Beloften, beloften: wat als een commerciële huurder niet presteert?

Beloften, beloften: wat als een commerciële huurder niet presteert?

Tijdstempel: 11 januari 2023 10:00 uur
Bronknooppunt: 1898388

Commerciële huurovereenkomsten vereisen dat huurders huur betalen. Deze eis is echter nog maar het begin. Huurders stemmen er ook mee in om bij te dragen aan de onroerendgoedbelasting. Ze komen overeen om de verzekering te behouden. Ze komen overeen om de ruimte schoon en in goede staat te houden. Ze komen overeen bepaalde informatie aan de eigenaar van het onroerend goed te melden. Ze spreken af ​​om geen rommel op het trottoir of lelijke borden voor de ramen te plaatsen. Kortom, ze beloven allerlei dingen te doen die verder gaan dan alleen het betalen van huur. Veel huurders doen wat ze beloven, maar sommige niet. Wat kan een vastgoedeigenaar in dat geval doen?

Als u een commerciële huurovereenkomst leest, zult u zien dat de eigenaar van een huurovereenkomst een huurovereenkomst kan beëindigen als de huurder zijn beloften niet nakomt. In het huurcontract staat ook dat als de huurder in gebreke blijft, de eigenaar de ruimte kan betreden en de huurder en zijn bezittingen kan weghalen. De eigenaar heeft ook het recht om de sloten te vervangen of de nutsvoorzieningen uit te schakelen. De eigenaar moet de huurder misschien een waarschuwing en een uitstelperiode geven om zijn daad op te schonen, maar uiteindelijk geeft het in gebreke blijven van de huurder de verhuurder het recht om allerlei draconische maatregelen te nemen. In veel commerciële huurovereenkomsten is ook bepaald dat de eigenaar van het onroerend goed, in het geval van wanbetaling, een beroep kan doen op de borg van de huurder en kan eisen dat de huurder deze aanvult, de vrije huur terugvorderen die is toegestaan ​​tijdens de eerste afbouw van de huurder, en de huur kan versnellen via de einde van de huurovereenkomst. Ja, als je een handelshuurovereenkomst leest, staan ​​er veel enge dingen in die een huurder kunnen overkomen.

Niet zo snel! De rechter zal een vastgoedeigenaar vaak in de weg staan ​​als hij een huurovereenkomst wil beëindigen of andere draconische maatregelen wil nemen. De rechtbank zal concluderen dat de zonden van de huurder niet erg genoeg waren om beëindiging of soortgelijke acties te rechtvaardigen. Vaak belooft de huurder het beter te doen. De rechtbank zal de huurder vaak geloven en hem nog een kans geven, en een derde kans, en een vierde. Als klap op de vuurpijl zal dit proces vaak in een tergend traag tempo plaatsvinden, tenminste in New York City, omdat de rechtbanken zo overweldigd worden door geschillen tussen verhuurders en andere claims.

Het netto resultaat is dat eigenaren van onroerend goed niet moeten geloven dat ze daadwerkelijk het recht hebben om een ​​huurovereenkomst te beëindigen of andere extreme rechten uit te oefenen voor het in gebreke blijven van een huurder, vooral als het een verzuim is waarvan de huurder kan beweren dat het niet van belang is. Een beetje onbetaalde huur kan niet van belang zijn. Vele maanden onbetaalde huur zou dat waarschijnlijk niet zijn, maar de rechtbank zou de huurder waarschijnlijk toch meer tijd geven. Het zal nog geruime tijd duren voordat dat besluit komt. Een gescheurde luifel kan een immateriële schending zijn van de overeenkomst van de huurder om de ruimte te behouden als een klasse “A” restaurant, maar het niet afsluiten van een verzekering zoals de huurovereenkomst vereist, hoeft dat niet te zijn. Dat is aan de rechter. Veel rechters schijnen te denken dat eigenaren van onroerend goed alleen maar onroerend goed bezitten en geld krijgen, in de loop der jaren enorme kasreserves hebben opgebouwd en deze zouden moeten kunnen opzuigen – wat meestal niet waar is.

Als reactie hierop zouden vastgoedeigenaren moeten nadenken over het inbouwen van de mogelijkheid om in hun huurovereenkomsten te reageren op wanbetalingen van huurders op manieren die minder dramatisch zijn dan het beëindigen van de huurovereenkomst of het verwijderen van de huurder uit de gehuurde ruimte.

Rente en late kosten op onbetaalde huur zijn de eerste en meest voor de hand liggende wapens die elke vastgoedeigenaar in zijn huurovereenkomst zou moeten inbouwen. Het is verbazingwekkend om te zien hoeveel huurcontracten, vooral oudere, niet in deze betalingen voorzien. Rechtbanken zullen ze doorgaans ten uitvoer leggen, ook al kan dit enige tijd duren. Als een huurder zich realiseert dat hij uiteindelijk te maken zal krijgen met hoge vertragingsrente en betalingsachterstanden, zou dat wel eens voldoende stimulans kunnen zijn om op tijd te betalen. Als de huurder een tekort aan geld heeft, zal een eigenaar willen dat de huurder een prikkel krijgt om huur te betalen vóór andere verplichtingen.

Huurders gaan ook veel zinvolle verplichtingen aan die verder gaan dan de verplichting om huur te betalen. Een bezorgde vastgoedeigenaar zou kunnen proberen monetaire maatregelen in de huurovereenkomst op te nemen om op bepaalde tekortkomingen te reageren. Als een huurder bijvoorbeeld belooft bepaalde uren open te blijven, zal een rechtbank waarschijnlijk niet toestaan ​​dat de eigenaar de huurovereenkomst opzegt als de huurder zijn belofte schendt, maar een rechtbank kan heel goed een forfaitaire betaling afdwingen voor elk uur dat de huurder aanwezig is. gesloten toen ze overeenkwamen open te blijven. Het helpt voor de eigenaar van het onroerend goed om taal op te nemen waarin wordt uitgelegd waarom de betaling redelijk is en waarom het belangrijk is dat de huurder open blijft.

Ook veel andere leasegerelateerde zaken kunnen worden omgezet in betalingsverplichtingen. Een ander voorbeeld: in plaats van de huurder te verbieden zijn huurovereenkomst te verkopen of de ruimte aan iemand anders onder te verhuren, kan de huurovereenkomst misschien automatisch bepaalde transacties van dit type toestaan, maar ook een huuraanpassing vereisen als deze zich voordoen. Het hoeft geen binaire of ‘ja/nee’-situatie te zijn.

Als de huurovereenkomst een garant heeft en de eigenaar van het onroerend goed er zorg voor draagt ​​dat de garant een bepaalde financiële draagkracht behoudt, zal een rechtbank de eigenaar van het onroerend goed waarschijnlijk niet toestaan ​​de huurovereenkomst te beëindigen als de garant onder de vereiste financiële norm valt. In plaats daarvan kan het huurcontract echter een huurverhoging vereisen om de eigenaar te compenseren voor het nemen van meer risico dan verwacht.

Als de huurder toestaat dat afval zich op de verkeerde plaatsen of op de verkeerde tijden ophoopt, zal elke huurovereenkomst de eigenaar van het onroerend goed vaak toestaan ​​de rommel op kosten van de huurder op te ruimen. Het zou zinvoller kunnen zijn om eenvoudigweg een vergoeding op te leggen voor het maken van de rommel, opnieuw met een verklaring waarom het belangrijk is dat dergelijke rommel niet mag gebeuren en waarom de aanklacht redelijk is.

Kortom, elke vastgoedeigenaar zou moeten proberen zichzelf een arsenaal aan wapens te verschaffen, zowel groot als klein, om te gebruiken tegen een in gebreke blijvende huurder. Tot die wapens kunnen huurbeëindigingen behoren, maar ze moeten ook kleinere maatregelen omvatten die de eigenaar een praktische oplossing bieden voor eventuele wanbetalingen, aangezien rechtbanken huurcontracten niet zomaar zullen beëindigen.

De sleutel hier is om kleinere en directere gevolgen voor slecht gedrag te creëren. Kleine en onmiddellijke gevolgen kunnen pijnlijker zijn dan grotere, die het onderzoek van een rechtbank waarschijnlijk niet zullen overleven. Als de eigenaar van het onroerend goed de volledige huurprijs die verschuldigd is in de afgelopen zeven jaar van een huurovereenkomst kan en zal versnellen en de huurder plotseling zes of zeven cijfers aan versnelde huur verschuldigd is, zullen veel huurders het gewoon opgeven. Dat betekent meestal dat je in de ruimte kampeert zonder huur te betalen en het bedrijf van de huurder moet runnen totdat de maarschalk of sheriff arriveert.

Draconische rechten van de eigenaar van het onroerend goed kunnen de huurder zonder hoop achterlaten. Daarom stopt de huurder vaak met proberen. Kleinere gevolgen kunnen, althans soms, voldoende zijn om een ​​huurder te leren dat de eigenaar van het onroerend goed niet altijd de laatste moet zijn die betaald krijgt na de salarisadministratie, leveranciers en uitkeringen aan de eigenaren van de huurder. De verhuurder is niet de partner van de huurder! Aan de andere kant, als de huurder de feitelijke partner van de vastgoedeigenaar is, wil de eigenaar kleine maar serieuze acties kunnen ondernemen om de huurder te inspireren om dat partnerschap serieus te nemen.

Tijdstempel:

Meer van Forbes RE