レバレッジ解消 おそらく聞いたことのない用語です。 驚かないでください。 ほとんどのニュース ネットワークは、デレバレッジとは何かを取り上げることはありません。 不動産市場にとっての意味. しかし、この資本収縮は、 内破する 住宅市場、多くの投資家とファンドが倒産し、残りはスクラップを拾うために残されました。 この大きな変化が起ころうとしています、しかし怖がらないでください。 あなたが正しく購入した場合、あなたは幸運な少数の一人になることができます のビュッフェ キャッシュフロー 情報 から選択する。
では、この差し迫った危機について誰よりもよく尋ねるのは、 ベンミラー、共同創設者兼最高経営責任者(CEO) 資金調達? 彼は融資の両端にいて、重要な資産を信用で購入するだけでなく、それを必要とする他の人に資金を提供しています. ベンは不動産市場の大きな変化を予測しています それは 投資家に衝撃を与える そして、摩耗のために経済を悪化させる可能性があります。 ベンが語るこのレバレッジ解消の危機は単純な概念ではありませんが、それがどのように、そしてなぜ起こっているのかを理解すれば、 他の投資家の 99% が見逃している知識を解き放つ.
ベンはその方法について話します つなぎ融資 & 変動融資 何千人もの投資家(および貸し手)を束縛している理由 銀行は 2023 年に現金不足に陥る、そして、すべてがうまくいかなかった場合に来年にかけて発生する可能性のあるシナリオ。 間違いなく、これは終末の予測でも、投資家を心配させるための仮説的な誇大宣伝でもありません。 デレバレッジは、 何十年にもわたるカスケード効果. 投資をしているなら、これは重要なエピソードです。
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デイブ:
こんにちは、みなさん。 オン・ザ・マーケットへようこそ。 私は Dave Meyer です。あなたのホストは今日シアトルで James Dainard と合流しました。 ジェームズ、試合の準備は?
ジェームズ:
準備ができています。 咳止めドロップを手に入れました。 私は叫ぶ準備ができています... 12番目の男は本物なので、私は彼と一緒に叫びます.
デイブ:
私はいつもそこで試合に行きたいと思っていました。 それは本当に何か違うのですか?
ジェームズ:
ああ、あなたがここに戻ってきたら、私はあなたを連れて行きます。 ええ、私は長い間ベテランのチケット所有者でした。 うるさいです。 ビースト モードがビースト 地震を起こしたとき、それは私が人生で聞いた中で最も激しいものでした。それは絶対にクレイジーでした。
デイブ:
ええ、それは楽しそうですね。 私は XNUMX 週間後にシアトルに行く予定ですが、残念ながらあなたはそこにいません。 でも来年はやります。
ジェームズ:
チケットをお譲りできる試合があれば、スケジュールを確認させてください。
デイブ:
私は間違いなく入っています。では、不動産に行きましょう。 今日、Fundrise の CEO である Ben Miller がいます。 しかし、ベンは、私がこれまでの人生で出会った不動産に関する知識が最も豊富な人です。 これは素晴らしいエピソードとインタビューです。 聞いている全員に、ここで期待できる内容について簡単にまとめていただけますか?
ジェームズ:
これはとても素晴らしいエピソードだと思います。 これは実際に私たちが行った私のお気に入りの XNUMX つであり、その理由は、誰もがこの機会を探していて、現在凍結されているからです。 彼らは、何を買うかを決めるまで、何も買わないようなものです. ベンは、私たちのパイプラインに何が起こるかについて話し、投資家として主要な機会がどこにあるかを準備します。 そして、彼がドロップするヒントは… 誰もがどこで富を築くかを知りたがっています。それについて、このエピソードでお話しします。
デイブ:
ベンが話していることのいくつかはもう少し進んでいるので、ここで少しだけ開示したいと思います. 銀行システムの詳細と、不動産、特に商業用不動産でローンがどのように生成されるかについて説明します。 しかし、現在不動産で何が起こっているかについてのベンの考えは非常に重要です。 そして彼は、債券市場のダイナミクスの変化と、彼が言うこの大規模なレバレッジ解消が、今後数年間で商業用不動産資産にどのような影響を与えるかについて、本当に良い具体例を提供しています。 ですから、それは魅力的なエピソードです。私は個人的に多くのことを学びましたが、ここにはいくつかのオタクの奇妙な点があることを警告する前に. しかし、ジェームズや私のような人々にとって、私たちはそれが大好きだったことを私は知っています.
ジェームズ:
私はベンと一緒にこのショットを撮るのが大好きです。ショーの前にあなたにメールを送ったと思います. 2023年にやります。
デイブ:
おお。 わかった。 これらは大胆な言葉なので、ジェームズが真剣に受け止めているのであれば、間違いなくこれを聞きたいと思うでしょう。 短い休憩を取りますが、すぐに Fundrise の CEO である Ben Miller に戻ります。
ファンドライズのCEO、ベン・ミラー。 オン・ザ・マーケットへようこそ。 ここにいてくれてありがとう。
ベン:
私を持ってくれてありがとう。
デイブ:
前回は Build to Rent について多くの素晴らしい会話を交わしたので、私たちは興奮していますが、James と私は、あなたが最近出演していたポッドキャストを聞いています。 ジェームズは、とても気に入ったのでXNUMX回聴いたことを認めた。 それはデレバレッジについて話していましたが、そのポッドキャストのエピソードではグレート デレバレッジと呼ばれていたのですが、それは魅力的でした。 ですから、そこから始めて、このトピックに関するあなたの考えについて少しだけ学びたいと思っていました. では、デレバレッジとは何かについて少しお話しいただけますか?
ベン:
うん。 つまり、負債の量を減らし、レバレッジを減らし、レバレッジを下げることを意味します。これは基本的に、今後 XNUMX ~ XNUMX 年で経済とすべての資産にラチェットをもたらすと思います。
デイブ:
不動産に関するデレバレッジについて話しているとき、既存の不動産所有者が不動産に対するレバレッジの量を削減しようとしているということですか、それとも将来的に購入することで負債の使用を減らすつもりですか。または、不動産投資に関連するデレバレッジの現象をどのように説明しますか?
ベン:
つまり、不動産だけでなく、事実上金融システム全体が負債の額を削減し、レバレッジを解消しなければならないというのが、私の主張の正しさです。 それは、私たちが低金利環境、基本的にゼロ金利環境に 15 年間いて、その前に 40 年間金利が低下している環境にあったからです。 というわけでお久しぶりです。 そして、私たちは金利が高く上昇する環境に移行するので、基本的に、あなたは魚であり、今は宙に浮いているようなものです. それは海の変化であり、まったく異なる環境です。 そして、その金利の上昇または高金利環境では、資産がサポートできる負債の額は少なくなります。 計算してみると、ビジネスがあり、アパートがあり、そこから一定額の収入があります。たとえば、年間 2 万ドルとしましょう。 あなたの債務返済額が 3 倍になると、新しい金利環境でのすべての債務返済額は少なくとも XNUMX 倍、おそらく XNUMX 倍になり、以前と同じ量の債務返済額をサポートすることはできなくなります。 したがって、資産の負債を少なくする必要があります。
デイブ:
そして、これがあなたのポートフォリオですでに起こり始めているのを見ていますか、それともこれが明らかになっていることにどのように気づいていますか?
ベン:
私は私たちについて話すことができ、それから私が直接見ているものについて話すことができます. したがって、私たちはほとんどの借り手とは少し異なります。 私たちは本質的に上場 REIT のようなものを持っています。上場 REIT があるため、レバレッジははるかに低くなります。 ファンドの平均レバレッジは 45%、43% です。 つまり、ほとんどの企業や企業が資産を活用するよりもはるかに低いです。 典型的な民間の借り手は、おそらく 75%、65%、あるいは 80% のレバレッジを望んでいます。 したがって、私たちにとって、基本的にこの高いレバレッジの問題は実際にはありませんが、平均的なレバレッジであるため、私が持っているいくつかの資産があり、いくつかはより高いです。 そして、私が見ると… 資産の例と、それがどのように機能し、それが何を意味するかを示します。それから、他の多くの借り手にそれを推定することができます. 300 億ドルの倉庫ラインがあり、大きな投資銀行と一緒に賃貸住宅がたくさんあります。その信用枠または倉庫枠があります。これはリボルバーなので、購入、支払い、借りることができます。もう一度。 約18ヶ月前。
そして、それを手に入れたとき、金利キャップを購入しました。金利デリバティブについて話すことは、このトピックの下で非常に興味深いサブセットだと思います。 基本的に、投資銀行が好んで行うのは、貸借対照表を貸し出し、それを借りて不動産などを購入し、証券化することです。 基本的に、彼らのビジネスは実際には手数料を生み出すことであり、バランスシートを使用して、基本的により多くの資本管理手数料、資本市場手数料を得ることができます。 それがまさに彼らがやっていることです。 つまり、彼らはあなたに貸しているのではなく、証券化市場への橋渡しをしているだけです。 証券化市場では、昨年、12 か月前に借りることができました... 私たちが構築したそのポートフォリオでは、2.25 年間固定の 6% を借りることができましたが、現在、その証券化市場は XNUMX% です。
したがって、その投資銀行にそのラインを返済する必要があります。返済する必要があります。それを実行し、おそらく 73% のレバレッジから 55% のレバレッジに引き下げる必要があります。 そして、それは基本的に約15、20%のペイダウンです. しかし、これは金利が非常に上昇したときの例であり、基本的には返済しなければなりません。 そして、上限が満了するまで返済する必要はありません。金利の上限です。基本的に、6、7、8% の金利に対しては、借りたローンの規模が大きすぎます。 私たちには流動性があります。多くの流動性があるので、問題にはなりません。 しかし、多くの借り手にとって、貸し手が振り返って、ローンの20%の小切手を書く必要があると言った場合、期限が来るすべてのローンまたは基本的にあなたが取得しようとしているローンで必要です新しい物件、それは基本的に多くの借り手にとっての問題です.
ジェームズ:
ええ、これは非常に興味深いことです。なぜなら、金利の突然の上昇は、これまでにない速さであり、これはすべてのセグメントで見られ、誰もがこれらの金利の上昇を目にしていると思います。住宅市場が暴落し、何らかの暴落がやってくると考えています。 そして、しばらくの間、私はこの投資の墓場が存在するだろうと考えていました。それはまさにあなたが話していることであり、ローンアウトの価値が現在のお金では機能せず、返済するためのこの膨大な流動性需要が存在するからです。これらのローンは現在。 そして、過去5、7年、または過去9年間、多くのアパートの男を知っています。私たちはポートフォリオを固定金利で10年、XNUMX年、XNUMX年とずらしたことを知っています。その流動性危機に陥りたくありません。 しかし、ハードマネー、銀行、商業ローンなど、あらゆる種類のレバレッジでこれがどこにでも見られるようになったように感じます。お金。 そして、そこに最大のチャンスが訪れると思います。流動性に対するこの需要です。
デイブ:
つまり、一般的には…つまり、商業用不動産の範囲全体で、調整可能な金利または商業ローンを持っている人々が成熟に近づいているのを見ています。 彼らは基本的に、現在のローンが増えるか、ローンを返済するか、はるかに高い金利で借り換えなければならないという見通しに直面しています。 そして、これは商業用不動産全体で多くの流動性の問題を引き起こすでしょう. 何よりもまず、これは主に住宅用コマーシャルで見られますか、それとも資産クラス全体で見られますか?
ベン:
レジデンシャルが一番いいかもしれません。
デイブ:
まあ、本当に? うわぁ。
ベン:
そして、オフィスはおそらく最悪です。 わかりませんが、私のポッドキャストで、世界貿易センターのオーナー開発者であるラリー・シルバースタインと彼と私がありました... それはただの非常識なインタビューでした.彼は、彼が開発中の 91 億ドルの建物について話しています。
デイブ:
5 億の場合は XNUMX つだけで十分です。
ジェームズ:
それは賢く働いています。
デイブ:
そこに行く。
ベン:
私は彼に比べてパイカーです。 しかしとにかく、これらの大きなダウンタウンのいたるところにオフィスビルがあります。 文字通り、どのような価格、期間でも、その国の銀行にローンを提供してもらうことはできませんでした。 終わり。 流動性ゼロです。 流動性とは、お金を得る能力を意味します。 お金がないので、オフィスは最悪です。 しかし、中小企業の場合は忘れてください。それがすべてです。 それで、今週、今週、別の銀行と話しましたか? 今週、ええ、昨日と一昨日、私たちが借り手である銀行の15つ、彼らとの大きな関係。 そして彼らは私に言った、これは国内でトップ90の最大の銀行であり、数千億ドルの資産、数千億ドルです。 そして彼らは私に言った、ところで… 銀行はどこでお金を手に入れますか? それは質問ですよね? 取引相手がどのように機能するかを理解するのが大好きです。 それらがどのように機能するかを理解すれば、それらがどのように動作するかを理解できるからです。 つまり、銀行、彼らのお金の XNUMX パーセントは流出によるものです。
デイブ:
その用語を聞いたことがない。
ベン:
銀行や保険、資産管理など、取引は報われ、報われると、資金を再展開または再貸与することができます。 だからランオフといいます。
デイブ:
ああ、わかった。
ベン:
銀行に行ってお金を借りる場合、実際には他の誰かがローンを完済したため、より多くのお金を貸すことができます。 90回か何かをレバレッジします。 レバレッジを利用しているすべての人々の中で、銀行が最もレバレッジを利用しています。 つまり、92 倍というのは 3% がレバレッジされているということで、実際には 30 ~ 2022% が技術的にレバレッジされていると思います。 とにかく、この銀行は基本的に 2023 年に XNUMX 億ドルを貸したと思われます。 そして彼は私に、XNUMX年には、流出額に基づいて実行できる融資額の予測は、来年XNUMX月までにXNUMX億ドルを融資できるようになるだろうと言っています.
デイブ:
これは数億ドルの資産を持つ銀行です。
ベン:
数千億。
デイブ:
何十億。
ベン:
彼らは通常、30 年で 40 億、50 億、XNUMX 億を貸していたでしょう。 そして、彼らは来年貸すことができるのはXNUMX億しかありません。
デイブ:
何! それだけですか…
ベン:
はい。
デイブ:
わかった。 では、これらの取引はどれも報われないと言っているのは、彼らが債務不履行になるか、誰も売却しないと考えているからですか、それとも流出の欠如はどこから来るのでしょうか?
ベン:
本質的には、取引を完済するには、売却する必要があり、誰も売却しないか、借り手がおそらく他の誰かとの借り換えから得た小切手をあなたに書かなければなりません. しかし、誰もあなたに資金を提供しないので、誰もローンを返済しません。 それが起こっていることです、それは事実です。 過去 7 週間の最後のポッドキャストに至るまで、私は国内のトップ 15 の銀行のうちおそらく 7 つに会いました。 15個中XNUMX個、まったく同じ。
デイブ:
本当に?
ベン:
全く同じ状況です、はい。
ジェームズ:
これが、そのエピソードをXNUMX回聞いた理由です。
ベン:
人々は私を信じませんでした。 私はRedditにいましたが、彼らは、まさか、これは真実ではありません.
ジェームズ:
カメの話でしたよね? タートルの概念について説明しますか? これは非常に複雑なトピックであり、非常に具体的なものであり、終わりのないようなものだからです…. どうぞ、ベン、どうぞ、説明してください。
ベン:
わかった。 私は通常、簡潔にするのが得意ではないので、ここで正義を行うことができれば. つまり、銀行に関する話の要点は、銀行がどこでお金を稼いでいるかについてあまり考えないということです。 そして、政治には常に金に従うという格言があります。 あなたはお金を追跡しなければならないので、銀行から借りるつもりですが、銀行はどこでお金を手に入れましたか? 銀行は預金者からそれを手に入れ、彼らはペイオフからそれを手に入れました、そして銀行はそれをレバレッジしました。 簡単に言うと、銀行に行って家を担保として提供すると、銀行からお金が得られ、彼らはあなたの担保を持っています。 担保は資産であり、彼らはそれらの資産を受け取り、それらに対して借ります。
つまり、あなたの貸し手は他の誰かからの借り手であり、あなたの貸し手も借り手であり、誰からお金を借りているのでしょうか? お金を借りた別の機関。 つまり、このシステムには借り手と貸し手という無限の連鎖があり、積み重なっていきます。 ハードマネーの世界では、ハードマネーの貸し手がいる不動産を持っています。ハードマネーの貸し手は、銀行からのハードマネーローンのポートフォリオに対して借りている可能性があります。 そして、銀行はその担保を持っており、その銀行はそのローンのポートフォリオに対して借りています。 では、銀行はレバレッジをかけ、どこからお金を借りたのでしょうか? 彼らは、証券化市場のさまざまな部分からお金を借ります。 たとえば、レポローンでそれを活用したのは誰ですか。 そのため、システムには目に見えないほど多くの負債があります。 そして基本的に低金利環境から高金利環境に移行したため、借り入れから貸し手へ、貸し手から借り手へのチェーンの誰もがレバレッジを使いすぎてしまいました。 市場の 90 パーセント、市場のかなりの部分が過剰にレバレッジされています。
したがって、デフォルトが発生したり、ペイダウンが発生したりすると、それはカスケード効果にすぎません. そして、例を挙げましょう。 私は非常に大きなプライベート エクイティ ファンドを知っています。誰もがおそらく聞いたことがあると思いますが、トップ 10 か 75 か国かはわかりませんが、すべてのプライベート エクイティ ファンドは、過去 75 年間にクレジット ファンドやデット ファンドを開始しました。 そして彼らは出て行って貸し手になりました。 ですから、マンションやオフィスビルを持っていて、彼らから借りたとしましょう。たとえば、お金の 55% を銀行から借りました。 彼らは XNUMX 億ドルの資産を持っており、XNUMX 万ドルを貸してくれます。彼らは好転し、この市場でかなり活発に活動している Wells Fargo から XNUMX 万ドルを借りました。彼らはそれを A ノートと呼んでいます。 次に、プライベート エクイティ ファンドを B ノートにしておくと、借り手は基本的にこのファンドからお金を借りたと思い込んでいますが、実際にはそれよりも複雑です。
では、このクレジット ファンドでローンを組んでおり、1 月 12 日にローンの期日が迫っていて、クレジット ファンドに行って、「延長が必要です。市場はひどいので、ローンを組むつもりはありません」と言うとします。これを今日売り、このローンを XNUMX か月延長しましょう。 クレジット ファンドは、銀行から融資を受けているため、ノーと言います。 そして、銀行はノーのようです、私に払ってください。 特定の銀行が言っているので、F-あなたは私に支払います。 そのため、信用基金は向きを変えて、いいえ、私に払ってくださいと言っています。 そして、あなたは借り手と一緒に、いいえ、いいえ、大丈夫です、物件は順調に進んでいます、延長してくださいと言っています。 つまり、私たちは何について話しているのですか? 延長してください。
何度銀行に行っても、ローンの延長が期待されています。 それは何もないようです、いいです、私は少額の料金を支払います、このことを拡張しましょう。 いいえ、延長できません。お支払いください。 さていくら欲しい? 10%、20%、彼らはローンのレバレッジを下げる必要があるため、貸し手に返済する必要があります。彼らは実際にこの担保を使用して、あなたに支払うお金を得ました。 つまり、誰もが他の誰かから借りているため、誰も返済できないというこの連鎖があります。 ですから、ローンを組んでいて、物件が順調に進んでいるという理由だけで次の 12 か月以内にローンを延長しようと思って銀行に行くと、彼らがノーと言って驚くかもしれません。
デイブ:
それでどうなるの? システム全体が明らかに、このチェーンが機能し続けることに大きく依存していると思います。 では、集合住宅の運営者が流動性を確保できなかったり、借り換えができなかったりするとどうなるでしょうか? これはどのように行われますか?
ベン:
いくつかの可能性があるので、簡単なものから難しいものまでやってみましょう。 簡単な方法は、多世帯経営者が大丈夫だと言うことです。私が所有しているおかしな株と債券をすべて売りに行きます。彼らはおそらく外にお金を持っていて、それをすべて売り払って返済します。アパート。 したがって、彼らは好転してすべての資産を売却し、貸し手に返済することができます。 それは贅沢な状況です。 ローンを返済するために、多くの人が株式や債券などの流動資産を売却しなければならないという二次的な結果を指摘したいと思います。 大規模な機関でさえ、これを行う必要があると言っています。 彼らはローンを返済しなければならないので、流動性の量はなくなります。
そして売り手を強制すると、価格が下がります。 それがまさにイギリスで起こったことでした。 XNUMX か月前の英国のことを覚えていれば、金塊または英国の国庫が急上昇し、これらすべての年金基金は、基本的に国庫の証拠金をカバーするために、他の資産を売却しなければなりませんでした。 したがって、流動性危機は金貨ではなく、実際には CLO で発生しました。 そのため、カスケード効果がより巧妙になるのは、流動性の高い市場に影響を与えるからです。 誰かが流動性を確保しなければならなくなります。 ですから、借り手が私が返済できると言ったとしましょう。
シナリオ 15 返済できず、貸し手のところに行くと、貸し手は… 貸し手によって異なります。したがって、クレジット ファンドについて話している場合、彼らは差し押さえを行いますが、そうしなければなりません。過去 XNUMX 年間、すべての銀行の戦略であった、延長してふりをする選択肢があります。 カバーされていない金利を誰が支払うのかというと、資本比率を持たなければならないという FDIC 規則に文字通り違反しているだけであり、単に失敗しているだけなので、選択の余地はありません。 規制当局は彼らにそのローンをデフォルトさせようとしています。 そのため、クレジット ファンドは差し押さえられます。
私が考えていたプライベート エクイティ ファンドは、先月、巨大な有名な借り手からの 80 つの取引で差し押さえられました。 そして、これはすべて起こっています、誰もそれについて話していません、それはニュースに出ていません。 しかし、借り手のことやプライベート・エクイティ・ファンドのことは聞いたことがあるでしょう。 彼らが差し押さえた住宅取引、彼らはそれを所有することに満足しています。 しかし、彼らは貸し手であるにもかかわらず、シニアに返済しなければなりません。 彼らが抵当流れになった場合、彼らは大きなアパートを持っていて、彼らは80%と言うでしょう…そして、これが大都市で起こった取引を私は知っています、取引は基本的に…貸し手、それは十分ではありません。 彼らが差し押さえたとしても、その資産を持っている上位の貸し手は差し押さえましたが、それは依然として彼らの上位の貸し手に過度に活用されています。 フォローしますか?
ジェームズ:
ええ、それはちょうどそれまで活用されています、それは完全な混乱です.
ベン:
うん、だから紛らわしい。 だから、名前を言えたらいいのにと思いますが、大変なことになります。 たとえば、あなたは ABC の貸し手に行き、80% を借りました。ABC の貸し手は、200 ユニットのアパートを差し押さえられました。素晴らしいです。彼らは 200 ユニットのアパートを持っていますが、XYZ の貸し手から借りて、 XYZ の貸し手はまだ、私に返済してください、私に返済してください、私に返済してくださいと言っています。 そのため、ABC の貸し手でさえ、いくらかを売却しなければなりません…彼らはキャピタルコールをしなければならず、流動性を得て、返済しなければなりません。 そのため、流動性が再びシステムから吸い出されています。 流動性がシステムから吸い出されると、価格は下落します。 これは量的緩和の反対であり、2021年に起こったこととは反対で、あらゆる場所にこのようなお金があり、あらゆる場所で価格が上昇し、システムからお金が引き出されています。
マネーサプライに精通している場合、M2 は、このレバレッジ解消のダイナミクスと量的引き締めのために下落するでしょう。 ですから、実際にご覧になると思いますが、来年はこのすべてのお金がシステムを離れるため、流動性ショックが発生すると思います。 これが XNUMX 番目のシナリオです。 彼らはまた、オフィス ビルを抵当流れにしました。彼らは F のようです。このオフィス ビルをどうするつもりですか? オフィスビルの価値はおそらく彼らのローンよりも低く、実際には上級貸し手のローンよりも低いかもしれません. 彼らはそのオフィスビル全体を実際の銀行 XYZ 銀行、バンク オブ アメリカなどに譲るかもしれません。 オフィスはデフォルトで左と右です。 それは大騒ぎになるだろうし、誰もがオフィスから住居への転換について話しているが、彼らは自分たちが何について話しているのか分かっていない.
デイブ:
ええ、このショーに何人かの人々が来て、ええ、それはうまくいきません。
ベン:
それは学者や誰かがそれについて話しているだけで、政府の政策は、あなたが夢を見ているようなものです。
デイブ:
もしそうなら、おそらく5%のオフィスが現実的に転用できるように思えます.
ベン:
明らかなポイントの XNUMX つは、オフィス ビルが XNUMX% 空いているのはどのくらいの頻度ですか?
デイブ:
そうだね。
ベン:
決して、そこには常に約 20 人のテナントがいて、この建物は 20% がリースされています。
デイブ:
ええ、意味がありません。
ベン:
とにかく、[inaudible 00:26:43]興味深いのは、基本的に規制当局が行うことです...現在、規制当局は銀行に本当に...絶対的な[inaudible 00:26:50]を与えています。 問題は、規制当局が別の見方をし始めて、基本的にデフォルトでカバーされていないこれらすべての資産を持っていることを知っているので、別の見方をするということです。 それは質問です…わかりませんが、規制当局は多くの理由でそれを行うつもりはないのではないかと思います。 私はこれを私の小さな世界でよく言いますが、これは私たちの生涯の他のどの時期よりも1992年です.
ジェームズ:
1992 年に投資会社は… 誰もが 2008 年の暴落を思い浮かべます。しかし 1988 年から 1992 年にかけて投資銀行は動揺し、FRB がまったく介入しなかったため、同じタイプの流動性危機でした。 彼らはこれらの投資において別の見方をしていませんでした…私はそれについて読んでいましたが、その間に90%の投資会社が打撃を受けたとは思わなかったのですか? それは私に衝撃を与えた天文学的な量であり、彼らはXNUMX、XNUMX年の間回復できなかったと言いたい.
ベン:
うん。 つまり、それはアメリカ史上最悪の不動産危機であり、2008 年よりもずっとひどいものでした。私たちの年齢のほとんどの人は、私たちよりずっと前に起こっています…基本的に、当時の政策アプローチは、それらすべてを燃やし、彼らは 8,000 の銀行を差し押さえることでした。そして、すべての開発者がローンを請求されたため、名前を付けることができるすべての開発者は、すべての資産を失ったか、基本的にすべての資産をほぼ失いかけていましたが、誰も免れませんでした. そして、ポリシーや実際に一般的な人間の行動でよく見られるのは、何か悪いことが起こった場合、人々が忘れるのに十分な時間が経過するまでその過ちを繰り返さず、再び同じことをするということです。
デイブ:
そろそろ時間のようです。 ええ、30年経ちました。
ジェームズ:
本当に遅れています。
ベン:
ええ、私たちは完全な円のようです。 今回のサイクルで発生しなければ、次にダウン サイクルが発生したときに必ず発生します。 レバレッジを乗り越えたこれらすべての貸し手、レバレッジを乗り越えたこれらすべての借り手は、悪者のように見えるので、彼らをすべて燃やすべきです。 そして、それは非常に政治的に満足のいくものだと感じているので、今回もまたそこにたどり着くかもしれません.
デイブ:
15年前の事件の後、再び銀行を救済する政治的欲求があるとは思わないのですか?
ベン:
そして、プライベート エクイティ ファンドを救済し、金持ちを救済します。 救済と景気刺激策、忘れてください。
ジェームズ:
ええ、刺激をやめてください。 でも、時々、物事を少し燃やさなければなりませんよね? つまり資本主義です。
デイブ:
それが資本主義です。 そう、それが基本…
ベン:
はい。
ジェームズ:
そして、ベンが話していることは大したことです。それは、このすべての異なる空間にあります…人々は、過去 7 年間、どこでもお金を稼ぎ、良い利益を上げていました。 そしてそれは集合住宅やこれらのオフィス ビルだけでなく、ハード マネー スペースも非常に悪かったのです。 これらの貸し手がやって来て、彼らは手形を8%、10%で売却し、現在、これらの貸し手は上級銀行に11、15%を支払っています。 「来て、彼らは行っています、ちょっと私のプロジェクトに時間がかかりすぎています、私は予算を超えています、価値の種類が落ちました、私はその延長が必要であり、彼らのレートはXNUMX、XNUMXポイント上がっているか、彼らは持っていますお金が入ってくるか、まったく延長されないだけです。 私たちは実際にはワシントンのハードマネーの貸し手であり、他の貸し手に借り換えを求める非常に多くの要求がありました. そして、私たちは価値へのローンを見ており、それが私たちの答えです。ええ、このローンを行うことはできますが、さらにXNUMX%のダウンをもたらす必要があり、これらの人々はそれを持っていません.
それが恐ろしいことです。2008 年には、多くの REO や銀行の所有者が住宅地で見られました。 しかし、これは、お金がなければ請求書を支払うことができないようなものです。 そして、これらの投資銀行と貸し手は、これを取らなければならないでしょう…多くのREOとこれらの銀行に戻る代わりの証書があり、銀行は…になるでしょう…私たちは皆、ヘッジがファンドは住宅を取得することで最大の住宅所有者になり、不良債権が戻ってくることに基づいている可能性があります。
ベン:
繰り返しになりますが、すべての興味深いことは、00 次または 32 次の結果です。 つまり、19 番目の順序の結果は、James さんが今言ったすべてのことです。評価が下がり始めるということです。なぜなら、これらすべての悪い REO マークが付き、人々は売却を余儀なくされ、LTV を本当に傷つけるからです。 . そのため、お金を借りたり借り換えたりすると、LTV がさらに悪化し、差し押さえが増えることになります。 つまり、私たちは崩壊し始めるこのサイクルに入っています...それはこの悪循環であり、それは全面的な他の結果のXNUMXつです. そして、[inaudible XNUMX:XNUMX:XNUMX] ごとに、私たちは FinTech であり、今すぐ購入して後で支払います。 何だと思う? スーパーレバー。
デイブ:
うん。 鑑定評価が下がるとおっしゃいましたが、商業用不動産資産全体で資産価値が大幅に下落すると思われますか? そうしなければなりませんよね?
ベン:
ええ、質問はありません。 銀行が商品を販売する有機的な価格設定について話しているわけではないので、本質的には絶好の機会です.24か月の本当の景気後退と苦痛の次の後に実際に価値があると思うものとは関係がありません. ですから、購入する機会や貸す機会があります。借金が少ない場合、これは文字通りラリー・シルバースタインが言ったことです。恐ろしい危機を経験し、そこから抜け出し、まだ建物を所有しており、今では彼は10億ドルか何かの価値があります。 それはゲームの一部です。基本的に資産を失うゲームの一部にとらわれないでください。
デイブ:
ベンはたくさんの機会があると言いましたが、これを聞いている人たちに、あなたが目にする次の機会をどのように活用するよう勧めますか?
ベン:
銀行と話しに行ったり、銀行にアプローチしたりできます。銀行は持っているでしょう…彼らはまだそれを持っておらず、本当に遅いです。 すべての融資を行っていたブローカーは、この中間資本、ブリッジ キャピタル、私はこれをギャップ ファンド、レスキュー ファンドと呼んでいます。 以前はシニア ローンを見つける作業を行っていたすべてのブローカーが、この作業を行うようになりました。 したがって、ブローカーはおそらく最大のフロー ソースです。 おかしなことに、株式市場、私はまだ彼らがもう一段下がっていると思います、そして全体的な市場、不況は収益に打撃を与えます。 ですから、あなたは信用を得たいのです。サイクルのこの部分で信用を得たいのです。なぜなら、本当の価値、本当の日和見的価値はまだ先のことだと私は思うからです。 しかし、貸し手は本当に源流です。 しかし、取引フローは他のあらゆる場所に浸透します。
ジェームズ:
私たちは手を差し伸べ、間違いなく多くの反応を得ていることを知っています. 貸金業者の種類は少しずつですが、まずは見ていただければと思います。 これらの地元のハードマネーの連中は間違いなく最初にそれを見ています。なぜなら、ノートは短期であるためです。通常は 6 ~ 12 か月のノートで、他のいくつかは 2、3、5 年です。 そして、たくさんの在庫が現れ始めています。 私は貸し手からかなりの数の電話を受けてきました。ねえ、私たちは代わりにこの証書を取り返したばかりですか、これを差し押さえる予定です。これに対して何を支払うことができますか? そして、彼らは通常、私の番号が好きではありませんが、番号は番号です。 しかし、地元の小規模な貸し手と一緒に今すぐそれを行うことができます。彼らは大したことではありませんが、現在、小規模な投資家または中級の投資家のためにボリュームが入っています. そして、私たちが話しているように、それは市場に出ています。
デイブ:
Ben さんは、Fundrise でクレジット ファンドを立ち上げて、これを利用しようとしているようですね。
ベン:
ええ、私たちは長い間信用戦略を持っていましたが、過去 2008 年間で規模を縮小していました。 そして今、突然のように…今、または今後数年で起こっていることは、私たちに、または私たちの人生で2008回起こるように感じます。 . 私は85年を経験しました.XNUMX年からのこれらすべての傷跡があるので、XNUMX%の時間は通常どおりのビジネスです. そして、ボールゲーム全体が成功したか失われただけの場合が数回あります. ですから、最初にクレジットを行い、次にエクイティを行います。 この向こう側がほとんど見えたので、それが永続的ではないことを確信できました。 本質的に新しい借入環境への移行には数年かかります。
一部の人々は運が悪く、満期がこの真ん中に来ました。基本的にこの時期は金利が高く、流動性がなく、最悪です。 彼らにとっては残念ですが、他の誰かにとってはチャンスです。問題はチャンスです。 別の例を挙げましょう。これは不動産以外のものですが、立ち上げた技術ファンドがあり、これについて議論しています。非常に物議をかもしているので、これを行うかどうかはわかりませんが、セールスカバレッジ、私はこれをすべて購入していました… 私は入ってきて、これらすべての大手に融資を開始しました… 投資銀行はこれらの取引を取得し、それらを証券化します。問題は、彼らが解雇またはシンジケートしようとしていたこれらすべての取引です。立ち往生、それはハング ローンと呼ばれます。 つまり、彼らはこれらすべてのハング ローンを数百億も抱えているのです。 よく知られている例の 12 つは、彼らが XNUMX 億ドルの Twitter の負債を抱えていることです。 そして、誰がそれを持っているかを正確に知っており、彼らと話していると、ある時点で、彼らはこの借金をただで捨てるようになるだろう. 彼らは私をこのことから遠ざけるようなものになるでしょう。 これは良い機会なのか、それとも厄介すぎるのか、社内で議論しています。
デイブ:
うわー。
ベン:
それはとても厄介です。
デイブ:
真新しい借金です。
ベン:
ええ、ええ、新しい借金。 だから、それが良いアイデアかどうかはわかりません。 これは興味深い質問ですが、そのようなことは正気ではありません。 Twitter は 44 年前に 5 億の価値がありました。 わかりません、たぶん。
デイブ:
それは楽しい議論になるに違いありません。
ベン:
まあ、私は本当にノイズが欲しくないのと同じです。 それが問題です。ただの評価の問題ではありません。私はここで経済的な決定を下しているだけですが、それが許されるかどうかはわかりません。 しかし、それは単なる説明であり、その種の投資機会を持つ特別な時期であることを完全に説明しているだけです.
デイブ:
わかった。 ベン、どうもありがとう。 これは非常に洞察に満ちていて、私は途方もない量を学びました。 そして正直なところ、人々がこれについて話さないのは本当に驚くべきことです. これが私の最後の質問になると思いますが、なぜこれがもっと広く語られていないのでしょうか?
ベン:
ええ、ここにいてとても楽しかったです。 誰もがこれについて話しますが、2020月初旬、私はXNUMX年XNUMX月のパンデミックに取り憑かれていました。そして、私たちはカリフォルニアに行く予定でした.私の子供たちと妻と私は、バレンタインデーのためにカリフォルニアに行くつもりでした. そして、私は行くことができず、飛行機で子供たちにマスクを着用させました. 情報が一般に漏えいしなければならない場合があり、それが積み重なると、人々が移行する前にデータの優勢が必要になります。 そして、それは一度に起こります。
デイブ:
人々は不都合なニュースを信じたくない。
ベン:
そして、それは人々が忙しいのと同じように、彼らが集中していることではありません. そのため、人々が注意を払い始める前に、十分な ping が必要です。 そういうわけで… 少なくとも私はそれが好きだと思います…そしてもちろん、誰もが、この場合は金融システムのすべての参加者であり、彼らはそれについて話していません。これは彼らが話したい最後のことです。 彼らはすべてが素晴らしいと言いたいです。 そして中国も同じです。彼らは、すべてが素晴らしい、私たちが武漢で閉じているドアに注意を払っていません。 繰り返しになりますが、これが話題になるのを阻止しようとする積極的な参加者がいます。これはメディアを混乱させ、卒業するまでにはしばらく時間がかかります。
デイブ:
よし、これが明らかになったらすぐにフォローアップしなければならないだろう。あなたは明らかに炭鉱のカナリアのような存在であり、事前に私たちに警告しているので、あなたの意見を聞きたい. ベン、あなたの時間に本当に感謝しています。あなたが来るときはいつもとても楽しいです。ご参加いただきありがとうございます。
ベン:
ええ、私を持ってくれてありがとう。
ジェームズ:
ありがとうベン。
デイブ:
今はワクワクするべきなのか怖がるべきなのかわからない。
ジェームズ:
私たち全員がその大きなチャンスを探していると感じているので、私は実際に非常に興奮しています. しばらくの間、私は常にこの投資家の墓地について考えてきましたが、それは投資家の墓地ではなく、銀行家の墓地である可能性があると思います。
デイブ:
うん。 あなたはこれをしばらく前から言っていましたが、具体的には、誰もが理解できるように、私たちは主に商業的なことについて話しています.ベンが言ったように、これは住宅に流れ込む可能性があります.これらすべての二次的および三次的影響がありますが、シンジケーター、資金を調達してこれらの資産を今すぐ、または今後 XNUMX か月以内に非常に安く購入しようとする人にとっては、非常に興味深いものです。
ジェームズ:
特に、銀行は資産を所有したくないためです。 多くの場合、彼らはそれらを望んでおらず、それらを取り除きたいと思っています。 そして、もし流動性があれば、大きな、大きな違いを生むでしょう… 私はしばらくの間、人々が2023年間で大金を稼ぎ、XNUMXヶ月前に大金を稼いでいるのを見てきました。ああ、私は現金に縛られています。 そして、私は、まあ、あなたは過去XNUMX年間でこれだけのお金を稼いだのに、なぜ現金に縛られているのですか? そしてそれはXNUMX年に実現する可能性があり、ある程度の流動性が求められ、すべてが市場に出回る可能性があります.
デイブ:
あなたはこの質問に答えるのに最適な人物です. Ben が実現すると考えていることがすべて実現し、流動性が低下し、商業用不動産の価格が下落し始めた場合、それを最大限に活用するにはどうすればよいと思いますか?
ジェームズ:
私たちにとっては、より多くのプライベートエクイティおよびエクイティパートナーと協力して、これにより大きなドルをもたらそうとしていると思います. 良い例は、流動性が危機に瀕しているため、過去 120 年間よりも過去 150 日から XNUMX 日間でより多くのシンジケート取引を行ったことです。 しかし、現在現金を持っている投資家と提携することがすべての鍵です。 そして、それがアパートの修正と反転であるかどうかにかかわらず、それはバリのプロパティまたはキャッシュフローのプロパティである可能性があります。 私たちにとって、私たちは今いくらかの資金を集めています。なぜなら、これらの紙幣を購入し、債務不履行になった建物を購入し、紙でこれらの人々との関係を実際に構築し始めたからです。
ベンが話していたように、大手銀行に連絡を取るのは難しい。 あなたはそれらをつかむことができません、私はそこに誰も知りません。 しかし、これらの小さな地元の貸し手は、彼らに手を差し伸べて、「私には流動性があります。プロジェクトを探しています。あなたが持っているものを教えてください」と言うことができます. そして、私は最近、かなり良い買いをいくつか得ていると言えます。 彼らは、XNUMX日でそれを閉じることができますか? そして、私たちはそれをクリックすることができます。 ですから、その分野にいる人々と話をするだけで、XNUMX年間あなたにお金を貸して、彼らと話をして、どんな機会があるかを見て、あなたの流動性を手元に置いておくためにあなたに嫌がらせをしてきたこれらすべてのハードマネーの男たちと話してください。その取引に突入し、それが正しいものであることを確認してください。
デイブ:
とても良いアドバイスです。 よし、ジェームス、ありがとう、これはとても楽しかった。 あなたとベンとの会話は本当に楽しいです。 それは常にハイレベルな会話であり、かなりオタク的で不安定なものですが、経済と、これがどのように機能するかの基本とボルトが本当に好きな私たちにとって、これは本当に楽しいエピソードだと思います.
ジェームズ:
ああ、私はベンがいるのが大好きです。 私はマニアックになり始め、ウサギの穴を下ります。それらはすべて下るのが楽しいです。
デイブ:
ええ、絶対に。 カメラがオフになったとき、私たちはベンを説得して DC に来て彼と直接会うことを許可しようとしていたので、次回はそうするかもしれません。
ジェームズ:
ああ、私は XNUMX パーセント入っています。
デイブ:
よし、ジェームス、どうもありがとう、ゲームを楽しんでくれ。
ジェームズ:
そうだ、ホークスに行こう。
デイブ:
私はこの戦いで犬を飼っていませんが、あなたのためにホークスを応援します。
ジェームズ:
ええ、私は今ラインに大きな賭けをしました。
デイブ:
このシーホークスの試合での賭け金をみんなに伝えたいですか?
ジェームズ:
ええ、私たちは 49ers と対戦しているので、私の口が私を困らせたと思います。彼らはより優れた才能のあるチームを持っています。 そして、49er のファンでもある親友の XNUMX 人と、敗者はもう一方のチームのロゴである Speedo をプールで XNUMX 日着用しなければならないことに賭けました。 だから私はそれが私ではないことを本当に望んでいます。
デイブ:
うん。 ええと、あなたのためにシーホークスを応援しますが、それはかなり面白い賭けです。うまくいけば、あなたがあまりにも多くの人に伝えなかったことを願っています。これはエピソードの最後なので、おそらく誰も聞いていません.
ジェームズ:
ええ、誰もがシーホークスが勝つことを応援するべきです、誰もSpeedoで私を見たくない.
デイブ:
わかった。 どうもありがとう、これはとても楽しかったです。 ご清聴ありがとうございました。これが今年最後のエピソードです。明けましておめでとうございます。On The Market の最初の 2023 年間、私たちを助けてサポートしてくださったことに本当に感謝しています。XNUMX 年にお会いしましょう。
On The Market は私、Dave Meyer と Kaylin Bennett によって作成されました。 Kaylin Bennett がプロデュースし、Joel Esparza と Onyx Media が編集し、Pooja Jinda が調査しました。BiggerPockets チーム全体に感謝します。
番組「On The Market」の内容は単なる意見です。 すべてのリスナーは、データポイント、意見、投資戦略を独自に検証する必要があります。
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このエピソードでは、
- デレバレッジの説明 そして、なぜこれほど多くの投資家が何百万ドルもの投資をしようとしているのか
- どの 不動産業界 最も大きな打撃を受ける レバレッジ解消の危機が顕在化したとき
- なぜ 銀行は過剰にレバレッジしている と ドミノ効果 それが原因である可能性があります 金融混乱
- 銀行がマネーサプライを抑制し始め、 投資家は必死になる
- 投資家にとって大きなチャンス オーバーレバレッジされたローンの期限が到来し、 わずかなコストで資産が売れ始める
- 誰が勝つ 大量のレバレッジ解消が行われた後、生き残ることができます
- So はるかに!
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- 例
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- 考え
- 今週
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- 数千
- 三
- 介して
- 全体
- チケット
- チケット
- 引き締め
- 時間
- <font style="vertical-align: inherit;">回数</font>
- 〜へ
- 今日
- 今日の
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- トン
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- トピック
- 完全に
- トレード
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