2022년 뉴욕 부동산의 숨은 영웅과 2023년의 의미

2022년 뉴욕 부동산 이야기는 두 시장의 이야기였다.

바이어들이 2022월과 XNUMX월에 기록적인 수의 계약에 서명하면서 올해는 최고의 시기에 시작되었습니다. 그러다가 XNUMX월이 되자 시장이 움직이기 시작했습니다. 가을이 되자 최악의 시기가 도래한 것 같았습니다. 바이어가 부족하고 계약 물량이 크게 줄어 가격 붕괴에 대한 두려움이 부글부글 끓었습니다. 그러나 XNUMX년이 끝나감에 따라 뉴욕시 부동산 시장은 잠잠해졌습니다. 구매자는 서두르지 않고 판매자는 급하지 않으며 가격은 붕괴되지 않습니다. 시장은 방향타가 없는 것처럼 느껴지고 내러티브는 표류합니다. 복구 이야기가 끝났습니다.

이렇듯 내년인 2023년은 자유롭게 자신의 이야기를 쓸 수 있습니다.

"역사는 반복되지 않지만 종종 운율이 있다"는 Mark Twain의 통찰력을 염두에 두고 지금은 시장을 미지의 미래로 이끄는 맥락을 더 잘 이해하기 위해 2022년의 썰물과 흐름을 되돌아볼 수 있는 절호의 시간입니다.

구매자

2022년 봄 성수기는 기록적인 수준의 수요로 시작되었습니다. XNUMX월의 보류 중인 판매 건수는 예년보다 훨씬 많았습니다.

이는 주로 견조한 겨울을 배경으로 한 것이지만, 모멘텀이 계속 이어져 2022월과 5월까지 바이어들이 몰려들었습니다. 저금리가 이러한 열의를 부추겼지만 XNUMX년 초에 상승하기 시작했습니다. XNUMX월에 적합 금리가 몇 년 만에 처음으로 XNUMX%를 넘어섰고 시장은 하향세를 보였습니다. 여름 볼륨이 어지러울 정도로 높은 수준에서 보다 일반적인 수준으로 떨어지면서 인식은 회복에서 정상화 모드로 전환되었습니다.

가을의 활동적인 시즌으로 빨리 감기 - 밝혀진 바와 같이 그다지 활동적이지 않았습니다. 30년 1월 2019일 이후 롤링 2022일 평균 계약 체결 속도의 변화율을 비교해보면 2019년 가을 시즌의 속도가 2021-2022년 사이의 속도보다 훨씬 낮음을 알 수 있습니다. 수요 곡선은 모두 어느 정도 동일하게 시작하지만 XNUMX년의 부진한 성격은 몇 주 후에 분명해졌습니다. 구매자에 관한 한 서두르는 것은 무엇입니까? 이자율은 높았고 할인율은 낮았습니다.

2022년이 저물어감에 따라 시장 테너가 고점에서 저점으로 놀라운 변화가 분명해집니다. XNUMX월의 Pending 판매 최고 기록은 서서히 최저 수준으로 떨어졌습니다.

판매자

복구 내러티브의 초점은 구매자를 중심으로 이루어졌습니다. 지금까지 지난 몇 년 동안 집을 구입해야 하는 무수한 이유는 잘 알려져 있습니다. 더 많은 공간, 낮은 이자율 및 가격 상승입니다. 시장의 흥망성쇠에서 숨은 영웅은 공급입니다.

그 과정에서 수요가 증가함에 따라 공급은 일반적으로 그렇지 않았습니다. 이로 인해 희소성이 생겼습니다. 새로운 매물은 뜨거운 경쟁을 벌였고 구매자는 긴급해졌습니다. 지난 2021년 동안 2022년과 XNUMX년에만 XNUMX월부터 XNUMX월까지 공급이 감소한 것으로 나타났습니다. 타이트한 공급은 셀러에게 유리합니다. 왜냐하면 그들의 리스팅은 별 대우를 받는 경향이 있기 때문입니다.

그러나 공급을 영웅으로 만드는 것은 준비 중에 증가하지 않은 만큼 하향 변속 중에도 증가하지 않았다는 것입니다. 재고는 일반적으로 가을 구매자를 예상하여 노동절 이후에 구축된 다음 해당 구매자가 구체화됨에 따라 줄어들기 때문에 가을에 특히 그렇습니다.

이상하게도 2022년에 정확히 그런 일이 일어났습니다. 단, 위에 표시된 것처럼 올해 구매자가 훨씬 적었습니다. 그러나 재고는 대부분의 해보다 약간 빠르지는 않지만 거의 같은 속도로 감소했습니다. 이러한 목록 부족은 판매자가 되려는 사람들의 관심이 줄어들고 있음을 나타냅니다. 결국 많은 판매자에게 판매는 구매의 서곡입니다. 가격은 변동성이 없었기 때문에 판매자가 되려는 모든 사람은 본질적으로 이 시점에서 거래를 중단할 것입니다. 따라서 긴급하지 않습니다.

학비 안내

가격에 관해서는 평방피트당 평균 재판매 콘도 가격(전체 가격 행동에 대한 좋은 대용물)을 보면 2022년에 일반 아파트 가격이 소폭 하락했음을 알 수 있습니다. 1,472분기와 1,439분기에 평방피트당 XNUMX달러로 최근 최고치를 기록한 후 XNUMX분기에는 시장 변화가 명백해지면서 가격이 XNUMX달러로 소폭 하락했습니다.

이 측정값은 마감 몇 달 전이 아니라 몇 주 전에 계약이 체결되었을 가능성이 있는 판매를 사용하여 계산되기 때문에 2분기의 XNUMX% 하락에는 여전히 XNUMX분기에 존재하는 많은 판매가 포함되어 있습니다.

이에 따라 XNUMX분기에는 수요 위축에 따른 가격 하락이 더욱 뚜렷해질 것이라는 기대가 많았다. 하지만 흥미롭게도 XNUMX분기의 부진한 실적이 가격 폭락에 대한 우려를 불러일으켰음에도 불구하고 분기 중 가격 조치를 조기에 살펴보면 판매량의 급격한 감소에도 불구하고 가격에 실제로 악영향을 미치지 않았다는 것을 알 수 있습니다.

여기서 컨텍스트가 유용합니다. 부동산 가격 비교는 계절의 변동성을 걸러내기 위해 매년 가장 잘 이루어집니다. 시장이 작년 이맘때와 비교하여 매연이 많은 새해를 맞이함에 따라 다가오는 분기의 가격이 1,472년 2021분기와 XNUMX분기에 설정된 최고치인 $XNUMX를 충족하거나 초과할지는 의문입니다. 거의 XNUMX년 동안 물량이 감소한 후, 첫 번째 전년 대비 가격 하락이 마침내 나타날 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 전국적으로 수요가 감소하고 많은 "주택 붕괴" 이야기가 주목을 받고 있는 가운데, 뉴욕시의 극적인 가격 조치의 부족은 적어도 현재로서는 주택 FUD가 과장되었을 수 있으며 가격 하락 가능성이 기대는 제안 할 것입니다.

구매자와 판매자를 위한 통합

시장이 거래량이 적고 가격이 약세를 보이는 다음 번 성수기로 접어들면서 마침내 판매자가 경쟁을 강요당하고 구매자가 기대했던 레버리지를 갖게 되는 지점까지 재고가 쌓이기 시작할 수 있습니다.

구매자의 경우 이는 인내심을 가지되 올바른 단위가 나올 때 조치를 취할 준비가 되어 있음을 의미합니다. 판매자의 경우 이는 관심을 끌고 예비 구매자가 서로 경쟁하도록 모으기 위해 처음부터 바로 가격을 책정하거나 약간 낮은 가격을 책정하는 것을 의미합니다.

무엇 향후 계획?

현재 COVID 패닉과 회복의 변증법은 스스로 해결되었고, 주식 시장은 유동적이며, 금리는 수년 동안 그 어느 때보다 높고, 구매자는 매수했고, 판매자는 제자리에 머물고 있으며, 가는 길에 경기 침체. 이 모든 것은 2023년에 무슨 일이 일어날지 아무도 모른다는 것을 의미합니다.

그러나 다트 몇 개를 던지지 않고 연말 작품이 무슨 소용이 있겠습니까? 내년에 대한 몇 가지 예측은 다음과 같습니다.

• 1 년 예측: 볼륨이 평소보다 조용해집니다. 서명된 계약은 일반적인 범위의 바닥으로 향할 가능성이 높습니다. 경기 침체에 대한 두려움과 기타 거시적 위험으로 인해 모든 것이 일반적인 경제적 불확실성에 기인합니다.
• 2 년 예측: 재고가 증가합니다. 천천히 그러나 확실하게, 판매자는 자신도 이웃이 얻은 것을 얻을 수 있는지 확인하기 위해 목공 작업에서 나올 것입니다. 이것은 일부 하위 시장을 구매자의 시장 영역으로 견고하게 밀어 넣을 것입니다.
• 3 년 예측: 가격은 적당할 것입니다. (예측된) 더 조용한 물량은 (예측된) 재고 증가와 함께 판매자가 구매자를 놓고 경쟁해야 할 부담을 줄 것입니다. 공황 상태는 아니며 단지 하락주기입니다. 이 기간 동안 분기별 가격은 약간 하락하고 전년 대비 가격은 조금 더 하락합니다.

그러나 전반적으로 한 가지 확실한 것이 있다면 2023년의 부동산 시장은 자신만의 이야기를 쓸 것이며 이전 몇 년 동안의 시장과 닮지 않을 가능성이 높다는 것입니다.

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• 출처: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/