ブランケット住宅ローンとは何ですか？

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ブランケット住宅ローンは、大規模な不動産ポートフォリオを持つ不動産投資家に役立ちます。 ブランケット ローンとも呼ばれる住宅ローンは、複数の個別のローンを XNUMX つの住宅ローンに統合します。 多くの経験豊富な投資家にとって、ローンの支払いが XNUMX 回で済むと、複数の住宅ローンの支払いと金利の調整がより簡単になります。

ただし、ブランケット住宅ローンの手配が常に最良の資金調達オプションであるとは限りません。 たとえば、ローンを確保するのはより困難です。 また、個々の住宅ローンを XNUMX つの「ブランケット」に入れると、ポートフォリオ内のすべての物件が危険にさらされる可能性があります。  

個別のモーゲージ ローンを XNUMX つのローンにまとめることは、どのような場合に経済的に意味がありますか? 個々のローンを個別に保管し、住宅ローン全体に統合しないことが最善の状況はありますか?

この記事では、ブランケット ローンの借り換えを使用して、不動産ポートフォリオの複数の物件を管理することの長所と短所について説明します。

ブランケットモーゲージの定義

ポートフォリオ ローンとも呼ばれるブランケット モーゲージは、XNUMX つ以上の物件をカバーする単一のローンです。 プロセスが簡素化されているため、ローン全体を毎月 XNUMX 回支払うことができるため、複数の物件を簡単に管理できます。 さらに、売却期限条項をトリガーすることなく、物件を購入、保持、または売却することができます。 

従来の住宅ローンとは関係のないブランケット ローンのニュアンスがいくつかあります。

たとえば、住宅ローンには免責条項があり、ローンを完済することなく XNUMX つの物件を売却することができます。 さらに、包括的住宅ローンの貸し手は、ローンの対象となる各物件に対して抵当権を設定します。 したがって、住宅ローンの債務不履行は、ローンで担保されているすべての資産の差し押さえにつながる可能性があります。  

ブランケット住宅ローンの長所

空白の住宅ローンの長所と短所を知ることは、賢明な不動産投資の選択に役立ちます。 いくつかの住宅ローンを統合することが経済的に理にかなっている XNUMX つの理由を見てみましょう。 

ブランケットローンは事務処理を簡素化します

ブランケット住宅ローンの魅力的な特徴は、そのシンプルさです。 投資物件の購入を決定するたびに、時間のかかるローン申請プロセスはありません。 ブランケットローンの申請プロセスはXNUMXつだけです 信用調査 そして資産確認。 また、物件を売却する際には、免責条項により一部返済が可能です。  

もちろん、毎月の住宅ローンの支払いを XNUMX 回追跡する方が、複数を管理するよりも簡単です。 

ローン条件の交渉の改善

ブランケット ローンの良い点は、より良い金利と条件を交渉するための影響力があることです。 たとえば、XNUMX つまたは XNUMX つの従来型の住宅ローンを借りる必要があるとします。 その場合、貸し手との交渉力はほとんどありません。 ただし、合計額は貸し手にとってより魅力的に見えます。 

別の利点は、対処する金利が XNUMX つしかないことです。 また、貸し手は通常、従来の住宅ローンをより大きなローンに統合したい投資家に対して、より有利な金利を提供します。 

投資するためにより多くの現金を解放する

より良いローン条件と金利を交渉することは、投資する現金が増えることを意味します。 以下に、ブランケット住宅ローンを利用して投資資金を増やす方法をいくつかご紹介します。

• 低いオリジネーション手数料
• クロージングコストの削減
• 低金利のため、月々の合計支払い額が少なくなります
• 新しい不動産の購入資金を調達するために多額の頭金を見つける必要はありません
• 投資物件売却時の一部返済

頭金を避けるためにエクイティを利用する

お問い合わせ内容は？ 頭金なしで不動産を購入する? もしそうなら、ブランケットローンはそれを可能にします。 一括住宅ローンで不動産を購入する場合、頭金を支払う必要はありません。不動産投資家の場合、通常は 20% です。 代わりに、既存の不動産からのエクイティを担保として提供します。 

ブランケット住宅ローンの短所

その利点にもかかわらず、ブランケット住宅ローンが常に最良の選択であるとは限りません。 不動産投資で複数のローンをXNUMXつにまとめることのデメリットをいくつか紹介します。 

より高い頭金

ブランケット住宅ローンを確保するための最初の頭金は、通常の住宅ローンよりもかなり高くなります。 これは、貸し手がこれらの連結ローンでより多くの財務リスクにさらされており、ローンの資金を調達する前により多くの現金を必要とするためです。 割合が同じでも、頭金は大きくなります。 

一部の不動産投資家は、住宅ローンを確保するために短期ローンまたはスイング ローンを使用します。 したがって、ブランケットローンにはより多くの金銭的義務があります。

すべての財産は担保です

ブランケットタイプの住宅ローンの重要な考慮事項は、ブランケットローンのすべてのプロパティが担保であるということです。 したがって、単一の支払いを怠ると、不動産ポートフォリオ全体が危険にさらされる可能性があります。 一方で、単一の物件に従来型のローンを組んでいて支払いを怠った場合、失うリスクは XNUMX つの資産だけです。

借入期間が短い

従来の住宅ローンの一般的な 15 年とは異なり、包括的不動産ローンが 30 年から XNUMX 年にわたって償却されることは珍しくありません。 さらに、一部の「ポートフォリオ レンダー」は、ローンをバルーン ペイメントで構成しています。 これは、期間の終了時に住宅ローンを全額返済する必要があります。 

ブランケット住宅ローンは常に短期ローンであることを覚えておくとよいでしょう。 

より厳しい資格要件

ブランケット住宅ローンを提供する貸し手は少なく、資格を得るのが難しくなっています。 頭金を支払うには、優れた信用スコアと多額の現金準備金が必要です。場合によっては、ローンの価値の 50% に達することもあります。 複数のローンを XNUMX つに借り換えるには、より高いローン トゥ バリュー (LTV) も必要です。 

ブランケットローンのガイドラインは州によって異なります

各州には、独自の包括的な不動産ローン規制があります。 したがって、XNUMX つ以上の州で不動産投資を所有している場合は、州ごとに個別のブランケット ローンが必要になります。 

ブランケット住宅ローンの例

不動産投資家がブランケット モーゲージを使用してビジネスを成長させ、ポートフォリオを拡大する方法の例をいくつか紹介します。

ポートフォリオ全体の購入: 不動産ポートフォリオ全体を購入したいとします。 次に、物件ごとに異なる住宅ローンを借りる代わりに、「ポートフォリオ住宅ローン」を提供する貸し手を見つけることができます。

バイ・アンド・ホールド投資家向けのローン: ある投資家が、170,000 ドル相当の不動産に 70,000 ドルの抵当権を設定した従来の住宅ローンを持っているとします。 しかし、投資家は別の投資物件を $170,000 で購入することにしました。 彼らは 20% の頭金 34,000 ドルを用意する代わりに、既存の不動産のエクイティを使用してブランケット ローンを組んでいます。 

家をひっくり返す投資家: ハウス フリッパーは、XNUMX 回のブランケット ローンで複数のリハビリ物件を購入できます。 家をひっくり返した後、各物件を売却するときに部分的な返済を行うだけで済みます。 その後、ブランケットローンの下で別のフィクサーアッパーを購入できます。 

ブランケット住宅ローンを取得する方法

ブランケット住宅ローンを取得することは、スタートアップの投資家にとって難しい場合があります。 商業貸し手 通常、十分な現金、かなりの資産、および堅実な投資ポートフォリオを持つ経験豊富な投資家にブランケット ローンを提供します。

複数の住宅ローンをXNUMXつに統合することを検討する際に覚えておくべきいくつかの事実を次に示します。

• 通常、25 ～ 50% の頭金が必要です。
• ローンの利子と XNUMX か月分の支払いをカバーする現金準備が必要です。
• ローンによって担保されているすべての物件は、支払いを怠った場合、差し押さえのリスクがあります

ブランケット住宅ローンの貸し手を見つける方法

従来型の 住宅ローンの貸し手 包括的な住宅ローンを提供しないでください。 したがって、ローンの商業貸し手ブローカーや銀行家を探す必要があります。 不動産投資を専門とする貸し手を探してください。 ただし、地域の銀行によっては、不動産開発業者や投資家にブランケット モーゲージを提供している場合があります。 

まとめ

ブランケット住宅ローンはすべての投資家に適しているわけではありませんが、ポートフォリオに複数の物件を持つ投資家にとって便利なタイプの資金調達ツールです。 ブランケットローンは、キャッシュアウトの借り換えとエクイティローンを通じて資金へのアクセスを提供し、毎月XNUMX回の支払いのみが必要です. ただし、ローンを確保するのは難しく、住宅ローンの支払いを怠ると、ポートフォリオ内のすべての不動産が危険にさらされます。 

BiggerPocketsによる注記： これらは著者によって書かれた意見であり、必ずしもBiggerPocketsの意見を表すものではありません。