הבטחות, הבטחות: מה אם דייר מסחרי לא מבצע?

חוזי שכירות מסחריים מחייבים את השוכרים לשלם שכר דירה. הדרישה הזו היא, עם זאת, רק ההתחלה. השוכרים גם מסכימים לתרום למיסוי מקרקעין. הם מסכימים לשמור על ביטוח. הם מסכימים לשמור על החלל נקי ובמצב הגון. הם מסכימים לדווח לבעל הנכס על מידע מסוים. הם מסכימים לא לשים זבל על המדרכה או שלטים מכוערים בחלונות. בקיצור, הם מבטיחים לעשות כל מיני דברים מעבר לתשלום שכר דירה. דיירים רבים עושים מה שהם מבטיחים, אבל חלק לא. במקרה כזה, מה יכול בעל הנכס לעשות?

אם תקרא חוזה שכירות מסחרי כלשהו, ​​תראה שבעל הנכס יכול לסיים חוזה שכירות אם השוכר לא יקיים את הבטחותיו. עוד נכתב בחוזה השכירות שאם השוכר לא יעמוד במחדל, הבעלים יכול להיכנס לחלל ולפנות את השוכר וחפציו. לבעלים יש גם את הזכות לשנות את המנעולים או לכבות את השירותים. ייתכן שהבעלים יצטרך לתת לשוכר אזהרה ותקופת חסד כדי לנקות את מעשהו, אך בסופו של דבר מחדל של דייר מזכה את בעל הבית לממש כל מיני תרופות דרקוניות. חוזי שכירות מסחריים רבים גם אומרים שבמקרה של ברירת מחדל, בעל הנכס יכול לצמצם את הפיקדון של השוכר ולדרוש מהשוכר לחדש אותו, לגבות שכר דירה חינם המותר במהלך הבנייה הראשונית של השוכר, ולהאיץ את דמי השכירות באמצעות סיום חוזה השכירות. כן, אם אתה קורא חוזה שכירות מסחרי הוא מפרט הרבה דברים מפחידים שיכולים לקרות לשוכר.

לא כל כך מהר! בתי המשפט לרוב יעמדו בדרכו של בעל נכס שרוצה לסיים חוזה שכירות או לנקוט בפעולות דרקוניות אחרות. בתי המשפט יגיעו למסקנה שחטאיו של השוכר לא היו גרועים מספיק כדי להצדיק סיום או פעולות דומות. לעתים קרובות השוכר יבטיח לעשות טוב יותר. בית המשפט יאמין לא פעם לשוכר וייתן לו הזדמנות נוספת, והזדמנות שלישית ורביעית. לסיום, התהליך הזה יתרחש לעתים קרובות בקצב איטי להחריד, לפחות בניו יורק, מכיוון שבתי המשפט מוצפים כל כך בסכסוכים בין בעלי בית-דיירים ובתביעות אחרות.

התוצאה נטו היא שבעלי נכסים לא צריכים להאמין שיש להם למעשה את הזכות לסיים חוזה שכירות או לממש זכויות קיצוניות אחרות בגין ברירת מחדל של שוכר, במיוחד אם מדובר במחדל שהשוכר יכול לטעון שאינה מהותית. מעט שכר דירה שלא שולמו עשוי להיות לא מהותי. חודשים רבים של שכר דירה שלא שולמו כנראה לא יהיו, אבל כנראה שבית המשפט עדיין ייתן לשוכר יותר זמן. זה עדיין ייקח לא מעט זמן להגיע להחלטה הזו. גגון קרוע עשוי להוות הפרה לא מהותית של אמנה של השוכר לשמור על השטח כמסעדה מסוג "A", אך אי שמירה על ביטוח כפי שדורש חוזה השכירות עשוי שלא. זה תלוי בשופט. נראה ששופטים רבים חושבים שבעלי נכסים פשוט מחזיקים בנכס ומשיגים כסף, צברו עתודות מזומנים אדירות לאורך השנים, וצריכים להיות מסוגלים לשאוב אותם - אף אחד מהם אינו נכון בדרך כלל.

בתגובה, בעלי נכסים צריכים לחשוב על בניית חוזי השכירות שלהם את היכולת להגיב למחדלים של דיירים בדרכים פחות דרמטיות מאשר סיום חוזה השכירות או הוצאת השוכר מהשטח המושכר.

ריבית וחיובי איחור על שכר דירה שלא שולמו הם כלי הנשק הראשון והברור ביותר שכל בעל נכס צריך לבנות בחוזה השכירות שלו. מדהים לראות כמה חוזי שכירות, במיוחד ישנים יותר, לא מספקים את התשלומים האלה. בתי המשפט בדרך כלל יאכפו אותם, אם כי זה עשוי להימשך זמן מה. אם שוכר יבין שהוא בסופו של דבר יהיה על הכוונת של ריבית ברירת מחדל בשיעור גבוה וחיובים מאוחרים, זה פשוט עשוי ליצור מספיק תמריץ לשלם בזמן. אם לדייר חסר כסף, בעלים ירצה שלשוכר יהיה תמריץ לשלם שכר דירה לפני התחייבויות אחרות.

השוכרים גם לוקחים על עצמם התחייבויות משמעותיות רבות מעבר להתחייבות לשלם דמי שכירות. בעל נכס מודאג עשוי לנסות לבנות אמצעים כספיים בחוזה השכירות כדי להגיב למחדלים מסוימים. לדוגמה, אם שוכר מבטיח להישאר פתוח בשעות מסוימות, אז בית משפט כנראה לא יאפשר לבעלים לסיים את חוזה השכירות אם השוכר יפר את הבטחתו, אבל בית משפט עשוי מאוד לאכוף תשלום נוסחתי עבור כל שעה שהשוכר נמצא סגור כשהם הסכימו להישאר פתוחים. זה עוזר לבעל הנכס לכלול שפה שמסבירה מדוע התשלום סביר ומדוע חשוב שהשוכר יישאר פתוח.

גם נושאים רבים אחרים הקשורים לחכירה יכולים להיות מומרים להתחייבויות תשלום. כדוגמה נוספת, במקום לאסור על השוכר למכור את חוזה השכירות שלו או להשכיר את השטח למישהו אחר, אולי חוזה השכירות יכול לאפשר אוטומטית עסקאות מסוימות מסוג זה, אך גם לדרוש התאמת שכר דירה אם הן מתרחשות. זה לא צריך להיות מצב בינארי או "כן/לא".

אם למושכר יש ערב ולבעל הנכס אכפת שהערב ישמור על איתנות פיננסית מסוימת, כנראה שבית משפט לא יאפשר לבעל הנכס לסיים את חוזה השכירות במידה והערב יורד מתחת לסטנדרט הפיננסי הנדרש. עם זאת, חוזה השכירות עשוי לדרוש העלאת שכר הדירה כדי לפצות את הבעלים על נטילת סיכון רב מהצפוי.

במידה והשוכר מאפשר לאשפה להיערם במקומות הלא נכונים או בזמנים הלא נכונים, כל חוזה שכירות יאפשר לרוב לבעל הנכס לנקות את הבלגן על חשבון השוכר. אולי יותר הגיוני פשוט להטיל חיוב על עשיית הבלגן, שוב עם הסבר למה חשוב שבלגן כזה לא יקרה ומדוע החיוב סביר.

בקיצור, כל בעל נכס צריך לנסות להעניק לעצמו ארסנל של כלי נשק גדולים וקטנים כאחד, לשימוש נגד שוכר ברירת מחדל. כלי נשק אלה יכולים לכלול סיום חכירה, אבל הם צריכים לכלול גם אמצעים פחותים שיתנו לבעלים תרופה מעשית לכל מחדל, בהתחשב בכך שבתי משפט לא יפסיקו בקלות את חוזי החכירה.

המפתח כאן הוא ליצור השלכות קטנות ומיידיות יותר להתנהגות רעה. השלכות קטנות ומיידיות עשויות להיות כואבות יותר מהשלכות גדולות יותר, שספק אם ישרדו את הבדיקה של בית המשפט. אם בעל הנכס יכול להאיץ את כל דמי השכירות המגיעים לפי שבע השנים האחרונות של חוזה שכירות והשוכר חייב לפתע שש או שבע ספרות של שכירות מואצת, אז שוכרים רבים פשוט יוותרו. זה בדרך כלל אומר קמפינג בחלל מבלי לשלם שכר דירה, ולתפעל את העסק של השוכר עד שהמרשל או השריף יגיעו.

זכויות דרקוניות של בעל הנכס יכולות להשאיר את השוכר ללא תקווה. לכן, לעתים קרובות הדייר מפסיק לנסות. השלכות קטנות יותר עשויות להספיק, לפחות לפעמים, כדי להכשיר שוכר שלא תמיד בעל הנכס יהיה האחרון שיקבל תשלום לאחר שכר, ספקים וחלוקות לבעלי השוכר. בעל הנכס אינו שותפו של השוכר! מצד שני, אם השוכר הוא שותף בפועל של בעל הנכס, אזי הבעלים רוצה להיות מסוגל לבצע פעולות קטנות אך רציניות כדי לעורר את השוכר להתייחס לשותפות זו ברצינות.

• הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
• מקור: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/