De combinatie van (relatief) hoge rentetarieven en economische volatiliteit met het feit dat de meeste huiseigenaren vaste, lage renteschulden hebben veroorzaakt wat vastgoedeconoom Bill McBride verwijst naar de "verkopers staken." Zoals te verwachten is na zo'n koppigheid, beginnen ontwikkelaars een "bouwersstaking" om dit voorbeeld te volgen.
As CNBC gerapporteerd eind oktober, “Volgens de US Census daalde het aantal starters voor eengezinswoningen in september met bijna 19% op jaarbasis. Bouwvergunningen, die een indicator zijn voor toekomstige bouw, daalden met 17%. PulteGroup, een van de grootste huizenbouwers van het land, meldde dat het annuleringspercentage is gestegen van 15% in het tweede kwartaal van dit jaar naar 24% in het derde.
Rick Palacios Jr., de onderzoeksdirecteur bij John Burns Real Estate Consulting, heeft een interessant draadje op bouwersgevoelens uit de hele provincie. Het is niet bepaald goed.
Het commentaar van huizenbouwers uit onze enquête van deze maand was ongeveer net zo negatief als ik tot nu toe heb gezien. Hier is een deel van de marktkleur die eruit sprong...
— Rick Palacios Jr. (@RickPalaciosJr) 9 november 2022
Een paar voorbeelden zijn een aannemer in Boston die zegt: "Oktober was uitzonderlijk zwak", in Baltimore: "De markt is verschrikkelijk", en in Wilmington: "De markt valt van een klif", enz.
Je snapt het idee.
Over het algemeen neemt het aantal starters van eengezinswoningen snel af. Het starten van meergezinswoningen is echter, enigszins verrassend, relatief stabiel blijven. Het is waarschijnlijk dat de meergezinswoningen tot op zekere hoogte worden ondersteund door overheidssubsidies LIHTC-projecten, maar zelfs dan zullen ze waarschijnlijk snel afnemen.
Natuurlijk is een grote vertraging in de bouw te verwachten. Nieuwbouw is altijd sterk afhankelijk van rentetarieven en de Federal Reserve heeft de disconteringsvoet ingevoerd die ten grondslag ligt aan de hypotheekmarkt van 0.25% tot 4.5% in minder dan een jaar.
De reden de vastgoedmarkt zal waarschijnlijk niet instorten is omdat, in tegenstelling tot in 2008, huiseigenaren laagrentende schulden met een vaste rente hebben, de leennormen relatief streng zijn en de meesten een behoorlijke hoeveelheid eigen vermogen in hun huis hebben. Absoluut niets van dat alles heeft iets te maken met de calculus die ontwikkelaars gebruiken bij het beslissen of ze een woning willen bouwen. Met andere woorden, de fundamenten die de woningmarkt in stand houden, gelden niet voor de nieuwbouwmarkt. Daarbij valt de nieuwbouw drastisch terug en kan deze mogelijk instorten.
Met andere woorden, de bouwvakkers zijn gefrustreerd en gaan staken.
Ze kunnen dit echter niet doen voordat ze hebben voltooid en geliquideerd wat een kleine boondoggle in de Amerikaanse economie zou kunnen worden: een overvloed aan nieuwbouw.
De komende nieuwbouwovervloed
Nu al, een record van 29% van de huizen die te koop staan in de Verenigde Staten zijn nieuwbouw. Annuleringen van de koper verhoogde 7.5% voor nieuwbouw van september tot oktober en vertoonde geen tekenen van afname. Maanden voorraad voor nieuwbouw zijn met meer dan 50% gestegen van januari 2022 tot oktober, van 5.7 maanden naar 8.9 maanden. (Over het algemeen wordt een voorraad van zes maanden als een evenwichtige markt beschouwd).
En hoewel de hoeveelheid tijd die nodig is om nieuwe huizen te verkopen doorgaans sneller is dan de bestaande voorraad, is de kloof tussen de twee behoorlijk groot geworden. In oktober was er slechts 3.3 maanden voorraad voor bestaande voorraad (nog steeds een verkopersmarkt), slechts een derde van wat het was voor nieuwbouw.
Helaas is er geen echte reden om aan te nemen dat dit beter zal worden voordat het erger wordt. Terwijl inflatie is wat afgekoeld, heeft de Fed aangegeven van plan te zijn de rente (relatief gezien) hoog te houden in ieder geval tot 2023.
Maar mogelijk nog belangrijker, zoals Bill McBride opmerkt, zijn er nu meer wooneenheden in aanbouw dan ooit tevoren!
“Rood is eengezinswoningen. Momenteel zijn er 794 duizend eengezinswoningen (rood) in aanbouw...Blauw is voor 2+ woningen. Momenteel zijn er 928 duizend meergezinswoningen in aanbouw. Dit is het hoogste niveau sinds december 1973!”
“Gecombineerd zijn er 1.722 miljoen eenheden in aanbouw. Dit is het recordaantal eenheden in aanbouw aller tijden.”
De toename van de bouw was voor een groot deel te danken aan het landelijke woningtekort, wat voornamelijk is wat zorgde voor torenhoge huizenprijzen over de afgelopen jaren. Bovendien hebben problemen met de toeleveringsketen veel projecties vertraagd, waardoor een achterstand van eigendommen langer in aanbouw bleef dan de bedoeling was.
Helaas hebben bouwers, in tegenstelling tot huiseigenaren die zelden gedwongen worden te verkopen, weinig keus. Zeker, velen zullen zich wenden tot het huren van deze nieuwbouw, maar de huurmarkt is dat al begint verzadigd te raken. Voor de meesten zullen ze geen andere keuze hebben dan te verkopen in wat een kopersmarkt is en wat waarschijnlijk aanzienlijk meer een markt zal worden.
Conclusie
Met opmerkelijke uitzonderingen (met name die welke door de overheid worden gesubsidieerd, zoals LIHTC), is het waarschijnlijk niet de beste tijd om nieuwe ontwikkelingsprojecten te starten. Als u als ontwikkelaar midden in zo'n nieuwbouwproject zit, zou het op zijn minst de moeite waard zijn om te overwegen of het economisch haalbaar is om het pand te huren (of een deel van het pand als u een verkaveling ontwikkelt).
Als verkopen de enige optie is, is het verstandig om voorop te lopen. Terwijl de prijzen van bestaande huizen het komende jaar waarschijnlijk slechts in beperkte mate zullen dalen, zullen de prijzen van nieuwe huizen waarschijnlijk aanzienlijk meer dalen. U wilt niet betrapt worden terwijl u de markt naar beneden jaagt terwijl u voorraad vasthoudt. Ik zou aanraden om de markt te leiden en uw prijs vooraf te verlagen. Het aanbieden van aantrekkelijke incentives, zoals rente buy-downs (waarbij de bouwer de geldschieter betaalt om de rente voor de koper in het eerste jaar of langer te verlagen), moeten ook iets zijn om te overwegen.
Elke investeerder en ontwikkelaar zal op een of ander moment klappen krijgen in deze branche. Het is beter om daar nu mee in het reine te komen dan te proberen te hopen dat u kunt verkopen tegen dezelfde prijs die u zou kunnen hebben toen de typische huiseigenaar kocht met rentetarieven in het bereik van 3%. Als u hoopt dat de markt terugkeert naar wat het zes maanden geleden was, houdt u waarschijnlijk de zak vast, aangezien bewaarkosten alle winst opeten die u had kunnen maken. En daarna zult u waarschijnlijk uiteindelijk moeten verkopen voor nog minder dan de korting die u vooraf had kunnen bieden.
Aan de andere kant, als je op zoek bent naar een huis, vooral een om in te wonen, en gefrustreerd bent omdat deze meme veel dichter bij de realiteit staat, dan zou zo'n koper de voorkeur geven:
Nieuwe huizen zouden iets zijn om naar te kijken. Kijk in het bijzonder naar iemands aanbiedingsprijsverlagingen. Hoe dan ook, u zult zeker de overhand hebben in de onderhandelingen.
On The Market wordt gepresenteerd door Fundrise
Fundrise zorgt voor een revolutie in de manier waarop u in onroerend goed investeert.
Met directe toegang tot hoogwaardige vastgoedinvesteringen, stelt Fundrise u in staat om met één druk op de knop een portefeuille op te bouwen, te beheren en te laten groeien. Door innovatie te combineren met expertise, maximaliseert Fundrise uw rendementspotentieel op de lange termijn en is het snel het grootste direct-to-investor investeringsplatform voor onroerend goed in Amerika geworden.
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/builders-are-getting-frustrated-and-now-theyre-doing-this
- 1
- 15%
- 2022
- 2023
- 7
- 9
- a
- Over
- absoluut
- Volgens
- toevoeging
- Na
- vooruit
- toestaat
- altijd
- Amerikaans
- Amerikaanse economie
- bedragen
- en
- Nog een
- Solliciteer
- rond
- aantrekkelijk
- auteur
- terug
- zak
- baltimore
- omdat
- worden
- vaardigheden
- Begin
- wezen
- geloofd wie en wat je bent
- BEST
- Betere
- tussen
- Bill
- Zwart
- grens
- Boston
- bracht
- bouw
- bouwer
- bouwers
- Gebouw
- bouwt
- bedrijfsdeskundigen
- kopen
- Buying
- berekend
- gevangen
- veroorzakend
- Volkstelling
- zeker
- zeker
- keten
- keuze
- dichterbij
- CNBC
- Lees minder
- kleur
- combineren
- hoe
- komst
- Commentaar
- gedwongen
- Overwegen
- beschouwd
- aangezien
- bouw
- consulting
- Kosten
- Kosten
- kon
- provincie
- cursus
- Op dit moment
- curve
- snijdend
- Datum
- Schuld
- December
- Beslissen
- verlagen
- Vertraagd
- afhankelijk
- Ontwikkelaar
- ontwikkelaars
- het ontwikkelen van
- Ontwikkeling
- Director
- Korting
- doen
- Dont
- naar beneden
- drastisch
- liet vallen
- eten
- Economisch
- economische volatiliteit
- economie
- beide
- billijkheid
- vastgoed
- etc
- Ether (ETH)
- Zelfs
- uiteindelijk
- OOIT
- precies
- bestaand
- verwacht
- expertise
- Vallen
- Vallend
- uitvoerbaar
- Fed
- Federaal
- Federal Reserve
- weinig
- Voornaam*
- vast
- volgen
- oppompen van
- gefrustreerd
- Fundamentals
- toekomst
- kloof
- algemeen
- krijgen
- het krijgen van
- gaan
- goed
- Groeien
- hard
- hier
- verborgen
- Hoge
- hoogwaardige
- hoogst
- Hits
- houden
- bezit
- Home
- Woningen
- hoop
- Horizontaal
- huizen
- behuizing
- huizenmarkt
- Hoe
- Echter
- HTML
- HTTPS
- idee
- in
- Anders
- Incentives
- omvatten
- Laat uw omzet
- meer
- Indicator
- Innovatie
- belang
- RENTE
- Rentetarieven
- interessant
- inventaris
- Investeren
- investeren
- Investeringen
- investeerder
- problemen
- IT
- Januari
- John
- John Burns Vastgoedadvies
- Houden
- Groot
- grootste
- leidend
- Verlof
- geldschieter
- kredietverlening
- Niveau
- LG
- Waarschijnlijk
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- leven
- logo
- langdurig
- langer
- Kijk
- op zoek
- Louis
- gemaakt
- groot
- beheer
- veel
- Markt
- max-width
- Maximaliseert
- meme
- Midden
- miljoen
- minder
- mengsel
- Maand
- maandelijks
- maanden
- meer
- Hypotheek
- meest
- Landen
- Landelijk
- bijna
- nodig
- negatief
- onderhandelingen
- New
- Nieuwbouw
- volgende
- opvallend
- in het bijzonder
- aantal
- oktober
- aangeboden
- het aanbieden van
- EEN
- Een derde
- Meningen
- Keuze
- Overige
- deel
- vooral
- pays
- PBS
- plan
- platform
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- punt
- punten
- portfolio
- potentieel
- hoofdzakelijk
- de voorkeur geven
- gepresenteerd
- vorig
- prijs
- Prijzen
- waarschijnlijk
- Profit
- projecties
- projecten
- vastgoed
- eigendom
- Quarter
- snel
- reeks
- snel
- tarief
- Tarieven
- RE
- vast
- vastgoed
- onroerend goed markt
- Realiteit
- reden
- adviseren
- record
- Rood
- verwijst
- relatief
- blijven
- Verhuur
- gemeld
- vertegenwoordigen
- onderzoek
- Reserveren
- terugkeer
- Een revolutie
- Rick Palacios jr.
- ronde
- sale
- verkoop
- dezelfde
- Tweede
- tweede kwartier
- verkopen
- binnen XNUMX minuten
- September
- Ploegen
- moet
- Signs
- sinds
- single
- ZES
- Zes maanden
- Vertragen
- So
- sommige
- iets
- enigszins
- Spoedig
- spreken
- normen
- begin
- starts
- Staten
- Still
- slaan
- sterke
- dergelijk
- Pak
- leveren
- toeleveringsketen
- Enquête
- Nemen
- neemt
- termen
- De
- de Fed
- hun
- daarbij
- Derde
- dit jaar
- Door
- niet de tijd of
- naar
- waar
- BEURT
- typisch
- typisch
- ons
- voor
- eenheid
- United
- Verenigde Staten
- eenheden
- .
- Ve
- Volatiliteit
- webp
- Wat
- Wat is
- of
- welke
- en
- WIE
- Wikipedia
- wil
- WISE
- woorden
- waard
- zou
- geschreven
- Yahoo
- jaar
- jaar
- Your
- youtube
- zephyrnet