NAR-DOJの判決は、手数料、ポケットリスティングルールをめぐってエージェントを分割します

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A 司法省の調査をめぐり全米不動産業者協会に有利な判決を下した エージェント、ブローカー、その他の業界関係者からさまざまな反応が寄せられており、買い手とブローカーの手数料とポケット リスティングに関する NAR の XNUMX つのルールについて、業界内の分裂が示されています。

木曜日、ワシントン DC の連邦地方裁判所は、DOJ による NAR からの情報要請を破棄しました。

• 不動産業者関連の複数のリスティング サービスにリスティングを提出するために、リスティング ブローカーがバイヤー ブローカーに包括的で一方的な補償を提供することを要求する参加規則
• 明確な協力ポリシー。リスティング ブローカーは、物件を一般に公開してから XNUMX 営業日以内に、不動産業者関連の MLS にリスティングを提出する必要があります。

この判決が NAR の方針に対する DOJ の調査にとって何を意味するのか、あるいは NAR が地方裁判所の決定に上訴するのかどうかは、現時点では不明です。

いずれにせよ、これらのルールは議論の対象でもあるため、引き続き議論されます。 複数の反トラスト訴訟 民間当事者によって提出されたNARに対して提出されたもので、そのうちのいくつかは DOJ が介入した そして、引き続き参加する態勢が整っているようです。

先週、 DOJ が尋ねた 明確な協力方針に関するそのようなケースの 13 つで、裁判所は代理店の要求を認め、法廷で法廷意見書を提出する必要がありました。 月曜日に、裁判所は DOJ に 20 月 XNUMX 日までその概要を提出するように与え、NAR には XNUMX 月 XNUMX 日までにこの事件の回答概要を提出するように与えました。

NAR-DOJ の裁定に関する Inman の記事にコメントしているエージェント、ブローカー、およびその他の人々は、裁定および問題となっている NAR 規則に関する彼らの考えについて、意見が分かれていました。

DOJ の調査を「政府の行き過ぎ」の典型的な例と見なし、裁判所の決定を称賛する人もいます。

「この場合の悲しい事実は、NARがそのような常識的な決定を擁護するために何を費やさなければならなかったかということでした?」 Keller Williams の共同創設者である Joe Williams 氏は次のように述べています。

「これは、勤勉な全米リアルター協会加入者が会費を通じて支払ったものですか? 古典的な政府の行き過ぎ。 頑張れNAR！」

RE/MAX Homefinders のエージェントであるジェフ・スチュワートは、この調査は不動産業界に対する政府の偏見を明らかにし、税金を狙っていると述べた。

「政府は、不動産業者のほとんどが独立した請負業者であり、税制上の優遇措置が伴うという事実を好まない」と Stewart 氏は述べた。

「約あります。 米国の 2 万人が、W-2 の従業員になりたいと考えています。 協同組合の手数料体系を変更しても、売り手の手にお金が戻ることはありません。 それはリソースの限られたプールであり、バイヤーがバイヤーのエージェントに支払う必要がある場合、それらは頭金と成約費用に使われるリソースです. 取引を成立させるために、取引の譲歩として売り手の手から戻ってくるだけです。 現政権は明らかに産業モデルに大きな問題を抱えており、税収を追い求めています。」

他の人々は、DOJ の調査が関係していた規則を問題ではないと見なしました。

"良い; この国では解決しなければならない問題がたくさんあります」と、Long & Foster のマネージング ブローカーである Kevin McGrath 氏は、裁判所の判決について述べました。 「これはそれらの XNUMX つではありません。」

「契約法は、エージェントがどのように支払われるかを決定します。それは、買い手が直接、または売り手を通じて行われます。売り手は、買い手による不動産の売却による収益を使用して、取引に関与するエージェントに支払います」とシャロン氏は述べています。マルホランド不動産のエージェント、マルホランド。

Reist Corporation のブローカーである Dick Stoner 氏は、買い手とブローカーの手数料は他の売り手のインセンティブと変わらないと強調しました。

「[A] 売り手は、極端な広告やソーシャル メディアへの投稿、バイヤー エージェントのコミッションなど、好きなプロモーションを提供できます」とストーナー氏は述べています。

「一部の製品販売者は、有料の『翌日』配送や、製品を見て購入するためのその他のインセンティブを提供しています。バイヤー エージェンシー コミッションの提供も同じです。特定の販売により多くのバイヤー (エージェントを利用しているバイヤー) を引き付けるためのものです。」

他の人々は、NAR が「行き過ぎた」のは NAR であると言って、現在の規則を変更するよう NAR に求めました。

RE/MAX Crossroads のエージェントである Patrick Harris 氏は、次のように述べています。 「私はそれが行き過ぎで、専門的に不健全だと感じています。 売り手が自分の財産を MLS に登録したくないが、NAR 以外の方法で売り込むことに友好的であり、州や地方の協会がこの問題について発言権を持つべきではない場合。 出品仲介業者と出品者の間です。 最終的に、売り手は自分の最善の利益になることを行うことができるはずです。」

「[もし]NARが買い手と売り手にとって正しいことをすることに本当に気を配っているなら、NARは限定代理店と二重代理店を非倫理的な慣行として宣言すべきだ」と彼は付け加えた. 「マスターが XNUMX 人いて、仕事を効果的に行うことはできません。 誰かが常に軽視されていると感じ、本当に勝つのは、二重の給料を支払っている証券会社だけです。」

参加規則に関して、Harris は買い手エージェントの手数料を買い手の住宅ローンに組み込むことを認めることを提唱しました。

「バイヤーエージェントコミッションが上場契約に組み込まれている主な理由は、大多数の貸し手がバイヤーエージェントコミッションをバイヤーの資金調達の一部にすることを拒否しているためです」と彼は言いました.

「これは正直に変える必要があり、強制的に変えなければならないのであれば、私はそれで構わない。 とはいえ、売り手には代理人がおり、買い手にも代理人として交渉する権利があります。 プロセス全体が複雑です。」

ディスカウント仲介業者である Continental Real Estate Group の企業ブローカーである Derek Eisenberg 氏は、貸し手が買い手エージェントの手数料を融資することを許可しないというのは「誤り」であると答えました。

「最終声明にある限り、資金を提供することができます」と彼は言いました。 「それでも、貸し手が式典を支持した場合、当事者は価格を膨らませ、売り手にそれを支払わせることができます. 猫の皮を剥く方法は常に複数あります。」

Coldwell Banker Realty のエージェントである Ralph Odierna 氏は、NAR に対して、メンバーが新しいバイヤー クライアントを獲得する際に、バイヤー ブローカー契約を使用することを要求するよう求めました。

「上場契約は、ブローカーが契約上の合意を締結し、上場エージェントが売り手を代表する記録にあるため、ブローカーへの手数料を保証します」と彼は言いました. 「バイヤーの代理人も同じことをする必要があり、バイヤーブローカー契約を締結して、契約上バイヤーを代理する必要があります。」

Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate のエージェントである Fran Brooks は、すべてのバイヤー エージェントがそのような契約を使用する必要があることに同意しました。

「[A]営業マネージャーとして、私はエージェントにそれらを使用することを強くお勧めします.

消費者監視機関であるアメリカ消費者連盟の上級フェローであるスティーブン・ブロベック氏のコメントには、さらに他の人々が反応した.ブロベック氏は、この裁定は「消費者に年間数十億ドルを費やす反競争的な業界政策を調査す​​るDOJの能力を制限するだろう」と述べた.

CFA は 買い手エージェント手数料を提供する住宅販売業者の禁止、この慣行は「取引の不当な制限」を構成すると主張している。 NAR は、手数料は常に交渉可能であり、手数料は市場によって設定されると主張してきました。

「NAEBA カンファレンスで、CFA のスティーブ・ブロベックは、買い手エージェントが高価値の物件で「多すぎる」報酬を受け取っていると考えていると述べました。 バイヤーズ リソース リアルティ サービスのバイヤー ブローカー、アンドリュー ショー氏は次のように述べています。 「『禁止』を求める彼らの呼びかけは無意味であり、何のメリットもありません。」

Brobeck は Inman に、Snow が最近のレポートで彼の言ったことと書いたことを誤解していると語った。

「私が言ったことは、5〜6％の手数料という業界の弁護は、高額物件を売却するための高額な給料日を維持したいという彼らの願望をある程度反映していると思うということだ」とブロベックは電子メールでの声明で述べた.

「そして、私はこれらの料金の「禁止」を要求したことは一度もありません。競争市場が料金を設定できるようにする、分離手数料などの業界政策を支持するためだけです。 私の推測では、真に価格競争の激しい市場では、最も有能で成功しているエージェントの年間報酬は減少するのではなく増加するでしょう。 2015 DANGER レポート）。 "

CFA のコンサルタントとして働いてきた Eisenberg 氏は、専門家と料金を交渉する自由について CFA が指摘した点を多くのコメント者が見逃していると述べた。

「XNUMX人が訴訟を起こした場合、原告は弁護士と支払い率を交渉し、被告は彼と支払い率を交渉します」とアイゼンバーグは言いました.

「今日、49ers がイーグルスと対戦するとき、フィラデルフィアがサンフランシスコをホストしているため、イーグルスは、49ers がコーチングスタッフや選手に支払う金額を言うことができません。 ある投資家がモルガン・スタンレーを通じて AT&T 株 1,000 株を売却した場合、モルガン・スタンレーは、その株の買い手を獲得するためにメリル・リンチがいくら支払われたかを述べることができません。

「不動産業界は、買い手がプロのスタッフ (買い手の仲介人) に支払う金額を交渉できない唯一の業界です。」

Brobeck 氏は、彼の批評家は、売り手が買い手エージェント手数料を提供することを禁止しても、不動産仲介サービスの競争が激化しない理由を述べていないと指摘した.

「コミッションを切り離すことで価格競争力が高まる市場につながらない理由を説明するコメンテーターは一人もいません。これは、CFA が提唱する伝統的に保守的な目標であり、不動産業者によって共有されることを望んでいます」と彼は言いました。

ブロベック氏は、討論の申し出に抵抗したというコメンターの主張に応えて、彼とCFAは、不動産仲介政策に対する彼らの批判を公にまたは私的に話し合う準備ができていると述べた.

「私は、私に電話や手紙をくれた個々の業界関係者に必ず返信するようにしています」と彼は言いました。

「驚いたことは、私を驚かせたのは、私が報告書を発行してきた約 30 年間、NAR もその関連会社も (最近の MLS 評議会を除いて)、理事会や業界会議に招待してくれなかったことです。私たちの批判を説明し、議論する機会があります。

「私たちは何年にもわたって銀行や保険の方針を批判してきましたが、私は彼らの業界会議でこれらの方針について話し合うように頻繁に求められました。」

Brobeck 氏は、XNUMX 月初旬に CMLS の理事会と話をしたと述べた。

メールAndreaV。Brambila.

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• 情報源： https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/