NAR-DOJ 판결은 수수료, 포켓 리스팅 규칙에 대해 대리인을 나눕니다.

Inman 이벤트는 배우고, 연결하고, 성장하는 가장 좋은 방법입니다. 8월 10-XNUMX일에 열리는 다음 행사를 놓치지 마세요. 인만 커넥트 라스베이거스. Aria Resort에서 미래에 대한 통찰력을 얻고 새로운 전략을 발견하고 부동산의 최고 및 가장 뛰어난 사람들과 네트워크를 형성하십시오. 여기에 등록하십시오. 

A 법무부 조사에 대해 전국부동산중개인협회에 유리한 법원 판결 구매자-브로커 커미션 및 포켓 리스팅에 대한 NAR의 두 가지 규칙에 대한 업계 내 분열을 입증하면서 대리인, 브로커 및 기타 업계 관계자로부터 다양한 반응을 이끌어 냈습니다.

목요일에 워싱턴 D.C.의 연방지방법원은 DOJ가 NAR에 다음과 같은 정보를 요청한 것을 기각했습니다.

• 부동산 중개인 제휴 다중 목록 서비스에 목록을 제출하기 위해 목록 중개인이 구매자 중개자에게 포괄적이고 일방적인 보상 제안을 제공하도록 요구하는 참여 규칙
• 명확한 협력 정책: 목록 중개인이 부동산을 대중에게 홍보한 후 영업일 기준 XNUMX일 이내에 부동산 제휴 MLS에 목록을 제출하도록 요구합니다.

현재로서는 이 판결이 NAR 정책에 대한 DOJ의 조사에 어떤 의미를 갖는지, 아니면 해당 기관이 지방 법원의 결정에 항소할지 여부가 불분명합니다.

그럼에도 불구하고, 이러한 규칙은 또한 주제이기 때문에 계속해서 논의될 것입니다. 다수의 반독점 소송 민간 당사자가 NAR에 대해 제기한 소송 중 일부는 DOJ가 개입했습니다. 계속해서 참여할 준비가 되어 있는 것 같습니다.

지난 주, 법무부가 물었다 그러한 경우 명확한 협력 정책에 관한 의견서를 제출해야 했으며 항소 법원은 해당 기관의 요청을 승인했습니다. 월요일에 법원은 법무부(DOJ)에 13월 20일까지 브리핑을 제출하도록 했고, NAR에는 XNUMX월 XNUMX일까지 해당 사건에 대한 답변 브리핑을 제출하도록 했습니다.

NAR-DOJ 판결에 대한 Inman의 기사에 대해 논평한 대리인, 브로커 및 기타 사람들은 판결 및 문제가 되는 NAR 규칙에 대한 생각이 엇갈렸습니다.

일부에서는 DOJ의 조사를 "정부 과잉 대응"의 전형적인 사례로 보고 법원의 결정을 칭찬했습니다.

"이번 사건에서 슬픈 사실은 NAR이 그런 상식적인 결정을 방어하기 위해 얼마를 지출해야 했는지였습니다." Keller Williams의 공동 창업자인 Joe Williams는 말했습니다.

“열심히 일하는 부동산 중개인들이 회비를 통해 그 돈을 지불했다고요? Classi[c] 정부의 과도한 접근. 잘했어요 NAR!”

RE/MAX Homefinders의 에이전트인 Jeff Stewart는 이번 조사에서 부동산 산업에 대한 정부의 편견이 드러났으며 세금을 추구한 것이라고 말했습니다.

“정부는 부동산 중개인이 대부분 독립 계약자라는 사실을 좋아하지 않습니다. 세금 혜택도 함께 제공됩니다.”라고 Stewart는 말했습니다.

“대략 있습니다. 미국에 있는 우리 중 2M은 W-2 직원이 되고 싶어합니다. 협력 커미션 구조를 변경해도 판매자의 손에 돈이 다시 돌아오지는 않습니다. 이는 제한된 자원 풀이며 구매자가 구매자의 대리인에게 비용을 지불해야 하는 경우 이는 계약금 및 마감 비용에 사용되는 자원입니다. 거래가 성사되도록 거래 양보를 통해 판매자의 손에서 다시 나올 것입니다. 현 정부는 확실히 산업 모델에 큰 문제가 있고 세수에만 쫓기고 있다”고 말했다.

다른 사람들은 법무부 조사가 우려하는 규칙을 문제가 되지 않는 것으로 보았습니다.

"좋은; 이 나라에는 해결해야 할 문제가 많습니다.” Long & Foster의 중개인 Kevin McGrath가 법원 판결에 대해 말했습니다. “이건 그중 하나가 아니야.”

"계약법은 구매자가 직접 또는 판매자를 통해 중개인이 대금을 받는 방식을 결정하며, 중개인은 구매자가 자신의 부동산을 판매하여 얻은 수익금을 거래에 참여한 중개인에게 지불하는 데 사용합니다."라고 Sharon은 말했습니다. Mulholland Realty의 에이전트인 Mulholland입니다.

Reist Corporation의 브로커인 Dick Stoner는 구매자-브로커 수수료가 다른 판매자 인센티브와 다르지 않다고 강조했습니다.

Stoner는 “[A] 판매자는 극단적인 광고, 소셜 미디어 게시물, 구매자 대리인 커미션 등 원하는 모든 프로모션을 제공할 수 있습니다.”라고 말했습니다.

"일부 제품 판매자는 제품을 보고 구매할 수 있도록 유료 '익일' 배송 및 기타 인센티브를 제공하며 구매자 대행사 커미션 제안은 동일합니다. 특정 판매에 더 많은 구매자(에이전트가 있는 사람)를 유치하기 위한 것입니다."

다른 사람들은 NAR이 “과도한” 행동을 하고 있다며 현행 규정을 변경해야 한다고 요구했습니다.

RE/MAX Crossroads의 에이전트인 Patrick Harris는 “에이전트로서 나는 NAR이 부과한 명확한 협력 지침을 절대적으로 경멸합니다.”라고 말했습니다. “나는 그것이 과도하고 전문적으로 건전하지 않다고 생각합니다. 판매자가 자신의 자산을 MLS에 등록하고 싶지 않지만 NAR 이외의 방식으로 마케팅하는 데 우호적이라면 주 또는 지방 협회는 이 문제에 대해 발언권을 가져서는 안 됩니다. 상장 중개업체와 판매자 사이에 있습니다. 궁극적으로 판매자는 자신에게 가장 이익이 되는 일을 할 수 있어야 합니다.”

"[만약] NAR이 구매자와 판매자를 위해 옳은 일을 하는 데 정말로 관심이 있다면 제한적 대행사와 이중 대행사를 비윤리적인 관행으로 선언해야 합니다."라고 그는 덧붙였습니다. “두 명의 주인을 두고 일을 효과적으로 할 수는 없습니다. 누군가는 항상 무시당하고 있다고 느끼며 실제로 승리하는 유일한 사람은 두 배의 급여를 받는 중개업뿐입니다.”

참여 규칙과 관련하여 Harris는 구매자 에이전트 커미션이 구매자의 모기지에 포함될 수 있도록 허용해야 한다고 주장했습니다.

“구매자 대리인 수수료가 상장 계약에 통합되는 주된 이유는 대다수의 대출 기관이 구매자 대리인 수수료가 구매자 자금 조달의 일부가 되는 것을 거부하기 때문입니다.”라고 그는 말했습니다.

“솔직히 이건 바뀌어야 하고 강제로 바꿔야 한다면 괜찮습니다. 즉, 판매자에게는 대리인이 있고 구매자도 자신을 대신하여 협상할 대리권을 가질 자격이 있습니다. 모든 과정이 복잡하다”고 말했다.

할인 중개 회사인 Continental Real Estate Group의 기업 중개인인 Derek Eisenberg는 대출 기관이 구매자 중개 수수료에 대한 자금 조달을 허용하지 않는 것은 "오류"라고 대답했습니다.

그는 "결산서에 있는 한 자금 조달이 가능하다"고 말했다. “그래도 대출 기관이 행사에 참석했다면 당사자들은 가격을 부풀려 판매자가 지불하도록 할 수 있었습니다. 고양이 가죽을 벗기는 방법은 항상 여러 가지가 있습니다.”

Coldwell Banker Realty의 에이전트인 Ralph Odierna는 NAR 회원들이 새로운 구매자 고객을 확보할 때 구매자-브로커 계약을 사용하도록 요구하도록 촉구했습니다.

그는 “상장 계약은 브로커가 계약을 체결하고 상장 대리인이 판매자를 대리하는 기록을 남기기 때문에 브로커에게 수수료를 보장한다”고 말했다. "구매자의 대리인도 동일한 작업을 수행해야 하며 구매자 중개인 계약을 체결하여 계약상 구매자를 대리해야 합니다."

Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate의 대리인인 Fran Brooks는 모든 구매자 대리인이 그러한 계약을 사용해야 한다는 데 동의했습니다.

"[A]는 영업 관리자로서 우리 에이전트가 이를 사용하도록 강력히 권장합니다. 소수는 사용합니다. 모두 사용해야 합니다."라고 그녀는 말했습니다.

또 다른 사람들은 이번 판결로 인해 "소비자에게 매년 수십억 달러의 비용을 초래하는 반경쟁적 산업 정책을 조사하는 DOJ의 능력이 제한될 것"이라고 소비자 감시단체인 미국 소비자 연맹의 선임 연구원인 스티븐 브로벡(Stephen Brobeck)의 논평에 반응했습니다.

CFA는 다음을 추진했습니다. 구매자 중개 수수료를 제공하는 주택 판매자 금지, 이러한 관행은 “불공정한 거래 제한”에 해당한다고 주장합니다. NAR은 커미션은 항상 협상 가능하며 커미션은 시장에 의해 설정된다고 주장했습니다.

"NAEBA 컨퍼런스에서 CFA의 Steve Brobeck은 구매자 에이전트가 고가의 부동산에 대해 '너무 많은' 돈을 받고 있다고 생각했으며 이것이 바로 CFA가 공동 반바지를 잔뜩 보유하고 있는 이유라고 말했습니다!" Buyer's Resource Realty Services의 구매자 중개인인 Andrew Show는 말했습니다. “그들의 ‘금지’ 요구는 터무니없고 가치도 없습니다.”

Brobeck은 Inman에게 Snow가 최근 보고서에서 자신이 말한 내용과 작성한 내용을 잘못 설명했다고 말했습니다.

Brobeck은 이메일로 보낸 성명에서 "내가 말한 것은 업계가 5~6% 수수료를 방어하는 것이 고가 부동산 판매에 대한 큰 급여일을 유지하려는 그들의 욕구를 어느 정도 반영한다고 생각한다는 것"이라고 말했습니다.

“그리고 저는 이러한 요율에 대한 '금지'를 요구한 적이 없으며, 단지 경쟁 시장에서 요율을 설정할 수 있는 분리된 커미션과 같은 업계 정책을 지원하기 위한 것뿐입니다. 내 생각에는 진정한 가격 경쟁 시장에서 가장 유능하고 성공적인 대리인의 연간 보상은 부분적으로는 줄어들지 않고 증가할 것입니다. 왜냐하면 한계 대리인(업계의 2015 위험 보고서). "

CFA의 컨설턴트로 일해 온 아이젠버그는 많은 논평자들이 전문가와 수수료를 협상할 수 있는 자유에 대한 감시단의 요점을 놓치고 있다고 말했습니다.

“두 사람이 소송을 제기하면 원고는 변호사와 급여율을 협상하고 피고는 변호사와 급여율을 협상합니다.”라고 Eisenberg는 말했습니다.

“오늘 49ers가 Eagles와 경기할 때 Philly가 샌프란시스코를 주최하기 때문에 Eagles는 49ers가 코칭 스태프나 선수들에게 얼마를 지불하는지 말할 수 없습니다. 한 투자자가 Morgan Stanley를 통해 AT&T 주식 1,000주를 판매할 때 Morgan Stanley는 Merrill Lynch가 해당 주식의 구매자를 확보하는 대가로 얼마를 받는지 밝히지 않습니다.

“부동산은 구매자가 전문 직원(구매자의 중개인)이 얼마를 받는지 협상할 수 없는 유일한 산업입니다.”

Brobeck은 자신을 비판하는 사람들이 판매자가 구매자 중개인 수수료를 제공하는 것을 금지하는 것이 부동산 중개 서비스에 대한 경쟁을 더 심화시키지 않는 이유를 말하지 않았다고 지적했습니다.

“논평자들 중 어느 누구도 커미션 분리가 가격 경쟁이 더 치열한 시장으로 이어지지 않는 이유를 설명하지 않습니다. CFA가 옹호하는 전통적으로 보수적인 목표는 부동산업자들이 공유하기를 바라는 것입니다.”라고 그는 말했습니다.

토론 제안을 거부했다는 논평가의 주장에 대해 Brobeck은 자신과 CFA가 부동산 중개 정책에 대한 비판에 대해 공개적으로 또는 비공개로 항상 논의할 준비가 되어 있다고 말했습니다.

“나는 나에게 전화하거나 편지를 보내는 모든 개별 업계 구성원에게 응답하는 것을 중요하게 생각했습니다.”라고 그는 말했습니다.

“놀랐고 심지어 놀랐던 점은 제가 보고서를 발행해 온 약 30년 동안 NAR이나 그 계열사(최근 MLS 위원회를 제외하고) 중 누구도 제가 보고 싶은 이사회나 업계 컨퍼런스에 저를 초대하지 않았다는 것입니다. 우리의 비판을 설명하고 토론할 기회를 가집니다.

"수년 동안 우리는 은행 및 보험 정책을 비판하면서 업계 회의에서 이러한 정책을 논의하라는 요청을 자주 받았습니다."

Brobeck은 XNUMX월 초에 CMLS 이사회와 대화를 나눴다고 말했습니다.

이메일 Andrea V. Brambila.

페이스 북에서 나와 같이 | 트위터에 날 따라와

• SEO 기반 콘텐츠 및 PR 배포. 오늘 증폭하십시오.
• 플라토 블록체인. Web3 메타버스 인텔리전스. 지식 증폭. 여기에서 액세스하십시오.
• 출처: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/