(상대적으로) 높은 이자율과 대부분의 주택 소유자가 고정된 저금리 부채라는 사실과 함께 경제 변동성이 혼합되어 부동산 경제학자는 빌 맥브라이드 로 언급 "판매자 파업." 이런 집요함에 예상대로 개발사들이 '빌더 파업'을 벌이고 있다.
As CNBC 신고 XNUMX월 말, “미국 인구 조사에 따르면 단독 주택의 주택 착공은 19월에 전년 대비 거의 17% 감소했습니다. 미래 건설의 지표인 건축 허가는 15% 감소했습니다. 미국 최대의 주택 건설업체 중 하나인 PulteGroup은 취소율이 올해 24분기 XNUMX%에서 XNUMX분기 XNUMX%로 급증했다고 보고했습니다.”
John Burns Real Estate Consulting의 리서치 디렉터인 Rick Palacios Jr.는 흥미로운 스레드 카운티 주변의 건축업자 감정에 대해. 별로 좋지 않습니다.
이번 달 설문 조사에서 주택 건설업자에 대한 논평은 지금까지 본 것만큼 부정적이었습니다. 다음은 튀어 나온 시장 색상 중 일부입니다.
— 릭 팔라시오스 주니어(@RickPalaciosJr) 2022 년 11 월 9 일
몇 가지 샘플에는 보스턴의 건축업자가 "XNUMX월은 유난히 약했다"고 말하고, 볼티모어에서는 "시장이 끔찍하다"고, 윌밍턴에서는 "시장이 벼랑에서 떨어지고 있다" 등이 포함됩니다.
당신은 아이디어를 얻을.
전반적으로 단독 주택 착공이 빠르게 감소하고 있습니다. 그러나 다가구 주택 착공은 다소 놀라운 일입니다. 비교적 안정적으로 남아. 다세대 건물은 국비 지원으로 어느 정도 지탱될 가능성이 높다. LIHTC 프로젝트, 하지만 그래도 곧 감소할 것입니다.
물론 건물의 주요 둔화가 예상됩니다. 신규 건설은 항상 이자율에 크게 의존하며 연방 준비 은행은 모기지 시장의 기초가 되는 할인율을 도입했습니다. 0.25 %에 4.5 %에서 XNUMX 년 안에
이유 부동산 시장은 무너질 것 같지 않다 2008년과 달리 주택소유자들은 저금리 고정금리 부채를 가지고 있고, 대출 기준이 상대적으로 강하며, 대부분 주택에 상당한 양의 자산을 보유하고 있기 때문입니다. 속성 구축 여부를 결정할 때 개발자가 사용하는 미적분학과는 전혀 관련이 없습니다. 즉, 주택시장을 지탱하는 펀더멘털이 신축시장에는 적용되지 않는다는 것이다. 이에 따라 신축 공사가 급격히 감소하고 있으며 붕괴 가능성이 있습니다.
즉, 건축업자들은 좌절하고 파업에 돌입합니다.
그러나 그들은 미국 경제에서 작은 골칫거리가 될 수 있는 신축 건설 과잉이 될 수 있는 것을 마무리하고 청산하기 전에는 그렇게 할 수 없습니다.
다가올 새로운 건설 과잉
이미, 기록 29 % 미국에서 판매되는 주택 중 신축 주택입니다. 구매자 취소 증가 된 7.5 % 50월부터 2022월까지 신규 빌드의 경우 감소할 기미가 보이지 않았습니다. 신축 재고 개월수는 5.7년 8.9월부터 XNUMX월까지 XNUMX개월에서 XNUMX개월로 XNUMX% 이상 증가했습니다. (일반적으로 XNUMX개월의 재고가 균형 잡힌 시장으로 간주됩니다.)
그리고 새 주택을 판매하는 데 걸리는 시간은 일반적으로 기존 재고를 초과했지만 둘 사이의 격차는 상당히 두드러졌습니다. 3.3월에는 기존 재고(여전히 판매자 시장)에 대한 재고가 XNUMX개월에 불과했으며 이는 신축 재고의 XNUMX/XNUMX에 불과했습니다.
불행하게도 상황이 악화되기 전에 상황이 나아질 것이라고 믿을 실질적인 이유가 없습니다. 인플레이션 동안 조금 식었다, 연준은 금리를 높게 유지할 계획이라고 밝혔습니다(상대적으로 말하면) 적어도 2023년까지는.
그러나 아마도 더 중요한 것은 Bill McBride가 지적한 것처럼 현재 건설 중인 주택이 그 어느 때보다 더 많다는 것입니다!
“빨간색은 단독 주택입니다. 현재 단독주택(빨간색) 794만2가구 건설 중…파란색은 928가구 이상. 현재 건설 중인 다세대 주택은 1973채입니다. 이는 XNUMX년 XNUMX월 이후 최고 수준이다!”
“총 1.722만 XNUMX천 가구가 건설 중입니다. 이것은 건설 중인 유닛의 역대 기록적인 수입니다.”
건축비 증가가 가장 큰 원인 전국적인 주택난, 그것은 주로 무엇 치솟는 집값에 기름을 붓다 지난 몇 년 동안. 그 외에도 공급망 문제로 인해 많은 예측이 지연되어 부동산의 잔고가 의도한 것보다 더 오래 공사 중에 남아 있게 되었습니다.
불행하게도 팔아야 하는 경우가 거의 없는 주택 소유자와 달리 건축업자에게는 선택의 여지가 거의 없습니다. 물론 많은 사람들이 이러한 새 건물을 임대할 것이지만 임대 시장은 이미 포화되기 시작. 대부분의 경우, 그들은 구매자의 시장이며 실질적으로 구매자의 시장이 될 가능성이 있는 곳에서 판매하는 것 외에는 선택의 여지가 없습니다.
결론
주목할 만한 예외(특히 LIHTC와 같이 정부 보조금을 받는 경우)를 제외하고는 아마도 새로운 개발 프로젝트를 시작하기에 가장 좋은 시기는 아닐 것입니다. 당신이 그러한 새 건물을 짓고 있는 개발업자라면 적어도 그 부동산(또는 구획을 개발하는 경우 일부 부동산)을 임대하는 것이 경제적으로 실현 가능한지 고려해 볼 가치가 있을 것입니다.
매도가 유일한 선택이라면 앞서가는 것이 현명할 것입니다. 기존 주택 가격은 내년에 약간만 하락할 것이지만 신규 주택 가격은 훨씬 더 하락할 것입니다. 재고를 보유하고 있는 동안 아래로 시장을 쫓는 잡히기를 원하지 않습니다. 시장을 선도하고 가격을 미리 낮추는 것이 좋습니다. 등 매력적인 인센티브 제공 이자율 바이다운(빌더가 첫해 또는 그 이상에 구매자의 이자율을 낮추기 위해 대출 기관에 지불하는 경우)도 고려해야 합니다.
모든 투자자와 개발자는 언젠가는 이 사업에서 타격을 입을 것입니다. 일반 주택 소유자가 3% 범위의 이자율로 구매할 때 가질 수 있는 동일한 가격으로 판매할 수 있다는 희망을 유지하려고 노력하는 것보다 지금 그것을 받아들이는 것이 좋습니다. 시장이 XNUMX개월 전으로 돌아가기를 바라는 것은 보유 비용이 당신이 만들 수 있었던 모든 이익을 앗아가기 때문에 당신이 가방을 들고 있게 될 것입니다. 그리고 그 후에는 결국에는 미리 제공할 수 있었던 할인보다 더 낮은 가격에 판매해야 할 것입니다.
반면에 집을 사려고 하는데, 특히 살 집을 찾고 있는데 이런 밈이 구매자가 선호하는 것보다 훨씬 현실에 가깝다는 사실에 좌절감을 느낀다면 다음과 같이 하세요.
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