Nieuwe censusgegevens laten zien waar Amerikanen naartoe gaan - en waar u zou moeten investeren

Amerikanen staan ​​onder druk door inflatie en stijgende huizenprijzen in grote steden. Ze zoeken hun toevlucht in staten met een warm klimaat, lagere kosten van levensonderhoud en veel kansen op werk - staten als Florida, Texas en de Carolina's. Een analyse van censusgegevens van het National Association of Realtors (NAR) onthult welke staten inwoners hebben verloren en welke bevolkingsgroei hebben geboekt in 2022. De trends geven duidelijk aan dat veel Amerikanen verhuizen als reactie op betaalbaarheidsproblemen. 

Migratiepatronen verschuiven

De beslissing om te verhuizen is niet gemakkelijk, zelfs als het onbetaalbaar wordt om te blijven zitten. Hoewel de pandemie meer Amerikanen de mogelijkheid bood om dat te doen geen kantoor Hoewel deze omstandigheden de vraag naar meer ruimte aanwakkerden, resulteerden ze slechts in een lichte stijging van de binnenlandse migratie, die al tientallen jaren afneemt. In 2022 daalde de lokale migratie naar een historisch dieptepunt Het Brookings Instituut. 

In het tijdperk na de Tweede Wereldoorlog verhuisde jaarlijks ongeveer 20% van de Amerikanen. Dat komt omdat de VS een jongere bevolking had met meer huurders en meer eenverdieners, waardoor het voor gezinnen gemakkelijker werd om een ​​nieuwe baan op te pakken en te verhuizen. Aan het begin van de jaren 2000 waren de migratiecijfers gedaald tot tussen de 13% en 14%, en de Grote Recessie dempte de migratie nog verder. 

Stijgende hypotheekrente in de tweede helft van 2022 maakte migratie nog minder aantrekkelijk. Huiseigenaren die hypotheken met een lage rente konden afsluiten tijdens de pandemische hausse op het gebied van huizen kopen, hadden geen reden om te migreren. En Pew Research merkt op dat minder mensen naar stedelijke gebieden trekken waar de huren snel zijn gestegen, waardoor de trend van verstedelijking is omgebogen. 

Maar terwijl de totale migratie afneemt, komt de migratie over lange afstanden in een stroomversnelling. Beweging tussen provincies nam toe in 2021-2022, evenals migratie tussen staten. Bewegingen over langere afstanden kunnen gedeeltelijk een weerspiegeling zijn van trends in gedwongen vervroegde uittreding en vrijwillige baanopzeggingen die in deze tijd de overhand kregen, omdat mensen van deze overgangen profiteerden om betere banen of meer betaalbare huisvesting te vinden in andere staten. 

Waar gaan mensen heen?

De zes staten met de meeste bevolkingsgroei in 2022 waren Florida (+1.9%), Texas (+1.6%), North Carolina (+1.3%), South Carolina (+1.7%), Tennessee (+1.2%), en Georgië (+1.2%). Arizona, Idaho, Alabama, Oklahoma en Nevada stonden ook hoog op de lijst voor inkomende migratie. 

Volgens de Belastingdienst zou een deel van de loting zijn geweest lage belastingen. Maar die besparingen worden waarschijnlijk overschaduwd door de daling van de hypotheek- of huurkosten die verhuizers naar deze staten kunnen genieten, vooral degenen die uit grote stedelijke gebieden zoals New York komen. Het Instituut voor Fiscaal Beleid meldt dat het gemiddelde gezin dat New York verlaat 15 keer meer bespaart op huisvestingskosten dan op belastingkosten. 

De NAR gebruikte ook USPS-gegevens om migratietrends tussen grootstedelijke gebieden te identificeren. Steden met de grootste inkomende verhuizingen bevonden zich ook in het zuiden en het westen. Enkele van de gebieden met de meeste bevolkingsgroei zijn:

• Ocala, Florida
• Tallahassee, Florida
• Charlotte, North Carolina
• Savannah, Georgia
• Houston, Texas
• Delta, Florida
• Myrtle Beach, South Carolina
• Huntsville, Alabama
• Miami, Florida
• McAllen, Texas

De NAR merkt op dat deze Sun Belt-gebieden na de pandemie snel banenherstel hebben doorgemaakt. In deze gebieden zijn gemiddeld zo'n 5% meer banen dan in maart 2020. 

Waar gaan mensen weg?

Terwijl Amerikanen nieuwe huizen vinden in het zuiden en westen, verlaten ze staten met hoge woonlasten, hoge belastingen en/of een trage banengroei. De staten die in 2022 de meeste inwoners verloren, waren Californië (-0.3%), New York (-0.9%), Illinois (-0.8%), New Jersey (-0.1%) en Massachusetts (-0.1%). 

Sommige van deze staten hebben stedelijke hubs met schokkende vastgoedprijzen - de gemiddelde verkoopprijs voor een huis in San Francisco is dat wel $ 1.275 miljoen– terwijl anderen traag herstelden na de pandemie. Slechts één grootstedelijk gebied in Illinois heeft bijvoorbeeld het banenverlies door COVID-19 volledig goedgemaakt, en slechts 86% van de banen werden vanaf juli 2022 over de gehele staat teruggevonden.

Huisvestingsgerelateerde verhuizingen komen steeds vaker voor

Huisvesting is altijd de belangrijkste reden geweest dat mensen verhuizen. Ze zoeken naar betere buurten, meer ruimte en meer betaalbare prijzen. Maar volkstellingsgegevens shows dat huisvestingsgerelateerde verhuizingen tijdens de pandemie nog gebruikelijker zijn geworden, terwijl het aandeel mensen dat verhuist om familie- of werkgerelateerde redenen licht is gedaald. 46% van de Amerikanen verhuisde in 2021 om huisvestingsgerelateerde redenen, zes procentpunten meer dan het voorgaande jaar. 

Er migreren nu minder mensen dan ooit tevoren. Maar wie verhuist, gaat steeds verder. Terwijl mensen moeite hebben om betaalbare woningen te vinden in de grote steden die historisch gezien de meest gewilde plekken zijn om te wonen, zien we meer bevolkingsgroei in zuidelijke en westelijke gebieden. De vraag naar woningen in deze gebieden zal uiteindelijk leiden tot een stijging van de huizenprijzen, zodat investeerders migratietrends kunnen analyseren om gebieden met toekomstig groeipotentieel te vinden.

Vind een agent in minuten

Match met een investeerdervriendelijke makelaar die u kan helpen bij het vinden, analyseren en sluiten van uw volgende deal.

• Stroomlijn uw zoekopdracht.
• Maak gebruik van een vertrouwd netwerk.
• Maak gebruik van markt- en strategie-expertise.

Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.