供給の急増により、今年は集合住宅の価格が暴落する可能性があります

商業用不動産は、さまざまな方向からのストレスに直面しています。 主なストレスは金利の上昇であり、金利上昇圧力となっています。 キャップレート （資産価値を押し下げる）、借り換えコストがますます困難になり、手に入れるのが高価になります。 しかし、特に商業用不動産の集合住宅のニッチに発生する別のリスクがあります。それは供給過剰です。 最近のデータは、不適切な時期に市場に出回る集合住宅ユニットが短期的に過剰になる可能性があることを示唆しています。 

この問題を完全に説明するために、過去数十年間の集合住宅 (2008 ユニット以上の物件として定義) の建設傾向を振り返ってみましょう。 下のグラフでわかるように、2014 年から XNUMX 年にかけて集合住宅の数が大幅に減少した後、集合住宅の建設と集合住宅の総数は大幅に増加しました。 

パンデミックが始まって以来、集合住宅の増加傾向はさらに爆発し、4 年第 2022 四半期の時点で、初めて建設中の XNUMX 万戸を超えました (少なくとも CoStar のデータによると)。

もちろん、集合住宅を建てるには、たとえ良い時期でも、数年とは言わないまでも、数か月かかります。 しかし、近年は建設業者にとって、少なくとも納入スケジュールに関しては容易ではありませんでした。 サプライ チェーンの問題と労働力の制約により、建設に時間がかかっています。 この傾向により、まだ市場に出回っていない大量の在庫が発生しています。 下のチャートを見ると、CoStar の出荷台数予測は、2023 年が過去最高であり、2024 年は少し下がっているものの、依然として高いことを示していることがわかります。 はい、予測は困難ですが、建設の配達を予測することは、他のデータセットよりも少し簡単です。 ビルダーと開発者は建設許可を取得する必要があるため、計画中および進行中のプロジェクトに関する確かなデータがあります。 個人的には、この予測を他の予測よりも少し真剣に受け止めています。 

新しいユニットを「吸収」するための比例した需要がある場合、供給の増加は問題ではありませんが、そうではありません。 需要が落ち込んでいます。 

以下のチャートは、非常に説得力のあるストーリーを物語っています。 まず、青いバーを見てください。 これは上で見たものと同じで、今後 XNUMX 年間の出荷台数が多くなっています。 次に、「吸収」（需要を測定する商業用不動産指標）を示すオレンジ色のバーを見てください。 それは追いついていません。 

2021 年の需要の象徴的な年の後、「純吸収」 (吸収 - 需要) はマイナスになりました。これは、需要よりも多くの供給が市場に出ていることを意味します。 それは2022年でした！ 2023 年にはさらに多くのユニットがオンラインになると予想されており、このグラフが示すように、需要が追いつかないと予想されます。 もちろん、一部のビルダーはプロジェクトをキャンセルまたは一時停止することができますが、それは 高価な提案 ビルダーは可能な限り避ける傾向があります。 

供給が需要を上回るとどうなりますか? この CoStar 予測で予測されているように、空室が増加します。 これは、共同住宅スペースの誰にとっても、不動産投資家にとっても懸念事項です。 供給の増加とそれに対応する空室の増加は、収入を減らし、賃貸料を押し下げる可能性があります。 私が示しているデータと私の分析は商業用不動産に関するものですが、家賃の下落圧力と集合住宅の空室率の上昇は、特定の地域の住宅市場に波及する可能性があります. 

もちろん、この全国レベルのデータがすべてを語っているわけではありません。 これが地域レベルでどのように展開されているかを確認するために、いくつかの個別の市場を調べました。 私が見つけたのは、特定の市場が過剰構築の重大なリスクにさらされているということです。 空室率が上昇し、集合住宅の家賃が下落するリスクが高いと思われる XNUMX つの市場のサンプルを選びました。ニューメキシコ州サンタフェ。 フロリダ州プンタゴルダ。 サウスカロライナ州マートルビーチ。 コロラド州コロラドスプリングス。 そしてテキサス州オースティン。

これらの市場はすべて重要な建設パイプラインを有しており、現在の供給と予想される需要に比べて多数のユニットが市場に投入される予定です。 

一方で、小規模な都市であることがわかった多くの都市は、依然として比較的うまくいっています。 

モンタナ州ミズーラ。 ジョージア州アテネ。 テキサス州ミッドランド。 ユタ州プロボ。 カンザス州トピーカはすべて純吸収率が高く、建設パイプラインは現在の在庫レベルに比べて非常に合理的です。 私にとって、これらの都市は空室や家賃の下落のリスクがはるかに小さいと思います。 

すべての市場は独特であり、リスクのある市場とリスクのない市場の例をいくつか示しています。 ただし、自分で調査を行い、建設に関して市場がどのように機能しているかを確認することをお勧めします. 無料でたくさんの良いデータを見つけることができます セントルイス連邦準備制度のウェブサイト または、お住まいの地域の吸収データをグーグルで検索するだけです。 

まとめ

集合住宅の不動産は、供給過剰が市場に打撃を与えているのを目の当たりにしている。 そのため、2023 年と 2024 年は、現在の事業者にとって集合住宅スペースで困難な年になる可能性があります。 

ここで注意すべき重要なことは、供給過剰と需要不足は短期的なものになる可能性が高いということです。 長期的な建物と人口動態の傾向は、多世帯賃貸ユニットに対する強い需要を将来にわたって支えており、これは投資家にとって良い兆候です。 例えば、 最近の研究 は、米国が需要を満たすために、今後 4.3 年間でさらに 12 万戸の集合住宅を必要とすることを示しています。 世帯形成は、短期的な経済状況により、現在減少している可能性があります。 インフレは賃借人の購買力に悪影響を及ぼしており、経済の不確実性が若いアメリカ人が自分の世帯を形成するのを妨げています. この経済的困難がいつ収束するかは不明ですが、収束すれば需要が回復する可能性があります。 

これを考えると、投資家は 良い買いの機会 今後数か月および数年で。 キャップレートが上昇する可能性が高いため、集合住宅の価格は下がるはずです。 供給過剰の問題で NOI も低下すれば、価格はさらに押し下げられる。 これにより、ある程度の余力のある発明家は、魅力的な価格で集合住宅に参入できるようになる可能性がありますが、これは危険な時期であることを忘れないでください。 何も買わないように注意し、地元の市場の動向を詳しく理解してください。

BiggerPocketsによる注記： これらは著者によって書かれた意見であり、必ずしもBiggerPocketsの意見を表すものではありません。