공급 급증으로 올해 다세대 주택 가격이 하락할 수 있음

상업용 부동산은 여러 방향에서 스트레스를 받고 있습니다. 가장 큰 스트레스는 금리 인상이며, 이는 금리 상승 압력을 가하고 있습니다. 상한선 (자산 가치 하락), 재융자 비용을 감당하기가 점점 더 어려워지고 비용이 많이 듭니다. 그러나 특히 다세대 틈새 시장인 상업용 부동산에 또 다른 위험이 발생하고 있습니다. 바로 공급 과잉입니다. 최근 데이터에 따르면 부적절한 시기에 다가구 주택이 단기적으로 시장에 출시될 수 있습니다. 

이 문제를 완전히 설명하기 위해 지난 수십 년 동안 다세대 부동산(2008유닛 이상으로 정의된 부동산으로 정의)의 건축 동향을 되돌아보겠습니다. 아래 그래프에서 볼 수 있듯이 2014년부터 XNUMX년까지 다세대 주택 수가 크게 감소한 후, 다가구 건축 건수와 전체 다가구 주택 수가 크게 증가했습니다. 

팬데믹이 시작된 이후 다가구 주택 증가 추세는 더욱 폭발적으로 증가하여 4년 2022분기 현재 건설 중인 주택이 처음으로 XNUMX만 가구를 넘어섰습니다(적어도 CoStar의 데이터에 따르면).

물론, 좋은 시기에도 다세대 주택을 짓는 데는 몇 년은 아니더라도 몇 달이 걸립니다. 그러나 최근 몇 년 동안 건설업체는 적어도 배송 일정 측면에서 쉽지 않았습니다. 공급망 문제와 인력 제약으로 인해 건설 기간이 더 길어졌습니다. 이러한 추세로 인해 아직 시장에 출시되지 않은 엄청난 재고 과잉이 발생하고 있습니다. 아래 차트를 보면 납품 수량에 대한 CoStar의 예측에 따르면 2023년이 기록상 가장 높은 것으로 나타났으며 2024년은 약간 감소하지만 여전히 높은 것으로 나타났습니다. 예, 예측은 어렵지만 건설 납품 예측은 다른 데이터 세트보다 조금 더 쉽습니다. 건축업자와 개발자는 건설 허가를 받아야 하기 때문에 계획 중이거나 진행 중인 프로젝트에 대한 확실한 데이터가 있습니다. 개인적으로 저는 이 예측을 다른 예측보다 좀 더 심각하게 받아들입니다. 

새로운 장치를 "흡수"하기 위한 수요가 비례한다면 공급 증가는 문제가 되지 않지만 그렇지 않습니다. 수요가 감소하고 있습니다. 

아래 차트는 매우 흥미로운 이야기를 담고 있습니다. 먼저 파란색 막대를 살펴보세요. 이는 위에서 살펴본 것과 동일합니다. 향후 XNUMX년 동안 높은 단위 배송이 이루어집니다. 그러나 "흡수"(수요를 측정하는 상업용 부동산 지표)를 표시하는 주황색 막대를 살펴보십시오. 따라잡지 못하고 있어요. 

2021년 수요에 있어 획기적인 해를 보낸 후 "순 흡수"(흡수 – 수요)가 마이너스로 전환되었습니다. 이는 수요보다 더 많은 공급이 시장에 유입되고 있음을 의미합니다. 그건 2022년이었어요! 2023년에는 더 많은 유닛이 온라인에 출시될 것으로 예상되며, 이 그래프에서 알 수 있듯이 수요가 이를 따라잡지 못할 것으로 예상됩니다. 물론 일부 건축업자는 프로젝트를 취소하거나 일시 중지할 수 있지만 이는 값비싼 제안 건축업자는 가능하면 피하는 경향이 있습니다. 

공급이 수요를 초과하면 어떻게 되나요? 이 CoStar 예측에서 예측된 것처럼 공석이 증가합니다. 이는 다세대 공간에 거주하는 모든 사람과 부동산 투자자 모두가 우려해야 할 사항입니다. 공급이 증가하고 이에 따라 공실이 증가하면 소득이 감소하고 임대료가 낮아질 수 있습니다. 제가 보여드리는 데이터와 분석은 상업용 부동산에 관한 것이지만 다세대의 임대료 하락 압력과 공실 증가는 특정 지역의 주거 시장에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 

물론, 이 국가 수준의 데이터가 전체 내용을 말해주지는 않습니다. 저는 이것이 지역 수준에서 어떻게 진행되고 있는지 알아보기 위해 여러 개별 시장을 살펴보았습니다. 내가 발견한 것은 특정 시장이 과도하게 구축될 상당한 위험에 처해 있다는 것입니다. 나는 다세대 공실 증가 및 임대료 하락 위험이 높은 XNUMX개 시장을 샘플링했습니다. 뉴멕시코주 산타페; 플로리다 주 푼타 고르다; 사우스 캐롤라이나 주 머틀 비치; 콜로라도 스프링스, 콜로라도; 텍사스 주 오스틴.

이들 시장에는 모두 상당한 건설 파이프라인이 있으며, 현재 공급 및 예상 수요에 비해 시장에 출시될 예정인 유닛 수가 많습니다. 

반면에, 제가 보기에 작은 도시인 많은 도시들은 여전히 ​​비교적 잘 지내고 있습니다. 

몬태나주 미줄라; 조지아주 아테네; 텍사스주 미들랜드; 유타주 프로보; 캔자스주 토피카는 모두 견고한 순흡수율을 보유하고 있으며 건설 파이프라인은 현재 재고 수준에 비해 매우 합리적입니다. 나에게 있어서 이들 도시는 공실 및 임대료 하락 위험이 훨씬 적습니다. 

모든 시장은 독특합니다. 저는 단지 위험에 처한 시장과 위험에 처하지 않은 시장의 몇 가지 예를 보여드릴 뿐입니다. 하지만 저는 여러분 스스로 조사를 해보고 여러분의 시장이 건설 측면에서 어떻게 진행되고 있는지 파악하는 것을 권장합니다. 무료로 좋은 자료 많이 찾아보실 수 있습니다. 세인트루이스 연방준비은행 웹사이트 또는 해당 지역의 흡수 데이터를 인터넷 검색하여 얻을 수 있습니다. 

결론

다세대 부동산은 공급 과잉이 부적절한 시기에 시장에 닥치는 것을 목격하고 있습니다. 이 경우 이자율 상승으로 인해 이미 가격이 하락하고 운영자에게 현금 흐름 압박이 가해지고 있습니다. 따라서 2023년과 2024년은 현재 운영자에게 다가구 공간에서 어려운 해가 될 수 있습니다. 

여기서 주목해야 할 점은 공급 과잉과 수요 부족이 단기적으로 나타날 가능성이 높다는 점이다. 장기적인 건축 및 인구통계학적 추세는 향후 다가구 임대 주택에 대한 강력한 수요를 뒷받침하며 이는 투자자들에게 좋은 징조입니다. 예를 들어, 최근 연구 미국은 수요를 충족하기 위해 향후 4.3년 동안 12만 채의 다가구 주택이 더 필요하다는 것을 보여줍니다. 현재 단기적인 경제 상황으로 인해 가구 구성이 줄어들 가능성이 높습니다. 인플레이션은 임차인의 소비력에 부정적인 영향을 미치고 있으며, 경제적 불확실성으로 인해 젊은 미국인들이 자신의 가정을 꾸리는 것을 막고 있습니다. 이러한 경제난이 언제 끝날지는 불확실하지만, 끝나면 수요는 회복될 것으로 보인다. 

이를 감안할 때 투자자들은 좋은 구매 기회 앞으로 몇 달, 몇 년 안에. Cap Rate 상승으로 다세대 주택 가격은 하락할 전망이다. 공급 과잉 문제로 인해 NOI도 떨어지면 가격이 더욱 하락할 것입니다. 이를 통해 어느 정도 건전한 능력을 갖춘 발명가가 매력적인 가격으로 다가구 주택에 입주할 수 있지만 기억하세요. 지금은 위험한 시기입니다. 아무것도 사지 않도록 주의하고 해당 지역의 시장 역학을 자세히 이해하십시오.

참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.