עלייה בהיצע עשויה להביא למחירי רב משפחתיים השנה

נדל"ן מסחרי מתמודד עם לחץ מכמה כיוונים. הלחץ העיקרי הוא עליית הריבית, אשר מפעילה לחץ כלפי מעלה שיעורי מכסה (מה שדוחף את ערכי הנכסים), מה שהופך את עלויות המימון מחדש לקשות ויותר יקרות להשגה. אבל קיים סיכון נוסף, במיוחד לנישה הרב-משפחתית של נדל"ן מסחרי: עודף היצע. נתונים עדכניים מצביעים על כך שייתכן שיש שפע לטווח קצר של יחידות רב-משפחתיות שיגיעו לשוק בזמן לא מתאים. 

כדי להסביר את הנושא הזה במלואו, הבה נסתכל אחורה על מגמות הבנייה של נכסים רב-משפחתיים (מוגדרים כנכסים עם חמש יחידות או יותר) במהלך העשורים האחרונים. כפי שניתן לראות בגרף למטה, לאחר ירידות קשות במספר היחידות הרב-משפחתיות בשנים 2008-2014, הבנייה הרב-משפחתית והמספר הכולל של היחידות הרב-משפחתיות תפסו באופן ניכר. 

מאז תחילת המגיפה, מגמת העלייה של גידול רב-משפחתי התפוצצה עוד יותר, ונכון לרבעון הרביעי של 4, עלתה לראשונה על מיליון יחידות בבנייה (לפחות על פי נתוני CoStar).

כמובן שלוקח מספר חודשים, אם לא שנים, לבנות יחידות מולטי-משפחתיות, גם בזמנים טובים. אבל השנים האחרונות לא היו קלות לבונים - לפחות מבחינת לוחות הזמנים של אספקה. עם בעיות בשרשרת האספקה ​​ומגבלות העבודה, הבנייה נמשכה זמן רב יותר. מגמה זו גורמת לשפע עצום של מלאי שטרם יצא לשוק. בהסתכלות על התרשים למטה, אתה יכול לראות שהתחזית של CoStar ליחידות שנמסרו מראה ש-2023 היא הגבוהה ביותר ברשומות, כאשר 2024 ירדה מעט אך עדיין גבוהה. כן, חיזוי קשה, אבל חיזוי משלוחי בנייה הוא קצת יותר קל מאשר מערכי נתונים אחרים. בשל העובדה שבונים ויזמים צריכים לקבל אישורי בנייה, קיימים נתונים מוצקים על פרויקטים שמתוכננים ונמצאים בקנה. באופן אישי, אני לוקח את התחזית הזו קצת יותר ברצינות מאשר תחזיות אחרות. 

גידול בהיצע אינו מהווה בעיה אם יש ביקוש פרופורציונלי "לספוג" את היחידות החדשות — אבל אין. הביקוש יורד. 

התרשים שלהלן מספר סיפור מרתק מאוד. ראשית, תסתכל על הפסים הכחולים. זה זהה למה שבדקנו למעלה - משלוחים גבוהים של יחידות בשנתיים הקרובות. אבל אז תסתכל על הפסים הכתומים שמראים את "ספיגה" (מדד נדל"ן מסחרי שמודד ביקוש). זה לא עומד בקצב. 

לאחר שנת כרזה לביקוש בשנת 2021, "קליטה נטו" (ספיגה - ביקוש) הפכה לשלילית, כלומר יותר היצע מגיע לשוק מאשר יש ביקוש. זה היה בשנת 2022! בשנת 2023, אפילו יותר יחידות צפויות לעלות לרשת, וכפי שמראה הגרף הזה, הביקוש לא צפוי לעמוד בקצב. כמובן, כמה בונים יכולים לבטל או להשהות את הפרויקטים שלהם, אבל זה כן הצעה יקרה שבונים נוטים להימנע מהם אם בכלל אפשר. 

מה קורה כשההיצע עולה על הביקוש? מספר הפנויות גדל, כפי שניתן לראות בתחזית זו של CoStar. זה צריך להדאיג כל אדם במרחב הרב-משפחתי ולכל משקיע נדל"ן. עלייה בהיצע ועלייה תואמת במקומות הפנויים יכולים להקטין את ההכנסה ולדחוק את תעריפי השכירות. הנתונים שאני מציג, והניתוח שלי, מתייחסים לנכסים מסחריים, אבל ללחץ כלפי מטה על שכר הדירה ועליית הפנויות במולטי-משפחתיות יש פוטנציאל לזלוג לשוק המגורים באזורים מסוימים. 

כמובן, הנתונים ברמה הלאומית לא מספרים את כל הסיפור. הסתכלתי על כמה שווקים בודדים כדי לראות איך זה מתרחש ברמה אזורית. מה שמצאתי הוא ששווקים מסוימים נמצאים בסיכון משמעותי לבניית יתר. בחרתי דגימה של חמישה שווקים שלדעתי נמצאים בסיכון גבוה לעלייה במקומות פנויים וירידות בשכר הדירה עבור רב משפחתי: סנטה פה, ניו מקסיקו; פונטה גורדה, פלורידה; מירטל ביץ', דרום קרוליינה; קולורדו ספרינגס, קולורדו; ואוסטין, טקסס.

בשווקים אלו יש צינורות בנייה משמעותיים, כאשר מספר יחידות גבוה מתוכנן לצאת לשוק ביחס להיצע הנוכחי וביחס לביקוש הצפוי. 

מצד שני, ערים רבות, שמצאתי שהן ערים קטנות יותר, עדיין מצליחות יחסית. 

מיסולה, מונטנה; אתונה, ג'ורג'יה; מידלנד, טקסס; פרובו, יוטה; וטופקה, קנזס, לכולם יש קליטה יציבה, וצינורות הבנייה שלהם סבירים מאוד ביחס לרמות המלאי הנוכחיות. בעיני, לערים האלה יש סיכון קטן בהרבה לירידות ריק ושכר דירה. 

כל שוק הוא ייחודי, ואני רק מראה כמה דוגמאות לשווקים בסיכון ולא בסיכון. אבל אני ממליץ לך לעשות קצת מחקר בעצמך ולזהות איך השוק שלך מסתדר מבחינת בנייה. אתה יכול למצוא הרבה נתונים טובים בחינם ב- אתר הפדרל ריזרב של סנט לואיס או פשוט על ידי חיפוש נתוני קליטה עבור האזור המקומי שלך. 

סיכום

נכסים רב-משפחתיים רואים שפע של אספקה ​​מגיע לשוק בזמן לא מתאים, שבו עליית הריבית כבר מפעילה לחץ כלפי מטה על המחירים ולחץ תזרים מזומנים על המפעילים. ככאלה, 2023 ו-2024 עלולות להיות שנים קשות במרחב הרב-משפחתי עבור המפעילים הנוכחיים. 

מה שחשוב לציין כאן הוא שצפיפות ההיצע והמחסור בביקוש יהיו ככל הנראה לטווח קצר. מגמות בנייה ארוכות טווח ומגמות דמוגרפיות תומכות בביקוש חזק ליחידות להשכרה רב-משפחתית גם בעתיד, מה שמבשר טובות למשקיעים. לדוגמה, מחקר שנערך לאחרונה מראה כי ארה"ב זקוקה ל-4.3 מיליון יחידות מולטי-משפחתיות נוספות ב-12 השנים הקרובות כדי לענות על הביקוש. סביר להניח שגיוס משקי בית יורד כרגע בגלל תנאים כלכליים קצרי טווח. האינפלציה משפיעה לרעה על כוח ההוצאה של השוכרים, ואי הוודאות הכלכלית מונעת מצעירים אמריקאים ליצור משקי בית משלהם. לא ברור מתי הקושי הכלכלי הזה יסתיים, אבל כשזה יסתיים, הביקוש כנראה יתגבר. 

בהינתן זה, המשקיעים יכלו לעשות זאת הזדמנויות קנייה טובות בחודשים ובשנים הקרובים. עם שיעורי המכסה שעשויים לעלות, המחירים לרב משפחתי אמורים לרדת. אם גם ה-NOI יורד בגלל בעיות עודף היצע, זה ידחוף את המחירים עוד יותר. זה יכול לאפשר לממציאים עם כוח יבש מסוים להיכנס למולטי-משפחתי במחירים אטרקטיביים, אבל זכרו - זוהי תקופה מסוכנת. היזהר לא לקנות סתם דבר ולהבין את הדינמיקה של השוק באזור שלך בפירוט.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.