Amsterdam Real Huizenprijzen Hoogste in 400 jaar. Een analyse van een bubbel

De huizenprijzen in Amsterdam, gecorrigeerd voor inflatie, zijn sinds de geschiedenis nog nooit zo hoog geweest. Naast de lage rentetarieven is de oorzaak van de snel stijgende prijzen een feedbackcyclus tussen banken en consumenten die verslaafd zijn geraakt aan hypotheekleningen en steeds hogere prijzen.

Nu de Grote Financiële Crisis – veroorzaakt door een vastgoedzeepbel – nog vers in ons geheugen ligt, stijgen de huizenprijzen in veel geavanceerde economieën momenteel met een recordtempo. In Nederland stegen de huizenprijzen 19% in het derde kwartaal van 2021, vergeleken met het jaar ervoor.

Sommige economen zijn van mening dat de huizenprijzen in Amsterdam – waarvan ik de langstlopende index heb verkregen – sinds 2020 overgewaardeerd zijn, gebaseerd op een model van huurprijzen en rentetarieven. Anderen wijzen op beleid dat gedurende tientallen jaren in het Westen is gevoerd en dat een “feedbackcyclus voor woningfinanciering”, waarin banken verslaafd zijn geraakt aan het verstrekken van hypotheken, waardoor de huizenprijzen worden aangewakkerd, en de consumptie steeds meer afhankelijk is van de “rijkdom” die wordt gegenereerd door stijgende prijzen. Omdat deze trend ertoe leidt dat banken minder krediet verstrekken aan productieve bedrijven, wordt de kern van de economieën verzwakt.

De langstlopende vastgoedindex  

In Amsterdam, de hoofdstad van Nederland (Holland), zijn verschillende bouwstenen van het kapitalisme uitgevonden. Aan het einde van de 16e eeuw begonnen de Nederlanders aan handelsexpedities over zee naar Azië. Rond 1600 waren er zes jonge ‘Oost-Indische’ bedrijven die vanuit Nederlandse havens zeilden. Om de Spaanse en Portugese concurrentie tegen te gaan, en niet met elkaar te concurreren, zijn de zes bestaande bedrijven samengevoegd tot één: de Verenigde Oost-Indische Compagnie (De Verenigde Oost-Indische Compagnie, of kortweg VOC). De VOC werd formeel opgericht in 1602 en werd de eerste naamloze vennootschap, waarbij de aandelen op de eerste beurs van eigenaar wisselden. Geld uit heel Europa stroomde Nederland binnen. Vanwege het buitengewone succes van de VOC moest Amsterdam uitbreiden en deed dat door drie grachten rond het middeleeuwse stadscentrum te graven: de herengracht, Keizersgracht en Prinsengracht.

Transactieprijzen van onroerend goed aan de Herengracht, de beste van allemaal, zijn zorgvuldig vastgelegd. In 1997 maakte de Nederlandse econoom Piet Eichholtz een prijsindex van huizen aan de Herengracht met een constante kwaliteit van 1628 tot 1973. Dit was de geboorte van de Index Herengracht. Uit het eerste onderzoek van Eichholtz bleek dat de reële huizenprijzen (gecorrigeerd voor de inflatie van de consumptieprijzen) in de loop van de tijd geleidelijk veranderden, maar in 1973 redelijk gelijk waren aan de prijzen in 1628.

Eichholtz et al. publiceerden een update over de historische huizenprijzen in Amsterdam in 2020. Voor deze publicatie verzamelden Eichholtz et al. een diepere set gegevens, die begint in 1620 en huizen uit een wijdere omgeving omvat. Hoewel uit de cijfers blijkt dat de prijzen vanaf de jaren negentig aanzienlijk begonnen te stijgen, was hun conclusie op basis van de huurprijzen en rentetarieven dat de huizenmarkt zich niet in een zeepbel bevond.

Een collega van Eichholtz, Mathijs Korevaar, was zo vriendelijk mij hun gegevens tot en met september 2021 te verstrekken. In een e-mail schreef hij mij dat de prijzen na 2019 dermate zijn gestegen dat hun model suggereert dat vastgoed in Amsterdam inmiddels overgewaardeerd is. Hieronder vindt u de grafiek van de Amsterdamse reële huizenprijzen van 1620 tot en met september 2021.  

Wat er in de jaren negentig gebeurde waardoor de huizenprijzen ver boven de prijzen in Nederland dreven Gouden eeuw in de 17e eeuw en de tweede Gouden Eeuw aan het einde van de 19e eeuw? Om een ​​breder begrip van de huizenmarkt te krijgen – afgezien van een model gebaseerd op huurprijzen en rentetarieven – las ik het werk van een econoom gespecialiseerd in grond, huisvesting en bankieren: Josh Ryan-Collins.

De hypotheekrevolutie

Volgens Ryan-Collins hebben er sinds het begin van de 19e eeuw twee belangrijke ontwikkelingen op de huizenmarkt plaatsgevonden: een verandering in de grondbelasting en financiële deregulering. Hoewel hij vooral onderzoek deed naar Angelsaksische economieën, controleerde ik zijn bevindingen in Nederland.  

Klassieke economen, zoals Adam Smith en John Stuart Mill, beschouwden land als een bezit dat onvergelijkbaar is met andere bezittingen, vooral omdat het een vast aanbod heeft en immobiel is. Als de vraag naar grond toeneemt, stijgt de prijs zonder dat er meer aanbod ontstaat. Als gevolg daarvan stijgt, als er economische groei is, de waarde van de grond – waarop huizen worden gebouwd – disproportioneel ten opzichte van de goederen en diensten (zelfs als de eigenaar van de grond geen rol speelt bij het creëren van die waarde). De oplossing van Smith en Mill was om grond zwaarder te belasten dan arbeid of winst. In de 18e en 19e eeuw was grondbelasting een belangrijke bron van inkomsten in de VS en Europa.

Toen kwamen de neoklassieke economen die de bovengenoemde theorieën over land afschaften. In de 20e eeuw ontstond er een verschuiving van de grondbelasting naar de inkomstenbelasting. Het werd steeds aantrekkelijker om een ​​huis als financieel bezit te bezitten. Het enige dat ontbrak was een manier om onroerend goed te financieren. 

Van de jaren dertig tot en met de jaren zeventig legden de regeringen in de meeste geavanceerde economieën ‘kredietrichtlijnen’ op aan de banken, waardoor de hypotheekleningen werden beperkt. Banken geven er de voorkeur aan hypothecair krediet uit te lenen boven bedrijfskrediet, omdat eerstgenoemde minder riskant is. Gewoonlijk dient het huis dat met een hypotheek is gekocht als onderpand voor de lening. Als de kredietnemer failliet gaat, kan de bank het onderpand verkrijgen en blijft de schade beperkt. Bij kredietverlening aan een bedrijf kan er geen sprake zijn van onderpand of onderpand van lage kwaliteit. Voor de samenleving is het verstrekken van leningen aan productieve bedrijven echter essentieel, omdat het duurzame economische groei en inkomens creëert om de schulden af ​​te lossen. Maar de kredietrichtlijnen zijn langzaam ontmanteld, en als gevolg daarvan heeft het hypothecair krediet van de banken in 1930 het niet-hypothecair krediet ingehaald. De hypotheekrevolutie was een feit.

Een bank creëert geld uit het niets wanneer zij krediet verstrekt. Dus als banken hypothecair krediet verstrekken, wordt de geldhoeveelheid vergroot, maar wordt het geld uitgegeven aan een beperkt aantal huizen. De geldhoeveelheid is elastisch, terwijl het aanbod van huizen dat wel is niet elastisch. Geen wonder dat de huizenprijzen in de jaren negentig stegen. Vervolgens werd de feedbackcyclus op het gebied van woningfinanciering in gang gezet: hogere huizenprijzen creëerden meer vraag naar hypotheken, wat de prijzen verder opdreef, wat resulteerde in meer vraag naar hypotheken, enzovoort.

De securitisatie van hypotheken, die in de jaren negentig een grote vlucht nam, droeg ook bij aan ‘de cyclus’. Door securitisatie kunnen banken hypotheken bundelen en verpakken in een Mortgage Backed Security (MBS). Een illiquide actief (hypotheek) wordt omgezet in een liquide actief (MBS) dat bijvoorbeeld kan worden verkocht aan een pensioenfonds. Banken verdienen vergoedingen voor het verkopen van MBS's, en als de effecten van hun balans verdwijnen, ontstaat er meer ruimte voor nieuwe hypotheekleningen.

Last but not least zorgden de kapitaalcontroles die na het uiteenvallen van Bretton Woods in 1971 werden opgeheven ervoor dat banken voor hun financiering niet langer afhankelijk waren van binnenlandse deposito's. Banken kregen toegang tot de internationale geldmarkten, waar ze aanvullende financiering voor woningkredieten konden aantrekken.

Stijgende vastgoedprijzen resulteren in een hogere huizenprijs-inkomensverhouding en dus in minder consumentenbestedingen. Dit uitgavenverlies in de feedbackeconomie op het gebied van de woningfinanciering wordt gecompenseerd door de ‘rijkdom’ die wordt gegenereerd door de gestegen huizenprijzen. Mensen die ongerealiseerde winsten op hun bezit hebben, zullen m.a.w. meer uitgeven omdat ze zich rijker voelen (rijkdom effect), of sluit een tweede hypotheek af om een ​​boot te kopen (eigen vermogen terugtrekken). De winsten van anderen nemen toe door te speculeren op onroerend goed. Maar de consumptie kan alleen standhouden zolang de cyclus wordt voortgezet.

Conclusie

De cyclus heeft meer schulden en stijgende huizenprijzen nodig. Deze onhoudbare schuldenspiraal blijft bestaan ​​dankzij de genade van centrale banken die de rente verlagen. Naar mijn mening lijkt het bovenstaande op een ponzi-regeling en bevindt de huizenmarkt zich in een zeepbel. Hoewel ik er niet zeker van ben hoe lang deze situatie zal duren en hoe de zeepbel zal knappen. Misschien zullen de nominale huizenprijzen dalen, misschien zal de inflatie zodanig stijgen dat de reële huizenprijzen hun langetermijngemiddelde zullen terugvinden. Een probleem met dalende nominale prijzen is dat dit het banksysteem kan afbreken, iets wat centrale banken willen voorkomen, omdat banken een enorme blootstelling aan hypotheken hebben.  

Ik wil benadrukken dat niet elke (geavanceerde) economie dezelfde huizenmarkt kent. Ook de hypotheekschulden stijgen niet lineair. Na de Grote Financiële Crisis in 2008 daalden de huizenprijzen en de hypotheekschulden in veel economieën. Als reactie op de crisis kwamen regeringen te hulp om banken te redden en de economie te steunen, waardoor de staatsschuld toenam. De huizenzeepbel mocht niet volledig leeglopen. De rente bereikte nul, de reële rente werd negatief en de cyclus werd opnieuw geactiveerd. De huizenprijzen hervatten hun stijging.  

Verder is er een academisch artikel (“Meer hypotheken, lagere groei?”) uit 2016 door Dirk Bezemer et al. stelt:

Uit nieuw verzamelde gegevens over 46 economieën over de periode 1990-2011 laten we zien dat de financiële ontwikkeling sinds 1990 grotendeels te danken was aan de groei van de kredietverlening aan vastgoed- en andere activamarkten, die een negatieve groeicoëfficiënt hebben. … We vinden positieve groei-effecten voor kredietstromen naar niet-financiële bedrijven, maar niet voor kredietstromen op de hypotheek- en andere activamarkt. …

Niet alleen heeft de hypotheekrevolutie de kredieten voor productieve bedrijven ‘verdrongen’, de kredietstroom naar hypotheken heeft ook een negatief groei-effect.

Kan het zo zijn dat de hypotheekrevolutie, die de groei heeft onderdrukt, in combinatie met een fiat internationaal monetair systeem dat onbeperkte schuldenniveaus mogelijk maakt, de grootste schuldenval in de geschiedenis van de wereld heeft voortgebracht?

Ten slotte is in Nederland, en ik veronderstel ook elders, de meest genoemde oplossing voor onbetaalbare woningen het eenvoudigweg bouwen van meer huizen. Deze aanpak faalt, omdat banken altijd sneller geld kunnen drukken dan wie dan ook huizen kan bouwen. De oplossing ligt aan de vraagzijde, niet aan de aanbodzijde.

Als je dit artikel leuk vond om te lezen, overweeg dan om te steunen De gouden waarnemer en abonneer u op de nieuwsbrief.

bronnen

• Belasting & Douane-museum. Digitale reis door de geschiedenis van belastingen in Nederland

• Bezemer, D. 2014. Schumpeter heeft misschien weer gelijk: de functionele differentiatie van krediet.

• Bezemer, D., Grydaki, M., en Zhang, L. 2016. Meer hypotheken, lagere groei?

• Bezemer, D., Samarina, A., en Zhang, L. 2017. De verschuiving in de toewijzing van bankkredieten: nieuwe gegevens en nieuwe bevindingen.

• Eichholtz, blz. 1997. Een langetermijnindex voor huizenprijzen: de Herengracht-index, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B, en Lindenthal, T. 2012. Huizenprijzen en grondbeginselen: 355 jaar bewijs.

• Ferguson, N. 2008. De opkomst van geld.

• Harari, JN 2018. Geld.

• Jordà, Ò., Schularick, M., en Taylor, A.M. 2014. The Great Hypotheken: huisvestingsfinanciering, crises en conjuncturele cycli.

• Korevaar, M., Eichholtz, P., en Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel in Amsterdam. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Is een begrijpende herziening van het Gemeentelijk Belastinggebied Opportuun?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. De impact van hypotheeksecuritisatie op de huizenzeepbel en de subprime-hypotheekcrisis: een perspectief van zelforganisatie.

• Riel, A. van. 2016. Het Financieel Stelsel in Historisch Perspectief.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A., en Greenham, T. 2012. Waar komt geld vandaan?

• Ryan-Collins, J. 2019. Waarom kunt u zich geen huis veroorloven?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ