Biden-⁠Harris Administration kondigt nieuwe acties aan om huurders te beschermen en betaalbaarheid van huur te bevorderen

De regering Biden-Harris kondigde vandaag een uitgebreide oproep tot actie aan die gericht is op het verlichten van de woonlasten en het verbeteren van de levenskwaliteit van huurders, inclusief nieuwe acties om eerlijkheid op de huurmarkt te vergroten en verdere principes van eerlijke huisvesting.

Deze acties sluiten aan bij een nieuw Blauwdruk voor een Bill of Rights van huurders, waarin een reeks principes wordt uiteengezet, zoals het hardhandig aanpakken van roofzuchtige achtergrondcontroles en het verplichten van HUD-partners voor volkshuisvesting om huurders op de hoogte te stellen van huurbeëindiging als gevolg van niet-betaling ten minste 30 dagen van tevoren. Het raamwerk werd aangestuurd door federale, staats- en lokale partners en de particuliere sector om de bescherming van huurders te versterken en betaalbaarheid van huur aan te moedigen.

Belangrijke acties zijn onder meer:

• De Federal Trade Commission (FTC) en het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), beide onafhankelijke bureaus, zullen informatie verzamelen om praktijken te identificeren die aanvragers en huurders op oneerlijke wijze verhinderen om toegang te krijgen tot of te verblijven in huisvesting om handhavings- en beleidsacties in het kader van elk bureau te informeren. jurisdictie. Dit is de eerste keer dat de FTC een verzoek om informatie heeft ingediend over oneerlijke praktijken op de huurmarkt. De twee bureaus zullen informatie verzamelen over een breed scala aan praktijken die van invloed zijn op de huurmarkt, waaronder het opzetten en gebruiken van antecedentenonderzoeken van huurders, het gebruik van algoritmen bij het screenen van huurders, het verstrekken van kennisgevingen van ongunstige maatregelen door verhuurders en vastgoedbeheermaatschappijen, en hoe de inkomensbron van een aanvrager meespeelt bij huisvestingsbeslissingen.
• De CFPB zal richtlijnen geven en handhavingsinspanningen coördineren met de FTC om te zorgen voor nauwkeurige informatie in het kredietrapportagesysteem en om bedrijven voor antecedentenonderzoek aansprakelijk te stellen voor het hebben van onredelijke procedures.
• Het Federal Housing Finance Agency (FHFA), een onafhankelijk agentschap, zal een nieuw openbaar proces lanceren om voorgestelde maatregelen ter bevordering van de bescherming van huurders en het beperken van flagrante huurverhogingen voor toekomstige investeringen te onderzoeken. FHFA zal gedurende het hele proces transparant blijven en periodieke updates verstrekken, waaronder één binnen 6 maanden, aan geïnteresseerde belanghebbenden. Zoals aangekondigd in november, zal de FHFA ook de betaalbaarheid op de meergezinshuurmarkt vergroten door eisen vast te stellen die de financiering van meergezinsleningen stimuleren die betaalbare woningen garanderen. In 2022 kochten Freddie Mac en Fannie Mae samen voor $ 142 miljard aan meergezinsleningen ter ondersteuning van meer dan een miljoen eenheden. Als dezelfde activiteit in 2023 doorgaat, betekent dit een investering in ongeveer 700,000 betaalbare eenheden.
• Een workshop van het Amerikaanse ministerie van Justitie zal potentiële updates van richtlijnen over het delen van concurrentiebeperkende informatie informeren, ook op huurmarkten.
• Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling zal een kennisgeving publiceren van voorgestelde regelgeving die de sociale huisvestingsautoriteiten en eigenaren van projectgebaseerde huurbijstandswoningen verplicht om ten minste 30 dagen van tevoren op de hoogte te stellen voordat een huurovereenkomst wordt beëindigd wegens niet-betaling van huur.
• De administratie zal driemaandelijkse vergaderingen houden met een brede, diverse en wisselende groep huurders en huurdersadvocaten om ervoor te zorgen dat ze aan tafel blijven zitten en ambitieuze ideeën kunnen delen om de bescherming van huurders te versterken.

Biden zei dat deze nieuwe aankondigingen deel uitmaken van een bredere reeks federale acties die een voorbeeld zijn van de principes die zijn uiteengezet in de Blueprint for a Renters Bill of Rights, die de belangrijkste bescherming onderstreept die elke huurder verdient:

• Veilige, kwalitatieve, toegankelijke en betaalbare huisvesting: Huurders moeten toegang hebben tot huisvesting die veilig, fatsoenlijk en betaalbaar is.
• Duidelijke en eerlijke huurovereenkomsten: Huurders moeten een duidelijke en eerlijke huurovereenkomst hebben waarin huurvoorwaarden, rechten en verantwoordelijkheden zijn gedefinieerd.
• Onderwijs, handhaving en verbetering van de rechten van huurders: federale, staats- en lokale overheden moeten er alles aan doen om ervoor te zorgen dat huurders hun rechten kennen en om huurders te beschermen tegen onwettige discriminatie en uitsluiting.
• Het recht om zich te organiseren: Huurders moeten de vrijheid hebben om zich te organiseren zonder belemmering of intimidatie van hun huisvestingsaanbieder of vastgoedbeheerder.
• Ontruimingspreventie, omleiding en opvang: Huurders moeten toegang hebben tot middelen die hen helpen uitzetting te voorkomen, ervoor te zorgen dat het juridische proces tijdens een uitzettingsprocedure eerlijk is en toekomstige instabiliteit op het gebied van huisvesting te voorkomen.

Bovendien verzamelt de administratie staats- en lokale belanghebbenden en particuliere huisvestingsactoren om verdere maatregelen te nemen om huurders te beschermen in overeenstemming met de blauwdruk. Als onderdeel van deze inspanning lanceert de administratie de Resident-Centered Housing Challenge, een oproep tot actie op woensdag aan woningaanbieders en andere belanghebbenden om praktijken te versterken en hun eigen onafhankelijke toezeggingen te doen die de levenskwaliteit van huurders verbeteren. De Challenge, die in het voorjaar van 2023 zal plaatsvinden, moedigt ook staten, lokale, tribale en territoriale overheden aan om bestaand beleid te verbeteren en nieuwe te ontwikkelen die eerlijkheid en transparantie op de huurmarkt bevorderen.

Vroege toezeggingen ter ondersteuning van de uitdaging, die gevolgen zou hebben voor meer dan 15 miljoen huureenheden, omvatten:

• Wisconsin Housing and Economic Development Authority (WHEDA) en Pennsylvania Housing Finance Agency (PHFA) hebben de jaarlijkse huurverhogingen beperkt tot 5 procent per jaar voor door de federale overheid of de staat gesubsidieerde betaalbare woningen. Vanaf 2023 is het WHEDA-beleid van toepassing op bestaande bewoners in eigendommen die gebruikmaken van staats- of federale belastingverminderingen voor woningen met een laag inkomen. PHFA paste dit beleid toe op hun portefeuille van 450 panden met PHFA-financiering in 2022.
• Leden van de Stewards of Affordable Housing for the Future (SAHF), die gezamenlijk 145,000 wooneenheden in de VS bezitten of beheren, verbinden zich ertoe om flexibele betalingsplannen aan te bieden aan bewoners met onbetaalde huur die zich hebben beziggehouden met vastgoedbeheer en om de volgende kennisgevingen en bescherming waar toegestaan ​​door de lokale wetgeving en financieringsdocumenten: ten minste 30 dagen van tevoren om te vertrekken wegens niet-betaling van huur; minimaal 5 dagen om een ​​gemiste huurbetaling te herstellen; en 60 dagen van tevoren aan huurders van elke voorgenomen verkoop of sluiting van een woning. SAHF verbindt zich er ook toe een taskforce van haar leden op te richten om best practices voor op de bewoner gerichte praktijken te identificeren en middelen met het veld te delen, waaronder modelbeleid en -procedures, voorbeeldberichten en casestudy's.
• Realtor.com verhuur zal een nieuw aanbiedingsproces testen via hun doe-het-zelf-huisbaasproduct, Avail, waarbij units en verhuurders worden uitgelicht die aangeven dat ze Housing Choice Vouchers verwelkomen. Realtor.com zal deze informatie kunnen delen met zijn bijna 5 miljoen bezoekers die maandelijks zoeken naar huurwoningen. Ze zullen er ook voor zorgen dat meer dan 1.3 miljoen Avail-huurders toegang hebben tot hun aanvraaginformatie, zodat ze hun aanvraag zonder extra kosten bij meerdere eigenaren van onroerend goed op het platform kunnen indienen.
• De National Apartment Association zet zich in voor het promoten van programma's en praktijken voor bewoners, zoals het helpen van huurders bij het opbouwen en verbeteren van krediet door het rapporteren van positieve huurbetalingen aan kredietbureaus, via hun website, branche-evenementen en andere inhoudskanalen die een netwerk bereiken van meer dan 95,000 leden die eigenaar zijn van en het exploiteren van meer dan 11.6 miljoen appartementswoningen wereldwijd.
• De National Association of Realtors en haar dochteronderneming, het Institute of Real Estate Management, verbinden zich ertoe om nieuwe bronnen voor vastgoedbeheerders in hun netwerk van 1.5 miljoen leden te creëren die wijzen op manieren waarop zij bewonergerichte vastgoedbeheerpraktijken in hun bedrijf kunnen integreren. Praktijken omvatten een reeks voorbeelden die effectief zijn gebleken, zoals reclame aan potentiële bewoners dat Woonkeuzevouchers worden geaccepteerd bij hun woning, informatie verstrekken over huurbijstand en het gebruik van alternatieve kredietscores voor aanvragers zonder een gedetailleerde kredietgeschiedenis.
• De National Multifamily Housing Council verbindt zich ertoe om met zijn 2,000 leden samen te werken om zakelijke normen te identificeren die aansluiten bij de principes van op de bewoner gerichte managementpraktijken, zoals het helpen van bewoners bij het opbouwen van krediet, het verstrekken van informatie over hulpbronnen aan bewoners in financiële nood, en het communiceren van deze praktijken door middel van een nieuwe resource hub op zijn website.

De regering-Biden verklaarde dat ze aanvullende toezeggingen van geïnteresseerde belanghebbenden verwelkomt om high-road-praktijken na te streven die in overeenstemming zijn met de Blueprint-principes; nieuwe voordelen creëren voor bewoners die hun economische mobiliteit verbeteren, krediet opbouwen en hen voorbereiden op eigenwoningbezit; verlaag of elimineer huurtoeslagen, dit zijn de verborgen toeslagen, toeslagen en add-ons die mensen geld uit de portemonnee halen; uitbreiding van wegen naar beperking en preventie van uitzettingen; en de communicatie over huurdersrechten verbeteren en vergroten. Geïnteresseerde partners kunnen deelnemen aan de Challenge deze enquête vóór 28 april 2023. Vragen over het White House Resident-Centered Housing Challenge-team kunnen worden gericht aan RCHousingChallenge@who.eop.gov.

Biden wees erop dat ruim een ​​derde van de Amerikaanse bevolking – 44 miljoen huishoudens – hun woning verhuurt. Vóór de pandemie vonden er jaarlijks meer dan 2 miljoen uitzettingsaanvragen en ongeveer 900,000 uitzettingen plaats, waarbij zwarte vrouwen en hun kinderen onevenredig zwaar werden getroffen. Sindsdien zijn huurwoningen minder betaalbaar geworden, waarbij sommige verhuurders profiteren van de marktomstandigheden om forse huurverhogingen na te streven.

Hij zei: "De aankondigingen van vandaag erkennen dat er verantwoordelijke woningaanbieders zijn - groot en klein, nationaal en lokaal - die bereid zijn om huurders eerlijk te behandelen, maar het houdt ook verantwoordelijkheid voor degenen die de marktrealiteit uitbuiten ten koste van de toegang tot en stabiliteit van huurders."

Sinds haar aantreden zei de regering Biden-Harris dat ze substantiële stappen heeft ondernomen om eerlijkheid op de huurmarkt te bevorderen en de huurlasten voor miljoenen Amerikaanse huurders te verlichten.

“De administratie handhaafde het nationale uitzettingsmoratorium tot augustus 2021, wat hielp om meer dan 1.5 miljoen uitzettingsaanvragen in het hele land te voorkomen”, aldus Biden. "De administratie heeft meer dan 8 miljoen huur- of hulpprogramma-betalingen gedaan om het risico van huurders op uitzetting of huisvestingsinstabiliteit te verminderen door middel van Emergency Rental Assistance-programma's en heeft meer dan $ 769 miljoen verstrekt voor huisvestingsstabiliteitsdiensten."

Hij voegde eraan toe: “Afgelopen mei heeft de administratie een Actieplan woningaanbod, waarin het doel werd gesteld om het tekort aan woningen in Amerika binnen vijf jaar te dichten. De administratie heeft vooruitgang geboekt met het vorderen van a lange termijn doel van het verstrekken van huisvestingsvouchers aan alle in aanmerking komende huishoudens: de begrotingen van de president van 2022 en 2023 stelden voor om de huurbijstand uit te breiden tot nog eens 200,000 huishoudens – en de administratie heeft huurbijstand verzekerd voor meer dan 100,000 huishoudens via de kredietrekeningen voor 2022 en 2033 en het American Rescue Plan . En vorige week publiceerde HUD een kennisgeving van voorgestelde regelgeving over haar inspanningen om eerlijke huisvesting positief te bevorderen.

“De aankondiging van de Biden-regering is een belangrijke stap in de strijd om ervoor te zorgen dat alle Amerikanen veilige, fatsoenlijke en betaalbare woningen hebben”, zei Thomas Silverstein., adjunct-directeur van het Fair Housing & Community Development Project bij de Lawyers' Committee for Civil Rights Under Law. "Het is echter slechts een eerste stap en er is meer concrete actie nodig om een ​​einde te maken aan huuruitholling, huisuitzettingen en andere vormen van misbruik."

Hij voegde eraan toe: “In de nasleep van de afschermingscrisis hebben zakelijke verhuurders agressief actie ondernomen om hun bezit in zowel de eengezins- als de meergezinssector te vergroten. De resultaten hiervan zijn verwoestend: gemiste kansen voor huishoudens met lage en gemiddelde inkomens en met name zwarte gezinnen om rijkdom op te bouwen, exorbitante huurverhogingen en het afschuiven van basisonderhoudsverantwoordelijkheden op huurders.

De National Multifamily Housing Council (NMHC) heeft een verklaring uitgegeven in reactie op de aankondiging van Biden, en merkt op dat het te goeder trouw heeft samengewerkt met de administratie aan zijn Resident-Centered Housing Challenge en is verheugd om aan die uitdaging deel te nemen.

Volgens NMHC: “Hoewel ze oproepen tot mislukt beleid, zoals nationale huurcontrole, hebben afgewezen, zijn we teleurgesteld dat ze mogelijk dubbele en belastende regels nastreven die al op de juiste manier worden aangepakt onder de nationale en lokale wetgeving. Deze inspanningen zullen niets doen om het woningtekort in het land aan te pakken en zouden broodnodige investeringen in huisvesting kunnen ontmoedigen. We blijven er bij de regering op aandringen om prioriteit te geven aan de invoering van de Actieplan woningaanbod ze uitgegeven in mei. De beste bescherming voor huurders is een overvloedig aanbod van woningen.”

NMHC bevestigde opnieuw haar toewijding om met haar 2,000 leden samen te werken om zakelijke normen te identificeren die aansluiten bij de principes van op de bewoner gerichte managementpraktijken, zoals het helpen van bewoners bij het opbouwen van krediet en het verstrekken van informatie over hulpbronnen aan bewoners in financiële nood, en het communiceren van deze praktijken via een nieuwe resource hub op haar website.

"De competitieve en professioneel beheerde appartementensector is per definitie gericht op de bewoner", aldus NMHC. “Zonder onze bewoners geen huurwoningen. We kijken ernaar uit om samen te werken met de administratie en aanverwante federale agentschappen bij het vinden van productieve oplossingen voor de betaalbaarheidscrisis van de natie.”

De National Apartment Association (NAA), een groep eigenaren en verkopers van appartementen, zei in een verklaring teleurgesteld te zijn over de aankondiging van het Witte Huis en vindt dat de federale overheid zich buiten de 'huisbaas/huurder-relatie' moet houden.

NAA, dat een netwerk heeft van meer dan 95,000 leden die wereldwijd meer dan 11.6 miljoen appartementen bezitten en exploiteren, zet zich in voor het promoten van programma's en praktijken voor bewoners, zoals het helpen van huurders bij het opbouwen en verbeteren van krediet door middel van rapportage van positieve huurbetalingen aan kredietbureaus, via hun website , branche-evenementen en andere contentkanalen.

"Maandenlang werkte de National Apartment Association te goeder trouw samen met het Witte Huis", aldus NAA President & CEO Bob Pinnegar. “We houden vast aan onze toewijding om diensten en praktijken voor ingezetenen van de industrie te promoten. NAA maakte ook duidelijk dat de industrie zich verzet tegen een grotere federale betrokkenheid bij de relatie tussen verhuurder en huurder. Complex huisvestingsbeleid is een staats- en lokale kwestie en de beste oplossingen zijn wortelen boven stokken.”

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• Bron: https://www.forbes.com/sites/brendarichardson/2023/01/25/biden-harris-administration-announces-new-actions-to-protect-renters-and-promote-rental-affordability/