Private Equity: passieve, winstgevende investeringen waar u waarschijnlijk nog nooit van gehoord heeft

Mindy:
Welkom bij de BiggerPockets Money Podcast waar we Sachin Khajuria interviewen en praten over private equity.
Hallo, hallo, hallo, mijn naam is Mindy Jensen en bij mij zoals altijd is mijn door private equity gesteunde co-host Scott Trench.

Scott:
Bedankt, Mindie. Geweldig om hier te zijn. En vandaag zijn we geen grotere zakken, we zijn privézakken.

Mindy:
Ik denk dat dat beter groter privé is.

Scott:
Dat is juist.

Mindy:
Groter eigen vermogen. Moeten we dat niet eens zeggen?

Scott:
Dat is geweldig. Mindy en ik zijn hier om financiële onafhankelijkheid minder eng te maken, alleen voor iemand anders, om je kennis te laten maken met elk geldverhaal, omdat we echt geloven dat financiële vrijheid voor iedereen haalbaar is, ongeacht wanneer of waar je begint.

Mindy:
Of u nu vervroegd met pensioen wilt gaan en de wereld rond wilt reizen, grote investeringen wilt doen in activa zoals onroerend goed of uw eigen bedrijf wilt starten, wij helpen u uw financiële doelen te bereiken en geld uit de weg te ruimen zodat u uzelf kunt lanceren naar je dromen.

Scott:
Hou ervan. Welnu, voordat we erop ingaan, gaan we het hebben over private equity. En ik weet dat private equity, ik ga twee woorden gebruiken, afhankelijk van je standpunt, voor veel mensen een stigma of een mystiek eraan vasthoudt. We willen het vandaag demystificeren en toegankelijker maken. Gewoon om het onderwerp te introduceren, de essentie ervan is dit: mensen gaan een pool van kapitaal bijeenbrengen, laten we het een miljard dollar of driehonderd miljoen dollar noemen. En ze gaan dat kapitaal gebruiken om in bedrijven te investeren. Ze gaan misschien 10, 15, 20 bedrijven kopen en hun doel is om die bedrijven te laten groeien om ze te cashflowen en ze vervolgens te verkopen om winst te maken en goed te doen over een periode van vijf tot zeven jaar. miljard dollar of 300 miljoen dollar of honderden miljoenen dollars en veel winst maken voor de mensen die ermee hebben geïnvesteerd en vervolgens een percentage van die winst verdienen.
Dus ze zouden 2 en 20 kunnen verdienen. 2% van de 1 miljard dollar zou kunnen gaan naar vergoedingen die ze elk jaar in rekening brengen om hun personeel te betalen om hun salarissen te betalen, dat soort dingen. En dan nogmaals, de 20, de 20% van de winst op het incrementele miljard dat ze verdienen. Het is dus een zeer lucratieve manier om geld te verdienen en een zeer krachtige manier om rijkdom op te bouwen. Het is ook goed voor de commanditaire vennoten of de investeerders die in het fonds beleggen, omdat ze de kans hebben om een ​​beter rendement te behalen dan op openbare markten. Zeer consistent met het concept van investeren in een appartementensyndicatie. Iemand zou bijvoorbeeld een groot syndicaat kunnen zijn om een ​​fonds op te halen en meerdere appartementensyndicaties te kopen. Dat is hetzelfde concept als beleggen in private equity. Haal een groot fonds op, koop meerdere bedrijven, laat ze groeien of probeer winst te maken en geef het kapitaal na drie, vijf, zeven jaar terug aan de aandeelhouders.

Mindy:
Voordat we Sachin binnenhalen, laten we even pauzeren.
En we zijn terug. Sachin Khajuria. Welkom bij de BiggerPockets Money-podcast. Ik ben super opgewonden om vandaag met je te praten.

sachin:
Ontzettend bedankt. Ik ben ook erg opgewonden. Ik hou van wat jullie doen en ik ben blij dat ik erbij ben.

Mindy:
Sachin Khajuria is een voormalig partner bij Apollo, een van 's werelds grootste alternatieve vermogensbeheerders en investeert ook in fondsen die worden beheerd door onder meer Blackstone en Carlyle, en hij heeft 25 jaar ervaring in investeringen en financiën. Dus ik ben super enthousiast om met je te praten over private equity. Wat is het private-equitymodel en waarom zou ik er om geven?

sachin:
Dat is een geweldige vraag om mee te beginnen. Dus private equity is in wezen een manier van beleggen, het is illiquide, het is privé, het zijn niet de openbare markten. En wat investeringsdrempels voor private equity doen, is dat ze lenen aan een bedrijf of dat ze in dat bedrijf investeren door ofwel de zeggenschap ofwel een aanzienlijk belang te nemen. Vervolgens proberen ze dat bedrijf te verbeteren over een periode van bijvoorbeeld vijf tot zeven jaar. En dan verkopen ze hun investering. Dus ze komen binnen, ze proberen te verbeteren en dan gaan ze weer weg. Zo gezegd, het klinkt heel simpel, net als het kopen van een huis of een appartement, het uitbouwen en dan verkopen. Maar hier doen we het natuurlijk vooral met operationele bedrijven in plaats van alleen activa, vaste activa.
Dus de reden dat dit belangrijk voor je is, waarom het je zou kunnen schelen, is dat nummer één, private equity geen esoterisch onderdeel is van Wall Street. Het is overal. Het zit in chemische bedrijven, energiebedrijven. Kan de eigenaar zijn van de kleuterscholen van uw kinderen. Het kan de eigenaar zijn van de ziekenhuizen waar u naartoe gaat. Het kan een lening zijn aan een aantal bedrijven waarvan u producten en diensten gebruikt of gebruikt. Uw werkgever kan eigendom zijn van private equity.

Scott:
BiggerPockets is een door private equity gesteunde onderneming.

sachin:
Daar ga je. Dus dat is waarschijnlijk de belangrijkste reden waarom het u eigenlijk zou moeten schelen, dat BiggerPockets door private equity wordt ondersteund. Maar afgezien van de grappen is het absoluut noodzakelijk dat u zich realiseert dat het niet Wall Street is, maar Main Street. En als je je eenmaal realiseert dat private equity-bedrijven in de hele economie worden geïnvesteerd op dezelfde manier waarop je denkt dat grote openbare bedrijven belangrijk zijn, alle grote technologienamen, Apple, Amazon, Microsoft, enzovoort, weet je waarschijnlijk vanwege COVID, allemaal de grote farmaceutische namen nu, Pfizer en AstraZeneca enzovoort enzovoort, je moet echt de grote financiële namen kennen. De grote financiële namen, vooral sinds de financiële crisis, waar veel banken zich terugtrokken uit kredietverlening en andere activiteiten waar private equity in is gestapt, zijn de grote financiële namen zoals Blackstone, Carlyle enzovoort.
En dus als je weet van Apple en Amazon in de publieke wereld en je weet niet echt van sommige van deze grote private equity-bedrijven in de privéwereld, dan is dat iets dat moet veranderen. En waar het echt op aankomt, is wanneer je naar je eigen portfolio kijkt. Als je kijkt naar wat er in '22 met je eigen portefeuille is gebeurd, kan het voor veel mensen moeilijk zijn geweest. Als je naar de vooruitzichten voor '23 kijkt, zijn de vooruitzichten niet geweldig. Als je naar je eigen portefeuille kijkt en jezelf afvraagt: ben ik, ongeacht waar ik in belegd heb, belegd in onroerend goed? Heb ik openbare aandelen? Ben ik 60-40? Zoals veel mensen vroeger in aandelen en obligaties zaten. Word ik voldoende gecompenseerd voor de risico's die ik heb genomen? En begrijp ik die risico's echt? Of, moet ik overwegen om meer te leren over private markten, illiquide markten waar ik het me misschien kan veroorloven om een ​​tijdje wat kapitaal vast te leggen, maar tegelijkertijd krijg ik niet de volatiliteit die we momenteel zien in de publieke markten en ik kan, als ik de juiste beslissing neem, een hoger rendement per risico-eenheid verdienen.
Slaat dat ergens op? Ik weet dat dit een lang antwoord op je vraag is, maar is dat logisch? Er zijn twee delen, wat het is en waarom het je zou moeten schelen.

Scott:
Absoluut. Ik bedoel, het is alomtegenwoordig. Het is een belangrijk onderdeel van de economie. Elke dag hebben we contact met bedrijven die door private equity worden gesteund, of we het nu weten of niet.
Kun je uitleggen waarom het zo alomtegenwoordig is geworden? Hoe verdienen deze bedrijven geld? Hoe halen ze kapitaal op? Hoe beleggen ze het? Waarom heeft private equity dit, ik zal twee woorden gebruiken, afhankelijk van wie de persoon aan het woord is, het heeft een stigma of een mystiek eraan verbonden in de wereld van grote financiële instellingen? Waarom is het zo lucratief?

sachin:
Dus laten we dat opsplitsen. Dus nummer één, alles kan alleen echt succesvol zijn gedurende een langere periode als het resultaten oplevert. Dit is geen zeepbel van een jaar, dit is geen nieuwste rage, het wordt niet gedreven door crypto die wel of niet kan werken of een andere trend die zich in het recente verleden heeft voorgedaan. Dit is iets dat langzaam groeit, maar mensen zijn zich er niet echt van bewust. De reden dat het succesvol is, is dat in wezen de mensen die deze activiteit uitvoeren, de professionele investeerders die private-equityfirma's leiden en de deals sluiten namens investeerders, pensioenfondsen, staatsinvesteringsfondsen en in toenemende mate individuen, over het algemeen succesvol zijn in het vergroten van de hoeveelheid kapitaal dat is binnengekomen, dus het bedrag dat uitgaat en dat ze teruggeven, is meer dan ze binnenbrengen. En dat is echt gedreven. Het succes is wat deze industrie heeft gedreven.
Nu zal ik een nummer weggooien. De industrie is ongeveer $ 12 biljoen groot, dus het is niet zo groot als de openbare markten, maar het komt er wel. En ik denk dat het in het volgende decennium waarschijnlijk de 20 biljoen zal overschrijden. Dus in het leven van onze kinderen kun je kijken naar tientallen biljoenen dollars aan geld beheerd door particuliere marktfirma's, wat gewoon een astronomisch aantal is. En als je bedenkt dat veel van deze fondsen een hefboomwerking gebruiken bovenop het geld dat aan hen is toegezegd, wanneer ze investeringen doen, is de werkelijke koopkracht een veelvoud of zal een veelvoud daarvan zijn, tientallen biljoenen dollars. Dus daarom is het zo groot. De reden is dat het over het algemeen gemiddeld werkt. Het werkt over het algemeen omdat het levert. Het is niet betalen per winst. Het is geen hedgefonds waar de mark omhoog gaat, de mark omlaag, dit is cash in cash out. Ouderwets. Aan het einde van de dag. Als je geen geld krijgt, is er een probleem. U zou contant geld moeten krijgen en meer geld dat u erin stopt. En dan kunt u uw veelvoud van contant geld dat u erin stopt en het interne rendement, de IRR, berekenen op basis van hoeveel u weet te genereren op jaarbasis om te krijgen daar.
Dus de reden waarom het lucratief is, zoals je het uitdrukte, is dat de stimulans voor de beleggingsprofessionals heel anders is dan bij passief beleggen. Dit is zeer actief beleggen op een schaal van meerdere biljoenen dollars. Dus bij passief beleggen beleg je bijvoorbeeld in een goede ETF. Ze vragen misschien 10 basispunten, 50 basispunten, of misschien een beleggingsfonds iets meer, hangt af van de strategie, hangt af van het bedrijf, maar over het algemeen nemen ze geen deel van de winst. Hier nemen ze een deel van de winst die je maakt, en dat is echt waarom ze het doen. Ze hebben een beheervergoeding die meestal de 2% is of een variatie van 2% van het beheerde vermogen is de beheervergoeding, maar daar doen ze het niet echt voor. Hoewel dat een groot aantal kan worden met het soort nummers waar we het over hadden. Ze doen het echt omdat ze een deel van de winst nemen.
Laten we zoiets nemen als de industriebenchmark, die 20% van de winst is. Als je ze een miljard dollar geeft, ben je een groot pensioenfonds en verdubbelen ze het voor je. Ze hebben je een miljard dollar opgeleverd zonder dat je tijdens de looptijd van de investering echt zoveel werk of werk hebt gedaan. Natuurlijk heb je het in de gaten gehouden, je hebt relaties onderhouden, je hebt alle belangrijke fiduciaire zaken gedaan, maar je hebt niet aan de deals gewerkt. Ze hebben jouw miljard genomen, dat zou kunnen worden bijgedragen door miljoenen leraren in het hele land, en ze hebben er 2 miljard van gemaakt. Wat ze zullen doen, is dat ze 20% nemen.
Dus met andere woorden, als je de beheerkosten even opzij zet, die miljard aan winst die is gegenereerd, houden ze 200 miljoen en geven ze je 800 miljoen. Je zou kunnen zeggen, nou, dat is 200 miljoen. Ja, maar ze hebben je 800 miljoen verdiend die je niet zou hebben verdiend als je het zelf had gedaan. Die 200 miljoen natuurlijk, de professionals nemen dat natuurlijk niet allemaal zelf, het wordt gegeven aan de mensen die investeren in de fondsen die ze opbrengen. Dus die 20% die binnenkomt, wordt vervolgens verdeeld over alle investeerders en dan natuurlijk de investeringsprofessionals.
Dus naar het stigma gaan, kijk, dit zijn in de eerste plaats grote getallen, en alles waaraan zeer grote getallen zijn gekoppeld, genereert aandacht. Of het nu de miljardair in Silicon Valley is of een miljardair-industrieel, of ik denk dat toen we nog conglomeraten hadden, de jongens de grote conglomeraten in het land runden voordat ze uiteenvielen. Elk van deze grote aantallen, deze grote vergoedingen zullen de aandacht trekken. En ik denk dat dat de discussie over de perceptie in sommige kringen kan doen kantelen. Ik denk dat dat deel uitmaakt van het mystieke [onhoorbare 00:11:55] stigma.
Het andere deel is dat tot voor kort de meeste van deze bedrijven particuliere partnerschappen waren. Het mystieke deel komt binnen omdat er gewoon niet echt veel over werd gesproken, bekend over, er zijn geen echte websites. Dit waren over het algemeen particuliere partnerschappen, ook al gaat het om grote bedragen. Wat echt goed is, is dat de grootste naar de beurs zijn gegaan. En dus zijn het nu in wezen openbare bedrijven, er is een enorme hoeveelheid onthulling over wie er bij hen werkt, wat hun achtergrond is. U kunt de 10K's lezen, de wachtrijen, u kunt een belegger in het aandeel worden. U kunt waarschijnlijk een deel van de schuld kopen als ze een schuld uitgeven. Dus daarom denk ik dat er in het verleden een stigma was op sommige van de betrokken nummers, een deel van de mystiek eromheen, en ik denk dat die mystiek afneemt naarmate we meer leren over de deals die betrokken zijn bij private equity, naarmate we meer leren over de mensen die betrokken zijn bij private equity.
Omdat dit uiteindelijk vooral mensenwerk is, Scott, is er niets geautomatiseerd aan. Het gaat om het oordeel van een handjevol individuen die miljarden dollars beheren, of in sommige gevallen honderden miljarden dollars. Als mensenbedrijf, hoe meer we weten over de mensen die het doen, hoe meer we achter het gordijn kijken, hoe meer we het zullen begrijpen en hopelijk zullen we ons op ons gemak voelen bij de jongens die het goed doen en uitzoeken waar we moeten zijn ons geld inzetten om onze eigen financiële toekomst te beheren.

Scott:
Geweldig. Laten we ingaan op enkele mensen. Laat ons zien hoe een typisch dealteam eruit ziet en wat deze private equity-professionals dagelijks doen.

sachin:
Nou, laten we natuurlijk mijn ervaring meenemen, de grotere bedrijven hebben de neiging redelijk krap te zijn in de manier waarop ze hun middelen beheren. U zult dus normaal gesproken niet tientallen mensen aan een transactie laten werken. U beschikt over een kernteam van beleggingsprofessionals. Die professionals zullen, noem het, drie, vier, misschien vijf zijn, maar in mijn ervaring zijn het meestal drie, vier jongens. Iemand met de hoogste rang, iemand die in de fabriek komt en iemand die de cijfers bijhoudt. En misschien is er een beetje dubbel werk als de deal bijzonder complex is of bepaalde invalshoeken heeft, er meer geografische gebieden bij betrokken zijn of er verschillende producten bij betrokken zijn, of misschien zijn er een paar mensen nodig om het te analyseren, maar het is over het algemeen in de enkele cijfers, kunnen we zeg maar, in termen van de dealteams. En ze zijn echt gebonden aan de heup, ze werken dag en nacht samen, en ze dringen door om een ​​sector en industrie te begrijpen en vervolgens investeringsideeën voor te leggen aan investeringscomité om ze goedgekeurd te krijgen.
In de meeste bedrijven, denk ik vooral in mijn ervaring, mijn mening, blijven de beste bedrijven, de mensen die de deals sluiten, gedurende de hele looptijd van de deals bij die deals. Ze gaan dus niet zomaar weg, ze adviseren niet alleen over het project en verdwijnen dan. Ze blijven bij die deals. Dus eigenlijk, als je erover nadenkt, Scott, wordt het een belangrijk onderdeel van hun leven. Als je dit bezit voor vijf, zeven jaar bezit, is dat vijf, zeven jaar van je leven dat je aan deze deal moet werken en ervoor moet zorgen dat het een succes wordt. Je bent aan de deal begonnen, je bent 25, je bent 30, 32, misschien zelfs ouder tegen de tijd dat je eruit stapt. Dus je hebt er enorm veel belang bij dat dit goed gaat, want het is niet alleen een groot deel van je baan, het is een groot deel van je leven.
Dat is over het algemeen hoe deal kassa's worden geconstrueerd. En bovendien heb je vaak veel operationele experts, iets oudere jongens, en deze vrouwen en mannen zijn in de vijftig of ouder, misschien zijn er ex-CEO's geweest van bedrijfstakken die relevant zijn voor dit bedrijf, en deze operationele adviseurs zullen deel uitmaken van de bank om te helpen bij bepaalde inputs. En dan heb je natuurlijk alle externe adviseurs, bankiers, advocaten, enzovoort, enzovoort. Maar we hebben het in het begin over wie er in het kernteam zit, wie er binnen het bedrijf zit.

Scott:
Aan hoeveel deals zou een dealteam werken of doen?

sachin:
Dat is een hele goede vraag. In volle gang op het punt kapitaal toe te zeggen, is het moeilijk om meer dan twee te doen, hoewel ik sommige mensen drie heb zien strekken. Maar in werkelijkheid, als je op het punt staat je vast te leggen, is het moeilijk om er meer dan twee te doen en in veel gevallen is het er maar één. Maar als je aan het prospecteren bent, kun je natuurlijk heel veel projecten tegelijk bekijken. Je jongleert dus allemaal met projecten in verschillende stadia.
Ik bedoel, de manier waarop ik het zou omschrijven is als je een dokter of een chirurg bent en je analyseert een aandoening, wanneer je de analyse van het onderzoek doet, kun je naar veel patiënten kijken, maar je bent alleen ooit een operatie tegelijk gaan doen, hoop ik tenminste. Dus het filtert naar wat je echt gaat doen en dan zal het weer uitbreiden, als je het eenmaal hebt gedaan. Als je eenmaal de deal hebt gesloten en het geld hebt geïnvesteerd, heb je natuurlijk niet alleen het gevoel dat het werk erop zit. Het harde werk begint echt. Je stopt het geld erin, je hebt niemand verdiend totdat het eruit komt en natuurlijk doe je dit voor de investeerders. En dus als je je eenmaal aan een transactie hebt gecommitteerd, werk je waarschijnlijk weer aan een paar tegelijk totdat je afsluit, en dan wordt het weer intenser. Maar dat kan nog jaren duren.

Scott:
Dus om een ​​paar punten tot nu toe samen te vatten, vertel me of ik hier gelijk heb. We hebben een fictieve private-equityfirma die een miljard dollar heeft opgehaald bij een pensioenfonds, er is een investeringscommissie van mensen die eindgoedkeurders zijn van investeringsbeslissingen om onroerend goed te kopen of te verkopen, en er zijn dealteams die aan individuele deals werken of deals naar deze investeringscommissie. Die dealteams bestaan ​​misschien uit slechts drie of vier mensen, en ze kunnen aan het eind van de dag aan twee tot drie investeringen tegelijk werken, waarschijnlijk maar twee. Is dat een goede samenvatting van waar we aan toe zijn?

sachin:
Ja, ik bedoel waarschijnlijk twee als ze erg live zijn of als ze op het punt staan ​​zich te binden, misschien zelfs maar één. Maar als u aan het prospecteren bent, kunt u vier, vijf, zes transacties tegelijkertijd bekijken. Maar u wilt natuurlijk een evenwicht vinden tussen het kunnen inzetten van diepte in een transactieproject en het feit dat u een volledig benut lid van het team bent. En dus zitten we in de juiste marge, afhankelijk van de fase van de projecten. Juist.

Scott:
Oke geweldig. En hoeveel bedrijven gaat deze private-equityfirma kopen en hoe waardevol zullen die bedrijven zijn?

sachin:
Dus hier is waar het antwoord is, het hangt volledig af van wat voor soort bedrijf. Ik bedoel, als je een miljard dollar ophaalt, ga je niet het hele fonds voor 1 miljard in één transactie stoppen. Je verdeelt het dus waarschijnlijk over minstens 10, misschien 15, misschien zelfs 20 verschillende investeringen. Hoewel sommige firma's een zeer geconcentreerde strategie hebben, zouden ze kunnen zeggen: we willen er maximaal 10 in een bepaalde sector, of minstens 100 miljoen per deal, dus ze doen minder dan 10 van het eigen vermogen. Maar het hangt ervan af.
Ik zou natuurlijk zeggen hoe groter het fonds, laten we zeggen dat je een fonds van 20 miljard hebt, je wilt proberen effectief te zijn. U wilt geen cheques van $ 50 miljoen uitschrijven en al die bronnen opgebruiken, omdat het waarschijnlijk bijna evenveel middelen of uren werk kost om aan een kleine deal te werken als aan een grote deal. Dus als u een heel groot fonds heeft, wilt u er zeker van zijn dat de cheque zinvol is in de context van de middelen die u heeft. Maar ik denk dat als een heel, heel ruwe vuistregel, het me zou verbazen als je meer dan 5 tot 10% in een individuele deal stopt. U kunt hoger beginnen en vervolgens naar beneden syndiceren, met andere woorden, een deel van uw aandelen verkopen aan beleggers die wat extra blootstelling buiten het fonds willen. Maar u wilt zorgvuldig beheren hoe u uw portefeuille opbouwt, want hoe goed u ook denkt te zijn, als u het bij het verkeerde eind heeft en u 20% van uw fonds in één sector heeft gestopt, is het een uitroeiing. Dan bedoel ik dat dat waarschijnlijk catastrofaal is voor de prestaties van het fonds.

Scott:
Dus is het eerlijk om te zeggen dat een private equity-onderneming met een miljard dollar aan activa $ 1.5 tot 2 miljard aan totale bedrijfswaarde zou kunnen kopen met behulp van hefboomwerking, en dat zal worden verspreid over 10 tot 15 deals? In een typische wereld zou het natuurlijk verschillen tussen deze bedrijven.

sachin:
Ik zou zeggen dat je er waarschijnlijk wat meer invloed op zou hebben. Dus ik zou zeggen dat als je 1 miljard eigen vermogen hebt, je waarschijnlijk meer dan 2 miljard koopkracht hebt, misschien zelfs 3 miljard. Maar ik zou zeggen ergens tussen de 2 en 2.5 miljard koopkracht.

Scott:
Geweldig. En hoeveel mensen hebben deze bedrijven in dienst? Dit zijn waarschijnlijk duizenden werknemers die in dienst zijn van de bedrijven die door dit fonds zijn gekocht?

sachin:
Het kunnen tientallen werknemers zijn als het een mensenbedrijf is, maar als het een mensenbedrijf is, kunnen het natuurlijk honderden of duizenden werknemers per bedrijf zijn. Dat zijn natuurlijk werknemers van het portefeuillebedrijf, niet van het private equity-bedrijf. Ze zijn dus in dienst van de investeringsmaatschappij waarin de private equity-onderneming haar fondsen zal laten beleggen.

Scott:
Geweldig. En dus is dit het mechanisme waardoor private equity met zo weinig mensen zo veel van de Amerikaanse rijkdom en het Amerikaanse bedrijfsleven kan controleren. Waarschijnlijk kennen veel mensen die naar deze podcast luisteren niemand die in private equity werkt, maar veel van de bedrijven, misschien wel de helft van de bedrijven waarmee ze dit jaar contact hebben gehad... Er zijn twee, drie dagen in het jaar verstreken toen deze opname , is de helft van de bedrijven waarmee ze dagelijks contact hebben, in veel gevallen eigendom van of gesteund door private equity.

sachin:
Het zal een goede portie zijn Scott. Maar in plaats van controle, zou ik zeggen invloed. Want onthoud, private equity-mensen, ze verwarren zichzelf niet met management. Ze nemen geen beslissingen van de CEO. Ze assisteren en begeleiden of hebben interactie met, werken samen met, werken samen met, de managementteams van deze bedrijven. Het heeft dus een grote invloed op de economie, op grote schaal.

Scott:
Dus laten we daar doorheen lopen. Wat is de invloed, welke beslissingen nemen deze private equity professionals? We begrijpen, ja, de investering in het bedrijf in de eerste plaats. Maar wat zijn beslissingen die ze zouden nemen in de operationele fase, in de periode van vijf tot zeven jaar en wanneer het tijd is om te verkopen? Hoe beïnvloeden ze beslissingen in die fasen?

sachin:
Welnu, de manier van invloeden wordt meestal via het bord beïnvloed. Dus je zou bestuursvertegenwoordigers hebben, je zou het bestuur kunnen controleren als je het bedrijf volledig hebt gekocht en je zou een niet-uitvoerende aanwezigheid in het bestuur hebben, je bent geen uitvoerende macht. Het is heel belangrijk om dat te begrijpen. Je moet een uitstekend management hebben. En waarschijnlijk wordt het zwaarste werk bij deze deals op de werkvloer gedaan door de managementteams, niet door de private equity-professionals. Het is de combinatie, het is die symbiose van werk tussen professionals op het gebied van private equity-investeringen en de managementteams die ervoor zorgt dat er hopelijk in de loop van de tijd waarde wordt gecreëerd.
Als je nu een deal aangaat, heb je een investeringsthese. U zult zeggen, ik denk dat deze dingen op deze of deze manier met dit bedrijf zullen gebeuren, en als we deze dingen kunnen laten gebeuren en deze dingen ook kunnen laten gebeuren, zou dit een verbetering van de productlijn kunnen zijn, kunnen kosten snijden, kunnen overnames zijn, kunnen betere financiering zijn, dan denk ik dat we bij het verlaten deze reeks resultaten zullen hebben voor ons rendement bij het verlaten. Dus wat ze al die tijd doen, is die investeringsthese kalibreren, helpen bij de uitvoering ervan, fungeren als klankbord voor het management, zorgen voor netwerk, zorgen voor contacten. Het zijn behoorlijk gedetailleerde dingen. Ik bedoel, bij veel van het werk dat tussen de bestuursvergaderingen door gebeurt, kom je niet eens in de twee maanden naar een bestuursvergadering, praat met ze, bespreek dingen in het bestuur en verdwijnt dan gewoon. Veel werk wordt gedaan in werksessies tussen de bestuursvergaderingen door.
Dus je bent een soort extra hulpbron, is dat logisch voor het managementteam van dat bedrijf? En je bent een krachtige hulpbron omdat je als bedrijf veel gegevens van over de hele wereld binnenkrijgt. Het is een van de hoofdstukken die ik in het boek The Library heb gestopt. Er is een enorme bibliotheek met informatie die deze bedrijven hebben over sectoren in de hele economie, en jij verstrekt die informatie op de juiste manier, in de juiste omstandigheden, in de juiste vorm, en werkt samen met het managementteam om hen te helpen beslissingen te nemen. Zo werkt dat. Je helpt het managementteam bij het nemen van beslissingen.
Soms moet u natuurlijk bijspringen, moet u misschien van management wisselen. Dat zou uw beslissing zijn als u dat als een private equity-beleggingsprofessional als een team zou doen. Maar in wezen werk je met hen samen om beslissingen te nemen en uiteindelijk werk je met hen samen om erachter te komen aan wie de juiste mensen zijn om te verkopen, mocht je naar de beurs gaan, want je bent natuurlijk al die tijd privé geweest, of moet u aan het einde van de periode een andere private equity-onderneming of een strategische onderneming aan iemand verkopen?

Scott:
Geweldig. Kunt u een paar voorbeelden geven van succesvolle deals in private equity?

sachin:
Zeker. Het is belangrijk, zelfs als ze succesvol zijn, dat ik geen casestudy's van echte transacties doorneem, maar ik kan een aantal voorbeelden geven die ik min of meer gefictionaliseerd heb-

Scott:
Wat dacht je van een voorbeeld uit je boek dat-

sachin:
Ja tuurlijk.

Scott:
Wat dacht je van een van de gefictionaliseerde voorbeelden uit je boek waarvan ik dacht dat ze uitstekend waren?

sachin:
Ik denk dat een van de beste voorbeelden tegenwoordig erg relevant is. Dus vandaag is hefboomwerking duur. De rente is gestegen. Vandaag de dag is het niet gemakkelijk om schulden op te bouwen zoals het was, laten we zeggen, een paar jaar geleden of zelfs een jaar geleden. Dus wat private equity-firma's de laatste keer dat dit gebeurde, tijdens de financiële crisis, deden, was dat ze eigenlijk bijna volledig van tact veranderden. En een aantal van hen keek naar sectoren waarin private equity doorgaans niet belegde. Ze creëerden dus echt nieuwe sectoren om in te investeren. Een van de beste voorbeelden daarvan was in verzekeringen.
Dus als je aan verzekeringen denkt, denk je aan verzekeringen, het is misschien een beetje saai, heeft dat echt zin voor private equity om te kopen en te verkopen? Dat is behoorlijk technisch, behoorlijk gespecialiseerd. Maar wat er tijdens de financiële crisis gebeurde, was dat een aantal bedrijven na de financiële crisis, 2008, 2009 plus vergelijkbare omstandigheden als vandaag, hoewel zelfs nog acuter, naar deze sector begonnen te kijken en zich realiseerden, nou, wat als ik het niet doe zoveel schulden in deze deal stoppen en ik kan meer geld aan het werk zetten door te investeren in alle aandelen of voornamelijk in aandelen, en ik koop een bedrijf dat niet zo direct verband houdt met de macro-economie? Dus vanaf het begin raad je niet wanneer er een recessie is of hoe diep die is of wanneer je eruit komt. Je zegt, laten we daar gewoon van afstappen. Laten we daar enigszins van loskoppelen en kijken naar een bedrijf dat een andere cyclus heeft dan de conjunctuurcyclus.
Ik denk dat het meer dan een jaar heeft gekost om te leren, te studeren en onderzoek te doen naar de verzekeringssector. En toen begonnen ze deze bedrijven te kopen en beseften ze dat er veel werk aan de winkel was aan de activakant. Met andere woorden, de float, het geld dat we allemaal aan premies betalen en dan gewoon in deze bedrijven zitten en hoe ze dat geld beheren, want soms werd het geld niet zo goed beheerd bij verzekeringsmaatschappijen. Er is veel te doen aan de aansprakelijkheidskant, soms schreven de verzekeraars het bedrijf om een ​​zo groot mogelijk bedrijf te hebben, want zo werden ze gecompenseerd. Wie heeft het grootste boek? Wie schrijft de meeste verzekeringen? In tegenstelling tot, verrassing, verrassing, wie maakt de meeste winst met de verzekering die ze schrijven?
Dus je kunt beginnen met het bedenken van een heleboel vrij eenvoudige manieren waarop ze naar deze bedrijven keken, die laten we zeggen onbemind of onopgemerkt waren, en ze begonnen dingen om te draaien. Zei, laten we eens kijken wat er aan de activakant gebeurt. Laten we inkorten wat er aan de aansprakelijkheidskant gebeurt. Laten we de kosten verbeteren. Misschien was de IT niet zo geavanceerd, laten we wat dingen offshoren. En toen begonnen ze overnames te doen. En voordat je het weet, toen we begonnen op te duiken in de financiële crisis en de openbare markten terugkwamen en de dealactiviteit over het algemeen terugkwam, waren ze in staat om die verzekeringsmaatschappijen te verlaten die er voorheen, laten we zeggen, onontdekte gens waren, ongepolijst of wat ik graag slimme koopjes noem die ze tegen of rond of zelfs onder de boekwaarde hadden gekocht. Met andere woorden, ze betaalden geen echte goodwillpremie over de boekwaarde van de balans. En die konden ze een paar jaar later als een waardevolle franchise verkopen. Ze deden dit op zeer grote schaal, miljarden dollars plus cheques per deal.
Dat is volgens mij een heel interessant voorbeeld en waarschijnlijk een waar ik van tevoren niet aan zou hebben gedacht, en misschien zouden veel van uw luisteraars daar niet aan hebben gedacht. Wauw, is mijn verzekeraar eigendom van private equity? Oh dat is interessant. Wat betekent dat? Welke invloed heeft het op mij? Betekent dit dat ik betere service krijg, slechtere service? Wat gebeurd er? Dat is volgens mij een van de grote generatieverschuivingen, grote verschuivingen die we hebben gezien. En nu zijn er natuurlijk zoveel private equity-firma's in de verzekeringssector waar ze nog nooit eerder in zaten.

Scott:
Hoe zijn de rendementen van private equity? Dat is de fundamentele reden waarom we dit hier bespreken, omdat het rendement oplevert en misschien meer alternatieven of historisch gezien heeft. Wat zijn ze geweest en wat zijn uw vooruitzichten voor hen, voor rendementen in private equity in de komende paar jaar? Je klinkt nogal bearish.

sachin:
Ja, dus ik denk dat het hier een beetje is alsof je zegt: wat zijn de vooruitzichten voor alle aandelen op de openbare markt of wat zijn de vooruitzichten voor alle aandelen of hoe goed zullen de films zijn die volgend jaar uitkomen? Je kunt gewoon geen generiek antwoord geven. Je moet veel specifieker zijn. En als we kijken naar het soort bedrijven waar we het in mijn boek over hebben, dan hebben we het over de winnaar, degenen die het continu goed doen. Ze kunnen ups en downs hebben, ze kunnen natuurlijk fouten maken, maar over het algemeen is de reisrichting omhoog, omhoog. Over het algemeen worden ze groter en geven ze meer kapitaal terug dan ze binnenhalen, omdat ze het per fonds goed doen. Private equity-deals hebben in ieder geval een dubbele greep op het rendement in termen van IRR.
Dus als u bijvoorbeeld een private equity-fonds heeft dat u 12% per jaar oplevert, bent u daar misschien niet zo blij mee, vooral niet als de rentetarieven, de Fed, de tarieven bereiken waar ze zijn. Als je weet dat je geld in schatkisten zou kunnen stoppen en 5% zou kunnen verdienen, zou je je misschien zorgen kunnen maken waarom je geld vastlegt voor meer dan 5, 7 jaar en je maakt er maar 12. Ik denk dat je echt in de jaren 20 kijkt in termen van IRR's. Dat is een soort van waar ik begin te denken dat-

Scott:
Na toeslagen.

sachin:
Na net-net, net-net van alles. Dat is wat voor mij op een private equity-investering begint te lijken, een goede. Dat is een heel krachtig filter, want net als wanneer je naar alle hedgefondsen of alle aandelen of alle obligaties kijkt, zijn er de winnaars en de jongens in het midden en er zijn de mensen die het minder goed doen. Dus ik denk dat succesvolle private equity een staat van dienst zou moeten hebben met dit soort handvaten.
Nu zijn het zeer belangrijke kanttekeningen daarbij, waaronder de vintage. Je zou jaargangen kunnen hebben waarin iedereen werd betrapt en zodat 12% die je kreeg tegenover 5% voor alle anderen stond. Je moet daarnaar kijken en het gewoon accepteren en geen wrok koesteren tegen het bedrijf, waarom is het pas 12? En je moet ook kijken naar wat al het andere doet. En ik kijk persoonlijk ook naar wat liquide markten doen, want onthoud, je geld zit opgesloten. Dus in een jaar waarin de S&P 20% verdient, zou je naar je private-equityfirma kunnen kijken en zeggen: hoe komt het dat mijn slecht-liquide investering maar 22% opbrengt? Maar wat als de S&P het volgende jaar 20% verliest en uw private equity-investering nog steeds met nog eens 5, 10 plus groeit? Opeens word je er verliefd op. Je zult zijn, oh, dit is geweldig.
Dus daarom hebben we dit gesprek, dat is kijk naar uw portefeuille en vraag uzelf af: kan ik een deel van mijn kapitaal vergrendelen? En als ik dat echt kan opsluiten en ik weet dat het zo goed als opgesloten zit, waar moet ik dan mijn huiswerk doen om erachter te komen welke van deze strategieën zinvol zijn voor mij, voor mijn eigen geval, mijn persoonlijke omstandigheden, en moet ik worden blootgesteld aan particuliere markten? En misschien denk je dat ik 10, 20, wat dan ook, procent van mijn portefeuille hierin moet stoppen naarmate ik er meer over leer en het soort blootstellingen dat ik heb verander.

Mindy:
Oké, ik ben dus een gewoon mens. Hoe kan ik beleggen in private equity en private markten of moet ik een geaccrediteerde belegger of zelfs een gekwalificeerde koper zijn?

sachin:
Dat is een geweldige vraag. Dus ten eerste, als u een overheidsmedewerker bent, bent u waarschijnlijk al geïnvesteerd in private equity of is de kans groot dat u dat bent, maar misschien volgt u het niet zo nauw of weet u er zelfs niet van. Dus leraren, brandweermannen, politieagenten en mannen, veel van de pensioenfondsen die deze openbare pensioenstelsels beheren, wijzen ze vaak toe aan private equity. Dat betekent natuurlijk niet dat u de beslissing neemt, maar het betekent dat de mensen die de pensioenfondsen leiden waar uw geld naartoe gaat en miljoenen zoals u al in private equity zitten. Veel van hen.
De gemakkelijkste manier om erachter te komen, is door het op te zoeken. Je zoekt de website op. Zoek op of ze een toewijzing hebben aan zogenaamde private equity of alternatieven. Met andere woorden, alternatieven voor aandelen en obligaties. Dat is alles wat het echt betekent. Er is veel jargon in de branche. U bent waarschijnlijk al een belegger. Ik denk echter dat je bedoelt hoe ik zelf de beslissing neem om al dan niet in private equity te stappen.
Nu was het historisch gezien alleen voor institutionele beleggers. Toen begon je deze feeder-fondsen te krijgen van de grote vermogensbeheerders die relatief nog steeds grote cheques verzamelden, denk ik, 500,000 cheques, 250,000 cheques, en dan een groot aantal hiervan samenvoegden en vervolgens een bundel van deze cheques aan een private-equityfirma overhandigden en zeg, kijk, we hebben 300, 400, 500 miljoen ingezameld van al deze individuele, redelijk rijke mensen, en dan zouden ze een toewijzing krijgen. Wat er nu gebeurt, is dat private equity, het is er nog niet helemaal, maar het gaat, retail als regelgeving verandert langzaam terwijl private equity-bedrijven leren hoe ze producten aan de retailmarkt kunnen leveren. Dus ik zou niet zeggen dat het er nog niet is. Ik denk dat de feederfondsen en de mensen die cheques verzamelen nu de drempel verlagen. Dus het is niet zoals honderdduizenden dollars, het is nu in de tienduizenden dollars. Maar ze nemen nog steeds de beslissing voor u, u betaalt ze en dan vertrekken ze en nemen ze een investeringsbeslissing.
Maar binnenkort, in de komende jaren, zullen we een situatie hebben waarin ik niet zeker weet of u het op uw smartphone kunt downloaden, maar u kunt inloggen en dit of dat of dat private equity-fonds selecteren om in te investeren net zoals je dat vandaag de dag kunt doen met publieke middelen. Daarom denk ik dat het een trend is waar je op moet anticiperen en waar je meer over moet leren voordat de keuze voor je ligt en je niet weet wat je moet doen.

Scott:
Geweldig. Twee vervolgvragen daar. In praktische zin, als ik in de komende zes maanden wil investeren en ik ben een erkende belegger en ik wil 50 euro inleggen, wat is dan letterlijk het mechanisme waarmee ik dat kan doen? Wat zijn mijn opties?

sachin:
Als u dat soort geld heeft, werkt u waarschijnlijk in zekere zin met iemand samen om misschien niet noodzakelijkerwijs uw geld te beheren, maar in ieder geval met u over geld te praten of advies over geld te geven. Als het een bank is, laten we zeggen, je werkt met-

Scott:
Ik luister alleen naar het geld van BiggerPocket.

sachin:
Dus in dat geval zijn er een aantal bedrijven die deze cheques voor u samenvoegen en ze zijn redelijk gemakkelijk te vinden. Ik wil geen van hen aansluiten. Maar u kunt gemakkelijk deze bedrijven vinden die geaggregeerde controles uitvoeren. Nu, afhankelijk van waar je woont en alle regels enzovoort, kan het voor jou op dat niveau wel of niet mogelijk zijn om er al geld in te steken. Maar u moet zeker het onderzoek doen om te zien of u zich op dat niveau bevindt waarop u als geaccrediteerde professionele belegger in staat bent om dit te doen.
U zult waarschijnlijk ook merken dat sommige van de grote vermogensbeheerders al fondsen hebben waarin u kunt beleggen en die bepaalde elementen van private equity in zich hebben. Maar ik denk dat als het iets is dat zo kort is als in de komende zes maanden, hoe doe ik het dan? U moet echt met een professionele vermogensadviseur spreken en kijken wat er op het menu staat dat voor mij relevant is in mijn rechtsgebied, gezien mijn portefeuille, en u moet echt goed advies krijgen over wat het menu is. En dan, eerlijk gezegd, als ik het was, neem je de tijd om precies te leren waar je aan begint. Kies niet alleen een merknaam, kies niet alleen wat er op het menu staat en zoek uit wat de historische opbrengsten zijn, leer meer over het product. Gewoon investeren in iets nieuws. Je gaat niet zomaar een flatgebouw aan de andere kant van het land binnen zonder je huiswerk te maken. Op dezelfde manier moet je niet gewoon zeggen, nou, ik kom ervoor in aanmerking, laat me er gewoon voor gaan.
Dus ik denk dat ik spreek met professionele adviseurs, vermogensbeheerders enzovoort. Er zijn er genoeg in wat ik de massa-welvarende klasse zou noemen die hier meer over zijn gaan praten en je zult zien wat er voor je op het menu staat. Dat is waarschijnlijk de beste volgende stap in dat tijdsbestek, aangezien de industrie doorgaat met het ontwikkelen van producten die direct op maat zijn gemaakt voor iemand zoals jij.

Scott:
Een laatste gedachte hier. Terugkomend op bijvoorbeeld een fonds van een miljard dollar en 2 en 20. Een miljard dollar, ik ga 20 miljoen per jaar verdienen, dat is de 2%, aan beheervergoedingen. Waarschijnlijk gaat een groot deel daarvan naar het personeel, bijvoorbeeld de dealteams, die veel van deze deals uitvoeren. En ze krijgen 20% van de winst hierop. Is daar een prikkelrisico? In die zin dat het de private equity-teams duidelijk stimuleert om zoveel mogelijk kapitaal aan te trekken en zoveel mogelijk winst te genereren. En er zit een element van een gratis draai in, als je wilt, toch? Ik haal het kapitaal op en ik krijg 2% ongeacht wat er gebeurt, en ik krijg 20% ​​van de winst, als die er is. Zou het niet logisch zijn om gewoon zoveel mogelijk geld in te zamelen en ervoor te gaan? En als ik het verlies, oké, dan lig ik eruit. En als ik win, verdien ik in dat scenario honderden miljoenen dollars.
Is er een klein stimuleringsrisico of dwingt dat de industrie ertoe om meer risico te nemen of zich in sommige gevallen te agressief te gedragen naar uw mening?

sachin:
Naar mijn mening, nee. Omdat je met één fonds failliet zou gaan en waarschijnlijk nooit meer zou werken. Dat is niet de manier om je te gedragen. Dus je moet onthouden dat er een heleboel voorschriften, examens, vergunningen, toezicht zijn. Als je geld van andere mensen hebt ingezameld en je verknalt het alleen maar om de managervergoedingen te krijgen, dan denk ik dat je allerlei problemen tegenkomt en dat het duidelijk verkeerd is om te doen.
Ik denk dat wat je kunt vinden, natuurlijk is dat je fouten kunt maken en wat veel van deze termen hebben, of wat een hindernis wordt genoemd. Je moet dus minimaal een bepaald rendement halen om die 20% te kunnen halen. Het is dus niet zo dat je 1% rendement kunt maken en je krijgt 20% van de 1% die je vaak moet maken, ze zeggen vaak dat 8% een minimale horde is die je moet nemen. Je krijgt 20% over de 8, en als je 8% haalt, is er een inhaalslag. Je krijgt dus 20% van alles. Maar de voorwaarden verschillen natuurlijk van fonds tot fonds. Maar dat heb ik de afgelopen 25 jaar niet als een probleem gezien.
Wat ik als een probleem heb gezien, is natuurlijk dat niet elk bedrijf het goed doet. En wat ik in mijn boek probeerde te doen, is de lessen te destilleren over hoe op een heel gewone, no-nonsense manier te identificeren wat de belangrijkste DNA-kenmerken zijn. Wat zijn de principes die ik heb gezien bij de bedrijven die succesvol blijven in marktomgevingen? En ze hebben ze allemaal, zo niet de meeste, bij die bedrijven.
Dus wat ik heb gezien dat niet werkt, is wanneer sommige bedrijven gewoon... Ze nemen allemaal dezelfde slimme mensen aan. Laten we aannemen, goed opgeleide, goedbedoelende, slimme mensen, eerlijke mensen, dat alles, en ze doen dit allemaal om de juiste redenen. En sommige bedrijven kunnen jaar in jaar uit de aandelenmarkt verslaan, misschien gemakkelijker wanneer de aandelenmarkt daalt, maar sommige mensen kunnen door de marktomgeving blijven presteren. En sommigen, als je kijkt naar een staat van dienst van 10 jaar, zelfs 20 jaar, kunnen dat niet. Wat is anders? Wat is er gaande? Wat vind ik van de onderscheidende factoren? Dat is volgens mij waar het antwoord op je vraag ligt. Dat wil zeggen, er zijn bepaalde eigenschappen in de beste bedrijven waardoor ze, denk ik, kunnen blijven evolueren, blijven verbeteren, en ze hebben een bepaald DNA. Daarom denk ik dat ze zullen blijven winnen, zoals ze de afgelopen 25 jaar hebben gedaan.

Scott:
Ik weet dat ik het laatste zei, maar ik heb een ander idee, iets anders dat net in mijn hoofd opkwam, namelijk stijgende rentetarieven. De rente gaat omhoog. Dat betekent dat u het beter moet doen met uw deal, nog betere resultaten moet hebben voor private equity-deals, zodat ze zinvol zijn. Want als de rentetarieven hoger zijn, zal dat mijn cashflow tijdens de looptijd van de deal verminderen. Als ik schulden gebruik, zal dat mijn vermogen om te verkopen in de volgende fase schaden.
Op de openbare markten wordt dat onmiddellijk ingeprijsd omdat alle informatie openbaar is, de aandelen worden dagelijks verhandeld. Private equity-firma's kunnen bijvoorbeeld vele jaren vasthouden. Dus wat we in de laatste helft van 2022 en waarschijnlijk op weg naar 2023 hebben gezien, is het instorten van het dealvolume. Er zijn gewoon niet veel deals gesloten. Betekent dit volgens u dat de waarderingen in de private-equityruimte zijn gedaald en dat ze gewoon niet door de bedrijven zijn gerealiseerd omdat ze minder liquide zijn en niet op dezelfde manier worden verhandeld als openbare aandelenmarkten? Ziet u dat als tegenwind richting volgend jaar?

sachin:
Er zijn dus een paar dingen. Dus laten we proberen elk van die punten uit te pakken. Het lijdt dus geen twijfel dat een omgeving met hoge rentetarieven veel deals zal schaden als die deals, als die deals, waren gebaseerd op zeer lage tarieven gedurende de looptijd van de deal. Er was meer cashflow nodig, of u het nu oprolt in een soort rente, in natura betaalt of de rente samenvoegt, of dat u contant betaalt. Als uw rentelasten hoger zijn, is dat natuurlijk een ander gebruik voor het geld dat kan worden gebruikt om het bedrijf te laten groeien of om dividenden terug te betalen aan de investeerders of een combinatie van beide of een ander bedrijfsdoel.
Ik denk echter, teruggaand naar wat ik in het vorige punt zei, dat de betere bedrijven geen bedrijven kopen waarvan ze aannemen dat de veelvouden voor altijd hoog blijven en de rentetarieven voor altijd laag blijven. Dat doen ze niet. Ze zeggen, laten we aannemen dat multiples krimpen omdat we in een bubbel zitten of in een robuuste aandelenomgeving, laten we aannemen dat de rente alleen kunstmatig laag is vanwege eerst de financiële crisis en daarna helaas COVID. En dus denk ik dat het echt afhangt van de transacties, maar in het algemeen, ja, het zou voor iedereen moeilijker moeten zijn als de rente hoog is als ze schulden hebben gemaakt voor die investeringen.
Hoe is het ingeprijsd? Natuurlijk worden de meeste waarderingen van kwartaal tot kwartaal gedaan, vooral bij de grote firma's, en tenminste degenen die ik heb gezien zonder iets weg te geven, geven de verschillen in omgeving vrij nauwkeurig weer. Maar in zekere zin is het natuurlijk theoretisch, want ja, het is dit kwartaal gedaald, het kan volgend kwartaal stijgen, maar totdat het is verkocht, weet je het niet echt. Ik heb veel deals gezien, enkele van de meest opwindende deals, op veel manieren spannend, waarbij de investering werd opgeschreven omdat het gewoon niet zo goed ging, maar juist omdat ze de transactie 7 jaar konden vasthouden , misschien zelfs 10 jaar, ze draaiden het om en misschien maakten ze zelfs een dubbel aan het einde ervan. Dat is heel moeilijk om te doen op de openbare markten, vooral als je managementteams hebt die in dat tijdsbestek mogelijk zijn vervangen. Hier de dealteams, het is hun deal, het is een probleem, maar het is jouw probleem, het is ons probleem. Dus je houdt het misschien wel 10 jaar vol.
Dus ik denk dat een van de voordelen van het model, nogmaals, voor een deel van uw kapitaal dat voor u logisch is, een van de voordelen van het model is dat u deze zeer op elkaar afgestemde investeringsprofessionals op één lijn hebt in de zin dat u bent geweest praten over Two and Twenty, is een enorm afstemmingsmechanisme omdat je echt geld verdient wanneer en alleen als de investeerders geld verdienen. En dus wil je niet 10 jaar van je leven besteden en niets verdienen. Je wilt natuurlijk dat alles succesvol is en je wordt niet om de paar maanden of jaren veranderd als managementteam, als professionele investeerders. Dus als resultaat is het niet Wall Street, het is geen investeringsbankieren, er is geen echte aanwervings- of ontslagmentaliteit zoals je de afgelopen decennia in Wall Street hebt gezien. Meestal zijn deze teams redelijk stabiel. Je zult dus zien dat de waarderingen op en neer gaan. Maar ik denk dat het voordeel van het langer vasthouden, ik denk dat dat weer in het voordeel van beleggers is voor het deel van hun kapitaal dat ze comfortabel opsluiten.
Een positief aspect van hogere rentetarieven vind ik natuurlijk dat private equity-firma's heel goed kunnen draaien. Als u ontdekt dat er sectoren zijn waarin u beter kunt investeren als de rente hoger is, bijvoorbeeld een leningbedrijf, kredietbedrijf, een bank, iets anders dat profiteert van een omgeving met hogere rentetarieven, dan zullen ze ernaartoe draaien. En ze zullen zeggen, geweldig, net zoals we van gedachten veranderden en verzekeringen deden of we keken en we doen nu farma, laten we eens kijken naar meer krediet. En een van de meest opwindende gebieden om vandaag te beleggen, is eigenlijk particulier krediet, waar je, in tegenstelling tot veel openbare kredietmaatschappijen, ziet wat er is gebeurd met hoogrentende obligaties en hefboomleningen. Ik bedoel, die markten werden geteisterd in '22. Particulier krediet is eigenlijk behoorlijk aantrekkelijk geweest voor deze private equity-firma's, voor deze alternatieve vermogensbeheerfirma's, omdat ze in staat zijn om te draaien en meer middelen te steken in dat deel van het bedrijf dat kan profiteren van die hoge tarieven. Slaat dat ergens op?

Scott:
Absoluut. Het wordt steeds moeilijker om een ​​goed rendement te behalen op beleggingen in aandelen, maar de reden daarvoor is dat de rentetarieven stijgen. Het is duidelijk dat de voor de hand liggende stap dan is om meer blootstelling aan schulden te besteden. Dit soort onderhandse leningen kan echt goede opbrengsten opleveren, in sommige gevallen meer dan 10 procent als je rekening houdt met de punten bij het initiëren en de rentetarieven van 8, 9, 10% in een groot deel van de schuld. Dus hou ervan. Ik wed dat we zullen zien dat veel private equity naar die ruimte blijft verschuiven.
Dus Sachin, ik begrijp dat het juiste antwoord is om met je vermogensadviseur te praten over het ingaan op private equity, maar eerlijk gezegd voelt het alsof er op zijn minst een plek moet zijn om dit in Google te typen om hierover te leren of om private equity-investeringen uit te zoeken . Wat is er daarbuiten dat ik kan beginnen zonder gewoon volledig door een ingehuurde privéadviseur te hoeven gaan? Is er iets op internet te vinden?

sachin:
Dus, kijk, het is echt een goede vraag, en ik denk dat een van de dingen die de industrie mist, is geweldig onderwijs voor iedereen op een no-nonsense manier over private markten, niet alleen private equity, maar alle private markten, inclusief investeringen in vastgoedinfrastructuur, particulier krediet, enzovoort. Nu zijn er hier en daar goede middelen. Je zult iets leren van de meeste dingen die er zijn, of het nu een academische tekst is of een tekst uit de praktijk, maar vaak is het niet gericht op een brede massa, laten we zeggen, publiek. Als het is geschreven door een beoefenaar over zichzelf en hun eigen levensverhaal, dan is dat wat je krijgt. Als het een academische tekst is, kan het meer theoretisch zijn of misschien een heel diepe duik in een bepaalde transactie. Het bestaat gewoon niet echt voor iedereen, en dat was een van de redenen achter het schrijven van 2 en 20 om te proberen iedereen te laten begrijpen hoe goed eruit ziet? Wat zijn de succescriteria die ik heb gezien? Waar moet u op letten als u deze branche grondig voor u gaat onderzoeken?
Ik denk dat we, via enkele sponsors, mensen die grote hoeveelheden van het boek kochten, duizenden exemplaren hebben gegeven aan alle community colleges die we in heel Amerika konden vinden. Ik denk dat we ongeveer 1500 exemplaren van het boek hebben gegeven aan bibliotheken in de binnenstad, kleine community colleges, plaatsen waarvan we echt willen dat iedereen dit boek leest, leent, teruggeeft aan de bibliotheek, leent, leent en probeert het echt. om dit te begrijpen om alle redenen waar we het over hadden. Maar het zou echt iets moeten zijn waar meer mensen over kunnen leren op een heel gemakkelijke, verteerbare hapklare manier waarbij mensen je niet iets proberen te verkopen, ze proberen je gewoon te informeren over je reis om zelf te beslissen of het zinvol is voor jou. Dus ik denk dat de industrie het zo slecht doet.
Dat gezegd hebbende, er zijn veel cursussen die je op hogescholen zou kunnen doen. Er zijn websites, de brancheorganisatie, de American Investment Council heeft eigenlijk een behoorlijke website, maar ik denk dat het een beetje teruggaat op wat je zei over de mystiek en misschien in sommige kringen een zekere scepsis over de industrie en niet iedereen zou geloven alles wat ze lezen of waar ze naar luisteren, omdat ze zich afvragen of iemand hen iets probeert te verkopen. Dus ik denk dat daar ruimte voor is en ik weet zeker dat het zal komen omdat een van de belangrijkste onderdelen, wat retailinvesteringen in private equity zeer succesvol zal maken, is als iedereen ervan op de hoogte is en ze zich op hun gemak voelen met wat ze doen. worden geïnformeerd voordat ze worden gevraagd om het te kopen.

Scott:
Hou ervan. Het klinkt alsof we een eigen portemonnee nodig hebben, een BiggerPockets voor private equity om dit op te splitsen en mensen te helpen bij het onderwijzen. Maar een geweldige plek om te beginnen, ik zal het voor je inpluggen, is opnieuw je boek Two and Twenty: How the Masters of Private Equity Always Win. Nogmaals, ik heb er echt van genoten en vond het een uitstekende inleiding in private equity en bevestigde echt de lessen die ik de afgelopen vier jaar heb geleerd met onze partners bij McCarthy Capital.

sachin:
Dank je.

Scott:
Voor degenen die luisteren, je kunt een link vinden naar het boek van Sachin, enkele van de bronnen die je zojuist noemde en de shownotities op bigpockets.com/moneyshow374

sachin:
Bedankt. Het was me een waar genoegen. Ik ben erg dankbaar. Bedankt.

Mindy:
Oké, dat was Sachin Khajuria en dat was nogal een diepe duik in private equity. Scott, wat vond je van de aflevering?

Scott:
Ik heb echt veel respect voor Sachin. Ik denk, nogmaals, zijn boek, Two and Twenty, vond ik heel leuk om te lezen en echt een goede introductie in private equity. Hij is duidelijk erg optimistisch en een lange tijd deelnemer aan de industrie en hij heeft alle recht om dat te zijn. Ik denk dat er goede en slechte dingen zijn aan private equity, maar ik denk dat het een heel goede optie is voor mensen die over de middelen beschikken en bereid zijn huiswerk te maken om meer te weten te komen over bepaalde fondsen en bepaalde strategieën waarin ze kunnen investeren. een geweldige manier om mogelijk een beter rendement te behalen dat u in sommige gevallen op de aandelenmarkt of zelfs onroerend goed kunt behalen. Als u bereid bent meer risico te nemen en minder liquiditeit hebt, kunt u dat geld niet verkopen of binnenhalen totdat de private equity-onderneming het rendement realiseert door bedrijven te verkopen of door de bedrijven te laten stromen.

Mindy:
Scott, je zei net iets dat ik wil onderstrepen, maar dat kan ik niet omdat dit een audioformaat is, dus ik ga het nog een keer ter sprake brengen. Je zei dat dit een geweldige kans is voor mensen die bereid zijn hun huiswerk te doen. Ik parafraseer omdat ik me de exacte gebruikte woorden niet kan herinneren. Doe hier je huiswerk over. Zeg niet alleen, oh, Mindy en Scott hadden deze man in de show, daarom moet private equity de volgende plaats zijn waar ik mijn geld in moet stoppen.
A, je hoeft niet overal in geïnvesteerd te zijn. En B, als je ergens in investeert, moet je begrijpen wat je doet. Dus als deze aflevering je intrigeerde en je meer wilt weten over private equity, doe dan absoluut je huiswerk. Ga dit boek kopen, ga onderzoek doen en leer hierover voordat je geld in de wind gooit en ontdekt, oh, ik wist niet wat ik aan het doen was en ik verloor het gewoon allemaal.

Scott:
Absoluut. Ja. Dit is niet iets om zomaar geld in te storten. En ik zou hetzelfde zeggen voor andere soorten investeringen waar. Een praktische toepassing hiervan is dat als u overweegt te investeren in een syndicatie- of syndicaatsfonds, ze een concept gaan gebruiken dat sterk lijkt op wat Sachin hier zojuist heeft beschreven. Eigenlijk heeft de syndicator een nog beter model dan veel van de private equity-firma's, omdat ze een variatie van 2 en 20, beheerkosten in rekening brengen. Laten we zeggen dat er $ 100 miljoen wordt opgehaald om te investeren in appartementencomplexen. Ze vragen 2% of $ 2 miljoen per jaar om het geld te beheren. Ze krijgen een variatie van twee 20% van de winst, misschien met een voorkeursdrempel. En in die syndicatieruimte krijgt de syndicator een acquisitievergoeding. Wanneer ze het actief kopen, krijgen ze doorgaans ongeveer 1% van de deal aan acquisitiekosten, zoals een makelaar in onroerend goed zou doen, die in veel gevallen in hun zak gaat. Dus een zeer vergelijkbaar model. Dit model is in veel dingen consistent en ik denk dat het essentieel is om het te begrijpen als je de wereld van alternatief beleggen wilt betreden. Essentieel om de beloningsstructuur te begrijpen en wat de stimulansen zijn voor de beheerders van uw geld en om vervolgens in te spelen op de specifieke strategieën die zij gebruiken om geld te verdienen.

Mindy:
Absoluut. Het is essentieel om te begrijpen waarin u belegt voordat u uw geld erin stopt.
Oké, Scott, ik wil zeggen dat de ongepaste grap aan het begin van de show vandaag naar je werd gebracht door onze producer, Caitlin Bennett. Heel erg bedankt, Caitlin, voor die inspiratie.

Scott:
Grotere particulieren.

Mindy:
Dat is het einde van deze aflevering van de BiggerPockets Money Podcast. Hij is Scott Trench en ik ben Mindy Jensen die zegt, zorg voor ijsbeer.

Scott:
Als je genoten hebt van de aflevering van vandaag, geef ons dan een vijfsterrenrecensie op Spotify of Apple. En als je op zoek bent naar nog meer geldinhoud, bezoek dan gerust ons YouTube-kanaal op youtube.com/BiggerPocketsMoney.

Mindy:
BiggerPockets Money is gemaakt door Mindy Jensen en Scott Trench, geproduceerd door Caitlin Bennett. Bewerking door Exodus Media. Copywriting door Nate Weintraub. Tot slot, een grote dank aan het BiggerPockets-team voor het mogelijk maken van deze show.