약속, 약속: 상업용 임차인이 이행하지 않으면 어떻게 됩니까?

약속, 약속: 상업용 임차인이 이행하지 않으면 어떻게 됩니까?

타임 스탬프 : 11 년 2023 월 10 일 오전 00:XNUMX
소스 노드 : 1898388

상업용 임대차는 임차인이 임대료를 지불해야 합니다. 그러나 그 요구 사항은 시작에 불과합니다. 세입자는 또한 부동산세 납부에도 동의합니다. 그들은 보험을 유지하는 데 동의합니다. 그들은 공간을 깨끗하고 적절한 상태로 유지하는 데 동의합니다. 그들은 부동산 소유자에게 특정 정보를 보고하는 데 동의합니다. 그들은 보도에 쓰레기를 두거나 창문에 보기 흉한 표지판을 두지 않기로 동의합니다. 간단히 말해서, 그들은 단순히 임대료를 지불하는 것 이상으로 모든 일을 할 것을 약속합니다. 많은 임차인이 약속한 대로 이행하지만 일부는 그렇지 않습니다. 그렇다면 부동산 소유자는 무엇을 할 수 있습니까?

상업용 임대차 계약서를 읽어보면 임차인이 약속을 이행하지 않을 경우 부동산 소유자가 임대차 계약을 종료할 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 또한 임대 계약서에는 임차인이 채무를 불이행할 경우 소유자가 해당 공간에 들어가서 임차인과 그 소유물을 제거할 수 있다고 명시되어 있습니다. 소유자는 자물쇠를 변경하거나 유틸리티를 끌 권리도 있습니다. 소유주는 임차인에게 경고와 유예 기간을 주어 자신의 행위를 정리해야 할 수도 있지만, 결국 임차인의 채무 불이행으로 인해 집주인은 모든 종류의 엄격한 구제책을 행사할 자격을 갖게 됩니다. 많은 상업용 임대차 계약에서는 채무 불이행 시 부동산 소유자가 임차인의 보증금을 인출하고 임차인에게 보증금을 보충하도록 요구할 수 있으며, 임차인의 초기 증축 기간 동안 허용된 무료 임대료를 회수하고 임대 기간을 통해 임대료를 가속화할 수 있다고 명시하고 있습니다. 임대 종료. 예, 상업용 임대 계약서를 읽으면 임차인에게 일어날 수 있는 무서운 일들이 많이 나와 있습니다.

그렇게 빠르지는 않아요! 법원은 임대 계약을 종료하거나 기타 엄격한 조치를 취하려는 부동산 소유자를 방해하는 경우가 많습니다. 법원은 임차인의 죄가 해고나 유사한 조치를 정당화할 만큼 나쁘지 않다고 결론을 내릴 것입니다. 임차인은 종종 더 나은 서비스를 제공하겠다고 약속합니다. 법원은 종종 세입자를 믿고 그들에게 또 다른 기회, 세 번째, 네 번째 기회를 줄 것입니다. 무엇보다도, 이 과정은 적어도 뉴욕시에서는 극도로 느린 속도로 진행되는 경우가 많습니다. 왜냐하면 법원은 집주인-임차인 분쟁 및 기타 청구로 너무 압도되어 있기 때문입니다.

결과적으로 부동산 소유자는 임차인의 채무 불이행에 대해 실제로 임대를 종료하거나 기타 극단적인 권리를 행사할 권리가 있다고 믿어서는 안 됩니다. 특히 임차인이 중요하지 않다고 주장할 수 있는 채무 불이행인 경우에는 더욱 그렇습니다. 약간의 미지급 임대료는 중요하지 않을 수 있습니다. 여러 달 동안 임대료를 지불하지 않을 수도 있지만 법원은 여전히 ​​세입자에게 더 많은 시간을 줄 것입니다. 그 결정을 내리기까지는 아직 꽤 시간이 걸릴 것입니다. 찢어진 차양은 해당 공간을 "A" 등급 레스토랑으로 유지하겠다는 임차인의 계약을 심각하게 위반하는 것이 아닐 수 있지만 임대 계약에 따라 보험을 유지하지 못하는 것은 그렇지 않을 수도 있습니다. 그것은 판사에게 달려 있습니다. 많은 판사들은 부동산 소유자가 부동산을 소유하고 돈을 벌고 수년에 걸쳐 막대한 현금 보유고를 축적했으며 이를 모두 빨아들일 수 있어야 한다고 생각하는 것 같습니다. 이는 일반적으로 사실이 아닙니다.

이에 대응하여 부동산 소유자는 임대 계약을 종료하거나 임대 공간에서 임차인을 제거하는 것보다 덜 극적인 방식으로 임차인의 채무 불이행에 대응할 수 있는 능력을 임대 계약에 포함시키는 것을 고려해야 합니다.

미지급 임대료에 대한 이자 및 연체료는 부동산 소유자가 임대 계약에 포함시켜야 하는 첫 번째이자 가장 명백한 무기입니다. 얼마나 많은 임대차, 특히 오래된 임대차가 그러한 지불을 제공하지 않는지 보는 것은 놀라운 일입니다. 시간이 좀 걸릴 수 있지만 법원은 일반적으로 이를 집행합니다. 임차인이 결국 높은 이율과 연체료로 인한 연체 이자를 받게 될 것이라는 사실을 깨닫는다면, 이는 기한 내에 지불할 충분한 인센티브를 창출할 수 있습니다. 임차인에게 돈이 부족한 경우 소유주는 임차인이 다른 의무를 이행하기 전에 임대료를 지불할 인센티브를 갖기를 원할 것입니다.

또한 임차인은 임대료 지불 의무를 넘어 많은 의미 있는 의무를 집니다. 관련 부동산 소유자는 특정 불이행에 대응하기 위해 임대 계약에 금전적 조치를 구축하려고 시도할 수 있습니다. 예를 들어, 세입자가 특정 시간 동안 영업을 하기로 약속한 경우 법원은 세입자가 약속을 위반할 경우 소유주가 임대 계약을 종료하는 것을 허용하지 않을 것입니다. 그들이 계속 열려 있기로 동의했을 때 문을 닫았습니다. 부동산 소유주가 지불금이 합당한 이유와 임차인이 계속 영업을 유지하는 것이 중요한 이유를 설명하는 표현을 포함시키는 것이 도움이 됩니다.

다른 많은 임대 관련 문제도 지불 의무로 전환될 수 있습니다. 또 다른 예로, 임차인이 임대 계약을 판매하거나 공간을 다른 사람에게 재임대하는 것을 금지하는 대신 임대 계약에서 이러한 유형의 특정 거래를 자동으로 허용하지만 이러한 거래가 발생할 경우 임대료 조정도 요구할 수 있습니다. 이분법적이거나 "예/아니요" 상황일 필요는 없습니다.

임대차 계약에 보증인이 있고 부동산 소유자가 보증인이 특정 재정 건전성을 유지하도록 배려하는 경우, 보증인이 요구되는 재정 기준보다 낮을 경우 법원은 부동산 소유자가 임대 계약을 종료하는 것을 허용하지 않을 것입니다. 그러나 임대 계약에서는 소유자가 예상보다 더 많은 위험을 감수한 것에 대해 보상하기 위해 임대료 인상을 요구할 수도 있습니다.

세입자가 잘못된 장소나 잘못된 시간에 쓰레기를 쌓도록 허용하는 경우 임대차 계약을 통해 부동산 소유자가 세입자의 비용으로 쓰레기를 치울 수 있는 경우가 많습니다. 그러한 혼란이 일어나서는 안 되는 것이 왜 중요한지, 그리고 그 책임이 왜 합리적인지에 대한 설명과 함께 단순히 혼란을 야기한 것에 대해 요금을 부과하는 것이 더 합리적일 수 있습니다.

간단히 말해서, 모든 부동산 소유자는 채무 불이행 세입자에 맞서 사용할 수 있는 크고 작은 무기고를 확보하려고 노력해야 합니다. 이러한 무기에는 임대 계약 종료가 포함될 수 있지만, 법원이 임대 계약을 쉽게 종료하지 않는다는 점을 고려하면 소유주에게 모든 불이행에 대한 실질적인 구제책을 제공할 수 있는 보다 적은 조치도 포함되어야 합니다.

여기서 핵심은 나쁜 행동에 대해 더 작고 더 즉각적인 결과를 만드는 것입니다. 작고 즉각적인 결과는 법원의 조사에서 살아남을 가능성이 낮은 큰 결과보다 더 고통스러울 수 있습니다. 부동산 소유자가 임대 계약의 지난 XNUMX년 동안 지불해야 할 임대료를 모두 선지급할 수 있고 실제로 납부하는 경우 세입자가 갑자기 선지급 임대료의 XNUMX~XNUMX자리 빚을 지게 되면 많은 세입자가 포기할 것입니다. 이는 일반적으로 임대료를 지불하지 않고 해당 공간에서 캠핑을 하고 보안관이나 보안관이 도착할 때까지 세입자의 사업을 운영하는 것을 의미합니다.

부동산 소유자의 엄격한 권리는 임차인에게 희망을 주지 않을 수 있습니다. 따라서 세입자는 종종 시도를 중단합니다. 적어도 때로는 부동산 소유자가 급여, 공급업체 및 임차인 소유자에게 분배한 후 급여를 받는 마지막 사람이 되어서는 안 된다는 점을 임차인에게 교육하는 데는 더 작은 결과로도 충분할 수 있습니다. 집주인은 임차인의 파트너가 아닙니다! 반면, 세입자가 부동산 소유자의 사실상 파트너인 경우 소유자는 세입자가 해당 파트너십을 진지하게 받아들이도록 영감을 주기 위해 작지만 심각한 조치를 취할 수 있기를 원합니다.

타임 스탬프 :

더보기 포브스 RE