Aandeel van met contant geld gekochte huizen daalt vanaf de piek in november

Ongeveer een derde (31.2%) van de huizenaankopen werd in december met contant geld betaald, volgens een nieuw rapport van Redfin, een door technologie aangedreven vastgoedmakelaardij. Dat is een stijging ten opzichte van de 28.8% een jaar eerder, maar lager dan het hoogste punt in acht jaar van 31.9% in november.

Het aandeel huizen dat met contant geld is gekocht, ligt nog steeds boven het niveau van vóór de pandemie, omdat de hypotheekrente hoog is, met een gemiddelde van 6.36% in december. Kopers die het zich kunnen veroorloven contant te betalen, zijn daartoe gemotiveerd, omdat ze dan geen hoge rente op een lening hoeven te betalen. De gemiddelde maandelijkse hypotheekbetaling is ongeveer 25% hoger dan een jaar geleden, toen de rente rond de 4% lag.

Maar de rentetarieven en maandelijkse hypotheekbetalingen zijn gedaald ten opzichte van het hoogtepunt dat ze in november bereikten, wat mede verklaart waarom het aandeel van de contante woningaankopen die maand ook een piek bereikte. All-cash aankopen zijn gebruikelijk in twee opmerkelijke scenario's: wanneer de hypotheekrente hoog is en wanneer de huizenmarkt concurrerend is, waardoor rijke kopers worden gemotiveerd om contant te betalen om verkopers te verleiden hun bod te accepteren. Dit laatste verklaart waarom de prevalentie van contante aankopen eind 2020 enorm steeg en in 2021 hoog bleef.

FHA-leningen vertegenwoordigen 16% van de verkoop van hypotheken, het hoogste percentage sinds het begin van de pandemie

Bijna één op de zes (15.6%) verkochte huizen in het hele land maakte in december gebruik van een FHA-lening, tegen 12.5% een jaar eerder en het hoogste aandeel sinds mei 2020.

VA-leningen zijn ook steeds gebruikelijker geworden: 7.1% van de huizenkopers die in december een hypotheek hebben afgesloten, hebben er een gebruikt. Dat is een stijging ten opzichte van de 6.2% een jaar eerder en het hoogste aandeel sinds juli 2020.

FHA-leningen – en VA-leningen, in mindere mate – werden in de tweede helft van 2022 steeds gangbaarder naarmate de algehele huizenmarkt aanzienlijk afkoelde als gevolg van de stijgende hypotheekrente en kopers die meer onderhandelingsmacht kregen. Dat kwam nadat het gebruik ervan in 2021 kelderde als gevolg van de ultracompetitieve pandemische huizenmarkt. Het aandeel van de verkopen van hypotheken met behulp van een FHA-lening daalde in april 10.4 tot een dieptepunt van 2022%, terwijl het gebruik van VA-leningen in maart en april 2021 een dieptepunt bereikte op 5.5%.

Door de FHA gefinancierde kopers zullen hun aanbiedingen, die meestal kleine aanbetalingen omvatten, eerder accepteren in een koele markt waar er weinig tot geen concurrentie is van kopers met hogere aanbetalingen en wellicht wenselijkere financieringsvoorwaarden. In een hete markt kiezen verkopers vaak voor contante kopers of kopers die conventionele leningen gebruiken, omdat ze denken dat de kans groter is dat deze deals snel en efficiënt worden gesloten.

"Kopers maken nu vaker met succes gebruik van FHA-leningen omdat verkopers graag willen ingaan op elk aanbod dat ze krijgen als hun huis op de markt staat en slechts één of twee bezichtigingen per week krijgt", zegt Sheharyar Bokhari, senior econoom van Redfin. “Dat betekent dat kopers met minder geld op de bank eindelijk huizen kunnen winnen. Maar het is niet alleen maar goed nieuws voor FHA-kopers: hun leningen worden geaccepteerd omdat de markt traag is, en de markt is traag omdat hoge tarieven en prijzen het voor veel mensen onbetaalbaar maken.

Hoewel het nu gemakkelijker is voor kopers om FHA-leningen te gebruiken, bevinden kopers die contant betalen zich nog steeds in een financieel voordelige positie. Ze hoeven het extra geld dat gepaard gaat met rente op hun hypotheek niet te betalen, en ze kunnen beter profiteren van de huizenprijzen die na hun piek dalen.

Conventionele leningen blijven veruit de meest voorkomende vorm, hoewel andere soorten leningen hun aandeel inkrimpen. Iets meer dan driekwart (77.3%) van de huizenverkopen met hypotheken in december maakte gebruik van een conventionele lening, tegen 81.2% een jaar eerder en het laagste niveau sinds juni 2020.

Hoogtepunten op metroniveau: FHA-leningen stijgen het snelst op snel afkoelende plaatsen

Het gebruik van FHA-leningen is in 33 van de 40 metropolen in deze analyse toegenomen. Het steeg het meest in Riverside, Californië, waar in december 26.3% van de verkopen van hypothecaire huizen gebruik maakte van een FHA-lening, tegen 16.3% een jaar eerder. Vervolgens komen Phoenix (18.2%, tegenover 9%), en Las Vegas (21.8%), tegenover 13.6%). FHA-leningen herstellen zich bijzonder snel in de pandemische boomtowns Phoenix en Las Vegas, vooral omdat die huizenmarkten snel zijn afgekoeld, waarbij beide metropolen tot de grootste dalingen op jaarbasis behoren in de lopende huizenverkopen.

FHA-leningen kwamen in december het meest voor in Riverside, Detroit (25.1%) en Cleveland (21.9%). Ze komen het minst vaak voor in dure delen van Californië. Slechts 1.1% van de huizenverkopen met hypotheken in San Francisco maakte gebruik van een FHA-lening, gevolgd door 2.3% in San Jose en 3.6% in Anaheim.

Het gebruik van VA-leningen is in deze analyse ook toegenomen in 33 van de metropolen, met de grootste stijgingen in San Diego, Virginia Beach en Jacksonville, Florida, waar zich allemaal grote militaire bases bevinden. Dat zijn ook de plaatsen waar VA-leningen het meest voorkomen (Virginia Beach: 43.1%; Jacksonville: 20.7%; San Diego: 19.5%).

De prevalentie van contante aankopen steeg in 30 van de metro’s in de analyse van Redfin. De grootste stijging vond plaats in Riverside, Californië, waar 35.4% van de huizen contant werd gekocht, tegen 22.3% een jaar eerder. Vervolgens kwamen Cleveland (43.6%, tegenover 32%) en Philadelphia (35.9%, tegenover 26.2%).

Over het geheel genomen waren contante aankopen het meest gebruikelijk in Florida. Meer dan de helft (52%) van de aankopen in West Palm Beach werd contant gedaan, gevolgd door ongeveer 45% in zowel Jacksonville als Miami.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• Bron: https://www.forbes.com/sites/brendarichardson/2023/02/15/share-of-homes-bought-with-cash-ticks-down-from-november-peak/