キャッシュフローに優れたサンベルト市場 25 位 — 上位 4 位の詳細

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ジャズのアイコンであり、ロサンゼルス出身のロイ・エアーズは、かつて「エブリバディ・ラヴズ・ザ・サンシャイン」を歌ったことで有名になりました。

決してない より真実 言葉 言われた。サンベルト州は、秋の到来を告げる渡り鳥のように、寒くて物価の高い北部や沿岸の州から大勢の新住民が飛び立ち、太陽の光を浴びる瞬間を迎えている。サンベルトの賃貸物件を購入しようとしている不動産投資家にとって、フライト パターンの追跡は貴重なツールです。 現金流量.

参考までに、これらは「サンベルト」と呼ばれる州です。

米国国勢調査 データは、南部の州が人口移動を推進していることを示しました。南部は87年の国の成長の2023％を占め、住民が1.4万人増加して総人口は130億706,266万人となり、国内純移動によりXNUMX万XNUMX人という大幅な人口が増加した。 北東部、主にニューヨークとペンシルベニアがこの運動によって最も大きな打撃を受けた。 負けたのは 43,330 年の住民数は 2023 人で、216,576 年の 2022 人減少から減少 および 187,054年には2021人減少。

しかし、サンベルトの熱はまだ 単に 燃料を与えられた 生活費の安さ、穏やかな気温、そして、 リモートワーク。雇用も火に油を注いでおり、フロリダ州の 3 つの都市がトップにランクイン 最も注目されている 10 の雇用市場 2023 年には、テキサス州オースティンとダラスも同様です。ナッシュビルが2022年のリストのトップに輝いた 最もホットな雇用市場、フロリダ州オースティンとジャクソンビルが続きます。

BiggerPockets は、500,000 万人以上の居住者を抱えるサンベルトの都市を家賃対価格比 (RTP) でランク付けした広範な住宅市場データベースを精査し、この数字を調査することにしました。 一般的な キャッシュフロー能力を測定するためのゲージ。たとえば、RTP 比率が 1 に近いほどキャッシュ フローが最適になります。今日の市況と良好なキャッシュフローの選択肢が欠如していることを考慮すると、 is セッションに 理想的なターゲットでは約 0.60 ～ 0.70%。

人口500,000万人を超えるサンベルト市場の家賃対価格比は最も高い

メトロエリア	人口	RTP (%)
エルパソ、テキサス州	871,323	視聴者の３８%が
ジャクソン、ミシシッピ	580,661	視聴者の３８%が
ニューオーリンズ、ルイジアナ	1,246,176	視聴者の３８%が
テキサス州マッカレン	888,367	視聴者の３８%が
メンフィス、テネシー	1,330,954	視聴者の３８%が
サウスカロライナ州コロンビア	847,804	視聴者の３８%が
ジョージア州オーガスタ	622,829	視聴者の３８%が
レイクランド、フロリダ州	787,404	視聴者の３８%が
グリーンズボロ、ノースカロライナ州	784,101	視聴者の３８%が
タルサ、OK	1,033,157	視聴者の３８%が
フェイエットヴィル、ノースカロライナ州	529,318	視聴者の３８%が
ペンサコーラ、フロリダ州	523,146	視聴者の３８%が
バトンルージュ	873,060	視聴者の３８%が
オクラホマシティ、オクラホマ州	1,459,380	視聴者の３８%が
アーカンソー州リトルロック	757,945	視聴者の３８%が
マイアミ - フロリダ州フォートローダーデール	6,139,340	視聴者の３８%が
メルボルン、FL	630,693	視聴者の３８%が
フロリダ州タンパ	3,290,730	視聴者の３８%が
バーミンガム、AL	1,116,857	視聴者の３８%が
フロリダ州デイトナビーチ	705,897	視聴者の３８%が
フロリダ州フォートマイヤーズ	822,453	視聴者の３８%が
ノックスヴィル、テネシー州	906,674	視聴者の３８%が
ヒューストン、テキサス州	7,340,118	視聴者の３８%が
サウスカロライナ州グリーンヴィル	958,958	視聴者の３８%が
サウスカロライナ州マートルビーチ	536,165	視聴者の３８%が

上は、人口 25 人を超える上位 500,000 市場のデータセットです。ご覧のとおり、エルパソが 0.71% の RTP でリストのトップとなっています。以下は、RTP 値と人口規模の関係をよりよく理解できる視覚化です。現実には、人口が 500,000 万人を超えると、関係はそれほど強くなくなります。人口規模が 1 万人未満の地域では最も変動が大きく、その範囲のどちらの地域でも堅調なキャッシュ フローが得られるか、まったくキャッシュ フローが得られないかのどちらかであるようです。しかし、私たちに言えることは、人口が増加するとキャッシュフローが減少するように見えるということです。ここでは小さいサンプルサイズを使用しているため、実際の関係がどのようなものであるかを絶対の自信を持って言うことはできませんが、結果に基づいてアイデアを得ることができます。

上位 4 つの RTP 市場を詳しく見る

テキサス州エルパソ

エルパソはテキサス州で 6 番目に大きい都市であり、テキサスとメキシコの国境に沿った最大の都市圏です。国境に位置し、バイリンガルかつ異文化を話す労働力のおかげで、最近ではビジネスの成長が促進され、北米最大の製造センターの 1 つとなっています。

による エルパソテキサス州政府, 2021年、ボーダープレックス地域は北米で17番目に雇用率の高い製造拠点となり、メキシコとの全貿易の94.2％を占めた。この地域は2020年にメキシコとの貿易額495億ドル相当を生み出し、エルパソと近隣のラスクルーセスには75以上の製造業、XNUMX以上の関連施設があった。

軍隊もまた大きな雇用促進要因となっているr-1 ここでの 16 の仕事は軍関係に関連しています、フォートブリスのおかげで. 政府、教育、医療も重要な雇用主です。 

による 米国国勢調査 データによると、2022 年の世帯収入の中央値は 55,170 ドルと控えめで、一人当たりの収入は 27,434 ドルでした。ただし、これはおそらくその地域の新しい仕事を示すものではありません。 Realtor.comの 最新の数字は別の状況を物語っており、上場住宅価格の中央値は300,000万ドル手前で、昨年1.4％上昇した。 

賃貸価格の中央値は 1,650 ドルで、テナントは郊外の牧場風の広々とした家を手に入れることができます。複数の地域では、価格が 100,000 万ドル強から 600,000 万ドルの範囲にあります。 

エルパソへの投資に興味があるなら、現在約 4,000 件の物件があり、手頃な価格のデュプレックス/トリプレックスや、まともな地域にある XNUMX ～ XNUMX ベッドルームの家がたくさんあります。 これらはブルーカラーとホワイトカラーの両方の労働者に適しており、家主にまともなキャッシュフローを生み出します。

ミシシッピ州ジャクソン

ジャクソンは不動産投資でほとんど話題になっていないが、その指標は、それが賢明な投資家にとって良い投資である可能性があることを示している。

ジャクソンの平均給与は $42,193 エルパソの場合と同様に、これは驚くべきことではありませんが、これだけではおそらくすべてを語ることはできません。都市の中産階級 提供される 金属加工品、電気・電子機器、自動車（日産はここに工場がある）、関連する自動車部品、アパレル、食品、家具、ゴム・プラスチック製品、木材製品、航空機部品などの高賃金の工業職によるものである。 

住宅価格の中央値は一般的に手頃な価格です。 $130,000、レンタル価格の中央値 $1,200 （郊外の牧場の家が手に入ります）、500,000万ドルを超える住宅はほとんど販売されていません。不動産価格の安さと、より高賃金の新しい仕事の流入により、ミシシッピ州ジャクソンは、 とても良い 投資する場所。 

ニューオーリンズ

アメリカ南部の主要都市の 2005 つであるニューオーリンズは、XNUMX 年 XNUMX 月にハリケーン カトリーナが壊滅させて以来、精神的にも経済的にも再建を果たしました。 最大の雇用主 エネルギー、製造、テクノロジー、ヘルスケア、教育、政府といった現代のビジネスに及びます。 

による 2022 年の米国国勢調査, ニューオーリンズの世帯収入の中央値は51,116ドルで、これは収入の中央値が約であると述べている他のレポートとは異なります。 $70,000。同市には幅広い雇用形態があり、新規事業での収入の増加が数字を偏らせている。

による Realtor.com、住宅の掲載価格の中央値は 354,900 ドル、賃貸価格の中央値は 1,775 ドルで、入居者は一戸建て住宅か、環境の良い地域にある新しいアパートの選択肢を得ることができます。現代のビジネスや観光によってもたらされる住宅価格、家賃、収入の範囲は、毎年、 短期レンタル 市内の地域、以上 年間130の祭り マルディグラの本拠地で。 

マッカレン、テキサス州

南テキサスのもう一つの急成長を遂げている国境の町、マッカレンの住民は製造、医療、教育の分野で雇用を享受している、と Realtor.com 評価 5年にアメリカの中間所得層が住宅を購入するトップ10の中で第2022位 および キプリンガーのランキング 4 年には米国で最も住みやすい都市の第 2024 位になります。 

Realtor.com によると、2024年315,000月時点での市内の上場住宅価格の中央値は222,600万XNUMXドルだったという。平均販売価格は XNUMX ドルと大幅に低く、都市の上昇軌道に対するリスティングエージェントの熱意と楽観的姿勢を示しています。レンタル価格の中央値は、 $1,450, どれが得ますか モダンな 3 ベッドルーム アパートメントまたは広々とした現代的な一戸建て住宅に入居しています。

最終的な考え

サンベルトの多くの都市にとって明らかな利点の 1 つは、不動産の価格が手頃なことです。 これを現代の成長産業における健全な雇用市場と組み合わせる, および あなたが持っている 長期的なキャッシュフロー投資のレシピ。 財政面でも、州所得税が低いかゼロであることや、ビジネスに適した環境も大きな魅力です。 

温暖な気候もプラスで、寒い北部の州に比べて家の損耗が少なく、維持費が減り、家主にとっての光熱費も安くなります。 集合住宅. 

ただし、投資家はサンベルト都市の住宅の供給過剰にも警戒する必要がある。現在、歴史的な数の新しい賃貸アパートがそこに建設されています。アトランタ、オースティン、フェニックス、ラスベガスなど、これらの都市の多くでは、家賃が横ばいになり始めている。投資家は、雇用が増加しているものの、新しい賃貸ユニットの建設が限られている都市への投資を慎重に選択する必要があります。

BiggerPocketsによる注記： これらは著者によって書かれた意見であり、必ずしもBiggerPocketsの意見を表すものではありません。