Verkopers in Manhattan opgelet: de vastgoedmarkt verandert in het voordeel van kopers

Manhattan is altijd een epicentrum van vastgoedaantrekkingskracht en -activiteit geweest. Maar net als de stad zelf evolueert de vastgoedmarkt voortdurend, en de huidige trends duiden op een verschuiving die gunstig is voor kopers. Of u nu een fervent vastgoedliefhebber bent of gewoon terloops observeert, het is duidelijk dat verkopers zich momenteel in een moeilijke situatie bevinden. Dit zorgt voor een robuust koopsignaal, wat blijkt uit trends in hefboomwerking, prijsactie, voorraadopties en onderhandelingsdynamiek. Deze situatie is al maanden in de maak en is progressief van aard.

Als we kijken naar de verkoopprijs per vierkante meter van wederverkoopappartementen gedurende de zomer, is er een stapsgewijze stijging zichtbaar:

• Juni 2023: $ 1,415
• Juli 2023: $ 1,427
• Augustus 2023: $ 1,444

Maar deze opleving vertelt niet het hele verhaal, omdat de verkoopgegevens achterblijven bij de realtime marktomstandigheden. Deze vertraging komt voort uit het tijdsverschil tussen de ondertekening van een contract en de officiële vaststelling van de definitieve verkoopprijs, die soms enkele maanden beslaat. Als gevolg hiervan is het vertrouwen op deze vertraagde gegevens om de huidige vastgoedprijzen te bepalen vergelijkbaar met het gebruik van een achteruitkijkspiegel om vooruit te navigeren; het weerspiegelt de omstandigheden uit het verleden in plaats van het huidige landschap. Verkopers die hun prijsstrategie op dergelijke historische gegevens baseren, kunnen zich niet goed aansluiten bij het heersende marktsentiment, waardoor ze het risico lopen hun aanbiedingen te hoog of te laag te prijzen.

Achterblijvende verkoopgegevens

Als we de geregistreerde verkopen uit de maanden juni, juli en augustus uitsplitsen, is het duidelijk dat de verkopen meestal deals zijn die twee maanden eerder zijn gedaan. De verkopen van juni weerspiegelen de dealactiviteit van april, die van juli weerspiegelen die van mei en die van augustus weerspiegelen die van juni. Daarom is het een achteruitkijkspiegelbenadering. Dit kan werken terwijl de markt in één richting beweegt, maar wanneer de gegevens traag zijn om veranderingen in de echte wereld te weerspiegelen, lopen kopers en verkopers uiteen.

Laten we nu eens kijken naar de contracten die in juli, augustus en september zijn ondertekend hieronder. We kunnen zien dat hoewel de mediaan van augustus ($1,456) hoger was dan die van juli ($1,439), de mediaan van september (en toegegeven, de maand is nog niet voorbij) veruit de laagste is ($1,406).

Merk ook op dat het aantal ondertekende deals van $3,000 per vierkante meter of meer elke maand is gedaald, een teken dat de luxe-activiteit, typisch een graadmeter voor Manhattan, is afgenomen. Alles bij elkaar genomen duiden de daling van de contractprijs per vierkante meter en het afnemende aantal ‘grote’ deals erop dat de markt actief krimpt.

Nu er dit najaar nieuwe aanbiedingen online komen, zijn verkopers die hun eigendommen sinds de zomer op de markt hebben staan ​​steeds kwetsbaarder voor het aanbieden van kortingen en flexibele onderhandelingen. Deze kwetsbaarheid, gecombineerd met ruim vier maanden van marktonzekerheid, duidt op een toenemende vermoeidheid aan de verkoopkant.

Als we bijvoorbeeld kijken naar de verkoopprijzen op de datum waarop het contract werd ondertekend (in plaats van de maand waarin de verkoop sluit) en dat vergelijken met de gemiddelde laatste vraagprijs voor contracten die maand, blijkt dat, hoewel de prijzen in Manhattan op de lange termijn relatief stabiel zijn, recente deals duiden op een prijsdaling.

Dit vormt een uitdaging voor verkopers vandaag de dag. Ten eerste vertrouwen veel verkopers op recente productvergelijkingen als leidraad voor hun prijsstrategie. Zoals hierboven aangetoond, zal het vertrouwen op deze methode de prijzen baseren op verkopen die plaatsvonden op een andere markt, waar kopers actiever waren en de prijzen stegen. De tweede uitdaging voor verkopers is de tijd op de markt en de domino-effecten ervan. Verkopers die in de lente of zomer een aanbieding hebben gedaan en nog geen deal hebben gesloten, worden nu afgeschilderd als oud en genegeerd door waardekopers en concurreren plotseling ook met meer aanbiedingen tegen concurrerendere prijzen. Kortom: een veranderende markt brengt concurrentie met zich mee. Wanneer verkopers concurreren, winnen kopers. En dat is eigenlijk het belangrijkste punt van het essay van vandaag.

Maar laten we eerst eens dieper ingaan op de verschuiving.

Verkopers concurreren, kopers winnen

Er zijn met name drie redenen die de verschuiving in de markt onderstrepen.

Contractactiviteit breekt lager

De liquiditeit, of de voortschrijdende periode van 30 dagen van contractactiviteit, bereikt nieuwe dieptepunten, doorgaans een signaal dat verkopers wellicht meer openstaan ​​voor lagere biedingen naarmate de kopersactiviteit afneemt.

De klimaatindex koelt af

Deze index meet de verhouding tussen het aantal noteringen dat in contract gaat en het aantal dat van de markt verdwijnt. Een daling van deze statistiek duidt op een uitdagender klimaat voor verkopers. Hoewel de gegevens van de afgelopen maanden een kleine stijging ten opzichte van augustus laten zien, bevestigen ze een aanzienlijke marktverschuiving ten opzichte van wat ooit een neutrale tot gemakkelijke verkoopomgeving was.

Het succespercentage van verkopersvermeldingen neemt af

Een andere dwingende factor is het afnemende succespercentage van noteringen. Een grafiek die het percentage noteringen (op basis van de vermelde maand) bijhoudt die met succes een contract sluiten of sluiten, laat een duidelijke daling zien sinds 2021. Deze trend herhaalt de overgang van een eerder bloeiende markt naar een uitdagende markt.

Toch is de markt, ondanks al zijn uitdagingen, niet helemaal somber, vooral niet voor kritische kopers. Degenen die bereid zijn te kijken, concessies te doen en in sommige interventies te investeren, zouden op de huidige markt behoorlijke waarde kunnen vinden. Houd er rekening mee dat hoewel we deze patronen in realtime zien, het nog enkele maanden zal duren voordat gesloten verkoopgegevens deze inzichten bevestigen. Voor gemotiveerde kopers is dit het moment om in actie te komen, aangezien u tijdens een normaal druk seizoen keuze, invloed en minder druk heeft dan normaal.

Advies voor verkopers

Voor bestaande verkopers met een woning die al meer dan 90 dagen op de markt staat, is het landschap ontmoedigend. Nu nieuwere aanbiedingen om aandacht strijden en er binnen 30 dagen geen biedingsactiviteit heeft plaatsgevonden, is het tijd om uw prijzen te heroverwegen, vooral omdat de vraag in oktober mogelijk een seizoensstijging kent. Voor degenen die nu een notering overwegen, is het van cruciaal belang om de aarzeling van de huidige koper te begrijpen. Er zijn maar weinig panden die beloond worden, terwijl veel panden minder enthousiaste biedingen ontvangen, vooral die waarvan wordt aangenomen dat ze gerenoveerd moeten worden. Prijzen moeten strategisch zijn en de verwachtingen moeten realistisch zijn.

Advies voor kopers

Het huidige landschap biedt kopers een kans om verkopers te beïnvloeden om aan hun voorwaarden te voldoen. Met de drievoudige uitdagingen van afnemende liquiditeit, afnemend succes op de beurs en een algemeen veranderend klimaat, zijn wanhopige verkopers ontvankelijker voor onderhandelingen. De sleutel is om een ​​oordeelkundig evenwicht te vinden tussen assertiviteit en pragmatisme, zodat de deal er niet doorheen glipt.

Kopers hebben het voordeel

De woningverkoopmarkt in Manhattan kent, net als veel andere economische landschappen, eb en vloed als reactie op een groot aantal interne en externe factoren. De recente gegevens onderstrepen een overgangsfase die wordt gekenmerkt door een toename van de uitdagingen voor verkopers en een gelijktijdige toename van de kansen voor kopers.

Verkopers wordt geadviseerd alert te blijven en hun strategieën regelmatig te herzien in lijn met de trends in de opkomende markten. Kopers bevinden zich intussen in een voordelige positie en krijgen een breder spectrum aan keuzes en een grotere onderhandelingsmacht aangeboden. Maar zoals bij elke overgangsfase ligt het traject van de markt niet in steen gebeiteld. Deelnemers en professionals moeten waakzaam blijven en zich voortdurend aanpassen aan de verschuivingen op de markt, vooral omdat deze hyperlokale gebieden beïnvloeden. Het begrijpen van deze trends en het ondernemen van strategische actie zullen de komende maanden de sleutel tot succes zijn voor zowel kopers als verkopers.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2023/09/29/manhattan-sellers-beware-the-real-estate-market-is-transitioning-in-favor-of-buyers/