디 레버 리징 아마 들어본 적이 없는 용어입니다. 놀라지 마세요. 대부분의 뉴스 네트워크는 디레버리징이 무엇인지 또는 부동산 시장에 의미하는 것. 그러나 이러한 자본규제는 내파하다 주택 시장, 수많은 투자자와 펀드가 무너지고 나머지는 스크랩을 줍도록 남겨 둡니다. 이 엄청난 변화가 곧 일어날 것입니다, 그러나 너무 두려워하지 마십시오. 당신이 올바르게 구입했다면, 당신은 뷔페 현금 흐름 상품 에서 선택합니다.
그러니 이 임박한 위기에 대해 묻는 것보다 누가 더 낫겠습니까? 벤 밀러공동 창립자이자 CEO 펀드 라이즈? 그는 신용으로 상당한 자산을 구입했을 뿐만 아니라 자금이 필요한 다른 사람들에게 자금을 공급하면서 대출의 양쪽 끝에 있었습니다. Ben은 부동산 시장의 엄청난 변화를 예측하고 있습니다. 그럴거야. 투자자들을 핵심에 충격 경제를 더 악화시킬 수 있습니다. Ben이 말하는 이 디레버리징 위기는 단순한 개념이 아닙니다. 99%의 다른 투자자들이 놓치고 있는 지식의 잠금을 해제하십시오..
Ben이 말하는 방법 브리지 론 과 부동 금융 수천 명의 투자자(및 대출 기관)를 곤경에 빠뜨렸습니다. 왜 2023년에 은행은 현금에 묶일 것입니다, 그리고 모든 것이 잘못될 경우 내년에 펼쳐질 수 있는 시나리오. 실수하지 마십시오. 이것은 최후의 날 예측이나 투자자를 걱정시키기 위한 가상의 과대 광고가 아닙니다. 디레버리징은 실제로 일어날 수 있는 시나리오입니다. 수십 년 동안 계단식 효과. 투자를 하고 있다면 꼭 들어야 할 중요한 에피소드입니다.
여기에서 팟 캐스트 듣기
여기에서 대본 읽기
데이브 :
안녕 모두들. 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 오늘 시애틀에서 James Dainard와 합류한 귀하의 호스트인 Dave Meyer입니다. 제임스, 게임할 준비 됐어?
제임스 :
나는 준비되었다. 나는 기침약을 얻었다. 비명을 지를 준비가 되었습니다... The 12th Man은 실존 인물이므로 그와 함께 비명을 지를 것입니다.
데이브 :
나는 항상 그곳에서 경기에 가고 싶었습니다. 정말 뭔가 다른가요?
제임스 :
오, 당신이 여기로 돌아오면 내가 당신을 데려갈 것입니다. 예, 저는 오랫동안 노련한 티켓 소지자였습니다. 시끄럽다. 비스트 모드가 비스트 퀘이크를 했을 때, 내 인생에서 들어본 것 중 가장 강렬했고, 정말 미쳤다.
데이브 :
네, 재미있을 것 같습니다. 글쎄요, 저는 XNUMX주 후에 시애틀에 갈 예정이지만 당신은 불행하게도 거기에 가지 않을 것입니다. 그러나 내년에 우리는 그것을 할 것입니다.
제임스 :
티켓을 드릴 수 있는 경기가 있으면 일정을 확인하겠습니다.
데이브 :
확실히 들어갑니다. 그럼 부동산으로 갑시다. 그래서 오늘 우리는 Fundrise의 CEO인 Ben Miller가 우리 쇼의 스폰서입니다. 하지만 Ben은 내가 살면서 만난 부동산에 대해 가장 박식한 사람입니다. 그리고 이것은 우리가 방금 가졌던 환상적인 에피소드와 인터뷰입니다. 여기에서 들을 것으로 예상되는 내용에 대해 듣고 있는 모든 사람들에게 간략한 요약을 제공할 수 있습니까?
제임스 :
너무 좋은 에피소드인 것 같아요. 이것은 실제로 우리가 한 것 중 제가 가장 좋아하는 것 중 하나이며 그 이유는 모두가 이 기회를 찾고 있고 지금 당장 얼어붙어 있기 때문입니다. 그들은 무엇을 사야할지 알아낼 때까지 아무것도 사지 않을 것입니다. Ben은 주요 기회가 있는 곳을 준비하기 위한 투자자로서 우리 파이프라인에서 무엇이 진행되고 있는지에 대해 이야기합니다. 그리고 그가 떨어뜨리는 힌트는… 모두가 부를 창출할 수 있는 곳을 알고 싶어한다는 것입니다. 이것이 우리가 이 에피소드에서 이야기할 내용입니다.
데이브 :
Ben이 말하는 것 중 일부는 좀 더 발전된 것이기 때문에 여기서 약간의 공개를 하고 싶습니다. 우리는 은행 시스템의 세부 사항과 부동산, 특히 상업용 부동산에서 대출이 생성되는 방법에 대해 알아봅니다. 그러나 현재 부동산에서 일어나고 있는 일에 대한 Ben의 생각이 무엇인지는 매우 중요합니다. 그리고 그는 부채 시장의 일부 변화하는 역학과 그가 부르는 이 큰 디레버리징이 향후 몇 년 동안 상업용 부동산 자산에 어떤 영향을 미칠 수 있는지에 대한 정말 좋은 구체적인 예를 제공합니다. 그래서 그것은 매혹적인 에피소드이고 개인적으로 많은 것을 배웠지 만 여기에 약간의 괴짜가 있다는 경고를 받기 전에 경고하십시오. 그러나 나는 James와 나 같은 사람들을 위해 알고 있습니다. 우리는 그것을 좋아했습니다.
제임스 :
나는 Ben과 함께 이 장면을 촬영하는 것을 좋아합니다. 쇼 전에 이메일을 보낸 것 같습니다. 이 팟캐스트를 소화하기 위해 두 번 들어야 했지만 흥미로웠고 아마도 내 전체 전략을 바꿨을 것입니다. 2023년에 할게요.
데이브 :
우와. 괜찮은. 음, 대담한 말이므로 James가 그것을 진지하게 받아들였다면, 당신은 확실히 이것을 듣고 싶을 것입니다. 그래서 잠시 휴식을 취한 후 Fundrise의 CEO인 Ben Miller와 함께 다시 돌아오겠습니다.
펀드라이즈 CEO 벤 밀러. On the Market에 다시 오신 것을 환영합니다. 여기 있어줘서 정말 고마워.
벤 :
저를 데려와 주셔서 감사합니다.
데이브 :
지난번에 Build to Rent에 대해 많은 대화를 나누었기 때문에 우리는 매우 기쁩니다. 하지만 James와 저는 둘 다 최근에 귀하가 진행한 팟캐스트를 들었습니다. James는 그것을 너무 좋아해서 두 번 들었다고 인정했습니다. 그것은 디 레버리지에 대해 이야기하고 있었는데, 그 팟 캐스트 에피소드에서 Great De-Leveraging이라고 불렀고 흥미로 웠습니다. 그래서 우리는 거기에서 시작하여 이 주제에 대한 귀하의 생각에 대해 조금 배우기를 희망했습니다. 디레버리징이 무엇인지 간단히 말씀해 주시겠습니까?
벤 :
응. 그래서 그것은 당신이 가진 부채의 양을 줄이고, 레버리지를 줄이고, 레버리지를 줄이는 것을 의미합니다. 그리고 그것은 기본적으로 내년 또는 XNUMX년 동안 경제와 모든 자산에 톱니바퀴가 될 것이라고 생각합니다.
데이브 :
그래서 부동산 측면에서 디레버리징에 대해 이야기할 때 기존 부동산 소유자가 부동산에 대한 레버리지의 양을 줄이거나 향후 구매가 부채를 덜 사용하게 될 것이라고 말하는 것입니까? 또는 부동산 투자와 관련된 디레버리징 현상을 어떻게 설명하시겠습니까?
벤 :
그래서 제가 옳게 주장하는 것은 부동산뿐 아니라 사실상 전체 금융 시스템이 부채의 양을 줄여야 하고 부채를 줄여야 한다는 것입니다. 그것은 우리가 15년 동안 저금리 환경, 기본적으로 제로 금리 환경에 있었고 그 전에는 40년 동안 금리 하락 환경에 있었기 때문입니다. 오랜만입니다. 그리고 우리는 높고 상승하는 이자율 환경으로 이동합니다. 그래서 당신은 기본적으로 당신이 물고기이고 이제 공중에 떠 있는 것과 같습니다. 바다의 변화, 완전히 다른 환경입니다. 그리고 금리 상승 또는 고금리 환경에서 자산이 지원할 수 있는 부채의 양은 적습니다. 그래서 수학적으로 말하자면, 당신은 사업체를 가지고 있고, 아파트 건물을 가지고 있고 그것으로부터 일정 금액의 수입을 가지고 있습니다. 일년에 백만 달러라고 합시다. 새로운 이자율 환경에서 모든 사람의 채무 상환액이 최소 2배, 어쩌면 3배로 증가한 채무 상환액이 두 배가 되면 이전과 같은 양의 채무 상환액을 지원할 수 없습니다. 따라서 자산에 대한 부채가 적어야 합니다.
데이브 :
그리고 당신은 이것이 당신의 포트폴리오에서 이미 일어나기 시작하는 것을 보고 있습니까?
벤 :
글쎄, 나는 우리에 대해 이야기 할 수 있고 내가 직접보고있는 것에 대해 이야기 할 수 있습니다. 그래서 우리는 대부분의 대출자와 조금 다릅니다. 우리는 본질적으로 공개 REIT와 같은 것을 가지고 있고 공개적으로 등록된 REIT가 있으므로 레버리지가 훨씬 낮습니다. 펀드의 평균 레버리지는 45%, 43%입니다. 따라서 대부분의 회사나 기업이 자산을 활용하는 것보다 훨씬 낮습니다. 일반적인 개인 차용인은 아마도 75%, 65%, 어쩌면 80%의 레버리지를 원할 것입니다. 그래서 우리에게는 기본적으로 더 높은 레버리지 문제가 없지만 평균 레버리지이기 때문에 일부 자산이 더 높기 때문에 내가 가지고 있는 자산이 두 개 있습니다. 그리고 내가 볼 때… 자산의 예와 그것이 어떻게 작동하고 그것이 의미하는 바를 제공할 것입니다. 그러면 당신은 그것을 많은 다른 차용자들에게 추정할 수 있습니다. 그래서 우리는 큰 투자 은행과 함께 많은 임대 주택을 보유하고 있는 300억 달러 규모의 창고 라인을 가지고 있고 신용 한도 또는 창고 라인을 가지고 있습니다. 다시. 약 18개월 전.
그래서 우리가 그것을 얻었을 때 우리는 금리 상한선을 샀고 금리 파생 상품에 대해 이야기하는 것이 이 주제 아래에서 정말 흥미로운 하위 집합이라고 생각합니다. 그리고 기본적으로 투자 은행이 좋아하는 것은 대차대조표를 여러분에게 빌려주고 여러분이 그것을 가져가서 부동산이나 무엇이든 사면 그들이 가서 그것을 증권화하는 것입니다. 기본적으로 그들의 사업은 실제로 수수료를 생성하고 대차 대조표를 사용하여 기본적으로 더 많은 자본 관리 수수료, 자본 시장 수수료를 얻을 수 있습니다. 이것이 그들이 실제로 하고 있는 일입니다. 그래서 그들은 실제로 당신에게 빌려주는 것이 아니라 증권화 시장에 당신을 연결하는 것입니다. 그리고 유동화 시장은 작년 12개월 전에 우리가 구축한 포트폴리오를 빌릴 수 있었고 2.25년 동안 고정된 6%를 빌릴 수 있었고 현재 유동화 시장은 XNUMX%입니다.
그래서 우리는 그 투자 은행에 그 라인을 지불해야 하고, 지불해야 하고, 그렇게 할 것이고, 아마도 73% 레버리지에서 55% 레버리지로 낮춰야 합니다. 그리고 그것은 기본적으로 약 15, 20%의 페이 다운입니다. 하지만 이자율이 너무 많이 올랐을 때 기본적으로 갚아야 한다는 것을 잘 보여줍니다. 그리고 우리는 한도가 만료될 때까지 상환할 필요가 없습니다. 이자율 한도, 기본적으로 우리가 받은 대출 규모는 6, 7, 8%의 이자율에 비해 너무 큽니다. 그래서 우리는 유동성이 있고 유동성이 많기 때문에 우리에게 문제가 되지 않을 것입니다. 그러나 많은 차용인의 경우, 대출 기관이 돌아서서 대출금의 20%에 대한 수표를 작성해야 한다고 말하면 만기가 도래하는 모든 대출 또는 기본적으로 귀하가 받게 될 모든 대출에 대해 수표가 필요합니다. 새로운 부동산, 그것은 기본적으로 많은 차용인에게 문제입니다.
제임스 :
예, 이것은 정말 흥미롭습니다. 왜냐하면 갑작스런 금리 인상과 함께 이것은 우리가 본 것 중 가장 빠른 금리 인상입니다. 주택 시장이 폭락할 것이고 일종의 폭락이 오고 있다고 생각합니다. 그리고 잠시 동안 저는 대출 가치가 현재 돈과 작동하지 않는 곳에 대해 당신이 말하는 것과 정확히 일치하기 때문에 이 투자 묘지가 있을 것이라고 생각했습니다. 지금 이 대출. 그리고 저는 지난 5~7년 동안 또는 지난 9년 동안 많은 아파트 사람들을 알고 있습니다. 저는 우리가 포트폴리오를 고정 비율로 10년, XNUMX년, XNUMX년으로 엇갈리게 만들었다는 것을 알고 있습니다. 그 유동성 위기에 빠지고 싶지 않습니다. 그러나 나는 이제 모든 종류의 레버리지에서 이것을 보고 있는 것 같습니다. 하드 머니, 은행 업무, 상업 대출일 수 있습니다. 자산이 더 이상 스스로 지불할 수 없는 경우 돈. 그리고 가장 큰 기회가 올 것이라고 생각합니다. 유동성에 대한 수요입니다.
데이브 :
따라서 일반적으로… 상업용 부동산 스펙트럼 전반에 걸쳐 요율 조정이 가능하거나 상업용 대출을 받는 사람들이 성숙기에 접어드는 것을 볼 수 있습니다. 그들은 기본적으로 현재 대출금이 올라가거나 대출금을 갚거나 훨씬 더 높은 비율로 재융자해야 할 전망에 직면해 있습니다. 그리고 이것은 상업용 부동산 전반에 걸쳐 많은 유동성 문제를 일으킬 것입니다. 가장 먼저, 이것은 주로 주거용 상업용입니까, 아니면 자산 등급 전체에서 이것을 보고 있습니까?
벤 :
주거는 아마도 최고 일 것입니다.
데이브 :
오, 진짜? 이런.
벤 :
그리고 사무실은 아마도 최악일 것입니다. 잘 모르겠습니다. 제 팟캐스트에서 세계 무역 센터의 소유주인 Larry Silverstein과 그와 나... 정신 나간 인터뷰였는데 그가 말하는 내용은, 그는 마치, 제가... 그는 91세입니다. 그는 자신이 개발하고 있는 5억 달러 규모의 건물에 대해 이야기하고 있습니다.
데이브 :
5억이면 하나만 있으면 충분합니다.
제임스 :
그것은 똑똑하게 작동합니다.
데이브 :
됐어.
벤 :
그에 비하면 나는 파이커다. 하지만 어쨌든, 이 큰 시내 전체에 걸쳐 사무실 건물이 있는데, 맙소사, 그냥… 말 그대로, 당신은 어떤 가격, 기간에 당신에게 대출을 제공하는 나라에서 은행을 얻을 수 없습니다. 완료. 유동성 제로입니다. 유동성이란 돈을 얻을 수 있는 능력을 의미합니다. 돈이 없으니 사무실이 최악이다. 그러나 소규모 기업이라면 잊어버리십시오. 그게 전부입니다. 그래서 이번 주에 또 다른 은행들과 이야기를 나눴습니다. 이번 주에요? 이번 주, 예, 어제와 그 전날 우리는 차용인 은행 중 하나이며 그들과 큰 관계가 있습니다. 그리고 그들은 저에게 이 은행이 미국에서 가장 큰 15위 은행이고 자산이 수천억 달러이고 자산이 수천억 달러라고 말했습니다. 그리고 그들은 나에게 말했지, 그러니까... 은행은 어디서 돈을 얻죠? 질문이죠? 상대방이 어떻게 작동하는지 이해하고 싶습니다. 작동 방식을 이해하면 작동 방식을 이해하기 때문입니다. 따라서 은행은 돈의 90%를 유출에서 얻습니다.
데이브 :
그 용어를 들어 본 적이 없습니다.
벤 :
은행, 보험 또는 자산 관리, 당신은 성과를 거두는 거래가 있고 그들이 성과를 거두면 재배치하거나 재조정할 돈이 있습니다. 그래서 유출이라고 합니다.
데이브 :
아, 그래요.
벤 :
예, 실제로 대부분의 대출이 이루어지는 곳입니다... 은행에 가서 돈을 빌릴 때 실제로 다른 사람이 대출금을 갚은 것입니다. 아홉 번 정도 레버를 눌렀습니다. 레버리지를 사용하는 모든 사람들 중에서 은행이 가장 많이 레버리지를 사용합니다. 그래서 90번은 92% 레버리지와 같고 실제로 기술적으로 3-30% 정도 레버리지된 것 같습니다. 어쨌든, 그래서 이 은행은 기본적으로 2022년에 2023억 달러를 빌려줬을 것입니다. 저는 그들에게 당신에게 무슨 일이 일어나고 있으며 이 유동성 위기는 어떻게 진행되고 있습니까? 그리고 그는 저에게 XNUMX년에 우리가 가질 수 있는 유출량을 기반으로 할 수 있는 대출 금액에 대한 우리의 예측은 내년 XNUMX월까지 XNUMX억 달러를 대출할 수 있을 것이라고 말했습니다.
데이브 :
이것은 수억 달러의 자산을 가진 은행입니다.
벤 :
수백억.
데이브 :
수십억.
벤 :
그들은 보통 30년에 40억, 50억, XNUMX억을 빌려줬을 것입니다. 그리고 그들은 내년에 XNUMX억 달러만 빌려줄 수 있습니다.
데이브 :
무엇! 단지…
벤 :
예.
데이브 :
좋아요. 그래서 당신은 이러한 거래 중 어느 것도 그들이 불이행할 것이라고 생각하거나 아무도 팔지 않을 것이라고 생각하기 때문에 돈을 지불하지 않을 것이라고 말하고 있습니까?
벤 :
본질은 거래가 돈을 지불해야 하고 팔아야 하고 아무도 팔지 않거나 차용인이 다른 사람과 재융자하여 얻은 수표를 당신에게 써야 한다는 것입니다. 그러나 아무도 당신에게 자금을 조달하지 않기 때문에 아무도 대출금을 갚지 않을 것입니다. 그것이 일어나고 있는 일입니다. 사실입니다. 지난 7주 동안의 마지막 팟캐스트에 이르기까지 저는 국내 상위 15개 은행 중 7개 은행을 만났습니다. 15개 중 XNUMX개 모두 동일합니다.
데이브 :
정말요?
벤 :
그들은 모두 정확히 같은 상황입니다.
제임스 :
그래서 그 에피소드를 두 번 들었다.
벤 :
사람들은 나를 믿지 않았습니다. 나는 Reddit에 있었고 그들은 절대 그렇지 않습니다. 이것은 사실 일 수 없습니다.
제임스 :
거북이에 대해 얘기하고 있었죠? 거북이 개념을 살펴보시겠습니까? 이것은 매우 복잡한 주제이기 때문에 매우 가시적이며 끝이 없는 것과 같습니다… 어서 벤, 어서 설명하세요.
벤 :
좋아요. 내가 여기서 정의를 내릴 수 있다면, 나는 보통 간결하게 말하는 데 능숙하지 않기 때문입니다. 따라서 은행에 대한 이야기의 요점은 은행이 돈을 받는 곳을 자주 생각하지 않는다는 것입니다. 그리고 정치에는 항상 돈을 따르라는 말이 있습니다. 당신은 돈을 따라가야 하므로 은행에서 빌릴 것입니다. 하지만 은행은 돈을 어디서 얻었습니까? 은행은 예금자로부터 돈을 얻었고, 그들은 지불금에서 얻었고, 은행은 레버리지를 사용했습니다. 간단하게 하기 위해 은행에 가서 집을 담보로 주면 은행에서 돈을 받고 은행은 담보를 갖게 됩니다. 담보는 자산이며 그들은 그 자산을 가져가서 빌립니다.
이제 귀하의 대출 기관은 다른 사람의 차용자이고 귀하의 대출 기관도 차용자이며 그 돈을 누구에게 빌립니까? 돈을 빌린 또 다른 기관. 그래서 이 시스템의 모든 사람이 대출자와 대부자라는 무한한 사슬이 있고 그것이 쌓이게 됩니다. 경화 세계에서는 경화 대출 기관이 있는 부동산이 있고 경화 대출 기관은 은행에서 경화 대출 포트폴리오에 대해 빌렸을 수 있습니다. 그리고 은행은 그 담보를 가지고 있고 그 은행은 그 대출 포트폴리오에 대해 차입했습니다. 그래서 은행은 레버리지를 사용하고 어디서 돈을 빌렸습니까? 그들은 증권화 시장의 다른 부분에서 돈을 빌립니다. 예를 들어, 누가 repo 대출로 그것을 활용했는지. 그래서 시스템에는 여러분이 볼 수 있는 것보다 훨씬 더 많은 부채가 있습니다. 그리고 기본적으로 우리는 저금리 환경에서 고금리 환경으로 이동했기 때문에 대출자에서 대출자에게, 대출자에서 차용자에게 대출을 받는 사슬에 있는 모든 사람이 레버리지를 과도하게 사용했습니다. 시장의 90%, 시장의 상당 부분이 과도하게 활용되고 있습니다.
따라서 디폴트가 발생하거나 페이 다운이 발생하면 계단식 효과일 뿐입니다. 그리고 나는 당신에게 예를 줄 것입니다. 저는 크고 큰 사모펀드를 알고 있습니다. 모두들 아마 들어봤을 것입니다. 잘 모르겠습니다. 상위 10~75위 국가에서 모든 사모펀드가 지난 75년 동안 신용 펀드, 부채 펀드를 시작했습니다. 그리고 그들은 나가서 빌려주는 사람이 되었습니다. 그래서 아파트 건물이나 사무실 건물이 있고 그들에게서 돈을 빌렸다면, 예를 들어 돈의 55%를 빌렸다면 그들은 돌아서서 그 돈을 은행에서 빌렸습니다. 그래서 그들은 XNUMX억 달러의 재산을 가지고 있고, 당신에게 XNUMX만 달러를 빌려주고, 돌아서서 실제로 시장의 이 부분에서 꽤 활동적인 Wells Fargo로부터 XNUMX만 달러를 빌렸습니다. 그들은 그것을 A 노트라고 부릅니다. 그리고 나서 사모 펀드, 우리는 그것을 B 노트에 보관하고 차용인은 기본적으로 돈이 이 펀드에서 빌린 것이라고 생각하지만 실제로는 그것보다 훨씬 더 복잡합니다.
그래서 무슨 일이 일어나는가 하면, 이 신용 펀드에 대출이 있고 1월 12일에 대출 만기가 다가오고 신용 펀드로 가서 연장이 필요합니다. 오늘 이것을 팔고 이 대출을 XNUMX개월만 연장합시다. 그 신용 펀드는 은행에서 대출을 받았고 은행으로 돌아서서 이봐 은행, 우리는 이 대출을 연장해야 하기 때문에 아니오라고 말할 것입니다. 그리고 은행은 아니오, 지불합니다. 특정 은행에서는 F-you pay me라고 말하고 있기 때문입니다. 그래서 신용 펀드가 돌아서서 말하길, 아니, 돈을 줘. 그리고 당신은 차용인이 안 된다고 말하는 것과 함께 있습니다. 내 말은 우리가 무슨 말을 하고 있는 거지? 연장만 해주세요.
몇 번이나 은행에 갔고 대출을 연장할 것으로 예상됩니다. 아무렇지 않은 것 같습니다. 약간의 수수료를 지불하겠습니다. 그냥 연장합시다. 아니요, 연장할 수 없습니다. 지불하세요. 얼마를 원하세요? 10%, 20%, 그들은 대출금을 줄여야 하기 때문에 대출 기관에 돈을 갚아야 합니다. 그들은 실제로 이 담보를 사용하여 돈을 지불했습니다. 따라서 모든 사람이 다른 사람에게서 빌렸기 때문에 아무도 갚을 수 없는 사슬이 있습니다. 따라서 대출이 있는 경우 부동산이 잘 운영되고 있고 은행에 가기 때문에 앞으로 12개월 동안 대출을 연장할 것이라고 생각하면 놀라실 것입니다.
데이브 :
그러면 어떻게 됩니까? 나는 전체 시스템이 분명히 이 체인이 계속 작동하는 것에 크게 의존하고 있다고 생각합니다. 언제 무슨 일이... 당신이 말했듯이, 어느 시점에서든 대출 기관 중 누구라도 나에게 돈을 지불하지 않을 수 있습니다. 그렇다면 다가구 부동산의 운영자가 유동성을 얻을 수 없거나 재융자할 수 없을 때 어떻게 됩니까? 이 모든 것이 어떻게 진행됩니까?
벤 :
그래서 몇 가지 가능성이 있으니 쉬운 것부터 어려운 것까지 해봅시다. 따라서 쉬운 방법은 다가구 운영자가 괜찮다고 말하는 것입니다. 내가 소유한 빌어먹을 주식과 채권을 모두 팔겠습니다. 아파트 건물. 그래서 그들은 돌아서서 모든 자산을 팔고 대금업자에게 돈을 갚을 수 있습니다. 그것은 사치스러운 상황입니다. 저는 많은 사람들이 대출금을 갚기 위해 주식이나 채권과 같은 유동 자산을 팔아야 한다는 XNUMX차 결과를 지적하고 싶습니다. 그리고 저는 심지어 대규모 기관에서도 이 작업을 수행해야 한다는 점에 대해 이야기하고 있습니다. 그들은 대출금을 갚아야 하므로 유동성이 사라질 것입니다.
그리고 매도를 강요하면 가격이 떨어집니다. 이것이 바로 영국에서 일어난 일입니다. 여러분이 두 달 전 영국을 기억한다면 금테 또는 영국 재무부가 급등했고 이 모든 연금 기금은 기본적으로 재무부, 금테에 대한 마진을 충당하기 위해 돌아서서 다른 자산을 팔아야 했습니다. 따라서 유동성 위기는 금테가 아니라 실제로 CLO에서 발생했습니다. 그렇기 때문에 계단식 효과가 훨씬 더 교활한 이유는 유동성 시장에 부딪힐 것이기 때문입니다. 그곳에서 돈을 벌고 유동성을 얻을 수 있기 때문입니다. 라인을 따라 누군가가 유동성을 얻어야 할 것입니다. 차용인이 내가 갚을 수 있다고 말했습니다.
시나리오 15 그들은 상환할 수 없습니다. 그들은 대출 기관에 가고 대출 기관은 말합니다… 선택권이 있습니다. 지난 XNUMX년 동안 모든 은행 업무에 대한 플레이북이었던 연장 및 척, 대출이 더 이상 보장되지 않기 때문에 그들은 할 수 없고 연장하고 척할 수 없습니다. 커버하지 않는 이자율을 누가 지불할 것인가, 자본 비율이 있어야 한다는 FDIC 규정을 문자 그대로 실패하므로 실패하므로 선택의 여지가 없습니다. 규제 기관은 대출을 불이행하도록 만들 것입니다. 따라서 신용 기금은 압류될 것입니다.
내가 생각하고 있던 사모 펀드는 지난달 유명 차용인으로부터 두 건의 거래로 압류되었습니다. 그리고 이 모든 일이 일어나고 있는데 아무도 그것에 대해 이야기하지 않고 뉴스에 나오지도 않습니다. 그러나 당신은 차용인에 대해 들었을 것이고 당신은 사모펀드에 대해 들었을 것입니다. 그들이 압류한 주택 거래를 소유하게 되어 기쁩니다. 그러나 그들이 대금업자이기는 하지만 여전히 선순위를 갚아야 합니다. 그들이 저당권을 행사한다면 그들은 큰 아파트 건물을 가지고 있고 그들은 80%라고 말할 것입니다... 그리고 저는 이것이 주요 도시에서 일어난 거래를 알고 있습니다. 거래는 기본적으로... 80%에서도 신용 기금은 그들의 선후배를 갚아야 합니다. 대출자, 충분하지 않습니다. 그들이 압류하더라도 자산을 압류한 선순위 대출 기관은 여전히 선순위 대출 기관과 함께 레버리지를 초과합니다. 당신은 따르나요?
제임스 :
그래, 그냥 돈을 빌릴 뿐이야, 완전 엉망이야.
벤 :
네, 그래서 혼란스럽습니다. 그래서 나는 이름을 말할 수 있으면 좋겠지만 너무 많은 곤경에 빠지게 될 것입니다. 그래서 저는 이름을 지정하겠습니다. 당신은 ABC 대출 기관에 가서 80%를 빌렸습니다. XYZ 대금업자는 여전히 돈을 갚으라고 말하고 있습니다. 그래서 그 ABC 대출 기관도 일부를 팔아야 합니다… 그래서 다시 시스템에서 유동성이 빠져나갑니다. 유동성이 시스템 밖으로 빠져나감에 따라 가격이 하락합니다. 양적완화와는 정반대입니다. 200년에 일어난 것과는 정반대입니다. 이 모든 돈이 도처에 있었고 모든 곳에서 가격이 올랐고 돈이 시스템에서 인출되었습니다.
화폐 공급에 대해 잘 알고 계시다면 이러한 디레버리징 역학 및 양적 긴축으로 인해 M2가 하락할 것입니다. 그래서 여러분은 실제로 보게 될 것입니다. 내년에 이 모든 돈이 시스템에서 빠져나감에 따라 유동성 충격이 있을 것이라고 생각합니다. 두 번째 시나리오입니다. 그들은 또한 사무실 건물을 담보로 압류했고 그들은 F와 같습니다. 이 사무실 건물로 무엇을 할 건가요? 사무실 건물은 아마도 그들의 대출보다 가치가 낮을 것입니다. 실제로는 선순위 대출 기관의 대출보다 훨씬 낮을 수도 있습니다. 그들은 전체 사무실 건물을 실제 은행 XYZ 은행, 미국 은행 등에 제공할 수 있습니다. 사무실은 기본적으로 왼쪽과 오른쪽입니다. 그것은 피의 목욕이 될 것이고 모두가 사무실에서 주거용 전환에 대해 이야기하지만 그들이 말하는 것이 무엇인지 모릅니다.
데이브 :
그래, 우리는 이 쇼에 몇몇 사람들이 와서 그래, 그건 안 돼.
벤 :
그것은 단지 학계나 누군가 그것에 대해 이야기하는 것, 정부 정책, 마치 꿈을 꾸고 있는 것과 같습니다.
데이브 :
그렇다면 사무실의 5%는 현실적으로 전환될 수 있을 것 같습니다.
벤 :
한 가지 분명한 점은 사무실 건물이 XNUMX퍼센트 비어 있는 경우가 얼마나 자주 발생합니까?
데이브 :
그래 맞아.
벤 :
절대로, 거기에는 항상 20명의 임차인이 있고 이 건물은 20% 임대되어 있습니다. XNUMX명의 임차인에 XNUMX% 임대가 있는데 어떻게 건물을 개조할 수 있겠습니까?
데이브 :
네, 말도 안 돼요.
벤 :
어쨌든, [들리지 않음 00:26:43] 흥미로운 질문은 기본적으로 규제 기관이… 따라서 문제는 규제 당국이 다른 방향으로 보기 시작하여 "좋아요, 기본적으로 기본적으로 채무불이행 상태이고 보장하지 않는 모든 자산을 가지고 있다는 것을 알고 있습니다. 다른 방향으로 보도록 하겠습니다."라고 말하기 시작하는 것입니다. 그것은 질문입니다... 잘 모르겠습니다. 여러 가지 이유로 규제 당국이 그렇게 하지 않을 것 같습니다. 나는 내 작은 세상에서 이것을 많이 말하지만 지금은 우리 생애의 다른 어떤 기간보다 더 00년입니다.
제임스 :
1992년에 투자 회사들은… 모두가 2008년의 붕괴를 생각합니다. 그러나 1988년에서 1992년 사이에 투자 은행은 흔들렸고 연준이 전혀 개입하지 않았기 때문에 동일한 유형의 유동성 위기였습니다. 그들은 이러한 투자에서 다른 방향을 보지 않았습니다… 나는 그것에 대해 읽고 있었고 투자 회사의 90%가 그 기간 동안 망치질되지 않았습니까? 천문학적인 양이어서 충격을 받았고 그들은 XNUMX, XNUMX년 동안 회복할 수 없었다고 말하고 싶습니다.
벤 :
응. 그래서 저는 그것이 2008년보다 훨씬 더 나쁜 미국 역사상 최악의 부동산 위기라고 말합니다. 우리 시대의 대부분의 사람들은 우리보다 훨씬 앞서 있습니다… 그래서 기본적으로 그 당시의 정책 접근 방식은 그들 모두를 태우고 8,000개의 은행을 압류하는 것이었습니다. 그리고 모든 개발자는 대출을 받았기 때문에 이름을 지정할 수 있는 모든 개발자는 모든 자산을 잃었거나 기본적으로 거의 모든 자산을 잃을 뻔했으며 아무도 아끼지 않았습니다. 그래서 정책과 실제로 일반적으로 인간 행동에서 볼 수 있는 많은 경우에 나쁜 일이 발생하면 사람들은 충분한 시간이 지나고 잊어버릴 때까지 그 실수를 반복하지 않고 다시 반복합니다.
데이브 :
때가 된 것 같습니다. 네, 30년이 되었습니다.
제임스 :
정말 기한이 지났습니다.
벤 :
네, 그래서 우리는 완전한 원과 같습니다. 이번 주기에 발생하지 않으면 다음에 다운 주기가 있을 때 확실히 발생합니다. 레버리지를 넘어선 모든 대출 기관, 차용자를 넘어선 모든 차용인처럼 보이기 때문에 그들은 나쁜 사람처럼 보이며 우리는 그들을 모두 태워야 합니다. 그리고 그것은 정치적으로 매우 만족스러워서 이번에는 다시 거기에 도달할 수 있습니다.
데이브 :
15년 전에 일어난 일 이후에 다시 은행을 구제하려는 정치적 욕구가 없다고 생각하십니까?
벤 :
그리고 사모 펀드를 구제하고 부자들을 구제하는 것은… 구제 금융과 부양책은 잊어 버리십시오.
제임스 :
그래 자극 그만해 하지만 가끔은 일을 조금 태워야 할 때가 있죠? 그게 자본주의라는 거죠.
데이브 :
그것이 자본주의입니다. 그래 그게 기본이지...
벤 :
알았어.
제임스 :
그리고 Ben이 말하는 것은 큰 문제입니다. 그것은 이 모든 다른 공간에 있습니다. 사람들은 지난 7년 동안 모든 곳에서 중간 인력으로 돈을 벌고 좋은 수익을 올렸습니다. 다가구 공간과 이러한 사무실 건물뿐만 아니라 경화 공간도 정말 나빴습니다. 이 대금업자들이 들어와서 8%, 10%에 채권을 팔고 이제 이 대금업자들은 시니어 은행에 돈을 지불하고 11%, 15%를 지불하고 있습니다. 내 프로젝트가 너무 오래 걸리고 예산이 초과되어 가치가 떨어졌습니다. 확장이 필요하고 요금이 XNUMX~XNUMX포인트 인상되거나 돈을 가지고 오거나 그들은 전혀 연장되지 않을 것입니다. 우리는 실제로 워싱턴에 있는 경화 대출 기관이며 선택의 여지가 없기 때문에 다른 대출 기관에 재융자 요청을 너무 많이 받았습니다. 대출 기관은 지금 당장 연장되지 않을 것이며 큰 문제를 일으키고 있습니다. 그리고 나서 우리는 가치에 대한 대출을 보고 있고 그것이 우리의 대답입니다. 예, 우리는 이 대출을 할 수 있지만 당신은 또 다른 XNUMX% 다운을 가져와야 하고 이 사람들은 그것을 가지고 있지 않습니다.
2008년에 우리는 주거 공간을 통해 많은 REO와 은행 소유를 보았습니다. 하지만 이것은 돈이 없으면 청구서를 지불할 수 없는 것과 같습니다. 그리고 이 투자 은행과 대출 기관은 이것을 받아들여야 할 것입니다... 많은 REO가 있을 것이고 대신 이러한 은행으로 돌아가는 증서가 있을 것이고 은행은… 펀드는 이 모든 주택 취득으로 가장 큰 주택 소유자가 될 것이며 그들은 단지 그들에게 돌아오는 불량 대출에 기반할 수 있습니다.
벤 :
다시 말하지만, 모든 흥미로운 것은 00차/32차 결과입니다. 그래서 두 번째 주문 결과는 당신이 James에게 말한 모든 것입니다. 당신이 나쁜 REO 마크를 모두 갖게 될 것이고 사람들이 팔도록 강요받을 것이고 그것은 당신의 LTV를 정말로 해칠 것이기 때문에 평가가 내려갈 것이라는 것입니다. . 그래서 돈을 빌리거나 재융자하면 LTV는 더 나빠질 것이고 더 많은 차압이 될 것입니다. 그래서 우리는 이제 막 찢어지기 시작하는 이 주기로 들어가고 있습니다... 이 악순환이 시작되고 전반적으로 다른 결과 중 하나입니다. 그리고 모든 [들리지 않음 19:XNUMX:XNUMX]에서 우리는 FinTech입니다. 지금 구입하고 나중에 지불하십시오. 뭔지 맞춰봐? 슈퍼 레버리지.
데이브 :
응. 감정가가 내려갈 것이라고 말씀하셨는데 상업용 부동산 자산 전반에 걸쳐 부동산 가치가 크게 하락할 것이라고 생각하십니까? 그래야만 하죠?
벤 :
네, 의심의 여지가 없습니다. 본질적으로 우리는 은행이 물건을 파는 가격인 유기적 가격 책정에 대해 이야기하지 않기 때문에 본질적으로 좋은 기회입니다. 다음 이후에 실제로 가치가 있다고 생각하는 것과는 관계가 없습니다. 아마 24개월의 실제 경기 침체와 고통이 있을 것입니다. 따라서 매수할 기회나 빌려줄 기회가 있고 부채가 적다면 문자 그대로 Larry Silverstein이 말한 것입니다. 10억 달러의 가치가 있습니다. 그것은 게임의 일부입니다. 기본적으로 자산을 잃는 게임 부분에 휘말리지 마십시오.
데이브 :
Ben에 대해 많은 기회가 있다고 말씀하셨는데, 이 이야기를 듣는 사람들에게 다가올 기회를 어떻게 활용하라고 권하시겠습니까?
벤 :
은행에 가서 얘기할 수 있고, 은행에 접근할 수 있습니다. 은행은… 아직 가지고 있지 않고 정말 느립니다. 모든 대출을 담당했던 중개인은 이 중간 자본, 이 교량 자본의 중개인이 되기 위해 움직일 것입니다. 저는 이것을 갭 펀딩, 구조 자금이라고 부릅니다. 이전에 선순위 대출을 찾기 위해 일했던 모든 중개인이 이제 이 일을 할 것입니다. 따라서 중개인은 아마도 가장 큰 흐름의 원천일 것입니다. 웃기게도 주식 시장은 여전히 또 다른 다리 아래로 내려가고 전체 시장은 경기 침체가 수익에 영향을 미친다고 생각합니다. 그래서 당신은 신용을 원하고, 진정한 가치, 내가 생각하는 진정한 기회주의적 가치는 아직 멀었기 때문에 주기의 이 부분에서 신용을 얻고 싶습니다. 그러나 대출 기관은 실제로 상류입니다. 그러나 거래 흐름은 다른 모든 곳으로 스며들 것입니다.
제임스 :
우리가 연락을 취했고 확실히 많은 응답을 받고 있다는 것을 알고 있습니다. 대금업자의 종류가 조금씩 다른데, 먼저 보시는 것 같아요. 이 지역 하드 머니 녀석들은 노트가 단기이기 때문에 확실히 지금 처음 보고 있습니다. 일반적으로 6~12개월 노트이고 다른 일부는 2, 3, 5년입니다. 그리고 많은 인벤토리가 나타나기 시작했습니다. 저는 대출 기관으로부터 꽤 많은 전화를 받고 있습니다. "이봐, 우리는 대신 이 역 증서를 가져갔거나 아니면 이것을 압류할 거야. 이것에 대해 얼마를 지불할 수 있니?" 그리고 그들은 일반적으로 내 번호를 좋아하지 않지만 번호는 번호입니다. 그러나 당신은 지금 지역 소규모 대출 기관과 함께 할 수 있습니다. 그들은 큰 거래는 아니지만 소규모 투자자 또는 중급 투자자를 위해 지금 당장 거래가 이루어지고 있습니다. 그리고 우리가 말하는 대로 시장에 출시될 것입니다.
데이브 :
Ben이 Fundrise에 신용 기금을 마련하여 이 중 일부를 활용하는 것처럼 들립니다.
벤 :
예, 우리는 오랫동안 신용 전략을 가지고 있었지만 지난 2008년 동안 규모를 다시 조정했습니다. 그리고 이제 갑자기 마치… 지금 일어나고 있거나 앞으로 몇 년 안에 우리에게 또는 우리 인생에서 다섯 번 일어날 것 같은 느낌이 듭니다. 우리가 보게 될 거래, 우리가 할 수 있는 대출 종류 . 저는 2008년을 보냈고 85년의 모든 상처를 가지고 있어서 XNUMX%의 시간은 평소와 같이 합니다. 그런 다음 전체 야구 경기가 성공하거나 패배하는 경우가 몇 번 있습니다. 그래서 예, 먼저 신용을 처리하고 그 다음으로 자산을 처리할 것입니다. 이것의 반대편을 거의 볼 수 있기 때문에 영구적이지 않다는 확신을 가질 수 있습니다. 본질적으로 새로운 대출 환경으로 전환하는 데 몇 년이 걸립니다.
그리고 어떤 사람들은 운이 좋지 않습니다. 그들은 이 중간에 만기가 도래했습니다. 그들에게는 불행이지만 누군가에게는 기회이고, 문제는 기회입니다. 또 다른 예를 들겠습니다. 이것은 부동산 외부에 있지만 우리가 시작한 기술 펀드가 있고 이에 대해 논의 중입니다. 판매 범위, 나는이 모든 것을 사고 있었다… 나는 들어 와서이 모든 큰… 투자 은행에 대출을 시작했습니다. 투자 은행, 그들은 이러한 거래를 받고 증권화합니다. 붙어있는 것을 매달린 대출이라고합니다. 그래서 그들은 수백억 달러의 매달린 대출을 가지고 있습니다. 그리고 잘 알려진 예는 그들이 12억 달러의 Twitter 부채를 가지고 있다는 것입니다. 그리고 나는 누가 그것을 가지고 있는지 정확히 알고 그들과 이야기하고 있고 나는 마치, 어느 시점에서 그들은 이 부채를 공짜로 버릴 것입니다. 그들은 나를 이 일에서 멀어지게 할 것입니다. 그리고 우리는 내부적으로 토론하고 있습니다. 이것이 좋은 기회입니까, 아니면 너무 지저분한 것입니까?
데이브 :
와우.
벤 :
너무 지저분 해요.
데이브 :
새로운 부채입니다.
벤 :
그래, 그래, 새로운 부채. 그래서 좋은 생각인지 아닌지 모르겠습니다. 이것은 흥미로운 질문이지만 그런 종류의 것은 미친 짓입니다. 트위터는 44년 전에 5억 달러의 가치가 있었고 당신은 내가 XNUMX억 달러를 좋아합니까? 잘 모르겠습니다.
데이브 :
재미있는 토론이 될 것입니다.
벤 :
또한 그것은 마치 소음을 정말로 원하지 않는 것과 같습니다. 그것이 문제입니다. 단순한 평가 질문이 아니라 저는 여기서 경제적인 결정을 내릴 뿐인데 그것이 허용되는지 확실하지 않습니다. 그러나 그것은 예시일 뿐이며, 그런 종류의 투자 기회를 가질 수 있는 특별한 시간이라는 것을 완전히 예시할 뿐입니다.
데이브 :
괜찮은. 벤, 정말 고마워. 이것은 매우 매우 통찰력이 있었고 엄청난 양을 배웠습니다. 그리고 솔직히 사람들이 이것에 대해 이야기하지 않는다는 것이 정말 놀랍습니다. 이것이 제가 여러분에게 드리는 마지막 질문일 것 같습니다. 왜 이것이 더 광범위하게 논의되지 않습니까?
벤 :
그래, 여기 있는 게 너무 즐거웠어. 모두가 이것에 대해 이야기하지만, 2020월 초에 저는 XNUMX년 XNUMX월 팬데믹에 사로잡혔습니다. 그리고 우리는 캘리포니아에 갔습니다. 제 아이들과 아내와 저는 발렌타인 데이에 캘리포니아에 갈 예정이었습니다. 그리고 나는 갈 수 없다고 생각했고 비행기에서 아이들에게 마스크를 쓰게 했습니다. 그리고 제 아내는 마치, 당신이 그것을 잃어버리고 있다고 말했습니다. 그녀는 나에게 너무 짜증이 났고 어느 시점에서 모두가 그것에 일어났습니다. 정보가 대중에게 유출되어야 하고 합산되는 경우가 있습니다. 사람들이 이동하기 전에 데이터의 우위가 필요합니다. 그런 다음 한 번에 발생합니다.
데이브 :
사람들은 불편한 뉴스를 믿고 싶어하지 않습니다.
벤 :
그리고 그것은 사람들이 바쁜 것과 마찬가지로 그들이 집중하는 것이 아닙니다. 따라서 사람들이 주의를 기울이기 전에 충분한 핑이 필요합니다. 그렇기 때문에... 적어도 제 생각에는... 그리고 물론 모두가, 이 경우에는 금융 시스템의 모든 참여자들입니다. 그들은 모든 것이 훌륭하다고 말하고 싶어합니다. 그리고 중국과 마찬가지로 모든 것이 훌륭합니다. 우리가 용접하고 있는 우한의 문에는 신경 쓰지 마세요. 다시 말하지만, 이것이 이야기가 되는 것을 막으려는 적극적인 참여자들이 있습니다. 그것은 미디어에 혼란을 주고 그냥 졸업하는 데 시간이 걸립니다.
데이브 :
알겠습니다. 이 문제가 전개되는 대로 후속 조치를 취해야 합니다. 귀하의 의견을 듣고 싶습니다. 바로 지금 탄광에서 약간의 카나리아가 되어 우리에게 미리 경고하고 있기 때문입니다. 시간을 내주셔서 정말 감사합니다. Ben, 이곳에 오시면 항상 즐거운 시간을 보낼 수 있습니다. 저희와 함께 해주셔서 정말 감사합니다.
벤 :
네, 주셔서 감사합니다.
제임스 :
고마워요 벤.
데이브 :
지금 흥분해야할지 무서워해야할지 모르겠습니다.
제임스 :
나는 우리 모두가 그 엄청난 기회를 찾고 있고 이것이 큰 일이 될 것이라고 느끼기 때문에 실제로 매우 흥분됩니다. 한동안 저는 항상 이 투자자 묘지에 대해 생각했고 투자자 묘지가 아니라 은행가 묘지일 수 있다고 생각합니다.
데이브 :
응. 특히 모든 사람이 이해할 수 있도록 우리는 주로 상업적인 것에 대해 이야기하고 있으며 Ben이 말했듯이 이 모든 XNUMX차 및 XNUMX차 영향이 있지만 주거용으로 스며들 수 있습니다. 신디케이터, 지금 당장 또는 향후 XNUMX개월 안에 이러한 자산을 정말 저렴하게 구매하기 위해 돈을 모을 수 있는 사람들에게 정말 흥미로울 것입니다.
제임스 :
특히 은행은 자산 소유를 원하지 않기 때문입니다. 그들이 원하지 않고 제거하고 싶어하는 경우가 많습니다. 그리고 유동성이 있다면 다음과 같은 큰 변화를 가져올 것입니다... 이상하게도 저는 사람들이 2023년 동안 많은 돈을 버는 것을 보았고 XNUMX개월 전에는 오, 나는 현금에 묶여 있습니다. 그리고 나는 지난 XNUMX년 동안 당신이 이렇게 많은 돈을 벌었는데 왜 현금에 묶여 있습니까? 그리고 그것은 XNUMX년에 결실을 맺을 수 있고, 약간의 유동성에 대한 요구가 있을 것이고 그것은 모두 거리에 있을 것입니다.
데이브 :
당신은 이 질문에 대답하기에 완벽한 사람입니다. 왜냐하면 당신은 모든 일을 조금씩 하고, 빌려주고, 뒤집고, 부실 자산을 구입하기 때문입니다. Ben이 생각한 모든 것이 결실을 맺을 것이고 유동성 경색, 상업용 부동산의 가격 하락을 목격하기 시작한다면 어떻게 그것을 가장 잘 활용할 수 있을까요?
제임스 :
우리에게는 더 많은 돈을 벌기 위해 더 많은 사모 펀드 및 에퀴티 파트너와 협력하려고 노력하고 있다고 생각합니다. 좋은 예는 지난 120~150일 동안 유동성이 위기에 처해 있기 때문에 이전 XNUMX년보다 더 많은 신디케이트 거래를 한 것입니다. 그러나 지금 당장 현금이 있는 투자자와 협력하는 것이 모든 것의 핵심입니다. 그리고 그것이 수정 및 플립 아파트이든, 버 속성 또는 현금 흐름 속성일 수 있습니다. 우리에게는 유동성이 있는 곳에 연결하기를 원합니다. 우리를 위해, 우리는 이러한 구매 노트, 기본 건물 구매, 그리고 종이로 이 사람들과 관계를 구축하기 시작하는 기회를 보았기 때문에 지금 당장 돈을 모으고 있습니다.
Ben이 말한 것처럼 큰 은행을 손에 넣기가 어렵습니다. 당신은 그들을 붙잡을 수 없습니다. 나는 거기에 아무도 모릅니다. 그러나이 소규모 지역 대출 기관에 연락하여 "이봐, 나는 유동성이 있고 프로젝트를 찾고 있습니다. 당신이 가진 것을 알려주세요."라고 말할 수 있습니다. 그리고 나는 최근에 내가 좋아하는 곳에서 꽤 좋은 구매를했다고 말할 수 있습니다. 나는 단지 낮은 숫자를 던지고 그들은 거래를합니다. 그들은 마치, XNUMX일 안에 문을 닫을 수 있나요? 그리고 우리는 그것을 클릭할 수 있습니다. 그러니 그 공간에 있었던 사람들, 돈을 빌려주라고 XNUMX년 동안 괴롭혀 온 이 모든 하드 머니 녀석들과 이야기하고, 그들과 이야기하고, 기회가 무엇인지 확인한 다음 유동성을 유지하십시오. 그 거래에 돌입하고 그것이 올바른 것인지 확인하십시오.
데이브 :
아주 좋은 조언입니다. 좋습니다. James에게 감사합니다. 정말 즐거웠습니다. 나는 당신과 Ben과 대화하는 것을 정말 좋아합니다. 항상 높은 수준의 대화이고 꽤 엉뚱하고 이상한 일이지만 경제와 이것이 어떻게 작동하는지에 대한 기본 사항을 정말 좋아하는 사람들에게는 정말 재미있는 에피소드라고 생각합니다.
제임스 :
오, 나는 Ben이 있는 것을 좋아합니다. 나는 밖으로 괴짜를 시작하고 우리는 토끼 굴을 내려갑니다. 그들은 내려가는 것이 모두 재미 있습니다.
데이브 :
아, 물론이죠. 카메라가 꺼졌을 때 우리는 Ben을 설득하여 우리가 DC로 나와 그와 직접 어울리도록 했고 다음에는 그렇게 할 것입니다.
제임스 :
아, 나는 백 퍼센트.
데이브 :
알겠습니다. James에게 감사드립니다. 게임을 즐겨보세요.
제임스 :
예, 호크스로 가십시오.
데이브 :
나는 이 싸움에 개를 가지고 있지 않지만 당신을 위해 호크스를 응원할 것입니다. 그러니 당신이 그럴 필요가 없기를 바랍니다... 방송에서 그렇게 말해도 될까요?
제임스 :
네, 지금 큰 내기를 걸었어요.
데이브 :
이 Seahawks 게임에 대한 베팅이 무엇인지 모든 사람에게 알리고 싶습니까?
제임스 :
그래, 우리가 49ers를 플레이하고 있기 때문에 내 입이 문제에 빠진 것 같아. 그들은 더 재능있는 팀을 가지고 있어. 그리고 나는 49er 팬이기도 한 좋은 친구 중 한 명과 내기를 했습니다. 패자는 하루 종일 다른 팀의 로고인 Speedo를 입고 수영장에 가야 합니다. 그래서 나는 정말로 그것이 내가 아니기를 바라고 있습니다.
데이브 :
응. 글쎄, 나는 당신을 위해 Seahawks를 응원하겠습니다. 하지만 그것은 꽤 재미있는 내기입니다. 바라건대 당신이 너무 많은 사람들에게 말하지 않았기를 바랍니다. 이것은 에피소드의 마지막 부분이므로 더 이상 아무도 듣고 있지 않을 것입니다.
제임스 :
그래, 모두가 Seahawks의 승리를 응원해야 해. 아무도 내가 Speedo를 타는 걸 보고 싶어 하지 않아.
데이브 :
괜찮은. 정말 고마워요, 정말 즐거웠어요. 경청해 주셔서 감사합니다. 이번이 올해의 마지막 에피소드입니다. 모두 새해 복 많이 받으세요. On The Market의 첫 해 동안 저희를 도와주시고 지원해 주셔서 정말 감사합니다. 2023년에 뵙겠습니다.
On The Market은 Dave Meyer와 Kaylin Bennett이 저와 함께 만들었습니다. Kaylin Bennett이 제작하고 Joel Esparza가 편집하고 Onyx Media가 Pooja Jinda를 조사했으며 전체 BiggerPockets 팀에게 큰 감사를 드립니다.
쇼 온마켓의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.
여기에서 팟캐스트 보기
이 에피소드에서 우리는
- 디레버리징 설명 그리고 왜 그렇게 많은 투자자들이 수백만 달러를 노리고 있는지
- 어느 부동산 산업 가장 큰 타격을 입을 것 디레버리징 위기가 나타날 때
- 왜 심지어 은행은 과도한 부채 그리고 도미노 효과 그 원인이 될 수 금융 혼란
- 은행이 통화 공급을 제한하기 시작하고 투자자들은 절망한다
- XNUMXD덴탈의 투자자를 위한 엄청난 기회 과도한 대출 만기가 도래하고 자산은 비용의 일부로 판매되기 시작합니다.
- 누가 이길 것인가 대량 디레버리징이 발생한 후 생존하게 됩니다.
- Audiencegain과 So 훨씬 더!
쇼의 링크
벤과 연결:
오늘날의 후원자에 대해 자세히 알아보거나 BiggerPockets 파트너가 되는 데 관심이 있으십니까? 우리의 스폰서 페이지!
참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.
- SEO 기반 콘텐츠 및 PR 배포. 오늘 증폭하십시오.
- 플라토 블록체인. Web3 메타버스 인텔리전스. 지식 증폭. 여기에서 액세스하십시오.
- 출처: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 개월
- 15년
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- 능력
- 할 수 있는
- 소개
- IT에 대해
- 절대
- 절대적으로
- 학술
- 취득
- 가로질러
- 활동적인
- 실제로
- 추가
- 조정
- 인정 된
- 많은
- 이점
- 조언
- 후
- 반대
- 앞으로
- AIR
- All
- 이미
- 항상
- 미국
- 미국 사람
- 양
- 과
- 다른
- 답변
- 아파트
- apartments
- 식욕
- Apple
- 감사
- 접근
- 논의
- 약
- 유산
- 자산 관리
- 자산
- 붙이다
- 주의
- 매력적인
- 저자
- 평균
- 뒤로
- 나쁜
- 보석
- 구제 금융
- 잔액
- 대차 대조표
- 은행
- 뱅크 오브 아메리카
- 은행가
- 은행
- 은행 시스템
- 은행
- 기반으로
- 원래
- 기초
- 때문에
- 가
- 되고
- 전에
- 존재
- 믿으세요
- BEST
- 베팅을
- 더 나은
- 큰
- 더 큰
- 가장 큰
- 억원
- 수십억
- 지폐
- 비트
- 피
- 판
- 일시: XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 화요일 XNUMX:XNUMXpm - XNUMX:XNUMXpm 장소: 여의도 페어몬트 앰배서더 서울 호텔 XNUMXF 아잘레아스 룸 [약도] 행사 문의: info.korea@rescale.com
- 보증보험증권 (Bond)
- 경계
- 빌다
- 빌린
- 차용자
- 차용
- 구입
- 상표
- 아주 새로운
- 흩어져
- 다리
- 가교
- 가져
- 대체로
- 브로커
- 예산
- 빌드
- 건물
- 내장
- 다발
- 화상
- 사업
- 사업
- 사기
- 지금 구매 나중에 지불
- 구매
- 구매
- 캘리포니아
- 전화
- 라는
- 통화
- 카메라
- 캡
- 자본
- 자본주의
- 케이스
- 현금
- 캐시 플로
- 체포
- 원인
- 일으키는
- 센터
- 대표 이사
- 어떤
- 체인
- 이전 단계로 돌아가기
- 싼
- 검사
- 중국
- 선택
- 왼쪽 메뉴에서
- 원
- City
- 수업
- 닫기
- 공동 설립자
- 석탄
- 담보
- 왔다
- 오는
- 상업
- 상업용 부동산
- 기업
- 비교
- 완전한
- 완전히
- 복잡한
- 복잡한
- 개념
- 개념
- 자신감
- 혼란
- 결과
- 함유량
- 지속
- 논쟁의
- 대화
- 매출 상승
- 변환
- 납득시키다
- 핵심
- 수
- 국가
- 두
- 코스
- 엄호
- 적용 범위
- 피복
- 커버
- 크래시
- 만든
- 신용
- 신용 자금
- 위기
- 결정적인
- 결정적으로
- 결정적시기
- Current
- 데이터
- 데이터 점수
- 데이브
- 일
- 일
- dc
- 거래
- 패키지 딜
- 토론하다
- 토론
- 빚
- 로사리오 염주
- XNUMX월
- 결정
- 거부
- 감소하는
- 태만
- 기본값
- 명확히
- 수요
- 의존하는
- 따라
- 배치
- 예금자
- 설명
- 세부설명
- 개발자
- 개발
- DID
- 차이
- 다른
- 요람
- 폭로
- 디스플레이
- 고통
- 고민하는
- 하지 않습니다
- 개
- 하기
- 달러
- 달러
- 말라
- 최후의 심판
- 문
- 아래 (down)
- 하강
- 드랍스
- 덤프
- ...동안
- 동적
- 역학
- 초기의
- 수입
- 편한
- 간결한
- 경제
- 효과
- 효과
- 중
- 다른
- 이메일
- 가능
- 종료
- 영국
- 즐겨
- 충분히
- 전체의
- 환경
- 공평
- 특히
- 에센스
- 본질적으로
- 재산
- 에테르 (ETH)
- 평가
- 조차
- EVER
- 사람
- 모두의
- 모두
- 정확하게
- 예
- 예
- 흥분한
- 현존하는
- 기대
- 기대하는
- 설명
- 설명
- 확장
- 확장자
- 매우
- 마주보고
- 실패
- 꽤
- 떨어지다
- 전도
- 익숙한
- 유명한
- 부채
- 환상적인
- 매혹적인
- 가장 빠른
- 즐겨찾기
- fdic
- 연방 준비 은행
- 보수
- 지우면 좋을거같음 . SM
- 를
- 싸우다
- 그림
- 재원
- 금융
- 재무 시스템
- 자금 조달
- Find
- 끝
- FINTECH
- 먼저,
- 물고기
- 수정
- 고정
- 플립
- 흐름
- 집중
- 따라
- 예보
- 맨 먼저
- 앞으로
- 분수
- 에
- 겨울 왕국
- 결실
- 가득 찬
- 장난
- 기금
- 자금
- 자금
- 이상한
- 경기
- 갭
- 기어
- 일반적으로
- 생성
- 생성
- 얻을
- 점점
- 주기
- Go
- 에게로
- 간다
- 가는
- 좋은
- Government
- 정부 정책
- 학년
- 졸업
- 큰
- 사람
- 망치
- 다루는 법
- 발생
- 일이
- 발생
- 행복한
- 하드
- 데
- 들었다
- 무겁게
- 방지책
- 헤지 펀드
- 도움이
- 여기에서 지금 확인해 보세요.
- 숨겨진
- 높은
- 더 높은
- 힌트
- history
- 히트
- 조회수
- 때리는
- 보유자
- 보유
- 구멍
- 희망
- 희망
- 주인
- 집
- 주택
- 방법
- HTTPS
- 거대한
- 사람의
- 수백
- 수억
- 상처
- 과대 광고
- 악
- 생각
- 영향
- 영향
- 절박한
- 중대한
- in
- 수입
- 증가
- 독립하여
- 정보
- 미친 것 같은
- 제도
- 기관
- 보험
- 관심
- 이자율
- 금리
- 흥미있는
- 인터뷰
- 목록
- 투자
- 투자
- 투자 은행
- 투자자
- 법률
- 문제
- IT
- 그 자체
- 합류 한
- 가입
- 우리와 함께
- 정의
- 유지
- 키
- 아이
- 종류
- 알아
- 지식
- 알려진
- 결핍
- 가장 큰
- 성
- 작년
- 시작
- 지도
- 누출
- 배우다
- 배운
- 배우기
- 휴가
- 출발
- LEND
- 대주
- 대출
- 대출
- 레벨
- 이점
- LG
- 생활
- 라인
- 리퀴드
- 유동성
- 유동성 위기
- 청취
- 작은
- 차관
- 융자
- 지방의
- 심벌 마크
- 긴
- 장기
- 이상
- 보기
- 찾고
- 잃다
- 지는
- 롯
- 애정
- 사랑
- 낮은
- 럭셔리
- M2
- 만든
- 주요한
- 확인
- 유튜브 영상을 만드는 것은
- 사람
- 구축
- .
- 많은 사람
- 한계
- 시장
- 시장
- 마스크
- 질량
- 거대한
- math
- 만기
- 방법
- 미디어
- 말하는
- 마이어
- 중간
- 중간
- 수도
- 제분업자
- 백만
- 백만 달러
- 백만 달러
- 수백만
- 잘못
- 모드
- 돈
- 돈 공급
- 달
- 개월
- 배우기
- 가장
- 입
- 움직임
- 다가구
- name
- 이름
- 거의
- 필연적으로
- 필요
- 네트워크
- 신제품
- 새해
- news
- 다음 것
- 노이즈
- 일반적으로
- 노트
- 번호
- 다수의
- 분명한
- Office
- 사무실
- 좋아요
- 낡은
- ONE
- 오닉스
- 운영
- 연산자
- 의견
- 의견
- 기회
- 기회
- 반대
- 주문
- 유기적인
- 기타
- 기타
- 외부
- 전체
- 과대 레버리지
- 자신의
- 소유자
- 소유자
- 소유하다
- 지급
- 세계적 유행병
- 서
- 부품
- 참가자
- 파트너
- 파트너 관계
- 파트너
- 부품
- 합격
- 지불
- 지불하는
- 연금
- 사람들
- 퍼센트
- 완전한
- 기간
- 영구
- 사람
- 몸소
- 현상
- 선택
- 조각
- 관로
- 플라톤
- 플라톤 데이터 인텔리전스
- 플라토데이터
- 연극
- 플레이어
- 연주
- 팟 캐스트
- 팟 캐스트
- 포인트 적립
- 전철기
- 정책
- 정치
- 정치상
- 정치
- 풀
- 유가 증권
- 가능성
- 예측
- Prepare
- 예쁜
- 너무 이른
- 이전에
- 가격
- 학비 안내
- 가격
- 사설
- 사모
- 아마
- 문제
- 생산
- 프로젝트
- 속성
- 재산
- 전망
- 제공
- 공개
- 공개적으로
- 구매
- 놓다
- 입고
- 지진
- 정량적 인
- 양적 완화
- 정량적 조임
- 문제
- 빠른
- 빨리
- 모집
- 인상
- 율
- 거주비용
- 도달
- 읽기
- 준비
- 현실
- 부동산
- 실제 가치
- 이유
- 이유
- 최근에
- 경기 후퇴
- 권하다
- 복구
- 레딧
- 감소
- 등록된
- 규정
- 조정기
- 관계
- 기억
- Rent
- 반복
- 대표
- 요청
- 필요
- 구출
- 응답
- REST
- 반품
- 풍부한
- 구하다
- 상승
- 상승
- 흔들린
- 뿌리
- 응원
- 반올림
- 돌진
- 말했다
- 술
- 판매
- 같은
- 무서워
- 시나리오
- 예정
- 쓰레기
- 외침
- 바다
- 잘 마른
- 시애틀
- 둘째
- 보조
- 보안 화
- 보고
- 것
- 세그먼트
- 팔다
- 판매자
- 판매
- 감각
- 서비스
- 변화
- 이동
- 충격
- 촬영
- 부족
- 영상을
- 표시
- 상당한
- 단순, 간단, 편리
- 이후
- 단일
- 사태
- SIX
- 여섯 달
- 크기
- 느리게
- 작은
- 중소 기업
- 작은
- 스마트 한
- 몰래 하는
- So
- 일부
- 어떤 사람
- 무언가
- 예정입니다.
- 출처
- 스페이스 버튼
- 공간
- 말하다
- 언어
- 특별한
- 구체적으로
- 스펙트럼
- 스폰서
- 스폰서
- 스택
- 스타트
- 시작
- 시작 중
- 시작
- 단계
- 아직도
- 자극
- 재고
- 증권 시장
- 주식
- 주식과 채권
- 중지
- 이야기
- 전략들
- 전략
- 거리
- 이러한
- 돌연 한
- 개요
- 감독자
- 공급
- 공급
- SUPPORT
- 지원
- 깜짝
- 놀라운
- 신디케이트
- 체계
- 받아
- 소요
- 복용
- 재능
- 이야기
- 말하는
- 회담
- 팀
- 기술
- 조건
- 제삼기
- XNUMXD덴탈의
- 연준
- 영국
- 세계
- 그들의
- 그들 자신
- 그곳에.
- 맡은 일
- 일
- 사고력
- 생각
- 이번 주
- 생각
- 수천
- 세
- 을 통하여
- 도처에
- 표
- 티켓
- 강화
- 시간
- 시대
- 에
- 오늘
- 오늘의
- 함께
- 톤
- 너무
- 상단
- 화제
- 완전히
- 교환
- 성적 증명서
- 전이
- 재무부
- 국고
- 거대한
- 수고
- 참된
- 회전
- 돌린
- 선회
- 트위터
- 유형
- 전형적인
- 일반적으로
- Uk
- 영국 재무부
- 아래에
- 이해
- 불행한 사람
- 단위
- 곧 출시
- us
- 사용
- 보통
- 가치
- 마케팅은:
- 확인
- Video
- 사실상
- 음량
- 원
- 창고
- 경고
- 워싱턴
- 방법
- 재산
- 주
- 주
- 환영
- 웰스
- 웰스 파고
- 뭐
- 무엇
- 여부
- 어느
- 동안
- 누구
- 아내
- 의지
- 승리
- 말
- 작업
- 일하는
- 일
- 세계
- 가장 나쁜
- 가치
- 겠지
- 쓰다
- 쓴
- 잘못된
- year
- 년
- 너의
- 당신 자신
- 유튜브
- 제퍼 넷
- 제로