Gli 8 peggiori e migliori mercati immobiliari negli Stati Uniti (edizione 2023)

Dave:
Ciao a tutti. Benvenuto su Sul mercato. Mi chiamo Dave Meyer. Sarò il tuo ospite oggi, insieme a Kathy Fettke, James Dainard e Jamil Damji. Come state tutti?

Katia:
Siamo tutti malati, woo-hoo. È stata una grande festa.

Dave:
Ognuno di noi è malato. Penso che avremo un sacco di silenziamento dei microfoni.

Jamil:
Dovrei assumermene la responsabilità.

Dave:
Apparentemente è stata colpa di Jamil, ma io non ero nemmeno alla festa e anch'io sto male, quindi non lo so.

Jamil:
Bene, è perché te l'abbiamo spedito per posta.

Katia:
O si.

Dave:
Bene grazie. Lo apprezzo. Apprezzo molto che tu abbia incluso me. È molto premuroso. Beh, in realtà non ero alla festa, ma sono riuscito a fare qualcosa di molto divertente, ovvero ero a Madrid, in Spagna, e ho avuto modo di incontrare di persona l'intero team che cura questo podcast, vivono tutti a Madrid. Non so nemmeno se voi ragazzi lo sapete.
Ma sono andato a uscire con loro e sono persone estremamente fantastiche e divertenti. Mi hanno portato in un tour di 10 ore all'interno di molti bar di Madrid e volevo solo ringraziare Joel, Eliezer, Alexander e Anna, che sono una squadra incredibilmente talentuosa. È stato un piacere conoscerli e mi sono divertito molto con loro. Persone molto talentuose e appassionate che rendono possibile questo spettacolo. È stato davvero bello per me e volevo solo parlarvene.

Jamil:
Sorprendente. Non avevo idea che fossero in Spagna, ma ora dobbiamo fare un viaggio là fuori e uscire.

Katia:
Sembra che dobbiamo.

James:
Sono già stufi delle nostre voci?

Dave:
No. Mi hanno preso in giro per tutto il tempo. Dicono, “Mi sento come se dovessi mettere una cornice attorno al tuo viso. È così che sono abituato a vederti. È strano vederti. No, lo adorerebbero. Dovremmo farlo la prossima volta. Kathy, la prossima volta che sei in Portogallo, fai un salto a Madrid. Non è lontano.

Katia:
Aprile.

Dave:
Tutto ok.

Jamil:
Qualcuno ti ha detto che sei più alto di quanto si aspettassero?

Dave:
No, probabilmente ha detto più breve conoscendomi.

Jamil:
Dico sempre: "Oh, sei più magro di quanto mi aspettassi". Non so come prenderlo. Sono come …

Dave:
Beh, probabilmente stavano già pensando che sei molto magro e muscoloso, quindi ancora più magro.

Jamil:
Ottengo "Sei più magro di quanto pensassi" e "La tua barba non sembra così terribile di persona come in video".

Dave:
Che cosa?

Katia:
Nessuno te lo dice.

Dave:
Chi pensa che la tua barba sia terribile?

Jamil:
Non ne ho idea, amico. Internet è divertente.

James:
Bene, fammi vedere. Non riesco nemmeno a farmi crescere la barba.

Jamil:
Questo è quello che succede quando sei uno dei migliori investitori d'America e hai solo 12 anni, James.

Dave:
È come uno dei titoli del podcast di BiggerPockets tipo, 150,000 unità per 12 anni, con James Dainard.

James:
Profitto e pubertà.

Dave:
Potrebbe essere la presentazione del tuo libro BP, James.

James:
Penso che lo scriverò.

Dave:
Va bene, bene, andiamo all'episodio di oggi. Alla fine dell'anno, volevamo ricapitolare e in un certo senso tornare a uno dei primi spettacoli che abbiamo fatto, in cui stavamo scegliendo i mercati migliori, i peggiori. E quindi oggi parleremo delle nostre previsioni per i mercati migliori e peggiori per il 2023.
Ma prima di noi, Rocket Mortgage, una delle più grandi società di mutui del paese, è appena uscita con la sua classifica dei primi cinque mercati per il 2022. Voglio buttarli là fuori e vedere cosa ne pensate prima di arrivare nelle nostre previsioni per il prossimo anno.
Hanno detto che il numero cinque era Charlotte, North Carolina. Qualcuno di voi li ha scelti l'anno scorso? Sento che qualcuno potrebbe averlo fatto.

Katia:
Ho fatto.

Jamil:
Oh, l'hai fatto?

Katia:
Non l'ho fatto?

Jamil:
Perché mi sento come-

Dave:
No, Jamil. Avevi Austin a Denver. Lo ricordo in modo specifico.

Jamil:
Austin e Denver, esatto.

Dave:
Perché la finale sei stata solo tu contro te stessa.

Jamil:
Sì. Carlotta?

Dave:
È Carlotta. Investi lì, Kathy?

Katia:
Sì.

Dave:
Come è andata quest'anno?

Katia:
Ebbene, quest'anno è diventato molto costoso, quindi quest'anno è diventato difficile acquistarlo. Ma se hai acquistato prima di quest'anno, sei andato alla grande.

Dave:
Carino. Quindi il numero quattro, abbiamo a Nashville, che è una specie di, mi sento perennemente nella lista dei migliori mercati di tutti. Poi abbiamo avuto Raleigh, numero tre. Tampa, che ho detto, ma è stato eliminato presto per il numero due, e Austin per il numero uno, cosa che mi ha un po' confuso. Penso che in realtà sia quello che ha vinto nella nostra competizione l'anno scorso. Ma pensereste che Austin sia stato il mercato con le migliori prestazioni quest'anno?

James:
Voglio dire, se guardi quei primi due trimestri in tutti quei mercati tecnologici, sono saltati così in alto. È come se avessero spazio per ritirarsi e sarebbe comunque andato bene. Voglio dire, anche Scottsdale era un po' così. Era come Scottsdale, Austin, Seattle, Los Angeles, San Francisco. Hanno appena sparato.

Dave:
Beh, questa è una buona domanda, James. Sei stato abbastanza onesto sui ritiri a Seattle nel tuo mercato, sono ancora considerevolmente superiori ai prezzi dei livelli pre-pandemia a Seattle?

James:
O si. Siamo sostanzialmente in rialzo rispetto a pre. Voglio dire, siamo ancora in aumento del 5% rispetto a quest'anno a Seattle, ma siamo aumentati dal 25% al ​​30% e ci sono i primi due trimestri. So che c'è stato solo un mese in cui ho visto alcune città apprezzarsi del 25% in un mese. È stato pazzesco. Ho dovuto controllare tre volte i dati. Ero tipo, aspetta, cosa è successo? Il prezzo medio della casa è salito del 25% in uno?

Dave:
È come una criptomoneta.

James:
Sì. Voglio dire, siamo ancora almeno del 30% in più rispetto al 2020 o dal 25% al ​​30% in alcuni quartieri di sicuro. E quindi c'è ancora una rapida crescita. Sta solo scivolando indietro con l'accessibilità in questo momento.

Katia:
Sì, voglio dire, questo è stato un po' il mio commento dell'anno scorso, cioè che si tratta di un livellamento di una folle follia di acquisti indotta da una pandemia maniacale dell'anno scorso. E quindi con così tante cose, quando vediamo licenziamenti, quando vediamo scendere i prezzi delle case, è davvero solo un confronto con un anno anormale. E quindi se potessi tenerlo a mente e magari confrontare solo i numeri con il 2019, le persone che hanno acquistato in mercati che sono davvero saliti e ora stanno tornando con i piedi per terra, se hanno acquistato quest'anno, potrebbero provare un po' di dolore. Ma se hai comprato prima, stai bene.
Se lo tieni, stai bene. È solo ogni volta che devi vendere, se sei costretto a vendere quando non è un buon momento per vendere, allora può essere doloroso. Ma se riesci a resistere, di solito quei mercati caldi tornano e diventano di nuovo caldi.

Jamil:
Sento che se hai comprato una casa nel periodo di punta del 2022, è un po' come una di quelle sere in cui ti sei davvero ubriacato a una festa e le cose non sono andate come avrebbero dovuto e tu vuoi dimenticarlo. E quindi questo è fondamentalmente quello che è successo.

Dave:
È questo che è successo alla tua festa lo scorso fine settimana, Jamil?

Jamil:
Può essere.

Katia:
Sono partito in tempo.

Jamil:
Ascolta, abbiamo tutti la stessa malattia, e come è successo...

Dave:
Non so come seguirlo.

Jamil:
Però ho organizzato una bella festa, ragazzi.

Katia:
È stata una bella festa.

Jamil:
Siamo reali.

James:
Sai cosa? Tutti dovrebbero andare agli incontri e alle feste di Jamil. Sono le cose più divertenti per il settore immobiliare in cui sono stato. È come se fosse un'atmosfera che non ho mai visto prima in una conferenza immobiliare o in un incontro.

Katia:
mi sto iscrivendo.

Jamil:
Va bene, dai un'occhiata sicuramente a quelli.

Dave:
Ok, ora prendiamoci una pausa perché, Jamil, mi hai buttato fuori. Facciamo una breve pausa e poi torneremo e parleremo delle nostre previsioni per il 2023.
Va bene, passiamo alle nostre previsioni, ma prima che vi chieda quali mercati avete effettivamente scelto, possiamo parlare velocemente di quali criteri avete utilizzato? Faremo prima i nostri peggiori mercati e quando Kailyn e io ti abbiamo assegnato questi, non abbiamo davvero definito cosa significhi peggio. Sono curioso, Kathy, come l'hai interpretata? Cosa hai pensato? Come hai scelto il mercato che hai scelto?

Katia:
Ho dovuto pensarci davvero perché con gli immobili puoi essere molto confuso. Ci sono così tanti dati provenienti da così tante angolazioni diverse e tutti hanno un'opinione e questo è cento X ogni anno man mano che sempre più persone entrano nel settore. Può essere molto confuso. Ho dovuto fermarmi e dire, per cosa? Il peggior mercato per cosa?
Per me, la mia scatola degli acquisti, fondamentalmente quello che ho sempre cercato sono aree che generano flussi di cassa con la speranza di apprezzamento perché c'è qualcosa che sta succedendo in quell'area, c'è crescita. E quindi non ho bisogno che salga di prezzo in modo drammatico subito. Voglio solo che nel tempo in modo da sapere che sto ottenendo flusso di cassa e apprezzamento perché il doppio smacco è ciò che può davvero renderti ricco.
Per me, il peggior mercato che ho scelto è stato Detroit. Ora Detroit è entrata in alcune liste come un grande mercato per il 2023. Ancora una volta, dipende solo dalla tua scatola degli acquisti. Sono sicuro che ci sono investitori di Detroit che ascoltano e dicono: "Se investi nel modo in cui investo io, andrai alla grande a Detroit", perché stanno succedendo molte cose e apparentemente ha avuto una delle più alte crescite millenarie lì. C'è molta rivitalizzazione in corso in centro. Alcune delle cose che cerco ci sono.
Il motivo per cui lo scelgo come il peggiore per me è che hanno avuto un declino della popolazione nel corso di decenni. Sì, decenni. Detroit ha visto una diminuzione del 61% della sua popolazione dagli anni '50. Una volta era davvero una specie di città di New York, una città molto popolare, ma la gente se ne va e indosserà il mio mercato preferito. Uno dei miei migliori mercati sono i climi più caldi, l'area della Florida. No, non ti ho detto dove in Florida, ma climi caldi con leggi favorevoli ai proprietari. Questo si adatta alla scatola degli acquisti per me.
Se sto cercando buy and hold, flusso di cassa, apprezzamento e crescita, voglio essere in un'area in cui c'è crescita del lavoro, crescita della popolazione, crescita delle infrastrutture, crescita degli affitti, tutte queste cose. Non lo stiamo vedendo. Ma il motivo principale per cui non investirei a Detroit è che hanno questa legge, ed è una legge dura, e la conosco bene.
Nel maggio del 2017, la città di Detroit ha annunciato la sua intenzione di attuare uno sforzo a livello cittadino per far rispettare regole più severe per le ordinanze sugli affitti ai proprietari. Le regole del proprietario contano davvero. Fondamentalmente, puoi essere multato in modo massiccio a seconda del modo in cui lo guardi. Per gli affittuari, questo è fantastico, significa che i proprietari devono prendersi cura delle loro proprietà e sistemare le cose. Ma se non ne sei consapevole, puoi rimanere davvero bloccato.
Stiamo cercando di vendere tre proprietà di Detroit nel nostro fondo precedente. Il mio ultimo fondo per l'affitto di una famiglia unifamiliare, siamo scesi a tre proprietà di Detroit che stiamo attraversando un periodo davvero difficile da vendere. Non possiamo far uscire gli inquilini perché lì le leggi sui proprietari terrieri non sono davvero a nostro favore. La città entra e ispeziona e ci dice tutte queste cose che dobbiamo sistemare. Quelle correzioni costano molto, da $ 40,000 a $ 50,000. Queste sono proprietà che possedevamo solo da cinque anni e le abbiamo riparate cinque anni fa. Sono più vecchi. Se stai acquistando una vecchia proprietà a Detroit, devi solo sapere che gli ispettori della città potrebbero farti pagare.
Per me, questo non è il miglior mercato per me, è il peggior mercato per me. Penso che se entri e puoi ottenere un ottimo affare e lo rinnovi completamente e hai il budget per farlo e le riserve, potresti ottenere un ottimo flusso di cassa. Semplicemente non penso che vedrai mai davvero quel mercato apprezzare il modo in cui mi piace fare in altri mercati.

Dave:
Va bene. Detroit è la nostra prima città peggiore. So che l'ex CEO e fondatore di BiggerPockets, Josh Dorkin, sarebbe decisamente d'accordo con te. Si è fatto la reputazione di odiare Detroit per molte generazioni.

Katia:
Lo adoravo. Investivo lì e il nostro fondo ha acquistato un sacco di proprietà lì e il denaro è fluito per tutto il tempo durante il fondo. Erano meravigliosi per il flusso di cassa. È solo quando stai cercando di uscire o se la città arriva e ti dice di fare un sacco di lavoro che non ti aspettavi di fare. Devi solo avere un sacco di riserve per le proprietà più vecchie.

Dave:
Kathy, è un ottimo punto. Due o tre anni fa, ho fatto questa analisi dei dati per esaminare l'apprezzamento rispetto al flusso di cassa per i mercati e li ho tracciati. Fondamentalmente, quello che abbiamo visto è che prima della pandemia, la maggior parte dei mercati aveva un ottimo apprezzamento o un flusso di cassa davvero buono e ce n'erano alcuni che erano entrambi, ma erano modesti per entrambi. I valori anomali per un buon flusso di cassa come Detroit erano anche valori anomali per un cattivo apprezzamento.
E così hai visto anche l'altra cosa. Un valore anomalo per apprezzamento come Seattle è stato anche un valore anomalo per un cattivo flusso di cassa per la maggior parte del tempo, solo in media. Da quando è iniziata la pandemia, tutto ciò è stato buttato fuori dalla finestra e tutti hanno appena visto entrambi. Ma penso che mentre entriamo nel 2023, inizieremo a tornare a quel normale tipo di biforcazione nel mercato in cui alcuni mercati sono davvero buoni per il flusso di cassa ma non si apprezzano davvero e viceversa. Alcuni continueranno ad essere apprezzati, ma non saranno luoghi in cui è possibile trovare facilmente immobili in affitto che soddisfano la regola dell'1%, ad esempio.
E quindi, sembra che tu sia d'accordo. Detroit potrebbe essere buona per il flusso di cassa, ma l'apprezzamento probabilmente non andrà da nessuna parte.

Katia:
Sì, penso che sia davvero importante guardare a come era la performance prima del 2020. So che molte di queste città si sono davvero ridefinite nell'ultimo decennio, ma se prendi diciamo dal 2015 al 2019 e guardi davvero i tassi massimi e cosa era accadendo in quei mercati in termini di apprezzamento, quelli sono stati anni buoni e solidi per il settore immobiliare. Questa sarà una metrica migliore per dove siamo diretti nel 2023, credo.

Dave:
Va bene, beh, ne abbiamo uno. James, come ti sei avvicinato a questo e quale città hai scelto?

James:
Ho scelto una città diversa. Ho passato molto tempo a fare ricerche su tutti questi mercati e sono tipo, sai una cosa? Torno al mercato che ho avuto il più grande rimpianto di non aver acquistato nel 2009. E così ho scelto San Diego, in California. Il motivo per cui ho scelto San Diego è, A, e questo non ha niente a che fare con quello che stiamo attraversando ora perché è una cosa diversa, ma ricordo che nel 2009 i condomini a grattacielo sono scesi a meno di 400. Queste cose erano come se avessi viste da urlo, nuove di zecca, e potevi comprarle per meno di mezzo milione di dollari e venivano scambiate per oltre un milione prima che esplodesse l'industria dei mutui.
Ma il motivo per cui ho scelto San Diego è che penso, A, penso che San Diego sia la migliore città della costa occidentale. È sicuramente dove vuoi vivere, ma il problema è che il reddito non c'è e ciò che le persone possono permettersi nel mercato del lavoro. È davvero un buon posto in cui trasferirsi se hai soldi, ma in caso contrario, dovrai lottare con molti dei prezzi lì intorno.
E quindi quello che abbiamo visto con l'aumento dei tassi di interesse sono i tassi, l'abbiamo già visto passare da un prezzo medio della casa a un calo di oltre il 10%. C'è stato un calo da circa 950 a 850. Abbiamo visto qualcosa di molto interessante da tenere d'occhio e questi sono i mercati in cui sono più cauto in questo momento, quelli in cui l'hockey è salito nei primi due trimestri a un ritmo folle. San Diego lo colpisce sicuramente. A marzo, sono aumentati del 30% e sono stati uno dei primi tre mercati apprezzati per quel mese. Si è ritirato del 20% da marzo e sta continuando a scivolare in questo momento.
Penso che gran parte del motivo per cui si sono ritirati sia che la matematica non ha proprio senso. Inoltre, anche gli affitti sono diminuiti del 5% da marzo. Penso che gli affitti stiano diminuendo a causa del lavoro a distanza. Perché non vorresti un lavoro a distanza a San Diego se potessi? È lì che vorrei un lavoro a distanza. E così mentre la forza lavoro sta tornando dove dovrebbe lavorare, tutte queste cose stanno iniziando a riportarla indietro.
Durante la pandemia, vivere in un posto di qualità è stata una grande preoccupazione per la maggior parte delle persone e San Diego è una delle migliori in cui puoi trovarti. Ma per metterlo in prospettiva, devi risparmiare ... A San Diego, l'acquirente medio di una casa deve risparmiare $ 160,000 per acquistare una casa. Con il reddito che stanno guadagnando, devono risparmiare un minimo di $ 13,000 all'anno. Ci vorranno dagli 8 ai 12 anni per risparmiare quel deposito del 20%. Ciò non tiene nemmeno traccia dell'aumento dei prezzi durante quel periodo. Con un prezzo medio della casa di $ 905,000, il reddito familiare dovrebbe essere di $ 166,000 per permetterselo comodamente.
Il problema è che il reddito familiare medio è di $ 70,000 e molti dei posti di lavoro effettivi che ci sono a San Diego sono grandi... Non c'è molto, e ho scelto San Diego perché non ci sono tanti grandi affari come ad Austin, Seattle, San Francisco, dove ci sono queste grandi aziende tecnologiche di ancoraggio che sì, potrebbero attraversare una recessione in questo momento e licenziare alcune persone, ma torneranno e queste sono aziende che non se ne andranno mentre hanno un molto più limitato piscina. L'esercito è un grosso problema.
Ora penso che se entriamo in più conflitti che l'esercito potrebbe crescere e che ci sarà, che potrebbe espandersi a San Diego perché è la più grande base militare che ci sia, ma non ti porta comunque al reddito per convenienza. Con i tassi alti quanto sono, ritirerà tutto perché le persone non stanno guadagnando abbastanza soldi per comprare. Lo stiamo vedendo proprio ora.
Se le tariffe continuano a salire, cosa che credo faranno almeno per i primi due trimestri, vedrai le case scendere di prezzo. Il 43% di tutte le case a San Diego ha ridotto il prezzo quest'anno. Questo è un importo considerevole. Ciò significa che le persone stanno valutando troppo o anche se stanno valutando correttamente, semplicemente non vendono perché le persone non possono permetterselo.
Il pool principale di ciò che non possono permetterselo, quelle grandi aziende stanno rallentando, come Qualcomm è un enorme business lì. Quello è uno dei loro datori di lavoro di riferimento. Qualcomm ha congelato le loro assunzioni in questo momento. Non hanno ancora annunciato licenziamenti per quanto ne so, ma di solito è il primo passo. Congeli le tue assunzioni e poi arrivano i licenziamenti.
Non hanno previsto i licenziamenti, ma si aspettano che l'azienda internamente si aspetti che le loro spedizioni diminuiranno della percentuale a due cifre per il prossimo anno. Prevedono che faranno meno affari come azienda che inizierà a licenziare le persone che assorbiranno molte di queste proprietà più costose. E quindi tutte quelle cose che quando entri in un mix, vedo solo questa roba venire giù. È troppo costoso, ci mancano circa $ 70,000 sul prezzo medio della casa per convincere le persone a potersi davvero permettere. Poi ci sono altre cose che indicano solo che è molto meglio affittare piuttosto che comprare. Il rapporto costo/affitto è 30.38. In un mercato sano, è come se volessi essere sotto i 21.
È così fuori di testa in questo momento che penso che San Diego potrebbe scendere di un ulteriore 10% rispetto a dove si trova adesso. Ciò non significa che non comprerei a San Diego, in realtà è nelle mie città in lista per acquistare. Penso solo che ci saranno più opportunità. Non voglio avere lo stesso rimpianto che ho avuto nel 2009 perché penso che la qualità della vita e le persone vogliano vivere lì in generale e questo guiderà sempre la crescita.
Prevedono anche a lungo termine che l'economia di San Diego crescerà, penso che abbiano detto il 31% nei prossimi 10 o 20 anni. E quindi stanno prevedendo una crescita. Ma a breve termine per il 2023, penso che si ritirerà e penso che tutti questi costosi mercati della costa occidentale continueranno a ritirarsi. La cosa a cui devi stare attento con gli investitori è che quando giochi in mercati costosi, il ritiro può davvero far male. Ed è per questo che lo metto come il peggior mercato in cui investirei.

Dave:
Tutti amano la leva quando si sale, e poi quando si scende fa molto male.

James:
Voglio dire, fa decisamente male. Come quello di cui stavamo parlando prima che entrassi nello show, alla fine ho venduto una casa che ci sono voluti 150 giorni per venderla e fortunatamente sono in pareggio. Non so nemmeno come sto andando in pareggio. Ma abbiamo appena venduto la casa per 450 mila dollari, meno di una casa che abbiamo venduto proprio dietro l'angolo quando abbiamo comprato quell'affare all'inizio dell'anno. E quindi devi stare attento a queste diapositive e le diapositive vanno bene, devi solo prepararle correttamente.
Ma penso che San Diego avrà dei problemi. È semplicemente troppo costoso per quello che la gente fa lì. Penso che le persone vorranno sempre vivere lì. Bene, oltre a quella spesa, hai quella spesa della California, l'imposta sul reddito extra del 13%. Ci sono troppe spese in corso che stanno consumando liquidità ed è per questo che penso che sia incline a un calo piuttosto grande da qui. Penso che un altro 10% stia tornando.

Dave:
San Diego potrebbe essere nella tua lista dei migliori mercati per il 2024?

James:
SÌ. In realtà penso che tutti quei mercati come Seattle. È Seattle, giusto? È molto simile... Seattle mi piace più di San Diego perché lì ci sono più posti di lavoro. Austin mi piace più di San Diego perché lì ci sono più posti di lavoro e infrastrutture. Ma penso che tutte queste città che stanno registrando questi massicci ritiri siano grandi opportunità di acquisto, soprattutto dopo questo secondo trimestre. Ma devi comprare con attenzione. Non puoi comprare tradizionalmente. Se acquisti in modo tradizionale, otterrai ... penso che ti scotterai.
Ma mentre i mercati continuano a cadere liberamente... Voglio dire, quelli sono i mercati che avranno maggiori opportunità. Quelli che stanno cadendo all'indietro sono quelli da cui tutti saltano fuori. È lì che voglio davvero entrare. Probabilmente comprerò qualcosa a San Diego. Voglio comprare delle cose a noleggio a breve termine proprio sulla spiaggia e PB. So che il mercato dei condomini viene martellato e quelle sono cose che sto cercando, è se posso acquistarlo sostanzialmente al di sotto di quello che valeva, se li compro il 30%, il 40% al di sotto del precedente prezzo medio della casa, c'è pista per la crescita e guadagni azionari in un periodo di cinque anni.
Ma come ha detto Kathy, dipende da qual è la tua strategia? La mia strategia non è un flusso di cassa elevato. Non mi piace avere a che fare con queste piccole case che possono farti guadagnare dal 10% al 15% perché non mi piacciono quelle spese di manutenzione. Possono mettere a repentaglio la mia posizione di flusso di cassa. Mi piacciono i mercati ad alta crescita perché è lì che si ottengono quei grandi guadagni azionari. Quei guadagni azionari mi hanno completamente cambiato come investitore e come sono stato in grado di investire passivamente solo sulla base di quei guadagni.

Dave:
Va bene. Ben detto. In realtà, quando stavo cercando di pensare a questo per i migliori mercati, stavo pensando di esprimere un'opinione contrarian e dire qualcosa come Austin, perché penso che scenderà del 20% o del 30%, ma ha uno dei migliori long potenzialità di crescita a lungo termine di qualsiasi città del paese. E quindi forse è un ottimo momento per acquistare ad Austin se, secondo te, James, stai acquistando al di sotto del valore di mercato e trovando un buon valore.
Va bene. Jamil, e tu? Come ti sei avvicinato a questo?

Jamil:
Beh, ho adorato tutto quello che hanno detto James e Kathy. Sono d'accordo che devi guardarlo dal punto di vista della tua strategia di investimento. Sappiamo tutti che sono un commerciante. Guardo al mercato immobiliare in termini di come posso trarne vantaggio, come posso essere coinvolto e dove sono i miei acquirenti? Dove sono i miei clienti? Dove stanno cercando di investire? Da dove scappano?
E così per il peggior mercato del 2023, ho scelto Ventura County. Realtor.com prevede che diminuirà il prezzo di vendita di circa il 30%, 29.3%, 29.1% in particolare è la loro previsione. Questa è una notevole quantità di denaro. Quando guardi riparare e capovolgere, quando guardi all'ingrosso, quando guardi alle opportunità per noi di scambiare proprietà, se hai un mercato in declino a quel livello con tutte le cose di cui parlava James, hai ha le normali questioni della California meridionale come la tassa statale, la migrazione nella contea di Ventura non è, è piatta, semmai.
E quindi come guardo a un mercato del genere, come ho detto, i miei clienti oi miei acquirenti sono per risolvere e capovolgere o i miei acquirenti all'ingrosso sono alla ricerca di opportunità nella contea di Ventura in questo momento? Loro non sono. Per me, dove non investiremo nel marketing, dove non investiremo risorse per gli stivali sul campo per cercare di trovare alcune opportunità o cogliere opportunità per il commercio, ci saranno alcuni di questi mercati di maggior valore nel sud California. Ma sono anche d'accordo sul fatto che guardando avanti al 2024, come avevi detto e come aveva detto James, ci sarà un enorme valore, ma devi aspettare.
È un brutto mercato per il 2023, ma uscendo dalla coda, se puoi iniziare ad acquistare nel quarto trimestre del 4 e portarli significativamente al di sotto del mercato, perché a quel punto ci sarà disperazione, esaurimento. I venditori saranno giusti, l'avranno avuto. Sento che se riesci a cronometrare correttamente i tuoi acquisti, puoi rendere il peggior mercato al 2023 il tuo miglior mercato al 2023. E quindi tornerò a Ventura e in alcuni di quei mercati nel sud della California verso la fine del '2024.
Ma per ora il peggior mercato, Ventura County.

Dave:
Ha senso. Kathy, qual è la tua lettura su questo odio per la California qui con James e Jamil? Ma in realtà stiamo vedendo molta popolazione lasciare la California ed è molto costoso. Mi sembra che la gente abbia detto per decenni che la California si tufferà e non succederà mai. Come residente e nativo, cosa pensi che riservi il futuro per la California nei prossimi anni?

Katia:
Sono originario di molte generazioni. Mia nonna è stata una delle prime persone a nuotare... Ha attraversato a nuoto il Golden Gate Bridge. Era un'atleta olimpica e nuotava intorno ad Alcatraz. Ho davvero le mie radici in California, e questa è una conversazione che si tiene probabilmente da un secolo. È sempre così quando hai aree di classe mondiale altamente desiderabili, non sarà mai economico e non mancheranno mai le persone che possono permetterselo. È solo che sono volatili. Questi sono mercati volatili.
Ma San Diego, voglio dire, è davvero uno dei posti migliori al mondo in cui vivere o avere una seconda casa. Ci sono più persone che comprerebbero o possederebbero lì piuttosto che lavorare lì. Ovviamente se stai cercando di fare un buy and hold, ancora una volta, dipende solo dalla strategia. Ma è quasi come se tu potessi fare un flip a lungo termine, il che significa che magari compri qualcosa, lo affitti per un anno o due dove in un certo senso ne copre il costo. Probabilmente non lo farà, probabilmente sarà ancora negativo, ma poi fai il capovolgimento più tardi in modo da essere in qualche modo in basso ...

Jamil:
Se non riesci mai a far uscire l'inquilino.

Katia:
Giusto, c'è quello.

Dave:
Punto valido.

Katia:
Ma è sempre tornato indietro e guadagnerai un sacco di soldi se tieni. Ecco perché così tanti californiani sono carichi e portano i loro soldi in altri posti perché in molti casi hanno fatto i loro soldi con l'alloggio.
Se vivi in ​​California, quindi cosa penso della California, mi piacerebbe lasciare la California. Ma amo il clima. Mi piace tutto tranne la politica e i prezzi. Ma sarebbe difficile per me andare altrove e penso che molte persone si sentano così che vivono lì.

Dave:
Va bene, beh sì. Non scommetterei contro il mercato californiano a lungo termine. Rimbalza sempre indietro. Oh, e una cosa che voglio dire quando ne parlavi, potrebbe essere un'ottima opportunità per un live-in flip per le persone che vogliono farlo. Puoi vivere in California e poi capovolgere la strada. Se ci vivi due anni su cinque non paghi tasse. Buona opportunità.
Per il mio, volevo scegliere una città di cui non si parla molto anche sulla costa occidentale, ma che è stato uno dei mercati più caldi degli ultimi due anni. Ho scelto Reno, Nevada. Ragazzi, sapete qualcosa di Reno?

Katia:
Ho appena venduto le nostre due suddivisioni lì appena in tempo, quindi sì.

Dave:
Oh bene. Beh, negli ultimi due anni è impazzito, quindi spero che tu abbia fatto bene lì.

Katia:
Venduto subito prima che le tariffe aumentassero, quindi andava bene.

Dave:
Ah, carino.

Jamil:
Congratulazioni.

Katia:
Thank you.

Dave:
Perché per me Reno è una di quelle città che sono appena saltate fuori grazie al lavoro a distanza. E 'un bel posto. Non c'è imposta sul reddito. È proprio vicino al lago Tahoe, è davvero bello. Ma quando guardi ai fondamentali economici, non supporta davvero tutta la crescita che abbiamo visto. Simile a quello che James stava dicendo su San Diego, vedi solo un livello di reddito davvero non abbastanza alto da sostenere i prezzi. Non vedi davvero, a differenza di Seattle o Austin che hanno un'eccezionale crescita di posti di lavoro e aziende tecnologiche che si trasferiscono lì, non lo vedi allo stesso modo a Reno.
Questo è quello che per me sarà un esperimento interessante perché penso che sia cresciuto molto simile a Boise. Penso che sia una specie di cosa simile in cui le persone che volevano vivere in un posto con una grande qualità di vita hanno deciso di trasferirsi lì, ma dovranno vedere se l'economia può sostenerlo una volta che le persone saranno richiamate in ufficio o gli stipendi no t aumentare agli stessi tassi che sono stati o ci sono licenziamenti che stiamo iniziando a vedere.
Sfortunatamente per Reno, non credo che andrà molto bene nei prossimi due anni. Ha già visto i giorni sul mercato aumentare di circa il 250% nel corso di quest'anno. Siamo a giorni sul mercato oltre i 60, che è piuttosto alto in qualsiasi mercato. E le riduzioni di prezzo sono superiori al 45%. Questa è la mia scelta.

Katia:
Bene, potrei dirvi perché abbiamo investito lì, perché abbiamo comprato un terreno lì e costruito un sacco di case lì perché Tesla ha trasferito lì la sua fabbrica di batterie e c'era solo... Google si stava trasferendo lassù perché è a sole quattro ore da San Francisco, ma è in Nevada, nessuna imposta statale sul reddito. Sembrava che questo avrebbe continuato a crescere.
Ma come San Diego, è solo in ritardo. È solo in ritardo. È così strano perché pensi che per questi motivi le aziende si trasferiscano in Nevada solo per evitare le tasse. Ma sono ancora quattro ore di macchina. Se ci fosse un treno ad alta velocità o qualcosa del genere, forse sarebbe una storia diversa, non lo so. Ma è sempre in ritardo.

Dave:
Il reddito non è cresciuto lì nel modo in cui avrebbe bisogno solo di sostenere alcuni di questi prezzi.

James:
Non hanno finito l'acqua? Non c'è un enorme problema idrico anche a Reno, come se fosse quasi asciutto? Ricordo solo che sono andato a Lake Tahoe, ne stavano parlando. L'acqua è bassa e stanno cercando di capire come far entrare più acqua.

Katia:
Penso che in generale quella fosse la California.

Dave:
E Nevada.

James:
Beh, è ​​anche pazzesco quando vai a Lake Tahoe, quella proprietà valorizza perché parte di essa è in Nevada e chiamano quella fila di milionari da quella parte perché è lì che vanno tutte le mega dimore. Capisco cosa stava facendo Kathy. Vogliono uscire da quell'imposta sul reddito ed è come, quindi hai proprietà che valgono milioni e milioni di dollari da un lato e poi solo l'angolo del gattino, valgono il 45% in meno perché non c'è l'imposta sul reddito.

Jamil:
No, è interessante.

Dave:
Va bene, beh, abbiamo parlato del rovescio della medaglia. Ancora una volta, penso che alcuni di questi mercati potrebbero essere fantastici in futuro. Stiamo parlando solo del 2023, non per sempre. Passiamo ai mercati che pensiamo sovraperformaranno o andranno bene nel prossimo anno. Kathy, d'altra parte, Detroit non ti piaceva. Cosa ti piace per il prossimo anno?

Katia:
Bene, come sai, come ho detto, guardiamo sempre alla crescita del lavoro, alla crescita della popolazione e alla crescita delle infrastrutture combinate con l'accessibilità. Voglio essere nei mercati che generano flussi di cassa oggi e quindi puoi detenere queste proprietà. Non hanno molto flusso di cassa. Questo è un gioco a lungo termine, ma copri i loro costi in modo che tu sia davvero in grado di tenerli come apprezzano.
Tampa si adatta davvero a questo per me. Tampa si è completamente ridefinita nell'ultimo decennio. Infatti solo nel 2021 sono state nove le aziende che hanno trasferito la propria sede. C'è un articolo che dice che i trasferimenti di società tecnologiche a Tampa Bay aumenteranno nel 2021. 94 nuove società sono state aggiunte al gasdotto di St. Pete. Molta crescita del lavoro e questo è davvero importante per noi.
Ora con ciò arriva la crescita della popolazione. A Tampa, l'anno scorso è aumentato dell'1.3%. Questa è la cosa importante guardando al futuro, si prevede che cresca del 3.3, 128,000% all'anno. La crescita è appena iniziata. Si prevede che più di 2024 nuovi residenti si trasferiranno nell'area metropolitana. Come diavolo entro il prossimo anno, entro il XNUMX, non ci saranno abbastanza alloggi per tutte quelle persone.
Stiamo ancora comprando case nella fascia da $ 150,000 a $ 200,000 a circa 45 minuti da Tampa. Non mi piace essere troppo lontano da una metropolitana importante, ma se è ancora raggiungibile in auto e ci sono ancora uffici e posti di lavoro nelle vicinanze. Proprio in periferia e fuori dalle zone alluvionali e fuori dalle zone degli uragani, un po 'più nell'entroterra di Tampa, stiamo davvero trovando affari sorprendenti. Penso che se potessi ancora ottenere una casa per $ 200,000, $ 300,000 in un'area che sta crescendo così, per me sarebbe un vero affare.
L'affitto medio è di $ 2,300 al mese per una casa con tre camere da letto. Ci sono molti mercati in cui potrebbe essere un appartamento con due camere da letto o qualcosa del genere. Ma secondo Zumper, $ 2,300 per una casa con tre camere da letto, è abbastanza buono. Gli affitti sono aumentati del 16% lo scorso anno e il 48% delle famiglie a Tampa affitta piuttosto che possedere. Penso che possiamo essere tutti d'accordo sul fatto che la Florida in generale è favorevole agli affari e ai proprietari. Soddisfa tutte le cose che voglio. Non sono affatto preoccupato per l'acquisto a Tampa oggi.
Oh mio Dio, per le proprietà che possiedo nell'area di Tampa, ricevo chiamate e messaggi probabilmente a giorni alterni di persone che cercano di acquistare quelle case. C'è ancora molta attività.

Jamil:
È colpa mia.

Dave:
È Jamil, ti sta chiamando.

Katia:
Lo so. Continuo a offrire il doppio di quello che vale e nessuno lo accetta.

Dave:
Va bene. Beh, anche io amo Tampa. È un'ottima scelta. Voglio dire, penso che ci sia un sacco di … Florida, sembra proprio essere questa città divisa, uno stato diviso. Alcuni mercati sembrano essere surriscaldati in questo momento, ma mercati come Tampa sembrano avere ancora fondamentali molto forti. Dovremo tenere d'occhio quello.

Katia:
Dirò solo un'altra cosa e poi aggiungerò che gli iBuyer si stanno indietreggiando, quindi hai un po 'più di opportunità per entrare oggi e finalmente stiamo iniziando a vedere il successo delle vendite di preclusione. Ci sono più opportunità lì di quante ce ne fossero, ma tutte le stesse dinamiche di crescita che ci piacciono.

Dave:
Carino. Va bene. Giacomo, e tu? Cosa ti piace per il prossimo anno?

James:
Quello che mi piace per il prossimo anno è... È divertente quando stavo facendo ricerche su tutto questo. C'erano molti dei mercati previsti che si esibiranno davvero bene nel 2023. È tutto basato su equazioni matematiche. Quando stavo guardando tutte queste liste, sono tipo, ok, ho capito. È un prezzo molto basso. Il reddito medio è in aumento. L'inventario è basso, quindi prevedono una crescita. Questo ha perfettamente senso.
Ma per me come investitore, mi piace anche comprare cose dove le persone vogliono vivere. E così ho scelto Raleigh, nella Carolina del Nord, che so è andata molto bene lo scorso anno. Il motivo è che è classificato in numerose liste come i posti migliori in cui vivere negli Stati Uniti. Recentemente è stato classificato al sesto posto e ha alle spalle un sacco di crescita. Ha avuto una crescita del PIL del 3.4% nel 2022 e l'economia alle spalle, sono le contee di Riley e Durham, ma c'è una crescita in corso lì. La popolazione è in aumento perché la gente vuole vivere in posti di qualità pur conservando il proprio capitale.
Molti dei nostri amici, conosco un numero considerevole di persone negli ultimi 12 mesi che guadagnano bene, hanno buone carriere e ricaricano fuori dalla California. Il motivo per cui l'hanno fatto è perché erano stufi di regalare quel 13%. Erano stufi di pagare troppi soldi per l'alloggio e stanno andando in zone come questa.
Se guardi quanto è conveniente per la qualità della vita, quindi questa è la sesta città di posti in cui vivere in cui puoi vivere una vita fantastica. Il prezzo medio della casa è di $ 410,000, che è cresciuto del 16% lo scorso anno e questa è la mia preoccupazione. Ha avuto una crescita molto rapida. Ma il reddito familiare è di $ 98,000. Quindi le persone possono permettersi di … Possono trasferirsi lì, avere una vita fantastica e vivere ancora comodamente.
Tutti quelli che ho conosciuto, e vado anche fuori da quello che dicono le persone. Le persone hanno ricaricato a Raleigh, North Carolina, Charlotte, e lo adorano. Amano tutto di esso. Questo è un ronzio, e mentre entriamo in una recessione e le cose costano di più, le persone cercheranno l'area. Vogliono solo godersi la vita e vivere in un posto in cui possano crescere i propri figli, e questo è uno di quei posti caldi.
L'altra cosa che mi è piaciuta è che ci sarà un problema di inventario, credo. Dal 2010 ad oggi, hanno costruito il 50% in meno di case rispetto al 2000-2010. Se c'è una crescita in corso perché la popolazione sta crescendo, proprio come ha detto Kathy, come se stesse crescendo a un ritmo rapido, storicamente è cresciuta di circa 1.5 %. È cresciuto vicino al 3% negli ultimi tre anni. E così ha il ronzio. Qui è dove le persone si muovono, c'è una mancanza di inventario e le persone possono permettersi le cose.
Un'altra statistica interessante che ho visto ed ero tipo, wow, è carino, mi ha fatto impazzire. Il 23% delle persone non ha mutui lì. Ecco quanto è conveniente. Questo mi ha preso totalmente alla sprovvista. E quindi quando cerchi un posto di qualità in cui vivere, hanno un buon reddito. Il prezzo medio della casa è ancora molto, molto conveniente. Le scuole sono fantastiche. Charlotte, la grande città accanto, sta crescendo rapidamente. Queste sono tutte cose buone per guadagni a lungo termine su una proprietà, oltre al fatto che le persone vogliono vivere lì.
L'unica cosa che ho visto che è un po' preoccupante è il costo dell'affitto. Questo è qualcosa che sto davvero guardando ora in tutte le mie metriche quando guardo le cose. È molto più economico vivere in un affitto? È passato da circa il 16% al 17% al 19.65%. Il divario si sta avvicinando sul fatto che tu possa affittare o acquistare, ma è ancora al di sotto di quella soglia di 21 punti di cui parlano.
C'è ancora un po' più di spazio, ha ancora più senso possedere piuttosto che affittare. E quindi quelle sono cose che penso siano davvero salutari per la crescita per il 2023. Le persone vogliono vivere lì, possono permetterselo ed è ancora più economico o una situazione migliore da acquistare. Penso che abbia molto spazio per crescere.
Un'altra cosa che ho visto in realtà, i mercati che ho osservato sono questi mercati di mazze da hockey. Raleigh è balzato in modo drammatico, ma è sceso solo del 5% invece di quel 10-20% che abbiamo visto in alcuni di questi mercati tecnologici. Non è cresciuto allo stesso ritmo di San Diego, Seattle, Austin, è cresciuto di circa la metà. E quindi è una specie di mercato più livellato, quindi c'è meno di una mazza da hockey in corso lì.
Ma ho intenzione di scavare davvero in questo mercato. Mi piacciono tutte le cose che ho letto su di esso. So che mi piace tutto ciò che sento sulle persone e amo davvero i mercati in cui le persone vogliono vivere. Raleigh è uno di loro.

Dave:
Eccezionale. Sì, voglio dire, è ancorato a un'economia molto, molto forte. Tre delle più grandi università di ricerca del paese, Duke, UNC, NC State sono tutte in quella zona. Quando hai quel tipo di livello di istruzione, vedi molte aziende trasferirsi lì per trarre vantaggio da quella forza lavoro. Quindi un'economia molto, molto forte lì.
La Carolina del Nord ha alcune strane regole sull'acquisto di case, anche se dove ti deve piacere, come si chiama? Devi pagare una quota per ritirare la casa dal mercato. Sta mettendo giù soldi seri, ma va subito duro. Hai mai sentito parlare di questo?

Jamil:
Commissione di opzione?

Dave:
Sì, è come una quota di opzione. L'anno scorso, erano tipo 20 prima ancora che tu facessi un'ispezione. È pazzesco.

James:
Sì, ne stavo solo parlando con qualcuno e loro hanno detto, sì, è come due seri. C'è una caparra e poi c'è come un compenso per la due diligence.

Jamil:
Sì, è per frenare la vendita all'ingrosso.

Dave:
Sì. È pazzesco però perché in un anno normale ho parlato con un agente laggiù perché ero interessato ad acquistare a Durham. Dicevano come in un anno normale, è come 500 dollari. Quindi è come, va bene. Ma l'anno scorso, con quanto è diventato competitivo, è stato di circa 20 o 25 mila dollari. Era prima ancora che ci fosse un ispettore lì dentro, prima ancora che tu camminassi necessariamente per la proprietà.
Quindi se le persone fossero... Voglio dire, è pazzesco. Ecco perché non l'ho fatto. Ma si spera che nel prossimo anno non sarà così competitivo quando puoi fare qualcosa del genere.

James:
Le condizioni di acquisto erano così strane però. Scrivevamo offerte sulle case. Scriviamo una chiusura di cinque giorni, sarebbe quotata per 400 dollari. Lo scriveremmo per diciamo $ 450,000, e scriveremmo una caparra a $ 448,000 e lo rilasceremmo al venditore il giorno dopo Mutual. Scriveremmo i termini più strani che potremmo fare solo per cercare di ottenere quell'accordo. Sono tipo "Aspetta, cosa intendi?" Siamo tipo "No, no, ti daremo tutti i soldi fino a quando non chiuderemo per 2,000 dollari".
Stavamo provando di tutto solo per concludere un accordo. Era come, ma penso che andrà via da quello che sento dalle persone che stanno comprando lì. È tornato a 500 dollari. Le persone non ci lanciano più numeri folli.

Dave:
Di sicuro è selvaggio. Ma concorda sul fatto che è un mercato molto forte. Va bene. Jamil, cosa hai? Qual è il tuo mercato preferito per il prossimo anno?

Jamil:
Bene, ancora una volta, guardando questo dal punto di vista di un commerciante, quindi sto cercando opportunità che siano veloci in cui i miei acquirenti possano entrare e fare progetti in cui non verranno sbattuti e avere una casa sul mercato per mesi e mesi e mesi in cui i tassi ipotecari non saranno una situazione considerevole. Ora, guardando ciò che abbiamo visto, stiamo vedendo negli Stati Uniti in quasi tutti i mercati che i prezzi stanno diminuendo. Tuttavia, in questo momento c'è un mercato degli unicorni di cui molte persone non parlano dove non sta accadendo, ed è Hartford, nel Connecticut.
Hartford, Connecticut. Interessante, realtor.com prevede che avranno un apprezzamento dei prezzi nel 2023 dell'8.5%. La domanda degli acquirenti è così forte in questo momento che sono ancora in più offerte, situazioni su proprietà e case stanno vendendo il 20% sopra l'elenco in questo momento con tassi ipotecari dove sono in questo momento. Ecco quanto è forte la domanda. È pazzesco. È come se tutto ciò che stavamo vedendo portare a questo intero cambiamento di mercato, tutta la follia nella maggior parte dei mercati negli Stati Uniti, stiamo assistendo a queste molteplici situazioni di offerta, sta ancora accadendo a Hartford, nel Connecticut, il che è pazzesco per me .
Oltre a ciò, il prezzo medio laggiù è molto basso a 372, quindi è ancora relativamente conveniente. Hai una forte migrazione. Hai dei newyorkesi che si trasferiscono lì. Hai persone dalla Florida che si trasferiscono lì. Hai persone del New England che si trasferiscono lì. Ha molta richiesta. E così le persone si stanno trasferendo lì. C'è una forte, forte, forte domanda di acquirenti. I tassi ipotecari non hanno influito perché abbiamo ancora molteplici situazioni di offerta.
Fix-and-flip sarà molto forte laggiù. La vendita all'ingrosso sarà molto forte laggiù. Raddoppieremo i nostri sforzi e proveremo a stabilire più franchising nell'area perché vedo grandi opportunità per la vendita all'ingrosso, la riparazione e il lancio in questo piccolo sottomercato di unicorni.

Dave:
Questa deve essere la prima volta nella storia di BiggerPockets che qualcuno ha mai menzionato il Connecticut come un posto dove... Sono cresciuto non molto lontano da qui e non ho mai nemmeno parlato del Connecticut. Ma Hartford è stato uno, è un mercato a basso prezzo. Solo aneddoticamente, la maggior parte dei miei amici che sono cresciuti a New York con me ora si sono trasferiti nel Connecticut, principalmente a Stanford, Bridgeport, luoghi vicini alla città.
Ma è una cosa reale. Hartford è perfettamente situato tra Boston e New York. E quindi forse stai ricevendo persone da entrambi quei mercati con prezzi più alti che vogliono solo un posto nel nord-est che sia un po' meno costoso.

Jamil:
Sono. Ci sono posti di lavoro e industria anche lì perché è la capitale assicurativa, credo del mondo, la capitale assicurativa del mondo. L'Etna ha il suo quartier generale lì. La Cigna ha il suo quartier generale lì. Sappiamo che ci sono forti opportunità nel settore sanitario. Ci sarà sempre. Questo è uno dei settori che comprendiamo avrà sempre molta domanda e molte opportunità.
Penso che sia uno di questi mercati che esamineremo tra cinque anni e diremo, chi lo sapeva? Jamil l'ha fatto.

Dave:
Sì. Il Connecticut ha sottovalutato la pizza. Non so se qualcuno lo sappia, ma ha una pizza migliore di quella per cui le persone danno credito. È molto importante.

Katia:
È dove è nato mio marito.

Jamil:
Wow.

Katia:
Sì.

Dave:
Cosa, ad Hartford?

Katia:
Mm-hmm.

Dave:
Oh. Va bene. Forse Jamil e Rich dovranno fare un tour. Va bene. Beh, per il mio, volevo fare qualcosa di simile a Jamil, un po' contrarian, alcuni posti di cui la gente non ha sentito parlare o di cui non si parla molto. Per qualche ragione, forse non nel 2023, ma sono a lungo nel Midwest. Penso che sia simile a come ha visto il sud-est negli ultimi due anni, questo grande pop, il tempo è fantastico, ma è anche solo più conveniente della costa occidentale e del nord-est.
Penso che anche il Midwest abbia questo vantaggio. Non ha il tempo, te lo concedo. Ma il Midwest è di gran lunga la parte più economica del paese ora perché il sud-est è diventato molto più costoso. La città che mi piace di più nel Midwest è Madison, nel Wisconsin. Non ci sono mai stato, ma solo sulla carta, ha una crescita demografica davvero buona. Si stima che sia cresciuto dell'1.5% solo quest'anno. Il suo tasso di disoccupazione è di circa il 2%, che è molto inferiore alla media nazionale. È una forza lavoro altamente, altamente istruita.
Per quanto riguarda James, mi baso sulla convenienza. Le persone possono permettersi di vivere lì e ha un punteggio elevato per la qualità della vita, ed è ancora in crescita. Sta ancora crescendo costantemente dall'8% al 10% anno su anno, e lo ha fatto negli ultimi anni e non ha mostrato segni di rallentamento negli ultimi due mesi. Penso che questo mercato continuerà a crescere nel prossimo anno. Non credo sia un colpo di fortuna. Penso che sia un mercato accessibile, alta qualità della vita e conveniente, che, come ha detto James, è una specie di alcuni degli indicatori chiave per le prestazioni a lungo termine per i mercati buy and hold.
Ho provato a fare qualcosa di un po' strano e un po' diverso, ma penso che Madison vincerà.

James:
Inverni brutali.

Dave:
Sì, sicuramente. Inverni brutali.

Katia:
So cosa ha detto, qualità della vita. Ero tipo, dipende da quanto ami il freddo.

Dave:
Viene valutato in alto per la qualità della vita, alla gente piace lì. Ma immagino che siano tutti come ha detto James, è un'equazione matematica. Sono tipo, qual è stato il tuo punteggio sulla qualità dell'aria e qual è stato ... Sono quelle cose. Probabilmente hai bisogno di esaminare un po 'la metodologia.

Jamil:
Quando vivi in ​​un'estate perpetua come me qui a Phoenix, non mi interessano le stagioni.

James:
Ho avuto troppe stagioni. Non li voglio più.

Dave:
Sono andato a scuola nello stato di New York ed è assolutamente brutale. Non mi è piaciuto. Non è per me.

Katia:
Perché pensi che Rich si sia trasferito dalla East Coast alla West Coast?

Dave:
Si Esattamente. Ma penso solo in generale, penso che il Midwest sia stato colpito duramente e ci siano anche altre città nel Midwest, penso che siano Chicago, credo che si riprenderanno nei prossimi due anni. Voglio dire, penso che stia andando bene in questo momento, ma ricominceremo a crescere solo perché è molto più conveniente rispetto ad altre grandi città. Ci sono ancora ottimi posti di lavoro in questi mercati.

James:
Bella anche la città. Amo Chicago.

Dave:
L'ultima volta che ci sono stato, la famiglia di Jane vive lì, e ci sono stato durante l'estate. Amico, quella città sta sostanzialmente tenendo bassa l'inflazione per l'intero paese. Stavamo uscendo e siamo andati a comprare delle birre e costano circa $ 3 per una birra. Andavamo a prendere un panino, costava tipo 5.50 dollari. E io ero tipo, questo posto lo sta trattenendo. Ci sono prezzi stabili a Chicago dal 1990. Ci stanno solo facendo un favore.

Katia:
Chicago è molto divertente.

James:
Ieri ho pranzato mentre stavo preparando, facendo un po' di lavoro e mangiando, ho preso un panino e una bibita e costava 33 dollari. Ero tipo, è ridicolo. Cosa sta succedendo? Sì. Voglio dire, ora Chicago potrebbe saltare in cima alla mia lista se è davvero così a buon mercato.

Dave:
Onestamente, lo è. È così economico lì, voglio dire, relativamente parlando. Almeno il tuo panino era buono?

James:
È stato bello. Era un tuffo di costolette. È stato abbastanza buono.

Jamil:
Oh, non ha detto che era un sandwich di costolette. Ha senso.

James:
Sì. È un manzo wagyu.

Jamil:
Sì, quando hai il wagyu tra il pane, saranno 33 dollari.

James:
Ma quello era un pasto da $ 20 prima della pandemia. Era tipo $ 19.94 con una mancia di $ 3.

Dave:
Va bene, grazie ragazzi. È stato molto divertente. Riassumiamo solo questo. Le scelte di Kathy sono state il mercato con le peggiori prestazioni per il prossimo anno sarà Detroit, ma la migliore sarà Tampa. James aveva San Diego come il mercato con le prestazioni peggiori, e il suo migliore è stato...

James:
Raleigh.

Dave:
Raleigh. Ci siamo. Jamil sceglie Hartford per il suo migliore, portando un nuovo stato sulla mappa. Aveva la contea di Ventura, in California, come la sua prestazione peggiore. Per me, penso che Reno prenderà un colpo, ma Madison, Wisconsin è il mio cavallo oscuro per il prossimo anno.
Va bene, grazie a tutti. Ci piacerebbe sentire sui forum, abbiamo appena posto una domanda sui forum di BiggerPockets per chiederti quali saranno secondo te i mercati con le prestazioni migliori e peggiori del 2023. Quindi, se vuoi interagire con noi o parlare con altri ascoltatori del potenziale di mercato per il prossimo anno, assicurati di visitare i forum di BiggerPockets. Basta andare sulargerpockets.com/forums e lo troverai lì.
Jamil, James, Kathy, grazie mille per essere qui. Ti apprezziamo. Apprezziamo tutti per l'ascolto e ci vediamo la prossima volta per On The Market.
On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Prodotto da Kailyn Bennett, montaggio di Joel Esparza e Onyx Media. Ricerca di Pooja Jindal e un grande ringraziamento a tutto il team di BiggerPockets.
I contenuti dello show, On The Market, sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente punti dati, opinioni e strategie di investimento.