De NAR-DOJ-uitspraak verdeelt agenten over commissie en regels voor pocketlisting

Inman-evenementen zijn de beste manier om te leren, contact te maken en te groeien. Mis de volgende niet, 8-10 augustus om Inman Connect Las Vegas. Ga met ons mee naar het Aria Resort om inzicht te krijgen in de toekomst, nieuwe strategieën te ontdekken en te netwerken met de beste en slimste vastgoedmakelaars. Registreer hier. 

A uitspraak van de rechtbank in het voordeel van de National Association of Realtors na een onderzoek van het ministerie van Justitie heeft een verscheidenheid aan reacties opgeleverd van agenten, makelaars en andere spelers uit de sector, wat de verdeeldheid binnen de sector aantoont over twee van NAR's regels over koper-makelaarscommissies en pocketvermeldingen.

Donderdag heeft een federale districtsrechtbank in Washington, DC het verzoek van de DOJ om informatie van NAR over:

• de Participation Rule, die noteringsmakelaars verplicht om een ​​algemeen, eenzijdig aanbod van compensatie aan kopersmakelaars aan te bieden om een ​​aanbieding in te dienen bij een aan makelaar gelieerde dienst voor meervoudige notering
• het Clear Cooperation Policy, dat vereist dat makelaars binnen één werkdag na het op de markt brengen van een woning aan het publiek een vermelding indienen bij hun bij de makelaar aangesloten MLS

Het is op dit moment onduidelijk wat de uitspraak betekent voor het onderzoek van de DOJ naar het beleid van NAR en of de dienst in beroep gaat tegen de beslissing van de districtsrechtbank.

Hoe dan ook, over deze regels zal nog steeds worden gedebatteerd, aangezien ze ook het onderwerp zijn van meerdere antitrustzaken ingediend tegen NAR ingediend door private partijen, waarvan sommige de DOJ heeft ingegrepen en lijkt klaar om betrokken te blijven.

Vorige week heeft de vroeg DOJ om in een dergelijke zaak een amicusbrief in te dienen met betrekking tot het duidelijke samenwerkingsbeleid, en een hof van beroep heeft het verzoek van het agentschap ingewilligd. Maandag gaf de rechtbank het DOJ tot 13 maart de tijd om zijn briefing in te dienen en gaf de rechtbank NAR tot 20 april de tijd om een ​​antwoordbrief in de zaak in te dienen.

Agenten, makelaars en anderen die commentaar gaven op Inmans artikel over de NAR-DOJ-uitspraak waren gemengd over hun gedachten over de uitspraak en over de NAR-regels in kwestie.

Sommigen beschouwden het onderzoek van de DOJ als een klassiek voorbeeld van “overschrijding door de overheid” en prezen de beslissing van de rechtbank.

“Het trieste feit in dit geval was wat NAR moest uitgeven om zo’n op gezond verstand genomen beslissing te verdedigen?” zei Keller Williams mede-oprichter Joe Williams.

'Dat werd betaald door alle hardwerkende makelaars via hun contributie? Klassieke overheidsoverschrijding. Goed gedaan NAR!”

Jeff Stewart, een agent bij RE/MAX Homefinders, was van mening dat het onderzoek een vooroordeel van de overheid tegen de vastgoedsector aan het licht bracht en uit was op belastinggeld.

“De overheid vindt het niet leuk dat makelaars in onroerend goed meestal allemaal onafhankelijke contractanten zijn – met de belastingvoordelen die daarmee gepaard gaan,” zei Stewart.

“Er zijn ca. Twee miljoen van ons in de VS zeiden dat ze graag W-2-werknemers zouden willen zijn. Het veranderen van de coöperatieve commissiestructuur zorgt er niet voor dat het geld weer in handen van de verkoper komt. Het is een beperkte hoeveelheid middelen en als de kopers een kopersagent moeten betalen, zijn dat middelen die naar de aanbetaling en de sluitingskosten gaan. Het komt gewoon uit de handen van de verkoper in transactieconcessies om de deal te laten slagen. De huidige regering heeft duidelijk een groot probleem met het industriemodel en jaagt op belastinginkomsten.”

Anderen beschouwden de regels waar het DOJ-onderzoek zich mee bezighield als non-issues.

"Goed; we hebben in dit land veel problemen op te lossen”, zegt Kevin McGrath, managing broker bij Long & Foster, over de uitspraak van de rechtbank. “Dit is niet een van hen.”

“Het contractenrecht bepaalt hoe de agenten worden betaald, hetzij rechtstreeks door de koper, hetzij via de verkoper, die de opbrengst uit de verkoop van hun eigendom door de koper gebruikt om de bij de transactie betrokken agenten te betalen”, aldus Sharon. Mulholland, een agent bij Mulholland Realty.

Dick Stoner, makelaar bij Reist Corporation, benadrukte dat commissies tussen kopers en makelaars niet anders zijn dan andere verkopersprikkels.

“[Een] verkoper mag alle promoties aanbieden die hij wil, of het nu gaat om extreme advertenties of posts op sociale media, of commissies van kopersagenten”, aldus Stoner.

"Sommige verkopers van producten bieden betaalde levering 'volgende dag' en andere prikkels om hun producten te bekijken en te kopen, en het commissieaanbod van het kopersbureau is hetzelfde - iets om meer kopers (die met agenten) naar de specifieke verkoop te lokken."

Anderen riepen NAR op om wijzigingen aan te brengen in de huidige regels en zeiden dat het NAR was die ‘overdreven’ was.

“Als agent veracht ik absoluut de Clear Cooperation Guidelines opgelegd door NAR”, zegt Patrick Harris, een agent bij RE/MAX Crossroads. “Ik vind het overdreven en professioneel ondeugdelijk. Als een verkoper zijn eigendom niet in de MLS wil plaatsen, maar bereid is het op andere manieren dan NAR op de markt te brengen, zou geen enkele staats- of lokale vereniging hierover inspraak mogen hebben. Het is tussen de makelaardij en de verkoper. Uiteindelijk moet de verkoper kunnen doen wat in zijn belang is.”

“[Als] NAR er echt om geeft om te doen wat goed is voor kopers en verkopers, [zouden ze] Limited Agency en Dual Agency als onethische praktijken moeten beschouwen,” voegde hij eraan toe. “Je kunt niet twee meesters hebben en je werk effectief doen. Er is altijd iemand die zich gekleineerd voelt en de enige die echt wint is de makelaardij met het dubbele salaris.”

Met betrekking tot de participatieregel pleitte Harris ervoor om de commissie van de kopersagent in de hypotheek van een koper te laten opnemen.

“De belangrijkste reden waarom de commissie voor kopersagenten in het noteringscontract is geïntegreerd, is dat de meerderheid van de kredietverstrekkers weigert toe te staan ​​dat de kopersagentcommissie deel uitmaakt van de financiering van de koper”, zei hij.

“Dit moet echt veranderen en als het met geweld moet veranderen, vind ik dat prima. Dat gezegd hebbende, de verkoper heeft zijn vertegenwoordiger en de koper verdient het om ook namens hem te onderhandelen. Het hele proces is ingewikkeld.”

Derek Eisenberg, bedrijfsmakelaar voor kortingsmakelaardij Continental Real Estate Group, antwoordde dat het een 'misvatting' is dat kredietverstrekkers niet toestaan ​​dat commissies voor kopers worden gefinancierd.

“Zolang het op de slotverklaring staat, kan het worden gefinancierd”, zei hij. “Als een kredietverstrekker toch een ceremonie zou houden, zouden de partijen de prijs gewoon kunnen opdrijven en de verkoper deze laten betalen. Er zijn altijd meer dan één manieren om een ​​kat te villen.”

Ralph Odierna, een agent bij Coldwell Banker Realty, drong er bij NAR op aan om van zijn leden te eisen dat ze koper-makelaarsovereenkomsten gebruiken wanneer ze nieuwe kopersklanten krijgen.

“De noteringsovereenkomst garandeert een commissie aan de makelaar omdat zij een contractuele overeenkomst zijn aangegaan en de noteringsagent de verkoper vertegenwoordigt”, zei hij. “De kopersagent zou hetzelfde moeten doen: een kopersmakelaarsovereenkomst sluiten, zodat hij de koper contractueel vertegenwoordigt.”

Fran Brooks, een agent bij Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, was het ermee eens dat alle kopersagenten dergelijke overeenkomsten zouden moeten gebruiken.

“Als verkoopmanager moedig ik onze agenten ten zeerste aan om ze te gebruiken, maar weinigen doen dat – ze zouden dat allemaal moeten doen,” zei ze.

Weer anderen reageerden op een opmerking van Stephen Brobeck, senior fellow voor consumentenwaakhond de Consumer Federation of America, die zei dat de uitspraak “de mogelijkheden van DOJ zal beperken om concurrentiebeperkend industriebeleid te onderzoeken dat consumenten jaarlijks miljarden dollars kost.”

CFA heeft aangedrongen op een verbod op huizenverkopers die commissies voor kopersagenten aanbieden, met het argument dat de praktijk ‘oneerlijke handelsbeperking’ vormt. NAR heeft volgehouden dat provisies altijd bespreekbaar zijn en zijn geweest en dat provisies door de markt worden bepaald.

“Op de NAEBA-conferentie verklaarde Steve Brobeck van de CFA dat hij vond dat kopersagenten ‘te veel’ betaald kregen voor eigendommen met een hoge waarde, en DAT is de reden waarom CFA hun collectieve shorts heeft!” zei Andrew Show, kopersmakelaar bij Buyer's Resource Realty Services. “Hun oproep tot een ‘verbod’ is onzinnig en ongegrond.”

Brobeck vertelde Inman dat Snow een verkeerde omschrijving gaf van wat hij zei en wat hij in recente rapporten heeft geschreven.

“Wat ik zei was dat ik dacht dat de verdediging van de sector van commissies van 5 tot 6 procent tot op zekere hoogte hun wens weerspiegelt om grote betaaldagen te behouden voor de verkoop van dure eigendommen”, zei Brobeck in een verklaring per e-mail.

“En ik heb nooit opgeroepen tot een 'verbod' op deze tarieven, alleen ter ondersteuning van het beleid van de sector, zoals ontkoppelde provisies, waardoor een concurrerende markt de tarieven zou kunnen bepalen. Mijn inschatting is dat in een werkelijk prijsconcurrerende markt de jaarlijkse beloning van de meest competente en succesvolle agenten zou stijgen en niet gedeeltelijk zou afnemen omdat er minder roomskimming zou plaatsvinden door marginale agenten (geïdentificeerd in de brancherapporten). GEVAARrapport 2015). "

Eisenberg, die als adviseur voor de CFA heeft gewerkt, zei dat veel commentatoren het punt misten dat de waakhond maakte over de vrijheid om met de professional over vergoedingen te onderhandelen.

“Als twee mensen in een rechtszaak verwikkeld raken, onderhandelt de eiser over een loontarief met zijn advocaat en onderhandelt de gedaagde over een loontarief met de zijne”, zei Eisenberg.

“Als de 49ers vandaag tegen de Eagles spelen, omdat Philly gastheer is van San Francisco, kunnen de Eagles niet zeggen wat de 49ers hun technische staf of spelers betalen. Wanneer een investeerder duizend aandelen AT&T via Morgan Stanley verkoopt, kan Morgan Stanley niet aangeven hoeveel Merrill Lynch betaald krijgt voor het werven van een koper voor die aandelen.

“Onroerend goed is de enige sector waarin de koper niet kan onderhandelen over hoeveel zijn professionele personeel (de kopersmakelaar) betaald krijgt.”

Brobeck wees erop dat zijn critici niet hebben gezegd waarom het verbieden van verkopers om commissies voor kopersagenten aan te bieden niet zou resulteren in meer concurrentie voor makelaarsdiensten in onroerend goed.

“Geen van de commentatoren legt uit waarom het ontkoppelen van commissies niet zou leiden tot een meer prijsconcurrerende markt, een traditioneel conservatief doel dat door CFA werd bepleit en waarvan wij wensten dat het door makelaars werd gedeeld,” zei hij.

In reactie op de bewering van een commentator dat hij zich had verzet tegen een aanbod om te debatteren, zei Brobeck dat hij en CFA altijd bereid zijn om publiekelijk of privé hun kritiek op het makelaarsbeleid in onroerend goed te bespreken.

"Ik heb er een punt van gemaakt om te reageren op elk individueel lid uit de branche dat mij belt of schrijft", zei hij.

“Wat mij verbaast, zelfs verbijsterd is, is dat gedurende de dertig jaar dat ik rapporten uitbreng, noch NAR, noch haar dochterondernemingen (met uitzondering van onlangs de Council of MLSs) mij hebben uitgenodigd voor bestuursvergaderingen of brancheconferenties waar ik de kans krijgen om onze kritiek uit te leggen en te bespreken.

“In de vele jaren dat we bank- en verzekeringspolissen bekritiseerden, werd ik vaak gevraagd op hun branchebijeenkomsten om dit beleid te bespreken.”

Brobeck zei dat hij begin december met het bestuur van CMLS sprak.

E-mail Andrea V. Brambila.

Vind mij leuk op Facebook | Volg mij op Twitter

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• Bron: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/