Een piek in het aanbod zou dit jaar de prijzen voor meerdere gezinnen kunnen drukken

Commercieel vastgoed wordt vanuit verschillende richtingen geconfronteerd met stress. Het voornaamste probleem is de stijgende rente, die een opwaartse druk uitoefent cap tarieven (wat de waarde van activa drukt), waardoor herfinancieringskosten steeds moeilijker en duurder worden. Maar er doet zich nog een ander risico voor, specifiek voor de meergezinsniche van commercieel onroerend goed: een overaanbod. Recente gegevens wijzen erop dat er op de korte termijn mogelijk een overvloed aan meergezinswoningen op de markt komt op een ongelegen moment. 

Laten we, om dit probleem volledig uit te leggen, eens terugkijken naar de bouwtrends voor meergezinswoningen (gedefinieerd als woningen met vijf of meer eenheden) van de afgelopen decennia. Zoals u in de onderstaande grafiek kunt zien, is de bouw van meergezinswoningen en het totale aantal meergezinswoningen aanzienlijk toegenomen, na een ernstige daling van het aantal meergezinswoningen tussen 2008 en 2014. 

Sinds het begin van de pandemie explodeerde de opwaartse trend van de toename van de bouw van meergezinswoningen nog verder, en overschreed vanaf het vierde kwartaal van 4 voor het eerst de grens van één miljoen eenheden in aanbouw (althans volgens de gegevens van CoStar).

Natuurlijk duurt het enkele maanden, zo niet jaren, om meergezinswoningen te bouwen, zelfs in goede tijden. Maar de afgelopen jaren zijn niet gemakkelijk geweest voor bouwers – althans wat betreft de leveringsschema’s. Door problemen met de toeleveringsketen en arbeidsbeperkingen heeft de bouw langer geduurd. Deze trend resulteert in een enorme overvloed aan voorraad die nog op de markt moet komen. Als u naar de onderstaande grafiek kijkt, kunt u zien dat CoStar's voorspelling voor geleverde eenheden aantoont dat 2023 het hoogste record ooit is, waarbij 2024 iets lager maar nog steeds hoog is. Ja, voorspellen is moeilijk, maar het voorspellen van bouwopleveringen is iets eenvoudiger dan bij andere datasets. Omdat bouwers en ontwikkelaars bouwvergunningen nodig hebben, zijn er solide gegevens over projecten die gepland zijn en in de pijplijn zitten. Persoonlijk neem ik deze voorspelling iets serieuzer dan andere voorspellingen. 

Een toename van het aanbod is geen probleem als er een evenredige vraag is om de nieuwe eenheden te 'absorberen', maar dat is niet het geval. De vraag daalt. 

Het onderstaande diagram vertelt een zeer boeiend verhaal. Kijk eerst naar de blauwe balken. Dat is hetzelfde als waar we hierboven naar keken: hoge leveringen van eenheden in de komende twee jaar. Maar kijk dan eens naar de oranje balken die ‘Absorptie’ weergeven (een maatstaf voor commercieel vastgoed die de vraag meet). Het is niet bij te houden. 

Na een topjaar voor de vraag in 2021 werd de ‘nettoabsorptie’ (absorptie – vraag) negatief, wat betekent dat er meer aanbod op de markt komt dan er vraag is. Dat was in 2022! In 2023 zullen naar verwachting nog meer eenheden online komen, en zoals deze grafiek laat zien, wordt niet verwacht dat de vraag gelijke tred zal houden. Natuurlijk kunnen sommige bouwers hun projecten annuleren of pauzeren, maar dat is zo duur voorstel dat bouwers de neiging hebben om te vermijden als het enigszins mogelijk is. 

Wat gebeurt er als het aanbod de vraag overtreft? De leegstand neemt toe, zoals u kunt zien in deze CoStar-projectie. Dit zou een zorg moeten zijn voor iedereen in de meergezinswereld en voor elke vastgoedinvesteerder. Een toename van het aanbod en een evenredige toename van de leegstand kunnen de inkomsten doen dalen en de huurprijzen drukken. De gegevens die ik laat zien, en mijn analyse, hebben betrekking op commercieel onroerend goed, maar de neerwaartse druk op de huurprijzen en de stijgende leegstand in meergezinswoningen hebben het potentieel om in bepaalde gebieden de woningmarkt te betreden. 

Uiteraard vertellen deze gegevens op nationaal niveau niet het hele verhaal. Ik heb verschillende individuele markten bekeken om te zien hoe dit zich op regionaal niveau afspeelt. Wat ik ontdekte is dat bepaalde markten een aanzienlijk risico lopen op overbouw. Ik heb een selectie gemaakt uit vijf markten waarvan ik denk dat ze een hoog risico lopen op toenemende leegstand en huurdalingen voor meergezinswoningen: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Zuid-Carolina; Colorado Springs, Colorado; en Austin, Texas.

Deze markten hebben allemaal aanzienlijke bouwpijplijnen, met een groot aantal eenheden die naar verwachting op de markt zullen komen in verhouding tot het huidige aanbod en de verwachte vraag. 

Aan de andere kant doen veel steden, waarvan ik vond dat het kleinere steden zijn, het nog steeds relatief goed. 

Missoula, Montana; Athene, Georgië; Midland, Texas; Provo, Utah; en Topeka, Kansas, hebben allemaal een solide netto-absorptie, en hun bouwpijplijnen zijn zeer redelijk in verhouding tot de huidige voorraadniveaus. Voor mij hebben deze steden een veel kleiner risico op leegstand en huurdaling. 

Elke markt is uniek, en ik laat slechts enkele voorbeelden zien van markten die wel en geen risico lopen. Maar ik moedig u aan om zelf wat onderzoek te doen en vast te stellen hoe uw markt het doet op het gebied van constructie. U kunt veel goede gegevens gratis vinden op de St. Louis Federal Reserve-website of gewoon door absorptiegegevens voor uw omgeving te googlen. 

Conclusie

Meergezinswoningen zien een aanbodoverschot op de markt komen op een ongelegen moment, waar stijgende rentetarieven nu al neerwaartse druk uitoefenen op de prijzen en cashflowdruk op exploitanten. Als zodanig kunnen 2023 en 2024 moeilijke jaren worden in de meergezinssector voor de huidige exploitanten. 

Het belangrijkste om op te merken is dat het aanbodoverschot en het tekort aan vraag waarschijnlijk van korte duur zullen zijn. De lange termijn bouw- en demografische trends ondersteunen een sterke vraag naar huurwoningen voor meergezinswoningen tot ver in de toekomst, wat een goed voorteken is voor investeerders. Bijvoorbeeld, een recente studie laat zien dat de VS de komende twaalf jaar 4.3 miljoen meergezinswoningen nodig hebben om aan de vraag te voldoen. De gezinsvorming zal op dit moment waarschijnlijk afnemen als gevolg van de economische omstandigheden op de korte termijn. De inflatie heeft een negatieve invloed op de koopkracht van huurders, en de economische onzekerheid weerhoudt jonge Amerikanen ervan hun eigen huishoudens te vormen. Het is onduidelijk wanneer deze economische problemen zullen eindigen, maar als dat het geval is, zal de vraag waarschijnlijk weer aantrekken. 

Gezien dit zouden beleggers dat wel kunnen hebben gedaan goede koopmogelijkheden in de komende maanden en jaren. Nu de plafondrente waarschijnlijk zal stijgen, zouden de prijzen voor meergezinswoningen moeten dalen. Als de NOI ook daalt als gevolg van problemen met het overaanbod, zal dat de prijzen nog verder omlaag drukken. Dit zou uitvinders met wat droge energie in staat kunnen stellen om tegen aantrekkelijke prijzen in meergezinswoningen terecht te komen, maar onthoud: dit is een riskante tijd. Zorg ervoor dat u niet zomaar iets koopt en dat u de marktdynamiek in uw omgeving tot in detail begrijpt.

Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.