פסיקת NAR-DOJ מחלקה את הסוכנים על פני עמלות, כללי רישום כיס

אירועי Inman הם הדרך הטובה ביותר ללמוד, להתחבר ולצמוח. אל תפספסו את הבא, 8-10 באוגוסט בשעה Inman Connect לאס וגאס. הצטרפו אלינו לאתר הנופש Aria כדי לקבל תובנה לגבי העתיד, לגלות אסטרטגיות חדשות וליצור קשר עם הטובים והמבריקים ביותר בנדל"ן. הירשם כאן. 

A פסיקת בית המשפט לטובת איגוד המתווכים הלאומי על רקע חקירה של משרד המשפטים גרר מגוון תגובות מסוכנים, ברוקרים ושחקנים אחרים בתעשייה, והדגים חלוקות בתוך התעשייה לגבי שניים מכללי NAR לגבי עמלות קונים-ברוקרים ורישומי כיס.

ביום חמישי, בית משפט מחוזי פדרלי בוושינגטון הבירה ביטל את בקשת ה-DOJ לקבלת מידע מ-NAR בנושא:

• כלל ההשתתפות, המחייב מתווכים ברישום להציע הצעה גורפת וחד-צדדית של פיצוי למתווכים קונים על מנת להגיש רישום לשירות רישום מרובה הקשור למתווכים.
• מדיניות שיתוף הפעולה הברורה, המחייבת מתווכים ברישום להגיש רישום ל-MLS המזוהה עם המתווכים שלהם בתוך יום עסקים אחד מרגע שיווק הנכס לציבור

בשלב זה לא ברור מה משמעות הפסיקה עבור החקירה של משרד המשפטים על מדיניות NAR או אם הסוכנות תערער על החלטת בית המשפט המחוזי.

בלי קשר, הכללים הללו ימשיכו להיות בוויכוח שכן הם גם נושאיהם מספר תביעות הגבלים עסקיים הוגש נגד NAR שהוגש על ידי גורמים פרטיים, שחלקם ה DOJ התערב ונראה כי הוא מוכן להמשיך ולהיות מעורב.

בשבוע שעבר, שאל משרד המשפטים להגיש תסקיר דיני במקרה אחד כזה בנוגע למדיניות שיתוף פעולה ברור ובית משפט לערעורים קיבל את בקשת הסוכנות. ביום שני נתן בית המשפט ל-DOJ עד ה-13 במרץ להגיש את התסקיר שלו ונתן ל-NAR עד ה-20 באפריל להגיש תסקיר תשובה בתיק.

סוכנים, מתווכים ואחרים שהגיבו למאמר של אינמן על פסיקת NAR-DOJ היו מעורבים לגבי מחשבותיהם על הפסיקה ועל כללי ה-NAR הנדונים.

חלקם ראו את החקירה של משרד המשפטים כדוגמה קלאסית ל"השגחה יתרה של הממשלה" ושיבחו את החלטת בית המשפט.

"העובדה העצובה במקרה הזה הייתה מה נאלץ NAR להוציא כדי להגן על החלטה שכל כך ישר?" אמר ג'ו וויליאמס, מייסד שותף של קלר וויליאמס.

"זה שולם על ידי כל המתווכים שעבדו קשה דרך החובות שלהם? הגברת יתר של הממשלה [c]. עבודה טובה NAR!"

ג'ף סטיוארט, סוכן ב-RE/MAX Homefinders, סבר שהחקירה חשפה הטיה ממשלתית כלפי תעשיית הנדל"ן והייתה לאחר דולרים מסים.

"הממשלה לא אוהבת את העובדה שסוכני הנדל"ן הם לרוב קבלנים עצמאיים - עם הטבות המס הנלוות", אמר סטיוארט.

"יש כ. 2 מיליון מאיתנו בארה"ב שהם רוצים להיות עובדי W-2. שינוי מבנה העמלות השיתופיות לא יחזיר את הכסף לידיו של המוכר. זה מאגר מצומצם של משאבים ואם הקונים צריכים לשלם לסוכן של הקונה - אלו משאבים שילכו למקדמה ולעלויות סגירה. זה פשוט יחזור מידיו של המוכר בוויתורים לעסקה כדי שהעסקה תעבוד. לממשל הנוכחי יש כנראה בעיה ענקית עם המודל התעשייתי והוא רודף אחרי הכנסות ממסים".

אחרים ראו את הכללים שבהם דאג חקירת משרד המשפטים כאל עניינים.

"טוֹב; יש לנו הרבה בעיות לפתור במדינה הזו", אמר קווין מקגראת', ברוקר מנהל בלונג אנד פוסטר, על פסיקת בית המשפט. "זה לא אחד מהם."

"דיני החוזים קובעים כיצד משלמים הסוכנים, בין אם על ידי קונה ישירות ובין אם באמצעות המוכר, אשר משתמש בתמורה שלהם ממכירת רכושם על ידי הקונה כדי לשלם לסוכנים המעורבים בעסקה", אמר שרון. מולהולנד, סוכן ב-Mulholland Realty.

דיק סטונר, ברוקר בחברת Reist Corporation, הדגיש כי עמלות קונים-ברוקרים אינן שונות מתמריצים אחרים של מוכרים.

"[מוכר] יכול להציע כל מבצע שירצה, בין אם זה פרסום קיצוני או פוסטים במדיה חברתית, או עמלות של סוכן קונים", אמר סטונר.

"חלק מהמוכרים של מוצרים מציעים משלוח בתשלום 'למחרת' ותמריצים אחרים להסתכל ולרכוש את המוצרים שלהם והצעת עמלת סוכנות הקונים זהה - משהו כדי למשוך יותר קונים (אלה שיש להם סוכנים) למכירה המסוימת".

אחרים קראו ל-NAR לבצע שינויים בכללים הנוכחיים, ואמרו ש-NAR הוא ש"מגזים".

"כסוכן אני מתעב לחלוטין את הנחיות שיתוף הפעולה הברורות שהוטלו על ידי NAR", אמר פטריק האריס, סוכן ב-RE/MAX Crossroads. "אני מרגיש שזה מוגזם ולא נכון מבחינה מקצועית. אם מוכר לא רוצה לשים את הנכס שלו ב-MLS אבל הוא נוטה לשווק אותו בדרכים אחרות מאשר NAR, ולשום אגודה לא מדינה או מקומית אין לומר בעניין. זה בין תיווך הרישום לבין המוכר. בסופו של דבר המוכר צריך להיות מסוגל לעשות מה שטוב לו".

"[אם] ל-NAR באמת היה אכפת לעשות מה שנכון עבור קונים ומוכרים, הם [צריכים] להכריז על סוכנות מוגבלת וסוכנות כפולה כשיטות לא אתיות", הוסיף. "אתה לא יכול להחזיק שני מאסטרים ולעשות את העבודה שלך ביעילות. מישהו תמיד מרגיש זלזל והיחיד שבאמת מנצח הוא התיווך עם המשכורת הכפולה".

בנוגע לכלל ההשתתפות, האריס תמך באפשרות לעמלת סוכן הקונה להתגלגל למשכנתא של הקונה.

"הסיבה העיקרית לכך שעמלת סוכן הקונים משולבת בחוזה הרישום היא שרוב המלווים מסרבים לאפשר לוועדת סוכן הקונים להיות חלק מהמימון של הקונה", אמר.

"זה באמת צריך להשתנות ואם זה צריך להשתנות בכוח, אני בסדר עם זה. כל זאת, למוכר יש את נציגו ולרוכש מגיע להיות ייצוג לנהל משא ומתן גם בשמם. כל התהליך מפותל".

דרק אייזנברג, ברוקר תאגידי של תיווך הנחות קונטיננטל נדל"ן גרופ, השיב כי מדובר ב"כשל" שהמלווים אינם מאפשרים לממן עמלות סוכני קונים.

"כל עוד זה מופיע בהצהרת הסיום ניתן לממן את זה", אמר. "בכל זאת, אם מלווה אכן עמד בטקס, הצדדים יכלו פשוט לנפח את המחיר ולחייב את המוכר לשלם אותו. תמיד יש יותר מדרך אחת לעור חתול".

ראלף אודיירנה, סוכן ב-Coldwell Banker Realty, דחף ל-NAR לדרוש מחבריה להשתמש בהסכמי קונים-ברוקרים כאשר הם מקבלים לקוחות קונים חדשים.

"הסכם הרישום מבטיח עמלה למתווך מכיוון שהם התקשרו בהסכם חוזי וסוכן הרישום נמצא ברשומה של ייצוג המוכר", אמר. "יש לדרוש מהסוכן של הקונה לעשות את אותו הדבר, להתקשר בהסכם מתווך לקונה כך שהם מייצגים את הקונה חוזית."

פראן ברוקס, סוכנת ב-Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, הסכימה שכל סוכני הקונים צריכים להשתמש בהסכמים כאלה.

"כמנהלת מכירות אני מאוד מעודדת את הסוכנים שלנו להשתמש בהם, מעטים עושים זאת - כולם צריכים", אמרה.

אחרים הגיבו להערה של סטיבן רובק, עמית בכיר בכלב השמירה על הצרכנים הפדרציה הצרכנית של אמריקה, שאמר שהפסיקה "תגביל את יכולתו של DOJ לחקור מדיניות אנטי-תחרותית בתעשייה שעולה לצרכנים מיליארדי דולרים מדי שנה".

CFA דחף עבור א איסור על מוכרי בתים להציע עמלות לסוכן קונים, בטענה שהנוהג מהווה "ריסון בלתי הוגן של סחר". NAR טענה כי עמלות הן ותמיד היו ניתנות למשא ומתן וכי העמלות נקבעות על ידי השוק.

"בוועידת NAEBA, סטיב רובק מה-CFA הצהיר שהוא חושב שסוכני קונים מקבלים תשלום 'יותר מדי' על נכסים בעלי ערך גבוה, וזו הסיבה שבגללה ל-CFA יש את המכנסיים הקולקטיביים שלהם בחבורה!" אמר אנדרו שואו, מתווך קונים ב-Buyer's Resource Realty Services. "הקריאה שלהם ל'איסור' היא שטות וחסרת טעם".

רובק אמר לאינמן שסנואו איפיין את מה שהוא אמר ואת מה שכתב בדיווחים האחרונים.

"מה שאמרתי הוא שחשבתי שההגנה על התעשייה של 5-6 אחוזי עמלות משקפת במידה מסוימת את הרצון שלהם לשמור על ימי תשלום גדולים עבור מכירת נכסים במחירים גבוהים", אמר רובק בהצהרה שנשלחה בדוא"ל.

"ואף פעם לא קראתי ל'איסור' על התעריפים האלה, רק לתמיכה במדיניות התעשייה, כמו עמלות לא צמודות, שיאפשרו לשוק תחרותי לקבוע את התעריפים. הניחוש שלי הוא שבשוק תחרותי באמת במחירים, התגמול השנתי של הסוכנים המוכשרים והמצליחים ביותר יגדל ולא יצטמצם בין השאר מכיוון שתהיה פחות רחיפת שמנת על ידי סוכנים שוליים (המזוהים בתעשייה דוח סכנה לשנת 2015). "

אייזנברג, שעבד כיועץ עבור ה-CFA, אמר כי מגיבים רבים מפספסים את הנקודה שהעלה כלב השמירה לגבי החופש לנהל משא ומתן על עמלות עם איש המקצוע.

"אם שני אנשים נכנסים לתביעה, התובע מנהל משא ומתן על שיעור שכר עם עורך דינו והנתבע מנהל משא ומתן על שיעור שכר עם שלו", אמר אייזנברג.

"כשה-49ers משחקים נגד האיגלס היום, בגלל שפילי מארחת את סן פרנסיסקו, האיגלס לא יכולים להגיד מה משלמים ה-49ers לצוות האימון או לשחקנים שלהם. כאשר משקיע אחד מוכר 1,000 מניות של AT&T דרך מורגן סטנלי, מורגן סטנלי אינו יכול לציין כמה משלמים למריל לינץ' עבור רכישת קונה למניה זו.

"נדל"ן הוא הענף היחיד שבו הקונה לא יכול לנהל משא ומתן על כמה משלם הצוות המקצועי שלו (המתווך של הקונה).

רובק ציין שמבקריו לא אמרו מדוע איסור על מוכרים להציע עמלות לסוכני קונים לא יביא ליותר תחרות על שירותי תיווך נדל"ן.

"אף אחד מהפרשנים לא מסביר מדוע ניתוק עמלות לא יוביל לשוק תחרותי יותר במחיר, מטרה שמרנית מסורתית שדוגלת על ידי CFA שהיינו רוצים שתהיה משותפת למתווכים", אמר.

בתגובה להצהרה של מגיב שהוא התנגד להצעה לדיון, אמר רובק שהוא ו-CFA תמיד מוכנים לדון בפומבי או באופן פרטי בביקורות שלהם על מדיניות תיווך נדל"ן.

"הקפדתי להגיב לכל אחד מחברי התעשייה שהתקשרו אליי או כתבו לי", אמר.

"מה שהופתע, אפילו הדהים אותי, הוא שבמהלך כ-30 השנים שבהן אני מוציא דו"חות, לא NAR ולא השותפים שלה (למעט מועצת ה-MLS לאחרונה) לא הזמינו אותי לישיבות דירקטוריון או כנסים בתעשייה שבהן הייתי רוצה יש הזדמנות להסביר ולדון בביקורות שלנו.

"בשנים רבות שביקרנו את פוליסות הבנקאות והביטוח, התבקשתי לעתים קרובות לפגישות התעשייה שלהם כדי לדון בפוליסות הללו".

רובק אמר שהוא דיבר עם מועצת המנהלים של CMLS בתחילת דצמבר.

דוא"ל אנדריאה ו. ברמבלה.

כמוני בפייסבוק | עקוב אחריי בטוויטר

• הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
• מקור: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/