암스테르담 실질 주택 가격 400년 만에 최고 거품 분석

인플레이션을 감안한 암스테르담의 주택 가격은 기록된 이래 이렇게 높은 적이 없었습니다. 저금리 다음으로 급격한 물가상승의 원인은 모기지론에 중독된 소비자와 은행 사이의 되먹임 사이클과 계속되는 물가상승이다.

부동산 거품으로 인한 금융 위기가 아직도 생생하게 기억나는 가운데 많은 선진국에서 주택 가격이 현재 기록적인 속도. 네덜란드 집값이 올랐다. 19% 2021년 XNUMX분기에 전년 동기 대비.

일부 경제학자들은 내가 가장 오래 지속된 지수를 얻은 암스테르담의 주택 가격이 임대료와 이자율 모델을 기반으로 2020년 이후 과대평가된 것으로 인식합니다. 다른 사람들은 수십 년에 걸쳐 서구에서 시행된 정책을 가리켜 “주택 금융 피드백 주기," 은행이 모기지 대출에 중독되어 주택 가격을 부추겼으며 소비는 점점 더 상승하는 가격으로 생성된 "부"에 의존하고 있습니다. 이러한 추세로 인해 은행은 생산적인 기업에 대한 신용 대출이 줄어들기 때문에 경제의 핵심이 약화됩니다.

최장기 부동산 지수  

네덜란드(네덜란드)의 수도인 암스테르담에서 자본주의의 몇 가지 빌딩 블록이 발명되었습니다. 16세기 후반에 네덜란드인들은 바다를 건너 아시아로 무역을 시작했습니다. 1600년까지 네덜란드 항구에서 항해하는 XNUMX개의 신생 "동인도" 회사가 있었습니다. 스페인과 포르투갈의 경쟁을 막고 서로 경쟁하지 않기 위해 XNUMX개의 기존 회사가 하나로 합병되었습니다. United East India Company(De Verenigde Oost-Indische Compagnie, 또는 짧게 VOC). VOC는 1602년에 공식적으로 인가되었으며 최초의 증권 ​​거래소에서 주식이 바뀌는 최초의 주식 회사가 되었습니다. 유럽 ​​전역에서 돈이 네덜란드로 쏟아졌습니다. VOC의 놀라운 성공으로 인해 암스테르담은 확장이 필요했고 중세 도심 주변에 세 개의 운하를 파서 확장해야 했습니다. 헤렌그라흐트, 카이저스그라흐트및 프린젠그라흐트.

헤렌그라흐트(Herengracht)의 부동산 거래 가격은 그 중 최고로 세심하게 기록되어 있습니다. 1997년 네덜란드 경제학자 Piet Eichholtz는 1628년부터 1973년까지 일정한 품질로 Herengracht에 주택의 가격 지수를 구축했습니다. 이것이 탄생했습니다. 헤렌그라흐트 지수. Eichholtz의 초기 연구에 따르면 실질 주택 가격(소비자 물가 인플레이션으로 보정)은 시간이 지남에 따라 점진적으로 변했지만 1973년에는 1628년의 가격과 거의 동일했습니다.

Eichholtz et al은 2020년 암스테르담의 역사적 주택 가격에 대한 업데이트를 발표했습니다. 이 출판물을 위해 Eichholtz et al은 1620년에 시작하여 더 넓은 지역의 주택을 포함하는 심층 데이터 세트를 수집했습니다. 수치상으로는 1990년대부터 가격이 크게 오르기 시작했음에도 불구하고, 집세와 금리로 볼 때 주택시장은 거품이 아니라는 결론이 나왔다.

Eichholtz의 동료 중 한 명인 Mathijs Korevaar는 매우 친절하게 2021년 2019월까지 데이터를 제공했습니다. 그는 이메일에서 1620년 이후 가격이 상승하여 그들의 모델이 암스테르담의 부동산이 현재 과대평가되었음을 암시할 정도로 나에게 썼습니다. 아래는 2021년부터 XNUMX년 XNUMX월까지의 암스테르담 실질 주택 가격 차트입니다.  

1990년대에 네덜란드의 집값이 집값을 훨씬 웃돌게 한 일 황금 시대 17세기와 19세기 후반의 두 번째 황금시대? 집세와 이자율에 기반한 모델을 넘어 주택 시장에 대한 더 넓은 이해를 얻기 위해 토지, 주택 및 은행업을 전문으로 하는 경제학자의 연구를 읽었습니다. 조시 라이언 콜린스.

모기지 혁명

Ryan-Collins에 따르면 19세기 이후 주택 시장에는 두 가지 주요 발전이 있었습니다. 토지세의 변화와 금융 규제 완화입니다. 그는 주로 앵글로색슨 경제를 연구했지만, 나는 네덜란드에서 그의 발견을 교차 확인했습니다.  

Adam Smith와 John Stuart Mill과 같은 고전적인 경제학자들은 토지가 다른 자산과 비교할 수 없는 자산이라고 생각했는데, 그 이유는 주로 공급이 고정되어 있고 움직이지 않기 때문입니다. 토지에 대한 수요가 증가하면 더 많은 공급을 유발하지 않고 가격이 상승합니다. 결과적으로 경제 성장이 있으면 주택이 건설되는 토지의 가치는 재화와 서비스에 비례하여 상승합니다(토지 소유자가 해당 가치 창출에 아무런 역할도 하지 않더라도). 스미스와 밀의 해결책은 노동이나 이윤보다 토지에 세금을 부과하는 것이었다. 실제로 18세기와 19세기에 토지세는 미국과 유럽의 주요 수입원이었습니다.

그런 다음 앞서 언급한 육지 이론을 없애버린 신고전파 경제학자들이 등장했습니다. 20세기에는 토지세에서 소득세로의 전환이 나타났습니다. 주택을 금융 자산으로 소유하는 것이 점점 더 매력적이 되었습니다. 부동산에 자금을 조달할 수 있는 방법이 없었습니다. 

1930년대부터 1970년대까지 대부분의 선진국 정부는 모기지 대출을 제한하는 은행에 "신용 지침"을 부과했습니다. 우선적으로 은행은 기업 신용보다 모기지 신용을 빌려주는데, 전자가 덜 위험하기 때문입니다. 일반적으로 모기지로 구입한 집은 대출에 대한 담보 역할을 합니다. 차용인이 파산하는 경우 은행은 담보를 얻을 수 있으며 피해는 제한됩니다. 사업체에 대출을 하는 경우 담보나 저질의 담보가 있을 수 없습니다. 그러나 사회에서는 생산적인 기업에 대한 대출이 필수적입니다. 지속 가능한 경제 성장과 부채 상환에 대한 소득을 창출하기 때문입니다. 그러나 신용 가이던스는 서서히 해체되어 1995년에 은행의 모기지 신용이 비 모기지 신용을 추월했습니다. 모기지 혁명은 사실이었습니다.

은행은 신용을 빌려줄 때 허공에서 돈을 만듭니다. 따라서 은행이 모기지 신용을 대출하는 경우 통화 공급은 확대되지만 돈은 제한된 수량의 주택에 사용됩니다. 통화 공급은 탄력있는, 주택 공급은 비탄성. 1990년대에 주택 가격이 오른 것은 놀라운 일이 아닙니다. 결과적으로 주택-금융 피드백 주기가 촉발되었습니다. 높은 주택 가격은 더 많은 모기지 수요를 창출했고, 이는 가격을 더욱 상승시켜 모기지 수요를 증가시키는 식이었습니다.

1990년대에 시작된 모기지 증권화도 "사이클"에 기여했습니다. 증권화를 통해 은행은 모기지를 묶어 MBS(Mortgage Backed Security)로 묶을 수 있습니다. 비유동 자산(모기지)은 예를 들어 연기금에 매각될 수 있는 유동 자산(MBS)으로 전환됩니다. 은행은 MBS 판매에 대한 수수료를 받고 증권이 대차대조표에서 벗어났을 때 새로운 모기지 대출을 위한 더 많은 여지를 남깁니다.

마지막으로 중요한 것은 1971년 Bretton Woods 붕괴 이후 해제된 자본 통제로 인해 은행은 더 이상 자금 조달을 위해 국내 예금에 의존하지 않게 되었습니다. 은행은 주택 신용을 위한 추가 자금을 유치할 수 있는 국제 금융 시장에 접근할 수 있었습니다.

부동산 가격이 오르면 소득 대비 주택 가격 비율이 높아져 소비자 지출이 줄어듭니다. 주택-금융 피드백 경제에서 이러한 지출 손실은 주택 가격 상승으로 생성된 "부"로 보상됩니다. 재산에 대해 실현되지 않은 이익을 얻은 사람들은 더 부유하다고 느끼기 때문에 더 많이 지출할 것입니다(부 효과), 또는 보트를 사기 위해 두 번째 모기지를 받음(자본 인출). 부동산 투기를 통해 다른 사람들의 이익이 증가합니다. 그러나 소비는 주기가 지속되는 동안에만 유지될 수 있습니다.

결론

사이클은 더 많은 부채와 주택 가격 인상을 필요로 합니다. 이 지속 불가능한 부채 악순환은 중앙 은행의 금리 인하 덕분에 지속됩니다. 내 생각에 위의 내용은 폰지 사기와 유사하며 주택 시장은 거품입니다. 이 상황이 얼마나 오래 지속되고 거품이 어떻게 터질지 확신할 수 없지만. 아마도 명목 주택 가격은 하락할 것이고, 아마도 인플레이션은 상승하여 실질 주택 가격이 장기 평균을 되돌릴 것입니다. 명목 가격 하락의 문제는 은행 시스템이 붕괴될 수 있다는 점입니다. 은행은 모기지론에 많이 노출되어 있기 때문에 중앙 은행이 방지하고자 하는 것입니다.  

모든 (선진) 경제가 동일한 주택 시장을 갖고 있는 것은 아니라는 점을 강조하고 싶습니다. 모기지 부채 수준도 선형 방식으로 증가하지 않습니다. 2008년 금융 위기 이후 많은 국가에서 주택 가격과 모기지 부채 수준이 하락했습니다. 위기에 대응하여 정부는 은행을 구제하고 경제를 지원하기 위해 구출에 나섰습니다. 이는 정부 부채를 증가시켰습니다. 주택 거품이 완전히 줄어들지 않았습니다. 이자율이 XNUMX에 도달하고 실질 이자율이 마이너스가 되었으며 사이클이 다시 활성화되었습니다. 집값은 다시 상승세를 보였다.  

또한 학술 논문("더 많은 모기지, 더 낮은 성장?”) Dirk Bezemer et al은 2016년부터 다음과 같이 말합니다.

46-1990년에 걸쳐 2011개 경제에 대해 새로 수집된 데이터에서 우리는 1990년 이후 금융 발전이 주로 마이너스 성장 계수를 갖는 부동산 및 기타 자산 시장에 대한 신용 증가에 기인한 것임을 보여줍니다. … 우리는 비금융 사업으로의 신용 흐름에 대해 긍정적인 성장 효과를 찾았지만 모기지 및 기타 자산 시장 신용 흐름에 대해서는 그렇지 않습니다. …

모기지 혁명은 생산적인 기업에 대한 신용을 "밀어내"었을 뿐만 아니라 모기지에 대한 신용 흐름은 부정적인 성장 효과를 나타냅니다.

성장을 억누른 모기지 혁명과 무제한 부채 수준을 가능하게 하는 법정 국제 통화 시스템이 결합하여 세계 역사상 가장 큰 부채 덫을 낳을 수 있습니까?

마지막으로, 네덜란드와 다른 곳에서는 저렴한 주택에 대해 가장 많이 언급된 해결책이 단순히 더 많은 집을 짓는 것이라고 생각합니다. 은행은 누구나 집을 지을 수 있는 것보다 항상 더 빨리 돈을 발행할 수 있기 때문에 이 접근 방식은 실패합니다. 해결책은 공급 측면이 아니라 수요 측면에서 찾아야 합니다.

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지우면 좋을거같음 . SM

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Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ