アムステルダムの実質住宅価格は400年ぶりの高値。 バブルの分析

インフレを補正したアムステルダムの住宅価格は、有史以来これほど高かったことはありません。低金利の次の急速な物価上昇の原因は、銀行と消費者が住宅ローンの中毒になり、物価が上がり続けることによるフィードバックサイクルです。

不動産バブルに端を発した大金融危機は記憶に新しい中、現在、多くの先進国で住宅価格が異常な水準で上昇している。 記録的なペース。オランダでは住宅価格が上昇した 視聴者の３８%が 2021 年第 XNUMX 四半期の前年度との比較。

一部の経済学者は、家賃価格と金利のモデルに基づいて、アムステルダムの住宅価格（私が最も長期にわたる指数を入手した）は2020年以降過大評価されていると認識している。他の人は、西側で何十年にもわたって実施された政策を指摘し、「住宅金融のフィードバックサイクル」では、銀行は住宅ローン融資に依存し、住宅価格を煽り、消費は価格上昇によって生み出される「富」にますます依存するようになっている。この傾向により、銀行は生産性の高い企業への融資が減り、経済の根幹が弱体化します。

最も長く運用されている不動産インデックス  

資本主義のいくつかの構成要素は、オランダ (オランダ) の首都アムステルダムで発明されました。 16 世紀後半、オランダ人は海を越えてアジアへの貿易遠征に乗り出しました。 1600 年までに XNUMX 社の設立間もない「東インド」会社がオランダの港から出航していました。スペインとポルトガルの競争に対抗し、互いに競争しないようにするために、既存の XNUMX つの会社が XNUMX つに統合されました。それがユナイテッド 東インド会社です (De Verenigde 東インド会社、略してVOC）。 VOC は 1602 年に正式に設立され、最初の証券取引所で株式の譲渡を行う最初の株式会社となりました。ヨーロッパ全土からの資金がオランダに流れ込んだ。 VOC の並外れた成功により、アムステルダムは拡張する必要があり、中世の市の中心部の周囲に XNUMX 本の運河を掘削することでそれを実現しました。 ヘレングラハト, カイザースグラハト, プリンセン.

その中でも最も優れたヘーレングラハトの不動産の取引価格は注意深く記録されています。 1997 年、オランダの経済学者ピート・アイヒホルツは、1628 年から 1973 年まで一定の品質を持つヘーレングラハトの住宅の価格指数を作成しました。これが、 ヘーレングラハト指数。アイヒホルツの最初の研究では、実質住宅価格（消費者物価インフレを補正したもの）は時間の経過とともに徐々に変化したが、1973年には1628年の価格と比べてほぼ同等であったことが示された。

アイヒホルツらは、2020 年にアムステルダムの歴史的な住宅価格に関する最新情報を出版しました。この出版物のために、アイヒホルツらは、1620 年から始まり、より広範囲の地域の住宅を含む、より詳細なデータ セットを収集しました。数字を見ると1990年代以降、住宅価格は大幅に上昇し始めているが、家賃や金利などから判断すると住宅市場はバブルではないとの結論だった。

アイヒホルツ氏の同僚の一人であるマタイス・コレヴァール氏は、親切にも2021年2019月までのデータを提供してくれた。彼は電子メールで、1620年以降、価格が非常に上昇したため、彼らのモデルがアムステルダムの不動産が過大評価されていると示唆していると書いた。以下は、2021年からXNUMX年XNUMX月までのアムステルダムの実質住宅価格のグラフです。  

1990年代にオランダの住宅価格をはるかに上回る出来事が起きた 黄金時代 17世紀と19世紀後半の第二次黄金時代？家賃価格と金利に基づくモデルを超えて、住宅市場についてより広範な理解を得るために、私は土地、住宅、銀行を専門とする経済学者の著作を読みました。 ジョシュ・ライアン・コリンズ.

住宅ローン革命

ライアン・コリンズ氏によれば、19 世紀に入ってから住宅市場には XNUMX つの大きな進展があった。それは、土地税の変更と金融規制緩和である。彼は主にアングロサクソン経済を研究していましたが、私はオランダでの彼の発見をクロスチェックしました。  

アダム・スミスやジョン・スチュアート・ミルなどの古典的な経済学者は、土地が固定供給され不動であることを主な理由として、土地を他の資産とは比較にならない資産とみなした。土地の需要が増加しても、供給が増えることなく価格は上昇します。その結果、経済成長があれば、家が建てられる土地の価値は、商品やサービスに比べて不釣り合いに上昇します（たとえ土地の所有者がその価値の創造に何の役割も果たしていないとしても）。スミスとミルの解決策は、労働や利益よりも土地に課税することでした。実際、18 世紀から 19 世紀にかけて、米国とヨーロッパでは地税が主要な収入源でした。

その後、土地に関する前述の理論を廃止した新古典派経済学者が登場しました。 20世紀には、土地税から所得税への移行が生じました。金融資産として住宅を所有することがますます魅力的になりました。欠けていたのは不動産に資金を提供する方法だけだった。 

1930年代から1970年代にかけて、ほとんどの先進国の政府は銀行に「信用指導」を課し、住宅ローン融資を制限しました。銀行は、企業信用よりも住宅ローン信用を優先して貸し出します。これは、前者の方がリスクが低いためです。一般に、住宅ローンで購入した家はローンの安全な担保として機能します。借り手が倒産した場合でも、銀行が担保を取得できるため、被害は限定的です。企業への融資の場合、担保がなかったり、担保の質が低いことはあり得ません。しかし、社会にとっては、持続可能な経済成長と債務返済のための収入を生み出すため、生産的な企業への融資は不可欠です。しかし、信用ガイダンスは徐々に解体され、その結果、1995 年には銀行の住宅ローン信用が非住宅ローン信用を上回りました。住宅ローン革命は事実でした。

銀行は信用を貸すとき、何もないところからお金を生み出します。したがって、銀行が住宅ローンを貸している場合、通貨供給量は拡大しますが、そのお金は限られた数量の住宅に費やされます。マネーサプライは、 エラスティック、住宅の供給は 非弾性。 1990年代に住宅価格が上昇したのも不思議ではありません。その後、住宅と金融のフィードバックサイクルが始まりました。つまり、住宅価格の上昇により住宅ローンの需要が増加し、住宅価格がさらに上昇して住宅ローンの需要が増加する、といった具合です。

1990年代に始まった住宅ローンの証券化も「循環」に寄与した。証券化により、銀行は住宅ローンを住宅ローン担保証券（MBS）にまとめてパッケージ化できるようになります。非流動性資産 (住宅ローン) は、年金基金などに売却できる流動性資産 (MBS) に変わります。銀行はMBSの販売手数料を獲得しており、MBSがオフバランスシートになれば、新たな住宅ローン融資の余地が増える。

最後に重要なことですが、1971 年のブレトンウッズ崩壊後に資本規制が解除されたことは、銀行が資金調達を国内預金に依存しなくなったことを意味します。銀行は国際金融市場へのアクセスを獲得し、住宅信用のための追加資金を呼び込むことができました。

不動産価格の高騰により、住宅価格と収入の比率が上昇し、消費支出が減少します。住宅金融フィードバック経済におけるこの支出の損失は、住宅価格の上昇によって生み出される「富」によって補われます。自分の不動産に含み益がある人は、より裕福になったと感じるため、より多くの支出をするでしょう(富の効果)、またはボートを購入するために 2 番目の住宅ローンを組む (株式の引き出し）。不動産投機によって他人の利益が増える。しかし、消費はサイクルが永続する限り維持できます。

まとめ

このサイクルにはさらなる債務と住宅価格の上昇が必要だ。この持続不可能な債務スパイラルは、中央銀行の金利引き下げのおかげで存続します。私の見方では、上記はポンジスキームに似ており、住宅市場はバブル状態にあります。この状況がいつまで続くのか、バブルがどのように弾けるのかは分かりませんが。おそらく、名目住宅価格は下落し、おそらくインフレ率は上昇し、実質住宅価格は長期平均に戻るだろう。名目価格の下落の問題は、銀行システムが崩壊する可能性があることだが、銀行は住宅ローンに多額のエクスポージャーを抱えているため、中央銀行はこれを阻止したいと考えている。  

すべての（先進）経済圏に同じ住宅市場があるわけではないことを強調したいと思います。住宅ローンの負債水準も直線的に上昇するわけではない。 2008 年の大金融危機の後、多くの国で住宅価格と住宅ローン債務水準が低下しました。この危機に対応して政府は銀行を救済し経済を支援するために出動したが、その結果政府債務が増加した。住宅バブルは完全に収縮することはできませんでした。金利はゼロに達し、実質金利はマイナスになり、サイクルが再び活性化した。住宅価格は上昇を再開した。  

さらに、学術論文（「住宅ローンの増加、成長率の低下?」）2016年にDirk Bezemerらによって次のように述べられています。

46年から1990年にかけて2011カ国の経済について新たに収集したデータによると、1990年以降の金融発展は主に、マイナスの成長係数を持つ不動産やその他の資産市場への信用の成長によるものであることが示された。 …非金融事業への信用フローにはプラスの成長効果があることがわかりましたが、住宅ローンやその他の資産市場の信用フローにはプラスの効果はありませんでした。 …

住宅ローン革命は、生産的なビジネスへの信用を「クラウドアウト」しただけでなく、住宅ローンへの信用の流れは成長にマイナスの影響を及ぼしました。

成長を抑制した住宅ローン革命と、無制限の債務水準を可能にする法定国際通貨制度が組み合わさって、世界史上最大の債務の罠を生み出したということはあり得るだろうか?

最後に、オランダや他の国でも、手頃な価格の住宅に対する解決策として最もよく言われているのは、単純にもっと家を建てることです。このアプローチは失敗します。なぜなら、銀行は誰が家を建てるよりも早くお金を印刷できるからです。解決策は供給側ではなく需要側で見つかるはずです。

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ソース

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• ベゼマー、D. 2014。 シュンペーターは再び正しいかもしれない：信用の機能的分化。

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• Bezemer, D.、Samarina, A.、および Zhang, L. 2017。 銀行信用配分の変化: 新しいデータと新しい調査結果。

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• ライアン・コリンズ、J. 2019. なぜ家を買う余裕がないのですか？

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ