Schuldafbouw is een term die je waarschijnlijk nog niet hebt gehoord. En wees niet verbaasd; de meeste nieuwsnetwerken zullen nooit vertellen wat schuldafbouw is of wat het betekent voor de vastgoedmarkt. Maar deze kapitaalbeperking zou kunnen imploderen de huizenmarkt, waardoor talloze investeerders en fondsen ten onder gingen en de rest achterbleef om de restjes op te rapen. Deze enorme verandering staat op het punt te gebeuren, maar wees niet te bang; als je goed hebt gekocht, zou je een van de weinige gelukkigen kunnen zijn met een buffet van geldstromend Aanbiedingen om uit te kiezen.
Dus, wie kan er beter vragen stellen over deze dreigende crisis dan Ben Miller, Mede-oprichter en CEO van Fondsenwerving? Hij heeft aan beide kanten van de kredietverlening gestaan, hij kocht niet alleen aanzienlijke activa met krediet, maar verstrekte ook de financiering aan anderen die het nodig hadden. Ben voorspelt een enorme verandering in de vastgoedmarkt dat zal schok beleggers tot in de kern en zou de economie slechter kunnen maken door slijtage. Deze schuldafbouwcrisis waar Ben het over heeft, is geen eenvoudig concept, maar als je eenmaal begrijpt hoe en waarom het gebeurt, weet je ontgrendel een stukje kennis dat 99% van andere investeerders mist.
Ben vertelt hoe overbruggingskredieten en drijvende financiering hebben duizenden investeerders (en geldschieters) in de problemen gebracht, waarom banken zullen in 2023 krap bij kas zittenen de scenario's die zich het komende jaar zouden kunnen voordoen als alles misgaat. Vergis je niet, dit is GEEN doemscenario of een hypothetische hype bedoeld om beleggers ongerust te maken. Deleveraging is een reëel scenario dat zou kunnen hebben trapsgewijze effecten gedurende tientallen jaren. Als u investeert, is dit een CRUCIALE aflevering om op af te stemmen.
Klik hier om te luisteren op Apple Podcasts.
Luister hier naar de podcast
Lees hier het transcript
Dave:
Dag Allemaal. Welkom bij Op de Markt. Ik ben Dave Meyer, uw gastheer is vandaag samen met James Dainard in Seattle. James, klaar voor de wedstrijd?
James:
Ik ben klaar. Ik heb mijn hoestdruppels. Ik ben klaar om te schreeuwen als... De 12e man bestaat echt, dus ik zal met hem schreeuwen.
Dave:
Ik heb daar altijd al naar een wedstrijd willen gaan. Is het echt iets anders?
James:
Oh, als je hier terug bent, zal ik je meenemen. Ja, ik ben al heel lang een doorgewinterde kaarthouder. Het is luid. Toen Beast Mode het beest deed beven, was het het meest intense dat ik ooit in mijn leven heb gehoord, het was absoluut te gek.
Dave:
Ja, dat klinkt leuk. Nou, ik ben over twee weken in Seattle, maar jij gaat er helaas niet zijn. Maar volgend jaar gaan we het doen.
James:
Als er een wedstrijd is, kan ik je misschien kaartjes geven, laat me het schema controleren.
Dave:
Ik doe zeker mee. Laten we naar onroerend goed gaan. Dus vandaag hebben we Ben Miller, de CEO van Fundris, die volledig openhartig de sponsor van onze show is. Maar Ben is de enige persoon met de meeste kennis over onroerend goed die ik in mijn leven heb ontmoet. En dit is een fantastische aflevering en interview dat we net hadden. Kun je voor iedereen die luistert een korte samenvatting geven van wat ze hier kunnen verwachten?
James:
Ik vind dit zo'n geweldige aflevering. Dit is eigenlijk een van mijn favoriete die we hebben gedaan en de reden hiervoor is dat iedereen op zoek is naar deze kans en ze zijn nu bevroren. Ze zeggen, ik ga niets kopen totdat ik weet wat ik moet kopen. Ben praat over wat er in onze pijplijn komt en als investeerder om zich voor te bereiden op waar de grootste kansen liggen. En de hints die hij laat vallen zijn... iedereen wil weten waar ze de rijkdom kunnen verdienen, daar gaan we het in deze aflevering over hebben.
Dave:
En ik wil hier een kleine onthulling geven, omdat een deel van waar Ben over praat iets geavanceerder is. We gaan in op de details van het banksysteem en hoe leningen worden gegenereerd in onroerend goed, met name commercieel onroerend goed. Maar het is van cruciaal belang voor wat Ben's gedachten zijn over wat er op dit moment in onroerend goed gebeurt. En hij geeft echt goede concrete voorbeelden van hoe een deel van de verschuivende dynamiek op de schuldenmarkten en deze grote schuldafbouw, zoals hij het noemt, die we de komende jaren zullen zien, van invloed kunnen zijn op commercieel vastgoed. Dus het is een fascinerende aflevering, ik heb persoonlijk veel geleerd, maar wees gewaarschuwd dat hier wat nerdachtige gekkigheid in zit. Maar ik weet voor mensen zoals James en ik, we vonden het geweldig.
James:
Ik vind het geweldig om deze sh*t met Ben te fotograferen, ik denk dat ik je voor de show een e-mail heb gestuurd, ik had zoiets van, ik moest twee keer naar deze podcast luisteren om het te verwerken, maar het is fascinerend en het heeft waarschijnlijk mijn hele strategie veranderd voor wat Ik ga doen in 2023.
Dave:
Wauw. Oke. Nou, dat zijn gewaagde woorden, dus als James het zo serieus heeft genomen, wil je hier zeker naar luisteren. Dus we gaan even pauzeren, maar dan zijn we zo terug bij de CEO van Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, de CEO van Fundrise. Welkom terug bij Op de Markt. Heel erg bedankt dat je hier bent.
Ben:
Bedankt dat je me hebt, jongens.
Dave:
Nou, we zijn opgewonden, want de vorige keer hadden we een goed gesprek waarin we veel spraken over Build to Rent, maar James en ik hebben allebei naar een podcast geluisterd waar je onlangs op zat. James gaf toe dat hij er twee keer naar had geluisterd omdat hij het zo leuk vond. Dat had het over de-leveraging, ik denk dat het in die podcastaflevering de Great De-leveraging werd genoemd en het was fascinerend. Dus we hoopten daar te beginnen en een beetje te leren over uw mening over dit onderwerp. Dus kun je beginnen met ons iets te vertellen over wat hefboomwerking is?
Ben:
Ja. Het betekent dus het verminderen van de hoeveelheid schuld die je hebt, minder hefboomwerking, de-lever en dat is in feite denk ik dat het de komende twee jaar een aanslag zal zijn op de economie en op alle activa.
Dave:
En als u het dus heeft over het afbouwen van de hefboomwerking in termen van onroerend goed, zegt u dan dat bestaande eigenaren van onroerend goed de hoeveelheid invloed die ze op onroerend goed hebben zullen verminderen of dat aankopen op een toekomstige basis minder schulden zullen gebruiken? of hoe zou u het fenomeen van schuldafbouw omschrijven als het gaat om beleggen in onroerend goed?
Ben:
Dus het argument dat ik goed maak, is dat vrijwel het hele financiële systeem, niet alleen onroerend goed, de hoeveelheid schulden die het heeft moet verminderen, het moet de hefboomwerking verminderen. En dat komt omdat we ons 15 jaar lang in een omgeving met een lage rente bevonden, in feite een omgeving met een nulrente, en daarvoor 40 jaar in een omgeving met een dalende rente. Dat is dus een lange tijd. En we gaan naar een omgeving met hoge en stijgende rentetarieven, dus eigenlijk is het alsof je een vis bent en nu ben je in de lucht. Het is een grote verandering, een totaal andere omgeving. En in die omgeving met stijgende rentevoeten of hoge rentevoeten, is de hoeveelheid schuld die een actief kan dragen kleiner. Dus om het beter uit te rekenen, je hebt een bedrijf, je hebt een flatgebouw en je hebt er een bepaald inkomen uit, laten we zeggen een miljoen dollar per jaar. Wanneer uw schuldendienst verdubbelt, wat de schuldendienst van iedereen in de nieuwe renteomgeving minstens 2x, misschien 3x is gestegen, kunt u niet hetzelfde bedrag aan schuldendienst betalen als voorheen. U hoeft dus minder schulden op het actief te hebben.
Dave:
En zie je dit al beginnen te gebeuren in je portfolio of hoe merk je dat dit zich manifesteert?
Ben:
Nou, ik kan over ons praten en dan kan ik praten over wat ik uit de eerste hand zie. We zijn dus een beetje anders dan de meeste leners. We hebben in wezen wat lijkt op een openbare REIT, er zijn openbaar geregistreerde REIT's en dus is onze hefboomwerking veel lager. Onze gemiddelde hefboomwerking in onze fondsen is 45%, 43%. Dat is dus een stuk lager dan de meeste bedrijven of bedrijven die hun vermogen gebruiken. Een typische particuliere lener wil waarschijnlijk 75%, 65%, misschien 80% gebruiken. Dus voor ons hebben we eigenlijk niet echt dit probleem met een hogere hefboomwerking, maar we hebben wel een paar activa waar ik die heb, omdat het de gemiddelde hefboomwerking is, dus sommige zijn hoger. En als ik naar een... kijk, zal ik u een voorbeeld geven van activa en hoe het uitpakt en wat het betekent en u kunt dat vervolgens extrapoleren naar een heleboel andere leners. Dus we hebben een magazijnlijn van $ 300 miljoen die veel huurwoningen bevat bij een grote investeringsbank en we hebben die kredietlijn of magazijnlijn, het is een revolver, dus je kunt kopen, je kunt het afbetalen, je kunt lenen het weer. Ongeveer 18 maanden geleden.
En dus toen we het kregen, kochten we een rentelimiet en ik denk dat praten over rentederivaten een heel interessante subset is onder dit onderwerp. En wat investeringsbanken eigenlijk graag doen, is hun balans aan u uitlenen en dan neemt u dat en koopt u onroerend goed of zoiets en dan gaan ze en securitiseren het. In wezen bestaat hun bedrijf uit het genereren van vergoedingen en ze gebruiken hun balans om zichzelf in feite in staat te stellen meer kapitaalbeheervergoedingen, kapitaalmarktvergoedingen, te krijgen. Dus dat is echt wat ze doen. Dus ze lenen niet echt aan u, ze overbruggen u eigenlijk alleen maar naar de securitisatiemarkten. En securitisatiemarkten, vorig jaar, 12 maanden geleden kon je lenen... die portefeuille die we hebben opgebouwd, je kon 2.25% vast lenen voor vijf jaar en nu is die securitisatiemarkt 6%.
Dus we moeten die lijn afbetalen bij die investeringsbank, we moeten het afbetalen, we zullen dat doen en we moeten het terugbrengen van wat het waarschijnlijk een hefboomwerking van 73% was naar een hefboomwerking van 55%. En dat is eigenlijk een afbetaling van ongeveer 15, 20%. Maar het is illustratief voor wanneer de rentetarieven zo sterk zijn gestegen, dat u in feite moet afbetalen. En we hoeven pas af te betalen als de limiet afloopt, rentelimiet, eigenlijk is de grootte van de lening die we hebben gekregen te groot voor een rentepercentage van 6, 7, 8%. Dus we hebben de liquiditeit, we hebben veel liquiditeit, dus het zal geen probleem voor ons zijn. Maar voor veel leners, als uw geldschieter zich omdraait en zegt dat u een cheque moet uitschrijven voor 20% van de lening en ik heb dat nodig voor elke lening die opeisbaar is of voor elke lening waarvoor u in principe gaat krijgen een nieuw pand, dat is eigenlijk het probleem voor veel leners.
James:
Ja, dit is echt interessant, want met de plotselinge stijging van de tarieven, dit is de snelste die we ooit hebben gezien, de tarieven stijgen zo snel, we zien dit in alle segmenten en ik denk dat iedereen deze rentetarieven ziet stijgen en dat zijn ze allemaal denken dat de huizenmarkt zal instorten en dat er een of andere crash op komst is. En al een tijdje heb ik gedacht dat er een investeringskerkhof zal zijn vanwege precies waar je het over hebt waar de uitleenwaarden niet werken met het huidige geld en er een enorme liquiditeitsvraag zal zijn om af te betalen deze leningen nu. En ik ken veel appartementsjongens voor de afgelopen vier of vijf jaar of de afgelopen twee jaar, ik weet dat we onze portefeuille hebben gespreid om op 5, 7 en 9 jaar te zijn met vaste rente omdat ... of in 10 jaar, omdat we dat niet deden Ik wil niet in die liquiditeitscrisis terechtkomen. Maar ik heb het gevoel dat ik dit nu overal zie, op welke manier dan ook, waar het hard geld is, het kan bankieren zijn, het kunnen commerciële leningen zijn waarbij het actief zichzelf nu niet langer kan terugbetalen en er zal een enorm tekort aan geld. En ik denk dat we daar de grootste kans zullen zien opkomen, deze vraag naar liquiditeit.
Dave:
Dus het klinkt als in het algemeen... Ik bedoel, in het hele spectrum van commercieel onroerend goed zien we mensen met instelbare tarieven of commerciële leningen die volwassen worden. Ze worden in feite geconfronteerd met het vooruitzicht dat hun huidige lening omhoog gaat of dat ze hun lening moeten afbetalen of tegen een veel hoger tarief moeten herfinancieren. En dit gaat veel liquiditeitsproblemen veroorzaken in commercieel onroerend goed. Dus in de eerste plaats, is dit vooral met residentiële commerciële of ziet u dit in alle activaklassen?
Ben:
Residentieel is waarschijnlijk het beste.
Dave:
Echt waar? Jakkes.
Ben:
En kantoor is waarschijnlijk het ergste. Ik weet het niet, op mijn podcast had ik Larry Silverstein, de eigenaar-ontwikkelaar van het World Trade Center en hij en ik... Het was gewoon een krankzinnig interview en hij heeft het over, hij heeft zoiets van, ik ben... Hij is 91 jaar oud en hij heeft het over één gebouw dat hij ontwikkelt dat 5 miljard dollar kost.
Dave:
Je hebt er maar één nodig als het 5 miljard is, dan zit je best goed.
James:
Dat is slim werken.
Dave:
Daar ga je.
Ben:
Ik ben een piker vergeleken met hem. Maar hoe dan ook, je hebt overal in al deze grote stadscentra kantoorgebouwen die net zoiets zijn van, oh mijn god, ze zijn gewoon... ze zijn onfinancierbaar. Letterlijk, je kon geen bank in het land krijgen om je een lening te geven tegen elke prijs, periode. Klaar. Het is nul liquiditeit. Liquiditeit betekent het vermogen om aan geld te komen. Geen geld, dus kantoor is het ergste. Maar als u een klein bedrijf bent, vergeet het dan, het is alles. Dus ik heb deze week met nog een stel banken gesproken, deze week? Deze week, ja, gisteren en eergisteren, een van de banken zijn we een lener, grote relatie met hen. En ze vertelden me, dus dit is een top 15 van grootste banken in het land, honderden miljarden dollars aan activa, honderden miljarden dollars. En ze zeiden tegen mij, dus de manier... waar halen banken geld vandaan, toch? Dat is een vraag, toch? Ik vind het heerlijk om te begrijpen hoe mijn tegenpartijen werken. Want als je begrijpt hoe ze werken, begrijp je ook hoe ze zich zullen gedragen. Dus banken, 90 procent van hun geld komt uit de afvoer.
Dave:
Nooit van die term gehoord.
Ben:
Banken en verzekeringen of vermogensbeheer, je hebt deals die lonend zijn en als ze lonend zijn, heb je geld om opnieuw in te zetten of opnieuw uit te lenen. Dus het heet afvoer.
Dave:
Oh oké.
Ben:
Dus ja, dat is eigenlijk waar de meeste leningen... Als je naar een bank gaat en geld leent, is het eigenlijk van iemand anders die zijn lening heeft afbetaald en daarom kunnen ze je meer geld lenen, omdat ze meestal behoorlijk zwaar opgelicht zijn, banken zijn dat negen keer geheven of zoiets. Van alle mensen met een hefboomwerking hebben banken de meeste hefboomwerking. En dus negen keer is ongeveer 90% benut en ik denk dat ze eigenlijk voor 92-3% technisch zijn benut. Dus hoe dan ook, dus deze bank heeft waarschijnlijk in 30 waarschijnlijk 2022 miljard dollar geleend. Ik zei tegen hen: wat is er met jullie aan de hand en hoe gaat het met deze liquiditeitscrisis? En hij zegt tegen me, voor 2023 is onze voorspelling van het bedrag aan leningen dat we kunnen doen op basis van de hoeveelheid afvloeiing die we zullen hebben, dat we in december honderd miljoen dollar kunnen lenen.
Dave:
Dit is een bank met honderden miljoenen dollars aan activa.
Ben:
Honderden miljarden.
Dave:
Miljarden.
Ben:
Ze zouden normaal gesproken, ik weet het niet, 30, 40, 50 miljard in één jaar hebben geleend. En ze hebben volgend jaar maar honderd miljoen te lenen.
Dave:
Wat! Is het gewoon...
Ben:
Ja.
Dave:
Oké. Dus je zegt dat geen van deze deals vruchten zal afwerpen omdat ze denken dat ze in gebreke zullen blijven of dat niemand zal verkopen of waar komt het gebrek aan afvloeiing vandaan?
Ben:
De essentie is dat een deal zijn vruchten afwerpt door ofwel te verkopen en niemand gaat verkopen, ofwel de lener moet u een cheque uitschrijven die hij waarschijnlijk heeft gekregen door herfinanciering met iemand anders. Maar aangezien niemand u zal financieren, zal niemand zijn leningen afbetalen. Dat is wat er gebeurt, het is een feit. In de aanloop naar de laatste podcast van de afgelopen twee weken heb ik waarschijnlijk 7 van de 15 grootste banken in het land ontmoet. 7 van de 15, allemaal precies hetzelfde.
Dave:
Echt waar?
Ben:
Ze zijn allemaal precies dezelfde situatie, ja.
James:
Daarom heb ik die aflevering twee keer beluisterd.
Ben:
Mensen geloofden me niet. Ik zat op Reddit en ze hadden zoiets van, echt niet, dit kan niet waar zijn.
James:
Je had het over de schildpadden, toch? Ga je de schildpadconcepten doornemen? Omdat dit een heel complex onderwerp is en het heel tastbaar werd en het is alsof dit nooit eindigt…. Ga je gang Ben, ga je gang en leg het uit.
Ben:
Oké. Als ik het hier recht kan doen, want ik ben normaal niet goed in beknopt zijn. Dus het punt van het verhaal over de banken is dat je niet vaak nadenkt over waar de banken hun geld vandaan halen. En er is een gezegde in de politiek: volg altijd het geld. Je moet het geld volgen, dus je gaat lenen van de bank, maar waar heeft de bank het geld vandaan? De bank kreeg het van spaarders, ze kregen het van een uitbetaling en toen gebruikte de bank dat, de banken worden gebruikt, ze lenen, iedereen op de markt die aan u leent, leende tegen hun activa. Om dat eenvoudiger te maken, als je naar een bank gaat en ze je huis als onderpand geeft, krijg je geld van ze en zij hebben jouw onderpand. Een onderpand is een actief en ze nemen die activa en lenen ertegen.
Dus nu is uw geldschieter een lener van iemand anders, uw geldschieter is ook een lener en van wie lenen ze dat geld? Een andere instelling die ook geld leende. Dus er is een oneindige keten van iedereen is een lener en een geldschieter in het systeem en het stapelt zich op. In een harde geldwereld heeft u een eigendom bij een geldschieter, de geldschieter heeft mogelijk geleend tegen die portefeuille van harde geldleningen van een bank. En de bank heeft dat onderpand en die bank heeft geleend tegen die portefeuille van leningen. Dus de bank heeft een hefboomwerking en waar hebben ze het geld van geleend? Ze lenen het geld uit verschillende delen van de securitisatiemarkt. Bijvoorbeeld wie dat opdreef met repo-leningen. En dus is er zoveel meer schuld in het systeem dan je kunt zien. En omdat we eigenlijk van een omgeving met lage rentevoeten naar een omgeving met hoge rentevoeten gingen, iedereen in die keten van lenen naar geldschieter, de geldschieter naar lener, iedereen heeft teveel schulden. 90 procent van de markt, een enorm deel van de markt heeft te veel hefboomwerking.
En dus als de wanbetalingen gebeuren of als de uitbetalingen gebeuren, is het gewoon een cascade-effect. En ik zal je een voorbeeld geven. Ik ken een groot, groot private-equityfonds, iedereen heeft er waarschijnlijk wel van gehoord, laten we zeggen, ik weet het niet, top drie of vier en land, elk private-equityfonds is de afgelopen 10 jaar begonnen met kredietfondsen, schuldfondsen. En zij gingen uit en werden geldschieters. Dus als je een appartementsgebouw of een kantoorgebouw hebt en je hebt van hen geleend, laten we zeggen 75% van het geld, dan draaiden ze zich om en leenden dat geld van een bank. En dus hebben ze eigendommen van honderd miljoen dollar, ze lenen je 75 miljoen, ze draaien om en lenen 55 miljoen van Wells Fargo, die eigenlijk behoorlijk actief is in dit deel van de markt, ze noemen het een A-biljet. En dan het private equity-fonds, we houden het op de B-noot en dan denkt de lener eigenlijk gewoon dat het geld is geleend van dit fonds, maar het is eigenlijk veel ingewikkelder dan dat.
Dus wat er gebeurt is, laten we zeggen dat je een lening hebt met dit kredietfonds en je lening vervalt op 1 december en je gaat naar het kredietfonds en zegt, hey ik heb een verlenging nodig, de markt is verschrikkelijk, ik ga niet verkoop dit vandaag, laten we deze lening verlengen met 12 maanden. Nou, dat kredietfonds zal nee zeggen omdat ze een lening hebben van een bank en ze keren zich om naar de bank en zeggen hallo bank, we moeten deze lening verlengen. En de bank wil nee, betaal me. Omdat bepaalde banken zeggen: F-you pay me. En dus draait het kredietfonds zich om en zegt: nee, betaal mij. En je zegt tegen de lener nee, nee, kijk, het is goed, het pand doet het goed, geef me gewoon uitstel. Ik bedoel waar hebben we het over? Geef me maar verlenging.
Hoe vaak bent u naar een bank gegaan en verwacht u dat de lening wordt verlengd. Het is alsof er niets is, prima, ik betaal een kleine vergoeding, laten we dit gewoon verlengen. Nee, je kunt het niet verlengen, betaal me. Nou, hoeveel wil je? 10%, 20%, ze moeten hun geldschieter terugbetalen omdat ze de lening moeten terugbetalen, ze hebben dit onderpand daadwerkelijk gebruikt om het geld te krijgen om u te betalen. Dus er is een keten van niemand kan afbetalen omdat iedereen van iemand anders heeft geleend. En dus als je een lening hebt, je denkt dat je die in de komende 12 maanden gaat verlengen alleen maar omdat het goed gaat met het onroerend goed en je naar de bank gaat, dan zal het je misschien verbazen dat ze zeggen: nee.
Dave:
Dus wat gebeurt er dan? Ik denk gewoon dat het hele systeem duidelijk zo afhankelijk is van het feit dat deze keten blijft werken, wat gebeurt er als ... Zoals je al zei, op elk moment kan een van de geldschieters zeggen: betaal me niet. Dus wat gebeurt er met, laten we zeggen een exploitant van een meergezinswoning, wat gebeurt er als ze geen liquiditeit kunnen krijgen of niet kunnen herfinancieren? Hoe pakt dit allemaal uit?
Ben:
Er zijn dus een paar mogelijkheden, dus laten we het makkelijke tot het moeilijke doen. Dus de gemakkelijke manier is dat de meergezinsoperator prima zegt, ik ga al mijn verdomde aandelen en obligaties die ik bezit, verkopen, ze hebben waarschijnlijk geld buiten en ze verkopen het allemaal en betalen af, ze zullen hun niet verliezen appartementsgebouwen. Zodat ze zich kunnen omdraaien en al hun bezittingen kunnen verkopen en de geldschieter kunnen afbetalen. Dat is een luxe situatie om te zijn. Ik wil er alleen op wijzen dat de tweede orde gevolgen daarvan zijn dat veel mensen hun liquide activa zoals aandelen en obligaties zullen moeten verkopen om hun leningen af te betalen. En ik heb het over zelfs enorme instellingen die dit zullen moeten doen. Ze zullen hun leningen moeten afbetalen en dus zal de hoeveelheid liquiditeit verdwijnen.
En als je gedwongen verkopers hebt, dalen de prijzen. Dat was dus precies wat er in Engeland gebeurde. Als jullie je het VK twee maanden geleden herinneren, piekte de staatsobligatie of de schatkist van het VK en al deze pensioenfondsen moesten zich omdraaien en andere activa verkopen om in feite hun marge op hun staatsobligaties, op hun staatsobligaties, te dekken. De liquiditeitscrisis deed zich dus niet voor in vergulde staatsobligaties, maar in feite in CLO's. Dus daarom zijn de trapsgewijze effecten veel stiekemer omdat het de liquide markten zal raken, want daar krijg je geld, daar krijg je liquiditeit. Iemand langs de lijn zal liquiditeit moeten krijgen. Dus laten we zeggen dat de lener zegt dat ik kan afbetalen.
Scenario twee ze kunnen niet afbetalen, ze gaan naar de geldschieter en de geldschieter zegt... Hangt af van de geldschieter, dus als je het nu hebt over een kredietfonds, ze gaan uitsluiten, ze moeten, ze doen het niet een keuze hebben, verlengen en doen alsof dat de afgelopen 15 jaar het speelboek was voor al het bankieren, ze kunnen niet doen, ze kunnen niet verlengen en doen alsof omdat de lening niet langer dekt. Wie gaat de rente betalen die het niet dekt, het voldoet gewoon letterlijk niet aan hun FDIC-voorschriften die zeggen dat je kapitaalratio's moet hebben, dus het faalt gewoon, dus ze hebben geen keus. De toezichthouder gaat ervoor zorgen dat ze die lening in gebreke blijven. Dus kredietfondsen gaan afschermen.
Het private-equityfonds waar ik aan dacht, heeft vorige maand twee deals van grote beroemde leners uitgesloten. En dit alles gebeurt, niemand praat erover, het komt niet in het nieuws. Maar u zou hebben gehoord van de lener en u zou hebben gehoord van het private equity-fonds. De woningovereenkomst die ze afsloten, zijn ze graag in bezit. Maar hoewel ze de geldschieter zijn, moeten ze de senior nog steeds afbetalen. Want als ze executie plegen, hebben ze een groot flatgebouw en zeggen ze 80%... En ik ken een deal waar dit gebeurde in een grote stad, de deal eigenlijk... Zelfs voor 80% moet dat kredietfonds hun senior geldschieter, het is niet genoeg. Zelfs als ze uitsluiten, de senior geldschieter die dat actief heeft nu ze uitsluiten, het is nog steeds overbelicht met hun senior geldschieter. Volg jij?
James:
Ja, het is gewoon gebruikt voor de kassa, het is een complete puinhoop.
Ben:
Ja, dus het is verwarrend. Dus ik zou bijna willen dat ik namen kon noemen, maar dat brengt me te veel in de problemen. Dus ik ga gewoon noemen, je ging naar ABC-geldschieter en je leende 80%, ABC-geldschieter, nu afgeschermd van je flatgebouw van 200 eenheden, geweldig, ze hebben een appartementengebouw van 200 eenheden, maar ze leenden van XYZ-geldschieter en XYZ-geldschieter zegt nog steeds: betaal me af, betaal me af, betaal me af. Dus zelfs die ABC-lener moet wat verkopen... Ze moeten een kapitaaloproep doen, ze moeten liquiditeit krijgen, afbetalen. En dus wordt er weer liquiditeit uit het systeem gezogen. Naarmate liquiditeit uit het systeem wordt gezogen, dalen de prijzen. Het is het tegenovergestelde van kwantitatieve versoepeling, het tegenovergestelde van wat er in 2021 gebeurde, toen er overal al dit geld was en de prijzen overal stegen, er wordt geld aan het systeem onttrokken.
Als u bekend bent met de geldhoeveelheid, zal de M2 dalen vanwege deze dynamiek van schuldafbouw en ook kwantitatieve verkrapping. Dus je gaat echt zien, ik denk dat er volgend jaar een liquiditeitsschok zal zijn als al dit geld het systeem verlaat. Dat is dus een tweede scenario. Ze hebben ook beslag gelegd op een kantoorgebouw en ze hebben zoiets van: wat ga ik doen met dit kantoorgebouw? Het kantoorgebouw is waarschijnlijk minder waard dan hun lening, veel minder, misschien zelfs minder dan de lening van de senior geldschieter. Ze kunnen dat hele kantoorgebouw aan de eigenlijke bank XYZ bank, bank of America of zoiets geven. Kantoren zijn gewoon standaard links en rechts. Het wordt een bloedbad en iedereen praat over de verbouwing van kantoor naar woonhuis, ze weten niet waar ze het over hebben.
Dave:
Ja, we hebben een paar mensen in deze show gehad die zeiden: ja, dat werkt niet.
Ben:
Het is gewoon een academicus of iemand die erover praat, overheidsbeleid, het is alsof je droomt.
Dave:
Het klinkt alsof misschien 5% van de kantoren realistisch kan worden geconverteerd, als dat zo is.
Ben:
Een voor de hand liggend punt, hoe vaak staat een kantoorgebouw honderd procent leeg?
Dave:
Ja, klopt.
Ben:
Nooit, er zitten altijd zo'n vijf huurders in en dit gebouw is voor 20% verhuurd, hoe renoveer je een gebouw als er voor 20% verhuurd is met vijf huurders, dat kan niet.
Dave:
Ja, het heeft geen zin.
Ben:
Hoe dan ook, de interessante vraag [onhoorbaar 00:26:43] is eigenlijk of de toezichthouder... Op dit moment heeft de toezichthouder de banken pijn gedaan die echt... Gewoon absoluut [onhoorbaar 00:26:50] voor hen. Dus de vraag is, begint de toezichthouder de andere kant op te kijken en te zeggen, oké, ik weet dat je al deze activa hebt die in feite in gebreke zijn en niet dekken, ik ga de andere kant op kijken. Dat is een vraag die is... Ik weet het niet, ik vermoed dat de toezichthouder dat om een aantal redenen niet gaat doen. Ik zeg dit vaak in mijn kleine wereldje, maar dit is meer 1992 dan enige andere periode in ons leven.
James:
In 1992 kregen de investeringsmaatschappijen... Iedereen denkt aan de crash als 2008. Maar in 1988 tot 1992 raakten de investeringsbanken opgeschrikt en het was hetzelfde soort liquiditeitscrisis omdat de Fed helemaal niet tussenbeide kwam. Ze keken niet de andere kant op bij deze investeringen... Ik was dat aan het lezen en het was niet zo dat 90% van de investeringsmaatschappijen in die tijd gewoon werd gehamerd? Het was een astronomisch bedrag dat me een beetje schokte en ze konden niet herstellen voor een goede twee, drie jaar, wil ik zeggen.
Ben:
Ja. Dus ik zeg dat dat de ergste vastgoedcrisis in de Amerikaanse geschiedenis was, veel erger dan 2008. De meeste mensen van onze leeftijd, het is ver voor ons... Dus in feite was de beleidsbenadering toen om ze allemaal te laten branden en ze sloten af op, denk ik, 8,000 banken en elke ontwikkelaar had zijn leningen afgelost, dus elke ontwikkelaar die je maar kunt noemen, verloor al zijn activa of stond op het punt bijna al zijn activa te verliezen, niemand werd gespaard. En dus zie je vaak met beleid en eigenlijk in het algemeen met menselijk gedrag, dat als er iets gebeurde dat slecht was, mensen die fout niet herhalen totdat er genoeg tijden zijn verstreken dat mensen het vergeten zijn en dan doen ze het opnieuw.
Dave:
Het lijkt erop dat het tijd wordt. Ja, het is 30 jaar geleden.
James:
We zijn echt te laat.
Ben:
Ja, dus we zijn als de volledige cirkel. Als het niet in deze cyclus gebeurt, gebeurt het zeker de volgende keer dat we een neerwaartse cyclus hebben. Omdat het lijkt alsof al deze geldschieters die overbelast zijn geraakt, al deze leners die overbelast zijn geraakt, de slechterik lijken en dat we ze allemaal moeten laten branden. En het voelt erg politiek bevredigend, dus misschien eindigen we daar deze keer weer.
Dave:
Denk je gewoon niet dat er politieke bereidheid is om banken weer te redden na wat er 15 jaar geleden is gebeurd?
Ben:
En het redden van private-equityfondsen en het redden van de rijken, dat betekent niet... Ik denk dat er dit decennium waarschijnlijk geen stimulansen meer zullen komen. Bailouts en stimuleringsmaatregelen, vergeet het maar.
James:
Ja, stop de prikkels. Maar soms moet je dingen een beetje laten branden, toch? Ik bedoel, dat is kapitalisme.
Dave:
Dat is kapitalisme. Ja, dat is de basis...
Ben:
Oke.
James:
En waar Ben het over heeft, is een groot probleem, het is in alle verschillende ruimtes van dit ... Mensen waren de afgelopen twee jaar gewoon overal geld aan het bemannen en maakten goede rendementen. En het is niet alleen in de meergezinsruimte en deze kantoorgebouwen, de ruimte voor hard geld was ook erg slecht. Deze geldschieters zouden binnenkomen, ze zouden de bankbiljetten verkopen tegen 7%, 8% en nu betalen deze geldschieters aan hun senior bank, ze betalen 10, 11% en wat er gebeurt is dat deze investeerders repareren en omdraaien of verbranden, ze komen binnen en ze gaan, hé, mijn projecten duren te lang, ik zit boven het budget, de waarde is een beetje gedaald, ik heb die verlenging nodig en hun tarieven worden vijf, zes punten verhoogd of ze hebben om binnen te komen met geld of ze worden gewoon helemaal niet verlengd. We zijn eigenlijk een harde geldschieter in Washington en we hebben zoveel verzoeken gehad om andere geldschieters te herfinancieren omdat ze geen keus hebben, de geldschieter wil nu niet verlengen en het veroorzaakt een grote, grote deal. En dan kijken we naar de lening naar waarden en dat is ons antwoord, ja, we kunnen deze lening doen, maar je moet nog eens 15% binnenhalen en deze mensen hebben het niet.
En dat is zo angstaanjagend, in 2008 zagen we veel REO's en bankeigenaren door de woonruimte. Maar dit is zoiets als: als je het geld niet hebt, kun je je rekeningen niet betalen. En deze investeringsbanken en geldschieters, ze zullen dit moeten accepteren... Er zullen veel REO's en akte in plaats terug gaan naar deze banken en banken zullen worden... we zijn allemaal bang dat de hedge fondsen zouden de grootste woningbezitter worden met al deze aankoop van woningen en ze zouden gewoon gebaseerd kunnen zijn op slechte leningen die ze terugkrijgen.
Ben:
En dus nogmaals, alle interessante dingen zijn de gevolgen van de tweede/derde orde. Dus de tweede orde consequentie is alles wat je net zei, James, is dat taxaties beginnen te dalen omdat je al die slechte REO-cijfers zult hebben en mensen gedwongen zullen worden te verkopen en dat zal je LTV's echt schaden. . Dus dan ga je geld lenen of herfinancieren en dan worden de LTV's nog erger en dan zullen het meer faillissementen zijn. Dus we gaan deze cyclus in die net begint uit elkaar te scheuren ... het is deze vicieuze cirkel en dat is een van de andere gevolgen over de hele linie. En in elke [onhoorbare 00:32:19] zijn we een FinTech, koop nu en betaal later. Raad eens? Superleverbaar.
Dave:
Ja. U zei dat taxaties zullen dalen, dus ik neem aan dat u denkt dat er een aanzienlijke daling van de waarde van onroerend goed zal zijn voor commercieel onroerend goed? Het moet toch?
Ben:
Ja, er is geen twijfel mogelijk. Het is in wezen een geweldige kans omdat we het niet hebben over biologische prijzen, de prijs waartegen banken dingen verkopen, er is geen relatie met wat je denkt dat echt waard is na de volgende, denk ik, waarschijnlijk 24 maanden van echte neergang en ellende. En dus is er een kans om te kopen of een kans om aan te lenen en als je een lage schuld hebt, is dit letterlijk wat Larry Silverstein zei, je maakt vreselijke crises door, je komt eruit, je bezit nog steeds het gebouw en nu is hij ter waarde van 10 miljard dollar of zoiets. Het maakt deel uit van het spel, raak niet verstrikt in het deel van het spel waar je eigenlijk je bezit verliest.
Dave:
Dus je noemde Ben, dat er veel kansen zijn, voor mensen die hiernaar luisteren, hoe zou je hen aanraden om te profiteren van een van de komende kansen die je ziet?
Ben:
Je kunt met de banken gaan praten, de banken benaderen, de banken zullen... Ze hebben het nog niet en ze zijn erg traag. De makelaars die alle leningen deden, zullen verhuizen om de makelaars te worden voor dit middenkapitaal, dit overbruggingskapitaal, ik noem het gap-financiering, reddingsfinanciering. Alle makelaars die voorheen het werk deden om senior leningen voor u te vinden, zullen dit werk nu doen. Dus de makelaars zijn waarschijnlijk de grootste bron van stroom. Het is grappig, de aandelenmarkt, ik denk nog steeds dat ze nog een been naar beneden zijn, en dan de algemene markten, de recessie treft de inkomsten. Dus je wilt krediet hebben, je wilt dit deel van de cyclus krediet hebben, omdat de echte waarde, de echte opportunistische waarde volgens mij nog ver weg is. Maar de geldschieters zijn echt de bovenloop. Maar de dealstroom zal overal elders doorsijpelen.
James:
Ik weet dat we contact hebben opgenomen en we krijgen zeker veel reacties. De verschillende soorten kredietverstrekkers zijn een beetje denk ik eerst te zien. Deze lokale jongens met hard geld zien het nu zeker als eerste, omdat de bankbiljetten een kortere looptijd hebben, meestal zijn het bankbiljetten van 6 tot 12 maanden, terwijl sommige van deze andere 2, 3, 5 jaar zijn. En er begint veel inventaris op te komen. Ik heb nogal wat telefoontjes gekregen van kredietverstrekkers die zeiden: 'Hé, we hebben zojuist deze akte overgenomen of we gaan dit uitsluiten, wat kun je hiervoor betalen? En ze houden meestal niet van mijn nummer, maar het nummer is het nummer. Maar je kunt het nu doen met de lokale kleinere geldschieters, het zijn geen grote deals, maar er komt momenteel volume door voor de kleinere investeerders of de mid-grade investeerders. En het komt op de markt terwijl we spreken.
Dave:
En het klinkt alsof Ben, je een kredietfonds aan het samenstellen bent bij Fundrise om hiervan te profiteren.
Ben:
Ja, we hebben al heel lang een kredietstrategie, maar we hadden het de afgelopen twee jaar min of meer aangepast omdat het gewoon was ... We implementeerden het meestal elders omdat het niet aantrekkelijk was. En nu is het ineens alsof... ik heb het gevoel dat wat er nu of in de komende paar jaar gebeurt, ons of ons vijf keer in ons leven zal overkomen, het soort deals dat we zullen zien, het soort leningen dat we kunnen sluiten . Ik ging door 2008, ik heb al deze littekens van 2008 en dus 85% van de tijd is het business as usual. En dan zijn er een paar keer dat het gewoon het hele balspel is gemaakt of verloren. En dus ja, we gaan eerst krediet doen en daarna doen we aandelen als tweede. Omdat je hier bijna de andere kant van zou kunnen zien, zou je er zeker van kunnen zijn dat het niet permanent is. Het is een paar jaar overgang naar in wezen een nieuwe leenomgeving.
En sommige mensen hebben pech, ze hadden vervaldagen in het midden van deze periode, eigenlijk deze periode met hoge rentes en geen liquiditeit en dat is klote. Het is jammer voor hen, maar het is een kans voor iemand anders, een probleem is een kans. Ik zal je nog een voorbeeld geven, dit valt buiten onroerend goed, maar we hebben een technologiefonds dat we hebben gelanceerd en we debatteren hierover, ik weet niet of we dit gaan doen omdat het zo controversieel is, maar ik heb verkoopdekking, ik kocht dit allemaal ... Ik kwam binnen en begon leningen te verstrekken aan al deze grote ... Investeringsbanken, ze krijgen deze deals en ze securitiseren ze en het probleem is al deze deals die ze van plan waren te ontslaan of te syndiceren, zeggen ze, ze hebben waar je aan vastzit, heet het hangende leningen. Dus ze hebben tientallen miljarden van al deze hangende leningen. En een bekend voorbeeld is dat ze 12 miljard dollar aan Twitter-schuld hebben. En ik weet precies wie het heeft en ik praat met ze en ik heb zoiets van, op een gegeven moment zullen ze deze schuld voor niets dumpen. Ze zullen me gewoon bij dit ding vandaan halen. En we debatteren intern, is dit een goede kans of is dit gewoon te rommelig?
Dave:
Wow.
Ben:
Het is zo rommelig.
Dave:
Het is de gloednieuwe schuld.
Ben:
Ja, ja, de nieuwe schuld. Dus ik weet niet of het een goed idee is of niet. Dit is een interessante vraag, maar dat soort dingen is krankzinnig. Twitter was een jaar geleden 44 miljard waard en je denkt, vind ik het leuk op 5 miljard? Ik weet het niet, misschien.
Dave:
Dat moet een leuk debat zijn om te voeren.
Ben:
Nou, het is ook net alsof ik het geluid niet echt wil. Dat is het probleem ermee, het is niet alleen een evaluatievraag, ik neem hier alleen een economische beslissing, maar ik weet niet zeker of dat is toegestaan. Maar het is gewoon illustratief, het is gewoon totaal illustratief voor dat het een speciale tijd is om dat soort investeringsmogelijkheden te hebben.
Dave:
Oke. Nou Ben, heel erg bedankt. Dit was heel, heel inzichtelijk, ik heb enorm veel geleerd. En eerlijk gezegd is het echt verrassend dat mensen hier niet over praten. Dus ik denk dat dat misschien mijn laatste vraag aan jou is, waarom wordt hier niet breder over gesproken?
Ben:
Ja, het was zo leuk om hier te zijn. Iedereen heeft het erover, maar begin februari was ik geobsedeerd door de pandemie, februari 2020. En we gingen naar Californië, mijn kinderen en mijn vrouw en ik, we zouden in Californië zijn voor Valentijnsdag. En ik had zoiets van, we kunnen de kinderen geen maskers laten dragen in het vliegtuig en mijn vrouw zei, je verliest het verdomme, ze was zo geïrriteerd door mij en op een gegeven moment werd iedereen er wakker van. Er is iets waar informatie naar het publiek moet lekken en het klopt, het vereist een overwicht aan gegevens voordat mensen zullen veranderen. En dan gebeurt het ineens.
Dave:
Mensen willen geen ongelegen nieuws geloven.
Ben:
En het is net alsof mensen het druk hebben, het is niet waar ze op gefocust zijn. En dus zijn er net genoeg pings nodig voordat mensen op gaan letten. Dus daarom... tenminste, ik denk dat dat zo is... En natuurlijk iedereen, in dit geval zijn het alle deelnemers aan het financiële systeem, ze praten er niet over, dit is het laatste waar ze over willen praten. Ze willen zeggen dat alles geweldig is. En hetzelfde met China, ze zeggen, alles is geweldig, let niet op de deuren die we dichtlassen in Wuhan. Dus nogmaals, er zijn actieve deelnemers die proberen te voorkomen dat dit een verhaal wordt en dat is verwarrend voor de media en het duurt even voordat het gewoon afstudeert.
Dave:
Oké, we zullen contact met je moeten opnemen zodra dit zich ontvouwt, we zouden graag je mening horen, want je bent duidelijk een beetje een kanarie in de kolenmijn op dit moment en waarschuwt ons van tevoren. Dus we stellen je tijd zeer op prijs Ben, dit is altijd erg leuk als je komt, dus heel erg bedankt voor je komst.
Ben:
Ja, bedankt dat je me hebt.
James:
Bedankt Ben.
Dave:
Ik weet niet of ik nu opgewonden of bang moet zijn.
James:
Ik ben eigenlijk enorm opgewonden omdat ik het gevoel heb dat we allemaal op zoek zijn naar die enorme kans en dit gaat een groot probleem worden. Een tijdje heb ik altijd aan dit investeerderskerkhof gedacht en ik denk dat het een bankierskerkhof zou kunnen zijn, geen investeerderskerkhof.
Dave:
Ja. Je zegt dit al een tijdje dat, specifiek, en zodat iedereen het begrijpt, we het hebben over voornamelijk commerciële zaken, dit zou kunnen overgaan in woningen, zoals Ben zei, er zijn al deze secundaire en tertiaire gevolgen, maar het zou kunnen zijn echt interessant voor mensen die... syndicators hebben, mensen die geld kunnen inzamelen om te beginnen en deze activa heel goedkoop proberen te kopen, nu of in de komende zes maanden, wat dan ook.
James:
En vooral omdat banken geen activa willen bezitten. Vaak willen ze ze niet, ze willen er vanaf. En als je liquiditeit hebt, zal dat een heel, groot verschil maken in... Ik zeg dat al een tijdje omdat het rare is dat ik mensen twee jaar lang veel geld heb zien verdienen en zes maanden geleden zou zijn als, oh, ik zit vast aan geld. En ik heb zoiets van, nou, je hebt zojuist zoveel geld verdiend in de afgelopen twee jaar, waarom zit je vast aan contant geld? En dat zou in 2023 zijn vruchten kunnen afwerpen, er zal een roep om wat liquiditeit komen en het zou allemaal op straat kunnen liggen.
Dave:
Je bent een perfecte persoon om deze vraag te beantwoorden, omdat je van alles een beetje doet, je leent, je flipt, je koopt noodlijdende activa. Als alles wat Ben denkt dat gaat gebeuren, uitkomt, en we een liquiditeitscrisis beginnen te zien, dalende prijzen in commercieel onroerend goed, hoe zou u er dan het beste van kunnen profiteren?
James:
Voor ons denk ik dat we proberen om met meer private equity en equity-partners een versnelling hoger te schakelen naar waar we proberen wat grotere dollars binnen te halen. Een goed voorbeeld is dat we in de afgelopen 120 tot 150 dagen meer syndicaatsdeals hebben gedaan dan in de twee voorgaande jaren, omdat de liquiditeit krap is. Maar samenwerken met investeerders die op dit moment contant geld hebben, is de sleutel tot alles. En of het nu gaat om fix-and-flip-appartementen, of het nu gaat om burr-eigendommen of cashflow-eigenschappen, voor ons wilt u hechten aan waar de liquiditeit is. Voor ons zamelen we nu wat geld in omdat we de mogelijkheid zien met deze koopbriefjes, het kopen van in gebreke blijvende gebouwen, en dan echt beginnen met het opbouwen van een relatie met deze mensen met papier.
En zoals waar Ben het over had, het is moeilijk om de grote banken te pakken te krijgen. Je kunt ze niet bereiken, ik ken daar niemand. Maar deze kleine lokale geldschieters, je zou contact met ze kunnen opnemen en zeggen: hé, ik heb liquiditeit, ik ben op zoek naar projecten, laat me weten wat je hebt. En ik kan je vertellen dat we de laatste tijd een aantal redelijk goede aankopen hebben gedaan, waar ik zo van ben, ik gooi gewoon een laag aantal weg en zij doen de deal. Ze zeggen, kun je het binnen vijf dagen sluiten? En dat kunnen we eruit klikken. Dus gewoon praten met de mensen die in die ruimte zijn geweest, al die harde geldjongens die je al twee jaar lastigvallen om je geld te lenen, praat met ze, kijk wat kansen zijn en houd dan je liquiditeit bij de hand, niet doen overhaast die deal, zorg ervoor dat het de juiste is.
Dave:
Dat is een heel goed advies. Oké, bedankt James, dit was erg leuk. Ik vind het echt leuk om met jou en Ben te praten. Het is altijd een gesprek op hoog niveau, behoorlijk nerdachtige en gekke dingen, maar ik denk dat voor degenen onder ons die echt van de economie en de moeren en bouten houden van hoe dit allemaal werkt, dit een heel leuke aflevering is.
James:
Oh, ik vind het heerlijk om Ben erbij te hebben. Ik begin te nerds en we gaan door konijnenholen, ze zijn allemaal leuk om naar beneden te gaan.
Dave:
Oh ja, absoluut. Toen de camera's uitgingen, probeerden we Ben te overtuigen om ons naar DC te laten komen en persoonlijk met hem om te gaan, dus misschien doen we dat de volgende keer.
James:
Oh, ik doe honderd procent mee.
Dave:
Oké, heel erg bedankt James, veel plezier met het spel.
James:
Ja, ga Haviken.
Dave:
Ik heb niet echt een hond in dit gevecht, maar ik zal voor de Hawks voor je duimen, dus hopelijk hoef je niet... Ik denk, mag ik dat in de uitzending zeggen?
James:
Ja, ik heb nu een grote weddenschap op het spel staan.
Dave:
Wil je iedereen vertellen wat jouw inzet is op dit Seahawks-spel?
James:
Ja, ik denk dat mijn mond me in de problemen heeft gebracht omdat we tegen de 49ers spelen, zij hebben een beter getalenteerd team. En ik heb een weddenschap gesloten met een van mijn goede vrienden, die ook een 49er-fan is, dat de verliezer het logo van het andere team, Speedo, een hele dag naar het zwembad moet dragen. Dus ik hoop echt dat ik het niet ben.
Dave:
Ja. Nou, ik zal voor jou voor de Seahawks pleiten, maar dat is een behoorlijk grappige weddenschap, en hopelijk heb je het niet alleen aan te veel mensen verteld, dit is het einde van de aflevering, dus misschien luistert niemand meer.
James:
Ja, iedereen zou moeten geloven dat de Seahawks winnen, niemand wil me in een Speedo zien.
Dave:
Oke. Nou bedankt man, dit was erg leuk. Bedankt allemaal voor het luisteren, dit is onze laatste aflevering van het jaar, dus een gelukkig nieuwjaar voor iedereen, we waarderen het enorm dat je ons helpt en steunt tijdens ons eerste jaar voor On The Market, we zien je in 2023.
On The Market is gemaakt door mij, Dave Meyer en Kaylin Bennett. Geproduceerd door Kaylin Bennett, montage door Joel Esparza en Onyx Media, onderzocht door Pooja Jinda, en een grote dank aan het hele BiggerPockets-team.
De inhoud van de show On The Market zijn alleen meningen. Alle luisteraars moeten onafhankelijk gegevenspunten, meningen en investeringsstrategieën verifiëren.
Bekijk hier de podcast
In deze aflevering behandelen we
- Deleveraging uitgelegd en waarom zoveel investeerders op het spel staan voor miljoenen dollars
- Welke onroerend goed industrie zal het hardst getroffen worden wanneer de schuldafbouwcrisis zich manifesteert
- Waarom zelfs de banken zijn overbelast en Domino Effect dat zou kunnen veroorzaken financiële chaos
- De scenario's die zich zouden kunnen voordoen als banken de geldhoeveelheid beginnen te vernauwen en investeerders worden wanhopig
- De enorme kans voor investeerders naarmate leningen met een te hoge hefboomwerking opeisbaar worden activa beginnen te verkopen voor een fractie van de kosten
- Wie zal er winnen en er levend uitkomen nadat de massale schuldafbouw heeft plaatsgevonden
- En So Veel meer!
Links van de show
Neem contact op met Ben:
Wil je meer weten over de huidige sponsors of zelf BiggerPockets-partner worden? Bekijk onze sponsorpagina!
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 maanden
- 15 jaar
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- vermogen
- in staat
- Over
- over het
- absoluut
- absoluut
- academische
- acquisitie
- over
- actieve
- werkelijk
- Voegt
- verstelbaar
- toegegeven
- vergevorderd
- Voordeel
- advies
- Na
- tegen
- vooruit
- AIR
- Alles
- al
- altijd
- Amerika
- Amerikaans
- bedragen
- en
- Nog een
- beantwoorden
- Appartement
- appartementen
- eetlust
- Apple
- waarderen
- nadering
- argument
- rond
- aanwinst
- vermogensbeheer
- Activa
- hechten
- aandacht
- aantrekkelijk
- auteur
- gemiddelde
- terug
- slecht
- borgtocht
- bailouts
- Balance
- Balans
- Bank
- Bank of America
- bankier
- Bankieren
- banksysteem
- Banken
- gebaseerde
- Eigenlijk
- basis
- omdat
- worden
- worden
- vaardigheden
- wezen
- geloofd wie en wat je bent
- BEST
- Wedden
- Betere
- Groot
- groter
- Grootste
- Miljard
- miljarden
- Biljetten
- Beetje
- bloed
- boord
- pin
- Obligaties
- grens
- lenen
- geleend
- leners
- ontlening
- gekocht
- merk
- Brand New
- Breken
- BRUG
- overbrugging
- brengen
- breed
- brokers
- begroting
- bouw
- Gebouw
- bebouwd
- Bos
- brandwond
- bedrijfsdeskundigen
- ondernemingen
- kopen
- koop nu betaal later
- Buying
- Buys
- Californië
- Bellen
- Dit betekent dat we onszelf en onze geliefden praktisch vergiftigen.
- oproepen
- camera's
- kan niet
- pet
- hoofdstad
- kapitalisme
- geval
- Contant geld
- cash flow
- gevangen
- Veroorzaken
- veroorzakend
- Centreren
- ceo
- zeker
- keten
- verandering
- goedkoop
- controle
- China
- keuze
- Kies
- Circle
- Plaats
- klassen
- Sluiten
- Mede-oprichter
- Steenkool
- Collateral
- hoe
- komst
- commercieel
- Commerciëel vastgoed
- Bedrijven
- vergeleken
- compleet
- compleet
- complex
- ingewikkeld
- concept
- concepten
- zeker
- verwarrend
- Gevolgen
- content
- voortgezette
- controversieel
- Gesprek
- Camper ombouw
- geconverteerd
- overtuigt
- Kern
- kon
- Land
- Koppel
- cursus
- deksel
- dekking
- aan het bedekken
- heeft betrekking op
- Neerstorten
- aangemaakt
- Credits
- krediet fondsen
- crisis
- cruciaal
- cruciaal
- knarsen
- Actueel
- gegevens
- data punten
- Dave
- dag
- dagen
- dc
- transactie
- Deals
- debat
- debatteren
- Schuld
- decennium
- December
- beslissing
- Afwijzen
- dalende
- Standaard
- defaults
- definitief
- Vraag
- afhankelijk
- afhankelijk
- het inzetten
- depositohouders
- beschrijven
- gegevens
- Ontwikkelaar
- het ontwikkelen van
- DEED
- verschil
- anders
- Verteren
- onthulling
- Display
- nood
- bedroefd
- Nee
- Hond
- doen
- Dollar
- dollar
- Dont
- dag des oordeels
- deuren
- beneden
- NEERSLAG
- Drops
- storten
- gedurende
- dynamisch
- dynamica
- Vroeg
- Verdiensten
- versoepeling
- Economisch
- economie
- effect
- duurt
- beide
- elders
- in staat stellen
- eindigt
- Engeland
- en geniet van
- genoeg
- Geheel
- Milieu
- billijkheid
- vooral
- essentie
- in wezen
- vastgoed
- Ether (ETH)
- evaluatie
- Zelfs
- OOIT
- iedereen
- ieders
- alles
- precies
- voorbeeld
- voorbeelden
- opgewonden
- bestaand
- verwachten
- verwacht
- Verklaren
- uitgelegd
- verlengen
- uitbreiding
- uiterst
- naar
- mislukt
- tamelijk
- Vallen
- Vallend
- vertrouwd
- beroemd
- ventilator
- fantastisch
- boeiend
- snelste
- Favoriet
- FDIC
- Fed
- honorarium
- vergoedingen
- weinig
- vechten
- Figuur
- financiën
- financieel
- Financieel systeem
- financiering
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- einde
- FinTech
- Voornaam*
- Vis
- Bepalen
- vast
- Tik
- stroom
- gericht
- volgen
- Voorspelling
- vooral
- Naar voren
- fractie
- oppompen van
- bevroren
- vrucht
- vol
- leuke
- fonds
- financiering
- fondsen
- grappig
- spel
- kloof
- Kookgerei
- algemeen
- gegenereerde
- het genereren van
- krijgen
- het krijgen van
- Geven
- Go
- God
- Goes
- gaan
- goed
- Overheid
- Overheids beleid
- graad
- afstuderen
- groot
- Kerel
- gehamerd
- Hangen
- gebeuren
- gebeurd
- gebeurt
- gelukkig
- Hard
- met
- gehoord
- hard
- haag
- hedge Funds
- het helpen van
- hier
- verborgen
- Hoge
- hoger
- hints
- geschiedenis
- Hit
- Hits
- raken
- houder
- houdt
- Gaten
- Hopelijk
- in de hoop
- gastheer
- Huis
- behuizing
- Hoe
- HTTPS
- reusachtig
- menselijk
- Honderden
- honderdmiljoenen
- Pijn
- Hype
- ZIEK
- idee
- Impact
- Effecten
- dreigend
- belangrijk
- in
- Inkomen
- Laat uw omzet
- onafhankelijk
- informatie
- KRANKZINNIG
- Instelling
- instellingen
- verzekering
- belang
- RENTE
- Rentetarieven
- interessant
- Interview
- inventaris
- investeren
- investering
- investeringsbanken
- investeerder
- Investeerders
- problemen
- IT
- zelf
- toegetreden
- aansluiting
- met ons meedoen
- gerechtigheid
- Houden
- sleutel
- kinderen
- Soort
- blijven
- kennis
- bekend
- Gebrek
- grootste
- Achternaam*
- Afgelopen jaar
- gelanceerd
- leidend
- lekken
- LEARN
- geleerd
- leren
- Verlof
- verlaten
- LENEN
- geldschieter
- kredietverstrekkers
- kredietverlening
- Niveau
- Hefboomwerking
- LG
- Life
- Lijn
- Vloeistof
- Liquiditeit
- liquiditeitscrisis
- Het luisteren
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- lening
- Leningen
- lokaal
- logo
- lang
- lange tijd
- langer
- Kijk
- op zoek
- verliezen
- kwijt te raken
- lot
- liefde
- hield
- Laag
- Luxe
- M2
- gemaakt
- groot
- maken
- maken
- man
- management
- veel
- veel mensen
- Marge
- Markt
- Markten
- Maskers
- Massa
- massief
- wiskunde
- зрелость
- middel
- Media
- vermeld
- Meyer
- Midden
- Midden
- macht
- Molenaar
- miljoen
- Miljoen dollar
- miljoen dollar
- miljoenen
- fout
- Mode
- geld
- geldvoorraad
- Maand
- maanden
- meer
- meest
- mond
- beweging
- multi-familie
- naam
- namen
- bijna
- nodig
- Noodzaak
- netwerken
- New
- Nieuwjaar
- nieuws
- volgende
- Geluid
- normaal
- Opmerkingen
- aantal
- vele
- Voor de hand liggend
- Kantoor
- kantoren
- Okay
- Oud
- EEN
- Onyx
- besturen
- operator
- Advies
- Meningen
- Kansen
- kansen
- tegenover
- bestellen
- organisch
- Overige
- Overig
- buiten
- totaal
- overbelast
- het te bezitten.
- eigenaar
- eigenaren
- bezit
- betaald
- pandemisch
- Papier
- deel
- deelnemers
- partner
- partnering
- partners
- onderdelen
- voorbij
- Betaal
- het betalen van
- pensioen
- Mensen
- procent
- periode
- blijvend
- persoon
- Persoonlijk
- een fenomeen
- kiezen
- stuk
- pijpleiding
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- Spelen
- speler
- spelen
- Podcast
- podcasts
- punt
- punten
- beleidsmaatregelen
- politiek
- politiek
- politiek
- zwembad
- portfolio
- mogelijkheden
- het voorspellen van
- Voorbereiden
- mooi
- vorig
- die eerder
- prijs
- Prijzen
- prijsstelling
- privaat
- private Equity
- waarschijnlijk
- probleem
- geproduceerd
- projecten
- vastgoed
- eigendom
- vooruitzicht
- biedt
- publiek
- in het openbaar
- aankopen
- zetten
- Putting
- beven
- kwantitatief
- Kwantitatieve versoepeling
- kwantitatieve aanscherping
- vraag
- Quick
- snel
- verhogen
- het verhogen van
- tarief
- Tarieven
- bereikt
- lezing
- klaar
- vast
- vastgoed
- werkelijke waarde
- reden
- redenen
- onlangs
- recessie
- adviseren
- Herstellen
- verminderen
- geregistreerd
- reglement
- regelaar
- verwantschap
- niet vergeten
- Verhuur
- herhaling
- vertegenwoordigen
- verzoeken
- vereist
- redden
- antwoord
- REST
- Retourneren
- Rijk
- bevrijden
- Stijgen
- stijgende
- wiegde
- wortel
- beworteling
- ronde
- haast
- Zei
- sake
- verkoop
- dezelfde
- bang
- scenario's
- rooster
- opmerkingen
- schreeuwen
- SEA
- gekruid
- Seattle
- Tweede
- secundair
- beveiliging
- te zien
- lijkt
- segmenten
- verkopen
- Verkopers
- binnen XNUMX minuten
- zin
- service
- verschuiving
- VERSCHUIVEN
- geschokt
- schieten
- tekort
- moet
- tonen
- aanzienlijke
- Eenvoudig
- sinds
- single
- situatie
- ZES
- Zes maanden
- Maat
- traag
- Klein
- kleine bedrijven
- kleinere
- slim
- Gluiperig
- So
- sommige
- Iemand
- iets
- Spoedig
- bron
- Tussenruimte
- ruimten
- spreken
- spreekt
- special
- specifiek
- Spectrum
- sponsor
- Sponsors
- Stacks
- begin
- gestart
- Start
- starts
- Stap voor
- Still
- prikkel
- voorraad
- beurs
- Aandelen
- Aandelen en obligaties
- stop
- Verhaal
- strategieën
- Strategie
- straat
- dergelijk
- plotseling
- OVERZICHT
- Super
- leveren
- het leveren van
- ondersteuning
- Ondersteuning
- verwonderd
- verrassend
- syndicaat
- system
- Nemen
- neemt
- het nemen
- getalenteerd
- Talk
- praat
- Talks
- team
- tech
- termen
- tertiair
- De
- de Fed
- Brittannië
- de wereld
- hun
- zich
- Er.
- ding
- spullen
- het denken
- denkt
- deze week
- gedachte
- duizenden kosten
- drie
- Door
- overal
- ticket
- tickets
- aanhalen
- niet de tijd of
- keer
- naar
- vandaag
- vandaag
- samen
- Toon
- ook
- top
- onderwerp
- TOTAAL
- handel
- Afschrift
- overgang
- Treasuries
- schatkist
- ontzettend
- moeite
- waar
- BEURT
- Gedraaid
- Draai
- X
- types
- typisch
- typisch
- Uk
- Britse schatkist
- voor
- begrijpen
- ongelukkige
- eenheid
- komende
- us
- .
- doorgaans
- waarde
- Values
- controleren
- Video
- virtueel
- volume
- gezocht
- Magazijn
- waarschuwing
- Washington
- manieren
- Rijkdom
- week
- weken
- welkom
- Wells
- Wells Fargo
- Wat
- Whats
- of
- welke
- en
- WIE
- vrouw
- wil
- winnen
- woorden
- Mijn werk
- werkzaam
- Bedrijven
- wereld
- Slechtst
- waard
- zou
- schrijven
- geschreven
- Verkeerd
- jaar
- jaar
- Your
- jezelf
- youtube
- zephyrnet
- nul