Er vormt zich een nieuwe woningmarkt: hoe te profiteren in 2023

Dave:
Dag Allemaal. Welkom bij Op de Markt. Ik ben je gastheer, Dave Meyer. Vandaag lid geworden van Henry Washington, Jamil Damji en Kathy Fettke. Gelukkig nieuwjaar iedereen.

Kathy:
Gelukkig Nieuwjaar.

Jamil:
Gelukkig Nieuwjaar.

Henry:
Gelukkig Nieuwjaar jongens.

Dave:
Ik weet dat deze aflevering pas half januari uitkomt, maar het is de eerste keer dat we elkaar zien sinds het nieuwe jaar. Iemand nog iets leuks gedaan in de pauze?

Kathy:
We zijn in deze routine terechtgekomen. Ik weet dat dit niet leuk is, dit is raar, maar van de koude duik, we doen het elke dag.

Dave:
Oh.

Kathy:
Elke dag, zoals nu, heb ik het zo koud, maar ik denk dat het goed voor je is. Dus ik doe mee.

Jamil:
Koude plonsen zijn eigenlijk fantastisch. Ze voelen zo goed aan. Ze voelen vreselijk als je erin zit, maar daarna is het alsof je in de wolken bent.

Kathy:
Op drugs, nou ja, dat doe je. Je krijgt epinefrine of zoiets, dus er komt iets vrij en je hebt echt het gevoel dat je high bent en het is een natuurlijke high, dus dan raak je eraan verslaafd. Dus nu gaan we elke dag, elke ochtend, in de koude duik.

Dave:
Wauw. Ga je gewoon recht de oceaan in?

Kathy:
Dat zou een manier zijn om het te doen, maar ons zwembad willen we niet verwarmen. Het is zo duur, dus we gaan gewoon het zwembad in, het is 50 graden.

Dave:
Oh jeetje.

Kathy:
Blijf daar zeven tot tien minuten en het is koud.

Henry:
Goede nacht.

Kathy:
Kom meedoen.

Henry:
Absoluut.

Dave:
Ik heb wel gevraagd of je tijdens de pauze iets leuks hebt gedaan, maar ik denk dat dat voor sommige mensen als leuk doorgaat. We gaan vandaag in op ons onderwerp, een rapport dat ik heb geschreven, genaamd de 2023 State of Real Estate Investing. Ik heb in feite al mijn gedachten samengevat en laten we eerlijk zijn, ik heb veel van je opnames van het afgelopen jaar gestolen en in feite samengevat wat ik denk dat er gaande is op de huizenmarkt en enkele vragen, enkele gedachten en wat advies voor wat er is gebeurd in 2023, en ik hoop dat we er vandaag over kunnen praten.

Kathy:
Ja, Dave, dat rapport is trouwens geweldig. Geweldig. Het is alsof je in 2022 weer een boek hebt geschreven. Dat is geweldig.

Jamil:
Het is super inzichtelijk. Ik denk dat het aanbevolen moet worden voor iedereen die wil beginnen met beleggen in onroerend goed of huidige vastgoedbeleggers die vragen hebben. Als dit rapport zelfs maar onderdeel zou kunnen worden van het mediabewustzijn, heb ik het gevoel dat we allemaal beter voorbereid zouden zijn. Dus Dave, bedankt voor het voorbereiden en creëren van iets dat getemperd, waar en echt is. Het is niet bevooroordeeld. Ik heb vaak het gevoel dat we als vastgoedinvesteerders willen pushen als, hé, onroerend goed, onroerend goed, onroerend goed. Maar het is alsof dit een erg getemperde blik was en ik waardeerde het echt.

Kathy:
En aan de andere kant, de nieuwsmedia zijn altijd op zoek naar iets angstaanjagends om over te rapporteren, dus ze kunnen altijd, hoe zal ik het zeggen, de gegevens manipuleren om de dingen erger te laten lijken dan ze zijn. Dus je grafieken in dat rapport geven de duidelijkheid die mensen nodig hebben.

Henry:
Ja precies. Dat zou mijn punt zijn. Ik denk wat dit geweldig maakt, vooral voor iemand die nieuw is of niet gewend is om naar gegevens te kijken, vastgoedgegevens, omdat we dat vaak zeggen, zorg ervoor dat u de gegevens van uw markt begrijpt. En ik denk dat wat hier geweldig aan is, is dat het een verkorte kijk is op verschillende statistieken en een onbevooroordeelde kijk op hoe jij ze definieert, en dan praat je over wat ze betekenen en dan praat je over hoe het momenteel van invloed is.
Dus ik denk dat zelfs als je dit over vijf jaar leest, wanneer de markt totaal anders is, het super krachtig is om te begrijpen wat die statistieken zijn en hoe ze van invloed kunnen zijn op onroerend goed en de bijna-aankoopbeslissingen. Dus ik denk dat dit geweldig is.

Dave:
Oh, nou bedankt jongens. En als iemand die hiernaar luistert het wil downloaden, het is eigenlijk een volledig brancherapport, maar bij Bigger Pockets geven we het gratis weg. Je kunt het downloaden op bigpockets.com/report. Het is helemaal gratis. En zoals ze allemaal zeiden, het is echt bedoeld om u niet alleen inzicht te geven in de huidige marktomstandigheden, maar om u te helpen de toekomstige markt te analyseren door enkele marktgegevens te begrijpen.
En ik waardeer al je vriendelijke woorden, maar we moeten hierover debatteren, dus je moet een beetje gemener en een beetje kritischer zijn als we naar de volgende sectie gaan.
Dus iedereen, als je mee wilt doen, download dat nu meteen, bigpockets.com/report. We nemen een korte pauze en duiken dan in het rapport, zodat u enkele van de onderwerpen op hoog niveau kunt begrijpen die erin staan.
Oké, laten we beginnen met alles te weten te komen over de staat van beleggen in onroerend goed in 2023, want ik zal in een minuut samenvatten wat ik in het rapport heb gezet, maar als je in 10, 20 woorden of minder zou moeten zeggen, Jamil, hoe zou je de staat van beleggen in onroerend goed op dit moment omschrijven?

Jamil:
In 20 woorden of minder? Ik zou zeggen opwindend, opportunistisch, motiverend, geldintensief, eng, en doe het.

Dave:
I like it.

Jamil:
Dat is het.

Dave:
Ik vind het leuk dat je zowel opwindend als eng zegt, omdat ik denk dat dat een heel goede manier is om te beschrijven wat er aan de hand is. En jij, Hendrik? Hoe zou u de huidige staat van beleggen omschrijven?

Henry:
Ja, ik denk dat de huidige staat van beleggen precies is waar we allemaal om hebben gevraagd en wat ze zeggen, wees voorzichtig met wat je vraagt. We hebben allemaal in onroerend goed geïnvesteerd om rijkdom op te bouwen. Welnu, rijkdom wordt opgebouwd wanneer de gelegenheid wordt gecreëerd, wanneer u met korting kunt kopen. Welnu, zo ziet kopen met een grote korting eruit. Dus ik ben het eens met Jamil. Het is opwindend en eng, maar je moet het doen, want dit is waar je om vroeg. Koop met korting en begin met het opbouwen van die rijkdom.

Dave:
Absoluut. En jij, Kathy?

Kathy:
Ik ga dit in twee woorden doen, plezier en pijn. Echt, een beetje zoals de kolenstorting. Er zal veel pijn zijn, veel pijn. Dit wordt voor veel mensen een moeilijk jaar. Er zal ook plezier zijn. Er zullen veel kansen zijn voor mensen. Dus ik wil gewoon dit bericht sturen dat dat deel uitmaakt van onroerend goed. Je wint wat je verliest wat. Als je wat verliest, weet dan gewoon de volgende deal, je krijgt een betere deal en wint wat. En de hoop is dat je aan het einde van het spel meer hebt gewonnen dan verloren.

Dave:
Dat is een perfecte manier om het te beschrijven. Ik denk dat jullie allemaal een heel goede samenvatting geven van wat er gebeurt, wat eigenlijk een correctie is, en dat is beangstigend, maar het biedt ook kansen aan mensen die hogere prijzen kunnen betalen of die te duur zijn geprijsd of te concurrerend zijn of te druk bezig. En dat is wat we beginnen te zien.
En als je het State of Real Estate-rapport voor 2023 downloadt, zul je zien dat het eigenlijk zoals ik het heb samengevat en niet zo beknopt als je net deed, het is een volledig rapport, is dat we eigenlijk gedurende twee jaar elke grote variabel, elk belangrijk gegevenspunt dat ons helpt de huizenmarkt te begrijpen en te voorspellen, wees in één richting en dat was omhoog. Dat gaat van alles, van voorraad, woningaanbod, demografische vraag, betaalbaarheid, hypotheekrente, wat dan ook, inflatie, wat het ook was, elk belangrijk ding waar je als analist of als econoom naar keek, was dat de prijzen omhoog gingen.
En ik weet dat het voor veel mensen voelt als een luchtbel vol irrationeel gedrag, maar er zijn echte redenen waarom de prijzen omhoog gingen en die zijn niet allemaal irrationeel. Veel van de macro-economische omstandigheden ondersteunden dat. Nu, eigenlijk sinds halverwege vorig jaar, hebben we enkele van die variabelen gezien. Sommige dingen die de richting van de huizenprijzen dicteren, keren van kant, ze waren allemaal aan de ene kant om de prijzen op te drijven. Nu hebben we vooral gezien dat de betaalbaarheid en de vraag naar de andere kant beginnen te gaan, en ze beginnen de huizenprijzen aan te trekken.
En dus wat we nu zien, is een veel meer gebalanceerde markt. En ik weet dat, in tegenstelling tot de afgelopen twee jaar, balans voor veel mensen als een crash voelt, omdat we zagen dat de dingen zo snel omhoog gingen. Nu beginnen we prijzen vlakke lijn te zien en veel markten en sommige markten groeien nog steeds en sommige markten beginnen te dalen.
Maar dit creëert in feite een geheel nieuwe huizenmarkt die we al lang niet meer hebben gezien. En zoals je zei, dit creëert angst en er zal wat verlies en wat pijn zijn, zoals Kathy zei, maar er zullen kansen zijn. En dus als je die dynamiek wilt begrijpen en hoe die verschillende variabelen waar ik het net over had, daar ga ik in het rapport uitgebreid op in. Dus ga dat eens bekijken.
Maar ik denk dat ik me voor deze podcast graag zou concentreren op de kansen- en risicogebieden. Wat zijn de belangrijkste kansen die u allemaal ziet, en wat zijn de dingen waar u persoonlijk vanaf zult blijven? In het rapport staan ​​11 aanbevelingen voor hoe te beleggen in 2023. En Kathy, laten we bij jou beginnen. Welke van deze of u zou uw eigen aanbevelingen voor 2023 kunnen kiezen, is volgens u het meest urgent voor ons publiek?

Kathy:
Ik bedoel, de mogelijkheid is zeker om een ​​koper te zijn. En dat is wat we doen toen we een eengezinshuurfonds begonnen. En we kopen actief omdat we contant geld hebben. En dat was een van je punten: als je contant geld hebt, heb je vandaag macht en hoef je niet je eigen persoonlijke geld te hebben. Ik bedoel, dat is OPM, andermans geld, je moet uitzoeken hoe je dat doet. En er zijn veel manieren, maar de mogelijkheid om onroerend goed te verwerven is op dit moment ongelooflijk, maar het moet wel het juiste onroerend goed zijn.
Voor bepaalde commerciële investeringen kan het iets vroeger zijn, omdat die markt zich nog niet helemaal heeft aangepast. Het is niet gecorrigeerd zoals het zou kunnen en waarschijnlijk zal gebeuren. Dus persoonlijk zal ik waarschijnlijk pas tegen het einde van het jaar naar reclame kijken of totdat de zaken min of meer gelijk zijn. Maar in eengezinswoningen of eenheden van één tot vier personen zijn we extreem actief omdat dit een markt is waar we kunnen … er is momenteel weinig concurrentie en de prijzen zijn laag en toch is de vraag naar huurwoningen zo, zo sterk omdat het zo moeilijk is voor mensen om koop vandaag.
Dus we bieden nog steeds deze geweldige service voor mensen om een ​​huis te hebben, een dak boven hun hoofd te hebben tegen hopelijk een betaalbare prijs, omdat we de eigendommen voor een lagere prijs krijgen, wat betekent dat we ze voor minder kunnen huren.

Dave:
Oké, geweldig. Ik heb hier meerdere vragen over. Dus een van de aanbevelingen was om contant geld te gebruiken als je kunt. Betekent dit dat u in uw fonds zit, gebruikt u schulden of doet u alle contante aankopen?

Kathy:
Welnu, als fonds halen we investeerderskapitaal op. Dus ons doel is 20 miljoen in contanten. Dus we halen dat geld op en verwerven de eigendommen met contant geld, dat is het spel. Als je geen 30 dagen hoeft te wachten om een ​​lening te krijgen en je kunt gewoon binnenkomen met contant geld en binnen zeven dagen afsluiten, dan krijg je een behoorlijk goede deal, want er is veel leed daarbuiten.
Maar dan is het idee dat als we eenmaal 50 panden of zelfs 20 panden hebben, we lokale banken klaar hebben om te refi en in de vijven. Het is ongeloofelijk. En dit zijn weer lokale banken die de markt begrijpen, ze begrijpen de eigendommen, ze begrijpen hun onderpand, ze weten dat we het zo goedkoop krijgen dat ze het niet riskant vinden. Dus het idee is dat we 20 tot 30, 40 huizen kopen, die opknappen, dat geld gebruiken, wat meer gaan halen. Het is een soort BRRRR-fonds, denk ik.

Dave:
Nee, het is een geweldig idee, omdat u in feite uw bewaarkosten verlaagt. U koopt voor contant geld en betaalt die zes of 7% rente niet, krijgt geen overbruggingsschuld of iets dergelijks. En als je het eenmaal hebt gestabiliseerd en een solide inkomen hebt geproduceerd, kun je de schuld aflossen, wat klinkt als een redelijk goed tarief dat je krijgt.

Kathy:
Een heel goed tarief om de LTV behoorlijk laag te houden. Maar nogmaals, als het zo is, een LTV van 70, maar we krijgen al ons geld terug omdat we de waardering opdringen door goedkoop te kopen, diep te kopen. Nogmaals, nog een van je punten, echt diep kopen, deze echt goede prijzen krijgen en de koopdoos is geen diepe renovatie. We kopen diep, maar het is een soort lichte renovatie, wat echt cool is. Wanneer ga je dat doen? Krijg kortingen op dingen die je niet echt te veel hoeft te repareren. En dat is de kans.
Zoals ik al zei, een van onze eerste aanwinsten was een huis van $ 120,000, een huis met drie slaapkamers en twee badkamers vlak naast waar alle enorme nieuwe banen komen in Noord-Texas, we stoppen misschien 20, 30,000 in renovatie, en de ARV is 220, dus neem daar 70% LTV van. We krijgen ons geld terug en gaan het gewoon nog een keer doen. En als je eenmaal koopt, neem dat … je koopt de huizen, je haalt het geld eruit, koopt meer huizen, dan mag je het opnieuw doen, want de bank zal lenen voor die volgende groep huizen die we kochten.

Dave:
Kathy, je hebt het over diep kopen, wat weer een van de andere aanbevelingen hier is, die ik aan Jamil ga vragen. Ik weet dat dit jouw ding is, we praten er zo over, maar het concept hier is eigenlijk kopen onder de marktwaarde. Kathy, heb je in een corrigerende markt waar het risico bestaat dat de marktwaarden gaan dalen, een vuistregel hoeveel je onder de markt zoekt om het risico van verdere waardevermindering te beperken?

Kathy:
Nou, dit is een huurfonds, dus waar we naar kijken is eigenlijk de cashflow erop. En dat zou de vuistregel zijn, want we zijn van plan deze vijf tot zeven jaar vast te houden en we weten al dat markten veranderen en dat we over een jaar of twee niet op dezelfde markt zullen zijn. Wat we wel weten, is dat er nog steeds een enorme vraag is naar huurwoningen. Dus we kijken niet zozeer naar de activawaarde, het is echt zo, gaat dit onroerend goed cashflow zodra we al het renovatiegeld erin stoppen? Zo diep genoeg dat het een BRRRR-eigendom is, dat zou het belangrijkste zijn dat we kunnen refi op de 70% en ons geld er weer uit krijgen.

Dave:
Geweldig. Nou, Jamil, ik wil niet voor je spreken en kiezen welke aanbeveling of wat jouw aanbeveling voor 2023 is, maar is diep kopen een van hen?

Jamil:
Absoluut. Als ik een bijnaam had, zou het buy deep zijn, dat zou mijn naam zijn. Het is altijd mijn filosofie geweest en ik leefde eigenlijk in die filosofie toen de markt gek werd. Veel mensen geloofden niet dat je nog steeds onroerend goed met enorme kortingen kon kopen als mensen meer betaalden dan gevraagd op de primaire winkelmarkt.
Dus heel snel, laat me dit uitleggen. De primaire winkelmarkt is MLS, waar de meerderheid van de mensen onroerend goed verhandelt, de secundaire onroerendgoedmarkt is waar ik normaal gesproken op speel, waar beleggers in nood zijn die niet op de markt kunnen worden gekocht en die doorgaans niet kunnen worden gefinancierd. Dus ik kocht hier echt geweldige deals en raakte niet eens huizen op de winkelmarkt aan omdat ze te duur zouden zijn en verkopers gek waren. Alles is nu omgedraaid. Dus op dit moment ga ik niet van de markt. Ik ga niet naar particuliere huiseigenaren en zeg: "Hé, laat me je huis met korting kopen", omdat ze nog steeds aan het lunchen zijn.
Ze geloven nog steeds dat hun huizen waard zijn wat het huis verderop in de straat in maart 2022 heeft verkocht, wat de top van de markt was. En dus wil ik dat argument nu niet eens hebben. Wat ik wil doen, is die wrijving wegnemen. Ik ga op de markt, ik praat met makelaars in onroerend goed die actieve aanbiedingen hebben die 30, 60, 90 dagen op de markt zijn, zitten, stof verzamelen, de motivatie achterhalen waarom deze verkoper wil verkopen, vragen of of niet, deze verkoper komt in het reine met de huidige stand van zaken, en realiseren ze zich dat als ze gaan handelen, ze een enorme klap zullen krijgen en als ze echt gemotiveerd zijn om te verkopen, heb ik een nummer in gedachten dat ik kan presenteren. En één op de tien keer lukt me dat. En ik koop nu dingen tegen 10% van ARV.
En dus als ik het 50% van ARV koop, volg ik precies wat Kathy zegt. Ik zou dat kunnen gaan verhuren en opknappen en het opnieuw en opnieuw en opnieuw gaan doen en een oneindig rendement op deze situatie hebben. En dus is diep kopen er absoluut een van. En ten tweede, niet te veel tijd in beslag nemen. De financiering van de eigenaar, ik weet dat we het hebben gehad in uw rapport, onderwerp twee, ik ben nog steeds op mijn hoede voor onderwerp twee, de gorilla van 900 pond in mijn wereld in onderwerp twee is de clausule over verkoop die ik niet per se leuk vind om een ​​formulering te hebben in een document dat echt in wezen afwikkelt wat ik hier heb gedaan in een onderwerp twee deal.
Dus ik ga voor eigenaarsfinancieringen die misschien iets duurder zijn, 0% korting, 0% rente, looptijd van 30 jaar. En als ik dat kan huren en cashflowen, die schuld afbetalen, een goed leven hebben.

Dave:
En ik denk dat mensen over het algemeen creatieve financiering op één hoop gooien. En zoals je zei, Jamil, het zijn twee verschillende dingen. Onderwerp twee is wanneer je iemands bestaande hypotheek aanneemt, en er is iets in hypotheken dat de clausule 'verschuldigd bij verkoop' wordt genoemd. Als de hypotheek van eigenaar verandert, kan de bank het saldo van de lening opeisbaar maken. En dat gebeurt over het algemeen niet, maar er is een kans. En dat is wat je zegt, dat risico is te groot voor je.

Jamil:
Ja, als markten veranderen en vooral als strategieën en mensen luidruchtig worden, is mijn beste vriend de luidruchtigste ter wereld als het gaat om onderwerp twee. En kredietverstrekkers zullen dit opmerken. Ze gaan deze dingen zien en ze zullen het begrijpen en ze zullen zeggen: "Zijn we hierin geïnteresseerd." Zijn we in orde met een aantal van deze dingen die hier aan de hand zijn, en moeten we strakker worden en meer aandacht besteden aan...' Kijk, je doet je verzekering verkeerd op een onderwerp twee, de clausule wegens verkoop wordt ingeroepen. Dus als we op onze tenen moeten staan ​​in een vastgoedtransactie, doe ik daar niet aan mee.

Dave:
Ik denk ook dat het interessante, naast wat je zegt over de populariteit ervan, is dat de bank bij dit type hypotheek met stijgende rente minder geneigd is om je aan een hypotheek van 3% te laten vasthouden, omdat ze dat kunnen kom binnen, bel dat opeisbaar, en probeer dan nog een hypotheek te krijgen van 5%, wat veel beter voor hen is.

Jamil:
Absoluut.

Dave:
Maar op uw punt, verkopersfinanciering aan de andere kant-

Jamil:
Hou het vast.

Dave:
... dat het eigenlijk alle voorwaarden zijn die u met de verkoper kunt onderhandelen, en dus is er veel meer flexibiliteit en als u dat goed doet met een goed contract, is het een stuk minder riskant.

Jamil:
Juist. En dat is waar mijn twee grootste weddenschappen op dit moment zijn: kopen tegen 50% van de ARV en vasthouden en dan gaan kijken naar verkopers die misschien niet geïnteresseerd zijn in verkopen met korting, maar voorwaarden willen bieden omdat de markt is, ze moeten hebben flexibiliteit met de vraag zoals die nu is, de flexibiliteit die u mij moet bieden is 0% rente, 0% aanbetaling. Ik geef je je prijs, maar geef het aan mij over 30 jaar. Ik zorg ervoor dat ik dat kan verzilveren, een huurder kan vasthouden, die huurder dat ding kan laten betalen en dat eigendom aan mijn kinderen kan overhandigen. Het is al goed.

Dave:
Geweldig. Nou, ik heb nog een vraag voor je, Jamil, en dan ga ik deze vraag aan Henry stellen, gaat over flippen, want een van de dingen die ik in het rapport schreef, is om voorzichtig te flippen. En daarin zei ik dat ervaren flippers, James is hier niet vandaag, maar ervaren flippers, Henry gaat... Ik ga je dit vragen, doen het waarschijnlijk heel goed op deze markt, maar voor mij lijkt het gevaarlijk. om mee te beginnen proberen. En dus ben ik benieuwd, je verkoopt veel van je groothandelsdeals aan flippers. Kun je ons op dit moment iets vertellen over het marktsentiment met flippers?

Jamil:
Ze zijn eigenlijk heel bullish. En dus nogmaals, omdat je deze echt grote kortingen kunt krijgen als je in een toegankelijke prijs blijft, want kijk, een hypotheek van 7% op een huis van 400 of 300, 350,000, $ 450,000 kan nog steeds betaalbaar zijn in een huishouden met twee inkomens . En in die situatie gaat dat huis op de Markt te koop. En als je veel waar voor je geld kunt bieden, een geweldig product met een geweldig ontwerp en je let op de kwaliteit van het ding dat je op de markt brengt, zul je domineren in dit spel.
Als je echter een onervaren flipper bent en je gebruikt dolfijngrijs op al je muren en dat is niet zo, dan weet ik dat ik … dolfijngrijs me gek zal maken. Als je je badkamers niet helemaal tot aan het plafond betegelt, als je bezuinigingen doet en domme dingen doet, dan verlies je je shirt. En dus moet flippen absoluut worden ervaren, begrijpen wat je doet, in de juiste prijsklassen blijven, je zult winnen. Als je valt, een van die regels overtreedt, verdien je het. Sorry. Je doet. Je hebt het verknoeid.

Dave:
Oke. Nou, bedankt. Henry, je knikte mee en ik weet dat je een hoop flips doet. Dus wat vind je van flippen in het komende jaar?

Henry:
Ik bedoel, ik denk dat je het op de kop hebt genageld. Het is, je moet voorzichtig omdraaien. En we moeten dit onthouden, onroerend goed is een getallenspel. Het is altijd een getallenspel geweest. Het is net toen de markt superheet was, je hoefde niet per se zo goed op alle details van de cijfers te letten. Als u nu succesvol wilt zijn, moet u veel meer statistieken begrijpen om de juiste aanbiedingen te kunnen doen. En dus voor ons is het een getallenspel.
Ik zal absoluut een woning kopen die ik ga omdraaien als ik het kan krijgen met een korting van 50% tot 60%, want ik kijk naar mijn afgelopen drie omslagen, mijn afgelopen drie omslagen verkocht, één verkocht voor 9% minder dan wij vermeldde het voor, één verkocht voor 17% minder dan waarvoor we het vermeldden, één verkocht voor 2% hoger dan waarvoor we het vermeldden.
Dus als je aan het rekenen bent, is dat ongeveer een gemiddelde daling van 12%. En dus als de markt vroeger beter was, kochten we met 70% korting en maakten we grote winsten als we het omdraaiden. Dus nu neem ik dat gewoon mee aan de voorkant. Als ik het met een daling van 50% kan krijgen, maak ik dezelfde, zo niet betere winst dan toen de markt heter was, omdat de analyses, de gegevens me vertellen waar ik die huizen normaal gesproken kan verkopen .
Dus als de ARV nu een bepaald getal is, trek ik er ongeveer 12% van af en kan ik op die manier weer in mijn aanbiedingsprijs komen. Dus we doen de wiskunde gewoon ijveriger aan de voorkant om te begrijpen wat we gaan kopen. En dan moet ik daar maar naar leven. Ik moet strenger zijn in de aanbiedingen die ik doe.
Ik maakte altijd grapjes, want 2021 en 2022 of 2021 en 2020, de prijzen waren zo geweldig. Ik heb zoiets van: "Man, ik had alles moeten kopen waarop ik in 2019 en 2018 een bod heb uitgebracht." Ik herinner me dat ik deals van meer dan $ 5,000 doorgaf die in 2022 of 2021 gek waren, maar achteraf gezien is het 2020. Maar die basisprincipes gaan me redden in deze markt, die basisprincipes waarbij een deal mijn cijfers niet haalt, ook al is het maar 5,000 off, ik spring er niet op omdat de markt momenteel niet vergevingsgezind is. Dus ik moet heel strikt zijn met mijn cijfers. En als u dat kunt doen en uw markt begrijpt en begrijpt wat mensen ertoe aanzet om te kopen, heeft Jamil volkomen gelijk.
Als het een huishouden met twee inkomens is, is het veel betaalbaarder en begrijpt u gewoon wat er daadwerkelijk wordt verkocht. Als ik nu naar mijn markt kijk, verkopen we nog steeds ergens rond de 90, 90% catalogusprijs ten opzichte van de verkoopprijs. Het is een typische daling van 10 tot 12%. Dus dingen verkopen, ze verkopen als ze correct geprijsd zijn gezien de huidige markt. Dus als je op de statistieken kunt letten, helpt dat je te begrijpen waar je moet kopen en je koopt en je houdt vast aan je aanbiedingen, ik denk dat flippen nog steeds winstgevend kan zijn. Maar je hebt helemaal gelijk, je moet het voorzichtig doen en je moet heel, heel streng zijn.

Jamil:
Ik wilde daar even snel aan toevoegen, ik denk dat die 12% daling waar Henry het over heeft, je kunt daar zelfs mee spelen met ontwerp, met een heel, heel goed ontwerp. En als je aandacht besteedt aan de kwaliteit van het product dat je op de markt brengt en je let op de trends, kijk je naar de tijdschriften, dan zie je wat de HGTV-shows zijn. En nogmaals, ik zeg dit niet alleen omdat ik in een A&E televisieshow zit, Triple Digit Flip, wat een geweldige show is. Jullie zouden er allemaal naar moeten kijken, maar dat zeg ik niet alleen daarom. Ik meen het. Ontwerp is nu belangrijk en voorheen niet. Dus als je goed oplet, verlies je die 12% misschien niet. U kunt misschien nog steeds verkopen tegen die catalogusprijs of in de buurt van de catalogusprijs omdat u de renovatie goed heeft gedaan.

Dave:
En Henry, voor de duidelijkheid, je zegt 12% korting op de catalogusprijs, maar heb je nog steeds winst gemaakt op die deals?

Henry:
Ja, we hebben absoluut winst gemaakt op die deals. Dat komt door de due diligence die we van tevoren doen en waar we aanbiedingen hebben gedaan, zelfs omdat dit eigendommen zijn die ik heb gekocht toen de markt instortte, en dus verwachtten we gewoon dat als we tegen 10 tot 12% moeten verkopen tegen 10 , we keken eigenlijk naar een daling van 10 tot 15%. Kunnen we nog winst maken? En absoluut. Dus nee, ik maak niet de winst die ik verwachtte te maken, maar we maken absoluut nog steeds winst. Ik heb nog geen verlies hoeven nemen.

Dave:
Goed voor je. Kathy, wilde je erin springen?

Kathy:
Ja, ik wilde gewoon een opmerking maken over wat Jamil zei en zeggen dat ik verschillende keren auditie heb gedaan voor HGTV-flipshows, en ik zou de producer vertellen dat we naar de laatste groep zouden gaan en ik zou zeggen: "Ik weet echt niet Ik hou er niet van om onroerend goed om te draaien. Het maakt me bang. Ik ben een buy-and-hold-investeerder, en ik denk dat dit een geweldige show zou zijn bij buy-and-hold, omdat we het gewoon zo veel gemakkelijker zouden kunnen filmen. Je staart maar vijf jaar naar het pand,' en ze gingen er gewoon niet voor, man.

Jamil:
Oh dat is geweldig.

Kathy:
Dus ik weet het niet.

Dave:
Ik begrijp dat niet. Dat klinkt als een geweldig tv-programma.

Kathy:
Lijkt me een geweldige voorstelling. Elk jaar stegen de huren met 4% en daar kon je gewoon een kleine show over doen.

Jamil:
Geweldig veld. Ik zal je aan wat mensen voorstellen, Kathy.

Kathy:
Oké. We konden buiten het huis picknicken. Ik weet het niet. Daarom zijn er geen buy and hold-shows. Het is zo saai.

Dave:
Maar op de lange termijn is het leuk.

Jamil:
Amen.

Dave:
Oke. Nou, de laatste van de aanbevelingen waar ik het over wilde hebben, Jamil riep me uit omdat ik dit van Henry had gestolen voordat we begonnen met opnemen, maar eigenlijk was er nog een waar ik op in wilde gaan: investeren in hybride steden. En zoals Kathy ons er vaak aan herinnert, en waar we het heel regelmatig over hebben in de show, zal elke markt zich anders gedragen. En zoals we beginnen te zien, beginnen de echt sexy pandemiewinnende steden echt de grootste correcties te zien.
Ik weet zeker Jamil, je hebt daar vrij eerlijk over gesproken over wat er gaande is in Phoenix en in je buurtsteden zoals Boise, Las Vegas, Austin. Aan de andere kant zijn er steden die doorgaans niet waarderen, maar een sterke cashflow hebben. Dit zijn steden als Detroit of Milwaukee of veel plaatsen in het Midwesten in het algemeen, en zo ging het vroeger voor de pandemie. veel.
Dan zijn er steden die enorm gewaardeerd werden, maar die bieden over het algemeen niet veel cashflow. Maar er zijn hybride steden, en ik denk dat mijn voorspelling is dat we zullen terugkeren naar regionale patronen van vóór de pandemie, waar sommige markten een geweldige cashflow zullen blijven bieden. Sommigen zullen het waarderen, maar niet allebei zoals we de afgelopen twee jaar hebben gezien. Maar er zijn enkele steden die een beetje van beide goed doen, en dat zijn de hybride steden die ik aanbeveel. Henry, ik neem aan dat je Northwest Arkansas als een van die regio's zou beschouwen?

Henry:
Ja, kerel. Absoluut. Het is een geweldige hybride stad. Je kent me, het zijn de unsexy markten.

Jamil:
Laten we Dave's term saai gebruiken. Saai.

Henry:
Ja, dat is heel waar. Het is heel waar. Het zijn de saaie markten, de plaatsen waar mensen normaal gesproken niet aan denken als ze buiten de staat willen investeren. Dit is een groot land. Er zijn veel plaatsen die u een geweldige cashflow en/of grote waardering kunnen bieden. Nogmaals, wat cool is, is dat het een dataspel is en in plaats van naar vastgoedstatistieken te kijken, kijk je naar meer economische indicatoren.
En als je de economische indicatoren kunt vinden van wat mensen ertoe aanzet om daar te gaan wonen, voor zover het de economie betreft, en als je dan naar bepaalde soorten banen kijkt en dan kijkt naar de banengroei in die sectoren binnen dat gebied, en dan vergelijk dat je tegen de gemiddelde prijs van een eengezinswoning of kleine meergezinswoningen in het gebied een aantal mooie gebieden kunt vinden die banengroei bieden, groeien in industrieën die groeien en huurprijzen die groeien of gelijk blijven.
Maar als u weet dat mensen daarheen verhuizen en dat moet voor deze banen, geeft dit u een goede indicatie van plaatsen die u mogelijk een fenomenale cashflow kunnen opleveren tegen redelijke instapprijzen. Omdat betaalbaarheid subjectief is. Dus voor mensen die momenteel in een stad wonen, hebben ze misschien het gevoel dat het voor hen niet betaalbaar is om daar te wonen, maar als die mensen in Cleveland zijn en iemand uit Californië probeert te investeren en ze zagen er voor dezelfde prijs uit, die prijs punt in een plaats als Cleveland of een andere stad, lijkt het veel betaalbaarder omdat hun dollar veel verder gaat.
En dus gewoon aandacht besteden aan de economische indicatoren in banen of bedrijfstakken waarvan u denkt dat ze er nog een tijdje zullen zijn, en dat vervolgens vergelijken met wat het u gaat kosten versus wat de huurprijzen zijn. Het is geen moeilijke wiskunde. Je kunt een aantal geweldige unsexy markten of geweldige saaie markten vinden die je een fenomenale cashflow zullen opleveren.

Dave:
Absoluut. En een paar van degenen die ik in het rapport heb genoemd, waren Birmingham, Alabama, Philadelphia en Madison, Wisconsin, maar er zijn er genoeg. Kathy, wat is jouw mening hierover? Ik weet dat je het altijd hebt over het kijken naar deze grote macro-economische indicatoren. Denk je dat we teruggaan naar een aantal van de meer, het soort traditionele divergentie in regionale markten dat normaal is op de huizenmarkt, dat door de pandemie min of meer is verdwenen?

Kathy:
Ik denk dat het eigenlijk gewoon van je doel afhangt. Als je in een levensfase bent waarin je eigenlijk alleen maar op zoek bent naar cashflow, heb je niet echt groei nodig, je wilt gewoon de wereld rondreizen of je kinderen opvoeden, wat je ook wilt doen en cashflow hebben die uw levensstijl ondersteunt, dan wilt u in die cashflowmarkten zijn. En dat zijn meestal markten die niet zo veel in prijs zijn gestegen.
En dus is de prijs-huurverhouding in evenwicht, en Birmingham heeft daarvoor altijd op onze lijst gestaan, voor cashflowmarkten. We houden van Birmingham. Het is een geweldige stad. Bij Real Wealth staat dat op onze lijst. Indianapolis past daar bij, Kansas City. Dit zijn markten die gewoon meesjouwen. Er is genoeg groei en banengroei zodat je in elke markt een beetje waardering en cashflow kunt krijgen.
Als u echter echt probeert een portefeuille op te bouwen en uw vermogen tot miljonair te laten groeien, is dat niet per se waar dat zal gebeuren. Hoewel dat de laatste jaren zo is, zijn die gebieden behoorlijk gestegen. En we kochten in die gebieden in 2012 en 2010. Ik bedoel, ik denk dat we 30, $ 40,000 betaalden voor eigendommen die vandaag vier of vijf keer zoveel waard zijn. Dus afhankelijk van wanneer u koopt en of de prijzen voldoende zijn gedaald, kunt u ook op die markten echt een opwaarts potentieel zien.
Maar nogmaals, als je probeert een nettowaarde te laten groeien, dan wil ik persoonlijk nog steeds in die groeimarkten zijn, en nu kun je een deal sluiten. Het is beter dan vorig jaar, vooral als je met de verkoper kunt onderhandelen om ze punten op je lening te laten afkopen. En dit is wat we zien.
Ik bedoel, mensen hebben het over dingen die echt vertragen, maar dat zien we niet bij Real Wealth. We doen één webinar en alles verkoopt in dat ene webinar omdat de verkoper, we hebben met de verkoper onderhandeld om twee punten te betalen om het tarief te verlagen. Dus ze krijgen een betere deal bij aankoop en ze krijgen een verdomd goede rente en cashflows in een groeimarkt.
Dus voor mij is dat waar ik wil zijn. Toegegeven, met ons fonds in Dallas krijgen we nog steeds een beetje van beide. Het voelt hybride aan, maar ik weet wat daar gebeurt. Er komt een nieuwe luchthaven aan, wat ik eigenlijk niet wilde zeggen omdat iedereen het nu weet, maar ik zei het gewoon. En zoveel grote werkgevers die fabrieken bouwen, hun hoofdkwartier bouwen, zullen niet snel verdwijnen. Dus voor mij is het als een supercharged hybride markt in Noord-Dallas en Zuid-Dallas, eerlijk gezegd overal in Texas. Dus ja, aangezien het een debat is, ga ik met u in debat en zeg voor mij: ik wil nog steeds in hypergroeimarkten zijn, die cashflow.

Dave:
Leuk. Ik vind het leuk.

Jamil:
Ze houdt van taart en taart eten.

Kathy:
Ik hou van cake en cake en nog meer cake, en dan moet ik de koude duik in om alles eraf te branden.

Henry:
Dave, ik wil je een vraag stellen. Dus als je naar deze hybride markten kijkt, is het voor mij een kwestie van kijken naar wat de economische indicatoren zijn wat betreft banengroei, want dat is ook een indicatie dat mensen geld zullen hebben om deze dingen te kunnen kopen . Maar wat zijn enkele van de andere statistieken waar u naar kijkt die ervoor zorgen dat u zowel waardering als cashflow krijgt?

Dave:
Ja, ik denk dat het geen rocket science is. Het is alsof bevolkingsgroei en economische groei twee dingen zijn. En we praten veel over banengroei, maar ik denk dat een ding dat mensen over het hoofd zien een andere heel gemakkelijke is: loongroei en netto-inkomen in deze markten. Want als je verwacht dat de huur zal groeien en de prijzen zullen stijgen, dan heb je niet alleen een grote hoeveelheid banen nodig, maar ook hogere lonen.
Dus ik denk dat dit enkele gemakkelijke zijn waar mensen naar kunnen kijken: bevolkingsgroei, loongroei, het werkloosheidspercentage waarvan ik denk dat het de komende jaren bijzonder belangrijk zal zijn. En als je conservatief wilt zijn, wat ik in deze markt aanbeveel, zou ik kijken naar de historische werkloosheidscijfers vóór de pandemie, want wat er tijdens de pandemie is gebeurd, is krankzinnig. We hebben iets ongekends gezien. Maar kijk terug naar markten, wat er in verschillende markten is gebeurd tijdens de laatste recessie of de laatste economische neergang en kijk welke markten goed presteerden, welke veerkrachtiger waren ten opzichte van andere in termen van banengroei, loongroei en bevolkingsgroei omdat die zijn waarschijnlijk de meest gediversifieerde economieën en ze zullen het waarschijnlijk ook in de toekomst redelijk goed blijven doen.

Henry:
Ik denk dat een van de andere voordelen van de saaie of niet-sexy markten is dat ze zich meestal ergens in het midden van het land bevinden en veel van deze plaatsen die de afgelopen jaren een enorme groei hebben doorgemaakt, waren kuststeden of plaatsen dichterbij naar de kusten, en zelfs tijdens de laatste neergang hier, werden we niet zo zwaar getroffen, maar we zagen het aankomen. We zagen het rimpeleffect van wat er aan de kustlijnen gebeurde aankomen.
En dus wil ik alleen maar zeggen dat als u in sommige van deze markten gaat beleggen, u niet alleen uw cashflow en uw waardering kunt vinden, maar wat er gaat komen, zal niet zo'n grote verrassing voor u zijn. U kunt plannen hoe u in deze activa komt, wetende wat er op de weg staat. U hebt dus een vooruitziende blik wanneer u op deze markten koopt.

Jamil:
Laatste ding om toe te voegen, let op, vooral in deze, nogmaals, de saaie markt, de unsexy markt, hoe je het ook wilt noemen, ze hebben zakken die erg sexy in zich zijn. Er zijn gebieden in Birmingham waar ik het absoluut zou schoppen, rondhangen, een huis kopen. Er is veel entertainment, eten, geweldige dingen om te doen. Houd daar dus rekening mee. Als je conservatief wilt zijn, wees dan conservatief in die markten, maar ga op zoek naar de knallende plekken in die saaie, niet-sexy markten en je kunt niet verliezen.

Dave:
Oke. Nou, ik denk dat we vijf van de 10 aanbevelingen voor 2023 hebben behandeld. Dus als je de andere wilt bekijken, nogmaals, bigpockets.com/report. Het laatste deel van het rapport zijn slechts vijf vragen die ik heb. Ik heb niet echt een mening over een van hen. Het zijn slechts vijf dingen die waarschijnlijk van invloed zullen zijn op de woningmarkt voor volgend jaar en het komende jaar, maar er is veel onzekerheid over. En je kunt er alles over lezen, maar er is er één in het bijzonder die ik jullie wilde vragen terwijl we de show hier afsluiten.
En dat is ongeveer de commerciële vastgoedmarkt. Over het algemeen hebben we het vandaag over woningen, vier eenheden en minder, maar de markt voor commercieel onroerend goed is heel anders. Het wordt gedicteerd door veel verschillende principes en variabelen. Voor mij is vooral interessant hoe leningen tot stand komen in de commerciële vastgoedsector. Dus laten we het daar maar even over hebben. Kathy, je zinspeelde hier eerder op toen je zei dat je denkt... je vermijdt het in ieder geval de eerste helft van 2023. Kun je ons vertellen waarom?

Kathy:
Vanwege Brian Burke, als je niet naar dat On The Market-interview hebt geluisterd, luister dan zeker. Ik heb het al eerder gezegd, telkens als ik hem tegenkom, wat vaak op verschillende evenementen is, zal ik hem opzij trekken en zeggen: "Wat ben je aan het doen?" Omdat hij zo goed geïnformeerd is en zo succesvol is geweest.
De commerciële markt is gewoon nog niet geland. Het zit naar mijn mening een beetje in een vrije val, maar het weet het nog niet eens. Het weet het niet. Het is een beetje alsof het van de klif is gereden en het is gewoon een van die tekenfilms, weet niet dat het valt. En dus zijn veel verkopers nog steeds blind voor wat er gebeurt en ook veel kopers. Maar het grote verhaal is geld. Onroerend goed werkt in de meeste gevallen niet zonder hefboomwerking, en zeker niet in de commerciële sector, de meeste mensen hebben geen 150 miljoen te besteden aan een gebouw of 30 miljoen of wat het ook is. Dus het is gewoon afhankelijk van hefboomwerking.
En op dit moment is hefboomwerking op dit moment echt in het geding, behalve alleen hogere tarieven, die de waarde van het onroerend goed volledig beïnvloeden en dat mensen op de een of andere manier niet zien dat dat verwarrend voor mij is. Het is net alsof wanneer uw kosten stijgen, de waarde van dat onroerend goed daalt, tenzij u het inkomen kunt verhogen en dat kunt u niet omdat de huren min of meer stabiliseren. Dus hoe ga je deze cijfers laten werken?
Maar het grotere probleem, nogmaals, was in een andere podcast die zo fantastisch was op een markt op de liquiditeitsmarkt: welke bank gaat lenen en heeft zelfs het geld om te lenen voor commercieel onroerend goed, gezien het scenario en de situatie? Dus met zoveel resets die komen waar behoorlijk goede activa, fatsoenlijke activa hebben leningen die opeisbaar zijn en ze zullen moeten verfijnen, het geld is er misschien niet, en als ze het geld kunnen vinden, wordt het duurder. Ik maak me zorgen, eerlijk gezegd. Ik maak me een beetje zorgen over wat er op de commerciële markten komt en misschien wordt het opgelost en omgedraaid. Misschien komt de Fed binnen en redt al hun maatjes in onroerend goed, in commercieel onroerend goed. Ik weet het niet, dat is gebeurd. Laten we niet vergeten dat de grote banken elkaar min of meer redden. Ze willen ook niet naar beneden. Dat zou daar een oplossing kunnen zijn. Ik weet het niet. Ik blijf erbuiten tot het stabiliseert.

Dave:
Voor de goede orde, we hadden vorige week Brian Burke. Het is een fantastische show als je het wilt bekijken. Het was nog maar een week geleden. Ik denk dat het een show was zoals 69 of 70. En Kathy verwijst ook naar een gesprek dat we hadden met de CEO van Fundrise, Ben Miller, om te praten over hefboomwerking in commercieel onroerend goed, dat is aflevering 65 als je dat wilt controleren.

Kathy:
Die waren zo goed.

Dave:
Ja, geweldige, geweldige shows als je daarnaar wilt luisteren. Jamil, wat vind je van de commerciële spot?

Jamil:
Ik kreeg een heel interessant inzicht tijdens een gesprek met Grant Cardone onlangs, en hij voorspelt een catastrofale situatie in de meergezinsruimte die om de hoek komt. En dit is wat zijn voorspelling is, dat veel mensen een aantal fantastische activa kochten op zeer korte termijn overbruggingsfinanciering omdat de markt zo oververhit was en het zo opwindend was en mensen erin stapten en er zoveel syndicaties waren en zo veel aankopen gedaan, en veel van die schuld zal opeisbaar worden en niets ervan zal kunnen worden geherfinancierd.
En dus zal er een ongelooflijke implosie plaatsvinden, hij noemt het de instorting van de grote brug en er zal een enorme kans ontstaan ​​in meergezinsinvesteringen, maar dat is nu niet het geval. En dus ben ik een fan van Grants. Ik kijk wat hij doet met beleggen in meerdere gezinnen.
Ik persoonlijk, jullie kennen mijn verhaal met meerdere gezinnen. Elke keer als ik de brander aanraak, brand ik. En dus kocht ik gelukkig niet die activa van 12 miljoen dollar die ik van plan was te kopen, omdat ik hier nu mijn ogen uit zou huilen omdat ik letterlijk miljoenen dollars zou hebben verloren. In plaats daarvan liep ik weg van een serieuze aanbetaling van een half miljoen dollar om nog een dag te leven. En dus zou ik een van die mensen zijn. Ik zou een van die mensen zijn op de brug die op instorten stond. En ik denk dat er veel investeerders zullen zijn die erin verstrikt zouden raken.

Dave:
Ja, daar komt zoveel bij kijken. Allereerst is je verhaal met dat pand een achtbaan geweest. Ter herinnering: Jamil gaat een deal kopen. Hij moest er vanwege financieringsproblemen vanaf lopen en verloor veel aan serieus geld. Maar nu zeg je dat je daar blij mee bent, hoewel ik zeker weet dat het destijds pijn deed, maar het had erger kunnen zijn als je de deal daadwerkelijk doorzette.

Jamil:
Oh, ik zou miljoenen en miljoenen en miljoenen dollars kwijt zijn geweest. Ik zou er nooit onderuit zijn gekomen, want we betaalden opnieuw te veel voor de huidige situatie, en we zouden geld hebben gestoken in kapitaalverbeteringen. We zouden daar veel renovaties hebben gedaan. We zouden geprobeerd hebben de huurprijzen op te drijven, en dat was ons misschien niet gelukt. En toen het tijd was om te herfinancieren, zullen al deze geldschieters naar ons kijken en zeggen: "Sorry, dit gaat gewoon niet langer lukken." En dus hadden we met meer liquiditeit aan tafel moeten komen, wat we misschien niet hadden. En dus zouden we waarschijnlijk het bezit hebben teruggegeven en onze aanbetaling verliezen, onze renovatiekosten verliezen en een andere investeerder binnenlaten en van de gelegenheid gebruik maken.
En dat is dus precies wat er zou zijn gebeurd, en ik denk dat er in de komende 12 tot 18 maanden heel veel kansen en heel veel situaties zullen komen die mensen zullen kunnen profiteren van. En zoals Kathy zei, pijn of plezier, iemands pijn zal iemands plezier zijn in die situatie. Ik ben gewoon blij dat ik het niet ben.

Dave:
Ja, ik bedoel, het is zo'n goed punt. Ongeacht commercieel onroerend goed, gewoon een goede les over het herkennen van de verzonken kosten en ervan weglopen en schadebeperking. Ik weet zeker dat het pijn deed om daarvan weg te lopen, maar het beperkt je neerwaartse risico en was op dit moment duidelijk de juiste zet. Henri, hoe zit het met jou? Hoe denk je over de zakelijke markt?

Henry:
Ja, man, ik ben er duidelijk voorzichtig mee. Ik doe geen grote commerciële deals, niet dat ik niet de juiste commerciële deal zou doen, maar ik heb altijd in hetzelfde schuitje gezeten en dit is gewoon mijn beleggingsfilosofie in het algemeen. Als ik iets ga doen buiten mijn normale brood en boter, is mijn brood en boter singles, kleine multis, buy and hold en single family flips. Als ik iets buiten dat ga doen, moet het een homerun zijn, een no-brainer deal. En ik heb niet veel van die kansen gezien. Ik zie eigenlijk het tegenovergestelde.
Ik heb mensen zien binnenkomen en enorme bedragen zien betalen voor deze grootschalige deals voor meerdere gezinnen, en zelfs meer specifiek in mijn lokale markt is er een hoop nieuwbouw, grootschalige, A-klasse, meergezinswoningen gebouwd. Ik bedoel, letterlijk, je kunt vijf mijl rijden en vijf verschillende plaatsen zien worden gebouwd, en ze zijn allemaal A-klasse, ze concurreren allemaal met elkaar.
En terwijl deze dingen hun voltooiing naderen, rijd ik erdoor en de parkeerplaats is gewoon niet vol. Dus ik weet dat er heel veel geld is ingezameld en in deze eigendommen is gedumpt, en dus denk ik dat er kansen zullen zijn, net zoals Jamil en Kathy zeiden op de weg van mensen die hiervoor geen financiering kunnen krijgen als de leningen aflopen. Maar ik zie ook een kans in de C-klasse appartementsruimte, omdat ik denk dat er gewoon niet zo vaak naar wordt gekeken, want wat ik zie is dat mensen wanneer ze de meergezins willen kopen, ze de A-klasse willen kopen, ze willen al hun geld in de A-klasse dumpen, maar er zijn fenomenale kansen in de B- en C-klasse, vooral in de hybride markten waar je het over hebt, omdat niet iedereen in deze hybride markten koopt. En dus zou ik de juiste B-, C-klasse gelegenheid kopen. Ik zou wegblijven van A-klasse in mijn markt.

Dave:
Goed, goed, geweldig. Ik ben geneigd het met jullie eens te zijn. Ik ga tegen een van mijn regels of vuistregels over onroerend goed in om niet te proberen de markt te timen, maar met de commerciële markt denk ik dat ik de markt een beetje probeer te timen, denk ik. Toen Kathy en ik met Brian spraken, heeft hij het goed verwoord. Hij zei dat er een prijsoefening aan de gang is, of ik ben vergeten hoe hij het precies zei, Kathy, maar hij zei eigenlijk: "Mensen weten op dit moment niet hoe ze activa van meerdere gezinnen moeten prijzen, en dat is geen spel dat ik wil." onderdeel uitmaken van. Ik ga wachten tot de kopers en verkopers dat uitzoeken, en als passieve belegger zal ik wachten om te zien waar ze terechtkomen voordat ik daarop terugkom.
Ik raad ook aan, luister, bekijk, laat 721 zien op de Real Estate-podcast. Ik heb dat net opgenomen met de CEO van Bigger Pocket, Scott Trench, die zijn mening deelt over de commerciële vastgoedmarkt. Echt interessante inzichten daar. Dus als je daar wat meer over wilt weten, ga dan naar 721 op de Real Estate Show.
Oké, nou, allemaal heel erg bedankt. Dit was erg leuk. Als je het volledige rapport nog eens wilt lezen, ga dan naar BigPockets.com/Report. Het staat vol met allerlei meer informatie, achtergrond, context, aanbevelingen, gedachten voor volgend jaar. Als je in 2023 wilt investeren en wilt profiteren van enkele van de kansen en enkele van de risico's wilt vermijden waarover we het in deze show hebben gehad, hopelijk is dat een goede plek voor je om te beginnen.
En blijf natuurlijk het hele jaar door naar deze podcast luisteren, waar we u op de hoogte houden van de marktomstandigheden en u helpen uw strategie voor het beleggen in onroerend goed aan te passen aan die marktomstandigheden.
Henry, Kathy Jamil, allemaal heel erg bedankt voor jullie aanwezigheid hier. Bedankt allemaal voor het luisteren en we zien jullie de volgende keer voor On The Market. On The Market is gemaakt door mij, Dave Meyer en Kailyn Bennett, geproduceerd door Kailyn Bennett, montage door Joel Esparza en Onyx Media, onderzoek door Pooja Genal, en een grote dank aan het hele Bigger Pockets-team.
De inhoud van de show On The Market zijn alleen meningen. Alle luisteraars moeten onafhankelijk gegevenspunten, meningen en investeringsstrategieën verifiëren.