התערובת של ריביות גבוהות (יחסית) ותנודתיות כלכלית עם העובדה שלרוב בעלי הבתים יש חוב קבוע בריבית נמוכה גרמה למה שכלכלן הנדל"ן ביל מקברייד מתייחס כאל "מוכרים שובתים". כפי שניתן לצפות בעקבות עקשנות כזו, מפתחים מתחילים ב"שביתת בונים" כדי ללכת בעקבותיהם.
As CNBC דיווח בסוף אוקטובר, "התחלות הדיור לבתים צמודי קרקע ירדו בספטמבר בכמעט 19% משנה לשנה, על פי מפקד האוכלוסין האמריקאי. היתרי הבנייה, המהווים אינדיקטור לבנייה עתידית, ירדו ב-17%. PulteGroup, אחת מבוני הבתים הגדולים במדינה, דיווחה ששיעור הביטולים שלה זינק מ-15% ברבעון השני של השנה ל-24% ברבעון השלישי".
ריק פאלסיוס ג'וניור, מנהל המחקר בג'ון ברנס ייעוץ נדל"ן שרשור מעניין על רגשות בונים מרחבי המחוז. זה לא בדיוק טוב.
פרשנות בוני בתים מהסקר שלנו החודש הייתה שלילית בערך כפי שראיתי עד היום. הנה כמה מצבעי השוק שקפץ החוצה...
- Rick Palacios Jr. (@RickPalaciosJr) 9 בנובמבר 2022
כמה דוגמאות כוללות בנאי בבוסטון שאומר, "אוקטובר היה חלש במיוחד", בבולטימור, "השוק נורא", ובווילמינגטון, "השוק נופל מצוק" וכו'.
קלטת את הרעיון.
בסך הכל, התחלות הדיור למשפחות יורדות במהירות. עם זאת, התחלות דיור רב-משפחתיות הן, באופן קצת מפתיע, נשאר יציב יחסית. סביר להניח שבניין רב-משפחתי מוגן במידה מסוימת על ידי סבסוד ממשלתי פרויקטים של LIHTC, אבל אפילו עדיין, סביר להניח שהם יפחתו בקרוב.
כמובן, יש לצפות להאטה גדולה בבנייה. בנייה חדשה תמיד תלויה מאוד בריביות, והפדרל ריזרב הביא את שיעור ההיוון שעומד בבסיס שוק המשכנתאות מ- 0.25% ל- 4.5% תוך פחות משנה.
הסיבה שוק הנדל"ן לא צפוי לקרוס הסיבה לכך היא, שלא כמו ב-2008, לבעלי בתים יש חוב בריבית קבועה נמוכה, תקני ההלוואות חזקים יחסית, ולרובם יש הון עצמי בסכום הגון בבתיהם. שום דבר מכל זה לא קשור לחשבון שבו משתמשים מפתחי החשבון כשהם מחליטים אם לבנות נכס. במילים אחרות, היסודות המחזקים את שוק הדיור אינם חלים על שוק הבנייה החדשה. בכך, הבנייה החדשה יורדת בצורה דרסטית ועלולה לקרוס.
במילים אחרות, הבנאים מתוסכלים, והם שובתים.
עם זאת, הם לא יכולים לעשות זאת לפני שהם מסיימים ומחסלים את מה שעלול להפוך למבולבל קטן בכלכלה האמריקאית: שפע של בנייה חדשה.
שפע הבנייה החדש
כבר עכשיו, שיא של 29% של בתים למכירה בארצות הברית הם בניה חדשה. ביטולי הקונה % 7.5 גדלו עבור בנייה חדשה מספטמבר עד אוקטובר ולא הראו סימני ירידה. חודשי המלאי לבנייה חדשה גדל ב-50% מינואר 2022 עד אוקטובר, מ-5.7 חודשים ל-8.9 חודשים. (בדרך כלל, שישה חודשי מלאי נחשב לשוק מאוזן).
ולמרות שכמות הזמן שלוקח למכור בתים חדשים עלתה בדרך כלל על המלאי הקיים, הפער בין השניים הפך בולט למדי. באוקטובר היו רק 3.3 חודשי מלאי למלאי קיים (עדיין שוק של מוכרים), רק שליש ממה שהיה לבנייה חדשה.
למרבה הצער, אין סיבה אמיתית להאמין שזה הולך להשתפר לפני שזה יחמיר. בעוד אינפלציה התקרר מעט, הפד הודיע שהם מתכננים לשמור על ריבית גבוהה (באופן יחסי) לפחות עד 2023.
אבל אולי יותר חשוב, כפי שמציין ביל מקברייד, יש יותר יחידות דיור בבנייה עכשיו מאשר אי פעם היו בעבר!
"אדום הוא יחידות חד-משפחתיות. נכון לעכשיו, יש 794 אלף יחידות חד משפחתיות (אדומות) בבנייה... הכחול מיועד ל-2+ יחידות. כיום, ישנן 928 אלף יחידות מולטי-משפחתיות בבנייה. זו הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 1973!"
"בשילוב, יש 1.722 מיליון יחידות בבנייה. זהו מספר השיא בכל הזמנים של יחידות בבנייה".
הגידול בבנייה נבע במידה רבה מ מצוקת הדיור בפריסה ארצית, וזה בעיקר מה הזינו את מחירי הדיור מרקיעי שחקים במהלך השנים הקודמות. בנוסף לכך, בעיות בשרשרת האספקה עיכבו תחזיות רבות וגרמו לצבר של נכסים להישאר בבנייה זמן רב יותר מהמתוכנן.
למרבה הצער, בניגוד לבעלי בתים אשר לעתים נדירות נאלצים למכור, לבונים אין ברירה. בטח, רבים יפנו לשכור את הבניינים החדשים האלה, אבל שוק ההשכרה כבר קיים מתחיל להיות רווי. לרובם, לא תהיה להם ברירה אלא למכור במה שהוא שוק של קונים ומה שסביר שיהפוך ליותר מזה באופן משמעותי.
סיכום
למעט חריגים בולטים (בעיקר זה שמסובסד ממשלתי, כמו LIHTC), זה כנראה לא הזמן הטוב ביותר להתחיל פרויקטי פיתוח חדשים. אם אתה יזם באמצע בנייה חדשה שכזו, שווה לפחות לשקול אם זה כדאי כלכלית לשכור את הנכס (או חלק מהנכסים אם מפתחים חלוקה).
אם מכירה היא האפשרות היחידה, יהיה זה חכם להקדים את העקומה. בעוד שמחירי הדירות הקיימים ככל הנראה יירדו במידה מתונה במהלך השנה הבאה, מחירי הדירות החדשים צפויים לרדת באופן משמעותי יותר. אתה לא רוצה להיתפס רודף אחרי השוק כלפי מטה בזמן שאתה מחזיק במלאי. אני ממליץ להוביל את השוק ולהוזיל את המחיר מראש. מתן תמריצים אטרקטיביים, כגון גובה הריבית קנייה למטה (כאשר הקבלן משלם למלווה כדי להוריד את הריבית עבור הקונה בשנה הראשונה או יותר), צריך להיות גם משהו שיש לקחת בחשבון.
כל משקיע ומפתח יספוג פגיעות בעסק הזה בשלב זה או אחר. עדיף להשלים עם זה עכשיו מאשר לנסות להחזיק בתקווה שתוכל למכור באותו המחיר שהיה לך כשבעל הבית הטיפוסי קנה עם ריביות בטווח של 3%. לקוות שהשוק יחזור למה שהיה לפני שישה חודשים, סביר להניח שישאיר אותך מחזיק את התיק, שכן עלויות ההחזקה אוכלות כל רווח שהיית יכול לעשות. ואחרי זה, סביר להניח שתצטרך בסופו של דבר למכור אפילו בפחות מההנחה שיכולת להציע מראש.
מצד שני, אם אתם מחפשים לקנות בית - במיוחד אחד לגור בו - ומתוסכלים מכך שהמם הזה קרוב הרבה יותר למציאות מאשר קונה כזה יעדיף:
בתים חדשים יהיה משהו שצריך לבדוק. חפש במיוחד את ירידת שיעורי הקנייה של אחד. כך או כך, ידך בוודאי תהיה על העליונה במשא ומתן.
On The Market מוצג על ידי Fundrise
Fundrise מחולל מהפכה באופן שבו אתה משקיע בנדל"ן.
עם גישה ישירה להשקעות נדל"ן באיכות גבוהה, Fundrise מאפשרת לך לבנות, לנהל ולהגדיל תיק בלחיצת כפתור. בשילוב חדשנות עם מומחיות, Fundrise ממקסמת את פוטנציאל התשואה לטווח ארוך שלך והפכה במהרה לפלטפורמת השקעות הנדל"ן הישירה למשקיעים הגדולה באמריקה.
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/builders-are-getting-frustrated-and-now-theyre-doing-this
- 1
- 15%
- 2022
- 2023
- 7
- 9
- a
- אודות
- בהחלט
- פי
- תוספת
- לאחר
- קדימה
- מאפשר
- תמיד
- אֲמֶרִיקָאִי
- כלכלה אמריקאית
- כמות
- ו
- אחר
- החל
- סביב
- מושך
- מחבר
- בחזרה
- תיק
- בולטימור
- כי
- להיות
- לפני
- התחלה
- להיות
- תאמינו
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- הצעת חוק
- שחור
- גבול
- בוסטון
- מובא
- לִבנוֹת
- בונה
- בוני
- בִּניָן
- בונה
- עסקים
- לַחְצָן
- לִקְנוֹת
- קנייה
- מחושב
- נתפס
- גורם
- מפקד
- מסוים
- בהחלט
- שרשרת
- בחירה
- קרוב יותר
- CNBC
- הִתמוֹטְטוּת
- צֶבַע
- שילוב
- איך
- מגיע
- פַּרשָׁנוּת
- נאלץ
- לשקול
- נחשב
- בהתחשב
- בניה
- ייעוץ
- עלות
- עלויות
- יכול
- מחוז
- קורס
- כיום
- זונה
- גזירה
- תַאֲרִיך
- חוב
- דֵצֶמבֶּר
- מחליטים
- להקטין
- נדחה
- תלוי
- מפתח
- מפתחים
- מתפתח
- צעצועי התפתחות
- מְנַהֵל
- הנחה
- עושה
- לא
- כלפי מטה
- באופן דרסטי
- ירד
- לאכול
- כַּלְכָּלִי
- תנודתיות כלכלית
- כלכלה
- או
- הון עצמי
- אחוזה
- וכו '
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- בסופו של דבר
- אי פעם
- בדיוק
- קיימים
- צפוי
- מומחיות
- ליפול
- נפילה
- אפשרי
- הפד
- פדרלי
- הפדרל ריזרב
- מעטים
- ראשון
- קבוע
- לעקוב
- החל מ-
- מתוסכל
- יסודות
- עתיד
- פער
- בדרך כלל
- לקבל
- מקבל
- הולך
- טוב
- לגדול
- בִּכְבֵדוּת
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- באיכות גבוהה
- הגבוה ביותר
- להיטים
- להחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- לקוות
- מאוזן
- בתים
- דיור
- שוק הדיור
- איך
- אולם
- HTML
- HTTPS
- רעיון
- in
- באחר
- תמריצים
- לכלול
- להגדיל
- גדל
- אינדיקטור
- חדשנות
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעניין
- מלאי
- להשקיע
- השקעה
- השקעות
- משקיע
- בעיות
- IT
- יָנוּאָר
- ג'ון
- ג'ון ברנס ייעוץ נדל"ן
- שמור
- גָדוֹל
- הגדול ביותר
- מוביל
- יציאה
- מַשׁאִיל
- הַשׁאָלָה
- רמה
- LG
- סביר
- קְצָת
- לחיות
- סֵמֶל
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- הסתכלות
- לואיס
- עשוי
- גדול
- לנהל
- רב
- שוק
- max-width
- מעלה
- מם
- אמצע
- מִילִיוֹן
- קטין
- תַעֲרוֹבֶת
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- רוב
- המאוחדות
- ארצי
- כמעט
- בהכרח
- שלילי
- משא ומתן
- חדש
- בנייה חדשה
- הבא
- יַקִיר
- בייחוד
- מספר
- אוֹקְטוֹבֶּר
- מוצע
- הצעה
- ONE
- שליש
- דעות
- אפשרות
- אחר
- חלק
- במיוחד
- מדינה
- PBS
- תכנית
- פלטפורמה
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- נקודה
- נקודות
- תיק עבודות
- פוטנציאל
- בעיקר
- לְהַעֲדִיף
- מוצג
- קודם
- מחיר
- מחירים
- כנראה
- להרוויח
- התחזיות
- פרויקטים
- נכסים
- רכוש
- רובע
- מהירות
- רכס
- מהר
- ציון
- תעריפים
- RE
- ממשי
- מקרקעין
- שוק הנדל"ן
- מציאות
- טעם
- להמליץ
- שיא
- Red
- מתייחס
- יחסית
- להשאר
- לשכור
- דווח
- לייצג
- מחקר
- עתודה
- לַחֲזוֹר
- מהפכה
- ריק פאלסיוס ג'וניור
- עגול
- SALE
- מכירות
- אותו
- שְׁנִיָה
- רבע שני
- למכור
- מכירת
- סֶפּטֶמבֶּר
- משמרות
- צריך
- שלטים
- since
- יחיד
- שישה
- שישה חודשים
- האט
- So
- כמה
- משהו
- במידה מסוימת
- בקרוב
- מדבר
- תקנים
- התחלה
- התחלות
- הברית
- עוד
- להכות
- חזק
- כזה
- כדלקמן
- לספק
- שרשרת אספקה
- סֶקֶר
- לקחת
- לוקח
- מונחים
- אל האני
- הפד
- שֶׁלָהֶם
- בכך
- שְׁלִישִׁי
- השנה
- דרך
- זמן
- ל
- לגעת
- נָכוֹן
- תור
- טיפוסי
- בדרך כלל
- לָנוּ
- תחת
- יחידה
- מאוחד
- ארצות הברית
- יחידות
- להשתמש
- Ve
- נדיפות
- webp
- מה
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- ויקיפדיה
- יצטרך
- חכם
- מילים
- ראוי
- היה
- כתוב
- יאהו
- שנה
- שנים
- YouTube
- זפירנט