מהי משכנתא שמיכה והאם הגיוני לקבל?

במאמר זה

משכנתא גורפת שימושית למשקיעי נדל"ן עם תיק נדל"ן גדול. המכונה גם הלוואה גורפת, המשכנתא מאגדת כמה הלוואות נפרדות למשכנתא אחת. עבור משקיעים מנוסים רבים, תשלום הלוואה אחד הופכת את הג'אגלינג בין מספר תשלומי משכנתא וריביות לפשוטה יותר.

עם זאת, הסדרת הלוואת משכנתא גורפת היא לא תמיד אפשרות המימון הטובה ביותר. לדוגמא, קשה יותר להבטיח הלוואות. והנחת משכנתאות בודדות תחת "שמיכה" אחת יכולה לסכן את כל הנכסים בתיק.  

מתי יש טעם כלכלי להכניס הלוואות משכנתא נפרדות להלוואה אחת? האם יש מצבים שעדיף להפריד בין הלוואות בודדות ולא לאחד אותן למשכנתא שלמה?

מאמר זה בוחן את היתרונות והחסרונות של שימוש במיחזור הלוואות גורפות לניהול מספר נכסים בתיק נדל"ן.

הגדרה של משכנתא שמיכה

נקראת גם הלוואת תיק, משכנתא גורפת היא הלוואה בודדת המכסה שני נכסים או יותר. התהליך הפשוט מאפשר לך לבצע תשלום חודשי אחד עבור כל ההלוואה, כלומר ניהול מספר נכסים קל יותר. בנוסף, אתה יכול לקנות, להחזיק או למכור נכסים מבלי להפעיל סעיף עקב מכירה. 

ישנם כמה ניואנסים של הלוואות גורפות שאינן קשורות למשכנתאות מסורתיות.

למשל, למשכנתא יש סעיף שחרור, המאפשר למכור נכס אחד מבלי לשלם את ההלוואה. בנוסף, מלווה המשכנתא הגורפת מצרף שעבוד על כל נכס המכוסה בהלוואה. לפיכך, אי עמידה במשכנתא עלולה לגרום לעיקול על כל הנכסים המובטחים בהלוואה.  

מקצועני משכנתא שמיכה

הכרת היתרונות והחסרונות של משכנתאות ריקות יכולה לעזור לך לבצע בחירות חכמות בהשקעה בנדל"ן. בואו נסתכל על ארבע סיבות מדוע איחוד מספר משכנתאות יכול להיות הגיוני כלכלי. 

הלוואות עיקריות מפשטות את הניירת

תכונה אטרקטיבית של הלוואות משכנתא גורפות היא הפשטות שלהן. אין תהליך ארוך של בקשה להלוואה בכל פעם כדי להחליט לקנות נכס להשקעה. תהליך הבקשה להלוואה גורפת כולל רק אחד בדיקת אשראי ואימות נכסים. וכאשר אתה מוכר נכס, סעיף השחרור מאפשר לך לבצע החזר חלקי.  

כמובן, מעקב אחר תשלום משכנתא חודשי אחד הוא פשוט יותר מאשר ניהול כמה. 

משא ומתן טוב יותר על תנאי ההלוואה

היבט חיובי של הלוואות גג הוא שיש לך את המנוף לנהל משא ומתן על שיעורי ריבית ותנאים טובים יותר. לדוגמה, נניח שאתה חייב לקחת חמש או שש משכנתאות קונבנציונליות. במקרה זה, יש לך מעט כוח משא ומתן עם המלווה. עם זאת, הסכום המשולב נראה אטרקטיבי יותר למלווה. 

יתרון נוסף הוא שיש לך רק ריבית בודדת להתמודד איתה. כמו כן, המלווים מציעים בדרך כלל שיעורי ריבית נוחים יותר למשקיעים שרוצים לאחד משכנתאות קונבנציונליות להלוואות גדולות יותר. 

שחרר יותר מזומנים להשקעה

משא ומתן על תנאי הלוואה וריביות טובים יותר אומר דבר אחד - יש לך יותר מזומן להשקיע. הנה כמה דרכים שבהן משכנתא גורפת יכולה לתת לך יותר כסף להשקעה:

• עמלות מוצא נמוכות יותר
• עלויות סגירה נמוכות יותר
• התשלומים החודשיים המשולבים שלך נמוכים יותר בגלל שיעורי הריבית הנמוכים
• אין צורך למצוא מקדמה גדולה כדי לממן רכישת נדל"ן חדשה
• בצע החזרים חלקיים בעת מכירת נכס להשקעה

נצלו את ההון העצמי כדי להימנע מתשלומים

האם אתה רוצה לקנות נדל"ן בלי כסף למטה? אם כן, הלוואה גורפת מאפשרת זאת. כאשר קונים נכס עם משכנתא גורפת, אינך צריך לשלם מקדמה - בדרך כלל 20% למשקיעי נדל"ן. במקום זאת, אתה מציע הון עצמי מנכסים קיימים כבטוחה. 

חסרונות משכנתא שמיכה

למרות היתרונות שלהן, לא תמיד משכנתא גורפת היא הבחירה הטובה ביותר. להלן מספר חסרונות של איחוד מספר הלוואות לאחת אחת בהשקעות נדל"ן. 

מקדמה גבוהה יותר

המקדמה הראשונית להבטחת משכנתא גורפת גבוהה משמעותית ממשכנתא רגילה. הסיבה לכך היא שמלווים נמצאים בסיכון פיננסי רב יותר עם הלוואות מאוחדות אלו ודורשים יותר מזומן מראש לפני מימון ההלוואה. גם אם האחוז זהה, המקדמה עדיין תהיה גדולה יותר. 

חלק מהמשקיעים בנדל"ן משתמשים בהלוואות לטווח קצר או בהלוואות נדנדה כדי להבטיח את המשכנתא. לכן, יש יותר התחייבויות פיננסיות בהלוואות גורפות.

כל הנכסים הם בטחונות

שיקול רציני של משכנתא מסוג שמיכה הוא שכל נכסי ההלוואה הגורפת הם בטחונות. לכן, מחדל בתשלום בודד עלול לסכן את כל תיק הנדל"ן שלך. מצד שני, אתה מסתכן באובדן נכס אחד רק אם יש לך הלוואה קונבנציונלית על נכס בודד ומפספס תשלום.

תנאי ההלוואה קצרים יותר

זה לא נדיר שהלוואות נדל"ן גורפות מופחתות על פני עשר עד 15 שנים, בניגוד ל-30 השנים הטיפוסיות להלוואת דירה מסורתית. בנוסף, כמה "מלווי תיקים" בונים את ההלוואות עם תשלומי בלון. הדבר מחייב לשלם את כל המשכנתא בתום התקופה. 

טוב לזכור שמשכנתא גורפת נועדה תמיד להיות הלוואות לטווח קצר. 

דרישות מחמירות יותר כדי להעפיל

פחות מלווים מציעים הלוואות משכנתא גורפות, והזכאות אליהן קשה יותר. אתה חייב להיות בעל ציון אשראי מצוין ועתודות מזומנים גדולות כדי לבצע מקדמה - לפעמים עד 50% מערך ההלוואה. הלוואה בשווי גבוה יותר (LTV) נחוצה גם כדי למחזר כמה הלוואות לאחת. 

ההנחיות להלוואות גורפות משתנות ממדינה למדינה

לכל מדינה יש תקנות גורפות משלה להלוואות נדל"ן. לכן, אם בבעלותך השקעות נדל"ן בשתי מדינות או יותר, תצטרך הלוואה גורפת נפרדת לכל מדינה. 

דוגמאות למשכנתא שמיכה

הנה כמה דוגמאות לאופן שבו משקיעי נדל"ן יכולים להשתמש במשכנתא גורפת כדי להצמיח את העסקים שלהם ולהרחיב את תיקי ההשקעות שלהם.

קניית תיק שלם: נניח שאתה רוצה לקנות תיק נדל"ן שלם של נכסים. לאחר מכן, במקום לקחת משכנתאות שונות עבור כל נכס, אתה יכול למצוא מלווה המציע "משכנתאות תיק".

הלוואות למשקיעים בקנייה: נניח שלמשקיע יש הלוואת משכנתא מסורתית על נכס בשווי 170,000$ עם משכנתא של 70,000$. עם זאת, המשקיע מחליט לקנות נכס נוסף להשקעה תמורת 170,000 דולר. במקום לבוא עם מקדמה של 20% בסך 34,000 $, הם לוקחים הלוואה גורפת, תוך שימוש בהון עצמי מהנכס הקיים. 

משקיעים שהופכים בתים: סנפיר בית יכול לקנות מספר נכסי גמילה בהלוואת שמיכה אחת. לאחר היפוך הבית, עליהם להחזיר רק החזר חלקי בעת מכירת כל נכס. לאחר מכן הם יכולים לקנות מתקן נוסף תחת הלוואת השמיכה. 

איך מקבלים משכנתא גורפת

קבלת משכנתא גורפת יכולה להיות מסובכת למשקיעי סטארט-אפ. מלווים מסחריים בדרך כלל מציעים הלוואות גורפות למשקיעים ותיקים עם הרבה מזומנים, נכסים גדולים ותיק השקעות סולידי.

להלן מספר עובדות שכדאי לזכור כאשר שוקלים לאחד מספר משכנתאות לאחת אחת:

• בדרך כלל אתה צריך מקדמה של 25-50%.
• אתה חייב להחזיק במזומן כדי לכסות את הריבית והתשלומים של ההלוואה למשך שישה חודשים.
• כל הנכסים המובטחים בהלוואה נמצאים בסכנת עיקול אם לא תעמוד בתשלומים

כיצד למצוא מלווי משכנתאות שמיכות

מקובל מלווים למשכנתא אל תציע משכנתא גורפת. לכן, אתה צריך לחפש ברוקרים ומלווים מסחריים ובנקאים עבור ההלוואה. חפשו מלווים המתמחים בהשקעות נדל"ן. עם זאת, כמה בנקים קהילתיים מקומיים עשויים להציע משכנתאות גורפות למפתחי נדל"ן ומשקיעים. 

סיכום

משכנתא גורפת אמנם לא מתאימה לכל משקיע, אבל היא סוג שימושי של כלי מימון למשקיעים עם מספר נכסים בתיק. ההלוואות הגורפות מציעות גישה רבה יותר לכספים באמצעות מימון מחדש במזומן והלוואות הון, ונדרש תשלום חודשי אחד בלבד. עם זאת, קשה יותר להבטיח את ההלוואות, והן מעמידות את כל נכסי הנדל"ן בתיק בסיכון אם אתה מחדל בתשלומי המשכנתא. 

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.