Essere un agente immobiliare non significa solo essere semplicemente un membro di una professione. Quando un agente immobiliare supera l'esame e ottiene la licenza, è vincolato da norme e regolamenti specificatamente delineati per il comportamento etico. Avevano bisogno di essere istruiti sul codice degli agenti immobiliari e sulle pratiche immobiliari illegali per ottenere la licenza.
Sebbene ogni stato ed ente preposto al rilascio delle licenze abbia le proprie regole, anche la Associazione nazionale degli agenti immobiliari ne ha una Codice Etico e Standard che i membri devono rispettare.
Se lavori con un agente immobiliare, può essere utile capire quali sono i comportamenti etici e non etici. Sebbene un ente governativo possa intervenire in caso di violazione dell’etica, spetta al cliente proteggersi e capire cosa è e cosa non è consentito fare al suo agente come parte dei suoi servizi.
Per proteggerti e assicurarti di lavorare con un agente in regola, informati sul comportamento etico, incluso il Fair Housing Act e il dovere fiduciario del tuo agente. È importante sapere a cosa prestare attenzione con gli agenti immobiliari per sapere quando è il momento di trovare un nuovo professionista o intraprendere un’azione legale.
Comportamenti non etici delle agenzie immobiliari
Le azioni non etiche di un agente immobiliare possono essere dannose a livello personale e professionale per i clienti e per l'intero settore. Quando lavorano nel settore immobiliare, gli agenti sono responsabili di quello che spesso è l’acquisto più significativo della vita dei loro clienti.
Sono stati stabiliti numerosi codici di condotta ed etica per proteggere i propri investimenti e servire i clienti in modo equo. Ecco alcuni dei comportamenti non etici più comuni degli agenti immobiliari di cui dovresti essere a conoscenza:
1. Doppia agenzia senza divulgazione
La doppia agenzia è un termine applicato a una transazione in cui lo stesso agente rappresenta sia l'acquirente che il venditore. Anche se una doppia agenzia non è del tutto immorale, molti agenti immobiliari non si metteranno in una situazione in cui saranno un doppio agente perché ciò li lascia aperti alla responsabilità.
Nelle transazioni immobiliari, un agente ha un dovere fiduciario, il che significa che deve agire nel migliore interesse del proprio cliente. Se l'agente deve lavorare per conto di entrambi i clienti, devono gestire un conflitto di interessi.
Lavorare come doppio agente può far sorgere diverse preoccupazioni etiche, come ad esempio:
- Un conflitto di interessi. La sfida intrinseca di una doppia agenzia è il potenziale conflitto di interessi. Come può un agente rappresentare realmente gli interessi sia dell'acquirente che del venditore, soprattutto quando tali interessi sono spesso in conflitto? Ad esempio, un venditore in genere desidera il prezzo più alto possibile, mentre l’acquirente vuole il prezzo più basso.
- Riservatezza. Un agente immobiliare deve mantenere riservate le informazioni sul proprio cliente. I loro requisiti di riservatezza si estendono alle finanze, alla volontà di negoziare o ad altri fattori che potrebbero influire sull’accordo. Quando un doppio agente possiede informazioni su un venditore che potrebbero avvantaggiare l'acquirente, mette l'agente in una situazione difficile.
- Difesa ridotta. Acquirenti e venditori fanno affidamento sui loro agenti immobiliari come loro sostenitori. Tuttavia, se l’agente lavora per tutte le parti coinvolte nella transazione, queste non hanno più il diritto esclusivo di patrocinarsi.
Spesso un agente rappresenta sia l'acquirente che il venditore quando le parti coinvolte nella transazione sono già in accordo (o quasi). Ad esempio, un professionista immobiliare può sentirsi a proprio agio nel lavorare come doppio agente se i suoi clienti sono genitori che vendono la loro casa a un bambino.
Anche se la doppia agenzia non è espressamente vietata nella maggior parte degli stati, è illegale per un agente agire con doppia agenzia senza rivelarlo. Una doppia agenzia senza divulgazione significa che l'agente rappresenta sia l'acquirente che il venditore ma non lo ha rivelato o lo ha approvato dalle parti che rappresenta.
In queste situazioni, l’agente non può fornire la tutela, la riservatezza e la fiducia previste in un rapporto di agenzia. Inoltre, i partiti che rappresentano non hanno le informazioni per scegliere non intraprendere una transazione con doppia agenzia, ma cercare invece un patrocinio indipendente.
In molte giurisdizioni, la doppia agenzia senza divulgazione non è solo immorale ma anche illegale. Gli agenti hanno la responsabilità di rispettare le normative e le leggi del settore.
2. Falsa dichiarazione o occultamento di difetti di proprietà
La falsa dichiarazione o l'occultamento di difetti immobiliari implica che un agente immobiliare nasconda, minimizzi o fornisca deliberatamente informazioni false su difetti o problemi relativi a una proprietà. Potrebbe trattarsi di un agente di vendita che nasconde i difetti della proprietà o di un agente dell'acquirente che trascura i difetti per portare avanti la transazione immobiliare.
Questo comportamento è considerato non etico perché gli acquirenti si affidano all’esperienza del proprio agente immobiliare quando decidono se acquistare una casa. Nascondendo fatti sostanziali, l'agente tradisce la fiducia, il che può portare a potenziali conseguenze finanziarie per l'acquirente. Nascondere alcuni difetti, come problemi strutturali o crescita di muffe, può comportare rischi per la sicurezza degli occupanti della proprietà, che possono richiedere anni per essere scoperti in modo indipendente.
Un esempio di agente di un venditore che non rivela una nota infestazione di termiti. Le infestazioni di termiti possono causare notevoli danni “invisibili”. Se il venditore e il suo agente fossero a conoscenza dell’infestazione ma non l’avessero inserita nelle dichiarazioni sulla proprietà, potrebbero essere entrambi ritenuti responsabili per i danni.
Un esempio di un agente dell'acquirente che nasconde difetti di proprietà sarebbe se l'agente avesse visibilmente visto una sospetta crepa nelle fondamenta di mattoni di una casa. Tuttavia, quando l’acquirente ha scelto di rinunciare a un’ispezione, l’agente non lo ha informato dei suoi sospetti. La motivazione dell’agente era quella di non ostacolare l’affare seguendo la logica secondo cui l’acquirente stava scegliendo di non sottoporsi a un’ispezione della casa. Tuttavia, questo non agisce nel migliore interesse del cliente. Sebbene l'agente non sia un ispettore domestico, è sua responsabilità dare voce ai difetti di proprietà noti e sospetti.
In molte giurisdizioni, la mancata divulgazione di difetti noti è illegale e può portare a azioni legali, sanzioni e persino alla revoca della licenza di agente immobiliare.
La maggior parte degli agenti sarà attivamente alla ricerca e rivelerà i difetti della proprietà. Tuttavia, le false dichiarazioni sulle proprietà più comuni rientrano solitamente nelle seguenti categorie:
- Questioni strutturali.
- Danno idrico.
- Infestazione da parassiti.
- Problemi elettrici o idraulici.
- Problemi di terra o suolo.
Anche se dovresti sempre poterti fidare del tuo agente, sappi che gli acquirenti possono citare in giudizio i venditori, gli agenti dei venditori o gli agenti dei propri acquirenti se scoprono difetti non dichiarati dopo l'acquisto. I venditori o gli agenti potrebbero essere tenuti a risarcire l’acquirente per le riparazioni o per la diminuzione del valore della proprietà.
3. Manipolazione di foto o descrizioni di proprietà
Se un agente manipola le foto o le descrizioni della proprietà, può nascondere erroneamente i difetti della proprietà o far sembrare una casa migliore di quanto non sia in realtà. Ciò può essere fuorviante per gli acquirenti e considerato una violazione della fiducia.
Tuttavia, esiste una linea sottile tra la manipolazione etica e quella non etica delle foto delle proprietà per scopi di marketing. Ad esempio, è normale che gli agenti immobiliari chiedano a un fotografo di rendere il cielo azzurro o di far apparire l'erba più verde in una foto della proprietà. All'agente non è consentito nascondere o coprire difetti di proprietà. Ad esempio, se il pannello del soffitto di una cucina è danneggiato, l’agente non può farlo “riparare” digitalmente.
Anche se le descrizioni delle proprietà dovrebbero essere scritte per presentarle al meglio, non possono essere ingannevoli. Ciò significa che è considerato accettabile definire un piccolo soggiorno un “soggiorno accogliente”. Tuttavia, non è etico fornire direttamente le misure errate di una stanza, anche se si tratta solo di una leggera discrepanza.
Le foto e le descrizioni dovrebbero riflettere le reali condizioni della proprietà. Sebbene sia giusto presentare la proprietà nella sua luce migliore, non dovrebbe andare a scapito dell’onestà. Se vengono apportati determinati miglioramenti alle foto, come la messa in scena digitale delle stanze, si consiglia di divulgarli.
I venditori dovrebbero rivedere l'elenco compilato dal loro agente per assicurarsi che la loro proprietà sia rappresentata onestamente. D'altra parte, gli acquirenti di case devono ricordare che le foto e le descrizioni sono da considerarsi preliminari e destinate esclusivamente ad attirare potenziali acquirenti. Non possono fare affidamento su foto o descrizioni per fornire un ritratto completo di una casa.
4. Tattiche di vendita ad alta pressione
Le tattiche di vendita ad alta pressione si riferiscono a strategie aggressive utilizzate dai professionisti del settore immobiliare per persuadere potenziali acquirenti o venditori a prendere decisioni rapidamente. Ciò spesso fa sì che ai clienti non venga concesso il tempo sufficiente per considerare le opzioni o che non forniscano informazioni complete.
Una tattica di vendita comune ad alta pressione è quella di porre un limite di tempo al venditore per prendere una decisione. Mentre un acquirente può fissare una scadenza a un'offerta, che l'agente del venditore deve comunicare al proprio cliente, l'agente del venditore non può applicare il limite temporale.
Altre tattiche di vendita ad alta pressione che dovrebbero essere considerate segnali di allarme includono:
- Dichiarazioni come "Questa è un'offerta una tantum" o "Questa è l'offerta più alta che riceverai".
- Manipolazione emotiva, come sensi di colpa o utilizzo di storie personali per influenzare la propria decisione.
- Rifiutarsi di accettare un no come risposta. Un acquirente e un venditore hanno sempre il diritto di dire di no (a meno che non siano vincolati da un contratto). Se, durante il processo di negoziazione, hai la sensazione che il tuo agente ti stia spingendo a prendere una decisione che ti mette a disagio, sta adottando un comportamento non etico.
- Esca e scambio. Sebbene le tattiche "esca e scambia" non siano comunemente viste nel mercato della rivendita, sono più comuni nel mercato degli affitti e delle nuove case. Un agente non etico può scegliere di commercializzare l'unità meno costosa con caratteristiche specifiche, quindi quando i clienti mostrano interesse, affermano che non è più disponibile e li indirizzano verso un'opzione più costosa.
Sebbene gli agenti immobiliari siano venditori, devono dare priorità all’etica e al miglior interesse dei propri clienti rispetto ai propri interessi. Spingere per una vendita rapida o una decisione rapida può comportare controversie contrattuali o perdite finanziarie. Un agente etico consiglierà onestamente il proprio cliente e fornirà le informazioni necessarie di cui ha bisogno per prendere una decisione informata.
5. Mancata presentazione di tutte le offerte
Un agente deve presentare tutte le offerte scritte al venditore durante una vendita immobiliare. La mancata presentazione di tutte le offerte è considerata un reato denunciabile e può essere motivo di revoca della licenza da parte del Dipartimento del settore immobiliare.
Se l’offerta è solo verbale, l’agente non è tenuto a presentarla perché un’offerta o un contratto verbale nel settore immobiliare non è vincolante.
Perché un agente di vendita non dovrebbe presentare un'offerta?
Un agente immobiliare non può rifiutare un'offerta per cattiveria. Parte del lavoro di un agente è gestire le aspettative del proprio cliente. Un'offerta bassa può causare stress o irritazione al venditore. Se un agente immobiliare riceve un'offerta lowball che sa sarà rifiutata, deve presentarla al venditore?
Sì.
Sebbene l'agente possa pensare che l'offerta causerà solo problemi al rapporto con il cliente, è comunque sua responsabilità etica presentarla al venditore. Sono queste le situazioni in cui la formazione degli agenti diventa fondamentale.
Un altro scenario in cui un agente non presenterebbe un'offerta è se sul tavolo c'è un'altra offerta che percepisce come migliore o che appartiene a un cliente o un collega. Indipendentemente dallo scenario, gli agenti devono presentare tutte le offerte scritte a meno che il loro cliente non abbia espressamente rinunciato a tale diritto per iscritto.
Pratiche immobiliari illegali
Sebbene gli scenari di cui sopra non siano etici, non sono necessariamente illegali. Il settore immobiliare è inoltre vincolato da leggi severe volte a proteggere acquirenti, venditori, inquilini, agenti e il pubblico in generale.
Un agente immobiliare ha la responsabilità di essere a conoscenza e aggiornato su eventuali restrizioni legali che incidono sul proprio settore e sul proprio lavoro. La negligenza non è considerata una scusa per pratiche immobiliari illegali.
Dichiarazione fraudolenta
Per dichiarazione fraudolenta si intende l'inganno intenzionale o la fornitura di informazioni false da parte degli agenti per ingannare i clienti, con conseguente guadagno personale. Gli agenti non etici utilizzano spesso dichiarazioni fraudolente per aggiudicarsi un annuncio, vendere una proprietà più velocemente o spingere affinché una proprietà venga venduta più velocemente.
Tali azioni violano gli standard etici e sono illegali in molte giurisdizioni.
Esempi di false dichiarazioni fraudolente
Esempi di comportamenti che possono essere considerati false dichiarazioni fraudolente includono:
- Commercializzazione di dettagli immobiliari falsi. Gli agenti non possono commercializzare dimensioni, ubicazione, numero di camere da letto, condizioni, ecc. falsi della proprietà.
- Nascondere i difetti. Gli agenti devono comunicare eventuali difetti di proprietà noti nei documenti informativi.
- Documentazione falsa. La falsificazione di documenti in qualsiasi scenario è sempre illegale ma è particolarmente punibile nel settore immobiliare.
- Rappresentazione errata delle condizioni di mercato. Gli agenti non possono dire agli acquirenti che il mercato immobiliare è in forte espansione con la connotazione che una proprietà si apprezzerà nel tentativo di spingere una vendita.
- Falsa rappresentazione della qualifica. Come in ogni settore, è illegale per un agente immobiliare affermare di possedere credenziali che non possiede.
- Elenchi fantasma. Se un agente commercializza una casa che non esiste o non è disponibile per la vendita, si parla di elenco fantasma. È una strategia illegale utilizzata per attirare acquirenti e potenziali clienti.
- Informazioni finanziarie imprecise o fuorvianti. In caso di vendita di un investimento immobiliare, l'agente deve commercializzare e comunicare le informazioni finanziarie in modo onesto e al meglio delle proprie capacità. Gli acquirenti sono tenuti a completare la propria due diligence. Tuttavia, se un agente immobiliare comunicasse in modo impreciso i dati finanziari della proprietà che hanno portato a una perdita finanziaria per conto dell'acquirente, l'agente potrebbe essere ritenuto responsabile.
Discriminazione nelle transazioni immobiliari
La legge sull'edilizia equo, fondata nel 1968, protegge le parti in una transazione immobiliare dalle discriminazioni basate su razza, colore, religione, sesso, identità di genere, orientamento sessuale, stato familiare o disabilità.
Le azioni che potrebbero ricadere nella discriminazione includono:
- Negare la vendita o l'affitto di alloggi.
- Imporre condizioni ineguali per le transazioni immobiliari.
- Rappresentazione ingannevole della disponibilità di alloggi.
- Pubblicità con preferenze distorte nel settore immobiliare.
- Promuovere vendite dettate dal panico in base alle caratteristiche dei residenti in arrivo.
Tuttavia l’elenco è molto più ampio. Se ritieni di essere discriminato, inizia esaminando il Fair Housing Act e il codice etico della tua giurisdizione locale.
Esempi di inserzioni che violano le leggi antidiscriminazione
La discriminazione nel settore immobiliare non è sempre ovvia. Ecco due esempi di annunci che violano le leggi antidiscriminazione.
Gli agenti immobiliari devono essere esperti nelle leggi antidiscriminazione per garantire che le loro pratiche soddisfino gli standard legali ed etici. La violazione del Fair Housing Act può comportare azioni legali, multe e persino la revoca della licenza di agente.
Esempio 1: discriminazione religiosa
Listing: “Bellissimo appartamento con 3 camere da letto disponibile in una comunità esclusiva, prevalentemente cristiana. Perfetto per le famiglie cristiane che desiderano mantenere un’atmosfera culturale coerente.”
Violazione: Questo elenco discrimina palesemente in base alla religione suggerendo che la proprietà è destinata esclusivamente a famiglie cristiane. Questa è una violazione diretta delle leggi antidiscriminatorie, che vietano qualsiasi preferenza, limitazione o discriminazione basata sulla religione.
Esempio 1: discriminazione razziale
Listing: “Splendido condominio con una camera da letto nel cuore del centro. Assolutamente non sono ammessi bambini. Ideale per single o coppie senza figli.»
Violazione: Sebbene alcune proprietà potrebbero essere più adatte agli adulti a causa delle loro dimensioni o dei loro servizi, dichiarare esplicitamente una politica contro le famiglie con bambini viola le disposizioni del Fair Housing Act sullo stato di famiglia. Questo elenco discrimina le famiglie con bambini, il che è vietato.
Pratica non autorizzata della legge
Un agente immobiliare non è una fonte affidabile per la consulenza legale. Sebbene agli agenti sia richiesta una conoscenza giuridica, è loro espressamente vietato fornire consulenza legale o fiscale. Un agente immobiliare può anche essere un avvocato immobiliare autorizzato, ma non tutti gli agenti immobiliari sono avvocati. A meno che un broker non sia autorizzato a esercitare la professione legale, non può fornire consulenza legale.
Fornire consulenza legale richiede formazione e conoscenze specializzate. Se un agente dovesse fornire consulenza legale, potrebbe fornire informazioni errate o fuorvianti che comportano conseguenze finanziarie o legali significative. Vietare agli agenti di esercitare la professione legale protegge sia gli agenti che i loro clienti.
A un agente non è consentito:
- Bozze di documenti legali.
- Interpretare documenti legali.
- Discutere l'uso del territorio o le leggi sulla zonizzazione.
Sebbene un agente debba avere familiarità con gli aspetti legali del settore immobiliare, la condotta professionale richiede che fornisca consulenza ai propri clienti per ottenere consulenza legale quando necessario.
Cosa fare di fronte a un comportamento non etico o illegale dell'agente
Se sospetti di dover affrontare un comportamento non etico o illegale da parte di un agente immobiliare, è importante sapere come agire. L'opzione più semplice è licenziare il tuo agente e trovare un altro agente immobiliare affidabile con cui lavorare. Tuttavia, licenziare il tuo agente non è sempre possibile, soprattutto se sei vincolato da un accordo di quotazione o se la transazione è già stata chiusa.
Ecco alcune azioni da intraprendere se ritieni di avere un agente non etico o se utilizza pratiche illegali.
Documenta tutto
Ciò che documenti può essere utilizzato come prova a sostegno del tuo reclamo contro l'agente immobiliare. Se scegli di intraprendere un'azione legale, devi essere pronto a fornire tutta la documentazione legale e le copie delle comunicazioni. Conserva i registri delle telefonate, dei messaggi e delle e-mail.
Può anche essere utile acquisire screenshot dei siti Web. Ciò è particolarmente importante se ritieni che una proprietà sia stata travisata in modo fraudolento o se vi è discriminazione in un annuncio. Le pagine Web possono essere facilmente rimosse e le prove della loro esistenza sono difficili da recuperare, quindi acquisisci uno screenshot quando è disponibile.
Consultare un avvocato immobiliare
Un avvocato immobiliare è la tua migliore risorsa per informazioni sul diritto immobiliare, compresa l'etica degli agenti immobiliari e gli obblighi legali. Prima di avanzare qualsiasi accusa, consulta un avvocato che ti aiuterà a chiarire se i comportamenti dell'agente sono illegali o non etici. Successivamente, ti informeranno sui tuoi diritti e sulle potenziali linee d'azione.
Riferire all'appropriato comitato delle licenze
Se sospetti o sei stato testimone di un comportamento non etico o illegale da parte di un agente immobiliare, devi prendere la questione sul serio. Una volta compilata tutta la documentazione di supporto, segnala la questione all'ente competente per le licenze o all'autorità di regolamentazione che supervisiona i professionisti immobiliari nella tua giurisdizione.
Negli Stati Uniti, ogni stato ha la propria commissione o consiglio immobiliare che gestisce le licenze e i reclami. La maggior parte degli organismi di regolamentazione dispongono di moduli di reclamo standard. Compila attentamente il modulo fornendo quanti più dettagli possibili e allegando l'eventuale documentazione di supporto. Se ritieni che sia necessario, puoi coinvolgere un avvocato immobiliare per aiutarti a completare il tuo reclamo.
La maggior parte dei comitati di reclamo hanno la possibilità di inviare reclami in formato elettronico o tramite posta. Assicurati di conservare una copia del reclamo e tutti i documenti giustificativi per i tuoi archivi.
Dopo aver presentato il reclamo, l'agenzia statale per le licenze potrebbe contattarti per ulteriori informazioni.
Contatta l'Associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR) se pertinente
Il Associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR) è la più grande organizzazione commerciale nel settore immobiliare statunitense. Se l’agente in questione è membro della NAR, è vincolato dal Codice Etico dell’associazione. Non tutti gli agenti immobiliari sono agenti immobiliari®; solo coloro che sono membri della NAR portano quel titolo.
Se l'agente è un membro, puoi contattare e presentare un reclamo al NAR. In genere, ciò comporta la presentazione di un reclamo scritto che delinea le specificità della presunta violazione. Una volta presentato un reclamo, può portare a un'udienza di etica in cui tu e l'agente immobiliare accusato potete presentare i vostri casi. Il NAR può scegliere azioni disciplinari come multe o, nei casi più gravi, la revoca dell'adesione.
Lascia recensioni oneste
Le recensioni hanno molto peso nel settore immobiliare. Se sei convinto del comportamento non etico di un agente immobiliare, una delle azioni di maggior impatto che puoi intraprendere è lasciare una recensione onesta che descriva la situazione. Condividere la tua esperienza su una piattaforma pubblica come Esperto veloce avvertirà gli altri di comportamenti potenzialmente non etici.
La maggior parte degli agenti immobiliari è preoccupata per la propria reputazione online e la minaccia di una recensione negativa è sufficiente per indurli a seguire le migliori pratiche immobiliari.
Prendi in considerazione la mediazione o l'arbitrato
Nei casi più gravi in cui si è verificato un danno finanziario, prendere in considerazione la mediazione o l'arbitrato prima di intraprendere una causa.
La mediazione coinvolge una terza parte neutrale (il mediatore) che facilita la comunicazione tra le parti della controversia. Lo scopo della mediazione è aiutare entrambe le parti a raggiungere un accordo volontario. L'arbitrato, d'altro canto, è un processo in cui una terza parte neutrale (l'arbitro) prende una decisione vincolante sulla controversia dopo aver ascoltato le argomentazioni di entrambe le parti.
L'azione legale può essere straordinariamente costosa e la mediazione o l'arbitrato sono spesso modi più economici ed efficienti per risolvere una questione legale con un agente.
Sapere quando allontanarsi
Se non sono stati arrecati danni gravi e sospetti pratiche immobiliari non etiche o illegali, la soluzione migliore potrebbe essere semplicemente quella di andartene. Se esprimi le tue preoccupazioni, la maggior parte degli agenti immobiliari risolverà qualsiasi accordo o contratto di quotazione attivo con te per evitare ulteriori conseguenze.
Sapere quando andarsene può essere il modo meno costoso e più veloce per procedere con la transazione immobiliare. Invece di provare a perseguire un'azione legale, che può essere una sfida enorme, vai avanti e trovi un nuovo professionista con cui lavorare.
Inizia trovando l'agente giusto
Quando lavori con un agente immobiliare, ti fidi di un professionista che avrà a cuore i tuoi migliori interessi. Per evitare pratiche immobiliari non etiche e illegali è necessario trovare fin dall'inizio un agente affidabile ed esperto.
Ricerca il loro background e i loro precedenti prima di accettare di lavorare con un agente. Chiedi il diritto prima di iniziare a lavorare con loro.
Non lasciare la ricerca di un buon agente al caso. Esperto veloce rende facile trovare i migliori agenti immobiliari nella tua zona. Acquirenti e venditori possono leggere migliaia di recensioni e trovare agenti immobiliari etici che li guidino nelle loro operazioni immobiliari.
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