio.
David:
Giusto. E se apprezzi l'ascolto di un podcast che ti mostra il brutto e il brutto e non solo il buono, non devi creare un GoFundMe e inviare denaro direttamente a David Greene. Tutto ciò di cui abbiamo bisogno è che tu ci lasci una recensione a cinque stelle in qualsiasi app ascolti questo podcast. Prima di entrare nel merito, il consiglio veloce di oggi è quando stai valutando un accordo, ricorda, è più di un semplice accordo. C'è una persona dall'altra parte, e quando usi finanziamenti creativi, opportunità fuori dal mercato, molte delle tecniche di cui si parla in questo momento, stai assolutamente aumentando il rischio di ciò che può andare storto. Per contrastare questo rischio, prendi in considerazione l'idea di coinvolgere un avvocato, un gestore della proprietà, altre persone per esaminare l'affare e non farlo da solo e poi consegnarlo e dire: “Okay, ragazzi, ecco l'affare. Vai a farlo funzionare. La storia di Dave parla molto di come certe cose che stavano andando male sarebbero state scoperte prima se avesse chiamato i rinforzi per esaminare l'affare.
Quindi considera chi sarà la tua squadra e coinvolgila presto. Coinvolgili spesso. Non essere un eroe solitario. Va bene, facciamo entrare Dave. L'ospite di oggi è un amico di BiggerPockets così come me e molte altre personalità di BiggerPockets. Ha 115 unità in 15 proprietà tra cui unifamiliari, multifamiliari e un parcheggio per camper. Curiosamente, David è stato educato a casa e considera ancora il networking il suo superpotere. Quindi per tutti voi altri homeschooler là fuori, c'è speranza. Qui oggi per parlarci di un'immersione profonda di uno dei suoi più grandi errori di investimento e delle bandiere rosse che ha perso lungo la strada, permettetemi di dare il benvenuto a David Pere. David, benvenuto allo spettacolo.
David:
Grazie per avermi ospitato, fratello. È bello essere finalmente qui.
David:
Sì. È bello riaverti. Ora, credo che tu e Rob vi siate appena acclimatati. Voi due non vi siete ancora incontrati, è corretto?
David:
Io ero, immagino che potresti chiamarlo un ospite temporaneo in una delle sessioni di prova del colloquio inedite quando Rob stava testando, ma non è mai stato trasmesso, quindi non è ufficiale. Questa è l'unica conversazione che io e Rob abbiamo mai avuto.
Rapinare:
No non è vero. Prima di tutto, fa male perché abbiamo parlato al BPCON. Ho detto "Milionario militare" e tu hai risposto "Sì". Oh. Quindi prima di tutto pugnale al cuore, ma in secondo luogo bentornato in veste ufficiale.
David:
Bene, lo apprezzo e mi scuso.
David:
Non sono necessarie scuse.
Rapinare:
Tutto bene, amico.
David:
David è uscito diverse volte con me e Brandon alle Hawaii. In effetti, penso che sia lì che ti abbiamo conosciuto. Sei una personalità ben nota nell'ecosistema BP, ma mi sono reso conto che, oh, Rob è un po' nuovo qui. È come il bambino che si è appena trasferito a scuola ed è entrato in prima media e ci conosciamo tutti dalla seconda elementare. Quindi volevo presentarvi qui ragazzi. Comunque, Dave, hai una storia molto interessante che approfondiremo oggi. C'è una proprietà che hai comprato. Ha creato abbastanza drammi che potresti scrivere un libro su di esso un giorno e forse è già in lavorazione. Sono stato abbastanza fortunato da essere lì al suo concepimento quando stavi iniziando a esaminare questo accordo e l'hai gestito da me e c'erano alcune cose che pensavi potessero andare storte e poi molte altre che probabilmente non hai visto che poteva andare storto e poi solo colpi di scena che nessuno si sarebbe potuto aspettare da un venditore meno che scrupoloso.
Quindi entreremo in tutto il tè succoso, come dicono oggi i ragazzini, tè verde, se tu-
Rapinare:
Beh, dicono che rovesci il tè. Rovesceremo il tè.
David:
Ho appena suonato come un vecchio che non sa?
Rapinare:
Un po.
David:
Sì.
Rapinare:
Andiamo a prendere il tè, amico.
David:
Beh, se lo rovesci, suppongo che tu debba entrarci dentro mentre lo pulisci. Probabilmente potrei provare a difenderlo, ma andremo avanti.
David:
Siamo tutti troppo vecchi per cercare di capire qual è la frase vera e propria. Portiamo qui il mio figliastro molto velocemente e lui sistemerà tutto.
David:
Forse era dammi il succo. Dammi il succo e versa il tè. Sono entrambe bevande ed è per questo che le ho confuse. Qualcuno nei commenti su YouTube, per favore differenzia per noi come questo dovrebbe essere fatto e fallo gentilmente. Va bene, Dave, sentiamo quando hai trovato questo affare per la prima volta, dicci cos'era e cosa lo faceva sembrare così dannatamente buono?
David:
Sì. Immagino che dovrei probabilmente immaginare che questa sarebbe stata la mia terza vera grande transazione di investimento. A questo punto, ho fatto hackerare una casa su due piani. Avevo comprato un terreno grezzo vicino alla mia primaria, ma non lo considero davvero un affare di investimento. Possedevo un 10 unità, che in realtà è il miglior affare che abbia mai fatto fino ad oggi. Credo di aver comprato quella cosa in termini folli, come l'85% della banca, il 10% del venditore, qualunque cosa. È stato un ottimo affare. Questa era la transazione tre. Il motivo per cui sono entrato in questo, e penso che questo sia importante da notare per le persone, è che sono stato risucchiato da tutti i 10 obiettivi extra, porte, compra di più, vai, vai, vai, vai, vai mentalità che senti un molti investitori entrano. Quindi avevo deciso che avrei comprato tre porte e poi oh, beh, avrei dovuto 10 volte quello. Fammi comprare 30 porte quest'anno. Poi in quest'anno ne avevo già acquistati 10 e quindi ne sto cercando altri 20.
Questa cosa, il mio agente l'ha portata alla mia attenzione. Era tipo 35 con altri potenziali cinque in costruzione, ma era un edificio a uso misto. Sono 64,000 piedi quadrati. Sono quattro piani. Sono 20 attualmente residenziali con cinque permessi di costruzione ritirati che vengono trasformati internamente in Airbnb e altri 15 a uso misto e questo è per chiunque abbia familiarità con l'area, Branson, Missouri, che chiamerò gentilmente i vecchi Vegas. Se prendessi Las Vegas e togliessi tutto il gioco d'azzardo e le cose inappropriate per adulti e ne facessi solo spettacoli, musical e cose del genere. Quindi c'è un teatro del mistero dell'omicidio in questo edificio e un luogo per matrimoni e una stanza di fuga e una cosa chiamata Johnson Strings, che è una famiglia di sette persone che suonava strumenti a corda e aveva un piccolo anfiteatro. Ad un certo punto, aveva tre cucine commerciali. Quindi la storia di questo edificio è che era una steakhouse. Era il maestoso, era la più grande steakhouse dello stato.
Il piano inferiore era costituito da 20 appartamenti residenziali per dipendenti e poi il piano superiore era tutto rifornimenti e gli ultimi due piani erano tre cucine commerciali e posti a sedere. Poi ha cessato l'attività cinque, dieci anni prima. Cambiò un po' di mano e a questo punto aveva una cucina commerciale rimanente e un gruppo di inquilini, vari inquilini commerciali, 10 unità abitative e un po' di spazio al piano terra che era stato affittato o in procinto di essere affittato da vari inquilini come se un Coldwell Banker stesse firmando un contratto di locazione o avesse firmato un contratto di locazione, vari inquilini così. Questo è il retroscena. Mentre cerco più porte, più affari, questa cosa mi viene portata dal mio agente immobiliare. È fuori mercato. Il signore sta cercando di fare una transazione con un'opzione di leasing. Prezzo di acquisto, 20. Chiedeva 2.795 dollari in meno. Abbiamo parlato avanti e indietro fino a $ 200,000 in meno e siamo andati avanti e indietro sui termini. Quindi opzione di leasing per chiunque non abbia familiarità, in pratica stai acquistando il diritto di eseguire un acquisto a quel prezzo di acquisto.
Quindi direi: "Ehi, ti daremo 150 nei prossimi tre o quattro anni" e credo che questa fosse un'opzione di tre anni, scusa, era un'opzione di tre anni. Abbiamo tre anni per acquistare l'edificio a 2.795. Se dovessimo escogitare il mutuo, chiudiamo a quel prezzo e, in caso contrario, possiamo semplicemente andarcene senza la nostra commissione di opzione in quella sequenza temporale. Questa è la premessa che porta a questa cosa.
David:
Quindi quell'opzione di leasing è piuttosto interessante. Non lo vediamo accadere molto perché il mercato è stato così caldo. I venditori non hanno dovuto fare quel tipo di cose. Ma ora che le cose rallentano, stiamo iniziando a vederle apparire di più. Fondamentalmente, quello che stai dicendo qui è che accetti di acquistare la proprietà per un certo prezzo diversi anni dopo. Hai pagato soldi per il diritto di poterlo fare, che era la tua quota di opzione di locazione. Se scegli di non acquistare la proprietà, il venditore tiene i soldi. Se scegli di acquistare la proprietà, il denaro va verso il prezzo di acquisto o altro. Lo compri alle condizioni che hai. Questi erano molto popolari in passato, ma penso che gran parte del motivo per cui hanno smesso di essere così popolari sia che l'inflazione è diventata così dilagante. I venditori non vorranno aspettare per vendere la tua proprietà tra tre anni al prezzo di oggi. Lo era. Il settore immobiliare era normale e si apprezzava o non si apprezzava lentamente, quindi potevi farlo.
Prima di passare a saperne di più su questo accordo, voglio conoscere il punto di vista di Rob. Perché sto cercando di metterci nei panni di Dave mentre ascolta questo accordo. Piuttosto che il vantaggio del senno di poi, dato che sei nel momento e stai bene, ti viene proposta questa opzione di leasing multiuso, devi sentirti bene con l'opzione di leasing. Ciò tende ad avvantaggiare l'acquirente qui. Quindi Rob, cosa penseresti quando sentissi parlare dell'aspetto multiuso di questa proprietà?
Rapinare:
Il mio avrebbe corso com'era, come ci ha detto David, perché l'ho sempre desiderato. Ho la sindrome dell'oggetto luccicante e quindi per questo, sembra che tu possa eseguire così tante cose creative sotto lo stesso tetto. Immagino che l'altra cosa che sembra davvero allettante sia che ovviamente dal punto di vista della valutazione, più soldi guadagni, più prezioso è il tasso massimo su questo edificio. Quindi sarebbe qualcosa che gioca in questo, ovvero, quali sono tutti i diversi tipi di attività e flussi di reddito che potrei creare da un edificio per aumentarne alla fine la valutazione complessiva?
David:
Sapevo che lo avresti detto e questa è proprio la differenza tra Rob e me. Perché lo senti e la tua mente esplode di opportunità e opzioni creative e potrei far valere di più. L'ho sentito e penso che non sia un percorso ben battuto. Sembra un sacco di lavoro da fare per capirlo. Questo porterà via denaro da tutte le altre cose che sto cercando di fare. Non mi piacciono le opzioni multiuso perché c'è un soffitto più alto ma c'è un piano più basso. Tendo ad essere attratto da un percorso ben battuto che posso comprare questa cosa, metterla sulla sua strada, c'è una rotta commerciale molto consolidata, so esattamente dove andrà. Posso dimenticare che lo possiedo e sto bene.
Ma questo è importante da sollevare perché, soprattutto i nuovi investitori sono là fuori alla ricerca di affari, alla ricerca di qualcosa di creativo, cercando di mettere insieme tutto questo, analizzando tutto ciò su cui riescono a mettere le mani, sappiamo com'è quando ottieni quel RE bug e solo il mondo è la tua ostrica, può essere fuorviante guardare a un'opportunità che è multiuso o valore aggiunto o qualcosa del genere e vederne solo il vantaggio. Vedi solo il lato positivo. Non vedi cosa potrebbe andare storto. Ricordo, Dave, ne abbiamo parlato perché avevi in testa alcuni di quei pensieri iniziali. Prima di arrivare a questo, voglio chiederti cosa ti è piaciuto dell'accordo e poi fammi sapere cosa ricordi della nostra conversazione e quali erano le tue preoccupazioni riguardo all'accordo.
David:
Sì. Assolutamente. E ce ne sono altri, Rob, perché sembra che tu la pensi come me. Gli affitti mensili lordi dichiarati erano di 34,000, quindi oltre l'1% regola fin dall'inizio. C'erano ancora diversi spazi commerciali non affittati. I cinque spazi residenziali erano in costruzione. Quindi quattro sarebbero stati Airbnb con un quinto che non avevano effettivamente identificato come se stessero pensando ad Airbnb o all'ufficio, ma era uno spazio abbastanza grande da contenere uno studio. Quindi niente di folle ma uno spazio. Poi c'erano altre cose, opzioni, potenzialità. Ma come mi sono stati presentati i numeri, almeno in pareggio, ma dovrebbe avere un flusso di cassa di circa $ 7,000 al mese o in realtà avrebbe dovuto essere un po' di più. Arriverò al numero 7,000, come ci sono arrivato. Quello che è successo è che mentre ne stiamo parlando, sto verificando molto di questo.
Anche questo gentiluomo era fuori dallo stato e aveva numeri molto da mamma e pop, il suo contabile, solo un sacco di cose tipiche da mamma e pop che incontri dove mentre stai scavando nelle cose, sei tipo, beh, questo è in realtà un po 'fuori. Fammi modificare questo. Fammi modificare. E sono tornato da loro ed ero praticamente tipo “Ehi. Sembra che questi due contratti di locazione siano in realtà contratti di locazione previsti. Eseguire una roba tipica. Questi non sono attuali, questi sono potenziali o firmati, ma non sono ancora iniziati. Quindi puoi darmi il no scherzo, l'affitto attuale, chi ha pagato questo mese, accurato 'qualunque cosa. E sono tornati ed erano circa, penso fossero 27. Quindi la rete su quello sarebbe stata circa sette ed è lì che era. Questo è quando io e David, penso di averlo contattato e c'erano altre tre persone. Per riferimento qui, David non ha mai visto i numeri. Questo non è come un, ecco tutta questa roba, per favore. Non l'ho mai fatto a nessuno e non consiglierei a nessuno di farlo.
David:
Sì.
David:
Quello che farei alle persone o farei con le persone se andassi da qualcuno per un controllo dei fatti era come: “Ehi, ho controllato tutto questo ed ecco cosa mi è venuto in mente. Ho una o due preoccupazioni minori o sono a questo punto. Vedi delle bandiere rosse importanti e assolute che si fermano? Forse ci sono un paio di preoccupazioni, ma a meno che tutti quelli con cui parlo non siano assolutamente contrari, allora va bene. Ci sono un paio di preoccupazioni qui, ma questo non è solo fuori dai binari, sono un tipo di affare idiota.
David:
No, per niente. E questo è un buon punto che sollevi. Dovremmo evidenziarlo. Quando ti rivolgi a qualcuno per un consiglio, il modo sbagliato è semplicemente scaricare le informazioni su ogni singola cosa che hai su di loro in una grande, lunga e-mail o in un messaggio o tenerli in ostaggio per farglielo sapere. Non andrei mai da Rob e direi: “Ehi, ecco tutto quello che sto facendo. Dimmi se devo comprare questo affare.
Rapinare:
Ehi, ma puoi farlo, solo così lo sai.
David:
Lo apprezzo.
Rapinare:
Puoi sempre sfogarti con me.
David:
Puoi sempre farlo una volta e poi non risponderanno mai a una chiamata.
David:
Immagino che sia un invito a David a farlo, non al pubblico. Ti sto salvando adesso, Rob. ti sto salvando.
David:
Sì sì sì. Sì. Quindi quello che vuoi fare è andare da qualcun altro e dire, c'è qualcosa che mi manca? Perché non è mai ciò che sapevamo potesse andare storto che ti fa male. È quello che non sai che potrebbe andare storto che può farti del male, così come, il modo in cui lo vedo è corretto? Quando sto analizzando questo, sto usando il giusto set di dati? È questa la formula giusta? È qualcosa del genere perché se hai la formula sbagliata, anche con gli input giusti, ottieni qualcosa di sbagliato. Se hai la formula sbagliata o viceversa, gli input sbagliati con la formula giusta, puoi anche sbagliare. Quindi questa è la roba che stiamo guardando. Quello che voglio chiedere a Dave è che mentre stai guardando questo accordo, ricordo che ne eri super entusiasta. È stato quasi come un punto di svolta. Se questa cosa funziona, perché non eri del tutto sicuro, questo potrebbe spingermi in un posto completamente diverso nella vita, e questo aggiunge sempre un po' di succo in più.
Quando non si tratta solo di essere un [impercettibile 00:20:03] merito, quando pensi al cambiamento che può apportare nella tua vita, non sto dicendo che sia sbagliato, sto dicendo che diventa più complicato . Se stai guardando un affare e sai che se lo compro, posso lasciare il mio lavoro, se lo compro, è ricchezza generazionale, se lo compro, mi tira fuori da X problemi che ho, iniziano cose diverse insinuarsi nel tuo processo decisionale che fa il tifo affinché ciò accada. I ragazzi della radio immobiliare, li abbiamo avuti e hanno raccontato una storia su come avrebbero acquistato proprietà solo per i benefici fiscali. Non erano flussi di cassa, non erano buoni affari, ma stavano risparmiando denaro in tasse e questo stava influenzando il loro processo decisionale e alla fine sono falliti. Hanno perso tutte quelle proprietà da quello. Quindi dimmi cosa sta succedendo nella tua vita in questo momento che sta influenzando la tua struttura mentre stai analizzando questa opportunità?
David:
Sì. Sono nel Corpo dei Marines e sto per essere promosso.
David:
Rich.
David:
Sì, non sono ricco. Sto per essere promosso, il che è fantastico, ma per chiunque sia stato nell'esercito, più sei promosso, meno ti diverti, più carica ottieni. Non c'è un modo per dire questa parte senza suonare, non so se esce mai nel modo giusto, ma la guerra è finita, e quindi non sono come uno seduto sul divano, giocherellando con i pollici. Non per dire che ci sia qualcosa di sbagliato in questo, suppongo, ma per me, essendo il tipo di marine che sono la maggior parte o molti marines, quando vieni promosso e le guerre finiscono, il Corpo dei Marines non è così divertente come quando sei sei giovane e [impercettibile 00:21:39].
David:
Non hai lo stesso scopo.
David:
Sì. L'Afghanistan, il combattimento, l'addestramento, lo scopo, l'avventura e l'eccitazione erano molto più allettanti dell'addestramento in cui non vai da nessuna parte.
David:
Volevi Call of Duty, non il dovere d'ufficio in pratica.
David:
Posso sempre contare su di te. Vedere? Guarda quello. Ecco perché hai vinto quel premio Dundie tanti anni fa.
David:
Quindi quello che stai dicendo è che la tua mente sta andando in un posto in cui non mi piace dove mi trovo. I muri si stanno chiudendo su di me. È divertente. David mi ha mandato un premio Dundie. Era per il miglior libro [00:22:13 impercettibile] o qualcosa del genere, il che è divertente perché è l'unico libro [00:22:15 impercettibile] che è stato scritto oltre ai libri dell'impostore, e questo è un riferimento di Office. Quindi non ti piace dove ti trovi nel tuo lavoro. I muri si stanno chiudendo. Puoi vedere che questo non è un percorso in cui sarò felice di rimanere. Naturalmente, la nostra mente inizia a cercare opzioni alternative qui. Quindi questo accordo attraversa la tua scrivania in quel momento, giusto?
David:
Sì.
David:
Ok, quindi mentre ci stai riflettendo, dimmi cosa stai pensando.
David:
Sì. E immagino un altro pezzo che non ho ancora menzionato in questo, perché abbiamo detto non ricco, non avevo 150,000 messi da parte. Quindi ho portato un partner in cui non menzionerò chi o quale relazione ha detto partner con me perché è rimasto ... Ebbene, la LLC è stata istituita. È riuscito a rimanere anonimo attraverso una causa legale di quattro anni, incluso un processo di persona in cui non era nemmeno nello stato, quindi successo. Ma lui era un due terzi, io ero un terzo. Ne ha portati 100, io ne ho portati 50 e i miei 50 sono usciti da un HELOC. È così che sono stato in grado di inserirlo senza essere "ricco". Quindi buttalo fuori per il contesto in modo che le persone non dicano: "Wow, ha detto che è un marine arruolato, giovane e al verde, ma ha messo giù 150". No, non proprio. Ero creativo. Ma sì, quindi questa è la cornice per quello.
La mia logica su gran parte di questo è, e per la cronaca, ha funzionato bene molto più spesso di quanto mi abbia deluso, che è il punto centrale di questa logica. Penso che Nassim lo chiami il metodo del bilanciere, ma qual è il rischio di rovina? Se questo va assolutamente storto, qual è lo scenario peggiore? In questo, lo scenario peggiore era essenzialmente, perdiamo la nostra opzione di leasing, forse un po' di più, ma è praticamente tutto. Il caso migliore è una grandezza in più e l'edificio finisce per valere cinque milioni o genera un flusso di cassa di $ 20,000, $ 30,000 al mese. Mentre stavamo eseguendo tutti i calcoli e tutti i numeri, fintanto che quello che ci era stato presentato dopo io tornavo indietro e correggevo alcune cose e lui tornava e questo, quello e l'altro e io camminavo per l'edificio, come fintanto che ciò che eravamo stati portati a credere e ciò che l'ispezione e ciò che i numeri e il registro degli affitti e la contabilità e tutto era accurato, allora questo non sembrava davvero un grosso rischio.
Prendi il controllo dell'edificio. Potresti controllare la risorsa fintanto che non rovini tutto in modo regale. Poi nella trattativa e nel contratto, abbiamo negoziato molte cose come problemi previsti. Abbiamo negoziato come, ehi, hai 45 giorni per finire quelle quattro unità Airbnb o mi devi $ 16,000 o penso che l'abbiamo abbassato a 8,000 o qualcosa del genere. Hai 90 giorni per sostituire il tetto commerciale o me ne devi 100,000. Hai due settimane per sollevare due unità HVAC sul tetto dopo che il tetto commerciale è finito o dopo che abbiamo chiuso per preparare l'HVAC all'ultimo piano in modo da poter affittare l'ultimo piano o mi devi molto. La maggior parte delle cose che erano rischi identificati sono state inserite nel contratto poiché, ehi, entro i primi 90 giorni, il venditore farà X, Y, Z, e se non lo fa, dovrà all'acquirente 8,000, 100,000, 10,000, qualunque cosa.
Penso che molto di ciò provenisse in realtà da conversazioni con te e altre persone in cui era come “Fantastico. Beh, questo potrebbe venire fuori. Ecco come puoi mitigare. Assicurati che sia nel contratto che ti pagheranno X se non fanno Y in modo che accada in un modo o nell'altro. Perché se non lo faranno, allora hai i soldi per smontarlo da solo.
David:
Quindi sembra che tu fossi abbastanza consapevole di ciò che poteva andare storto e avessi un piano di emergenza in atto come farebbe ogni bravo marine, perché se succede A faremo B.
David:
Così abbiamo pensato.
Rapinare:
Giusto. Va bene. David, ho un paio di domande su questa opzione, sull'opzione di leasing, perché hai detto di aver messo da parte 150,000 dollari. Il modo in cui ne abbiamo parlato prima nel podcast è in genere con l'opzione di leasing che dici al venditore, sei tipo "Ehi, ti pagherò questo importo per riservarti il diritto di acquistarlo a questo prezzo in tre anni da ora." Quindi $ 150,000 erano l'acconto. A quanto ammontava la commissione associata all'opzione di leasing?
David:
In realtà, immagino realisticamente, ha semplicemente contato l'intera cosa sia come down che come commissione, quindi l'intera cosa è andata verso l'equità, era il modo in cui era stata redatta. La nota è stata quasi redatta, e questo fa parte di ciò che è emerso nella causa è stato il modo in cui tutto questo è stato redatto male. È stato redatto quasi come se fosse un carry del venditore. Sembrava molto più simile a un venditore con un acconto, un tasso di interesse e un pagamento mensile che un'opzione di leasing, tranne per il fatto che avevamo la possibilità di camminare. Quindi era quasi come se si trattasse di un venditore con un pallone triennale, tranne per il fatto che avevamo la possibilità di abbandonare il contratto di locazione.
David:
Quindi, se ho capito bene, stai dicendo che sembrava meno un'opzione di locazione e più come se avessi depositato un deposito su una proprietà e potresti perdere il tuo deposito originale se hai scelto di non completare l'acquisto in tre anni rispetto a un opzione di locazione? Sono molto simili nell'esecuzione. È a questo che stai arrivando?
David:
Sì. Non è che fosse quello di cui abbiamo discusso tanto quanto che è stato scritto ed eseguito molto male e non ero abbastanza esperto con queste cose per capire la differenza. Ha redatto tutti i contratti da parte sua. Perché lui e io avevamo negoziato tutto verbalmente e lui l'ha inviato e io ero tipo "Sì, questi sono i termini di cui abbiamo parlato", ho solo risposto "Sì, figo" e si è scoperto che non era così esperto come pensavo, il che alla fine ha funzionato per me quando siamo entrati in tribunale perché il giudice è tipo, beh, questo non sembra quello che stai dicendo che dovrebbe dire e l'hai redatto in modo da non poterlo dire non significa questo perché l'hai scritto tu.
Rapinare:
Giusto. Succede anche questo. Molte volte si negoziano i termini, suonano bene, ma nessuno si siede mai e lo disegna a matita in un modello o in un foglio di calcolo e quindi non sa in realtà logisticamente o tangibilmente a cosa risolvono quei numeri. Quindi, una volta che lo vedono dopo il fatto, c'è un po' di panico e attesa, non è quello di cui abbiamo parlato. È come, beh, lo è, semplicemente non hai fatto la dovuta diligenza in anticipo. L'altra domanda che ho su questo, perché sembra un sacco di logistica per trattare solo con il venditore e negoziare... Sembra che stiano collaborando, stiano giocando a palla e quindi non sia un grosso problema lì, ma al contrario A parte questo, stai davvero intraprendendo un grosso affare. Abbiamo parlato della sua creatività, di tanti modi in cui puoi fare soldi con il flusso di cassa. Hai pensato all'effettiva gestione della proprietà di questa attività in generale?
Non è solo un gestore di proprietà che assumerai per questo. Non è come un amministratore di proprietà commerciale. Non è un gestore di proprietà di Airbnb. Chi era quello che avrebbe effettivamente eseguito questa operazione?
David:
C'era un gestore della proprietà in loco che aveva lavorato con questo signore e lei si era offerta di restare come manager a tempo pieno e aveva un addetto alla manutenzione ed era lì a tempo pieno. Quando sono andato a dare un'occhiata alla proprietà, l'ho attraversata e l'ho incontrata e lei mi ha mostrato tutto e mi è sembrata fantastica. Sapeva tutto del posto. Quando entreremo nelle lezioni apprese, una delle cose di cui parlerò è che avrei dovuto portare immediatamente con me il mio attuale gestore della proprietà e il mio team invece di andare con lei. Posso confermare né smentire perché non ci sono prove e questo non è emerso in tribunale, tuttavia, da quanto ho capito, c'era un accordo sottobanco su un forse o forse no onorario di consulenza per quell'amministratore immobiliare se avesse aiutato a vendere il edificio.
Quindi è stata incentivata a far sembrare le cose davvero belle quando ho camminato con lei. Quando siamo subentrati, l'amministratore della proprietà che pensavo di ottenere non era l'amministratore della proprietà che ho avuto. È stato nelle prime due o tre settimane che l'ho licenziata e ho coinvolto la mia squadra. Avrei dovuto, avrei potuto, immagino. Avrei dovuto coinvolgere immediatamente la mia squadra. Ma è un peccato perché quello era parte del problema. Non so quanto vogliamo entrare in quella parte in questo momento, ma c'erano letteralmente inquilini nel lato residenziale che quando il mio gestore della proprietà è entrato ha detto: "Oh, sì, non paghiamo l'affitto". Era tipo "Dice che hai un contratto di locazione e stai pagando l'affitto". Dicevano: "Beh, sì, ci è stato appena detto che se avessimo detto che stavamo pagando l'affitto, avremmo potuto restare qui per un po' gratuitamente fino a quando il nuovo proprietario non avesse preso il sopravvento e alla fine ci avrebbero sfrattati ogni volta che si sarebbe verificata quella sequenza temporale".
Rapinare:
Oh. Oh, caspita.
David:
Questo è figo.
Rapinare:
Va bene. Sembra che questo sia più o meno il momento in cui le ruote iniziano a cadere dall'autobus qui. Voglio entrare in questo, ma solo per riassumere a che punto siamo, che affare hai in cantiere? Quanti affari avevi fatto prima di questo?
David:
Tre investimenti legittimi e poi un po' di terreno grezzo e altre cose. Questo non è-
Rapinare:
Quattro-ish?
David:
... molto avanti. Sì.
Rapinare:
Va bene, d'accordo. Quindi il prezzo di acquisto per questo era un totale di quanto?
David:
Quando avremmo chiuso, 2.795.
Rapinare:
Ok, 2.795. Hai messo giù 150,000. Ne hai portati 50,000. Avevi un altro partner che ha portato 100,000 e questa era una proprietà ad uso residenziale misto di 20 unità in cui stavamo ancora aspettando il completamento di quattro affitti a breve termine. È giusto?
David:
20 lato residenziale e altri 20-25 una volta terminata la costruzione, e poi altri 15 potenziali spazi commerciali, quindi 40 in totale, 35.
Rapinare:
Grande. Quindi hai elaborato le tempistiche e le pietre miliari di quel venditore di quando le cose dovevano essere completate, altrimenti ti avrebbero dovuto dei soldi in generale?
David:
Sì.
Rapinare:
Grande. Ok, quindi tuffiamoci nel momento in cui iniziano a comparire le crepe nelle fondamenta. Puoi parlarci un po' di questo?
David:
Sì. Mese uno. Alcune delle grandi bandiere rosse sono uscite proprio dal cancello. Ironia della sorte, sono ancora di stanza alle Hawaii, quindi le prime grandi bandiere rosse si stanno verificando mentre sono in crociera di una settimana che puoi prenotare mentre sei a O'ahu e va a tutte le isole. Sono su questa nave da crociera e sto cercando di godermi questa crociera mentre sto licenziando un amministratore di proprietà e ricevo chiamate da inquilini commerciali e siamo tra due settimane e mezzo, tre settimane in questa cosa. Sono tipo, cosa diavolo sta succedendo? Niente di tutto questo ha senso. Non c'è modo che questo sia realistico. I messaggi di testo e le cose che sto ricevendo, che sento sono semplicemente folli. Quello che sta succedendo è riassumere, la somma di denaro che abbiamo raccolto, beh, non ho ricevuto gli affitti proporzionali per il primo mese dal venditore, che era nel contratto. Poi ha detto: “Oh, sì, no. Abbiamo concordato qualcosa di diverso. Dobbiamo aver incasinato tutto con il contratto". Sono tipo "Il contratto dice diversamente e non eravamo d'accordo, quindi ne ho bisogno" e non l'ho mai capito.
Quindi quella era la bandiera rossa numero uno. Mi arrivano 17,000 dollari e tu vuoi il pagamento mensile del mio primo mese, ma non mi dai la quota proporzionale. È una grossa fetta di denaro da non darmi a questo punto. Quindi, il primo, l'affitto riscosso era dell'ordine di $ 7,000 o $ 8,000 in meno rispetto a quello che era stato l'importo dell'affitto dichiarato per il mese precedente. Sono tipo, ok, qualcosa non va. È un numero enorme. È perché uno degli inquilini commerciali "attuali" che costava $ 4,500 non paga. Quindi li chiamo e loro dicono: “Non abbiamo un contratto di locazione lì. Abbiamo rotto il contratto di locazione. Non te l'ha detto? È stato il mese scorso o qualsiasi altra cosa. Ci sono un sacco di cose strane che iniziano a piacermi, aspetta. No, non me l'hanno detto. Questo numero indica chiaramente che eri un inquilino attuale che ha pagato il mese scorso. Il conto in banca mostra che il denaro è arrivato sul conto. Questo non torna affatto.
Quindi il mio gestore della proprietà inizia a passare e gli affitti che ci sono stati comunicati non sono accurati. Non tutti gli inquilini stanno pagando e gli è stato detto che diranno che stavano pagando, alcuni di questi problemi. Quindi, nel complesso, sono stati guadagnati $ 7,000 o $ 8,000 lordi in meno. Quindi il venditore prende decisioni, parla con gli inquilini, fa fare alla gente cose come far riparare la proprietà dalla signora che ho licenziato anche se gli sto dicendo: "Ehi , l'ho licenziata. La voglio fuori dall'edificio. Non la voglio nell'edificio. Cosa fai? Ho firmato questa opzione di locazione. Ho il controllo dell'edificio. Non voglio che tu tocchi niente. Non voglio che tu parli con nessuno. Questa è la mia risorsa per il momento. Ecco perché ti abbiamo pagato $ 150,000 in modo che potessi prendere il controllo della risorsa. Era solo questo strano periodo di transizione del tipo, ok, qualcosa non va. I numeri non tornano.
Mi deve subito questi soldi che non mi sta dando e sta assumendo queste persone che ho licenziato per fare lavori che non devono essere fatti su un edificio di cui non ha più il controllo. Mi sta dicendo che mi sta aiutando, ma ogni volta che li assume per qualcosa, in qualche modo mi ferisce. È lì che iniziano a suonare i campanelli d'allarme. Sono in questa crociera. Vado a Maui. Il giorno dopo vedrò Brandon. Sono tipo, sì, è un casino.
Rapinare:
Amico, quindi stai davvero spegnendo gli incendi molto immediatamente. Non appena chiudi questa cosa, sei super eccitato. Stai scoprendo che tutta questa roba di cui hai sentito parlare è falsa o imprecisa o non hai tutte le informazioni. Come lo stai tenendo insieme a questo punto? Perché penso che in questo momento, la maggior parte delle persone probabilmente andrebbe fuori di testa.
David:
Non lo so, un sacco di Corpo dei Marines si occupa di stronzate.
Rapinare:
Sì. Probabilmente è molto meno sostanziale di alcune delle cose che hai visto.
David:
Sì. Cosa sai fare? Perderlo non risolve davvero nulla, quindi cerchi solo di capirlo. Inoltre, penso che parte di ciò sia che non so se credevo davvero che stesse accadendo. Sono solo come, non c'è modo che questo sia legittimamente quello che sta succedendo. Non può davvero voler fare X, Y, Z. Sicuramente, questo non è il vero affare. Sì, il flash-to-bang su questo ragazzaccio è stato molto veloce. Mentre passiamo attraverso la sequenza temporale su questo, la data di chiusura fino alla data in cui ho intentato una causa è a meno di quattro mesi e mezzo di distanza.
David:
Quindi in questa fase iniziale, Dave, devi sentire un po' di tradimento, un po' di confusione. Il tuo cervello sta cercando di dare un senso a quello che sta succedendo. Quindi o è brutto come pensi, nel qual caso sei stato tradito, non puoi fidarti di questa persona, ha qualche motivo che non sapevi come un affare secondario con il gestore della proprietà o accordi secondari con gli appaltatori, e poi il tuo cervello dice, beh, ora devo scavare e capirlo, o stai solo interpretando male l'intera faccenda e se gli dai un po 'di tempo, si risolverà da solo. Quindi sei in quella fase in cui non sai, sono stato ingannato o sono solo paranoico in questo momento? È più o meno quello con cui hai a che fare?
David:
Sì, e sto cercando di convincere il mio gestore della proprietà a dire "Jerry, entra e per favore [impercettibile 00:38:58]".
David:
E Jerry è confuso. È tipo "Mi stai facendo cadere in un territorio ostile qui" o è un territorio ostile? Non lo so davvero.
David:
Sì. Jerry è una donna, ma sì, sta correndo lì dentro e le pistole stanno sparando. In cosa stiamo entrando? Poi inizia a chiamarmi e a dirmi che...
David:
Va bene. Ecco a cosa stavo arrivando. Quindi Jerry è ciò che ti ha aiutato a capire quale di queste due strade fosse. È entrata lì oggettivamente, ha esaminato tutto e poi ha riferito e ha detto: "Va bene, capo, ho delle informazioni". Come lo chiamate, un sitrep? Allora dicci qual era il rapporto di Jerry per te?
David:
Uh Huh. Jerry era fondamentalmente come, "Perché non mi hai portato prima?"
David:
Sì.
David:
Quindi Jerry inizia a parlare con gli inquilini commerciali e capisco che l'ex amministratore della proprietà...
David:
Dio benedica Jerrys, comunque. Possiamo solo prendere un breve momento per dire solo, grazie mille là fuori? Perché probabilmente starai ancora cercando di superare tutto questo e lo farei anch'io se non avessimo persone così nella nostra vita.
David:
Jerry si è presentata al processo quattro anni dopo per me, è rimasta seduta fuori per quattro ore e mezza, è entrata e ha testimoniato per 40 minuti senza motivo se non che è ancora il mio amministratore della proprietà fino ad oggi. Sì, quindi.
David:
Eccezionale. Ok, quindi va direttamente dall'inquilino. Lei dice: “Non ho a che fare con il precedente proprietario. Non ho a che fare con le persone attuali. È tutto corrotto. Vado dritto alla fonte e parlerò con la gente del posto a terra. Scoprirò cosa è reale. Sto usando tutte queste analogie militari mentre stiamo entrando in questa cosa. Quindi va e prende le puntine di ottone e cosa ha scoperto?
David:
Bene, un paio di cose molto interessanti. Il teatro del mistero dell'omicidio è ancora lì come inquilino ed è fantastico. Non li nominerò, ma sono fantastici e quindi ci hanno dato un sacco di scoop. Una delle cose è che l'ex gestore della proprietà e il venditore, la loro relazione è molto più intrecciata attraverso le cose di quanto fossi stato indotto a credere. Sapevo che c'era un contratto d'affitto firmato per costruire un posto per il paintball nella parte posteriore del parco. Questo posto è di cinque acri. È un enorme parcheggio. Nell'angolo posteriore del parcheggio ci sarebbe stato un posto all'aperto per il paintball. Quello era un contratto di locazione con data futura per marzo. Abbiamo chiuso su questo a settembre. A partire da marzo, avrebbero iniziato la costruzione e avrebbero aperto e iniziato a pagare a marzo. Sapevo che. Quello era firmato. Quello è stato eseguito. Quello era qualunque cosa.
Quello che non sapevo fino a quando non abbiamo convinto Jerry a parlare con quest'altra signora è che il contratto di locazione di paintball era in realtà la società dell'amministratore della proprietà e che era stato finanziato dal venditore e che in realtà c'erano due contratti di locazione del genere nel mix di tutto ciò che era LLC del gestore della proprietà finanziato dal venditore che era proprio come, oh, fantastico. Non c'è da stupirsi che continuino a intromettersi nelle cose perché hanno ancora un interesse acquisito in questo edificio in modi di cui non sono mai stato informato. Non c'è da stupirsi che questo contratto di locazione sia stato scritto dove possono iniziare a costruire immediatamente il loro posto di paintball, ma non devono pagare l'affitto fino a marzo. Quindi ora ho a che fare con un inquilino che sta iniziando a bloccare sezioni del parcheggio anche se il contratto di locazione dice chiaramente che devo approvare i piani prima che possano fare qualsiasi cosa. Lei dice: "Beh, sto parlando con il proprietario" e io: "Non lo possiede. Non ha più il controllo di questo edificio. Io faccio." Questo è tutto un altro pezzo.
Tutta quella faccenda del paintball, potremmo andare oltre la pista del coniglio, ma mi limiterò a mettere a lato mentre l'ex amministratore della proprietà ha chiamato il mio amministratore della proprietà, ha chiamato la polizia due volte nella sequenza temporale in cui ho praticamente detto alla città che non ho approvato i suoi piani. Non darle un permesso. Poi ha dipinto con lo spray la porta di un armadio all'interno dell'edificio, proprietà di paintball tale e tale, District 9 Paintball. Sono tipo, “L'armadio non fa parte del tuo contratto di locazione. Cosa ci fai nell'edificio?" Quindi c'erano tutti i tipi di accordi strani. Ha iniziato la costruzione di uno spazio all'interno dell'edificio per il quale non ha ritirato i permessi perché pensava che facesse parte di un contratto di locazione che aveva... Sì.
David:
Ok, Dave. Quindi la realtà colpisce, le cose vengono alla luce. Jerry è i tuoi stivali a terra che ti aiutano ad arrivare in fondo. Ti rendi conto che ci sono numeri falsificati, contratti di locazione falsificati, questa situazione di affitto con riscatto e locazione con riscatto si è mescolata e confusa. L'amministratore della proprietà è stato licenziato. So che hanno allagato la proprietà e poi hanno tagliato i cavi elettrici per sabotare quello che stava succedendo. Ci sono altri dettagli lì?
David:
Sì. Un sacco di cose insieme a tutte quelle altre cose di sabotaggio che non sono mai state realmente portate alla luce nel caso giudiziario, ma cose che erano davvero strane e che non hanno mai portato alla luce. Le cose più grandi che, per quanto riguarda " sabotaggio” o qualunque cosa abbia realmente giocato in questo è che tutte quelle cose che ho menzionato all'inizio nel contratto non sono mai state fatte e non sono mai state pagate. Quindi un centinaio di giorni dopo questa cosa, le unità non sono finite, il tetto non è finito, l'HVAC non è finito, e queste cose stanno causando l'abbandono degli inquilini o lo spazio non può essere affittato o il tetto perde o altro, e questo ragazzo mi deve $ 110,000, $ 120,000 per le cose che non sono state fatte nel contratto e non ha inviato i soldi, non ha fatto nulla con esso, non firmerà un addendum per cambiare qualcosa nell'accordo, non lo farà t rinunciare all'affitto mensile o al pagamento a se stesso in sostituzione di quello.
Sono solo a un punto in cui chiaramente, questo tizio sta solo cercando di finanziare questo accordo per mantenere la mia quota di opzione di locazione e andare avanti, farmi andare avanti così può farlo di nuovo.
David:
Che è una chiara violazione del contratto, ma fortunatamente queste cose erano nel contratto.
David:
Sì.
David:
Quindi hai fatto quello che dovevi fare e l'hai portato in tribunale quattro mesi dopo. Quando ti sei finalmente accordato? Com'è stato quel processo giudiziario?
David:
Quattro anni e qualche cambiamento dopo, ci siamo finalmente accordati. Abbiamo archiviato, beh, immagino quattro anni dall'acquisto. Quindi immagino che tre anni e mezzo dopo il deposito, si sia risolto, quattro anni dopo l'acquisto. La ragione di ciò è solo COVID. Abbiamo iniziato e poi abbiamo avuto una data del tribunale o una data di deposizione, data del processo nel 2020. Ci sono state molte scadenze mancate. Non so se l'altra parte abbia effettivamente rispettato un'unica scadenza durante l'intero processo. In effetti, l'altra parte ha mancato una deposizione e il giudice le ha effettivamente fatto pagare per il tempo del mio avvocato, cosa che il mio avvocato ha detto di non aver mai visto accadere, che il giudice in realtà gli concede da quando è stato un avvocato. Quindi questo mette in prospettiva quante scadenze mancavano e per quale tipo di scuse. Quindi, a causa di ciò e del modo in cui le cose sono state supportate nel sistema giudiziario con tutta la pandemia e il tipo di regole e cose del giudice di persona, fuori di persona, abbiamo continuato a essere spinti perché non eravamo la cosa più importante sul docket.
David:
Quindi quattro anni di questo, che è una grande lezione da imparare che anche quando ti copri nel contratto, ciò non significa necessariamente che sei a posto. Ci sono ancora conseguenze e un prezzo da pagare quando vieni coinvolto in un cattivo affare o in un buon affare andato male o comunque tu voglia descriverlo. Quindi quali sono state alcune delle lezioni che hai imparato da questo?
David:
Quattro anni e circa 40,000 di spese legali per tutto ciò che abbiamo recuperato, ma devi comunque sborsare fino a quando non lo recuperi.
David:
E devi sperare di recuperarlo. Non è garantito.
David:
Sì. Questo è valido. Quindi devi sapere che hai ragione. Il tuo istinto deve essere al posto giusto. Molte lezioni, tonnellate, ma una grande, chiedi sempre al tuo avvocato di esaminare tutto ciò che è insolito o direi la maggior parte delle cose, ma soprattutto tutti i contratti insoliti con cui hai a che fare. Se non è qualcosa con cui hai a che fare regolarmente, chiedi al tuo avvocato di esaminarlo. Il numero di volte in cui il mio avvocato mi ha detto che se gli avessi fatto vedere qualcosa prima, mi avrebbe fatto risparmiare denaro è... Già. Ho imparato quella lezione più volte di quanto avrei dovuto imparare quella lezione, ma questo è stato sicuramente il più grande apprendimento di quella lezione.
Vediamo. Stabilire gli obiettivi dell'unità. Penso che andare alla grande solo perché puoi, stabilire un obiettivo unitario, non voglio dire che sia una questione di ego perché penso che sia bello avere degli obiettivi, ma non penso che dovresti lasciarti coinvolgere dagli obiettivi solo perché il numero suona bene. Stabilisci un obiettivo di reddito passivo. Stabilisci un obiettivo di libertà finanziaria. Stabilisci un obiettivo di patrimonio netto. Stabilisci un obiettivo personale. Ma penso che la faccenda delle porte e delle unità si trasformi in una partita di vanteria online e le persone ne vengano coinvolte. Ne sono stato risucchiato ed è proprio quello che è. Non avevo alcun interesse ad acquistare questo edificio a quel punto della mia traiettoria di investimento. Direi che l'altro pezzo di questo è non tirare i pugni quando vieni colpito in bocca.
Non l'abbiamo detto, ma attraverso questo processo quadriennale, quando l'ho acquistato, avevo solo 12 porte, altre due proprietà, e quando questa causa si è chiusa, sono fuori dall'esercito, rete da un milione di dollari vale, finanziariamente libero, non accettare un altro lavoro, oltre cento porte. Ancora una volta, non che le porte siano importanti, ma il punto è che sono rimasto coerente. Ho continuato a investire. Non mi sono lasciato scoraggiare da tutto il resto, ma sono rimasto semplice. Mi sono tirato indietro e ho iniziato a tornare alle origini. Fai sempre in modo che la tua squadra esamini gli affari, la squadra collaudata e vera. Falli sempre attraversare tutto con te. Non limitarti a prendere la parola dell'altra persona. Fai entrare il tuo amministratore della proprietà. Fai passare la tua squadra. Quindi penso che questo sia il più grande, e David, hai già accennato a questo, o forse era Rob, ne abbiamo già parlato brevemente, ma documenta gli accordi verbali subito dopo averli presi.
C'erano molte cose che abbiamo negoziato durante questo processo e avremmo avuto una telefonata perché eravamo interurbani. Avremmo una telefonata. Negozieremmo tutte queste cose. Quello che non sono riuscito a fare è stato far seguire immediatamente a quella telefonata un'e-mail che diceva: “Ehi, ottima chiamata oggi. Abbiamo parlato di X, Y, Z. Per favore rispondi confermando che questo è ciò che abbiamo concordato. Quindi, quando siamo finiti in tutto questo casino, ci sono ancora cose che non sono stato in grado di sollevare perché non ho mai ricevuto una conferma scritta che avessimo accettato.
David:
Un buon punto. Questo succede sempre con le vendite immobiliari in cui gli agenti avranno una conversazione. Un agente dirà qualcosa. L'altro dice al cliente. Non viene mai inserito nel contratto. Non viene nemmeno inserito in un'e-mail. Si scopre che una parte non vuole che sia così e dimentica convenientemente che sia stato detto o afferma che non è stato detto e ora le persone stanno rovistando tra messaggi di testo o tentando di assassinare il personaggio perché sono pazze. Semplicemente non importa ciò che viene detto. Importa ciò che viene registrato. Se non è scritto, non esiste. Sono contento che tu abbia imparato quella lezione all'inizio della tua carriera e che tu possa condividerla con tutti gli altri perché so che la stragrande maggioranza delle persone era semplicemente ingenua. Siamo tipo, l'hanno detto, viene registrato nel mio cervello come un termine su cui abbiamo concordato. Vai avanti come se fosse il caso e poi quando l'altra parte si rende conto che non gli piace come sta andando, affermano che non è stato detto e non c'è niente che tu possa fare.
Rapinare:
Sì. Direi anche, David Pere, hai detto che non avevi affari a comprare questo affare. Non so se ci credo, onestamente. Se ne avessi tre sotto la cintura ed eri pronto ed entusiasta di affrontare... Penso che il settore immobiliare dovrebbe spaventarti un po' e dovrebbe farci entrare in situazioni scomode. Ovviamente, questo non ha funzionato nel modo in cui avrebbe dovuto, nel modo in cui era previsto, ma ci sono molti altri scenari in cui avrebbe funzionato e il fatto che non sia successo, non vorrei mai di sentirti come se avessi commesso l'errore di non aver creduto in te stesso. In definitiva, penso che tu abbia molte buone lezioni da questo. Evidentemente ti sei ripreso. Lo stai schiacciando ora. Onestamente, probabilmente il motivo per cui lo stai schiacciando ora è da tutte le cose che hai imparato da questo accordo. Quindi c'è sempre un piccolo lato positivo lì, secondo me.
David:
Questo è un punto valido. Perché se questo non fosse finito nel modo in cui è finito, avrebbe potuto benissimo essere. Se fosse stato l'accordo che mi era stato effettivamente posto di fronte e non mentre stiamo per arrivare a quello che dice il caso giudiziario, allora sì.
David:
Sì. È molto facile guardarli e dire, vedi, ecco perché non dovresti occuparti di proprietà immobiliari perché le cose possono andare male. Non potresti sbagliarti di più. Devi solo accettare qualsiasi impresa tu faccia. Se è lo snowboard, cadrai sullo snowboard. Se si tratta di sollevamento pesi, tirerai un muscolo. Se è uno sport, alla volta, farai un giro d'affari. Ciò non significa che non dovresti praticare questo sport. Ciò significa che impari da come hai commesso l'errore. Diventi migliore e vai avanti e i punti che segnerai in futuro saranno molto migliori che se non avessi mai giocato. Quindi grazie, Rob, per averlo sottolineato. Quindi sì, come è andata a finire questa causa?
David:
Sì, stavo per dire. Abbiamo solo un'ora, quindi ovviamente, questa storia è molto più folle di quanto siamo riusciti ad affrontare. Se qualcuno vuole davvero scavare nei dettagli, l'ho detto al produttore, e penso che si collegheranno alle note del caso in basso, che è dove puoi estrarre l'intero registro pubblico del caso giudiziario, perché sono assolutamente d'accordo con quell'essere là fuori perché è un record pubblico, quindi perché no? Abbiamo vinto, a mani basse. Fondamentalmente, siamo stati resi completi. Abbiamo riavuto i nostri soldi, interessi stretti nel periodo di tempo, il che è una vittoria a parte tutti i quattro anni di stress e mal di testa, ma fondamentalmente un'istruzione legale gratuita. Abbiamo vinto. Ci sono stati quattro conteggi per i quali abbiamo fatto causa e ne abbiamo vinti tre e il quarto è stato fondamentalmente... Quindi ecco come è scoppiata.
Abbiamo vinto violazione del contratto. Ci è stato assegnato. Ci è stata assegnata una falsa dichiarazione fraudolenta. Ci è stata assegnata una falsa dichiarazione negligente. Poi il quarto capo d'accusa sarebbe stato un ingiusto arricchimento, ma a quello è stato precluso l'inserimento nel processo perché si è ritenuto che ci fosse un accordo contrattuale. Se non avessimo vinto la violazione del contratto perché si riteneva che non ci fosse alcun contratto, allora saremmo entrati in quel conteggio. Alla fine, fondamentalmente si è svolto come, e puoi leggere il contratto e leggere tutti i commenti del giudice e tutto il resto, e diventa piuttosto folle, ma fondamentalmente, si legge come abbiamo fatto quello che dovevamo, non l'hanno fatto t, quindi siamo stati resi interi.
David:
Lezioni davvero buone lì.
Rapinare:
Mi fa piacere sentirlo, amico. Sono contento che tu sia uscito. Sei stato reso intero. In tutto questo, c'era più compenso? So che hai detto che il tempo del tuo avvocato è stato ricompensato, ma almeno sei uscito vincitore forse solo per un po' di vantaggio o no? Non è davvero come qualsiasi-
David:
C'era un importo di interesse maturato nel periodo di tempo. Se tiene il passo con l'inflazione o no, chi lo sa? Non ho fatto i conti.
Rapinare:
È qualcosa.
David:
C'è qualcosa che ho detto molto ultimamente in diversi formati e mezzi. I soldi possono essere presi da te. Puoi prendere ogni singola decisione al meglio delle tue capacità e le cose possono ancora andare male. In questo caso, un venditore senza scrupoli ha sabotato il tuo affare. Analizziamo le offerte, non analizziamo le persone. È molto difficile arrivare al punto in cui avresti potuto prevederlo. Ci sono molti altri casi in cui si verificano errori che non possono essere evitati, a volte solo per pura fortuna e talvolta per inesperienza. Puoi perdere denaro. Ciò che impari durante queste esperienze rimarrà con te per sempre e quelli possono essere convertiti in molti più soldi in futuro, motivo per cui dico alle persone di concentrarsi sull'apprendimento piuttosto che sul guadagno. Ma la conoscenza che hai acquisito attraverso questo accordo ti darà fiducia, abilità, approcci, metterà in atto sistemi.
Non riuscirai mai a coinvolgere Jerry in un accordo prima. Non farai mai più coinvolgere gli avvocati in un affare come questo. Ti consentirà di avere fiducia per scalare una serie di affari più grandi, che ha in futuro, e questa è la lezione che vorrei che tutti traessero da questo. Voglio anche ringraziarti per aver tirato indietro la maglietta e aver condiviso le verruche perché sentiamo sempre parlare di buoni affari. Non sempre sentiamo parlare di quelli difficili. Ora, prima che tu vada, perché voglio riaverti per avere la tua storia di investimento completa in un momento diverso, voglio sottolineare che questa proprietà è ancora un elemento pubblicitario nel tuo foglio di calcolo per il monitoraggio della proprietà. Non ci sono numeri su quell'elemento pubblicitario, ma ci sono alcune parole. Puoi dirci perché lo tieni anche se ora è totalmente fuori dai tuoi libri?
David:
Stai guardando quell'elemento pubblicitario in questo momento per caso?
David:
Potrei o meno avere mezzi e risorse. Non ero un marine, ma ho altri strumenti utili qui.
David:
Oh, se è davanti a te, potresti leggerlo perché non l'ho tirato su.
David:
Oh, so leggere, sì, ma vorrei che tu lo leggessi e poi vorrei che ci dicessi perché.
David:
Lascia che lo tiri su così posso leggerlo, assicurati di dire davvero le parole giuste. Altrimenti, non ha il-
David:
Ti leggerò le parole, se vuoi, e tu potresti interpretarle.
David:
Va bene. Questo è sul mio tracker di proprietà che è sul mio tracker del patrimonio netto che aggiorno ogni mese, la metrica più importante da tracciare secondo me. Dice: “Non esiste più. L'ho lasciato qui come ricordo della causa vinta e delle lezioni apprese. Questo è esattamente il motivo per cui è lì, perché voglio che rimanga sempre sul mio tracker di proprietà. È di un colore diverso rispetto a ogni altra proprietà evidenziata sul mio tracker in modo che ogni volta che tiro fuori il mio affare e sto facendo azioni e debiti e monitorando le mie proprietà e yada yada, è sempre un promemoria.
Rapinare:
Lo adoro, amico. Grazie. Ti ringrazio sinceramente perché ovviamente lo stai schiacciando. Sei una persona esperta. Sei un amico della famiglia BP, quindi so che è davvero difficile entrare e raccontare questo tipo di storie, ma credimi quando dico che questo ha aiutato così tante persone là fuori che hanno commesso errori e non perdoneranno stessi per questo. Sei chiaramente passato da questo e hai imparato da esso e penso che molte persone possano davvero rendersi conto che a volte commettiamo errori. È fantastico. Ci miglioriamo. Li ricordiamo. Impariamo da quelle lezioni e miglioriamo.
David:
Va bene. Beh, grazie, Dave. Ci siamo dilungati un po', quindi ti tireremo fuori di qui. Qualche ultima parola prima di lasciarti andare? Come possono le persone scoprire di più su di te?
David:
Sì. In realtà ho appena creato questo. Questa è la prima volta che verrà fatto, quindi sono eccitato. Adoro BiggerPockets. Questo in realtà è di un nostro comune amico che mi ha dato questa idea per questo URL. Non lo so. Non so mai cosa dire qui quando parlo di podcast. Volevo regalare una copia del mio libro. Ho scritto un libro, No BS Guide to Military Life per membri del servizio o veterinario. Quindi, se sei un membro del servizio o un veterinario e stai ascoltando questo, quando tornerò qualche volta, parleremo di più di tutte le cose militari, ma voglio solo darlo via. Se vuoi una copia gratuita del libro o conosci un membro del servizio o un veterinario e vuoi una copia gratuita del libro, il modo migliore per entrare in contatto con me e questa pagina ha tutte le mie cose sui social media è andare a, e questo è ciò di cui sono entusiasta, thebestpodcastguest.com, e sarai in grado di scaricare quel libro gratis.
David:
È divertente. È davvero buono. Roby, e tu? Come possono le persone scoprire di più su di te e su quella tua mente meravigliosa, creativa e meravigliosa?
Rapinare:
Puoi trovarmi su YouTube @Robuilt, Instagram @robuilt e basta. E tu?
David:
Sono @davidgreene24 praticamente ovunque, incluso YouTube. Ho anche un nuovo sito web che uscirà più o meno quando andrà in onda, credo, davidgreene24.com. Va bene, ti lasceremo uscire di qui, Dave. Apprezza il tuo tempo. Grazie per aver condiviso questa storia. Ti riprenderemo in futuro. Questo è David Greene per Rob, che mette le quote pagate in due diligence, Abasolo firma.
Guarda l'episodio qui
Aiutaci!
Aiutaci a raggiungere nuovi ascoltatori su iTunes lasciandoci una valutazione e una recensione! Ci vogliono solo 30 secondi e le istruzioni possono essere trovate qui. Grazie! Lo apprezziamo davvero!
In questo episodio copriamo:
- La trappola “più porte”. e perché il ridimensionamento più grande non è sempre la mossa migliore
- Opzioni di locazione ha spiegato e perché un venditore rischierebbe di firmarne uno
- Immobile ad uso misto e la molteplici flussi di reddito che provengono da una proprietà
- Perché dovresti SEMPRE coinvolgere la tua squadra in un accordo prima di firmare il contratto
- Bandiere rosse che David ha mancato a cui dovresti SEMPRE prestare attenzione quando acquisti una nuova proprietà
- Portare un venditore in tribunale e cosa fare se scopri che c'è una frode nel tuo affare
- Perché acquirenti (e venditori) esperti documenta sempre TUTTO detto in una trattativa
- E altre ancora… So Molto di piu!
Link dallo spettacolo
Libro menzionato nello spettacolo
Connettiti con David Pere:
Ti interessa saperne di più sugli sponsor di oggi o diventare tu stesso un partner di BiggerPockets? Dai un'occhiata al nostro pagina sponsor!
Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
- Distribuzione di contenuti basati su SEO e PR. Ricevi amplificazione oggi.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Conoscenza amplificata. Accedi qui.
- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-734
- 000
- 10
- 100
- 2020
- 39
- 7
- 9
- a
- capacità
- capace
- Chi siamo
- a proposito
- sopra
- Assoluta
- assolutamente
- Accetta
- Il mio account
- Contabilità
- preciso
- operanti in
- effettivamente
- Aggiunge
- Adulto
- Avventura
- consigli
- che interessano
- AFGHANISTAN
- Dopo shavasana, sedersi in silenzio; saluti;
- Agente
- agenti
- Accordo
- accordi
- avanti
- Airbnb
- allarme
- Tutti
- consente
- già
- alternativa
- sempre
- tra
- quantità
- analizzare
- l'analisi
- ed
- Anonimo
- Un altro
- chiunque
- ovunque
- a parte
- appartamenti
- App
- attraente
- Apple
- apprezzare
- approcci
- approvare
- approvato
- RISERVATA
- in giro
- aspetto
- attività
- associato
- Tentativi
- attenzione
- rappresentante legale
- pubblico
- autore
- evitare
- evitato
- premio
- assegnato
- precedente
- Backed
- sfondo
- di riserva
- Vasca
- palla
- Banca
- conto bancario
- banchiere
- fallito
- fondamentalmente
- Nozioni di base
- base
- BAT
- bellissimo
- perché
- diventando
- prima
- Inizio
- essendo
- CREDIAMO
- creduto
- campane
- sotto
- beneficio
- vantaggi
- MIGLIORE
- Meglio
- fra
- Bevande
- Big
- maggiore
- Maggiore
- Po
- Fiammeggiante
- Bloccare
- libro
- Libri
- Stivaletti
- sistema
- CAPO
- Parte inferiore
- comprato
- scatole
- BP
- Cervello
- Brandon
- ottone
- violazione
- brevemente
- portare
- Portare
- Rotto
- portato
- Insetto
- costruire
- Costruzione
- costruito
- Mazzo
- autobus
- affari
- aziende
- Acquistare
- acquirenti
- Acquisto
- chiamata
- Call of
- Call of Duty
- detto
- chiamata
- Bandi
- Può ottenere
- non può
- berretto
- Ultra-Grande
- Career
- trasportare
- Custodie
- casi
- Contanti
- flusso di cassa
- catturati
- Causare
- causando
- soffitto
- certo
- possibilità
- il cambiamento
- Changer
- carattere
- dai un'occhiata
- Scegli
- ha scelto
- condizioni
- Città
- rivendicare
- Pulizia
- pulire campo
- chiaramente
- cliente
- Chiudi
- chiuso
- chiusura
- collaborativo
- colore
- COM
- combattere
- Venire
- arrivo
- Commenti
- azienda
- compensata
- compensazione
- completamento di una
- Completato
- completamente
- complicato
- concezione
- preoccupazioni
- condizione
- fiducia
- Confermare
- confuso
- confusione
- confusione
- Conseguenze
- Prendere in considerazione
- considerando
- ritiene
- coerente
- costruzione
- consulting
- contesto
- contratto
- appaltatori
- contratti
- di controllo
- Conversazione
- Conversazioni
- convertito
- Froids
- Angolo
- corretto
- Costo
- potuto
- contatore
- Coppia
- corso
- Corte
- coprire
- Covidien
- creare
- creato
- Creative
- crimine
- crociera
- Corrente
- taglio
- dati
- Data
- datato
- Dave
- David
- giorno
- Giorni
- affare
- trattare
- Offerte
- Debito
- deciso
- decisione
- Decision Making
- decisioni
- deep
- profonda immersione
- decisamente
- deposito
- descrivere
- distrutto
- dettagli
- DID
- differenza
- diverso
- differenziare
- difficile
- le difficoltà
- DIG
- diligenza
- direttamente
- discusso
- Dsiplay
- distanza
- distretto
- Medico
- documento
- non
- fare
- Dont
- Porta
- porte
- giù
- scaricare
- aspetti negativi
- redatto
- Dramma
- disegnato
- caduto
- lancio
- cumulo di rifiuti
- Morente
- ogni
- In precedenza
- Presto
- Guadagno
- ecosistema
- Istruzione
- o
- dipendenti
- incontrare
- finisce
- applicazione
- godere
- abbastanza
- Intero
- interamente
- equità
- particolarmente
- essenzialmente
- sviluppate
- tenuta
- Etere (ETH)
- la valutazione
- Anche
- alla fine
- EVER
- Ogni
- tutti
- qualunque cosa
- di preciso
- Esempi
- Tranne
- eccitato
- Eccitazione
- eseguire
- esecuzione
- previsto
- Esperienze
- Esplode
- extra
- fallito
- Autunno
- Caduta
- familiare
- famiglia
- fan
- lontano
- preferito
- tassa
- Costi
- Piedi
- compagno
- la donna
- pochi
- lotta
- figura
- Compila il
- Limatura
- Infine
- finanziario
- finanziariamente
- finanziamento
- Trovare
- ricerca
- sottile
- finire
- incendi
- sparo
- Nome
- prima volta
- fitness
- bandiere
- Capovolgere
- Pavimento
- pavimenti
- flusso
- flussi
- Focus
- seguire
- per sempre
- forcella
- Ex
- formula
- Avanti
- essere trovato
- Fondazione
- Quarto
- TELAIO
- Contesto
- frode
- fraudolenti
- Gratis
- La libertà
- Amico
- da
- anteriore
- pieno
- ti divertirai
- finanziati
- divertente
- futuro
- galassia
- Gioco d'azzardo
- gioco
- game-changer
- ricchezza generazionale
- ottenere
- ottenere
- Dare
- Dare
- Go
- scopo
- Obiettivi
- va
- gofundme
- andando
- buono
- grado
- borse di studio
- grande
- Green
- lordo
- Terra
- garantito
- GUEST
- guida
- PISTOLE
- Tipo
- hacked
- Metà
- sala
- Mani
- Appendere
- accadere
- successo
- Happening
- accade
- contento
- Hard
- avendo
- Hawaii
- capo
- mal di testa
- sentire
- sentito
- udito
- Cuore
- aiutato
- aiutare
- aiuta
- qui
- Hero
- nascosto
- superiore
- Highlight
- Evidenziato
- senno di poi
- assumere
- assunzioni
- Affitto
- storia
- Colpire
- Visualizzazioni
- tenere
- possesso
- Onestamente
- speranza
- host
- di hosting
- HOT
- ORE
- Casa
- Come
- Tuttavia
- HTTPS
- Enorme
- Umanità
- Male
- hvac
- MALATO
- idea
- identificato
- subito
- importante
- in
- impreciso
- incentivato
- incluso
- Compreso
- Reddito
- Aumento
- crescente
- inflazione
- influenzare
- info
- informazioni
- inizialmente
- INSANE
- invece
- istruzioni
- strumenti
- Intel
- interesse
- TASSO D'INTERESSE
- interessante
- internamente
- intersezione
- Interstellar
- Colloquio
- complessità
- introdotto
- investire
- investimento
- Investimenti
- investitore
- Investitori
- invito
- coinvolto
- ironicamente
- Isole
- problema
- sicurezza
- IT
- stessa
- iTunes
- Lavoro
- Johnson
- giudice
- mantenere
- Ragazzo
- bambini
- Genere
- Sapere
- conoscenze
- conosciuto
- Paese
- maggiore
- Cognome
- Legge
- applicazione della legge
- querela
- avvocato
- avvocati
- principale
- perdita
- IMPARARE
- imparato
- apprendimento
- Lasciare
- partenza
- Guidato
- Legale
- Legittimo
- lezione
- Lezioni
- Lezioni apprese
- LG
- Vita
- leggera
- linea
- LINK
- Ascolto
- piccolo
- LLC
- logistica
- Lunghi
- più a lungo
- Guarda
- una
- guardò
- cerca
- SEMBRA
- perdere
- a
- lotto
- amore
- fortuna
- fatto
- manutenzione
- maggiore
- Maggioranza
- make
- fare soldi
- Fare
- uomo
- gestito
- gestione
- direttore
- I gestori
- molti
- molte persone
- Marzo
- Marino
- marchio
- Rappresentanza
- massiccio
- partita
- matematica
- Importanza
- Matters
- significato
- si intende
- Media
- membro
- Utenti
- Memorie
- menzionato
- Merito
- messaggio
- messaggi
- metodo
- metrico
- forza
- Milestone
- Militare
- milione
- Milionario
- mente
- minore
- verbale
- mancante
- errore
- errori
- Ridurre la perdita dienergia con una
- misto
- modello
- momento
- soldi
- Mese
- mensile
- mese
- Scopri di più
- Mutuo
- maggior parte
- bocca
- cambiano
- multiplo
- omicidio
- reciproco
- Mistero
- Nome
- necessariamente
- Bisogno
- di applicazione
- rete
- internazionale
- New
- notizie
- GENERAZIONE
- normale
- Note
- numero
- numeri
- oggetto
- offerto
- Office
- ufficiale
- Va bene
- Vecchio
- ONE
- Un terzo
- online
- apertura
- operazione
- Opinione
- Opinioni
- Opportunità
- Opportunità
- Opzione
- Opzioni
- minimo
- i
- Altro
- altrimenti
- All'aperto
- al di fuori
- complessivo
- Superare
- proprio
- Di proprietà
- proprietario
- Oyster
- pagato
- doloroso
- pandemia
- Parco
- parcheggio
- parte
- partner
- Ricambi
- partito
- passivo
- reddito passivo
- passato
- sentiero
- Paga le
- pagamento
- Pagamento
- matite
- Persone
- perfetta
- eseguire
- periodo
- persona
- cronologia
- Personalità
- Personalità
- prospettiva
- telefono
- Telefonata
- pezzo
- conduttura
- posto
- piano
- piani
- Platone
- Platone Data Intelligence
- PlatoneDati
- Giocare
- giocato
- giocatore
- gioco
- per favore
- Podcast
- Podcast
- punto
- punti
- Polizia
- pop
- Popolare
- lavori
- posizione
- potenziale
- presentata
- piuttosto
- precedente
- prezzo
- primario
- probabilmente
- Problema
- processi
- produttore
- proiettato
- Promossa
- prova
- Spingere
- proprietà
- proprietà
- la percezione
- traino
- Maglioni
- Acquista
- acquistati
- acquisto
- scopo
- spinto
- metti
- mette
- Mettendo
- domanda
- Domande
- Presto
- Coniglio
- pneumatici
- radio
- rotaie
- RAIN
- RARO
- tasso
- valutazione
- Crudo
- RE
- raggiungere
- a raggiunto
- raggiungendo
- Leggi
- pronto
- di rose
- vero affare
- beni immobili
- realistico
- Realtà
- rendersi conto
- realizzato
- ragione
- ricevente
- raccomandare
- record
- registrato
- Rosso
- Bandiere rosse
- Basic
- relazione
- rapporto
- Relazioni
- rimanere
- rimanente
- ricorda
- Affitta
- Noleggio
- affitto
- ripetere
- sostituire
- rispondere
- rapporto
- Report
- rappresentare
- Prenotare
- Residenziale
- Risorse
- recensioni
- Ricco
- Rid
- crescita
- Rischio
- rischi
- strada
- strade
- Roccia
- Rockstar
- Rotolo
- tetto
- Prenotazione sale
- radicamento
- tondo
- strada
- rovina
- Regola
- norme
- Correre
- running
- Suddetto
- vendite
- stesso
- risparmio
- esperto
- dice
- Scala
- scala
- scenario
- Scenari
- di moto
- scoop
- condito
- Secondo
- secondo
- sezioni
- sembrava
- sembra
- AUTO
- venda
- Sellers
- senso
- Settembre
- servizio
- set
- regolazione
- Stabilizzato
- Sette
- alcuni
- Condividi
- azioni
- compartecipazione
- Corti
- a breve scadenza
- dovrebbero
- mostrare attraverso le sue creazioni
- Spettacoli
- Sidekick
- segno
- firmato
- significativa
- firma
- Argento
- simile
- Un'espansione
- da
- singolo
- situazione
- situazioni
- sesto
- abilità
- rallentare
- Lentamente
- So
- Social
- Social Media
- RISOLVERE
- alcuni
- un giorno
- Qualcuno
- qualcosa
- piuttosto
- Sony
- Arrivo
- Suono
- Fonte
- lo spazio
- spazi
- in particolare
- esaurito
- Sponsor
- Gli Sport
- Sports
- Foglio di calcolo
- quadrato
- Stage
- Stelle
- inizia a
- iniziato
- Di partenza
- inizio
- Regione / Stato
- ha dichiarato
- stati
- soggiorno
- rimasto
- Stellar
- step
- Bastone
- Ancora
- fermato
- sosta
- Storie
- Tempesta
- Storia
- flussi
- forza
- stress
- studio
- sostanziale
- il successo
- tale
- citato in giudizio
- riassumere
- Super
- superpotenza
- suppone
- certamente
- sopravvivere
- sistema
- SISTEMI DI TRATTAMENTO
- tavolo
- Fai
- prende
- presa
- Parlare
- parlando
- trattativa
- carro armato
- imposta
- Tasse
- Tè
- team
- tecniche
- dice
- inquilino
- condizioni
- testimoniato
- Testing
- I
- L'area
- Le nozioni di base
- Il futuro
- le informazioni
- L’ORIGINE
- Lo Stato
- il mondo
- Teatro
- loro
- si
- Là.
- in essa
- cosa
- cose
- Pensare
- Pensiero
- Terza
- quest'anno
- pensiero
- tre
- Attraverso
- per tutto
- tempo
- time line
- volte
- tipo
- a
- oggi
- di oggi
- insieme
- tonnellate
- pure
- top
- Totale
- COMPLETAMENTE
- toccare
- verso
- pista
- Tracking
- commercio
- Training
- traiettoria
- delle transazioni
- Trascrizione
- trasferito
- transizione
- prova
- vero
- Affidati ad
- Turned
- turnover
- Due volte
- colpi di scena
- Tipi di
- tipico
- tipicamente
- in definitiva
- per
- capire
- e una comprensione reciproca
- unità
- unità
- insolito
- Aggiornanento
- upside
- URL
- us
- uso
- Prezioso
- Valorizzazione
- APPREZZIAMO
- vario
- Fisso
- VEGAS
- versione
- contro
- VET
- Video
- Voce
- Vulnerabile
- aspettare
- In attesa
- camminava
- ricercato
- guerra
- modi
- Ricchezza
- Sito web
- matrimonio
- Settimane
- il benvenuto
- noto
- Che
- Che cosa è l'
- se
- quale
- while
- OMS
- volere
- vincere
- entro
- senza
- Ha vinto
- meraviglioso
- di legno
- Word
- parole
- Lavora
- allenarsi
- lavorato
- lavoro
- risolvendo
- lavori
- mondo
- Il mondo di
- Salsiccia di assorbimento
- valore
- sarebbe
- Wow
- Avvolto
- scrivere
- scritto
- Wrong
- X
- anno
- anni
- giovane
- Trasferimento da aeroporto a Sharm
- te stesso
- youtube
- zefiro