約束、約束: 商用テナントが実行しない場合はどうなりますか?

商業リースでは、テナントは家賃を支払う必要があります。 ただし、その要件は始まりにすぎません。 テナントは、固定資産税にも貢献することに同意します。 彼らは保険を維持することに同意します。 彼らは、スペースを清潔で適切な状態に保つことに同意します。 彼らは、特定の情報を不動産所有者に報告することに同意します。 彼らは、歩道にがらくたを置いたり、窓に醜い看板を置いたりしないことに同意します. 要するに、彼らは単に家賃を払うだけでなく、あらゆる種類のことをすることを約束します. 多くのテナントは約束を守りますが、そうでないテナントもあります。 その場合、不動産所有者は何ができますか？

商用リースを読むと、テナントが約束を果たさない場合、不動産所有者がリースを終了できることがわかります。 リースには、テナントがデフォルトした場合、所有者はそのスペースに入り、テナントとその持ち物を取り除くことができるとも書かれています. 所有者は、ロックを変更したり、ユーティリティをオフにする権利もあります。 所有者はテナントに警告を与え、その行為を是正する猶予期間を与える必要があるかもしれませんが、最終的にテナントの不履行は、家主にあらゆる種類の厳しい救済策を行使する権利を与えます. 多くの商用リースでは、債務不履行が発生した場合、不動産所有者はテナントの保証金を引き落とし、テナントにそれを補充するよう要求し、テナントの最初の建築中に許可された無料の家賃を回収し、リースの終了。 はい、商業リースを読むと、テナントに起こりうる多くの恐ろしいことが説明されています。

そんなに早くない！ 裁判所は、多くの場合、リースを終了したり、その他の厳格な行動を取りたい不動産所有者の邪魔をします。 裁判所は、賃借人の罪は契約解除または同様の措置を正当化するほど悪くはなかったと結論付けます。 多くの場合、テナントはより良くすると約束します。 裁判所は多くの場合、テナントを信じて、彼らにもう一度チャンスを与え、XNUMX 回目のチャンスを与え、XNUMX 回目のチャンスを与えます。 それに加えて、このプロセスは、少なくともニューヨーク市では、非常に遅いペースで行われることがよくあります.

最終的な結果として、不動産所有者は、特にテナントが重要ではないと主張できるデフォルトの場合、リースを終了する権利や、テナントのデフォルトに対して他の極端な権利を行使する権利があると信じるべきではありません. 少しの未払いの家賃は重要ではないかもしれません。 何ヶ月にもわたる未払いの家賃はおそらくないでしょうが、裁判所はおそらくそれでもテナントにもっと多くの時間を与えるでしょう. その決断に至るまでには、まだかなりの時間がかかるだろう。 日よけの破れは、スペースをクラス「A」レストランとして維持するというテナントの誓約に対する軽微な違反かもしれませんが、リースが要求する保険を維持できない場合はそうではないかもしれません。 それは裁判官次第です。 多くの裁判官は、不動産所有者は単に不動産を所有してお金を稼ぎ、何年にもわたって莫大な現金準備を蓄積しており、それを吸い上げることができるはずだと考えているようですが、通常はどれも真実ではありません.

これに対応して、不動産所有者は、リースの終了またはリースされたスペースからのテナントの退去よりも劇的ではない方法で、テナントのデフォルトに対応する機能をリースに組み込むことを検討する必要があります。

未払いの家賃に対する利息と延滞料金は、不動産所有者がリースに組み込むべき最初の最も明白な武器です。 多くのリース、特に古いリースがそれらの支払いを提供していないのを見るのは驚くべきことです. 裁判所は通常、それらを強制しますが、時間がかかる場合があります。 テナントが、最終的に高率のデフォルト金利と延滞料金のフックにかかっていることに気付いた場合、それは時間通りに支払う十分なインセンティブを生み出す可能性があります. テナントの資金が不足している場合、所有者は、他の義務よりも先に家賃を支払うインセンティブをテナントに持たせたいと考えます。

賃借人は、家賃の支払い義務以外にも多くの重要な義務を負っています。 心配している不動産所有者は、特定のデフォルトに対応するために、リースに金銭的措置を組み込もうとするかもしれません。 たとえば、テナントが特定の時間営業し続けることを約束した場合、テナントがその約束に違反した場合、裁判所はおそらく所有者がリースを終了することを許可しませんが、裁判所はテナントが開いている時間ごとに定型的な支払いを強制する可能性があります.彼らが開いたままにすることに同意したときに閉じました。 不動産所有者が、支払いが合理的である理由と、テナントが営業を続けることが重要である理由を説明する文言を含めると役立ちます。

他の多くのリース関連の問題も、支払い義務に変換される可能性があります。 別の例として、テナントがリースを売却したり、スペースを他の誰かにサブリースしたりすることを禁止する代わりに、リースでは、これらのタイプの特定の取引を自動的に許可することができますが、発生した場合は家賃の調整も必要になります。 バイナリまたは「はい/いいえ」の状況である必要はありません。

リースに保証人がいて、不動産所有者が保証人が一定の財務力を維持することを気にかけている場合、保証人が必要な財務基準を下回った場合、裁判所はおそらく不動産所有者がリースを終了することを許可しないでしょう. ただし、リースは代わりに、予想よりも多くのリスクを負うことに対して所有者に補償するために、家賃の値上げを要求する可能性があります。

借主がゴミを間違った場所に、または間違った時間に山積みすることを許可した場合、どのリースでも、多くの場合、不動産所有者は借主の費用で混乱を片付けることができます。 そのような混乱を起こしてはならないことがなぜ重要なのか、そしてなぜその料金が妥当なのかについての説明とともに、混乱を引き起こしたことに対して単純に料金を課す方がより理にかなっているかもしれません。

要するに、不動産所有者は、デフォルトのテナントに対して使用するために、大小さまざまな武器の武器庫を自分自身に与えようとする必要があります. これらの武器にはリースの終了を含めることができますが、裁判所がリースをすぐに終了させないことを考えると、所有者に債務不履行に対する実際的な救済策を提供する、より小規模な手段も含める必要があります。

ここで重要なのは、悪い行動に対してより小さく、より直接的な結果を生み出すことです。 小規模で差し迫った結果は、法廷の精査を乗り切る可能性が低い大きな結果よりも痛みを伴う可能性があります。 不動産所有者が過去 XNUMX 年間のリース期間中に支払うべきすべての賃料を前払いすることができ、実際に前払いした場合、テナントが突然 XNUMX 桁または XNUMX 桁の前払い家賃を支払う必要が生じた場合、多くのテナントはあきらめてしまいます。 それは通常、家賃を払わずにそのスペースでキャンプをし、元帥または保安官が到着するまでテナントのビジネスを運営することを意味します.

不動産所有者の厳格な権利は、希望を持たずにテナントを去る可能性があります。 したがって、テナントはしばしば試みをやめます。 少なくとも場合によっては、テナントの所有者への給与、サプライヤー、および分配の後に、不動産所有者が常に最後に支払いを受ける必要はないことをテナントにトレーニングするのに、より小さな結果で十分かもしれません。 大家は入居者のパートナーではありません！ 一方、テナントが不動産所有者の事実上のパートナーである場合、所有者は、そのパートナーシップを真剣に受け止めるようテナントを鼓舞するために、小さくても真剣な行動を取りたいと考えています。

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• 情報源： https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/