הגיבור הבלתי מוכר של ניו יורק נדל"ן 2022 ומה זה אומר עבור 2023

סיפור הנדל"ן בניו יורק בשנת 2022 היה סיפור של שני שווקים.

השנה התחילה בזמנים הטובים ביותר, כאשר הקונים חתמו על מספר שיא של חוזים בפברואר ומרץ. ואז אפריל התגלגל, והשוק החל להשתנות. בסתיו נדמה היה שהזמנים הגרועים ביותר הגיעו. הקונים היו מועטים, והיקף החוזים ירד באופן משמעותי, כשהחשש מקריסות מחירים מבעבע. עם זאת, עם סגירת שנת 2022, שוקי הנדל"ן בניו יורק נרגעים. הקונים אינם ממהרים, המוכרים אינם דחופים, והמחירים אינם קורסים. השוק מרגיש חסר הגה, והנרטיבים נסחפים. סיפור ההחלמה הסתיים.

ככזה, בשנה הבאה, 2023, היא חופשית לכתוב סיפור משלה.

עם התובנה של מארק טוויין ש"ההיסטוריה לא חוזרת על עצמה, אלא לעתים קרובות מתחרזת", עכשיו זה זמן מצוין להסתכל אחורה על השפל והשפל של 2022 כדי להבין טוב יותר את ההקשר שדוחף את השוק אל העתיד הלא נודע.

קונים

העונה העמוסה באביב של 2022 התחילה עם ביקוש ברמות שיא. מספר המכירות הממתינות בינואר היה ראש וכתפיים מעל לשנים קודמות.

אמנם זה היה בעיקר על רקע של חורף מוצק, אבל המומנטום התקדם, והקונים יצאו לתוקף בפברואר ומרץ. שיעורי ריבית נמוכים חיזקו הרבה מההתלהבות הזו, אך החלו לעלות בתחילת 2022. באפריל, כשהריביות התואמות חצו 5% לראשונה מזה מספר שנים, השוק הורד הילוך. כשנפח הקיץ ירד משיאים מסחררים לרמות טיפוסיות יותר, התפיסה עברה ממצב של התאוששות למצב נורמליזציה.

מהר קדימה לעונה הפעילה של הסתיו - אשר, כפי שהתברר, לא הייתה פעילה במיוחד. מבט השוואתי על אחוז השינוי בקצב החוזה הממוצע המתגלגל ל-30 יום שנחתם מאז 1 באוקטובר 2019, מראה שקצב עונת הסתיו של 2022 ירד הרבה מתחת לקצב שבין 2019-2021. עקומות הביקוש כולן מתחילות מעט אותו הדבר, אבל האופי חסר הברק של 2022 היה ברור לאחר מספר שבועות. מבחינת הקונים, מה הבלאגן? שיעורי הריבית היו גבוהים, וההנחות היו נמוכות.

כש-2022 מתפוגגת, השינוי המדהים בטנור השוק מגבוה לנמוך ניכר. שיאי השיא של מכירות ממתינות בינואר דעכו אט אט לביצועים בתחתית החבילה.

סלרס

המוקד של נרטיב ההתאוששות התרכז סביב קונים. נכון לעכשיו, אינספור הסיבות לרכישת דירה במהלך השנים האחרונות ידועות היטב: יותר שטח, ריביות נמוכות ועליית מחירים. הגיבור הבלתי מוזכר בעלייתו ובנפילתו של השוק הוא ההיצע.

בדרך למעלה, ככל שהביקוש גדל, ההיצע בדרך כלל לא. זה יצר תחושת מחסור. רישומים חדשים התעוררו במחלוקת חריפה, והקונים הפכו דחופים. שימו לב שבמהלך עשר השנים האחרונות, רק 2021 ו-2022 הראו ירידה בהיצע מינואר עד פברואר, כאשר האספקה ​​מתחילה בדרך כלל להיבנות בציפייה לעונה העמוסה שתבוא. היצע צמוד הוא יתרון למוכרים מכיוון שהרישום שלהם נוטה לקבל יחס של כוכבים, אבל הטפטוף האיטי של המוצר עזר להאריך את הריצה של השוק ומנע מהקונים לנצל באופן מלא את המינוף שהם ציפו.

אבל מה שהופך את ההיצע לגיבור הוא שככל שהיא לא גדלה במהלך ההרצה, היא גם לא גדלה במהלך ההורדה. זה היה נכון במיוחד במהלך הסתיו, מכיוון שהמלאי בדרך כלל נבנה לאחר יום העבודה בציפייה לקונים בסתיו ולאחר מכן פוחת כאשר קונים אלו מתממשים.

באופן מוזר, זה בדיוק מה שקרה ב-2022, אלא שכפי שמוצג לעיל, היו הרבה פחות קונים השנה. עם זאת, המלאי התכווץ כמעט באותו קצב, אם לא מעט יותר מהר מרוב השנים. היעדר רישומים זה מעיד על עניין דועך בקרב המוכרים הפוטנציאליים. הרי עבור הרבה מוכרים מכירה היא הקדמה לרכישה. המחירים נותרו דביקים, כך שכל מוכר לעתיד היה למעשה נסחר בירידה בשלב זה - ומכאן, אין דחיפות.

מחירים

באשר למחירים, מבט על מחיר הדירות החציוני למכירה חוזרת למטר מרובע - פרוקסי טוב לפעולת המחיר הכוללת - מצביע על כך ש-2022 הובילה לירידה קלה במחירי הדירות הכלליים במהלך השנה. לאחר שהגיעו לשיאים האחרונים של 1,472 דולר לרגל מרובע ברבעון הראשון והשני, המחירים ירדו מעט ל-1,439 דולר ברבעון השלישי כאשר השינוי בשוק התבטא.

מכיוון שמדד זה מחושב באמצעות מכירות שכנראה נחתמו בחוזה מספר שבועות אם לא חודשים לפני הסגירה, הירידה של 2% ברבעון השלישי עדיין הכילה מכירות רבות שנחתמו ברבעון השני.

בהתאם לכך, רבים ציפו שהרבעון הרביעי יראה בצורה ברורה יותר את ההידרדרות במחירים עם התכווצות הביקוש. אך מעניין שאפילו כשהביצועים החסרים של הרבעון הרביעי עוררו דאגות לגבי ירידת מחירים, מבט מוקדם על פעולת המחירים במהלך הרבעון מצביע על כך שלמרות הירידה הדרמטית בנפח המכירות, המחירים עדיין לא הושפעו באמת לרעה.

כאן ההקשר מועיל. השוואת מחירי נדל"ן נעשית בצורה הטובה ביותר משנה לשנה על מנת לסנן את התנודתיות של עונתיות. בעוד השוק נכנס לשנה החדשה עם נפחים שפועלים על אדים בהשוואה לתקופה זו בשנה שעברה, ספק אם המחירים ברבעונים הקרובים יעמדו או יעלו על רף המים הגבוה של 1,472 דולר שנקבע במהלך הרבעון הראשון והשני של 2021. לאחר כמעט שנה של האטה בנפח, ירידות המחירים הראשונות משנה לשנה עשויות להופיע סוף סוף.

ובכל זאת, עם הביקוש בכל הארץ וסיפורי "קריסת דיור" רבים שזכו לתשומת לב, היעדר פעולת מחירים דרמטית בעיר ניו יורק רומז כי ה-FUD לדיור עשוי להיות מוגזם, לפחות לעת עתה, וכי ירידות המחירים הסבירות עשויות להיות מתונות יותר מאשר הציפיות יציעו.

שילוב זה עבור קונים ומוכרים

כשהשוק נכנס לעונה העמוסה הבאה שלו עם נפח עסקה נמוך ומחירים חלשים יותר, המלאי עשוי סוף סוף להתחיל להצטבר עד לנקודה שבה המוכרים נאלצים להתחרות ולקונים יש את המינוף שהם ציפו לו.

עבור הקונים, זה אומר להיות סבלניים אבל מוכן לפעולה כאשר היחידה הנכונה מגיעה. עבור המוכרים, המשמעות היא תמחור ממש מההתחלה, או אפילו תמחור מעט נמוך, כדי למשוך תשומת לב ולגרום לקונים לעתיד להתחרות זה בזה.

מה הלאה?

נכון לעכשיו, הדיאלקטיקה של הפאניקה וההתאוששות של הקורונה נפתרה מעצמה, שוקי המניות נמצאים בתנופה, שיעורי הריבית גבוהים ממה שהיו שנים רבות, קונים קנו, המוכרים נשארים במקום, וייתכן שיש או לא המיתון בדרך. כל זה אומר שלאף אחד אין מושג מה יקרה ב-2023.

אבל מה תועיל יצירה של סוף שנה בלי לזרוק כמה חצים? להלן מספר תחזיות לשנה הקרובה:

• תחזית 1: עוצמת הקול תהיה שקטה מהרגיל. חוזים שנחתמו צפויים לכוון לתחתית הטווחים האופייניים. עם פחדי מיתון וסיכוני מאקרו אחרים, הוסיפו את כל זה לאי ודאות כלכלית כללית.
• תחזית 2: המלאי יגדל. לאט אבל בטוח ייצאו המוכרים מהעץ כדי לראות אם גם הם יכולים לקבל את מה שהשכן שלהם קיבל. זה ידחוף חלק מתתי-שווקים בצורה מוצקה לטריטוריית השוק של הקונים.
• תחזית 3: המחירים יתמתנו. הנפח השקט (החזוי) יותר, בשילוב עם הגידול (החזוי) במלאי, יטיל את החובה על המוכרים להתחרות על הקונים. שום דבר לא פאניקה, רק מחזור ירידה, שבמהלכו המחירים מרבעון לרבעון יורדים מעט, כשהמחירים יורדים קצת יותר משנה לשנה.

אבל בסך הכל, אם יש דבר אחד בטוח, זה ששוק הנדל"ן של 2023 יכתוב את הסיפור שלו - וכנראה לא ידמה לשווקים של השנים הקודמות.

• הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
• מקור: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/